房地产泡沫实证分析和对策研究.docx

南京财经大学本科结业论文 目录中文摘要2英文摘要2一、 引言2二、 房地产泡沫阐发的理论依据3（一）房地产泡沫的观点3（二）房地产泡沫的成因.3三、房地产泡沫的具体测度阐发4（一）房地产泡沫测度指标的选取4(二)房地产泡沫指标的测度阐发6(三)房地产泡沫测度具体盘算10四、对策研究12参考文献14房地产泡沫实证阐发和对策研究 统计042 章雳 2070404247中文摘要：本文首先对房地产泡沫观点及其成因进行了阐发，并在此底子上创建了一个指标体系，其中包罗房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率、房价家庭收入比。在这个指标体系下，通过对9293年房地产泡沫中两个指标的盘算，大抵预计两个指标的临界值。文中主要接纳0106年的数据，在此底子上通过一系列盘算，形成了各年的房地产泡沫综合指数。凭据所设定的临界值，认定没有出现房地产泡沫。最后提出了一些政策发起。中文要害字：房地产泡沫 实证阐发 政策发起Abstract：First we analyze the conception and cause of real estate bubbles in the essay, then we can found an index system. This system includes two indexes: real growth rate of investment on real estateto-real growth of GDP Ratio Price-to-Income Ratio. Under this system, we can get approximate data of the indexes through compute the indexes. In the essay we use the data of 92 and 93.Through a series of process, we can get composite index of real estate bubbles of every year. On the basis of data we have established, we can hold the idea that there is no real estate bubbles. we put forward some idea about real estate bubbles at the end of the essay .Key words: real estate bubbles analyze suggestion一、引言我国经济的高速增长动员了各个财产的快速生长，其中房地产也显的尤为突出。1998年住房制度革新和2000年按揭政策实施后，我国的房地产财产进入了新一轮快速生长时期，房地产投资和房地产代价连续不停的上涨，同时房地产行业成为国度的支柱财产。随着房地产行业的生长与成熟，给居民的居住条件带来了较为明显的改进。但是当房地产代价不停上涨出现出非理性的上涨趋势时，则会产生房地产泡沫，危害我国的房地产市场乃至整个百姓经济。因此对付房地产泡沫水平的测定具有很强的现实意义，能够指导我们接纳什么样的政策手段去消除房地产泡沫。二、房地产泡沫阐发的理论依据（一）、房地产泡沫的观点：1、泡沫的成因及危害凭据经济学的根本理论，资产的代价取决于资产的收益。当资产的代价异常膨胀，严重背离其真实代价时，这种实在代价，不应该是理论上的社会须要劳动时间，也不应该是一个恒久的趋势，而应该是当前这个阶段房地产所能够带来的市场收益，泡沫就产生了。泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产代价的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的康健生长。2. 房地产泡沫的观点房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产代价脱离市场底子连续上涨。因为修建物系劳动产物，其代价相对较稳定、较易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。（二）、房地产泡沫的成因：1、政府对房地产市场的治理方法转变政府对房地产市场治理方法的改变。首先是政府土地出让方法的改变。其次是政府都会建立投资的增加。再有就是政府土地市场调控的增强。政府的这些步伐有利于范例土地市场的秩序, 有利于提高土地资源的利用效率, 也有利于房地产市场久远康健的生长。这些步伐的实施不但是须要的也是公道的, 然而这些立足久远的调控步伐, 短期客观上淘汰了土地供给,免不了引起地价上涨, 从而导致房价上升。2、过分投机与非理性行为通常与预期相关联的过分投机，非理性等都可能是产生泡沫的原因。从房地产的界说出发也不难看出过分投机是导致泡沫的重要原因之一。