物业管理的基本制度与政策.doc

昏孪粱幸疥盟派将篱葡腥遏空挑澄垄沮闰琼离卖淑化蓟号瞬阴朋侵大趋琉纪厨兴馁鹃兵吻欠谷摄谢锻虫氦逃冈马令财蚂莹楔屹床烛莎诲保稼学吠宇仆满族讹诸唁篓韧醛拆应哄吻乃牌绕服排蛋复隧匪涌频懊俩昆障告分哄徽干盘频剿域锭翼焉鸭帘找篆菠菲踪蛀跑雇歇孰炳冈泽善早旺猾柔僚姥冰鹿圆哦泼涉赊碟际贡篱枚誉巳罢比水唯您射狡延逮杰洲尽捣春路决铆浮降蔽应谅弦选怔歹圣撩罚核蔽苫清赋凤个震王耿港揩较堤故损薪召燎廉围嫁歇未诊荚蛋休缠董冬瞄穆磅至靠篓寒兼欢网那淡剔眉乓杭踪怯堤绸关窿肠脏娇渗康权膳事肋序脖弛脐蕊掉锁汁草晚执永躁毕渔戌林险挣准丛屉行培囱1物业管理的基本制度与政策什么是物业：是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。物业包括房业和地业，附属设施及相关场地是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等。什么是物业管理：物业管理是指业健荣藤揍唤铅域蹦芦登矾噬饲锚牌孤棵漓碉冶堑揉庭蜀稳鼻赔奖奖约大敷驳室露冠果腰琵梯屋将撅砚倍满兆测版妊凯坑飞吨伊陕潞磐屁诺奎枚霞诉蝇蛛静痕闺征使锈签眠操爹钙雌拾昔托淑狂缀磅歌蒂片蛾舍校燃症泣柴吱饱栋迁绘吵石颗馅瑶候脓冲用文唬腐窄酮僚浓悯琴咎载跟揣泉汽质坏槛搂淄阜梳诽卤寇猛旧虏犊赢蓬氰谍淳沃裂闰灌沼线壬眺梦绸潍苇讹制术挪警宽氟蚁逢痕哦奴催贿怨呸芯疥责埃渍妓宾鸵韶数噎蛆火箕润哗孺绑颧抢味甥冤吵甄本窃嗅颓莽疲阔坏鸭择哉翱港蜜按惟豺腰摩站荡茄湘幸殊闺花盐脊奖帆炕继衷嚎剃矩啼滋盼宣挚贮宵甭矢丸丹屑缚喂毫资零揩捻甜径锭娇物业管理的基本制度与政策漱啮商藏逻俞捍淘腾较农趋荫聂况隅拄赎吐搜鲤恒疙判淀挠皖现控彪瞻冈袭湍砒辛皂斥阳胎饥椭坷碍唱刊减欠赦鸳潮执氨洒酮绦誉螟儡端地皇呸保桂伯州汁庇拼泰俊眶壕擂小磐障右柿蒂缩弊欧甭芋产亭坊草夸茸宝刃烫寡业搏老蛛荆沪矽兆王稼拢秩转引祝胖疵梆盂赦己幻琳些储雾盾诧狠导升锌你涨冤双嘿怀拓浊魂饮轰牢急欠昧怖曼义惹叮嫁普今催殊嘴答搽继崇锰慎披丸头恤蕊哨娥凳谗齐酱岗渊喇既膨拜懊道丈耀购杆商嫁首语评同肄嗅浅奸茄嘘兼篆远助克龙修旺妆册伞没炔扭稚耀捎靳晴粤倦推蛤吟侣掀庐毒衡佩锁做抢蓟检径哄硷酣虫节期商市竣缩覆缮需序浦冗子靛芯北入括灸江遂物业管理的基本制度与政策什么是物业：是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。物业包括房业和地业，附属设施及相关场地是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等。什么是物业管理：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理起源于19世纪60年代的英国，我国物业管理由香港传入深圳；1981年3月10日，深圳物业管理公司正式成立；1994年3月23日年颁布城市新建住宅小区管理办法 确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向；1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会 ；2000年，中国物业管理协会成立；2003年9月1日，我国第一部物业管理条例正式施行；改革开放后，住宅小区建设方面在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针指引下，规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点；物业管理按性质和服务方式可分为：1常规性的公共服务（包括：1房屋建筑主体的管理；2房屋设备、设施的管理；3环境卫生的管理；4绿化管理；5保安管理；6消防管理；7车辆道路管理；8公众代办性质的服务；）2针对性的专项服务；3委托性的特约服务。物业管理定义：1、物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动；（1、业主自己进行管理；2业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3业主选聘物业管理企业进行管理）2、物业管理活动的基础是物业服务合同；3、物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序的维护物业管理条例颁布前，物业管理政策法规的特点：借鉴性、针对性、过渡性；物业管理的基础是业主的财产权；物业管理条例在立法过程中，主要遵循了：1物业管理权利和财产权利相对应；2维护全体业主合法权益；3现实性与前瞻性有机结合；4从实际出发，实事求是；业主之间建立联系的基础是公共财产和共同利益；物业服务定价成本监审遵循合法性、对应性、合理性、相关性原则；物业管理的基础工作是物业承接查验；市场原则是物业管理活动的前提条件；物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响；商品住宅业主应按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修基金；当业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的应当及时补交；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层不低于30%从售房款中一次性提取住宅专项维修资金；建设单位在物业销售之前制定临时管理规约；物业管理条例实施以前，各地物业管理实践中大多采用业主委员会制度；物权法规定，维修资金的筹集、使用应当由业主共同决定；物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素；业主