物业管理基本制度与政策概述样本.doc

感 谢

• 大家在过去十年中曾给我
大力支持和帮助！
物 业 管 理
基础制度和政策

马鞍山市住房和城镇建设委

学习掌握物业管理基础制度和政策必需性
• 为何物业管理培训要开设基础制度和政策这节课？
• 这节课能给你们带来什么？
• 对你们现在工作有什么帮助？
知法才会使用方法，处理事情才会有条理、有底
气，做到心中有数
第一、是避免和正确处理物业管理矛盾纠纷
需要;
第二、是日常工作开展需要。

第一、是避免和正确处理物业管理矛盾纠纷需要
一、俗话说，物业管理是大箩筐，什么全部往里装。可是，哪些改装，
哪些不改装，你是否知道？
-------1、什么是物业管理？2、物业服务企业权利和义务？3、对物业管理区
域内违反相关物业装饰装修和使用等方面法律法规要求行为，物业管理企业应
推行什么义务？4、对物业区域安全防范负担什么责任义务 ？----《安徽省物
业管理条例》5、违约责任。----最高院相关物业服务纠纷司法解释第3条。
二、大家全部知道，物业服务矛盾纠纷多。那么为何多？这其中深层
次原因是什么？那么怎样避免？怎样处理 ？
---------（人大调研）除了业主需求千差外别以外，建筑物区分全部权往往是引
起物业管理纠纷症结所在。 ------了解《物权法》第6章和司法解释。
三、物业管理综合服务包含面广，包含部门、政策法规也多，什
问题该向什么部门反应，你是否一一清楚？
--------《马鞍山市物业管理实施措施》

第二、是日常工作开展需要
不仅是规范化服务、提升水平需要，也是企业经营需要。

我们来看看文件是怎么要求？马住建〔〕229号
《相关开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动通知》
二、申报条件
• 参评项目符合城市计划建设要求，配套设施齐全；物业服务企业已建立各项管理规章制度；物业服务企业无重大责任事故；未发生经主管部门确定属实相关收费、服务质量等方面重大投诉；十二个月内未被市相关部门和单位通报批评而且符合下列条件。
• 1、住宅小区、工业区建筑面积4万㎡以上，别墅区建筑面积1万㎡以上，大厦建筑面积1万㎡以上且非住宅建筑面积占60%以上。计划总建筑面积8万㎡以上分期建设项目，已建成交付使用面积应占总计划面积50%以上。
• 2、由物业服务企业实施专业化管理十二个月以上，且入住率或使用率达80%以上。
本节课关键内容

• 一、物业管理政策框架体系（系统回顾和整理）
• 二、物业服务常见政策条款要求（线）
• 三、物业管理法律基础（面）
• 四、法规文件解读（点）
• 五、案例分析（穿插讲）
一、物业管理政策框架体系

