物业管理基本制度与政策答案.doc

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B.C. D.23. 下列（ ）不属于招标文件的内容。A.评标委员会构成 B.拟签定合同的主要条款C.招标文件答疑的时间和地点 D.投标文件送达的截止时间24. 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人有权在通知到达之日起（ ）日内作出是否退房的书面答复。A.5 B.10 C.15 D.3025. 某承租人的基础租金为10万元月，如果营业额的5%作为百分比租金，零售商在一个月内的营业额为250万元，该月应缴纳的租金总额为（ ）万元。A.5 B.10 C.12.5 D.7526. 有关房屋转租说法不正确的是（ ）。A.转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务B.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期C.房屋转租必须取得原出租人的书面同意D.转租期间，原租赁合同变更解除或终止不应影响转租合同的继续履行27. 房屋租金分为成本租金、商品租金和（ ）。A.协商租金 B.合同租金 C.私房租金 D.市场租金28. 当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫（ ）。A.毛租 B.净租 C.潜租 D.直租29. 与物业服务收费管理办法相比较物业服务定价成本监审办法（试行）在物业服务定价的九项成本构成上，增加了（ ）项目。A.业主委员会津贴 B.社会保险费用C.管理费分摊 D.物业服务企业酬金30. 物业管理项目的评标工作应当由（ ）来完成 。A.房地产开发商 B.业主委员会 C.依法组建的评标委员会 D.政府物业管理主管部门31. 制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归（ ）。A.物业服务企业 B.行政主管部门C.业主大会 D.居民委员会32. 业主委员会的性质是（ ）。A.业主委员会是业主大会的执行机构 B.业主委员会是业主大会的决策机构C.业主委员会是代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织D.业主委员会由物业管理区域内全体业主组成33. 选聘、解聘物业服务企业是（ ）的职责。A.业主大会 B.业主代表大会 C.业主委员会 D.居民委员会34. 利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，应当优先用于补充（ ）。A.房屋维修资金 B.设备维修资金C.物业服务费的不足 D.住宅专项维修资金35. 物业管理条例第二十六条明确规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同（ ）。”A.在半年内终止 B.终止 C.继续同时生效 D.作废36. 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由（ ）按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。A.相关业主 B.单元业主C.整幢业主 D.物业管理区域内全体业主37. 房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还（ ）。A.物业服务企业 B.建设单位 C.业主 D.业主委员会38. 新设立的物业服务企业应当在领取营业执照之日起（ ）日内，向当地房地产主管部门申请资质。A.7 B.15 C.20 D.3039. 对物业管理有限责任公司实收资本的最低限额规定是（ ）。A.以生产经营、商品批发为主的公司人民币50万B.以生产经营、商品批发为主的公司人民币100万C.以商业零售为主的公司人民币50万D.科技开发、咨询、服务性公司人民币50万40. 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位（ ）。A.减免交纳 B.不用交纳C.全额交纳 D.按照标准的一半交纳41. 物业管理经济活动的产生，其基本动因是（ ），是业主的服务需求与物业服务企业提供服务的结合。A.物业服务企业的垄断经营 B.业主对物业服务的市场需求C.政府对和谐社会的要求 D.开发商对物业的售后服务42. 共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，（ ）就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约。A.管理规约 B.物业服务合同 C.前期物业服务合同 D.临时管理规约43. 评标委员会成员的义务不包括（ ）。A.应当客观、公正地履行职务 B.应当遵守职业道德C.对所提出的评审意见承担个人责任 D.不得接触投标人44. 业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳服务费用或者服务资金的，（ ）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。A.开发建设单位 B.业主委员会C.物业服务企业 D.其他业主45. 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向（ ）收取有关费用。A.业主或住户 B.最终用户C.业主大会、业主委员会 D.物业服务企业46. 某市政府对其办公大院物业管理服务公开招标，招标文件规定投标截至日为2006年3月20日，甲物业服务企业的投标书于2006年3月21日送达。对于此投标书，评标委员会应当（ ）。A.接受 B.审查合格后接受C.