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房地产和租赁业审核作业指导书

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房地产和租赁业审核作业指导书

自有地产出租、 房地产代理和按单位或合同的房地产管理
丙32.2
( 项目代码:32)
BCC/AG/S-32.2/00

编制: 孙雪如
审核: 操圣祥
批准: 汪丽芳

/6/9

一、 编制目的
指导本公司审核人员对各类型的房地产管理组织, 按”职业安全健康管理体系审核规范”进行有效的审核;
二、 适用范围
包括不同使用功能的物业管理( 住宅小区、 大厦物业、 工业区物业、 其它用途物业) 受物业所有人的委托, 依据物业管理委托合同对已建成投入使用的房屋建筑、 设备、 设施和场地, 对绿化、 卫生、 交通、 安全、 环境等管理项目进行维护、 修缮、 整治, 向物业所有人提供整洁、 文明、 安全、 舒适的生活和工作环境, 提供综合性的有偿服务的服务行业。
三、 所引用的法律法规和其它要求
（1） 法律:
中华人民共和国宪法
中华人民共和国劳动法
中华人民共和国消防法
中华人民共和国工会法
中华人民共和国环境保护法
中华人民共和国建筑法
中华人民共和国节约能源法
中华人民共和国职业病防治法
中华人民共和国标准化法
中华人民共和国卫生防疫法
（2） 法规规章
《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》
《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》
《北京市居住小区物业管理服务基本要求( 试行) 》
京房地物字 [ 1999 ] 第 187 号
北京市房屋土地管理局关于开展内销商品房房屋使用、 管理、 维修公约核准工作的通知 京房地物字[1998]第34号
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法( 试行)
《家庭居室装饰装修管理试行办法》 ( 建建[1997]92号)
物业管理企业资质管理试行办法 建住房[1999]261号文 1月1日起实施
房屋及其设备小修服务标准 京房地修字( 1998) 第799号
北京市城镇房屋完损等级评定实施规定 京房地修字( 1994) 第495号
北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定
京房地权字( 1998) 第285号
城市居民住宅安全防范设施建设管理规定
建设部、 公安部第49号, 1999-01-05发布, 1996-02-01实施)
城市危险房屋管理规定
房屋修缮工程质量检查评定标准 城住字( 84) 第676号
北京市城镇房屋修缮范围和标准 京房地修字( 1994) 第495号
关于加强电梯管理的暂行规定 建计( 1994) 667号( 95-5-1实施)
房屋修缮技术管理规定 城住字( 84) 第675号
房屋渗漏修缮技术规范 建标( 1995) 217号CJJ62-95 95-4-22发布
城市房屋租赁管理办法 建设部第42号95-5-9
治安管理处罚条例
家庭居室装饰装修管理试行办法 建建( 1997) 92号文 97-4-15
锅炉压力容器安全监督暂行条例
压力容器安全技术监督规范
压力容器登记管理规则 劳部发( 93) 442号
漏电保护的安全监察规定 劳生字90-16号
锅炉房安全管理规定 劳人锅( 88) 2号文88-10-10
仓库防火安全管理规则
热水锅炉安全技术监察规程
(3)标准
GB2894-96 安全标志
GB16179-96 使用导则
GB13495-92 消防安全标志
GB4327-84 消防设施图形符号
GB15630-95 消防安全标志质量要求
GB3836.1-83 爆炸性环境用防爆电气设备通用要求
GB7588-87 电梯制造与安装安全规范
GB13532-92 干粉灭火剂通用技术条件
GB5749-85 生活饮用水卫生标准
GB9667-96 游泳场所卫生标准
GB1 -89 绝缘鞋( 靴) 绝缘性能试验方法
LD34.1-92 带电作业用绝缘手套
LD64-94 高压绝缘胶鞋
四、 典型的服务管理流程
组织机构职责、 人员培训、 所需的服务规范、 作业指导书

业主期望、 法律法规及其它要求

服务( 职业安全健康管理体系) 策划

标书
合同
物业所有人发标或委托

服务提供过程

文件管理、 信息交流、 服务过程实现、 应急方案计划
提出目标( 指标) 、 制定管理方案

记录证据、 日常监控、 内部审核

服 务 的 检 验
评 审
( 职业安全健康体系适宜性、 充分性、 有效性)
改 进

不符合采取纠正/预防措施

五、 服务过程实现所涉及的主要危害因素
服 务 过 程 实 现
服务项目
接收管理
装修管理
保安服务管理
业主管理
车场管理
环卫管理
绿化管理
可能涉及的主要危害因素
( 消防)
火灾
坍塌
噪音 火灾
中毒
电线短路、 电梯关人、 水管破裂、 火灾、 噪声、 偷盗等
标志
缺陷
车辆
伤害
噪音
高处坠落
物体打击
中毒
服务项目
房屋结构及其设备设施维修、 使用、 保养、 管理
锅炉供暖
供配电
给排水
电梯
空调
房屋修缮
可能涉及的主要危害因素
物理性爆炸
噪声
触电
雷电
静电
电磁伤害
二次供水污染, 中毒
水箱爆裂
夹人/关人
起重伤害( 人身伤害)
缺氧
触电、 机械伤害、 其它伤害

