物业管理基本制度与政策概述.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第35页 共35页感 谢 大家在过去十年中曾给予我的大力支持和帮助！ 物 业 管 理基本制度与政策马鞍山市住房和城乡建设委学习掌握物业管理基本制度与政策的必要性 为什么物业管理培训要开设基本制度与政策这节课？ 这节课能给你们带来什么？ 对你们目前的工作有什么帮助？ 知法才会用法，处理事情才会有条理、有底气，做到心中有数 第一、是避免和正确处理物业管理矛盾纠纷的需要; 第二、是日常工作开展的需要。第一、是避免和正确处理物业管理矛盾纠纷的需要 一、俗话说，物业管理是大箩筐，什么都往里装。可是，哪些改装，哪些不改装，你是否知道？ -1、什么是物业管理？2、物业服务企业的权利和义务？3、对物业管理区域内违反有关物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行什么义务？4、对物业区域的安全防范的承担什么责任义务 ？-安徽省物业管理条例5、违约责任。-最高院关于物业服务纠纷司法解释第3条。 二、大家都知道，物业服务矛盾纠纷多。那么为什么多？这其中深层次原因是什么？那么如何避免？如何处理 ？-（人大调研）除了业主的需求千差外别以外，建筑物区分所有权往往是引起物业管理纠纷的症结所在。 -了解物权法第6章和司法解释。 三、物业管理综合服务涉及面广，涉及的部门、政策法规也多，什问题该向什么部门反映，你是否一一清楚？-马鞍山市物业管理实施办法第二、是日常工作开展的需要不仅是规范化服务、提升水平的需要，也是企业经营的需要。我们来看看文件是怎么规定的？马住建2010229号关于开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动的通知二、申报条件 参评项目符合城市规划建设要求，配套设施齐全；物业服务企业已建立各项管理规章制度；物业服务企业无重大责任事故；未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉；一年内未被市相关部门和单位通报批评并且符合下列条件的。 1、住宅小区、工业区建筑面积4万以上，别墅区建筑面积1万以上，大厦建筑面积1万以上且非住宅建筑面积占60%以上。规划总建筑面积8万以上分期建设的项目，已建成交付使用面积应占总规划面积50%以上。 2、由物业服务企业实施专业化管理一年以上，且入住率或使用率达80%以上。本节课的主要内容 一、物业管理政策框架体系（系统回顾和整理） 二、物业服务常用政策条款规定（线） 三、物业管理的法律基础（面） 四、法规文件解读（点） 五、案例分析（穿插讲）一、物业管理政策框架体系 中华人民共和国宪法-它是国家的根本大法，是我国一切法律、法规的母法。其他法律、法规是宪法的子法。子法如与母法的内容相违背，子法则无效。除了母法宪法之外，我们可以把其余一切法律、法规分为以下四大部门。即：（1）刑事；（2）民事；（3）经济；（4）行政。 中华人民共和国民法通则-民事 中华人民共和国合同法-经济 中华人民共和国物权法 中华人民共和国劳动法 中华人民共和国消费者权益保护法法一、物业管理政策框架体系（续1） 国务院物业管理条例 建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法 建设部物业服务企业资质管理办法 建设部住宅专项维修资金管理办法 建设部业主大会和业主委员会指导规则（原业主大会规程废止） 建设部前期物业服务合同（示范文本） 住建部物业承接查验办法 建设部电梯应急指南一、物业管理政策框架体系（续2） 建设部物业管理师制度暂行规定 建设部物业管理师资格考试实施办法 建设部物业管理师资格认定考试办法 建设部住宅室内装饰装修管理办法 建设部关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知 国家发改委、建设部物业服务定价成本监审办法（试行） 国家发改委、建设部物业服务收费明码标价规定一、物业管理政策框架体系（续3） 国家发改委、建设部物业服务收费管理办法 国家税务总局 劳动和社会保障部关于下岗失业人员再就业有关税收政策具体实施意见的通知 安徽省物业管理条例 安徽省物业专项维修资金管理暂行办法一、物业管理政策框架体系（续4）安徽省住房和城乡建设厅安徽省发展和改革委员会安徽省财政厅安徽省人力资源和社会保障厅安徽省地方税务局安徽省物价局安徽省国家税务局共同发布一、物业管理政策框架体系（续5） 马鞍山市物业管理实施办法 马鞍山市人民政府关于老旧小区物业管理全覆盖的实施意见 关于实行物业管理项目经理责任制的通知 关于开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动的通知 关于实行新建住宅交付使用核准制度的通知 马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准 马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准 关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知一、物业管理政策框架体系（续6） 马鞍山市二次供水工程技术导则 马鞍山居住小区供配电设施建设技术标准 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释一、物业管理政策框架体系 大家最熟悉的是以下几个政策： 国务院物业管理条例 安徽省物业管理条例 马鞍山市物业管理实施办法及两个标准 物业服务企业资质管理办法 物权法和两个司法解释 （以上将是讲课重点）讲解方式 点-有侧重点地解读两个法规文件 线-以一个项目整个管理流程为主线，从项目经理工作实际出发，来梳理所涉及到的最基本的物业管理政策及其条款 面-从宏观的层面上，追本求源，探究物业管理的法律基础二、物业服务常用政策条款规定 以一个项目为主线，几个主要环节：从拿项目-到承接查验交付接管-装修管理-日常服务-退出管理 整个过程应掌握的相关知识：1、关于招标方式2、关于物业管理区域划分3、关于投标资格（项目规模与资质等级） 4、关于招标投标有关程序及规定 5、关于标书编制6、关于前期物业服务合同签订与备案 7、交付接管与承接查验8、装修管理与收费 二、物业服务常用政策条款规定（续） 9、日常管理与收费10、业主大会成立11、创优12、项目经理考核13、资质申报14、物业管理全覆盖与安置房管理15、维修资金使用16、电梯管理和维修 17、退出管理1、关于招标方式马鞍山市物业管理实施办法第四章 前期物业管理 第三十条 建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于3 个或者建筑面积5万平米以下的住宅物业，经市物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 5万至10万平方米（含5万和10万）的项目，可以采用邀请招标的方式；住宅物业超过规划总面积10万平方米以上的项目应当实行公开招标。 