房地产开发估价及经济分析.doc

锦绣家园项目开发可行性分析报告

项目编号：锦绣估字[2004]198号

项目名称：锦绣家园

总造价：77785378.64元 楼面造价：1578.82元/M2

土地面积：22127M2 建筑面积：49268.1M2

建筑密度：30% 容积率：3 绿化率：30%

建设单位：锦绣家园房地产开发有限责任公司

项目负责人：

编制单位：锦绣家园房地产开发有限责任公司

编制负责人： 编制审核人：

编制人： 编制日期：2004-9-12

目录

一、项目概况…………………………………………………………………………………………………………………………………1
1、项目名称
2、开发地点
3、项目性质
4、项目规模
5、投资方式
6、项目建设单位
7、项目使用功能设置
8、项目的实施
二、编制说明…………………………………………………………………………………………………………………………………1
三、锦锈家园成本计算表……………………………………………………………………………………………………………………2
四、锦锈家园面积和销售收入表……………………………………………………………………………………………………………5
五、锦锈家园经济分析表……………………………………………………………………………………………………………………6
六、锦绣家园敏感性分析表…………………………………………………………………………………………………………………7

一、项目概况
1、项目名称：锦绣家园
2、开发地点：锦绣家园路
3、项目性质：集商贸、餐饮、娱乐、旅宿、办公于一体的综合小区
4、项目规模：
（1）占地面积：总占地面积22127平方米（折合33.19亩）
（2）住宅总套数：621套
（3）总建筑面积：49268.1 平方米
其中：单车库1197.1平方米
商业铺面8474平方米
住宅38397平方米
公建1200平方米
（4）估算总造价：7778.54万元，综合单方造价为1578.82元/平方米
5、投资方式：自筹资金
6、项目建设单位：锦绣家园房地产开发有限责任公司
7、项目使用功能设置
（1）1、2、3号楼地层为商业铺面
（2）1、2、3号楼二楼为餐厅及娱乐性用房
（3）1、2、3号楼三、四楼为旅宿及办公用房
8、项目的实施
项目于2004年底开工，逐步开发，计划在2008年底全部建成投入使用。
二、编制说明
1、部分项目造价为概算数据。
2、按均衡投入来计算建设期利息（计算本金为直接费）。
三、锦锈家园成本计算表
四、锦锈家园面积和销售收入表
五、锦锈家园经济分析表
六、锦绣家园敏感性分析表

锦绣家园成本计算表

编码
工程项目（费用）名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用(元)
楼面造价(元/M2)
百分比(%)
计算公式或说明
1.
一、征地、拆迁补偿费

0
0

243.24
15.41%

1-1-1
征地费（拍卖价）
亩
33.19
350000

235.78
14.94%
按实际发生
1-1-1
土地契税
元、%

3
348495
7.07
0.45%

1-1-1
土地登记公证费
笔
1
19000
19000
0.39
0.03%

2.
二、斟察、设计和前期费

0
0
7423139.9
150.67
9.55%

2-1-1
地形图测绘费
平方米
22127
0.14
3097.78
0.06
0.01%
按土地面积0.14元/平方米
2-1-2
总体规划设计费（定点费）
平方米
22127
2
44254
0.9
0.06%
土地面积2元/平方米
2-2-1
地质勘察费
米
1200
55
66000
1.34
0.09%
按钻深55元/米
2-2-2
建筑设计费
平方米
49268.1
10
492681
10
0.64%
按10元/平方米（建筑面积）
2-3-1
城市市政建设配套费（一级地段）
平方米
48068.1
75
3605107.5
73.17
4.64%
按75元/平方米（建筑面积）
2-4-1
规划管理费
元、‰

3
79312.37
1.61
0.11%
土建造价的3‰
2-6-1
放线费
点
60
326
19560
0.4
0.03%
放线点326元/点
2-11-1
招标费
元、‰

1
26437.46
0.54
0.04%
按土建工程造价的1‰计算
2-13-1
监理费
元、‰

2
52874.91
1.07
0.07%
按土建工程造价的2‰计算
2-14-1
预结算审计费
元、‰

3
79312.37
1.61
0.11%
按土建工程造价的3‰计算
2-15-1
消防配套费
平方米
48068.1
3
144204.3
2.93
0.19%
按3元/平方米计算（非营业公共配套免）
2-16-1
施工合同鉴证费
元、‰