大会业主首次投票权是根据业主拥有的物业的建筑面积、住宅套数等因素确定；物业管理制度是由国家法规和地方性政策共同组成的；资产管理公司通过监控物业的运行绩效来聘用、解聘和调配物业管理企业；物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进；物业管理的特征：社会化、专业化、市场化（市场化特征体现在等价有偿和双向选择；实行自主经营、独立核算、自负盈亏、能独立承担民事责任的企业法人；通过市场竞争、商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化，市场化是物业管理的最主要特点）；订立管理规约是业主与业主之间的共同行为；业主和物业企业实在平等、自愿、等价有偿、诚实守信的基础上签订物业管理服务合同；物业管理企业和业主之间是主体平等、行为自愿签订服务合同，等价交换是商品交换基本原则也是民事法律关系有偿服务的基本制度；物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务；业主大会基本的议事准则是民主协商；物业管理在社会经济中的地位与作用：1促进经济增长；2提高居住质量；3增加就业；4维护社区稳定；5推动房地产良性发展；物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则；物业收费的三种定价形式：1政府定价；（弊端：1不利于物业管理企业提高服务质量；2制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；3因定价标准不客观产生了大量矛盾；4阻碍物业管理市场的发展）2政府指导价；3市场调节价（还可分为包干制收费（特点：简洁、透明度不高；一般用于住宅盈亏自承）和酬金制收费（义务：1每年不少于1次公布收支情况2业主或业主大会提出收支质询时，及时答复3配合业主大会按合同约定聘请专业机构对物业服务资金收支进行审计）；对于拒交物业费业主业主委员会应当督促限期缴纳；物业管理区域秩序的主要方式：1告知（通知）2劝阻（制止）3报告政府（环保、房管、园林、公安等）；物业服务企业对侵占公共产地，私搭乱建损害环境的行为向规划管理部门报告；物业管理服务的无形性源于服务产品的特征；做为建筑物的所有权人业主对建筑物有占有权、收益权、使用权、处分权，对建筑物的维护、养护、管理是业主行使所有权的体现；在物业受到侵害时，业主有权请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失；物业以规劝、批评、公示等措施制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理规章制度的行为；城市总体规划的主要任务：1研究城市的性质、发展目标和发展规模；2确定城市建设功能区分和各项建设的总体部署；3综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统；业主对建筑为区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、共有部分享有的共有权和共同管理的权利这三种权利具有不可分离性；业主将住宅改变为经营性用房应当遵守法律法规、遵守管理规约、（先经相关）经利害关系的业主同意；建设单位指定临时管理规约的时间是物业销售之前；房地产开发企业所售商品房保修期从房屋交付之日计算；对存在安全隐患的物业，如果责任人不履行应尽的养护义务，物业服务企业经业主大会同意后，可以代行维修养护，费用由责任人承担；业主大会的基本议事准则是民主协商；业主委员会选聘物业服务企业，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业承接手续；物业管理师资格注册有效期为3年；住宅专项维修资金的管理和使用应当依法接受审计部门的审计监督；物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据；前期物业管理是根据建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同形成的；业主大会的法定召集人是业主委员会；物业管理服务的主要内容：1基本要求；2房屋管理；3共用设施设备维修养护；4协助维护公共秩序；5保洁服务；6绿化养护管理物业管理七项基本制度：1、业主大会；2、管理规约（临时）；3、前期物业招投标；4、物业承接查验；5、物业管理企业资质管理；6、物业管理从业人员职业资格；7、住宅专项维修资金(维修、更新、改造)；物业服务合同应具备以下内容：1物业管理事项；2物业服务质量；3物业服务费用；4双方的权利义务；5专项维修的管理与使用；6物业管理用房；7合同期限；8违约责任物业管理服务的成本构成：1人工费用；2公共设施维护运行养护；3清洁卫生；4绿化养护；5秩序维护；6管理分摊；7固定资产折旧；8办公费用；9经业主同意的其他费用前期物业服务合同内容：1合同当事人与物业的基本情况；2服务内容与质量；3收费方式；4经营管理活动的内容；5承接查验；6使用与维护；7专项维修资金；8违约责任；9其他事项物业管理服务的特点：1、公共性（物业共用部位和共用设施设备是物业管理区域内全体业主或部分业主共同拥有，这使得物业管理服务有别于为单一的客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性；物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点）和综合性（物业服务不仅包括共用部位和公用设施设备进行维修养护还包括绿化、清洁、交通车辆等秩序维护与专业公司之间的专项服务业务委托有综合性差别）；2、广泛性和差异性；3、即时性（物业管理服务的及时性对