• 《中国宪法》------它是国家根本大法，是中国一切法律、法规母法。其它法律、法规是宪法子法。子法如和母法内容相违反，子法则无效。除了母法宪法之外，我们能够把其它一切法律、法规分为以下四大部门。即：（1）刑事；（2）民事；（3）经济；（4）行政。
• 《中国民法通则》----民事
• 《中国协议法》-----经济
• 《中国物权法》
• 《中国劳动法》
• 《中国消费者权益保护法法》
一、物业管理政策框架体系（续1）
• 国务院《物业管理条例》
• 建设部《前期物业管理招标投标管理暂行措施》
• 建设部《物业服务企业资质管理措施》
• 建设部《住宅专题维修资金管理措施》
• 建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（原《业主大会规程》废止）
• 建设部《前期物业服务协议（示范文本）》
• 住建部《物业承接查验措施》
• 建设部《电梯应急指南》
一、物业管理政策框架体系（续2）
• 建设部《物业管理师制度暂行要求》
• 建设部《物业管理师资格考试实施措施》
• 建设部《物业管理师资格认定考试措施》
• 建设部《住宅室内装饰装修管理措施》
• 建设部《相关深入加强住宅装饰装修管理通知》
• 国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审措施（试行）》
• 国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价要求》
一、物业管理政策框架体系（续3）
• 国家发改委、建设部《物业服务收费管理措施》
• 国家税务总局 劳动和社会保障部《相关下岗失业人员再就业相关税收政策具体实施意见通知》
• 《安徽省物业管理条例》
• 《安徽省物业专题维修资金管理暂行措施》
一、物业管理政策框架体系（续4）
安徽省住房和城镇建设厅
安徽省发展和改革委员会
安徽省财政厅
安徽省人力资源和
社会保障厅
安徽省地方税务局
安徽省物价局
安徽省国家税务局
共同公布
一、物业管理政策框架体系（续5）
• 《马鞍山市物业管理实施措施》
• 《马鞍山市人民政府相关破旧小区物业管理全覆盖实施意见》
• 《相关实施物业管理项目经理责任制通知》
• 《相关开展马鞍山市物业管理示范项目考评活动通知》
• 《相关实施新建住宅交付使用核准制度通知》
• 《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》
• 《马鞍山市一般住宅物业综合服务等级收费标准》
• 《相关调整住宅装饰装修垃圾清运费标准通知》
一、物业管理政策框架体系（续6）
• 《马鞍山市二次供水工程技术导则》
• 《马鞍山居住小区供配电设施建设技术标准》
• 《最高人民法院相关审理建筑物区分全部权纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》
• 《最高人民法院相关审理物业服务纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》
一、物业管理政策框架体系
• 大家最熟悉是以下多个政策：
• 国务院《物业管理条例》
• 《安徽省物业管理条例》
• 《马鞍山市物业管理实施措施》及两个标准
• 《物业服务企业资质管理措施》
• 《物权法》和两个司法解释
• （以上将是讲课关键）
讲解方法
• 点----有侧关键地解读两个法规文件

• 线-----以一个项目整个管理步骤为根本，从项目经理工作实际出发，来梳理所包含到最基础物业管理政策及其条款

• 面----从宏观层面上，追本求源，探究物业管理法律基础

二、物业服务常见政策条款要求

以一个项目为根本，多个关键步骤：从拿项目-----到承接查验交付接管-----装修管理-----日常服务-----退出管理
整个过程应掌握相关知识：
1、相关招标方法
2、相关物业管理区域划分
3、相关投标资格（项目规模和资质等级）
4、相关招标投标相关程序及要求
5、相关标书编制
6、相关前期物业服务协议签署和立案
7、交付接管和承接查验
8、装修管理和收费

二、物业服务常见政策条款要求（续）

9、日常管理和收费
10、业主大会成立
11、创优
12、项目经理考评
13、资质申报
14、物业管理全覆盖和安置房管理
15、维修资金使用
16、电梯管理和维修
17、退出管理
1、相关招标方法

《马鞍山市物业管理实施措施》
第四章 前期物业管理
第三十条 建设单位应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业实施前期物业管理；投标人少于3 个或建筑面积5万平米以下住宅物业，经市物业管理主管部门同意，能够采取协议方法选聘物业服务企业。
5万至10万平方米（含5万和10万）项目，能够采取邀请招标方法；住宅物业超出计划总面积10万平方米以上项目应该实施公开招标。
2、相关物业管理区域划分
《安徽省物业管理条例 》

第十五条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域划分应该充足考虑共用设施设备、建筑物规模、小区建设、规模经营、方便管理、降低管理成本等原因，根据以下要求进行：
（一）新建住宅小区，包含分期建设或由两个以上单位开发建设，应该根据小区整体计划设计范围划分为一个物业管理区域；
（二）新建住宅小区内非住宅物业应该和住宅小区划分为同一个物业管理区域；

