房地产融资租赁.docx

東方龍濟32房地产融资租赁投资部2013年3月目 录一、融资租赁概述41.融资租赁的界说42.融资租赁的特点43.融资租赁的优势64.融资租赁与分期付款的区别8二、房地产融资租赁概述及现状阐发101.房地产融资租赁的内涵102.房地产融资租赁的根本特征103.房地产租赁租赁的业务形式13房地产直接租赁13房地财产转租赁方法13房地财产售后回租14与政府、银行互助，搞住宅的大众租赁，如重庆16与单元、银行互助，进行单元的房地产融资租赁，如上海16房地财产杠杆租赁16房地产融资租赁方法的评价164.房地产融资租赁的具体操纵措施17三、房地产融资租赁中各方所能得到的利益阐发181.房地产融资租赁中开发商的利益阐发182.出租人利益阐发193.对承租人的利益阐发204.对间接到场方商业银行的利益阐发21四、房地产融资租赁风险阐发22五、房地产融资租赁前景阐发26六、房地产融资租赁案例阐发27一、 融资租赁概述1. 融资租赁的界说融资租赁，是指出租人凭据承租人对出售人、租赁物的选择，向出售人购买租赁物件，提供给承租人使用，向承租人收取租金的生意业务。它以出租人保存租赁物的所有权、处理权和收取租金为条件，使承租人在租赁条约期内对租赁物取得部分或全部占有、使用和受益的权利。它是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。凭据企业管帐准则第21号租赁切合下列一项或数项尺度的租赁，应当认定为融资租赁：（1）、在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。（2）、承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允代价，因而在租赁开始日就可以公道确定承租人将会行使这种选择权。（3）、纵然资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。（4）、承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，险些相当于租赁开始日租赁资产公允代价；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，险些相当于租赁开始日租赁资产公允代价。（5）、租赁资产性质特殊，如果不作较大改革，只有承租人才气使用。2. 融资租赁的特点融资租赁是设备租赁的根本形式，以融通资金为主要目的。其特点是：不可撤消。这是一种不可解约的租赁，在根本租期内双方均无权撤消条约。完全付清。在根本租期内，设备只租给一个用户使用，承租人支付租金的累计总额为设备价款、利息及租赁公司的手续费之和。承租人付清全部租金后，设备的所有权即归于承租人。租期较长。根本租期一般相当于设备的有效寿命。承租人卖力设备的选择、保险、调养和维修等；出资人仅卖力垫付货款，购进承租人所需的设备，定期出租，以及享有设备的期末残值。（1）融资租赁的承租人是以融通资金为目的，为到达此目的，融资租赁的出租人就负有融通资金的责任，这种运动是一种金融投资运动，资金困难的承租人通过出租人的金融投资，解决了资金困难，到达了融通资金的目的，因此，融资租赁是金融因素占主导职位的金融投资运动。（2）融资租赁运动中，承租人享有并负担选择供货商及选择设备的权利和责任，出租人不能干涉，除非承租人需要出租人的技能指导。（3）承租期内，出租人负有对设备的维修、调养义务（条约中另有约定的除外），享有租赁物的所有权。（4）一般融资租赁的租赁期都比力长，租赁期多以设备的使用期为限，因此大多是“一租到底”，直到租赁物残值为零。（5）融资租赁的承租人大多是企业法人或其他盈利性经济组织、百姓，其体现为商业性而非消费性，工具则多以动产为出租物。（6）租赁期届满，对租赁物的处理一般以“留购、续租、退还”三种方法处理出租物，而大多是承租人以一定名义支付较小数额的用度取得出租物的所有权，作为牢固资产投资。3. 融资租赁的优势中国融资租赁业始于20世纪80年代初，在近二十年来的生长历程中，融资租赁在电气设备、机器加工设备、医疗设备、通讯设备、环保设备、航空飞行器、讲授科研设备、公寓酒店配套设备等方面发挥的作用尤为明显。对付中小企业，融资租赁的五个明显利益体现在：（1）步伐简朴。信用审查的手续轻便，融资和融物为一体，大大节约了时间，使企业能在最短的时间内得到设备使用权，进行生产经营，迅速抓住市场时机。中小企业由于自身原因，向银行借贷缺乏信用和包管，很难从银行取得贷款。而融资租赁的方法具有项目融资的特点，由项目自身所产生的效益送还，资金提供者只保存对项目的有限权益。