商业管理公司经营中的纳税筹划难点及解决思路.doc

万达商业管理企业经营中纳税谋划难点及处理思绪

现在，在各地万达广场商业管理企业中，几乎全部是增值税小规模纳税人，
这是因为万达商业管理企业跟普通物业企业有很大区分，万达商业管理企业主要管理万达集团开发商业地产项目，除了物业管理之外，商业管理企业还负责整个广场商铺前期招商、开业后运行数据分析、后期经营过程中广场市场推广和企划宣传工作。所以商业管理企业在注册时，营业执照经营范围除物业管理等营业税应税项目外，还包含日用百货、代收水电费、供暖费等增值税应税项目，不过在实际经营中不包括货物销售。至于各商业管理企业代收水电费、供暖费等业务在实际操作中都开具物业企业服务业专用发票，并注明代收项目。那么是否在日常经营中确无增值税应税项目，而不用在意增值税纳税人资格呢？此文中将对这一问题做一探讨。
首先，在商业管理企业日常经营中经常包括增值税应税项目就是代收代付水电费、供暖费项目。各地税务局对代收水电费、供暖费溢价部分征收何种税款各持己见，所以各地做法也不尽相同。
现在万达各地商业管理企业对代收项目账务处理举例以下：
1.1收到客户交来水费借：银行存款 贷：其余应付款—代收款项-水费
1.2月末依照自来水企业抄表数缴纳水费
借：主营业务成本—能源费—水费（商业企业应负担部分）、 其余应付款—代收款项—水费 贷：银行存款
其中：代收和支付每个月都会有差异，月末其余应付款—代收款项—水费科目经常会出现余额。
依照“国税发【1998】217号文：关于物业管理企业代收费用营业税关于问题通知”中，明确物业企业代收代付水电费为免税项目，不过，文中还要求“对从事此项代理业务手续费应计征营业税”，此手续费应怎样界定呢？假如发票或协议中有明确要求当无异议，假如未明确呢？个人认为，从税务部门角度出发，企业在代收代付水电费过程中，只要有溢价行为可视同手续费，则应缴纳营业税。
针对这一问题，我们首先要明确增值税纳税人资格问题。增值税纳税人资格分为通常纳税人和小规模纳税人，依照税法要求：商业类应税项目年销售额在80万元以上就能够申请认定为通常纳税人，通常纳税人在取得增值税专用发票时能够抵扣对应进项税额，从开始固定资产进项税额也能够抵扣。那么假如我们取得通常纳税人资格后，对于代收水电费项目标增值税是否就能够用进项税额进行抵扣呢？现在万达商业管理企业依照南京地域实际操作，国税部门对代收水电费应税额解释是：如企业按平价收取水电费则能够不缴纳增值税，如溢价收取则应按水电费增值部分核实缴纳增值税，相关进项税额不能抵免该部分税款。按此解释我们就要考虑，商管企业是否需要申请通常纳税人资格？因为依照国税部门解释，不论我们是否具备通常纳税人资格，代收代付水电费溢价部分均应缴纳增值税。而假如成为通常纳税人，从主营业务范围上看，在实际经营中对企业效益无多大帮助，账务处理及税务申报上会很麻烦，且会造成大量进项税额留抵。而且依照税法要求，一旦申请为通常纳税人后，不得再转为小规模纳税人。
那么假如租户要求开具水电费增值税专用发票应怎样处理呢？首先，我们在开业前就应经过招商部门向租户说明，企业只提供服务业发票或收据，并注明代收水电费，同时应说明在我企业经营范围内无此销售项目，无法开具增值税专用发票；其次，对于主力店需求，可按协议要求项目企业在建设时期就给他们安装独立计量装置，不经过商业管理企业代收，由主力店在供电供水部门单独开户并直接向自来水企业和电力企业缴纳费用。如基建条件不允许，主力店水电费必须由商业管理企业代收代付，则商管企业可向当地供电供水部门要求分解开具发票，由其直接向主力店开具发票（南京地域允许此种做法，其余地域请咨询相关部门）。若确实无法提供分解开具发票，我个人了解应该可向主管国税部门要求代开增值税专用发票，详细政策需提前向当地主管国税部门咨询。

经过以上简析，结合本人以前工作经验。我个人认为对于商业管理企业而言，申请增值税通常纳税人资格弊大于利，国税部门对于通常纳税人管理要严于小规模纳税人，在实际操作过程中账务处理和税务核实都要比营业税复杂很多。所以，商业管理企业在企业注册后，办理税务登记证税种核定时提前做好各方面工作，合理利用各项税收要求和政策，为企业日后经营做好充分税收谋划。