房屋所有权与抵押权登记.docx

衡宇所有权与抵押权登记
（登记官实务培训教案）

考核说明
（一）科目分为：
1、房地产登记制度与政策（90分钟）
共80题，其中：单项选择题共40题，每题限60秒内完成；多项选择题共20题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成。
2、房地产登记录务与案例（90分钟）
共60题，其中：多项选择题共15题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成；综合阐发题共5大题，每大题各5小题，每大题限600秒完成。
衡宇登记官考核全部接纳应考人员在盘算机上答题方法进行，
（二）考核题型
1、单项选择题
每题由1个题干、4个备选项组成，其中有1个为正确或最切合题意的选项。
2、多项选择题
每题由1个题干、5个备选项组成，其中有2～4个为个正确或切合题意的选项。
3、判断题
每题为一个报告句。
4、综合阐发题
每大题由案情和5个小题组成。每个小题由1个题干、4个备选项组成，有1～4个为正确或切合题意的选项。
（三）评分规矩
衡宇登记官每科满分为100分，各题型评分规矩如下
1、单项选择题，选择正确每题得1分，错选、不选，不得分。
2、多项选择题，全部选择正确每题得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本题不得分。
3、判断题，判断正确得1分；不判断不得分；判断错误扣1分，最多扣至本科目判断题总分为0分。
4、综合阐发题，每小题全部选择正确得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本小题不得分。
（四）衡宇登记录务
1、衡宇所有权登记：掌握各种所有权登记的要求
2、衡宇抵押登记：掌握各种抵押登记的要求

列位学员，上午好
下午好
我授课的内容是国有土地范畴内衡宇所有权与抵押权登记。是涉及你们第二门登记录务与案例所需要掌握的内容，大纲对这两部分内容是要求全部掌握，不分主次。在教学要领上可能与前面的政策与制度不一样，是需要通过对“措施”条款的理解后活学活用在考题和案例里。所以这堂课不需要翻看课本，认真听讲，做好条记。归去把“措施释义”从30条到62条全部看懂并理解，再看问题解答，有时间可以有选择性的看一下法例。发起了解的法例有：包管法、条约法、民法通则、婚姻法、继承法、公证法、抵押治理治理。在“措施里”所有权占了11条，抵押权占了21条，抵押权是重点。

一、登记的原则
（一）权利主体一致原则
依据《都会房地产治理法》32条、《物权法》142条、146条，《登记措施》延续了这一划定。
1、土地、衡宇登记先后顺序
1）先地后房登记类型：国有土地上的衡宇初始登记、独立宗土地上的衡宇转移登记、团体土地上的衡宇登记、供役地为土地的地役权登记；
2）先房后地登记类型：国有土地上的衡宇转移、变动、注销，改正登记，供役地为衡宇的地役权登记。
3）土地登记类型：国有土地范畴内地上无修建物、构筑物的土地使用权登记，抵押登记、预告登记、异议登记、改正登记；
4）衡宇登记类型：衡宇抵押权登记、预告登记、异议登记；
2、互助开发的衡宇如何登记。一方持有土地使用权证、建立工程计划许可证、施工许可证等，按互助协议竣工后进行分派。根据主体一致原则初始登记必须与土地使用权证、建立工程计划许可证、施工许可证保持一致，再按协议约定治理另一方的房地产转移登记。
3、主体不一致如何登记。在房地分管的体制下，造成地、房权利主体不一致情况，依据《物权法》182条“以修建物抵押的，该修建物占用范畴内的建立用地使用权一并抵押；以建立用地使用权抵押的，该土地上的修建物一并抵押”。因而当事人通过申请相关登记，使权利主体一致后才气治理转移登记、抵押登记。例：甲开发商将自己名下开发的土地使用权抵押给乙银行，并将该土地上建成的一套住宅出售给了丙，丙治理衡宇所有权证，甲由于不履行债务，乙银行要求实现抵押权，才知道登记在甲名下的土地使用权上的衡宇又属于丙，给实现抵押权造成障碍。
（二）公示、公信原则
物权法第6条对付公示方法：不动产应当登记，动产应当交付。
1、公示、公信的效力
1）掩护权利人正当权利
2）维护生意业务宁静
3）范例登记行为