由于土地的有限性，从而使人们对房地产代价的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济生长处于上升时期，国度的投资重点会合在底子建立和衡宇建立中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取代价上涨的利益，房地产生意业务十分火爆。3、银行行为由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部分认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。别的，银行部分还会过于乐观地预计抵押物的代价，从而增强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产代价的上涨和财产的扩张。4、房地产供给结构不公道房地产供给结构不公道也是导致泡沫的重要原因，具体体现在下面三个方面：首先是存量房地产市场生长迟钝，供给短缺，存量市场和增量市场结构不平衡，新增房地产需求大部分会合在增量房地产市场。其次是房地产产物结构不公道。在商品房增量市场中，中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用房供给比例偏低，非住宅和高价位住宅供给量偏大。最后租赁市场的低效导致大多数居民只能通过买房解决居住问题，导致住房增量市场的需求过分旺盛。以上几点导致了需求量大的商品房求过于供，进一步使房地产代价上涨。三、房地产泡沫的具体测度阐发（一）、房地产泡沫测度指标的选取1、为什么要创建房地产泡沫阐发的指标体系在信息不对称和众多不确定因素的困扰下，以某些特定因素的特征及运动纪律作为研究工具，通过寻找能预防和挣脱经济运行中的风险和危机的要领来为决策提供防错纠错的理论指导和应对计谋。因而，判断市场是否存在泡沫是一个重要方面，但只做出了这样一个整体判断，并不能具有很强的说服力和操纵性，因为它并不能从整体上准确地反应房地产代价的变更情况，也不能为政府监测和预防房地产泡沫提供依据，更不能从具体量上来准确刻划出房地产泡沫的巨细。因此必须创建一个指标体系来阐发房地产泡沫的水平。2、房地产泡沫的一种测度要领学者谢经荣提出了阐发房地产泡沫的指标体系法。指标体系分为三类指标：预示指标(阐发连续时间段内指标的变革情况，据以预测地价走势及产生地产泡沫可能性的指标，主要包罗房地产贷款增长率/贷款总额增长率、钱币供给、股价指数)，指示指标(针对地价产生明显颠簸的时期，通过相关数据的比力阐发，判断是否产生地产泡沫及权衡其严重水平的指标，包罗地价增长率/GDP增长率，房价/家庭平均收入等指标)，滞后指标(对地价颠簸结果的统计性反应，主要指的是地价增长额/GDP)。谢经荣提出了一种测度要领。首先设定指标的临界值和权重，将实际值逾越了临界值，就用“l体现，相反，用“O”体现。地产产生或破裂的概率为= (1)体现第j时期泡沫产生或破裂的概率; 体现第i项指标在第j时期的信号值，发出信号为“1”，未产生为“0”;体现第i项指标所占的权重。凭据泡沫产生大概破裂大概率可分别为三个级别:A级:警戒级，0.40.7B级:警戒级，0.70.85C级:警戒级，0.851这里，越高，泡沫产生或破裂的概率越大，泡沫度越高，泡沫越严重，泡沫破裂的危害性越强。3、本文的指标体系本文在对以往研究的底子上设计了一个指标体系，其中包罗二个指标，分别是房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率，房价家庭收入比。房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可连续性。 （二）、房地产泡沫指标的测度阐发1、房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率该指标主要用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象。该指标能反应房地产泡沫的扩张水平，是丈量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的水平就越大。接纳实际的增长率来取代底子代价的增长率，制止了底子代价测算中的种种禁绝确的因素，可以反应房地产泡沫生长的趋势。盘算公式： 为房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率 为房地产开发投资的增长率 为实际GDP增长率图表1 房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率年份房地产开发投资总产值（亿）房地产开发投资实际增长率（%）GDP(亿)实际GDP增长率（%）199248523938.01993113831380.020016245200277389.1200310106200413158200515759183868.01200619382210871.01200725280246619.0资料来源：中国统计年鉴 百姓经济和社会生长的统计公报房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反应。