皮毛市场搬迁可行性论证报告代可行性谋划书.doc

xxxxxxxxxx皮毛交易市场搬迁

项目建议书

项目编制单位：xxxxxxxxxx皮毛交易公司
编 制 时 间：二○一一年六月

xxxxxxxxxx皮毛交易市场搬迁 项目建议书

项目名称：xxxxxxxxxx皮毛交易市场搬迁项目
承办单位：xxxxxxxxxx皮毛交易公司
项目负责人：xxxxx
项目性质：新建
项目实施地点：xxxxxxxxxxx村以南
编写时间：二○一一年六月

目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 项目由来及建设的必要性 4
1.3 承办单位概况 11
第二章 市场需求分析及经营方式 13
2.1市场需求分析 13
2.2 经营方式 15
第三章 项目选址与建设条件 17
3.1 项目选址 17
3.2 项目场址条件 17
第四章 项目建设内容与规划 19
4.1 项目建设指导思想与原则 19
4.2 项目总体平面布置 20
4.3 建设方案 23
4.4 公用辅助工程 35
第五章 节能节水措施 39
5.1 节能措施 39
5.2 节水措施 40
5.3 耗能指标 40
第六章 环境影响评价 41
6.1 项目建设地环境现状 41
6.2 项目建设与运营对环境影响分析 41
6.3 环境保护措施 42
6.4 环境影响评价 44
第七章 劳动安全、卫生与消防 45
7.1 法律规范与技术标准 45
7.2 主要危害因素与隐患部位 45
7.3 劳动安全与消防保障措施 45
第八章 项目组织机构与管理 48
8.1 项目法人组建方案 48
8.2 市场建成后的运行管理 48
第九章 建设期限和进度 52
9.1 建设期限 52
9.2 项目实施进度安排 52
9.3 项目实施进度 52
第十章 投资估算与资金筹措 53
10.1 投资估算的依据 53
10.2 投资估算 53
10.3 资金筹措 57
第十一章 财务评价 57
11.1 依据与说明 57
11.2 营业收入估算 57
11.3 成本费用估算 58
11.4 财务评价 58
第十二章 社会评价 60
12.1 项目对社会的影响分析 60
12.2 项目与所在地区互适性分析 61
12.3 社会评价结论 62
第十三章 研究结论 64

第一章 总 论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称
xxxxxxxxxx皮毛交易市场搬迁项目
1.1.2 项目性质：新建
1.1.3 建设地点
项目建设地点为xxxxxxxxxx阿合xxxxx村以南，交通运输十分便利，适合本项目的建设。
1.2.4 建设规模及内容
1) 建设规模
新建集皮毛交易、屠宰冷冻、综合服务、商业铺面于一体的新疆最大的畜产品交易中心，年交易量达到皮张300万张，交易额12亿元。
2) 建设内容
项目建设规划占地300亩，由皮毛绒交易区、屠宰冷冻区、综合服务区、商铺区及辅助工程等部分组成。配套购置检疫、市场管理信息系统、信息发布及网上交易系统、电子结算系统、屠宰设备、辅助设备等113台(套)。
皮毛交易区：新建11栋交易大棚，建筑面积19008m²；
屠宰冷冻区：主要建设肉品交易中心、屠宰间、冷库等，总建筑面积8376m²；
综合服务区：综合服务及商业门面11000m²，其中，商铺楼2座10000m²，业务用房1000m²；
商铺区：商铺区建筑面积38360m²，其中商铺区建筑面积30000m²（100户），业务用房及商业8360m²。
辅助工程：主要建设锅炉房、配电室、机井、大门、门卫及地磅房、检疫及防疫室、垃圾收集点、道路、绿化带等，建筑物建筑面积1316平方米。
以上各项建筑物总建筑面积78060平方米。
1.2.5 建设目标
(1) 适应全面建设小康社会发展的需要，面向当地，辐射全疆，以建设西部地区规模最大，功能最完善，设施和信息化程度全国领先的畜产品交易市场为目标，改造提升传统营业方式，积极发展电子商务等现代营业方式，加快流通速度，降低流通成本，提高区域内畜产品市场竞争力，促进和带动区域内农业结构调整和农民增收，保证城乡居民的消费质量和安全。
(2) 通过对市场的检疫、检测、信息、运输、电子结算等功能软硬件建设，使畜产品交易从对手交易向代理制、拍卖交易转变；从分散的现金结算向统一的电子结算转变；不断完善市场的物流配送、信息、检测等功能，打破地区和企业性质限制，转变经营理念，走“市场+基地+农户”的发展路子。
(3) 加快皮毛交易市场设施建设，健全检测制度，增强检测手段，提高检测水平。按照国务院关于加快建立农产品检疫检测体系的要求，对运入市场的畜产品进行监测，以保证畜产品的质量及消费安全。
(4) 加强皮毛交易市场信息网络建设。在市场内，设专人整理各地活畜及畜产品市场的供求、交易和价格信息，并通过信息网络和公开媒体及时向广大市场主体公布，积极引导市场价格的合理形成，引导本地区内的产品的正常生产和有序流通。
(5) 完善市场内的环境治理和环境保护设施，对市场产生的垃圾、污水及时进行清除处理，使之达到环保排放标准，营造现代化的大型畜产品交易市场的形象，构建环境优越的市场的整体档次。
(6) 对市场交易活动实行全面电子监控，提高交易纠纷的防范和应急处理能力。
1.1.6 项目投资
本项目总投资12200万元，其中建筑工程投资 11505万元，占总投资的94.3%；设备购置与安装342万元，占总投资的2.8%；基本预备费353万元，占总投资的2.9 %。
1.1.7 资金筹措
项目建设单位自筹12200万元。
1.1.8 效益情况
项目通过畜产品的交易管理服务费、商铺出租、出售等方式确保项目正常运行。经估算，正常年可实现营业收入3165万元，项目所得税后利润2192万元(平均值)，静态投资回收期5.56年(不含建设期)。同时，通过建立和完善产品交易平台、物流配送、信息交流等市场交易环节，形成畜产品收购、屠宰、运输、销售等为一体的产业链。该产业链的形成，一是可以提高资源配置效率，把区域内丰富的畜产品集中起来销售，采取产销直挂、连锁经营及网上交易等方式，拓宽畜产品流通渠道，保证畜产品的运销畅通，为农民进入市场提供优质服务；二是通过加强信息服务，建立健全多种形式的信息传播网络系统，完善畜产品生产、销售和消费信息的收集和发布制度，为农民、企业提供及时、有效的市场信息，正确引导畜产品生产和流通；三是调整利益关系，使广大养殖农户分享到流通加工增值带来的利益。项目的建设对于促进项目区畜产品标准化生产和发展，满足市场需求，增加农民收入，促进农村经济发展，促进开发扶贫，带动畜产品加工、销售为一体的农牧业产业化经营都具有重要作用。
1.1.9 主要技术指标
主要经济指标表
序号
项目
单位
技术指标
备注
1
建设期
年
2

