承租人的优先购买权若干问题初探.docx

承租人的优先购买权若干问题初探“房屋租赁合同是指出租人与承租人签订的关于将房屋交付给承租人使用，承租人支付租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的协议”。房屋租赁合同作为当事人间极为重要的法律结合关系由来已久，且普遍得到世界各国民事立法的广泛认可。其原因在于房屋租赁合同有较高的社会经济价值。它不但能给其中的一方当事人提供了买卖合同之外获得租赁房屋的使用和收益的机会，而且还给另一方当事人提供了融通资金，盘活资产的可能，使承租人和出租人双方利益不经过买卖即可得到满足，充分实现物尽其用，各得其所。随着市场经济的深入发展，房屋租赁合同的应用日渐广泛。对承租人来说，他可以经由租金的一期或多期支付，以相对较少的代价取得对租赁房屋使用和收益的权利，而不必为一时之需而支付购买房屋的价款来取得所要租赁的房屋所有权；对出租人而言，其在不丧失房屋所有权前提下，获得了必要的发展资金，而且更有利于其生产和生活，为其发展提供了更为宽广的空间。因此，房屋租赁合同对新时期的经济发展，活跃市场经济，拓展就业门路方面起到一定的积极作用。近年来，随着住房制度改革和二级市场的开放，房屋买卖和房屋租赁合同更是发展迅猛，但同时，涉及房屋买卖和租赁的合同纠纷大量出现，其中就承租人的优先购买权的行使与实现问题引发的纷争也显得尤其突出。目前，由于我国法律法规就房屋租赁合同中承租人的优先购买权的问题的规定却显得比较原则而且条文也相对偏少，在审判实践中不便于操作，给司法实践中处理此类案件带来不少困难。本文仅就房屋租赁合同中承租人的优先购买权的概念、特点、法律依据、行使条件及立法完善谈一些粗浅的认识，以期对审判实践有所裨益。一、承租人优先购买权的概念、特征及其法律依据优先购买权又称先买权，是指特定的民事主体依照法律规定享有的，先于他人购买某项特定财产的权利。在我国优先购买权制度最早可追溯到唐律。唐律规定，房地产买卖，必须先问近亲，次问四邻。近亲四邻不要，才得卖与别人。宋朝时宋刑统也记载有典卖中的禁止条件和优先权的规定。田宅等产业需要典卖时，其亲属和四坊邻居依照传统享有优先典卖权。我国这种优先购买权制度对于当时维护封建国家宗法制度的需要、维护封建社会秩序起到了一定的积极作用。新中国成立之后，在制定新中国民法典时，立法者也对优先购买权进行了规定，比如中华人民共和国民法债权篇第一次草稿第二十九条规定“出租人出卖租赁物时承租人在同样条件下，有优先承买权。承租人在接到出卖通知书后十日内，不作承买的表示，视为放弃优先承买权”随后经过数次修改，都对优先购买权的问题加以规定，只不过表述有了适当的改变，将“优先承买权”改为“优先购买权”了。对优先购买权的定义，学者各有说法，但大体都是一致的，本文认为优先购买权是指特定的人，依照法律的规定，在特定的买卖关系中，于所有人出卖财产时，依法享有在同等条件下，优先于他人购买的权利。优先购买权的种类主要有如下几类，承租人的优先购买权，共有人的优先购买权，有限责任公司其他股东的优先购买权，有限责任公司原有股东的新股优先购买权，合资企业他方的优先购买权。本文仅对承租人的优先购买权问题进行初步分析，其他几类不作论述。所谓承租人的优先购买权，是指出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。目前，我国现有法律法规对承租人的优先购买权问题的规定主要散见于如下法律法规。1983年12月7日，国务院发布的城市私有房屋管理条例第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”1984年最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见中规定：“房主出卖房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”1988年最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出卖人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”1994年建设部城市公有房屋管理规定第36条第二款规定“出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权”。1999年中华人民共和国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”基于上述五个法律文件的规定，本文认为承租人的优先购买权具有如下几个方面的特点：承租人的优先购买权是一种法定的民事权利，它是由法律直接创设规定，并据此能够对抗第三人的相关民事权利。