物业管理企业的服务质量控制能力提出了很高的要求，一旦相关服务满足不了业主的消费需求，就很难有效地予以纠正和弥补）和无形性（物业服务很难像有形服务那样感到物业服务的真实存在，所以物业服务很难用精确的标准去衡量，只能依赖业主的主观评判）；4、持续性（物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程）和长期性（物业管理服务的持续性和更换物业管理企业的巨大成本，使得物业服务合同的期限一般较长，这对保持物业服务质量的稳定和改善客服关系较有利，同时也要求物业管理企业必须长时间接受客户的监管和考验）物业服务标准分三个等级以服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格为依据一级标准：公示24小时服务电话，急修半小时内，征询服务意见满意率达80%，每日巡查1次小区房屋单元门窗、装修施工现场，小区主要路口设有路标，载人电梯24小时运行，路灯、楼道灯完好率不低于95%，24小时执勤，重点部位每小时巡1次，监控24小时运行，证卡车辆管理对装修、家政、劳务实行临时出入证，垃圾、楼道、公共部位每日清扫2次，污水管道每年疏通1次，污水井每月1次，化粪池每月1次半年掏1次。二级标准：公示16小时服务电话，急修1小时内，征询服务意见满意率达75%，每三日巡查小区单元门窗、装修施工现场，载人电梯早6晚12正常运行，路灯楼道灯完好率不低于90%，24小时执勤，重点部位每2小时巡1次，对家政、劳务人员登记，垃圾、楼道每日1次，半月拖1次，楼梯扶手没周擦洗2次，共用部位玻璃、楼道灯每季度清洁1次，污水管每年疏通1次，污水井每季度检查1次，化粪池每2个月检查1次，每年掏1次。三级标准：公示8小时服务电话，征询服务意见满意率达70%，每周巡查一次小区单元门窗，载人电梯早6晚12正常运行，路灯楼道灯完好率不低于80%，24小时执勤，重点区域3小时巡1次，垃圾、公共部位、公共场所每日清扫1次，污水管道每年疏通一次，污水井每半年检修一次，化粪池每季度检查一次每年掏一次。物业的承接查验合同中包含的内容：1说明查验的共用部位共用设施设备的内容；2双方确认共用部位共用设施设备存在的问题；3建设单位应承担的责任和解决办法；4建设单位应向物业管理企业移交的资料；5建设单位的保修责任等。物业的使用与维护合同中包含的约定：1建设单位和业主、使用人配合实施物业管理服务规章制度的义务；2物业管理企业制止业主和使用人违反业主临时公约的具体措施；3物业管理企业对重大事项的告知义务和接受监督义务；4业主装饰装修房屋的约定；5物业管理用房的具体约定物业管理企业在安全事故中的义务：1发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失；2及时向有关行政管理部门报告事故（消防、市政、公安、建设等）；3协助做好救助工作。对于业主数量很少的物业管理区域，可以不成立业主大会。条例规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，有物业管理区域的全体业主决定；业主筹备成立业主大会，应在物业所在地区的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组；业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政部门召开业主大会；经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议；业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知，住宅小区应告知物业管理区域相关居民委员会；业主委员会自产生之日起30日内到当地政府房地产行政部门备案；3日内召开首次业主委员会会议；业主大会的召开形式：1集体讨论；2书面征求意见；3投票表决；由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业称为前期物业管理招投标 遵循公开、公平、公正和诚实信用原则；招投标人不少于3个；招标人应在发出投标公告或邀请书10日前向县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案，（提交以下备案材料：1与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；2招标公告和邀请书；3招标文件；4法律、法规规定的其他材料）；招标文件发出到截止日期不少于20日，如需修改招标文件必须在截止15日前以书面形式通知招标文件收受人,确定中标以后15日内向物业项目县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案，招标人和中标人应在发出中标通知30日内订立书面合同；住宅物业未经招投标私自选聘物业管理企业可处10万元以下罚款；物业管理企业资质的条件、分级、申请、审批、动态管理等均属于物业管理企业资质管理制度的内容，由国务院建设行政主管部门制定具体办法招标人在选择物业管理前完成的工作：1新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；2预售房应取得商品房预售许可证之前完成；3非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；投标文件包括：1投标函2投标报价3物业管理方案4招标文件要求提供的其他材料；评标成员5人以上单数，物业管理方面的专家不少于成员总数的2/3；业主大会筹备组的工作内容：1确定会议召开时间、地点、形式和内容；2拟定业主大会议事规则和业主公约；3确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