4）产生公信力
纪录于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，因此推定登记纪录的权利人是执法上的权利人。例如：甲一栋房产，交给乙来治理，乙将该房产登记在自己的名下，厥后乙将该房产卖给丙。丙经查阅登记簿发明产权就是属于乙的，那么丙就信赖乙享有执法上的所有权，尽管乙不是真正的权利人，但丙基于这种信赖同乙产生了买卖干系，其信赖利益应该受到执法掩护。
2、物权法106条善意取得创建的条件：
1）受让人取得是善意的；
2）以公道的代价转让；
3）已经登记。
受让人善意取得所有权，原所有人有权向无处分权人人请求赔偿。
（三）依申请登记原则
各国启动登记步伐形式：申请登记、嘱托登记、径为登记。（申请登记为主，嘱托登记、径为登记为辅）。
1、申请登记：是最主要的启动形式，基于执法行为的物权变动，依申请进行登记，不申请不能启动登记步伐。如：赠与转移登记
2、嘱托登记：体现国度强制意志的法院判决、裁定、行政构造决定等导致不动产物权强制变动。如：司法协助登记、依法征收、没收所有权等属于嘱托登记。
3、径为登记：登记机构依据法定职权，对执法法例有明确划定的情形主动进行的登记，这种登记亦称为“依职权登记”。如：登记机构依据衡宇、土地、计划等行政治理部分提供的证明治理注销登记；登记簿的纪录错误不涉及衡宇权利归属和内容的，当事人逾期不治理改正登记的，登记机构可依职权治理改正。（如：单纯的姓名、身份证号、土地用途、门牌号）
（四）物权法定原则
登记种类、效力、公示要领、内容都要由执法来明确，不能由当事人创设，无论当事人照旧登记机构，都不能要求把划定以外的权利或事项加以纪录。如：赠与条约上附有赠与人可以终生居住条款不应在权属证书中上纪录。
衡宇所有权证附记：填写共有人及所占份额、构筑物有关状况的描述等需要纪录事项。
他项权证附记：设定最高额抵押的，应在附记栏中注明；地役权登记的，需役地衡宇坐落应在附记中注明。
1、衡宇登记簿治理试行措施
2、衡宇登记簿纪录内容说明
3、衡宇权属证书、登记证明填写说明
（五）属地治理原则
1、《登记措施》第4条：衡宇登记由衡宇所在地的衡宇登记机构治理。
为了方便当事人查询，掩护房地产生意业务宁静、节约生意业务本钱的职能，对本行政区域内衡宇登记录行统一登记治理，创建统一的衡宇登记簿。
二、登记的步伐
（一）申请
1、根本单位登记：能够登记的衡宇根本单位必须具备以下条件：1）有牢固界限、2）可以独立使用、3）有明确唯一的编号（幢号、室号等）。非住宅最小单位“间”，住宅最小单位“套”，最大登记单位“栋”。一企业建两栋厂房，想登记在一个产权证上？住宅“套内”的隔楼、能单独登记？
2、单方申请的范畴（12条）：除登记措施划定的六种情形外
1）预售商品房买卖条约签订后，预售人未根据约定与预购人申请预告登记的。69条
2）异议登记。
3）权利人、利害干系人申请改正登记（如：由于登记机构登记错误，误将临近的不属于权利人所有的衡宇登记在权利人名下，权利人申请登记；或由于登记机构错误异议登记、查封登记了权属坐落，权利人申请登记）。
3、共有人配合申请
措施13条划定“共有衡宇，应当共有人配合申请登记”。
1）共有形式：按份共有、配合共有
2）由部分共有人申请的特殊情况：
①共有衡宇的所有权变动、换发、补发的登记，可以由相关的共有人申请
②因人民法院、仲裁委员会生效执法文书对共有衡宇权利归属的判定。（如：配合继承并明确各自份额、离婚支解）
4、登记申请切合的条件（措施20条）
1）申请人与提交的质料主体一致
2）申请衡宇登记与提交资料一致
3）登记内容与有关质料一致
4）登记事项与登记簿纪录权利不辩论
5、法定原因取得衡宇所有权的登记事项：物权法28条至30条①生效的执法文书或人民政府征收决定；②继承或受遗赠；③正当制作、拆除衡宇等行为设立或消灭，自事实行为成绩时产生效力，未经登记不发物权公示效力。
（二）受理
1、登记机构的职责
1）查验申请人提供的登记质料
2）询问申请人
3）如实、实时登记有关事项
4）执法、法例划定的其它职责（现场检察、登记机构可以要求申请人增补资料）
2、无民事行为能力、限制民事行为能力的权利人的登记申请
1）监护人的判定
①未成年人怙恃是法定监护人