2
总投资
万元
12200

2.1
建设投资
万元
11505

3
销售收入
万元
3165
正常年

4
销售税金
万元
290
正常年

5
利润总额
万元
2482
平均值

6
税后利润
万元
2192
平均值

7
财务内部收益率(全部投资)
%
15.85

8
投资回收期(静态)
年
5.56

9
经营成本
万元
267.75
正常年

10
总成本
万元
683
平均值

1.2 项目由来及建设的必要性
1.2.1 项目提出的理由与过程
随着畜牧业的快速发展，国家加大了对畜牧产业体系的建设力度，特别是把畜产品交易市场建设和配套服务体系的完善提上重要议事日程。2010年中央新疆工作座谈会议，把加强农业基础地位，大力发展现代农业、特色产业，保障农产品有效供给、促进农民增收、提高农业综合生产能力作为今后农业发展的重点，提出立足于资源优势和比较优势，统筹规划、合理布局，通过加强优势产业带和优势农产品生产基地、加工与市场流通体系建设，推动农业生产方式的根本性转变，示范带动农业生产的标准化、规模化和产业化经营。继续落实《全国农产品批发市场发展规划纲要》、《农产品批发市场建设与管理指南》提出的战略目标，支持重点农产品批发市场建设和升级改造，建设大市场，联结大网络，搞活大流通；加大对大宗农产品仓储设施建设力度，完善农产品物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物流设施；全面推进双百市场工程，完善以批发市场为中心，以集贸市场、零售经营门店和超市为基础，布局合理、辐射带动力强的全国农产品物流体系，对农产品交易市场的建设提出了目标要求、建设重点和发展方向，也对市场公平交易、科学监管提出了具体规范和要求，这为农产品交易市场的建设和发展提供了政策导向。自治区党委政府对农产品市场体系建设高度重视，把它作为推进社会主义新农村建设、改善农村基础设施条件、促进畜牧业转变经营方式和经济持续健康发展的重要工作来抓，制定优惠政策和具体措施加以推动。
以前，以天山为界，南部为农区，北部为牧区，而南部农区又基本以棉花为主导，棉秆不能作为牛羊的饲草，阻碍了农区畜牧业的发展。从现在起，自治区决定用五年时间，将棉花种植面积由目前的两千七百万亩降到两千万亩以内，将转移出来的土地，用来种植饲草和秸秆型农作物。
针对北疆牧区的过牧现象，自治区通过轮牧禁牧休牧和建设高标准饲草基地的办法解决，在山区草场轻度放牧，在荒漠草场严禁放牧，畜群生活的主要空间在高标准饲草基地里。自治区每年投入五千万元人民币，在具备水源的牧区建立沟渠、喷灌等水利支撑体系。
按照规划，预计二0一五年末，新疆主要畜产品产量将再翻一番，其中肉类总产量达到三百二十万吨、奶类达到四百五十万吨，禽蛋总产量达到五十一万吨，农牧民来自畜牧业的年人均增收保持在两百元以上。届时，新疆将成为全国重要的畜产品生产基地。
xxxxx少数民族群众具有牛羊养殖、贩运及经营畜禽产品的传统习惯，畜牧业已成为促进xxxxx及乌鲁木齐区域经济发展的优势产业和重要产业。近年来，xxxxx委区政府根据总体发展思路，将加快发展畜牧业作为调整农村经济结构，加快农业产业化经营，有效增加农民收入的重要战略举措，制定实施了《xxxxx畜牧产业第十二五年规划和到2015年远景发展规划》等政策措施，通过加强良种工程、规模养殖基地、屠宰加工与市场流通体系建设，养殖规模不断扩大，畜牧业生产已向规模养殖、屠宰加工、流通贸易一体化经营的产业化发展的转变并呈现出强劲发展势头。2010年，全区肉类总产量达3.31万吨。大牲畜存栏达18.96万头，出栏62.52万头。农民人均纯收入7515元，畜业收入成为农民收入的重要来源。