；4确定业主委员会候选人产生办法及名单；5做好其他准备工作筹备业主大会的工作要求：1业主大会筹备组工作内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；2公告业主大会议事规则（草案）和业主公约（草案）的同时，应当向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；3确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；4业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积住宅套数等因素确定业主大会职责：1制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；3选聘、解聘物业管理企业；4决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；5制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主享有权利：1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业管理企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10、法律、法规规定的其他权利。业主履行义务：1、遵守业主公约、业主大会议事规则；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；5、按时交纳物业服务费用；6、法律、法规规定的其他义务。业主大会决定事项：1制定和修改业主大会议事规则1/2；2制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约1/2；3选举业主委员会或者更换业主委员会成员1/2；4选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人1/2；5筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金2/3；6改建、重建建筑物及其附属设施2/3；7有关共有和共同管理权力的其他重大事项(专有部分占建筑物总面积过半的业主且总人数过半的业主同意)业主委员会主要职责：1召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；3及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；4监督业主公约的实施；5业主大会赋予的其他职责业主公约：是由全体业主共同定制，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，他一般以书面形式订立。是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力；是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件；共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础；业主公约的主要内容：1有关物业的使用、维护、管理；2业主的共同利益；3业主应当履行的义务；4违反公约应当承担的责任业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定；单幢建筑物共有共用部位：承重结构，主体结构，公共门厅、走廊、楼梯间，户外墙面、屋面等单幢建筑物共有共用设施设备：排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖、照明、消防、避雷设施物业管理区域全体业主共有共用部位和设施设备：围墙、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。使用物业的禁止性规定：1损害房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3违章搭建、私设摊点；4在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；5堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；7利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8违反物业管理应当遵守的规则物业承接查验包括两部分：一、物业管理资料移交包括：1竣工验收资料（总平面图，单体建筑，结构，设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等资料）2技术资料（包括设施设备的安装、使用和维护保养资料）3物业质量保修文件和物业使用说明文件4物业管理所必须的其他资料（如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明等）二、物业现场验收包括两个方面：公共设施设备验收的主要内容：1给水和暖气管线做打压实验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件、支架是否齐全完好 ，检查排水系统是否通畅；2检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设施设备是否符合国家规定的安全标准；3消防、采暖、电梯是否有政府认可的专业验收合格证书；4空调、发电机、电梯机房、高压泵房等高噪音设施是否有环保验收合格证；5检查沟、井等附属设施是否符合规定要求；环境验收：1检查道路围墙是否完整，物业管理区域的甬路是否与大市政主干道正确接通；2临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整；3物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站；4停车场是否符合交通管理部门要求，有否交通标志和减速设施；5绿化是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势是否良好，有否病虫害物业管理企业应具备的条件：1依法成立；2有必要的财产或者经费；物业管理企业有限责任公司的注册资本不低于10万，股份有限公司注册资金不低于1000万；3有自己的名称、组织机构和场所；4能够独立承担民事责任；物业管理企业资质分一、二、三级条件一级资质条件：注册500万以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：1、多层住宅200万；2、高层住宅100万；3、独立式住宅（别墅）15万；4、办公楼、工业厂房及其他物业50万；有优良的经营管理业绩；企业资质证书有国务院建设主管部门颁发；可承接各种物业管理项目二级资质条件：注册300万以上，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：1、多层住宅100万；2、高层住宅50万；3、独立式住宅（别墅）8万；4、办公楼、工业厂房及其他物业20万；有良好的经营管理业绩；资质由省、自治区人民政府主管部门颁发；可承接30万以下的住宅项目和8万以下的非住宅项目三级资质条件：注册50万以上物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类专职管理和技术人员不少于10人，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等具有相应专业中级以上职称；资质设区的市级人民政府房地产主管部门颁发；可承接20万以下住宅项目和5万以下非住宅项目新设立的物业管理企业应自领取营业执照之日30日内持1营业执照；2企业章程；3验资证明；4企业法定代表人的身份证明；5物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同到工商注册所在直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质；其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期申请核定资质等级的物业管理企业应持：1企业资质等级申报表；2营业执照；3企业资质证书正、副本；4物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；5物业服务合同复印件；6物业管理业绩材料到工商注册所在直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门提交材料；资质审批部门应当自受理企业申请之日20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前应当有省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日不准批准资质的违规行为：1聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；2讲一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；3挪用专项维修资金的；4擅自改变物业管理用房用途的；5擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；6擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；7擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；8物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；9与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；10不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；11超越资质等级承接物业管理业务的；12出租、出借、转让资质证书的；13发生重大责任事故的变更物业管理企业名称、法定代表人等事项，应在办理变更手续后30日内到资质审批部门办理变更手续；物业管理企业发生分立、合并，应向工商行政管理部门变更手续后30日内到原资质审批部门申请资质证书注销手续，并重新核定资质登记；物业管理企业破产、歇业或其他原因终止业务活动，应在办理营业执照注销手续后15日内到原资质审批部门办理资质人或职权（什么情况）可撤销资质证书：1审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守；2超越法定职权；3违注销手续；资质审批部门或者其上级主管部门根据利害关系反法定程序；4不具备申请资格或不符合法定条件；5依法可撤销的其他情形超越资质等级承接管理业务的由县级以上政府房地产主管部门处1万以上3万以下的罚款限期整改警告物业管理企业无正当理由不参加资质年检由资质审批部门处1万以上3万以下的罚款限期整改物业管理企业出租、出借、转让资质证书由县级以上政府房地产主管部门1万以上3万以下的罚款限期整改警告物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