六、 危害风险评价方法
1.方法:用矩阵法较为适宜
2.分析步骤:
确定对象 收集资料 分析危害因素 确定风险等级 选择控制措施 填写矩阵分析表
3.风险评价矩阵图
后果严重
发 生 可 能 性
人
财物
环境
声誉
在同类作业中未发生过
同类作业中曾发生
在本单位有发生
本单位每年发生几次
本作业小组每年几次
可忽略的
极小
极小
极小
0
1
2
3
4
轻微的
小
小
小
2
3
4
5
6
严重的
大
大
一定范围
3
4
5
6
7
个体死亡
重大
重大
国内
4
5
6
7
8
多人死亡
巨大
巨大
国际
5
6
7
8
9
注: 7-9级为无法承受风险( 高度) , 5-6级为需关注风险( 中度) 0-4级为可接收风险( 低)
七、 要素审核
序号
审核要素
有 关 活动
审 核 要 点
1
4.1总要求
1. 建立并保持OHSMS
2. 对体系的总体评价
1. 按”OHSMS管理体系审核规范”建立推动职业安全健康体系;
2. 管理体系包含方针/策划/实施与运行/检查与纠正措施/管理评审/持续改进/等环节;
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4.2职业安全健康方针
1. 查阅方针
2. 对方针内容审核
3. 员工参与的证实
1. 方针是否包括; 遵守法律法规的承诺; 适合本企业的产品服务、 经营规范, 对持续改进、 事故预防, 保护员工安全健康的承诺;
2. 方针制定与员工及其代表进行协商, 形成文件, 并经最高管理者批准;
3. 如何传达到全体员工, 可为外部相关方所获取;
4. 定期评审方针的持续适用性。
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4.3.1危害辨识、 风险评价和危害控制的策划
查危害辨识、 危害风险评价方法、 评价结果
1. 建立和保持危害辨识、 风险评价和实施必要控制措施的程序;
2. 危害辨识的范围、 性质和时限、 考虑内容、 适用性、 充分性;
3. 风险评价( 风险级别) 的方法, 对合理性和可操作性的评价;
4. 风险评价的结果;
5. 风险控制计划( 运行控制/管理方案) ;
6. 定期评审和更新危害辨识、 风险评价和控制措施的信息;
4
4.3.2法律法规及其它要求
查法律法规和其它要求清单是否适用、 有效, 是否有遗漏
1. 建立和保持职业安全健康法律法规的获取和识别程序;
2. 法律法规获取的途径、 识别、 登录、 更新、 传递、 执行的方法;
3. 法律法规适用性审查的办法。
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4.3.3目标
1. 查文件化的职业安全健康目标
2. 查相关职能和层次上的职业安全健康目标指标
1. 目标(指标)是否符合方针, 体现对持续改进的承诺;
2. 建立和评审目标、 指标的要求;
——法律法规及其它要求;
——自身的职业安全健康风险和防护措施;
——优化技术方案;
——服务、 运行和经营要求;
——相关方观点;
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4.3.4管理方案
1. 查阅管理方案、 实施监控记录
2. 查评审记录、 修订记录
1. 制定并保持为实现”目标、 指标的管理方案”;
2. 管理方案内容是否规定了职责和责任, 是否明确实现目标的方式和时间表;
3. 对方案实施的方法、 进度、 资源进行监控制;
4. 定期对方案进行评审, 提供评审记录;
5. 当组织产品服务活动或运行条件变化时, 对方案进行修改。