2、关于物业管理区域划分安徽省物业管理条例 第十五条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行： （一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域； （二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域；2、关于物业管理区域划分 安徽省物业管理条例 （三）地理上自然连接规模较小的住宅小区，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域； （四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。 本条例施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业，可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区，应当创造条件实施物业管理。2、关于物业管理区域划分 安徽省物业管理条例 第十六条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当按照前条规定划分物业管理区域，向设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。 物业管理区域划定后，确需调整的，由设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内公告。 3关于投标资格（项目规模、资质等级1）物业服务企业资质管理办法 第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。3关于投标资格（项目规模与资质等级2）马鞍山市物业管理实施办法第二十六条 外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应当到市物业管理行政主管部门办理备案手续。（备案后才可以投标）4、关于招标投标有关程序及规定 前期物业管理招标投标管理暂行办法 第十二条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。 实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。 资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。 前期物业管理招标投标管理暂行办法 第十三条经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。 在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。 第十四条招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。 前期物业管理招标投标管理暂行办法 第二十八条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。 评标委员会的专家成员，应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。 与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。前期物业管理招标投标管理暂行办法 第三十五条评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。（举例） 5、关于标书编制（1）关于投标报价，收费等级标准和服务等级标准要质价相符，譬如招标文件要求二级服务标准，那么投标报价就要在二级收费标准范围内报价，为有效报价。（2）关于人员配备，几级标准对应不同的人员配备。 马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准一级一、基本要求5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于40%。6、服务人员建议配置标准： （1）综合管理人员：人均管理建筑面积14000平方米以下； （2）工程维修人员：人均管理建筑面积18000平方米以下； （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积7000平方米以下； （4）环境管理人员：人均管理建筑面积9000平方米以下 （万平方米4-5人）马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准二级 一、基本要求 5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于30%。 6、服务人员建议配置标准： （1）综合管理人员：人均管理建筑面积16000平方米以下； （2）工程维修人员：人均管理建筑面积20000平方米以下； （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积9000平方米以下； （4）环境管理人员：人均管理建筑面积11000平方米以下（万平方米3-4人）马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准三级一、基本要求5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于20%。6、服务人员建议配置标准：（1）综合管理人员：人均管理建筑面积18000平方米以下；（2）工程维修人员：人均管理建筑面积22000平方米以下；（3）秩序维护人员：人均管理建筑面积11000平方米以下；（4）环境管理人员：人均管理建筑面积13000平方米以下。（万平方米3人左右）马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准四级一、基本要求5、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于10%。6、服务人员建议配置标准：（1）综合管理人员：人均管理建筑面积20000平方米以下；（2）工程维修人员：人均管理建筑面积24000平方米以下；（3）秩序维护人员：人均管理建筑面积13000平方米以下；（4）环境管理人员：人均管理建筑面积15000平方米以下。 （万平方米2-3人）6、关于前期物业服务合同签订与备案马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准前期物业服务合同（示范文本）前期物业管理招标投标管理暂行办法安徽省物业管理条例马鞍山市物业管理实施办法6、关于前期物业服务合同签订与备案 安徽省物业管理条例 第四十一条建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。 前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。6、关于前期物业服务合同签订与备案 马鞍山市物业管理实施办法第三十二条 建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作：（一）预售住宅商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前完成；（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前完成。 建设单位应当自招标结束之日起15 日内，与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，并向物业项目所在地的区物业行政主管部门登记后报市住建委备案。 