xxxxx地处新疆中部，位于天山山脉博格达峰北麓，准葛尔盆地南缘。东接阜康市、南连乌鲁木齐市、西与乌鲁木齐县、昌吉市接壤市区距乌鲁木齐市17公里，距昌吉市区50公里，紧邻吐乌大高速路和乌奎高公路和、乌鲁木齐国际机场，连接西部、全疆乃至及中亚国家的重要交通枢纽，交通便利，商贸流通活跃，历来是西北地区驰名的畜产品交易、贩运、初加工集散地，也是全疆畜产品交易集散地之一；不但平xxxxx地产的畜产品在本地交易，而且西北、南北疆等区域的牛羊等畜禽产品，大部分也在xxxxx交易。近年来，xxxxx委政府立足于区位优势和比较优势，按照打造把畜牧业作为增加农牧民收入的有效措施，实施了《xxxxx“十一五”畜牧业发展规划》等具体政策，通过整合、改造、提升、新建等手段，大力培育布局合理、聚集物流、四通八达的市场流通体系，尤其是把畜产品流通体系建设作为促进畜牧业发展的重要环节，加大资金投入和政策扶持力度，加强畜产品交易市场体系的建设和完善，并已取得显著成效。但由于资金投入不足和畜牧业产业化发展起步较晚，产业配套体系不完善等原因，畜产品交易市场建设滞后，存在市场交易设施不健全，现有的畜产品市场建设规模小，不符合《xxxxx城市发展总体规划》，市场经营主体分散，现有的畜产品交易市场不正规，私屠滥宰现象严重，组织化程度低；市场交易网络与商品信息体系还未建立，交易方式与经营理念落后，市场的集聚和辐射能力弱，畜产品交易数量和质量不高；市场内卫生检疫设施和产品检验检测体系不完善，给周围乃至xxxxx卫生环境造成严重影响等问题，以上问题的存在严重影响了xxxxx畜产品的流通贸易和畜牧业的持续健康发展。因此，依托xxxxx及周边地区的畜牧资源优势，建设具有一定规模、层次较高、功能齐全、设施完善、信息化手段先进的现代化大型畜产品交易市场，是完善农产品市场流通体系的重要组成部分，也是促进平xxxxx及周边地区畜牧产业优化升级和提高综合生产能力的现实需要。
xxxxxxxxxx皮毛交易公司根据加强畜产品市场流通体系建设及基础设施配套完善的政策要求和产业导向，紧密联系xxxxx畜牧业发展实际，针对xxxxx畜产品市场建设的总体规划和畜牧业发展的客观要求，立足于本地的资源优势、产业优势，为了充分发挥公司多年从事畜产品运营优势和行业领先的资本优势及在畜牧业发展中的示范带动作用，加强畜产品交易市场体系与相关基础设施的配套建设，完善农产品交易流通体系，提升交易市场的服务功能和经营管理水平，增强市场的辐射带动能力，切实解决农民卖难、收入增加难的难题，带动xxxxx畜牧业产业化经营、农民持续增收和当地经济快速发展，特提出“xxxxxxxxxx皮毛交易市场搬迁项目”。
1.2.2 项目建设的必要性
1) 是发挥资源优势，落实产业政策，促进经济持续健康发展的需要
xxxxx是乌鲁木齐及周边畜牧业发展较快的地区之一，畜产品资源丰富，xxxxx委政府审时度势，提出了畜牧业作为农业经济发展的重要支柱产业和优先发展的重点，尤其是把完善畜产品交易市场建设作为健全农产品市场体系、促进农民增收的重要措施来抓，并且制定优惠政策和措施加以扶持；根据《全国农产品批发市场发展规划纲要》、《农产品批发市场建设与管理指南》中提出的畜产品交易市场建设要扩大规模、完善功能，规范运作、提高层次和交易技术水平的总体要求，科学规划、合理布局，加强畜产品交易市场的建设完善。项目建设是充分发挥资源优势和产业优势，进一步落实产业政策，推动畜牧业和当地经济持续健康发展的迫切需要。
2) 是完善市场体系，转变交易方式，推进畜牧业产业化经营的需要
现有的xxxxxxxxxx皮毛交易市场还处在城市中心，部分商贩在路边交易、赶集交易经营还依然存在，不符合城市发展规划要求，并且现有的畜产品流通交易不但规模小，而且没有完善的基础设施和交易规则，交易数量和质量受到限制，欺行霸市、哄抬物价现象时有发生，特别是污染和卫生检疫问题不能有效解决，制约了畜产品的流通交易和畜牧产业的健康发展。项目建设有利于扩大xxxxx畜产品市场交易规模，形成交易技术手段先进、基础设施配套完善、商品供求信息畅通、服务功能齐全的区域性的现代化畜产品交易市场，更大范围发挥其商品集散和产地规范交易的作用，转变交易方式，搞活商品流通，促进畜牧业的专业化生产、规模化经营和可持续发展；有利于扩大农户生产与市场的有效联系，延伸产业链，促进畜牧业产业化经营及畜产品的顺畅流通、便捷交易，减少市场波动，稳定增加农民收入，不断提高畜牧业的竞争力、整体效益及抗御市场风险的能力。
3) 是建立畜产品登记、拍卖机制，实现种畜优质优价公平交易的需要