2、相关物业管理区域划分

《安徽省物业管理条例 》

（三）地理上自然连接规模较小住宅小区，经各自业主大会同意后，能够合并为一个物业管理区域；

（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇含有独立共用设施设备，并能够封闭管理，能够划分为一个物业管理区域。
    本条例施行前已经建成并实施物业管理住宅物业，能够继续作为一个独立物业管理区域。还未实施物业管理住宅小区，应该发明条件实施物业管理。

2、相关物业管理区域划分
《安徽省物业管理条例 》

第十六条  新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或商品房现售立案前，应该根据前条要求划分物业管理区域，向设区市、县（市）人民政府房地产行政主管部门申请划分登记。建设单位应该将划定物业管理区域向物业买受人明示。

物业管理区域划定后，确需调整，由设区市、县（市）人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内公告。

3相关投标资格（项目规模、资质等级1）
《物业服务企业资质管理措施》

第八条　一级资质物业服务企业能够承接多种物业管理项目。
　　二级资质物业服务企业能够承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目标物业管理业务。
　　三级资质物业服务企业能够承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目标物业管理业务。

3相关投标资格（项目规模和资质等级2）
《马鞍山市物业管理实施措施》

第二十六条 外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动应该到市物业管理行政主管部门办理立案手续。

（立案后才能够投标）
4、相关招标投标相关程序及要求
《前期物业管理招标投标管理暂行措施》

第十二条　公开招标招标人能够依据招标文件要求，对投标申请人进行资格预审。
　　实施投标资格预审物业管理项目，招标人应该在招标公告或投标邀请书中载明资格预审条件和获取资格预审文件措施。
　　资格预审文件通常应该包含资格预审申请书格式、申请人须知，和需要投标申请人提供企业资格文件、业绩、技术装备、财务情况和拟派出项目责任人和关键管理人员简历、业绩等证实材料。

《前期物业管理招标投标管理暂行措施》

第十三条　经资格预审后，公开招标招标人应该向资格预审合格投标申请人发出资格预审合格通知书，通知获取招标文件时间、地点和方法，并同时向资格不合格投标申请人通知资格预审结果。
　　在资格预审合格投标申请人过多时，能够由招标人从中选择不少于5家资格预审合格投标申请人。
第十四条　招标人应该确定投标人编制投标文件所需要合理时间。公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

《前期物业管理招标投标管理暂行措施》
第二十八条　评标由招标人依法组建评标委员会负责。
　　评标委员会由招标人代表和物业管理方面教授组成，组员为5人以上单数，其中招标人代表以外物业管理方面教授不得少于组员总数三分之二。
　　评标委员会教授组员，应该由招标人从房地产行政主管部门建立教授名册中采取随机抽取方法确定。
　　和投标人有利害关系人不得进入相关项目标评标委员会。
《前期物业管理招标投标管理暂行措施》
第三十五条　评标委员会完成评标后，应该向招标人提出书面评标汇报，说明评标委员会对各投标文件评审和比较意见，并根据招标文件要求评标标准和评标方法，推荐不超出3名有排序合格中标候选人。
招标人应该根据中标候选人排序确定中标人。当确定中标中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能推行协议，招标人能够依序确定其它中标候选人为中标人。（举例）
5、相关标书编制
（1）相关投标报价，收费等级标准和服务等级标准要质价相符，譬如招标文件要求二级服务标准，那么投标报价就要在二级收费标准范围内报价，为有效报价。
（2）相关人员配置，几级标准对应不一样人员配置。
马鞍山市一般住宅物业综合服务等级收费标准
马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准
一级
一、基础要求
5、管理人员、专业操作人员按国家要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中含有中专以上学历占总人数不低于40%。
6、服务人员提议配置标准：
• （1）综合管理人员：人均管理建筑面积14000平方米以下；
• （2）工程维修人员：人均管理建筑面积18000平方米以下；
• （3）秩序维护人员：人均管理建筑面积7000平方米以下；
• （4）环境管理人员：人均管理建筑面积9000平方米以下
• （万平方米4-5人）
马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准
二级
一、基础要求
5、管理人员、专业操作人员按国家要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中含有中专以上学历占总人数不低于30%。
6、服务人员提议配置标准：
（1）综合管理人员：人均管理建筑面积16000平方米以下；
（2）工程维修人员：人均管理建筑面积0平方米以下；
（3）秩序维护人员：人均管理建筑面积9000平方米以下；
（4）环境管理人员：人均管理建筑面积11000平方米以下