②（民事诉讼法）无民事行为能力、限制民事行为能力的成年人能力判定和监护人除配偶外由法院审定
2）未成年人的利益掩护（监护人书面利益包管）
3、外文登记质料处理惩罚
1）登记中文姓名：公证部分必须认可的翻译机构翻译
2）境外文书、委托书根据国度有关划定进行公证后经本国驻该国大使馆或领事馆认证。
4、询问的根本内容（措施18条）
1）是否是申请人的真实意思体现
2）是否为共有
3）权利人是否同意改正
4）需要进一上明确的其他有关事项询问申请人
5、实地检察的登记类型（措施19条）
1）初始登记（坐落、占地面积与土地使用证纪录的情况一致、衡宇与提交的建立工程计划许可证的情况一致、衡宇与竣工的证明质料一致）。
2）在建工程抵押登记（建成部分是否存在、项目名称、坐落核实）。
3）衡宇灭失的注销登记
4）执法法例划定的其他衡宇登记（改建、扩建、翻建的衡宇）
实地检察要有现场察勘纪录与登记质料一并归档（接纳文字、拍照、摄像等方法）
（三）审核
1、需登通告的登记类型
1）遗失补发
2）衡宇灭失：人民法院、仲裁委员会的生效执法文书大概人民政府的生效征收决定，权利人未申请。
3）团体范畴内的村民住房初始登记、团体组织所有权初始登记（登记事项应在衡宇所在地农村团体经济组织内进行通告）
4）依据《物权法》13条，通告、房价评估、钱粮征收不是治理登记的必经步伐。
2、需公证的事项
1）继承房产（公证法25条“申请治理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请治理涉及不动产单方委托、声明、赠与、遗嘱的公证，没有强行要求”。海内百姓继承公证必须在不动产所在地治理）。
2）为处分房产设立的遗嘱
3）赠与房产
4）涉外房产转移的执法行为
《司法部、建立部关于房产治理中增强公证的联合通知》
5）委托他人治理处分房地产登记的委托书
3、纪录登记簿之前需中止登记的产生情形
1）申请人申请撤回登记
2）改正登记、异议登记被受理
3）执法、法例划定的其它形式
（四）纪录于登记簿
1）登记簿纪录的内容：自然状况、权利状况、其他事项
2）登记簿的效力：登记事项的创建应以纪录于登记簿为准。
3）登记簿的形式：纸介质、电子介质，必须定期异地备份。
4）登记时限（受理至纪录于登记簿，同时缮写衡宇权属证书或登记证明）
国有土地范畴内衡宇所有权登记30个事情日；团体土地范畴内衡宇所有权登记60个事情日；抵押权、地役权登记10个事情日；预告登记、改正登记10个事情日，异议登记1个事情日；异议登记15日后失效；预告登记后自能进行相应的衡宇登记之日起三个月内，当事人申请衡宇登记。
（五）发证
1）《衡宇所有权证》：所在权初始登记、转移登记、变动登记、改正登记
2）《衡宇他项权证》：衡宇抵押权登记、地役权登记
3）登记证明：预告登记、在建工程抵押登记
4）异议登记、查封登记、注销登记、归全体业主共有的物业办事用房和公用设施设备用房登记不发表权属证书或登记证明
三、所有权登记
1、初始登记
1）登记要件：建立用地使用权证明（土地登记机构出具的证明）、建立工程切合计划的证明、衡宇竣工验收的证明、衡宇测绘陈诉。
2）全体业主共有的衡宇由开发企业在治理初始登记时一并申请。
2、转移登记：
1）转移登记类型：买卖、交换、赠与、继承（受遗赠）、衡宇支解归并、以衡宇出资入股、其他组织分立、归并、其他
2）登记要件“证明产生转移的质料”： 买卖条约、交换条约、赠与条约、继承（受遗赠）证明、支解协议、归并协议，生效的执法文书。
3、变动登记
1）变动登记的情形：所有权人姓名、名称，座落、衡宇名称，面积增加或淘汰，同一所有人支解、归并衡宇（权利主权稳定的情况）
衡宇的翻建、改建属变动登记，它与初始都提交建立工程计划许可证，衡宇所有人未产生变革。
2）变动登记与转移登记区别：登记前后主体差别。
共有衡宇的共有性质大概共有份额产生变革的是属于变动登记照旧转移登记？如果是配合共有转为等额按份共有，大概等额按份共有转为配合共有治理变动登记；如果配合共有变为不等额按份共有，大概按份共有人之间的份额产生变革治理转移登记。（由伉俪共有变为一人所有）
3）变动登记与改正登记的区别：登记簿纪录内容是否有错误。
4、注销登记
1）注销登记的情形：衡宇灭失、放弃所有权的、执法法例划定的其他情形。