目前在具体操纵上，大多数融资租赁公司所接纳的方法，主要体贴租赁项目自身的效益，而不是企业的综合效益，对企业的信用状况的审查也仅限于项目自己，总体上在治理时对企业资信和包管的要求相对不高。（2）租约灵活。银行贷款一般是接纳整笔贷出，整笔送还；而租赁公司却可以凭据每个企业的资金实力、销售季候性等情况，为企业定做灵活的还款摆设，例如延期支付，递增和递减支付等，使承租人能够凭据自己的企业状况，定制付款额。融资租赁把融资和融物（采购）两个步伐合二为一，淘汰了许多中间环节，尤其是利用租赁的特性，规避了许多用直接购买方法必须层层报批或立项等繁琐的步伐，提高了事情效率。（3）节约本钱。国度财务允许企业对租赁物件可以加快折旧，折旧款可于税前送还租金。国度为了勉励投资、勉励技能进步，专门为融资租赁提供了一系列优惠政策，如直接投资减税、加快折旧形成的所得税减免、财务补贴等。财务部、国度税务总局发表的关于促进企业技能进步有关财务税收问题的通知划定：企业技能改革接纳融资租赁要领租入的呆板设备，折旧年限可按租赁期限和国度划定的折旧年限孰短的原则确定，但最短折旧年限不短于三年。这就是说，企业可以凭据最有利的原则，尽快折旧，把折旧用度打入本钱。这与税后还贷相比，显然对企业有利。（4）单独核算。融资租赁属于表外融资，不体现在企业的资产欠债表的欠债项目中。而一般贷款则全部体现为企业的欠债，影响企业的资信状况。这对付需要多种渠道融资的企业，尤其是中小企业来讲，是非常重要的。企业可以最高按租赁物的百分之百代价进行融资（租赁），从而节省流动资金并维护现有的信用额度。通过这种表外融资，解放流动资金，扩大资金来源，突破当前预算范围的限制。（5）改进承租方的资产欠债结构。出租方直接将出租物计入资产，凭据有关划定计提折旧；而承租方则将租金计入本钱用度，到达优化承租方资产欠债结构的作用。（6）促进销售。销售对付中小企业是非常重要的，只有乐成销售，才气实现利润。越来越多的企业自觉通过租赁而不是一味地通过直接出卖来实现销售。这样做的利益是，大大低落了购买的门槛，扩大了客户购买力。4. 融资租赁与分期付款的区别融资租赁与分期付款的区别主要体现在以下几个方面：（1）分期付款是一种买卖生意业务，买者不但得到了所生意业务物品的使用权，并且得到了物品的所有权。而融资租赁则是一种租赁行为，尽管承租人实际上负担了由租赁物引起的本钱与风险，但从执法上讲，租赁物所有权名义上仍归出租人所有。 （2）融资租赁和分期付款在管帐处理惩罚上也有所差异。融资租赁中租赁物所有权属出租人所有，因此，作为出租人资产纳入其资产欠债表中，并对租赁物摊提折旧，而承租人将租赁用度计入生产本钱。而分期付款购买的物品归买主所有，因而列入买方的资产欠债表并由买方卖力摊提折旧。 （3）上面两条导致两者在税务报酬上也有区别。融资租赁中的出租人可将摊提的折旧从应计收入中扣除，而承租人则可将摊 提的折旧费从应纳税收入中扣除，在分期付款生意业务中则是买方可将摊提的折旧费从应纳税收入中扣除，买者还能将所耗费的利息本钱从应纳税收入中扣除，别的，购买某些牢固资产在某些西方国度还能享受投资免税优惠。 （4）在期限上，分期付款的付款期限往往低于生意业务物品的经济寿命期限，而融资租赁的租赁期限则往往和租赁物品的经济寿命相当。因此，同样的物品接纳融资租赁方法较接纳分期付款方法所得到的信贷期限要长。（5）分期付款不是全额信贷，买方通常要即期支付贷款的一部分；而融资租赁则是一种全额信贷，它对租赁物价款的全部甚至运输、保险、安装等附加用度都提供资金融通。虽然融资租赁通常也要在租赁开始时支付一定的包管金，但这笔用度一般较分期付款生意业务所需的即期付款额要少得多(例如在进出口贸易中买方至少需现款支付15的贷款)。因此，同样一件物品，接纳融资租赁方法提供的信贷总额一般比分期付款生意业务方法所能够提供的要大。（6）融资租赁与分期付款生意业务在付款时间上也有差异。后者一般在每期期末，通常在分期付款之前另有一宽限期，融资租赁一般没有宽限期，租赁开始后就需支付租金，因此，租金支付通常在每期期初。（7）融资租赁期满时租赁物通常留有残值，承租人一般不能对租赁物任意处理惩罚，需治理互换手续或购买等手续。而分期付款生意业务的买者在划定的分期付款后即拥有了所生意业务物品，可任意处理惩罚之。融资租赁的工具一般是寿命较长、代价较高的物品，如机器设备等。二、 房地产融资租赁概述及现状阐发1. 房地产融资租赁的内涵房地产融资租赁经营是房地产开发经营的一种新方法，是指有购房需求的购房人（承租人）为了购买商品房，在资金不充裕的情况下，委托租赁公司（出租人）凭据其要求和选择代为购入所需的房产，然后，购买人以租赁方法从租赁公司租赁房产使用，从面使购房人以融通资金的方法改进自己的住房条件的一些经济运动。