（万平方米3-4人）

马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准
三级
一、基础要求
5、管理人员、专业操作人员按国家要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中含有中专以上学历占总人数不低于20%。
6、服务人员提议配置标准：
（1）综合管理人员：人均管理建筑面积18000平方米以下；
（2）工程维修人员：人均管理建筑面积2平方米以下；
（3）秩序维护人员：人均管理建筑面积11000平方米以下；
（4）环境管理人员：人均管理建筑面积13000平方米以下。

（万平方米3人左右）

马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准
四级
一、基础要求
5、管理人员、专业操作人员按国家要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中含有中专以上学历占总人数不低于10%。
6、服务人员提议配置标准：
（1）综合管理人员：人均管理建筑面积0平方米以下；
（2）工程维修人员：人均管理建筑面积24000平方米以下；
（3）秩序维护人员：人均管理建筑面积13000平方米以下；
（4）环境管理人员：人均管理建筑面积15000平方米以下。

• （万平方米2-3人）

6、相关前期物业服务协议签署和立案
《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导标准》
《马鞍山市一般住宅物业综合服务等级收费标准》
《前期物业服务协议（示范文本）》

《前期物业管理招标投标管理暂行措施》
《安徽省物业管理条例》
《马鞍山市物业管理实施措施》

6、相关前期物业服务协议签署和立案
《 安徽省物业管理条例》
第四十一条　建设单位和物业买受人签署物业买卖协议时，应该向物业买受人明示前期物业服务协议及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方法和起始时间等内容。
    前期物业服务协议作为物业买卖协议附件，对物业买卖双方和物业服务企业含有约束力。前期物业服务协议能够约定时限;约定时限未满，业主委员会和物业服务企业签署物业服务协议生效，前期物业服务协议终止。
6、相关前期物业服务协议签署和立案
《马鞍山市物业管理实施措施》
第三十二条 建设单位根据以下要求时限完成前期物业管理招投标工作：
（一）预售住宅商品房项目应该在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（二）新建现售住宅商品房项目应该在现售前完成；
（三）非出售新建住宅物业应该在交付使用前完成。
建设单位应该自招标结束之日起15 日内，和中标物业服务企业签署书面前期物业服务协议，并向物业项目所在地区物业行政主管部门登记后报市住建委立案。

7、交付接管和承接查验
《物业承接查验措施》
物业承接验收是物业管理基础工作，《条例》要求物业管理企业承接物业时，应该对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应该和建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时要求建设单位、业主委员会应该向物业管理企业移交相关资料。
一、物业承接查验制度意义
1、物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备和档案资料认真清点验收，各方共同确定交接内容和交接结果，有利于明确各方责、权、利。大家一定要重视（举例）

7、交付接管和承接查验
2、实施物业承接查验制度，能够填补前期物业管理期间业主大会缺位弊端，加强建设和物业管理衔接；而在新老物业企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备管理责任。
二、物业承接查验内容
因为后天早晨有专门课程安排，这里就不作具体讲解。 物业承接查验包含物业管理资料移交和物业现场验收（物业共用部位、共用设施设备、物业用房移交和环境验收）两部分 ，包含到政策有：建设部、省厅、市。关键看《马鞍山市物业管理实施措施》

《马鞍山市物业管理实施措施》
第三十五条 新建住宅小区配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续。
（一）水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、公用场地、公用设施设备配置独立水、电计量装置；
（二）在城市管道燃气主管网覆盖区域，完成住宅室内外燃气管道铺设且和对应管网连接，并根据计划要求安装分户计量装置和控制装置；
（三）电话通信线、电视线和宽带数据传输信息端口铺设到户，安全监控装置及其它安全防范设施设备根据计划设计要求配置到位；
（四）根据计划要求完成消防设施建设；（五）根据计划要求完成教育、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施和小区管理用房建设；