审查不合格后拒收 D.拒收47. 中国物业管理协会于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行），该标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定了（ ）个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。A.一 B.三 C.四 D.六48. （ ）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。A.建设单位 B.施工单位 C.房地产主管部门 D.业主委员会49. 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由（ ）享有或者承担的物业服务计费方式。A.物业服务企业 B.物业服务企业经理 C.业主 D.业主代表50. 根据物业服务收费管理办法，物业服务成本一般不包括（ ）。A.办公费用 B.物业管理区域清洁卫生费用C.物业服务企业固定资产折旧 D.物业共用部位的大修费用51. 未按规定交存首期住宅专项维修资金的，（ ）。A.开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人B.政府房地产主管部门不得给开发建设单位发放商品房预售许可证C.房屋登记机关不得办理房屋权属登记D.政府房地产主管部门应该限制其不允许进行房屋所有权交易52. 业主分户账面住宅专项维修资金，（ ）应当及时续交。A.余额为零 B.余额不足首期交存额30%的C.余额不足首期交存额50%的 D.增值利息为零53. 业主每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为（ ）。A.售房款的2%-4% B. 售房款的20%C. 当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%D.当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%54. 我国对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，并纳入全国专业技术人员（ ）系列。A.职业资格证书 B.上岗培训证书C.学历证书 D.职称资格证书55. 应该由省、自治区建设主管部门、直辖市房地产主管部门初审，合格后报建设部审批的是（ ）。A.物业服务企业的资质证书 B.二级物业服务企业资质证书C.三级物业服务企业资质证书 D.暂定物业服务企业资质证书56. 三级物业服务企业资质的颁发和管理由（ ）负责。A.直辖市或设区的市级人民政府房地产主管部门 B.省级人民政府房地产主管部门C.住房和城乡建设部 D.市级人民政府房地产主管部门57. 建设单位选聘物业服务企业的，应当在（ ）之前与物业服务企业办理物业承接查验手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。A.前期物业服务合同签订 B.首位业主签订购房合同C.首位业主入住 D.业主大会成立58. 物业管理开标应当在招标文件确定的提交投标文件（ ）公开进行。A.截止时间的同一时间 B.截止时间后24小时内C.截止时间后3天内 D.截止时间后一周内59. 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（ ）。A.书面承诺 B.承诺 C.不应承诺 D.不予书面承诺60. 建设单位与物业买受人签订的物业房屋销售合同，应当包括（ ）的内容。A.管理规约 B.物业管理规章制度C.前期物业服务合同约定 D.业主大会议事规则二、多项选择题（共40分，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分；选错或多选的，不得分；少选且选择正确得，每个选项得0.5分）1. 下列关于建筑物管理的方式，不属于物业管理条例调整和规范的范围有（ ）。A.业主自己进行管理B.业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司C.业主选聘物业服务企业进行管理D.业主委派下属公司或部门进行管理E.建设单位选聘物业服务企业进行管理2. 物业管理招标人应当按照下列规定时限完成物业管理招标投标工作（ ）。A.新建现售商品房项目应当在现售前30日完成B.预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成C.新建现售商品房项目应当在现售时完成D.新建现售商品房项目应当在交付使用前30日完成E.非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成3. 经政府主管部门批准，（ ）的物业项目可以采用协议方式选聘物业服务企业。A.投标人少于3个的 B.投标人超过3个的C.住宅规模较小的 D.非住宅E.住宅规模较大的4. 通常物业服务合同因（ ）终止。A.合同届满后没有续签合同B.物业服务企业与业主或业主大会协商一致同意解除合同C.不可抗力导致合同无法履行 D.物业服务企业宣告破产E.业主大会、业主委员会成立5. 房屋租金可分为（ ）。A.成本租金 B.商品租金 C.市场租金D.比较租金 E.廉价租金6. 在商品房预售或现售中，房地产开发企业不得作为的行为包括（ ）。A.分割拆零销售商品住宅 B.选聘物业服务企业C.在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人D.采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房E.采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房7. 