1
26437.46
0.54
0.04%
按土建工程造价的1‰计算
2-17-1
噪音费
月
50
1600
80000
1.62
0.11%
1600元/月.幢
2-18-1
建设项目环境影响评价收费
元、‰

3
79312.37
1.61
0.11%
按土建工程造价的3‰计算
2-19-1
避雷安装检测费
支
48
55
2640
0.05
0.01%
检测避雷针55元/支
2-20-1
防洪堤工程建设管理费
平方米
48068.1
3
144204.3
2.93
0.19%
按竣工面积3元/平方米计算
2-21-1
人防管理费
平方米
49268.1
10
492681
10
0.64%
按建筑面积10元/平方米计算
2-22-1
防空地下室易地建设费
平方米
2000
800

32.48
2.06%
按地层面积800元/平方米计算
2-24-1
工地管理费
项
10
5000
50000
1.01
0.07%
按5000元/项
2-26-2
墙改费（民用）
平方米
49268.1
4.6
226633.26
4.6
0.3%
民用建筑4.6元/平方米
2-27-1
建筑方案评审费
平方米
49268.1
0.2
9853.62
0.2
0.02%
0.2元/平方米
2-29-1
白蚁预防费
平方米
49268.1
2
98536.2
2
0.13%
按3元/平方米(建筑面积)
3.
三、建筑安装工程费

0
0
34065243.5
691.43
43.8%

3-1-1
桩工程
平方米
48068.1
50

48.78
3.09%
按概算造价
3-1-3
土建工程
平方米
48068.1
550

536.6
33.99%
按概算造价
3-2-1
室内供水供电、线路安装工程
平方米
49268.1
35
1724383.5
35
2.22%
按概算造价
3-2-2
电梯安装工程
项
10
350000

71.04
4.5%
按概算造价
4.
四、（小区）配套建设费

0
0

118.71
7.52%

4-1-1
道路工程
平方米
10000
100

20.3
1.29%
按概算造价
4-1-2
室外排污排水工程
米
500
410
205000
4.16
0.27%
按概算造价
4-2-1
围墙工程
项
1
100000
100000
2.03
0.13%
按概算造价
4-3-1
室外供电安装工程
项
1
900000
900000
18.27
1.16%
按概算造价
4-4-1
绿化工程
平方米
6600
60
396000
8.04
0.51%
按概算造价
4-5-1
路灯安装工程
盏
50
350
17500
0.36
0.03%
按概算造价
4-8-1
供配电增容费（贴费）
千瓦
3000
750

45.67
2.9%
按750元/千瓦
4-13-1
公共配套设施费（托儿所）
平方米
1200
700
840000
17.05
1.08%
按概算造价
4-13-4
公共配套设施费（文化活动站）
平方米
60
700
42000
0.85
0.06%
按概算造价
4-13-7
公共配套设施费（居委会）
平方米
60
700
42000
0.85
0.06%
按概算造价
4-13-11
公共配套设施费（单车棚）
平方米
60
700
42000
0.85
0.06%
按概算造价
4-13-12
公共配套设施费（垃圾中转站）
平方米
20
700
14000
0.28
0.02%
按概算造价
ZJF
直接费

0
0
59320878.4
1204.04
76.27%
1.+2.+3.+4.共4项的和
5.
五、管理费

0
0
1930430.79
39.18
2.49%

5-1-1
建设管理费（1.65%）
元、%
59320878.4
1.65
978794.49
19.87
1.26%
直接费的1.65%
5-2-1
销售管理费
元、%

1
951636.3
19.32
1.23%

6.
六、税费

0
0
7180768.05
145.75
9.24%

6-2-1
营业税及附加（5.5%）
元、%

5.5
5233999.65
106.24
6.73%
按出售房屋总价款的5.5%
6-2-2
带征所得税
元、%

1.5
1427454.45
28.97
1.84%

6-2-3
印花税
元、‰

1
95163.63
1.93
0.13%
销售额的1‰
6-5-1
建筑面积测量费
平方米
49268.1
1.7
83755.77
1.7
0.11%

6-4-3
房屋竣工总登记费
元、‰

1
76020
1.54
0.1%
按评估价的1‰
6-5-1
教育附加费
元、%

1
264374.55
5.37
0.34%
按土建造价的1%计算
7.
七、利息

0
0
7573675.05
153.72
9.74%

7-1-1
利息（按年利率均衡投入）
元、%
59320878.4
5.85
7573675.05
153.72
9.74%
按直接费，年利率5.85%计算
8.
八、不可预见费