建设现代化的畜产品交易市场，提高畜产品交易各环节的交易水平，打造公平、公开的商品交易平台，充分发挥其价格形成功能，有利于形成“分品种、分质量等级交易机制，引导农民积极参与市场竞争和优质畜产品的引进生产，调整畜牧业产业结构和品种结构，提高畜牧业生产效益；依托资源优势和产业优势，充分发挥交易市场的商品集聚、扩散作用，带动畜牧业扩大生产规模，增加经济总量，促进农民增收，实现区域经济协调发展；
4) 是加快市场接轨，调节畜产品均衡上市，确保市场有效供应的需要
畜产品生产与供应受到时令和季节性影响，如果不能实现均衡充足的市场交易，经济效益就得不到充分体现，旺季价格下跌，使农民收入减少，淡季供应减少，价格上升，市场呈现明显的季节性波动，一定程度上将抑制畜产品消费和畜牧业的正常生产。项目建设通过挖掘资源优势，建设辐射范围广、规模大、设施完备、交易先进的现代化的畜产品交易市场，促进畜产品在本地、周边地区乃至西北地区的快速流通和交易，通过市场信息的发布和共享，减少畜产品市场交易的季节性波动，改变区域性畜产品供应不均的状况；充分发挥交易市场更广的辐射功能，吸引汇集更多的生产者参与商品交易和进入市场经营，加强与全国各地的商品流通与交易合作，实现本地市场与国内外市场的有效对接，打破畜产品流通领域的信息和地域限制，形成多渠道经营、多主体平等竞争的格局，促进商品的公平交易和向外扩散，真实反映供求关系，及时调节产品供给。
5) 是扩大市场主体，提高组织化程度，带动区域相关产业发展的需要
皮毛交易市场的建设，有利于促进农村中介组织和农民经纪人队伍的发展壮大，扩大市场主体；通过“示范、引导、扶持、鼓励”发展畜产品流通的专业合作社、协会等中介组织，扩大市场辐射范围和产品销售渠道，提高市场交易的组织化程度，为畜牧产业发展提供服务。项目以市场建设为龙头，加强畜产品流通体系的建设完善，将有力带动养殖、加工、贮运和信息服务等相关产业发展，促进一、二、三产业的协调发展，实现“建一处市场、活一片产业、富八方群众”的目标；随着市场体系和功能的不断延伸、完善，以市场交易物流服务为主的第三产业将吸纳更多农村剩余劳动力和城镇下岗职工实现再就业，极大地缓解社会就业压力，促进社会和谐。
1.3 承办单位概况
本项目由xxxxxxxxxx皮毛交易公司为项目建设单位。
1.3.1xxxxxxxxxx皮毛交易公司
xxxxxxxxxx皮毛交易公司成立于1992年，法人代表xxxxx，公司位于xxxxx永顺路，于1994-2004年先后投入8500万元完成了皮毛绒交易市场的建设，目前占地150亩，经营户达到58户。目前已形成全疆最大的皮、毛、绒等畜产交易市场，进入市场交易的除本地外，还有区内的阿勒泰、塔城、伊宁、阿克苏、博州、昌吉、喀什、和田等地州市，并辐射到国内甘肃、青海、宁夏、河北等省区，其产品销往本省之外，已辐射到内蒙、河南、山东、江苏、上海等省市国内许多知名厂家，如内蒙鹿王、鄂尔多斯集团、河北东明集团、江苏开元集团、海宁兄弟公司等国内大型皮革集团公司以及新疆的天山、天羚等，均在本地设有购销点，形成了收购、销售、运输等产业链，2010年皮张交易量100万张，羊绒交易量70吨，养、驼毛等200吨,，2010年交易额达到10亿元。
1.3.2 项目建议书编制依据
1) 2009年中央一号文件《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》；
2)《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》；
3)《国务院关于促进畜牧业持续健康发展的意见》(国发[2007]4号)；
4) 农业部《关于加快西部地区特色农业发展的意见》；
5) 新疆维吾尔自治区人民政府《关于加快发展农业产业化经营的意见》；
6) 农业部 农市发[2004]10号《农产品批发市场建设与管理指南》；
7) 项目区社会经济、自然环境及农牧业基础资料；
8) 国家发改委《投资项目可行性研究指南》；
9)《农业建设项目投资估算内容与方法》(NY/T 1716-2009)；
10) 有关建筑、水、电、暖、环保、生产、节能等专业技术规程、规范；