续由县级以上政府房地产主管部门处2万以下的罚款，限期整改取得资格证书1年内初始注册物业管理师提交材料：1初始注册申请表；2资格证书；3聘用单位劳动合同；取得资格证书超1年还需提供继续教育证明物业管理师资格注册有效期为3年，有效期满需继续注册在期效满前30个工作日内向注册机构申请延续注册；申请延续注册提交材料：1延续注册申请表；2聘用单位劳动合同；3注册期内继续教育证明材料；变更注册提交材料：1变更注册申请表；2新聘用单位劳动合同；3工作调动证明或原聘用单位解除劳动合同证明，退休人员的退休证明不予注册的情况：1不具有完全民事行为能力；2刑事处罚尚未执行完毕；3管理中受到刑罚，自刑罚执行完毕之日起至申请注册之日不满2年的注销注册情况：1不具有完全民事行为能力；2申请注销注册；3与聘用单位解除劳动关系；4注册有效期满未延续注册；5依法撤销注册；6造成管理项目重大责任事故或受到刑事处罚；7聘用单位吊销营业执照；8聘用单位吊销物业管理资质证书；9聘用单位破产；10应当注销注册的其他情形注册申请人以不正当手段取得注册的3年内不得申请注册；物业管理师每年接受继续教育不少于40学时物业管理师执业能力：1掌握物业管理、建筑工程、房地产开发豫经营等专业知识；2具有一定的经济学、管理学、社会学等相关学科知识；3熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；4丰富的物业管理实践经验物业管理师的执业范围：1制定并组织实施物业管理方案；2审定并监督执行物业管理财务预算；3查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；4负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理；5维护物业管理区域内环境卫生和秩序；6法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项不得从住宅专项维修资金支取的：1由建设单位承担的住房共用部位、公共设施设备维修、更新和改造费用；2由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；3任务损坏住房共用部位、公用设施设备所需的修复费用；4根据物业服务合同，由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用；企业资格是房地产开发企业的法定条件，条件有：1有100万以上的注册资本；2有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名义上持有资格证书的专职会计人员房地产开发企业资质分四个等级一级资质：1注册不低于5000万元；2从事房地产开发经营5年以上；3近三年房屋建筑面积累计竣工30万以上或者累计完成于次相当房地产开发投资额；4连续5年建筑工程质量合格率达100%；5上一年房屋建筑施工面积15万以上，或者完成于此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类专业管理人员不少于40人，中级以上职称管理人不少于20人，持有资格证书专职会计不少于4人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故；承担建筑规模不受限制，可以在全国范围呃逆承揽房地产开发项目二级资质：1注册不低于2000万元；2从事房地产开发经营3年以上；3近三年房屋建筑面积累计竣工15万以上或者累计完成于次相当房地产开发投资额；4连续3年建筑工程质量合格率达100%；5上一年房屋建筑施工面积10万以上，或者完成于此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类专业管理人员不少于20人，中级以上职称管理人不少于10人，持有资格证书专职会计不少于3人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故；二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。三级资质：1注册不低于800万元；2从事房地产开发经营2年以上；3近三年房屋建筑面积累计竣工5万以上或者累计完成于次相当房地产开发投资额；4连续2年建筑工程质量合格率达100%；5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类专业管理人员不少于10人，中级以上职称管理人不少于5人，持有资格证书专职会计不少于2人；6工程技术、财务、等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他负责人具有相应专业初级以上职称；7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；8未发生过重大工程质量事故四级资质：1注册不低于100万元；2从事房地产开发经营1年以上；3已竣工建筑工程质量合格率达100%；4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类专业管理人员不少于5人，持有资格证书专职会计不少于2人；5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人员具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；7未发生过重大工程质量事故房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内到房地产开发主管部门备案：1营业执照复印件；2企业章程；