0
0
1779626.35
36.12
2.29%

8-1-1
不可预见费（按直接费计）
元、%
59320878.4
3
1779626.35
36.12
2.29%

JJF
间接费

0
0
18464500.24
374.78
23.74%
5.+6.+7.+8.共4项的和
ZZJ
总造价

0
0
77785378.64
1578.82
100%

锦绣家园面积和销售收入表

序号
楼层、单元或楼房名称
计量单位
单价
建筑面积(M2)
可售面积(M2)
项目套数
可售套数
销售收入(元)
销售模式
备注

1
住宅
元/㎡
1350
38397
38397
621
621

按建筑面积

2
商铺
元/㎡
5000
8474
8474
0
0

按建筑面积

3
单车库
元/㎡
800
1197.1
1197.1
0
0
957680
按建筑面积

4
公共建筑
元/㎡
0
1200
0
0
0
0
按建筑面积

合计

0
0
0
0
0

锦绣家园经济分析表

序号
方案名称
地价(万元/亩)
土地费(万元)
项目成本(万元)
土地费比例(%)
销售收入(万元)
利润(万元)
回报率(%)
备注

1
方案一
20
663.8
7176.44
9.25%
9516.36
2339.92
32.61%

2
方案二
25
829.75
7377.14
11.25%
9516.36
2139.22
29.00%

3
方案三
30
995.7
7577.84
13.14%
9516.36
1938.52
25.58%

4
方案四
35
1161.65
7778.54
14.93%
9516.36
1737.82
22.34%

5
方案五
40
1327.6
7979.24
16.64%
9516.36
1537.12
19.26%

6
方案六
45
1493.55
8179.94
18.26%
9516.36
1336.42
16.34%

7
方案七
50
1659.5
8380.64
19.80%
9516.36
1135.72
13.55%

8
方案八
55
1825.45
8581.34
21.27%
9516.36
935.02
10.90%

9
方案九
60
1991.4
8782.04
22.68%
9516.36
734.32
8.36%

10
方案十
65
2157.35
8982.74
24.02%
9516.36
533.62
5.94%

11
方案十一
70
2323.3
9183.44
25.30%
9516.36
332.92
3.63%

12
方案十二
75
2489.25
9384.13
26.53%
9516.36
132.23
1.41%

13
方案十三
80
2655.2
9584.83
27.70%
9516.36
-68.47
-0.71%

14
方案十四
85
2821.15
9785.53
28.83%
9516.36
-269.17
-2.75%

15
方案十五
90
2987.1
9986.23
29.91%
9516.36
-469.87
-4.71%

锦绣家园敏感性分析表

方案名称
项目名称
基本数
变化1
变化2
变化3
变化4
变化5
变化6
变化7
变化8
变化9
变化10

方案一

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

投资变化比例(%)
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20

销售收入变化比例(%)
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20

地价(万元/亩)
20
22
18
18
23
23
17
24
24
16
24

土地费(万元)
663.8
730.18
597.42
597.42
763.37
763.37
564.23
796.56
796.56
531.04
796.56

项目成本(万元)
7176.44
7894.08
6458.8
6458.8
8252.91
8252.91
6099.97
8611.73
8611.73
5741.15
8611.73

销售收入(万元)
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09

利润(万元)
2339.92
2573.92
2105.92
4009.2
2690.9
-164
1988.94
2807.9
-522.82
1871.94
-998.64

投资回报率(%)
32.61
32.61
32.61
62.07
32.61
-1.99
32.61
32.61
-6.07
32.61
-11.6

销售利润率(%)
24.59
24.59
24.59
38.3
24.59
-2.03
24.59
24.59
-6.46
24.59
-13.12
方案二

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

投资变化比例(%)
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20

销售收入变化比例(%)
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20

地价(万元/亩)
25
27.5
22.5
22.5
28.75
28.75
21.25
30
30
20
30

土地费(万元)
829.75
912.72
746.78
746.78
954.21
954.21
705.29
995.7
995.7
663.8
995.7

项目成本(万元)
7377.14
8114.85
6639.43
6639.43
8483.71
8483.71
6270.57
8852.57
8852.57
5901.71
8852.57