7、交付接管与承接查验物业承接查验办法 物业承接验收是物业管理的基础工作，条例规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。 一、物业承接查验制度的意义 1、物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利。大家一定要重视（举例）7、交付接管与承接查验2、实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强建设与物业管理的衔接；而在新老物业企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。二、物业承接查验的内容 由于后天上午有专门课程安排，这里就不作详细讲解。 物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收（物业共用部位、共用设施设备、物业用房移交以及环境验收）两部分 ，涉及到的政策有：建设部、省厅、市。主要看马鞍山市物业管理实施办法马鞍山市物业管理实施办法第三十五条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续。（一）水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立的水、电计量装置；（二）在城市管道燃气主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气管道的铺设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；（三）电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口铺设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；（四）按照规划要求完成消防设施建设；（五）按照规划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；马鞍山市物业管理实施办法（六）按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或公路相连；（七）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；（八）法律、法规规定的其他条件。第三十六条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，电梯设备还需提供出厂制造资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地设施设备清单；（五）园林施工图纸及树种清单； （六）业主名册；（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。马鞍山市物业管理实施办法第三十三条 实行物业服务用房和物业经营性用房备案制度 开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前，应当向市县物业管理主管部门办理小区物业服务用房和经营性用房的备案。第三十四条 物业服务用房和经营性用房的配置应当符合下列规定： （一）物业管理区域物业总建筑面积5 万平方米（含）以下的，按照不少于建筑面积100 平方米配置物业服务用房。 （二）物业管理区域物业总建筑面积25 万平方米（含）以下，按照物业总建筑面积2配置，总建筑面积超过25 万平方米的，超过部分按1的标准配置物业服务用房。 （三）物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积1.2的比例在规划定位的商业用房中配置。马鞍山市物业管理实施办法（四）农民安置房小区物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积8比例在规划定位商业用房中配置。（五）物业服务用房应当在地面以上，一般安排在住宅中心区域或者住宅区出入口附近。配置电梯的物业，物业服务用房原则上在一层安排，没有配置电梯的物业，物业服务用房楼层不得高于三层，并且具备采光、通风、水、电通信的正常使用功能，符合办理权属登记条件。 物业服务用房应当包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房面积不低于20 平方米。 物业服务经营性用房的配置比例，土地行政主管部门在出让土地时应予以明确。 建设单位移交物业服务用房、物业服务经营性用房不得收取任何费用。8、装修管理与收费 住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110）关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知 关于取消房屋装饰装修保证金决定安徽省物业管理条例8、装修管理与收费关于调整住宅装饰装修垃圾清运费标准的通知1、物业服务企业对普通住宅房屋装修产生的建筑垃圾进行清运，按建筑面积每平方米2.50元向业主（物业使用人）收取清运费用。物业服务企业不得再向业主和装修施工人员收取装饰装修管理费，更不得变换名目收取类似其他形式的服务费、工本费和保证金等费用。2、别墅和非住宅房屋装修垃圾清运费，由物业服务企业与业主协商确定。8、装修管理与收费关于取消房屋装饰装修保证金决定 2004年，市物价局印发了关于取消房屋装饰装修保证金决定，市物价局会同市房地产管理局于1998年印发的马鞍山市城市物业管理服务收费暂行办法第十七条，物业管理公司对业主和物业使用人装修房屋，可通过协议收取每户8001000元的装修保证金的规定停止执行。今后，物业管理公司再收取房屋装修保证金属价格违法行为，市物价部门将依法予以查处。8、装修管理与收费 对区域内违反有关物业装饰装修方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行什么义务？ 安徽省物业管理条例第六十六条物业服务企业应当对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。物业企业应当：(1)履行告知义务(2)履行制止义务 (3)履行报告义务9、日常管理与收费马鞍山市物业管理实施办法马鞍山市住宅小区物业服务等级指导马鞍山市普通住宅物业综合服务等级收费标准是作业手册。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释马鞍山市物业管理实施办法 第五条（明晰了各部门的职责）规划、城管、环保、公安、价格、工商、质监等行政管理部门应当按照各自职责范围，协同实施本办法。 （一）规划行政主管部门。负责新建住宅小区的统一规划，按规定明确各类公建配套设施的配置，依法协助认定住宅小区内的违法建设。 （二）城管行政执法部门。负责对物业管理区域内的乱设摊点等行为进行查处，对物业管理区域内的违法建设进行查处。 （三）环保行政主管部门。负责对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处，对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。马鞍山市物业管理实施办法 （四）公安行政主管部门。