《马鞍山市物业管理实施措施》
（六）根据计划要求完成小区道路建设，并和城市道路或公路相连；（七）根据计划要求完成绿化建设及车库、车位配置；（八）法律、法规要求其它条件。
第三十六条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应该向物业服务企业移交下列资料：
（一）完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图，分户验收等完工验收资料；
（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料，电梯设备还需提供出厂制造资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理区域内各类建筑物、场地设施设备清单；
（五）园林施工图纸及树种清单； （六）业主名册；
（七）物业使用、维护、管理必需其它资料。

《马鞍山市物业管理实施措施》
第三十三条 实施物业服务用房和物业经营性用房立案制度
• 开发建设单位在申请办理商品房预售许可证前，应该向市县物业管理主管部门办理小区物业服务用房和经营性用房立案。
第三十四条 物业服务用房和经营性用房配置应该符合下列要求：
• （一）物业管理区域物业总建筑面积5 万平方米（含）以下，根据不少于建筑面积100 平方米配置物业服务用房。
• （二）物业管理区域物业总建筑面积25 万平方米（含）以下，根据物业总建筑面积2‰配置，总建筑面积超出25 万平方米，超出部分按1‰标准配置物业服务用房。
• （三）物业服务经营性用房，根据物业管理区域物业总建筑面积1.2‰百分比在计划定位商业用房中配置。
《马鞍山市物业管理实施措施》
（四）农民安置房小区物业服务经营性用房，根据物业管理区域物业总建筑面积8‰百分比在计划定位商业用房中配置。
（五）物业服务用房应该在地面以上，通常安排在住宅中心区域或住宅区出入口周围。配置电梯物业，物业服务用房标准上在一层安排，没有配置电梯物业，物业服务用房楼层不得高于三层，而且含有采光、通风、水、电通信正常使用功效，符合办理权属登记条件。
物业服务用房应该包含物业服务办公用房、业主委员会办公用房等。其中，业主委员会办公用房面积不低于20 平方米。
物业服务经营性用房配置百分比，土地行政主管部门在出让土地时应给予明确。
建设单位移交物业服务用房、物业服务经营性用房不得收取任何费用。

8、装修管理和收费
《住宅室内装饰装修管理措施》（建设部令第110）
《相关深入加强住宅装饰装修管理通知》

《相关调整住宅装饰装修垃圾清运费标准通知》
《相关取消房屋装饰装修确保金决定》

《安徽省物业管理条例》
8、装修管理和收费
《相关调整住宅装饰装修垃圾清运费标准通知》
1、物业服务企业对一般住宅房屋装修产生建筑垃圾进行清运，按建筑面积每平方米2.50元向业主（物业使用人）收取清运费用。物业服务企业不得再向业主和装修施工人员收取装饰装修管理费，更不得变换名目收取类似其它形式服务费、工本费和确保金等费用。
2、别墅和非住宅房屋装修垃圾清运费，由物业服务企业和业主协商确定。
8、装修管理和收费
《相关取消房屋装饰装修确保金决定》
，市物价局印发了《相关取消房屋装饰装修确保金决定》，市物价局会同市房地产管理局于1998年印发《马鞍山市城市物业管理服务收费暂行措施》第十七条，物业管理企业对业主和物业使用人装修房屋，可经过协议收取每户800—1000元装修确保金要求停止实施。以后，物业管理企业再收取房屋装修确保金属价格违法行为，市物价部门将依法给予查处。
8、装修管理和收费
• 对区域内违反相关物业装饰装修方面法律法规要求行为，物业管理企业应推行什么义务？
• 《安徽省物业管理条例》第六十六条　物业服务企业应该对业主或物业使用人装饰装修房屋进行指导和监督。
    业主或物业使用人装饰装修房屋，应该事先通知物业服务企业;物业服务企业应该将房屋装饰装修中严禁行为和注意事项通知业主或物业使用人，并加强巡查。