2）放弃衡宇所有权人是以不侵害他人的权利为前提（如该衡宇存在查封和他项权利的，除提交相关证明的，不能注销登记）。
四、抵押权登记
包管的方法：包管、抵押、质押、留置和定金
包管人与债权人信誉包管
动产和不动产不转移占有方法，将产业抵押给债权人
质押是动产移交债权人占有，拍卖、变卖价款优先受偿
留置根据条约约定，留置动产，以拍卖、变卖价款优先受偿
定金是指当事人可以约定一偏向对方给付定金作为债权的包管。债务人履行债务后，定金应当抵作价款大概收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。
抵押的观点：为包管债务的履行，债务人大概第三人不转移产业的占有，将该产业抵押给债权人的，债务人不履行到期债务大概产生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该产业优先受偿。
（一）抵押登记的种类
1、一般抵押权：设立、变动、转移、注销
（当事人：债务人、抵押人、抵押权人）
2、最高额抵押权：设立、变动、转移、确定、注销
（当事人：债务人、抵押人、抵押权人）
3、在建工程抵押权：设立、变动、转移、注销
（当事人：债务人与抵押人必为为同一人、抵押权人）
（二）房地产设立抵押遵循的原则
1、以修建物抵押的，该修建物占用范畴内的建立用地使用权一并抵押。以建立用地使用权抵押的，该土地上的修建物一并抵押。
2、建立用地使用权抵押后，该土地上新增的修建物不属于抵押产业。该建立用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的修建物与建立用地使用权一并处分，但新增修建所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
3、抵押人所包管的债权不得超出其抵押物的代价，抵押后，该产业的代价大于所包管债权的数额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
4、抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押产业归债权人所有。
5、以具有土地使用年限的房地产抵押的，所包管债务的履行期限不得凌驾土地使用权出让条约划定的使用年限后的剩余年限。有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所包管债务的履行期限不应当凌驾企业的经营期限。
6、以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
7、抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
（三）抵押权实现按下列顺序受偿
1、抵押权已登记的，根据登记的先后顺序受偿；顺序相同的，根据债权比例受偿；
2、抵押权已登记的先于未登记的受偿
3、抵押权未登记的根据债权比例受偿
（四）不得抵押的不动产：
1、土地所有权
2、耕地、宅基地、自留地等团体所有的土地使用权。（乡镇、村企业的建立用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等修建物抵押的，其占用范畴内的建立用地使用权一并抵押）。
3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教诲设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（教诲设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的可以抵押）
4、所有权、使用权不明或有争议的产业
5、依法被查封、扣押、羁系的产业
6、执法、行政法例划定不得抵押的其他产业和不得从事存贷业务的法人或社会组织。
①国度构造房地产不得抵押、列入文物掩护的修建物和列入拆迁范畴的房地产。②《贷款通则》划定：“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行发表的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政治理部分批准登记。”“各级行政部分和企事业单位、供销互助社等互助经济组织、农村互助基金会和其他基金会不得经营存贷款等金融业务。③企业之间（除商品赊销外，以房地产包管除外）不得违反国度划定治理借贷大概变相借贷融资业务。”④百姓与百姓间、百姓与企业间借贷认可（除企业向职工非法集资；向社会合资；向社会民众发放贷款；