销售收入(万元)
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09

利润(万元)
2139.22
2353.15
1925.29
3828.57
2460.1
-394.8
1818.34
2567.06
-763.66
1711.38
-1239.48

投资回报率(%)
29
29
29
57.66
29
-4.65
29
29
-8.63
29
-14

销售利润率(%)
22.48
22.48
22.48
36.57
22.48
-4.88
22.48
22.48
-9.44
22.48
-16.28
方案三

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

投资变化比例(%)
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20

销售收入变化比例(%)
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20

地价(万元/亩)
30
33
27
27
34.5
34.5
25.5
36
36
24
36

土地费(万元)
995.7
1095.27
896.13
896.13
1145.06
1145.06
846.34
1194.84
1194.84
796.56
1194.84

项目成本(万元)
7577.84
8335.62
6820.06
6820.06
8714.52
8714.52
6441.16
9093.41
9093.41
6062.27
9093.41

销售收入(万元)
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09

利润(万元)
1938.52
2132.38
1744.66
3647.94
2229.29
-625.61
1647.75
2326.22
-1004.5
1550.82
-1480.32

投资回报率(%)
25.58
25.58
25.58
53.49
25.58
-7.18
25.58
25.58
-11.05
25.58
-16.28

销售利润率(%)
20.37
20.37
20.37
34.85
20.37
-7.73
20.37
20.37
-12.42
20.37
-19.44
方案四

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

投资变化比例(%)
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20

销售收入变化比例(%)
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20

地价(万元/亩)
35
38.5
31.5
31.5
40.25
40.25
29.75
42
42
28
42

土地费(万元)
1161.65
1277.82
1045.49
1045.49
1335.9
1335.9
987.4
1393.98
1393.98
929.32
1393.98

项目成本(万元)
7778.54
8556.39
7000.69
7000.69
8945.32
8945.32
6611.76
9334.25
9334.25
6222.83
9334.25

销售收入(万元)
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09

利润(万元)
1737.82
1911.61
1564.03
3467.31
1998.49
-856.41
1477.15
2085.38
-1245.34
1390.26
-1721.16

投资回报率(%)
22.34
22.34
22.34
49.53
22.34
-9.57
22.34
22.34
-13.34
22.34
-18.44

销售利润率(%)
18.26
18.26
18.26
33.12
18.26
-10.59
18.26
18.26
-15.4
18.26
-22.61
方案五

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

投资变化比例(%)
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20

销售收入变化比例(%)
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20

地价(万元/亩)
40
44
36
36
46
46
34
48
48
32
48

土地费(万元)
1327.6
1460.36
1194.84
1194.84
1526.74
1526.74
1128.46
1593.12
1593.12
1062.08
1593.12

项目成本(万元)
7979.24
8777.16
7181.32
7181.32
9176.13
9176.13
6782.35
9575.09
9575.09
6383.39
9575.09

销售收入(万元)
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09

利润(万元)
1537.12
1690.84
1383.4
3286.68
1767.68
-1087.22
1306.56
1844.54
-1486.18
1229.7
-1962

投资回报率(%)
19.26
19.26
19.26
45.77
19.26
-11.85
19.26
19.26
-15.52
19.26
-20.49

销售利润率(%)
16.15
16.15
16.15
31.4
16.15
-13.44
16.15
16.15
-18.37
16.15
-25.77
方案六

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

投资变化比例(%)
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20

销售收入变化比例(%)
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20

地价(万元/亩)
45
49.5
40.5
40.5
51.75
51.75
38.25
54
54
36
54

土地费(万元)
1493.55
1642.9
1344.2
1344.2
1717.58
1717.58
1269.52
1792.26
1792.26
1194.84
1792.26

项目成本(万元)
8179.94
8997.93
7361.95
7361.95
9406.93
9406.93
6952.95
9815.93
9815.93
6543.95
9815.93