物业企业应该：(1)推行通知义务(2)推行阻止义务 (3)推行汇报义务

9、日常管理和收费
《马鞍山市物业管理实施措施》
《马鞍山市住宅小区物业服务等级指导》
《马鞍山市一般住宅物业综合服务等级收费标准》是作业手册。
《最高人民法院相关审理建筑物区分全部权纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》
《最高人民法院相关审理物业服务纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》
《马鞍山市物业管理实施措施》
• 第五条（明晰了各部门职责）计划、城管、环境保护、公安、价格、工商、质监等行政管理部门应该根据各自职责范围，协同实施本措施。
• （一）计划行政主管部门。负责新建住宅小区统一计划，按要求明确各类公建配套设施配置，依法帮助认定住宅小区内违法建设。
• （二）城管行政执法部门。负责对物业管理区域内乱设摊点等行为进行查处，对物业管理区域内违法建设进行查处。
• （三）环境保护行政主管部门。负责对物业管理区域及周围污染源依法实施监督管理，对违反环境保护法律、法规行为依法进行查处，对包含环境保护投诉和纠纷进行调查处理。
《马鞍山市物业管理实施措施》
• （四）公安行政主管部门。指导、督促物业服务企业做好物业管理区域内安全防范工作，帮助指导物业服务企业对物业管理区域内机动车辆和易燃易爆物品管理，指导物业小区安全防范设施建设，加强物业管理区域内外来人口管理，做好燃放烟花爆竹和宠物管理工作。
• （五）价格行政主管部门。负责制订全市物业服务收费管理实施细则及相关政策要求，负责全市物业服务收费监督管理，受理业主委员会和物业使用人对物业服务收费投诉，依法查处物业服务企业价格违法行为。
• （六）工商行政主管部门。在审查企业（企业）、个体工商户在设置（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房，除核验其提交住所使用证实外，还应该核验其提供有利害关系业主同意证实。
• （七）质量技术监督行政主管部门。负责对物业管理区域内电梯等特种设备进行安全监察，督促物业企业或使用单位做好特种设备注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处安装、改造、维修和使用中违规行为

《马鞍山市物业管理实施措施》
• 第二十八条 物业服务企业应该推行下列义务：
• （一）认为业主服务为宗旨，提升服务质量和水平；
• （二）根据物业服务协议，提供卫生保洁、共用部位及设施设备日常维修养护等服务；
• （三）根据协议约定聘用专门人员维护小区公共秩序和做好小区安全防范工作，常常开展对业主防火、防盗宣传；
• （四）根据协议约定，依据国家相关要求对小区内特种设备进行管理，委托有资质单位对电梯进行保养和定时检验；
• （五）接收业主、业主委员会和政府相关行政主管部门监督和行业协会自律管理；
• （六）根据要求公布物业服务费收支情况；
• （七）劝阻违章搭建、乱设摊点、占道经营、毁坏绿地或其它侵害业主公共利益行为，劝阻不听，立即汇报业主委员会和政府相关行政主管部门；
• （八）帮助街道、小区做好便民服务和开展小区文化活动；
• （九）根据协议约定，依法提前解除物业服务协议，应该在90 日前书面通知协议另一方，在物业管理区域内公告，并书面通知市、县区物业管理主管部门、街道办事处或乡镇人民政府；
《马鞍山市物业管理实施措施》
• 第四十条 物业服务必需符合马鞍山市住宅小区物业服务等级标准。