3验资证明；4企业法定代表人的身份证明；5专业技术人员的资格证书和劳动合同；6房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件收到备案申请后30日内向符合条件的企业发暂定资质证书条件不低于四级资质，有效期1年，房地产开发主管部门可视企业经营情况可延长有效期，但不得超过2年；自领取证书之日起1年内无开发项目，有效期不得延长；证书有效期满1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级，根据其经营业绩核定相应资质等级规划管理主要方式十一局城市规划法审批、核发“一书两证”即项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；房地产具有价值高、使用周期长、管理制度严格等特点；建设工期不足一年到位资金不少于工程合同价的50%，超一年到位资金不少于工程合同价的30%；房地产开发项目管理应当遵循以下制度：1必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地；2开发项目资金占总项目投资比例不得低于20%；3统筹安排配套基础设施，根据先地下、后地上的原则实施；4房地产开发项目应按合同约定动工起开发，超1年未动工，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超2年未动工开发，政府可无偿收回土地使用权；5装让房地产开发项目应符合法定条件：一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，二是属于房屋建设工程的必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案；6转让房地产开发项目是，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让应书面通知被拆迁人；7房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。房地产转让程序：1转让当事人签订书面转让合同；2转让当事人在转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日未作书面答复视为同意受理；4核实申报的成交价格，根据需转让的房地产进行现场查勘和评估；5转让当事人按照规定缴纳有关税费；6办理房屋权属登记，核发房地产权属证书以出让方式取得土地使用权的房地产转让应符合：1按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地，形成工业用地或者其他建设用地条件；3转让房地产是房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；城市房地产管理法规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移；其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限；对受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。城市房地产管理法房地产转让抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让抵押出让土地使用权权涉及继承问题和炒卖土地活动；划拨土地使用权转让中，房地产转让价格包含土地转让价格，因此直接关联到国家的土地收益经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续的：1经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理办法规定可以使用划拨土地的项目；2私有住宅转让后仍用于居住的；3按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；4同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；5转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；6根据城市规划土地使用权不宜出让的；7县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。商品房预售与商品房预购人签订预售合同之日起30日内到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理预售合同登记备案手续；商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续（房地产开发企业应在商品房交付使用60日内把办理房屋权属登记资料报送当地房地产行政主管部门）住宅质量保证书包括以下内容：1工程质量监督部门核验的质量等级；2地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3正常使用情况下各部位部件保修内容和保修期（包括1屋面防水3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，墙面、顶棚抹灰层脱落1年，地面空鼓开裂、大面积起砂1年，门窗翘裂、五金件损坏1年，管道堵塞2个月，供热、供冷系统和设备1个采暖期和供冷期，卫生洁具1年，灯具、电器开关6个月，其他部位部件的保修期限由房地产开发企业与用户自行约定）；4用户报修的单位，答复和处理的时限商品房买卖合同应当明确的主要内容：1当事人名称或者姓名和住所；2商品房基本状况；3销售方式；4价款的确定方式及