第二章 市场需求分析及经营方式

2.1市场需求分析
2.1.1 畜禽产业发展现状
我国畜牧业的生产规模不断扩大，综合生产能力稳步提高。肉牛存栏量为10576.5万头，牛存栏数居世界第三位，出栏量为4446万头，全国肉类产量达到7278.7万吨、禽蛋产量2701.7万吨，居世界第一位；奶类产量3781.5万吨，居世界第三位。人均肉、蛋、奶占有量分别达到54.9kg、20.4kg和28.5kg。2009年，我国牛肉产量约为623.4万吨，同比增长2.20%。同时，畜产品结构更趋合理，肉类比重从72.1%下降到2009年的52.9%，肉类品种也呈现多样化发展。由于人们生活水平的不断提高和膳食结构的改变，国内牛羊肉市场一直处于供不应求状态；随着国内外市场的逐步融合和牛羊产业增长方式的进一步转变，全球市场对牛羊肉的需求也将不断增强，据测算，到2020年，世界牛羊肉消费量将比现在增加一倍。
畜牧业是新疆农业经济中的重要产业，直接关系到人们生活所必需的肉、蛋、奶等产品市场供给，是农村新的经济增长点，畜牧业的稳定发展，是农民增收的重要手段，近年来，受消费市场强有力的拉动，新疆畜禽产业得到飞速发展。据统计资料显示：2010年全年各类牲畜出栏4287万头（只），同比增长2.83%；肉类产量207万吨，同比增长6.75%；奶类产量270万吨，同比增加10.56%；禽蛋产量37万吨，同比增长11.86%，为保障供给、稳定物价发挥了重要作用。
2.1.2xxxxx畜产品交易市场现状
xxxxx是西北重要的畜牧业和畜产品集散地，畜牧产业养、加、贸一体化经营基本框架初步形成。目前已形成了市内以皮毛和活牛交易市场为核心，以县乡多个活畜交易市场为骨干的比较完善的市场网络。xxxxx内目前有活畜交易市场2个，年交易量300万头左右，全区有屠宰加工企业2家，年屠宰肉牛100多万头，,屠宰后的牛肉除供应本地市场外，主要销往乌鲁木齐市、昌吉、吐鲁番等周边城市。
随着当地及周边地区畜禽养殖数量的急剧增加及畜产品交易日趋活跃，尽管畜牧产业养、加、贸一体化经营基本框架初步形成，相当一部分交易市场还沿用传统方式进行交易，疫病检疫技术条件，活畜交易难于管理，造成城镇环境卫生脏、乱、差，直接影响当地群众的生活和身体健康，商品混杂，给不法商贩私运偷运畜有了可乘之机。将传统的、零星的、间歇性的小规模活畜交易转变为经常性的、信息化的、规模化的现代化市场交易，不仅能够打破部门垄断和地区封锁，形成多渠道经营和充分竞争，而且对扩大畜产品流通规模，减少流通环节，降低流通成本，提高流通速度和流通规模效益都具有积极的作用。
2.1.3交易市场发展预测
按照建“大基地”、育“大龙头”、活“大市场”、增“大效益”的要求。充分利用区位优势和产业发展的传统影响，至2020年，全区肉牛饲养总量将达到150万头以上，出栏60万头以上，xxxxx将成为全疆农区绿色畜牧基地和西北地区畜产品加工、贸易、出口中心之一。届时，具有更大的商品吞吐能力、更广阔的辐射区域，使用先进电子结算手段、方便准确的商品供求信息、完善的市场服务体系及良好的市场经营信誉的在更大的地域范围内发挥集散地批发市场和产地批发市场作用的功能齐全的区域性的大型畜产品交易市场供不应求。
2.2 经营方式
2.2.1经营思想
坚持以人为本的发展思想，遵循市场导向和可持续发展原则，立足高科技含量、绿色环保、高起点、高标准、前瞻性，以完善功能、提高效益、优质服务和诚信为宗旨，以建成区域性的中心市场为目标，以快捷灵活的运营机制，积极发展产品物流、配送、电子商务等新型商业模式，加快流通速度，促进跨地区贸易，提高流通组织化程度。促进农业产业化发展，努力建成服务设施齐全、配套功能完善、资源配置合理、管理科学规范的现代皮毛交易市场。