• 第四十一条 业主应该依据物业服务协议约定按时足额交纳物业服务费用，不应以物业服务协议约定以外事项为理由，迟交或拒交物业服务费用。物业管理区域内低保户家庭，其物业服务费用由县、区人民政府负担。业主和物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用，从其约定；使用人不交纳，由业主负责交纳。
• 纳入物业管理范围已完工但还未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
• 依据房屋销售协议约定，已经验收含有交付条件物业，因业主原因未立即办理入住手续物业服务费用，由业主全额交纳。
• 新建小区前期物业管理，开发建设单位取得“新建住宅符合交付使用条件证实书”后，业主从次月起交纳物业服务费。办理交付使用手续之前物业服务费由开发建设单位交纳。
《马鞍山市物业管理实施措施》
• 第五十二条 物业管理区域内下列共用部位、共用设施归全体业主共有，其全部权不得分割、转让、抵押，其用途不得私自改变：
• （一）物业管理用房、物业经营性用房；
• （二）门卫室、监控室、共用走廊；
• （三）按计划配套建设使用公用非机动车车库、露天机动车位；
• （四）公共绿化、道路、场地；
• （五）建设单位在房屋销售协议中未明确全部权归属，且不能证实其享受全部权其它配套设施；
• （六）其它依法归全体业主设施设备。
两个物业管理司法解释
• 司法解释是最高司法机关对司法工作中具体应使用方法律、法规问题所作解释。
• 在进入司法诉讼程序中，这些司法解释往往会起到关键性作用。所以，在进入具体司法诉讼程序中，要尤其关注这些司法解释，进行仔细研究，以免因为不清楚司法解释而丧失胜诉机会。
最高人民法院相关审理物业服务纠纷案件
具体应使用方法律若干问题解释
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人正当权
益，依据《中国民法通则》、《中国
物权法》、《中国协议法》等法律要求，结合民
事审判实践，制订本解释。
（本司法解释，第1-4条是相关协议，第5-7条是相关收
费，第8-10条是相关协议终止。）
第三条 物业服务企业不推行或不完全推行物业服务合
同约定或法律、法规要求和相关行业规范确定维修、
养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业负担继续履
行、采取补救方法或赔偿损失等违约责任，人民法院应
予支持。
物业服务企业公开作出服务承诺及制订服务细则，应该认定为物业服务协议组成部分。

最高人民法院相关审理物业服务纠纷案件
具体应使用方法律若干问题解释
对不履 行协议约定，造成业主人身和财产损害，物业管理企业应
负担对应协议责任，而非法定 责任。 物业管理企业就业主受到人身
和财产损害负担责任有一个前提物件， 就是物 业管理企业未能推行物业
服务协议约定， 即物业管理企业存在违约行为。 未能推行包含根 本
不推行和不完全推行两种情形。 依据协议法要求， 物业管理企业根本
不推行协议义务和 不完全推行协议义务，均需负担违约责任。
物业管理企业在物业管理活动中权利、义务和责任，除了《条例》
和其它法 律法规明文要求外， 来自于物业服务协议约定。 假如物
业管理企业完全遵守了法律法规 要求和物业服务协议约定，则即使
业主人身、财产在物业管理区域内受到损害业管 理企业也不一定所以承
担法律责任。
最高人民法院相关审理物业服务纠纷案件
具体应使用方法律若干问题解释
第五条 物业服务企业违反物业服务协议约定或法律、法规、部门规章要求，私自扩大收费范围、提升收费标准或反复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取违规费用，人民法院应予支持。
第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经根据协议约定和相关要求提供服务，业主仅以未享受或无需接收相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。