（五）一般抵押权
1、一般抵押权设立
1）设立要件：
①申请书、②身份证明、③所有权证书或房地产权证书、④抵押条约、⑤主债权条约
抵押权不得与债权分散而单独转让大概作为其他债权的包管。
2）他项权利登记簿纪录的内容：（衡宇登记簿治理试行措施，没有他项权利代价证明）
3）股份有限公司或有限责任公司名下的房地产设立抵押时需经：①对外包管需要董事会或股东大会决议，②对内包管除需包管法人股东或自然人股东以处的股东大会决议，董事会没有决定权。
4）受理抵押应注意的禁止情况：①是否有查封或设定抵押情况、②是否属于禁止设定抵押权的房地产、③是否属未成年人的房产设立抵押、④土地是否有设立抵押、⑤是否属在建工程已转现房的情形
2、一般抵押权变动
1）抵押变动登记要件：①申请书、②身份证明、③他项权证书、④抵押与抵押权人变动抵押权的书面协议
2）抵押变动登记的变动内容（主体稳定客体变）：①抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变动②坐落自然状况变动③债权数额变革，④包管范畴，⑤债务履行期限，⑥抵押权顺位变革。（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意）
3）抵押包管范畴的内容：主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的用度
4）债权数额：被包管的主债权金额
3、一般抵押权转移登记
1）抵押权转让观点（主体变革客体变革）：抵押权人将其所享有房地产抵押权随主债权转给新的债权人，新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利。(抵押权转让时，应当签订抵押权转让条约；抵押权转让后，原抵押权人应当见告抵押人。产生：阶段性包管、住房抵押代款证券化、金融机构不良资产处理）
4、一般抵押权注销登记的情形：
1）主债权消灭、2）抵押权已经实现、3）抵押权人放弃抵押权
2）主债权消灭的原因：
①全部清偿、②债务人与抵押权人的债务抵消、③致抵押权人与债务人成为一人
3）放弃抵押权与放弃抵押权顺位的区别：抵押权不复存在，属注销登记；放弃抵押权顺位只是优先受偿的序次列到最后，属变动登记
（六）最高额抵押权（适用于现房、在建工程、预售商品房）
1、最高额抵押权设立
1）最高额抵押权观点：债务人或第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内以抵押产业对一定期间内将要连续产生的债权提供抵押包管，当债务人不履行债务或产生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权在最高债权额限度内就该包管产业优先受偿。（如借款人向银行借款多次，约定在未来的一定期间内银行将赐与最高不凌驾一定命额的贷款给借款人，借款人以名下的大于最高债权额房产作包管）
2）最高债权额限度：抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际产生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，凌驾部分不具有优先受偿的效力；如果实际产生的债权余额低于最高限额，以实际产生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
3）最高额抵押设立要件：①申请书、②身份证明、③衡宇所有权证书或房地产权证书、④最高额抵押条约（而不是在一定期间内的每笔主债权条约）、⑤一定期间内将要连续产生的债权的条约大概其它登记证明
4）连续产生的债权条约证明质料：买卖条约、供货条约、借款条约、票据贴现条约、银行卡条约等。
5）可以将最高额抵押权设立之前已经存在的债权转入最高额抵押包管的债权范畴。