通过导入电子结算、检测、信息查询等辅助设施，不断完善市场交易、流通运输、信息发布、产品检测等服务体系，发挥区域性市场的物资集散、价格形成、信息集汇与传递、产业带动、服务引导功能，逐步提高市场的现代化组织管理程度、标准化生产引导力度，将市场商品交易的种类与档次引向多品种、高档次，以此加快市场功能拓延，拉动区域经济发展，增加农民收入。
2.2.2 经营方式
该市场主要经营方案定位于通过建立一个专门的皮毛交易市场，围绕皮毛的经营、运销，发展区域性的、规模化养殖产业。主要经营方案包括：
(1) 市场建成后，努力使市场由产地型向产地集散型方向发展，积极联合拓展加工、贮藏、物流配送等业务，提高市场档次，以适应市场业务全面发展的需求。紧紧依托项目单位已有的营销网络，增强畜产品交易市场的辐射带动和集散功能，促进产品的国内流通和国际贸易。
(2) 在宣传、招商等工作方面加大力度，不断提高市场的知名度和社会资金投入市场经营广度，健全经营机制和制度，加大管理力度，规范市场交易行为。
(3) 在培育营销队伍方面将以交易市场为中心，积极发挥当地优势，大力培育各类营销主体、中介机构和合作购销经济组织，成立市场畜产品营销协会，规范市场主体的经营活动，促进市场经营有序竞争，保证本地区畜产品的公平交易、货畅其流。
(4) 在市场经营方面积极探索创新经营新模式，以现代电子商务、物流配送、网上交易等物流模式推动畜产品交易市场的经营发展，发挥市场的辐射带动功能，通过加强市场与市场、市场与基地、市场与消费者的密切联系，促进本地畜产品扩大市场销售范围、创出自己的品牌。

第三章 项目选址与建设条件

3.1 项目选址
3.1.1 项目选址原则
项目建设地位于xxxxxxxxxx阿合xxxxx村以南，紧邻216国道，交通便利，土地面积宽广，项目实施区具有适宜的温度和气候条件，项目区有良好的交通运输、环境条件，同时兼顾安排剩余劳动力等综合因素。
3.1.2 项目场址现状
3.1.2.1 场址位置
项目位于xxxxxxxxxx阿合xxxxx村以南。
3.1.2.2 项目占地面积
项目计划用地300亩。
3.2 项目场址条件
3.2.1气候条件
xxxxx地貌类型大体分为三部分:东南部为丘陵山区，海拔650米至4233米；中部为冲积平原，海拔418米至650米，平原南部，地势平坦，水源丰富，主要是粮食种植区；北部属古尔班通古特沙漠的一部分，海拔426米至630米。
3.2.2交通条件
xxxxx距乌鲁木齐国际机场和乌鲁木齐火车站均不足20公里，国道216线、吐—乌—大高速公路和乌奎高速公路以及两条专用铁路线在境内纵横交织，形成了发达的交通网络。
3.2.3建设条件
1) 供水条件
项目用水水源由新打机井1眼，配套建设300m³蓄水池1座及，水质指标均符合《生活饮用水卫生标准》(GB5749-2006)的要求，能满足交易市场的生产生活用水。
2) 供电条件、供热条件、通讯条件
项目区电力资源丰富，电力网络设施齐全。通讯网络遍布xxxxx，线路畅通，与国内信息交流便利。项目区连接国道、省道公路，交通道路畅通。为满足项目建成后供热需求，新建锅炉房1栋，增设2吨蒸汽锅炉1台。
3.2.4 施工条件
项目畜产品交易市场拟建建筑物高度都较低，对地基要求不高，场址地质条件可满足建设要求。