第十条 物业服务协议权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业
退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，和物业服务所必
需相关资料和由其代管专题维修资金，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在实际上物业服务关系为
由，请求业主支付物业服务协议权利义务终止后物业费，人民法院
不予支持。
最高人民法院相关审理建筑物区分全部权纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释
• 为正确审理建筑物区分全部权纠纷案件，依法保护当事人正当权益，依据《中国物权法》等法律要求，结合民事审判实践，制订本解释。
• 第一条（业主认定） 依法登记取得或依据物权法第二章第三节要求取得建筑物专有部分全部权人，应该认定为物权法第六章所称业主。
• 基于和建设单位之间商品房买卖民事法律行为，已经正当占有建筑物专有部分，但还未依法办理全部权登记人，能够认定为物权法第六章所称业主。
• 第二条 （露台归属） 建筑区划内符合下列条件房屋，和车位、摊位等特定空间，应该认定为物权法第六章所称专有部分：
• （一）含有结构上独立性，能够明确区分；
• （二）含有利用上独立性，能够排她使用；
• （三）能够登记成为特定业主全部权客体。
• 计划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经依据计划列入该特定房屋买卖协议中露台等，应该认定为物权法第六章所称专有部分组成部分。 本条第一款所称房屋，包含整栋建筑物。
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• 第三条 （共有部分认定） 除法律、行政法规要求共有部分外，建筑区划内以下部分，也应该认定为物权法第六章所称共有部分：
• （一）建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基础结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等隶属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分；
• （二）其它不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其它权利人全部场所及设施等。
• 建筑区划内土地，依法由业主共同享受建设用地使用权，但属于业主专有整栋建筑物计划占地或城镇公共道路、绿地占地除外。
• 第四条 （外墙利用是否属于侵权认定） 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功效合理需要，无偿利用屋顶和和其专有部分相对应外墙面等共有部分，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害她人正当权益除外。

• 第六条 （增设车位归属） 建筑区划内在计划用于停放汽车车位之外，占用业主共有道路或其它场地增设车位，应该认定为物权法第七十四条第三款所称车位。
• 第七条（其它重大事项认定） 改变共有部分用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，和业主大会依法决定或管理规约依法确定应由业主共同决定事项，应该认定为物权法第七十六条第一款第（七）项要求相关共有和共同管理权利“其它重大事项”。

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• 第八条 （建筑面积确实定）物权法第七十六条第二款和第八十条要求专有部分面积和建筑物总面积，能够根据下列方法认定：
• （一）专有部分面积，根据不动产登记簿记载面积计算；还未进行物权登记，暂按测绘机构实测面积计算；还未进行实测，暂按房屋买卖协议记载面积计算；
• （二）建筑物总面积，根据前项统计总和计算。
• 第九条 （业主人数确实定）物权法第七十六条第二款要求业主人数和总人数，能够根据下列方法认定：
• （一）业主人数，根据专有部分数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位还未出售和虽已出售但还未交付部分，和同一买受人拥有一个以上专有部分，按一人计算；
• （二）总人数，根据前项统计总和计算。
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第十条（住改非） 业主将住宅改变为经营性用房，未根据物权法第七十七条要求经有利害关系业主同意，有利害关系业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房业主以多数有利害关系业主同意其行为进行抗辩，人民法院不予支持。
第十一条 （有利害关系业主认定）业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内其它业主，应该认定为物权法第七十七条所称“有利害关系业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外业主，主张和自己有利害关系，应证实其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。
第十二条 （诉讼时效） 业主以业主大会或业主委员会作出决定侵害其正当权益或违反了法律要求程序为由，依据物权法第七十八条第二款要求请求人民法院撤销该决定，应该在知道或应该知道业主大会或业主委员会作出决定之日起十二个月内行使。
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• 第十三条（哪些事项应该公开） 业主请求公布、查阅下列应该向业主公开情况和资料，人民法院应予支持：
• （一）建筑物及其隶属设施维修资金筹集、使用情况；
• （二）管理规约、业主大会议事规则，和业主大会或业主委员会决定及会议统计；
• （三）物业服务协议、共有部分使用和收益情况；
• （四）建筑区划内计划用于停放汽车车位、车库处分情况；
• （五）其它应该向业主公开情况和资料。

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第十四条 （私自处理共有部分）建设单位或其它行为人
私自占用、处分业主共有部分、改变其使用功效或进行经
营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确定处分行为
无效或赔偿损失，人民法院应予支持。
属于前款所称私自进行经营性活动情形，权利人请求
行为人将