商品房预售的条件包括（ ）。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.持有建设工程规划许可证C.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证8. 商品房现售的条件包括（ ）等。A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书B.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件，持有建设工程规划许可证和施工许可证C.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E.己通过竣工验收，拆迁安置和物业管理方案已经落实9. 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户（ ）。A.住宅质量保证书 B.土地使用权证书C.住宅质量保修书 D.住宅使用说明书E.房屋所有权证书10. 房屋权属登记部门应当自受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对（ ），应当书面通知权利人(申请人)。A.暂缓登记 B.代为登记 C.注销登记D.不予登记 E.变更登记11. 新设立的物业服务企业在申报资质时需提供下列资料（ ）。A.营业执照和企业章程 B.税务登记证书和纳税证明C.前期物业服务合同或物业服务合同D.物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同E.验资证明和企业法人代表人的身份证明12. 对在物业管理师制度暂行规定发布之日前，（ ）的专业管理人员，可通过考试认定办法取得物业管理师资格。A.长期从事物业管理工作 B.符合考试认定条件C.业主委员会委员 D.具有丰富物业管理实践经验E.物业服务企业的现任经理13. 物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括（ ），等等。A.围墙、绿地、池井、照明设施 B.共用设施设备使用的房屋C.业主的专有部分 D.物业管理用房E.发展商已经出售的地下停车库的停车位14. 取得资格证书人员申请初始注册者，应当向物业管理师资格注册审批机构提交的材料有（ ）。A.物业管理师资格证书 B.物业管理师注册证C.与聘用单位签订的劳动合同 D.物业服务企业经理上岗培训合格证书E.中华人民共和国物业管理师初始注册申请表15. 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用（ ）。A.住宅专项维修资金的存储利息B.利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益C.利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外D.利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的合理成本E.住宅共用设施设备报废后回收的残值16. 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项有（ ）。A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员B.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人C.决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金D.在多层住宅楼宇中加装电梯 E.改建、重建建筑物及其附属设施17. 住宅专项维修资金管理实行（ ）的原则。A.专户存储 B.专款专用 C.政府监督D.所有权人决策 E.业主委员会决定18. 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项有：（ ）。A.选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B.改建、重建建筑物及其附属设施C.决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金D.制定和修改业主大会议事规则,制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约E.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人19. 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过（ ）等方式约定。A.出售 B.附赠 C.出租 D.装修 E.分摊20. 中华人民共和国物权法第七十二条明确规定：业主“不得以放弃权利不履行义务。”这意味着业主（ ）。A.不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修运行费用B.不得以不使用物业房屋为由，不交纳物业服务费用C.在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为由，不交纳暖气费用D.物业发生产权转移之后，原业主仍然要继续交纳物业服务费用E.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳物业管理实务模拟试题一 .单向选择题（共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1. 电梯每年要由（ ）进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。