指导、督促物业服务企业做好物业管理区域内的安全防范工作，帮助指导物业服务企业对物业管理区域内的机动车辆以及易燃易爆物品的管理，指导物业小区安全防范设施建设，加强物业管理区域内外来人口的管理，做好燃放烟花爆竹和宠物的管理工作。 （五）价格行政主管部门。负责制定全市物业服务收费管理实施细则及相关政策规定，负责全市物业服务收费的监督管理，受理业主委员会和物业使用人对物业服务收费的投诉，依法查处物业服务企业的价格违法行为。 （六）工商行政主管部门。在审查企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除核验其提交的住所使用证明外，还应当核验其提供的有利害关系的业主同意的证明。 （七）质量技术监督行政主管部门。负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促物业企业或使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为 马鞍山市物业管理实施办法 第二十八条 物业服务企业应当履行下列义务： （一）以为业主服务为宗旨，提高服务质量和水平； （二）按照物业服务合同，提供卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务； （三）按照合同约定聘用专门人员维护小区公共秩序和做好小区安全防范工作，经常开展对业主的防火、防盗宣传； （四）按照合同约定，依据国家有关规定对小区内的特种设备进行管理，委托有资质单位对电梯进行保养与定期检验； （五）接受业主、业主委员会和政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理； （六）按照规定公布物业服务费收支情况； （七）劝阻违章搭建、乱设摊点、占道经营、毁坏绿地或者其他侵害业主公共利益的行为，劝阻不听的，及时报告业主委员会和政府有关行政主管部门； （八）协助街道、社区做好便民服务和开展社区文化活动； （九）按照合同约定，依法提前解除物业服务合同的，应当在90 日前书面告知合同的另一方，在物业管理区域内公告，并书面告知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府；马鞍山市物业管理实施办法 第四十条 物业服务必须符合马鞍山市住宅小区物业服务等级标准。 第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用，不应以物业服务合同约定以外的事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。物业管理区域内的低保户家庭，其物业服务费用由县、区人民政府承担。业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定；使用人不交纳的，由业主负责交纳。 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 根据房屋销售合同约定，已经验收具备交付条件的物业，因业主的原因未及时办理入住手续的物业服务费用，由业主全额交纳。 新建小区前期物业管理，开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证明书”后，业主从次月起交纳物业服务费。办理交付使用手续之前的物业服务费由开发建设单位交纳。马鞍山市物业管理实施办法 第五十二条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其所有权不得分割、转让、抵押，其用途不得擅自改变： （一）物业管理用房、物业经营性用房； （二）门卫室、监控室、共用走廊； （三）按规划配套建设使用的公用非机动车车库、露天机动车位； （四）公共绿化、道路、场地； （五）建设单位在房屋销售合同中未明确所有权归属，且不能证明其享有所有权的其它配套设施； （六）其它依法归全体业主的设施设备。两个物业管理司法解释 司法解释是最高司法机关对司法工作中具体应用法律、法规问题所作的解释。 在进入司法诉讼程序中，这些司法解释往往会起到关键性作用。因此，在进入具体的司法诉讼程序中，要特别关注这些司法解释，进行仔细研究，以免由于不清楚司法解释而丧失胜诉机会。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 （本司法解释，第1-4条是关于合同，第5-7条是关于收费，第8-10条是关于合同终止。） 第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 对不履 行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定 责任。 物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提物件， 就是物 业管理企业未能履行物业服务合同的约定， 即物业管理企业存在违约行为。 未能履行包括根 本不履行和不完全履行两种情形。 根据合同法的规定， 物业管理企业根本不履行合同义务和 不完全履行合同义务的，均需承担违约责任。 物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任，除了条例和其他法 律法规的明文规定外， 来自于物业服务合同的约定。 如果物业管理企业完全遵守了法律法规 的规定和物业服务合同的约定，则即使业主人身、财产在物业管理区域内受到损害业管 理企业也不一定因此承担法律责任。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据中华人民共和国物权法等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条（业主的认定） 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条 （露台的归属） 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第三条 （共有部分的认定） 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条 （外墙利用是否属于侵权的认定） 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 第六条 （增设车位的归属） 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 第七条（其他重大事项认定） 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第八条 （建筑面积的确认）物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第九条 （业主人数的确认）物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条（住改非） 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条 （有利害关系的业主的认定）业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。第十二条 （诉讼时效） 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之