2、最高额抵押权变动
1）最高额抵押变动的要件：
①申请书、②身份证明、③他项权证书、④最高额抵押权包管的债权尚未确定的证明质料、⑤最高额抵押权产生变动的证明质料
2）尚未确定的证明质料：①确定期间没有届满、②未约定确定期间或约定不明的，设立之日起满二年没有请求确定债权、③抵押产业没有被查封、扣押
3）最高额抵押变动的内容：（如同一标地设二个或二个以上抵押权，需其他抵押权人同意）
①抵押人、债务人、抵押权人的姓名或名称变动
②坐落自然状况变动
③包管范畴变动
④最高债权额变动
⑤债权确定的时间变动
⑥抵押权顺位的变革
（设立之后将已经存在的债权转入最高额抵押包管的债权范畴）。
3、最高额抵押权转移
1）转移前置条件：
①包管债权尚未确定
②最高额抵押权随全部主债权转移
4、最高额抵押权确定
①约定最高额抵押权随部分债权的转让，应治理确定登记后治理一般抵押权转移登记。[最高债权额已经确定的事实和数额]纪录债权确定的原因及事实，同时注明所确定的债权金额。
②有一列情形之一，抵押权人的债权确定（物权法206条）
●确定期间届满
●没有约定确定期间或约定不明确，自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权
●新的债权不可能产生
●抵押产业被查封、扣押
●债务人、抵押人被宣告破产大概被打消
5、最高额抵押权注销：产生最高额抵押权确定的情形，抵押人和抵押权人正常地履行完债权债务干系后，当事人可申请最高额抵押权注销登记
(七)在建工程抵押权
1）在建工程抵押权观点：即抵押人为取得在建工程继承制作资金的贷款，以其正当方法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方法抵押给贷款银行作为归还贷款履行包管的行为。
①抵押目的：是为了取得在建工程继承制作的资金，满足本项目的建立需要，其抵押人与债务人须为同一人，一是不能担当以第三人的在建工程作为抵押物；二是在建工程的所有人不得将该在建工程为其它的债务设定包管。
②抵押权人：具有金融许可的机构（不但单指银行）。
2）在建工程抵押权登记性质：是一般抵押权特殊体现形式，不是预告登记中的请求权，发表“在建工程抵押登记证明”，不是《衡宇他项权证》。（都是以正在制作的修建物向银行等金融机构设定抵押权进行融资）
在建工程抵押权与预售商品房抵押预告登记的区别：
①标地范畴差别：在建工程抵押标地是已开端完工的部分，预售商品房抵押标地未动工或尚未竣工的期房；
②登记方法差别：在建工程抵押属一般抵押权登记，预售商品房抵押是预告登记。
③实现效力差别：在建工程抵押登记是正当取得土地使用的物权抵押登记，债务人不履行债务，可以以实现抵押权的方法优先受偿；而预购商品房抵押预告登记是银行基于预告登记得到的反抗效力，是请求权的预告，预告权人请求、期待权利的实现。
3）在建工程抵押权设立要件：建立用地使用权证书大概纪录土地使用权状况的房地产权证书、建立工程计划许可证。（以正当的方法取得）
4）需注意的问题
①已经设定在建工程抵押的，经抵押权人同意，方可治理商品房预售许可证。开发企业销售已抵押的在建工程时，经抵押权人同意治理抵押注销、商品房条约存案手续，按约定治理预告登记（解除一套登记一套原则）。已经销售的衡宇，开发企业无权抵押。
②开发企业隐瞒预售情况，将已预售的衡宇治理在建工程抵押，抵押人不履行债务时，优先受偿的顺序：购房者交付全部或大部分款项后优先、其次是工程款、最后才轮到抵押权的优先受偿。（具有标的物代价大，修建周期长，需要资金量大，风险高的特点）。
③竣工后，在主体和客体稳定的情况下直接转为衡宇抵押权登记。
5）在建工程抵押权变动、转移、注销登记参照一般抵押权
①抵押权变动的内容（主体稳定客体变）：抵押物数量、面积增减，债权数额变革，包管范畴，债务履行期限，抵押权顺位变革
②抵押权转让（主体变革客体变革）：抵押权人将其所享有房地产抵押权随主债权转给新的债权人，新债权人受让抵押权后享有就抵押物优先受偿的权利。
③抵押权注销：主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权

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