销售收入(万元)
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09

利润(万元)
1336.42
1470.07
1202.77
3106.05
1536.88
-1318.02
1135.96
1603.7
-1727.02
1069.14
-2202.84

投资回报率(%)
16.34
16.34
16.34
42.19
16.34
-14.01
16.34
16.34
-17.59
16.34
-22.44

销售利润率(%)
14.04
14.04
14.04
29.67
14.04
-16.29
14.04
14.04
-21.35
14.04
-28.93
方案七

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

投资变化比例(%)
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20

销售收入变化比例(%)
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20

地价(万元/亩)
50
55
45
45
57.5
57.5
42.5
60
60
40
60

土地费(万元)
1659.5
1825.45
1493.55
1493.55
1908.42
1908.42
1410.58
1991.4
1991.4
1327.6
1991.4

项目成本(万元)
8380.64
9218.7
7542.58
7542.58
9637.74
9637.74
7123.54
10056.77
10056.77
6704.51
10056.77

销售收入(万元)
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09

利润(万元)
1135.72
1249.3
1022.14
2925.42
1306.07
-1548.83
965.37
1362.86
-1967.86
908.58
-2443.68

投资回报率(%)
13.55
13.55
13.55
38.79
13.55
-16.07
13.55
13.55
-19.57
13.55
-24.3

销售利润率(%)
11.93
11.93
11.93
27.95
11.93
-19.15
11.93
11.93
-24.33
11.93
-32.1
方案八

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

投资变化比例(%)
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20

销售收入变化比例(%)
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20

地价(万元/亩)
55
60.5
49.5
49.5
63.25
63.25
46.75
66
66
44
66

土地费(万元)
1825.45
2008
1642.9
1642.9
2099.27
2099.27
1551.63
2190.54
2190.54
1460.36
2190.54

项目成本(万元)
8581.34
9439.47
7723.21
7723.21
9868.54
9868.54
7294.14
10297.61
10297.61
6865.07
10297.61

销售收入(万元)
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09

利润(万元)
935.02
1028.53
841.51
2744.79
1075.27
-1779.63
794.77
1122.02
-2208.7
748.02
-2684.52

投资回报率(%)
10.9
10.9
10.9
35.54
10.9
-18.03
10.9
10.9
-21.45
10.9
-26.07

销售利润率(%)
9.83
9.83
9.83
26.22
9.83
-22
9.83
9.83
-27.31
9.83
-35.26
方案九

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

投资变化比例(%)
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20

销售收入变化比例(%)
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20

地价(万元/亩)
60
66
54
54
69
69
51
72
72
48
72

土地费(万元)
1991.4
2190.54
1792.26
1792.26
2290.11
2290.11
1692.69
2389.68
2389.68
1593.12
2389.68

项目成本(万元)
8782.04
9660.24
7903.84
7903.84
10099.35
10099.35
7464.73
10538.45
10538.45
7025.63
10538.45

销售收入(万元)
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09

利润(万元)
734.32
807.76
660.88
2564.16
844.46
-2010.44
624.18
881.18
-2449.54
587.46
-2925.36

投资回报率(%)
8.36
8.36
8.36
32.44
8.36
-19.91
8.36
8.36
-23.24
8.36
-27.76

销售利润率(%)
7.72
7.72
7.72
24.5
7.72
-24.85
7.72
7.72
-30.28
7.72
-38.43
方案十

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

投资变化比例(%)
0
10
-10
-10
15
15
-15
20
20
-20
20

销售收入变化比例(%)
0
10
-10
10
15
-15
-15
20
-15
-20
-20

地价(万元/亩)
65
71.5
58.5
58.5
74.75
74.75
55.25
78
78
52
78

土地费(万元)
2157.35
2373.08
1941.62
1941.62
2480.95
2480.95
1833.75
2588.82
2588.82
1725.88
2588.82

项目成本(万元)
8982.74
9881.01
8084.47
8084.47
10330.15
10330.15
7635.33
10779.29
10779.29
7186.19
10779.29

销售收入(万元)
9516.36
10468
8564.72
10468
10943.81
8088.91
8088.91
11419.63
8088.91
7613.09
7613.09

利润(万元)
533.62
586.99
480.25
2383.53
613.66
-2241.24
453.58
640.34
-26