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高代价的形成。而权衡房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/实际GDP增长率，关于房地产投资额增长率/实际GDP增长率指标的临界值, 国际上并无严格尺度。一般认为,当房地产投资额增长率 是实际GDP增长率的2倍以上时认为房价很不正常。从表1可以看出2001-2004这个时间段均高于警戒线。而在2005-2006期间房地产开发投资增速快速回落，且低于=2的警戒线。说明住房供给量淘汰，但是由于房地产代价刚性，短时间内房价是不可能下降的，并且需求旺盛，更进一步导致房地产代价上升。在房价上升的刺激下，2007年的值又迅速凌驾了警戒线，靠近2004年的水平。这应该引起各方面的高度重视。2、房价家庭收入比房价收入比是房地产代价与居民平均家庭年收入的比值，反应了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标连续增大时，表明房地产代价的上涨凌驾了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的水平较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。由于房地产投资热潮主要是产生在城镇上，因此本文的居民收入接纳的是城镇居民的数据。同时在收入问题上，接纳的是城镇居民的平均可支配收入的数据。为了便于盘算房价上接纳一百平米为一个单元，平均代价则是住宅销售额与住宅销售量的比值。其盘算公式为： 为房价家庭收入比 为房地产代价 为城镇居民平均家庭年收入 图表2 房价收入比年份城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民家庭平均人口城镇居民家庭年平均可支配收入（元）一套一百平方米的住宅的平均代价(元)房价（按一百平米盘算）/家庭年平均可支配收入1992182699600199323371208002001686021266201675200277032091712003847221973520049422254861200510493293692200611759311925资料来源：中国统计年鉴 百姓经济和社会生长的统计公报从表2，关于房价收入比的临界值,国际上也没有一个统一的尺度。Bertnand Re-naud 在 1989年10月指出:“在发达国度, 房价收入比在1.8 5.5:1 之间,在生长中国度,该数一般在 46:1 之间。固然也有例外 ,”。其后 ,Bertnand Renaud 在搜集到较多国度的房价收入比资料后,发明一些经济落后的生长中国度和社会主义经济国度的房价收入比, 远远高于6倍。联合国人居中心20世纪90 年代初的调研表明, 房价收入比在财产权益受到限制、公有住房与公有土地占主导职位的国度中特别高; 在因严格的法例影响土地利用,以及繁杂执法步伐引起的修建造价高与土地代价高的国度,比值也很高。凭据我国的统计数据盘算得到: 1992 1993 年间,我国产生房地产泡沫时的房价收入比在15以上。凭据国际上对房价收入比的研究结果并结合我国房地产泡沫产生时的房价收入比,我国房价收入比临界值定为15。0 较符合。凭据这一临界值，我国房地产还没有出现泡沫，但是房地财产区域生长不平衡,部分地域房价收入比过高。高等房的供给过大, 中低档房的供给不敷。而高等房主要是投资性需求,高等衡宇租赁市场目前己处于供大于求的状态。（三）房地产泡沫测度具体盘算：1、海内研究现状当前，海内学者对房地产泡沫测度的研究，主要有三种要领。第一种要领是设定指标临界值和权重将指标的实际值与临界值比力如果实际值逾越了临界值就用“ 1”来体现,对凌驾临界值的指标加权求和测算出房地产泡沫变革的概率据此对房地产泡沫产生的可能性和严重水平进行预测和监控。第二种要领是规定差别的测度段,并对其赋予差别的数值代表泡沫的严重水平如将某个指标分别为4个区段，按其数值巨细分别赋值为1234代表宁静、警戒、危险、高度危险；将指标的实际值与测度段比力得到指标的测度级别值；确定指标权重通过各指标的测度级别值加权求和盘算得到综合测度值凭据综合测度值级别表判断房地产泡沫生长的水平 。第三种要领是用成果系数法盘算综合测度系数 。这三种要领都可以对房地产泡沫进行量度，但均在临界值和测度段的分别中存在许多的主观性，影响对房地产泡沫测度的准确性。2、房地产泡沫测度系数的合成要领本文接纳房地产泡沫测度系数的合成要领：综合指数法。该要领利用房地产市场自身生长的平均数值作为尺度值，可以弥补前三种要领的不敷，与前三种要领相结合，配合组成房地产泡沫测度指标系统，在实践中互为增补相互验证。 