同时，衡宇的租赁期限、租赁用途、租赁代价、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，由出租人和承租人签订房产租赁条约约定，并向房产治理部分登记存案。房地产融资租赁一般业务流程步调为：购房者在找到符合的商品房开发商之后，向融资租赁公司提出租赁申请；融资租赁公司审核购房者的申请资料，并了解购房者的信用和偿债能力；融资租赁公司和购房者配合与商品房开发公司签订商品房购销条约，融资租赁公司与购房者签订融资租赁条约；购房者向融资租赁公司支付租金，融资租赁公司向开发商支付购房款；租赁公司向购房者交付商品房并保存商品房的所有权。2. 房地产融资租赁的根本特征现代租赁的做法起源于生产厂商以分期付款方法推销自己的设备。由于资金接纳的风险比力大，开始借用传统租赁的做法，将租赁物件所有权保存在出租人一方，承租人只享有使用权，直到出租人融通的资金全部以租金的方法收回。融资租赁在这种情况下生长起来，因而从一开始，融资租赁便具有很强的金融办事性质，具有融资和促销这两个根本功效。同时，其在加快物流和资金流方面还发挥着特殊的中介功效，是一种风险行业，它具体有以下特性：第一，融资与融物结合。以商品形态和资金相结合提供信用是融资租赁的主要特点。融资租赁由出租人融通资金，承租人自行选择租赁物件，融资租赁期满时，一般都治理留购手续，即把所有权转让给承租人的一种融资与融物紧密结合的信用形式。对承租人来说，其所进行的融资租赁运动，从形式上租入了房产，但实质上则是融通了资金，且将融资与融物相结合；对出租人来说，在租期内始终持有所有权，比力宁静，风险较小，由于融资与融物同步进行，不但能掌握资金运用偏向，对承租入也有较强的约束力。融资租赁的业务有金融属性，但它又要注重办事而不是金融业务自己，它运用综合的知识和良好的经营治理，公道整合社会资源，为金融机构办事，为承租人办事，为房地产开发商办事。它一方面提供融资办事，另一方面又要进行房地产营销和资产治理。第二，租赁条约当事人必须履行条约。在产生租赁行为时，融资租赁条约中三方当事人一一出卖人、出租人、承租人之间的经济干系以契约牢固，买卖双方和租赁双方必须签订买卖条约和租赁条约，在条约期内，不得随意解约。融资租赁是在实质上转移与房产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。融资租赁的性质决定了租赁资产的租期比力长，一般相当于资产的经济寿命期，或至少到达资产经济寿命期的75%以上。在恒久租赁期间，非经双方同意，租赁条约一般不能轻易取消，除非切合条约法定解除的条件，或承租人逾期不支付租金等等造成条约无效的情况出现。第三，所有权与经营权疏散。一般的投资信贷，是由借款人直接向银行借入资金，自行购买房产，房产所有权与使用权统一于借款人一身。而在融资租赁条件下，整个租赁条约期间的房产所有权始终属于出租人，承租人在租赁结束时，虽有留购、续租、退还的选择权，但在租赁期内，只能以租金为代价得到房产的使用权。即房地产的所有权与使用权疏散，挣脱了传统的财产占有看法，所有权因素被淡化，既有利于疏散出租方的风险，又有利于确定现代化的经营方法，促进了房地产租赁市场的生长。第四，承租人具有选择权，也负担主要责任。租赁期满后，出租人和承租人需要在条约中约定租赁物归属，这样承租方对租赁物有按条约划定如那边理的权利，即退程、续租和实现所有权转移的权利，而在绝大部分融资科赁中，房地产权转移的权利将会成为承租方融资租入房地产商品的最终目的。由于在条约结束时所有权最终很可能转移给承租人，这时租赁物的所有权是出租人为了控制承租人送还租金的风险而接纳的一种形式所有权，因此租赁物的购买由承租人选择，房产销售商及房产的选择由承租人卖力。租赁期内，承租人有保持租赁物完好的义务以及租赁物毁损或灭失时的赔偿责任，即承租人对房产的维修、调养及风险负担义务，在整个租赁期内对租赁物件享有独占权，并定期支付租金，出租人只是提供金融办事。3. 房地产租赁租赁的业务形式一种好的融资租赁方法一定使企业的本钱最小，效益最大。对付准备租入的房产，无论选择哪一种融资租赁方法，租入房产给承租方在未来租赁期内的效益是相同的，所差异的只是每种融资租赁方法下支付的租金。因此承租人在开端确定了可行的融资租赁方法后，还应该从融资本钱方面进行阐发，选择融资本钱最低的方法。下面将分别介绍我国房地产可以运用的几种租赁业务形式。房地产直接租赁我国融资租赁目前大多接纳直接租赁业务中的自营租赁，即融资租赁的传统做法，具体来说便是由租赁公司用自身资金取代企业或居民购买所需的房产，然后将之出租给该企业或居民使用，定期向作为承租人的企业收取租金；而租赁条约期满后，凭据租赁公司与承租人事先约定，既可由租赁公司收回房产，也可由承租人向租赁公司支付象征性货价而取得该房产的所有权。