A.政府房地产主管部门 B.政府工商物价主管部门C.政府技术监督主管部门 D.政府劳动保障主管部门2. 根据招标投标法和前期物业管理招标投标管理暂行办法的规定，招标投标的公开原则没有要求（ ）。A.开标的程序公开 B.评标的标准和程序公开C.中标的结果公开 D.标底公开3. 物业管理的移交必须在（ ）的前提下进行。A.开始承接查验 B.完成承接查验C.边进行承接查验 D.完成竣工验收4. 在住宅室内装饰装修开工前，（ ）应当向物业管理单位申报登记。A.物业服务企业 B.政府行政主管部门C.业主大会、业主委员会 D.装修人5. 城市房屋白蚁防治工作应当贯彻（ ）的方针。A.预防为主、防治结合 B.预防为主、强制治理C.防治结合、综合治理 D.预防为主、防治结合、综合治理6. 业主在与建设单位签订物业房屋销售合同的同时，应当签署书面的（ ）。A. 业主入住房屋验收表 B. 管理规约C. 前期物业服务协议 D.临时管理规约承诺书7. 物业服务企业在社区组织重大活动时，应及时通知（ ），相互协调，避免发生 意外事件。A. 本区域政府物业管理主管部门 B. 本辖区政府民政主管部门C. 本区域政府物业管理主管部门和辖区公安派出所 D. 辖区公安派出所和社区居委会8. 根据法律规定，房屋外墙面防渗漏的最低保修期限为（ ）。A.1年 B.2年 C.3年 D.5年9. 与业主的沟通交流不包括（ ）。A. 物业管理相关法规的宣传与沟通B. 物业管理服务的项目、水平、标准、收费以及其他事项的沟通交流C. 物业管理日常服务中的一般沟通交流等D. 与供水、供电等市政共用事业单位的沟通交流等10. 请求公文的标题出现的形式一般是（ ）。A. 发文单位加文种 B. 事由加文种C. 单用文种名称 D. 发文单位加事由加文种二、多项选择题（共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1. 物业服务收费的计价方式采用（ ）。A. 包干制 B. 代收代缴 C. 酬金制 D. 现金折扣 E. 明码标价2. 物业服务企业利润总额包括（ ）。A. 营业利润 B. 投资净收益 C. 罚没款收益D. 营业外收支净额 E. 补贴收入3. 物业管理投标文件除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍（ ）。A.物业管理要点 B.物业管理服务方式和费用 C.物业管理服务内容D.物业服务合同 E.招标企业的资质审查方式和要求4. 物业房屋及设施设备维修保养的主要内容包括（ ）。A.对房屋及设施设备进行定期检查、维护、清洁和润滑B.损耗或故障的维修 C.必要情况下的专业测试D.无法修理或无修理价值时的更新改造 E.物业保值的评估5. 业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（ ）的同意后，按照规定办理相关手续。A相关业主 B建设单位 C业主大会 D业主委员会 E物业服务企业三.综合题目（共4题，每题20分。请根据背景材料，按要求作答）1. 某花园小区业主委员会成立后，与原物业服务企业签订了物业管理委托合同。一年后，小区业主因不满意物业服务企业调高物业管理费等问题，重新选举组成了第二届业主委员会。新业主委员会要求重新招标选聘新的物业服务企业，旧的物业服务企业不同意，部分业主采取了聚众上访的手段，迫使主管部门同意了招标申请。经过公开招标，选定了新的物业服务企业。新业主委员会联合部分业主迫使原物业服务企业退出小区。新物业服务企业于2002年6月接管了该小区。原物业服务企业根据物业管理委托合同的仲裁条款，向仲裁委员会申请仲裁。仲裁委员会于2003年4月作出终局裁定：原物业管理委托合同合法有效，双方应继续履行合同，业主委员会承担违约责任。在原违约管理公司没有重新接管小区前，由业主委员会每月补偿原违约管理公司违约金2万元，该违约金由全体业主承担。 问题1：物业服务合同是委托合同吗？答：物业服务合同不是委托合同。委托合同是合同法中规定的一种有名合同，而物业服务合同是无名合同，属于一般合同。问题2：业主委员会改选后，是否应该重新选聘物业服务企业？ 答：业主委员会的改选，与重新选聘物业服务企业没有必然的联系。根据本案的情况，业主大会可以讨论决定是否要重新选聘新的物业服务企业，而新的业主委员会无权决定。问题3：物业管理的合同违约责任有哪些？答：物业管理的合同违约责任形式有“继续履行”和“支付违约金”。问题4：如何解除物业服务合同？答：物业服务合同的解除方式有三种：一是双方协商一致解除；二是合同中约定的解除的条件，当约定的条件成就时，合同解除；三是一方向人民法院起诉，请求法人民法院依法判决解除。问题5：能够导致物业服务合同终止的原因有那些？答：导致物业服务合同终止的原因有：A双方约定的物业服务合同的期限界满，没有续签合同；B物业服务企业与业主大会协商一致解除合同；C因不可抗力致使合同不能履行，合同自然终止；D物业服务企业破产，按照国家规定进行了破产清算，合同自然终止；E法律法规规定的其它情形。2. 下面是中共龙江区委、龙江区人民政府发出的一份通知如下： 机密龙政发（06）20号区委、区政府城中村实行政府物业管理 补贴问题的通知各乡镇人民政府、区政府各部门：为了切实推进我区城中村的物业管理工作，对负责城中村各物业服务企业实行政府物业管理补贴，现将有关事项通知如下：中共龙江区委办公室二六年五月十日主题词： 物业管理 补贴抄送：中共龙江区委 2006年5月12日印发 共印80份问题1：请根据公文要素和公文格式规范进行辨析，指出其错误之处，并逐一分析说明和改正。答：本题公文要素中的错误之处：遗漏了公文要素中的“发文机关标识”，“印发机关”，以及“签发人”，“印章” 本题公文格式规范中的错误之处：“标题”未居中排列，“发文机关“和”成文日期”不应居前排列。主送机关（受文单位）未顶格书写且其后面没为加“冒号”。 改正如下：