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4.4.1机构和职责
查相关人员熟知个人的职责和权限, 并执行之
1. 确定组织机构;
2. 明确职能分配,相关职能和层次;
3. 制定相关人员职责和权限;
4. 为管理体系实施与控制提供必要的资源;
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4.4.2培训意识和能力
1. 建立并保持程序
2. 全体员工意识提高的证实
1. 培训的需求, 相关人员得到的适宜的培训;
2. 员工是否意识符合方针、 程序、 职业安全健康要求的重要性, 个人行为对安全影响;
3. 所有员工是否对应急准备与响应要求的熟知;
4. 是否证明承包方和供方在服务过程有必备的安全意识和相关培训;
5. 特殊工种的资格确认
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4.4.3协调与交流
协商和沟通的程序
员工参与职业安全健康事项协商的记录;
包含职业安全健康绩效资料和其它有关职业安全健康信息的公告栏或简报、 业务通讯;
职业安全健康外部交流记录等
1. 建立并保持协商与交流程序;
2. 员工参与和协商计划形成文件并通报相关方;
3. 双向交流、 接收、 处理、 反馈形成记录, 有效传递;
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4.4.4文件化
职业安全健康管理体系综述文件或手册;
程序文件;
工作指导书;
文件登记表、 主要清单或索引等;
1. 是否对管理体系核心要素及其相互作用进行描述;
2. 提供查询相关文件的途径;
3. 文件的分类( 手册、 程序文件、 作业指导书、 记录) ;
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4.4.5文件和资料控制
文件和资料控制程序
文件和资料发放和借阅记录
文件的更改记记录等
1. 建立并保持文件和资料控制程序;
2. 定期评审、 确认适宜性;
3. 文件和资料的查询方法;
4. 重要岗位得到相关的有效版本文件和资料;
5. 失效文件及时撤回, 防止误用, 采取的措施;
6. 需保存的信息, 留存文件和资料是否有适当的标识;
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4.4.6运行控制
查重点高风险危害得以控制预防
1. 明确各项服务和房屋维修修缮, 设备设施的高风险危害运行控制标准和作业指导书;
2. 对高风险的危害进行适当的标识( 警示、 提示、 指示、 禁示) ;
3. 按运行控制标准和作业指导书规则实施控制, 运行控制是否达到控制和预防高风险危害的目的, 进行运行和监控记录;
4. 将有关程序和要求通报采购和使用的设备的供方、 承包方;
5. 结合现场, 考虑运行控制程序和作业指导书是否具备可操作性, 其可能导致偏离职业安全健康方针、 目标、 指标的运行, 其程序化是否符合;
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4.4.7应急准备与响应
确认发生事故和紧急情况时, 有相应的响应措施, 达到减少损失的效果;
1. 是否按程序确定了可能的事故和紧急情况;
2. 是否有事前预防措施;
3. 一旦发生事故和紧急情况, 组织是否能按程序做出响应, 分析原因, 对应急程序评审, 必要时是否进行了修订;
4. 条件可行性, 组织是否对应急准备与响应设施及程序进行了试验, 以判断其有效性;
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4.5.1绩效测量与监测
监视和测量控制程序
检验计划和检查表
有关设备清单以及设备检验检查表
工作场所条件标准以及检验检查表
测量设备清单
监视和测量设备的控制程序
校准计划和核准记录
维护活动和结果
日常运行监控, 监控内容和结果
1. 该程序是否包括对职业安全健康绩效的监测, 对目标、 指标完成情况, 运行控制程序执行情况的监控;
2. 上述监测监控是否覆盖了具有重大危险因素影响的运行与活动的关键特性;
3. 是否有定期评审职业安全健康法律法规遵循情况的程序;
4. 是否规定了各类监测的记录, 设备的校准, 维护要求及其记录的符合性;
5. 是否按程序文件实施了各类监测, 结果如何, 是否出现了不符合;
6. 查阅各类监测监控记录, 判断其是否按预定时间和频次进行, 记录是否完备;
7. 职业安全项目( 如粉尘、 噪声、 高温、 有毒气体、 高频) 的自行监测是否严格按有关操作规程进行;
8. 监测设备的校准, 维护情况, 查阅有关记录、 台帐或校准标识;
9. 外部项目监测是否由职业安全健康主管部门或指定的具备资格单位进行;
10. 审阅法律法规遵循情况的记录或报告;
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4.5.2事故、 事件、 不符合, 纠正和预防措施
事故、 事件、 不符合调查处理程序;
纠正和预防措施制定程序;
事故、 事件和不符合登记表;
事故、 事件和不符合调查处理报告;
纠正和预防措施的风险评价记录或报告;
对纠正和预防措施的有效性进行评估验证的记录;
1. 是否有事故和不符合程序
2. 对发生的不符合是否形成了不符合报告, 对不符合原因进行调查是否形成调查报告;
3. 是否识别和实施必要的纠正措施;
4. 在实施纠正或预防措施之前, 是否对更新的风险进行评估;
5. 是否将纠正和预防措施作为管理评审的输入;
6. 是否对纠正和预防措施有效性进行评估;
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4.5.3记录和记录管理
记录和记录管理程序;
记录的保存和归档以及查找的指引说明;
记录目录清单以及关于保存期限的规定;
1. 组织是否建立并保持职业安全健康有关的记录管理程序;
2. 抽查记录的管理的符合性, 编目、 填写, 追溯相关活动;
3. 记录的标识、 保存期限、 保存条件、 查询
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4.5.4审核
审核控制程序
审核计划/方案
检查表及审核记录
不符合报告
审核报告
向管理者报告审核结果的常见事实与证据
1. 组织有职业安全健康审核程序;
2. 组织是否有职业安全健康体系的审核计划或方案;
3. 审核计划或方案是否按照实施;
4. 审核发现的不符合是否通知责任部门;
5. 不符合是否采取了纠正措施, 并对实施效果进行验证、 确认;
6. 向管理部门报告审核结果的证据;
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4.6管理评审
管理评审计划或通知;
管理评审准备资料;
管理评审会议纪要;

1. 组织是否按规定的时间间隔进行评审;
2. 收集必要的信息, 评价职业安全健康管理体系适宜性、 有效性、 充分性;
3. 评审内容:
——方针、 目标的适宜性;
——体系持续的适宜性、 充分性、 有效性;
——监控的结果;
——审核结果;
——相关方的反馈;
——改进意见;
4. 后续活动、 纠正/预防措施实施结果;