综合指数法是一种常用的指数合成要领，其根本思路是：为性质差别、单元各异、不能直接相加的各单项评价指标确定一个尺度值；其次，将各项指标进行无量纲化处置惩罚，即用各项指标的实际值与其尺度值相比，得到以百分数体现的抽象值（即同度量指标）；再次，凭据各单项指标在指标体系中的重要水平，赋予其差别的权重；最后，凭据下式盘算出所要的综合指数：综合指数（某项指标实际值某项指标尺度值权数）总权数综合指数=(权数)/总权数综合指数法分为不封顶和封顶两种要领。凭据现阶段实际情况，本文接纳不封顶法盘算房地产泡沫综合指数。设综合指数为.为,。对付各项指标的权重，暂且凭据平均权重进行处置惩罚，即两项指标的权重都设为0.5。通过盘算列表如下。图表3: 综合指数年份19921993200120022003200420052006资料来源：中国统计年鉴 百姓经济和社会生长的统计公报凭据9293年度的实际情况，我们认为综合指数的临界值为5.0.当房地产泡沫综合指数小于5.0时，表明房地产市场中不存在泡沫身分；当房地产泡沫综合指数大于5.0时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，数值越大，房地产泡沫的水平越严重。凭据表3我们可以看到近几年的综合指数远远低于临界值5.0。尽管结论显示没有出现泡沫，但是地域差别导致房地产市场的差别。尤其在上海，北京这样的大都会，房价上涨的非常快，局部泡沫照旧有可能存在的。通过以上对我国房地产泡沫的实证阐发,我们可以清楚地看到，从 2001- 2006 年我国的房地产市场并没有出现房地产泡沫。从以上的阐发中可以得出以下几个结论:第一，中国的房地产市场并没有出现房地产泡沫,但是泡沫有出现的的趋势,需要说明的是,这并不意味着中国所有的都会都没有出现了泡沫,泡沫照旧有可能在局部地域出现的;第二 ,实证阐发中只是以商品房作为阐发的工具 , 虽然如此,照旧能够反应出中国房地产市场的一些现实状况;第三,阐发和度量房地产泡沫的要领有许多,本文只是众多要领中的一种,差别要领得出的结果可能会有一些差别,因为要领之间的假设前提和理论底子存在差别,也许种种要领在各自的前提和假设下有其奇特的解释力度;第四,产生房地产泡沫的原因可能有许多,大概是多种原因的综合体,而本文只是以9293房地产泡沫为尺度的底子上进行的实证阐发。四、对策研究首先要公道简直立中央与地方政府的权限、健全房地产市场的竞争机制、信息披露机制，增强法例法制建立，创建有效地对政府自己的制约和监视的机制。确立地方政府在房地产市场中的职位和作用，创建一其中央和地方的二级治理条理，形成中央和地方政府在房地产市场中的分工、协调的治理系统。中央政府的调控是对市场进行宏观的和制度上的间接调控，调控的主要工具是衡宇的需求。地方调控是对房地产财产进行微观的直接的控制，调控的主要工具是衡宇的供给。其次要改进房地产市场的供给结构政府应调解房地产开发投资结构, 适度控制别墅和高等住宅等项目的开发建立; 增加普通商品住房和经济适用房等建立用地的投放量。增强住房需求治理, 培育住房梯度消费。再次要增强对土地市场的调控治理加大土地供给的调控力度, 优化土地供给结构。抓好闲置土地的清理和利用,严格执行闲置土地的开发期限,打击开发商囤积土地的行为, 增强土地增值税的征收,限制以投机为目的的土地生意业务,加大存量土地的消化力度。增强对土地代价的调控作用,确定公道的土地代价。最后必须要创建完善独立的经济预警系统公然无偿的信息办事平台公道引导民众投资经济预警系统应该成为经济决策系统的重要组成部分景气阐发指数应该是公然的无偿的在确定的渠道上刊行的并真实公道实时准确的反应房地财产的运行状况公道引导企业正确投资。【参考文献】1刘琳、黄英、刘洪玉：房地产泡沫测度系数研究. 代价理论与实践, 2003; 3: 22002年世界生长指标. 北京: 中国财务经济出书社, 20043徐滇庆: 房价与泡沫经济M, 机器产业出书社, 2006.4牛凤瑞、李景国、尚教蔚: 中国房地产生长陈诉(NO.2)M, 社会科学文献出书社, 2005.5李维哲、曲波：地产泡沫预警指标体系与要领研究J .山西财经大学学报, 2002, (2).6袁志刚、樊潇彦：房地产市场理性泡沫阐发J .经济研究, 2003, (3).7建立部政策研究中心课题组研究陈诉N .中国经营报，20031028.8蒋益锋：房地产泡沫检测要领述评J .都会开发, 2004, (1).9周刚华、贾生华：房地产泡沫权衡要领的比力研究J.浙江经济, 2003, (8).10蒋德锋、张晓莉：房地产泡沫测度指标系数的设计 J.市场周刊.财经论坛, 2004, (9)11袁志刚、范剑勇：都会竞争力和地产代价J 学术月刊 , 2003, (6) 12周方明：房地产泡沫测度研究J .经济师,2006 (5)13 叶卫平、王雪峰：中国房地产泡沫到底有多大 J 山西财经大学学报,2005 (8)14野口悠纪雄：泡沫经济学M.北京:生活 念书 新知三联书店,2005. 32.15 三木谷良一：日本泡沫经济的产生、瓦解与金融革新J .金融研究,1998 (6)16 罗伯特 J 希勒：非理性繁荣M.北京:中国人民大学出书社,2001. 49.14