第四章 项目建设内容与规划

4.1 项目建设指导思想与原则
4.1.1 市场建设指导思想
本项目市场建设的指导思想是根据项目区和周边地区畜禽产业发展的实际，配套完善通汇皮毛交易专业市场的功能，并结合项目区当地实际，搭建一个平台进行功能创新：(一)培育农民专业合作组织；(二)普及农业科技知识；(三)引导农业区域化布局，专业化、标准化生产，品牌化经营；(四)延长农业产业链，发展产业化经营；(五)扩大农村劳动就业，推动小城镇建设。项目的建设坚持经营管理企业化的方向；坚持产地与销地结合，硬件与软件结合；统筹规划，合理布局，均衡发展，促进形成立足项目区及周边地区，辐射西北五省地区的区域性皮毛专业交易市场。
4.1.2 市场建设原则
1) 规划先行原则
交易市场规划服从城市总体规划，与区域功能定位相配套，与周边环境相协调，与消费需求相适应。市场规划须兼顾城市建设的近期和远期规划，做到市场建设和城市改造相结合，市场规划与市政规划相结合。
2) 围绕新型交易市场功能设施与能力建设原则
从交易方式、结算方式、信息系统、检测系统、物流服务、秩序监控、环境卫生等七个环节入手，充分分析市场用地的具体条件，协调和处理好各交易区的相互关系，使交易市场的建设形成合理的总体布局和功能分区，以确保合理的组织经营。
3) 规模化、集约化经营原则
按照皮毛交易的客观规律，以规模化经营为载体，采用配套的现代营销模式，创造皮毛交易的最佳环境条件，总体规划将依据现代市场的特点和要求，在用地布局和功能分区安排供电、供水基础设施及保护、优化环境等各方面，为皮毛交易市场集约化经营的实施和科学管理创造有利条件。
4) 方便经营，有利管理原则
交易市场道路网络的布局规划将依据交通运输要求，充分考虑市场特点，布置方便快捷、畅通有利市场建设的道路系统，为经营和管理创造有利的交通条件，供水、供电管线网的布置，在满足技术要求，便于经营的前提下，力求短捷合理，以节省投资。
5) 环境保护和市场防疫原则
市场建设将严格执行有关技术规范和技术规程，在用地布局和功能分区上严格将交易区和生活区分开，设置防疫消毒设施、防火设施，并建立完整的监督管理制度。
4.2 项目总体平面布置
4.2.1 总平面布置原则
(1) 总平面布置符合《建筑设计通则》和相关专业规范的规定及要求，满足规划设计条件要求。
(2) 总平面布置和竖向设计结合场地现状，注意节约投资和用地。
(3) 交通组织合理，车辆通行顺畅，能满足消防要求，外界车辆进入市场做到基本无障碍。
4.2.2 布置依据
(1) 项目区地形、地貌、水文、地质资料；
(2) 当地政府现有的区域规划、场区供水、排水、供电的现有情况；
(3) 有关总图设计的规定、规范；
(4) 现场踏勘。
4.2.3 总图布置
本项目xxxxx皮毛市场建设地点位于xxxxxxxxxx黑沟（通汇活畜交易市场以北），总占地面积约300亩，所在地常年主导风向为西北风。
根据皮毛交易市场使用功能的需要及其各个功能区相互关系，结合场地和外部环境条件，对交易市场各个组成部分合理规划，使整个交易市场形成布置紧凑、流程顺畅、环保卫生、经济合理，使用方便的格局。将场区划分为交易Ⅰ区，交易Ⅱ区，屠宰冷冻区，综合服务区、商铺区等5大块。
1) 交易Ⅰ区
交易Ⅰ区位于项目区北部，总占地面积约80亩（53360平方米），呈长方形，地势平坦，南北宽200m，东西长167m，根据功能将交易Ⅰ区分为交易区、管理及服务区两部分。
交易区位于Ⅰ区中西部，功能是皮毛进入市场前的过磅和皮毛交易。主要建设牛羊皮交易大棚、羊毛交易大棚、羊绒交易大棚、皮毛交易停车场、装卸台、垃圾收集点及厕所；
管理及服务区位于Ⅰ区东部，功能是市场信息管理、网上交易和发布信息、电子结算、市场办公及餐饮住宿辅助功能等。主要建设综合服务及商铺楼、检疫及防疫室、门卫及地磅房、业务用房、垃圾收集点及厕所等；
2) 交易Ⅱ区
交易Ⅱ区位于项目区南部，总占地面积约80亩（53360平方米），呈长方形，地势平坦，南北宽200m，东西长167m，根据功能将交易Ⅱ区分为交易区、管理及服务区、辅助工程区等三部分。
交易区位于Ⅱ区中部，主要建设有皮毛交易大棚；
管理及服务区位于Ⅱ区西北部，主要建设业务用房、综合服务及商铺楼、门卫及地磅房、大门、皮毛交易停车场等；
辅助工程区位于Ⅱ区东南角，主要建设有配电室、检疫及防疫室、泵房、蓄水池、锅炉房、垃圾收集点及厕所等，总建筑面积为1132m2；
3)屠宰冷冻区
屠宰冷冻区位于项目区中心道路南部，交易Ⅱ区西面，总占地面积约30亩（20010平方米），呈长方形，南北宽120m，东西长166m，主要建设有屠宰厂、肉品交易中心、冷库、垃圾收集点、大门等；
4)综合服务区
综合服务区位于项目区中心道路东部，总占地面积约30亩（20010平方米），呈正方形，南北宽140m，东西长1143m，主要建设有综合服务及商业楼、业务用房等；
5)商铺区
商铺区位于项目区中心道路北部，交易Ⅰ区南面，总占地面积约80亩（53360平方米），呈长方形，地势平坦，南北宽200m，东西长267m，根据皮毛交易要求及功能，将商铺区分为各经营户区、管理区等两个部分。
各经营户区位于该区中部，主要建设两层商铺，可容纳100户经营户；
管理区位于该区西南部，主要建设有业务用房、商业门面、住宿、餐饮等；
4.3 建设方案
4.3.1 土建工程
项目土建工程主要由皮毛交易区建设；屠宰冷冻区建设；综合服务区(综合服务楼及商铺楼、业务用房)建设；经营户商铺建设；辅助生产区(锅炉房、配电室、蓄水池、泵房、机井、大门、门卫及检疫、防疫室、垃圾收集点、厕所、围墙、道路、绿化)建设等部分内容组成。各建筑物建筑总面积78060平方米。详见建设内容一览表。
项目建设内容一览表
序号
建、构筑物名称
结构形式
外形尺寸
单位
数量
备注
1
皮毛交易区