2、承租人的优先购买权是一种形成权，它仅依承租人单方面的意思表示就能使权利发生、变更、甚至消灭，而不是基于出租人与承租人双方协议而成。只要出租人与承租人一旦成为房屋租赁合同的双方当事人，不论租赁合同中是否进行明确约定，承租人的优先购买权即告形成，不需出租人的任何承诺。只是此项形成权附有停止条件，只有在出租人出卖租赁房屋于第三人时，承租人方能够行使。3、承租人的优先购买权是具有期待性的权利。承租人的优先购买权尽管是在租赁合同签订之时就已形成，但并不是说承租人任何时候就能行使该项权利，只有在出租人意图出卖该租赁房时，承租人始能在同等条件下行使其优先购买权。该租赁房屋未出卖时，承租人享有的优先购买的权利尚未现实化，只处于期待权状态。它是一种将来可能取得权利的权利，其权利系寄托在将来可能取得的权利上。4、承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权，而并非是具有债权性质的请求性。这主要表现为，该权利是由法律明文规定的，这与债权关系纯粹是由当事人自由协商设定完全不一致。纯粹的债权不能对抗第三人，权利人只能获得相应的赔偿，而承租人的优先购买权是一种具有明显的对抗第三人的性质的一种权利，在出租人违反有关承租人的优先购买权的法律规定擅自将该租赁房屋出卖给第三人时承租人可据此向人民法院请求宣告该房屋买卖无效，从而得以行使优先购买权。纯粹的债权具有独立性，而承租人的优先购买权明显具有从属性，即基于房屋租赁关系的事实而始能形成。5、承租人的优先购买权是一种受限制的权利。承租人的优先购买权首先对出租人行使所有权具有限制性。其次，承租人只能在同等条件下才能行使优先购买权，也是对承租人自身的限制。法律设定承租人的优先购买权的目的在于使承租人取得租赁物所有权，并继续保持其对该租赁物的占有、利用。法律在规定承租人的优先购买权时，也同时对承租人行使优先购买权进行了必要的限制，进而预防承租人过滥行使优先购买权，以损害出租人和第三人的合法权益。二、承租人的优先购买权的行使条件承租人的优先购买权存在于房屋租赁合同期间，出租人欲出售该租赁房屋时。此为承租人行使优先购买权的前提条件和基础。承租人的优先购买权虽然是法定的民事权利，但其主体是特定的，即租赁合同的承租人。承租人之所以能够成为承租人，确需租赁合同成立，且以租赁合同有效存在期间为前提，此时承租人方能成为优先购买权的享有人和行使人。如果在租赁合同成立前或租赁合同到期终止后，该“承租人”已实际上不具有承租人的身份或已丧失了承租人的资格，自然谈不上享有和行使优先购买权。因而只有在房屋租赁期间，且出租人意欲出卖该租赁房屋时始发生承租人的优先购买权行使问题。 出租人出卖出租房屋时，应负有通知承租人的义务，此为承租人得以行使优先购买权的必要前提。 优先购买权是一种期待权，它尽管在租赁合同成立时即告形成，但其要得以行使却需要期待，即期待条件成就时方可行使。这就要求承租人首先要知道出租人欲出售出租房屋，才能依法行使优先购买权，因此法律规定出租人在出卖租赁房屋时，应当通知承租人。出租人的通知义务的履行与否，直接关系到承租人的优先购买权可否行使。但本文所述的优先购买权的五条法律依据中只有三条规定了通知义务，其中只有两条明确规定了通知义务的期限，另外两条仅笼统地或原则地规定了承租人的优先购买权，显然这将给司法实践带来一定的困难。特别是合同法作为新近颁布的法律只是规定了出租人“应当在出售之前的合理期限内通知承租人”更是不便于操作。如何理解“合理期限”呢？本文认为，依据我国的立法和司法解释，都规定了“提前三个月”通知承租人，基于法律的稳定性和连续性，本文认为，对于合同法第二百三十条规定的“合理期限”应当限定在“出卖前三个月”较为适当。出租人履行通知义务后，承租人应对其是否行使优先购买权明确向出租人表示，不表示行使优先购权，即对租赁房屋丧失行使优先购买的权利。承租人同等条件下享有优先购买权。优先购买权的立法目的在于，在不损害出租人利益的前提下，给承租人一个买受的机会，使其取得租赁房屋所有权，继续行使其对该房屋的占有和使用，取得更大的经济效益。因此，承租人行使优先购买权不得损害出租人的合法权益，应当在同等条件下与第三人公平竞价。本文认为，所谓的同等条件主要指价格的同一。如果出租人基于某种特殊的原因给予了其他买受了一种较为优惠的价格，而此优惠的价格能以金钱计算时，应当折合成金钱加入到房屋的出卖价格中，如果不能以金钱计算，应当以市场价格来确定房屋的价格。此处的同等条件，主要指出价条件，包括房屋出售价格，交付房价期限，付款方式，卖方搬迁期限或买方人住时间等因素。在考察同等条件时，价款和付款方式相对来说具有一定的特殊性。如果出租人允许第三人分期付款，而承租人除非为出租人提供了充分而适当的担保，否则不能请求分期付款。