19008

1.1
牛羊皮交易大棚
轻钢结构
96m×18m
㎡
13824
8栋
1.2
羊毛交易大棚
轻钢结构
96m×18m
㎡
1728
1栋
1.3
牛绒交易大棚
轻钢结构
96m×18m
㎡
3456
2栋
1.9
皮毛交易停车场
混凝土

18000

1.10
装卸台

座
9

2
屠宰冷冻区

8376

2.1
肉品交易中心
轻钢结构
96m×48m
㎡
4608

2.2
屠宰间
砖混结构
96m×18m
㎡
1728

2.3
冷库
轻钢结构
37.8m×26.5m
㎡
1000

2.4
屠宰污水处理

2.5
格栅井
钢筋砼结构

m³
3

2.6
沉砂池
钢筋砼结构
2m×5m×2.5m
m³
25

2.7
集水井
钢筋砼结构
3m×2m×3m
m³
18

2.8
SBR反应池
钢筋砼结构
10m×10m×6m
m³
600

2.9
污泥池
钢筋砼结构
10m×8m×2.5m
m³
200

2.10
贮水池
钢筋砼结构
3m×1.8m×3m
m³
16.2

2.11
鼓风机房
砖混结构
13.2m×5.4m
㎡
80

2.12
值班室及控制室
砖混结构
8m×12.5m
㎡
100

2.13
排污管道
Ø150UPVC

m
300.0

3
综合服务区

11000

3.1
综合服务及商业门面
框架结构
200m×25m
㎡
10000
2F(2栋)
3.2
业务用房
砖混结构
25m×20m
㎡
1000
2座
4
商铺区

38360

4.1
商铺区
砖混结构

㎡
30000
100户
4.2
业务用房及商业
砖混结构

㎡
8360

5
辅助工程

1316

5.1
锅炉房
砖混结构
15m×10m
㎡
150

5.2
配电室
砖混结构
12m×8m
㎡
100

5.3
蓄水池
钢筋砼结构
R=5.5，h=3.1
m³
300

5.4
泵房
砖混结构
10m×10m
㎡
100

5.5
机井

眼
1

5.6
主大门

座
1

5.7
侧门

座
2

5.8
大门

个
2

5.9
门卫及地磅房
砖混结构
15m×10m
㎡
150
2座
5.10