如果第三人允诺一次性付款，承租人便不能主张分期付款。 承租人行使优先购买权的标的物只能是房屋。 按照我国法律规定，承租人行使的优先购买权适用于房屋租赁合同中，其标的物只能是租赁房屋，其他的一般租赁物不存在优先购买权问题。在我国动产承租人不享有此项优先购买权。就不动产而言，在我国土地不准买卖，“国有土地和集体所有土地的使用权可以依法转让”，因而就仅可转让使用权的土地，不存在承租人的优先购买的问题，土地承租人只可以依法获取土地使用权，而不能获取所谓的所有权。因此承租人的优先购买权的行使仅适用房屋租赁合同，其标的物只能是房屋。承租人的优先购买权不适用于拍卖等竞争性买卖。目前我国法律虽未明文规定优先购买权不适用于拍卖等竞争性买卖，但依照拍卖法的规定，拍卖是一种特殊的买卖方式，以“价高者得”为原则，因此本文作如此理解。如果在拍卖活动中，承租人也可行使优先购买权，势必让参与竞买人产生顾虑，挫折竞买人竞价积极性，进而造成拍卖成交价难免偏低的不良社会效果。另一方面也不利于保护所拍卖租赁房屋之所有人及其它相关债权人的利益，同时可能造成偏惠承租人的结果，这将与我国设立优先购买权的立法初旨相悖。尽管如此，本文还是认为，即使承租人的优先购买权不适用于拍卖等竞争性买卖，出租人仍应负通知义务，通知承租人出席拍卖会，以免产生不可知的麻烦。承租人若有意购买，可按拍卖法的规定办理竞拍手续，以竞买人的身份参与竞买，积极竞价以期成交。当然，最终还是“价高者得”。承租人若以高价竞得，正是如愿，若因价低而未能得，也应心安理得。“买卖不破租赁”，承租人仍可继续使用租赁房屋。三、承租人的优先购买权的立法完善从上文优先购买权的五条法律依据来看，我国关于承租人的优先购买权问题的规定过于原则，内容有欠缺。这几条规定，仅仅是规定了承租人享有优先购买权，而没有规定出租人违背法律规定，侵犯承租人的优先购买权所应承担的法律责任。规定了出租人需在出卖租赁房屋前三个月通知承租人而没有规定承租人作出是否行使优先购买权的答复期限，因而使得这几个条文结构有欠严谨。在司法实践中确实存在诸如出租人违背法律规定，损害承租人的优先购买权后，在人民法院宣告出租人与第三人所签订的买卖合同无效后，承租人主张按被人民法院撤销的买卖合同约定的房屋价款在同等条件下行使优先购买权时，出租人随意加价致使承租人的优先购买权无法实现的现象。这不利于保护处于弱势的承租人的法定权益。纠其因，主要是由于出租人已于第三人达成的买卖合同被宣告无效后，出租人在情绪上与承租人产生趋于对立的心态，在通常情况下，大都不愿以该租赁房屋“原价”出卖给承租人。出租人甚至可以表示不再出卖该租赁房屋，待租赁期届满，解除与承租人的租赁合同，从而使承租人彻底丧失原本已取得的优先购买权，然后出租人仍可伺机将该“租赁房屋”卖出，这将使承租人的优先购买权成了一张法律白条，承租人根本无法依照其优先购买权获得其依法享有优先购买权的房屋，更不说在同等条件下。出租人在出卖租赁房屋前“三个月”通知承租人期限的规定也有点过于长了。在当今社会，人们的消费计划可以说瞬时变化，特别是货币化分房更是刺激人们的消费理念，推动房产市场的消费积极性。出租人意欲出售房屋大多是用于周转资金，投资项目，而且往往主意已定，即刻行动，“提前三个月”已成为人们的束缚，三个月已显得太“漫长了”。多数情况下自出租人动意卖房到房屋买卖成交往往一个月时间就可完成。因此，对出租人的通知期限建议改为一个月为宜。相应地承租人行使优先购买权作出承买表示的期限也限定在接到出租人出卖通知书后一个月内为宜。因此为保护承租人的优先购买权得以实现，确保交易安全，维护法制统一，树立司法权威，加大出租人的相关责任，对房屋租赁合同的承租人的优先购买权问题进行立法完善已显得十分重要。特别是在我国酝酿已久的中华人民共和国民法典即将出台，而该草案对此并未提及的情况下，承租人的优先购买权问题的立法完善更是显得十分紧迫。本文认为对承租人的优先购买权问题宜于如下表述：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前一个月内书面通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在接到出卖通知后一个月内应书面作出承买的表示。逾期不表示，即视为放弃优先购买权。出租人违反上述规定，将租赁房屋出卖给第三人的，承租人可以向人民法院请求宣告该房屋买卖关系无效。承租人要求以出租人出卖给第三人的同等条件购买租赁房屋的，人民法院应予以支持。参考文献：合同法释解与实用 新华出版社 李国光 1999年3月2、中华人民共和国合同法精解 中国政法大学出版社 汪平 1999年3月3、中华人民共和国民法学-民法债权 法律出版社 王家富 1999年9月4、物权法论 中国政法大学出版社 史尚宽 1999年9月