房地财产转租赁方法转融资租赁由出租人从另一家融资租赁公司或开发商租进房产，然后转租给下一个承租人使用。转融资租赁与其他融资租赁的主要区别在于转融资租赁是从租赁公司或开发商取得融资便利，其他是从银行或非银行金融机构取得融资便利。转融资租赁的要害在于多了一个第三人充当转租人，它的功效可以通过最终承租人和转租人两方面以体现。对转租人而言，当租赁公司在其借贷能力较弱，融资技能也不发达，资金来源有限的情况下，为了利用别家租赁公司条件优厚的融资便利，往往接纳转租赁的方法。一般在如下情况下较多接纳的是转租方法：如树立品牌形象，制止买家在购买物业后各不相谋而影响楼盘的形象定位情况中较多接纳转租；中介公司统一租入相连的多个铺位，统一装修，化零为整，或是品牌连锁店选址租入铺面，统一装修后，再转租给加盟者；又或是房地产公司将与楼盘相邻的物业租入，扩大自己的楼盘面，再统一装修定位，以到达范围效益，在这些历程中都市产生转租业务。房地财产售后回租售后租回生意业务是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业（即承租人）将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从融资租赁公司（即出租人）那里租回，习惯称之为“回租”。在售后回租方法下，通过售后回租生意业务，资产的原所有者房地产开发企业（即承租人）在保存对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将牢固资产转化为钱币资本，在出售时可取得全部价款的现金。融资租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，融资租赁公司凭据房产项目的质量以及租金应收款的风险水平，收取25的融资租赁用度。然后，融资租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行在以买断房地产开发企业（即承租人）的租金应收款为底子，为融资租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等办事，拓展了银行中介业务“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1的保理业务手续费。同时，将风险降到最低，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人（房地产开发企业）无法定时支付租金，可由承租人的包管公司支付；如果包管公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不敷的部分，再由融资租赁公司补足。再后，房地产开发企业通过融资租赁公司的房地产售后回租，一方面，得到了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金（与直接向银行治理抵押贷款的资金性质完全差异，抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金），大概投资其他任何项目（而房地产开发企业用房地产产权作银行抵押，所得的贷款资金用途是指定的，无法用于投资新开发项目）。另一方面，通过“售后回租”，房地产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的措施，在融资租赁到期时，依照条约向融资租赁公司赎回原来的房地产项目。这种融资租赁中有两种融资创新的方法：一是房地产“售后回租”结合“信托”的方法，通过发放信托产物把稳定且宁静的租金应收款转让给投资者，让社会投资者分享融资租赁资产所带来的收益，聚集社会上更多的闲散资金；二是担当多个法人的委托租赁资金，由融资租赁公司作为受托人治理委托租赁资金，运用于房地产售后回租项目，让社会法人的资金到场房地产项目以得到较高投资收益。与政府、银行互助，搞住宅的大众租赁，如重庆与单元、银行互助，进行单元的房地产融资租赁，如上海房地财产杠杆租赁随着金融租赁业的生长，特别是出现了一些大型租赁项目，租赁公司凭借自有资金往往难以满足这些项目对资金的需求，于是杠杆租赁应运而生。杠杆租赁其实是信托与融资的结合运用，这主要体现在租赁公司利用自己有限的资金来启动融资范围较大的项目，即发挥资金的杠杆作用，融资租赁公司只负担租赁物价款的20%40%，并以此租赁物作为抵押物，以收取租金的权利作为分外包管，从银行或非金融机构得到贷款用于支付其余大部分价款。这种生意业务多产生在需要巨额资金的项目，融资租赁公司受到自身资本富足率的限制，往往难以独立负担，并且为了贯彻风险疏散的原则，需要金融机构的贷款支持。房地产融资租赁方法的评价直接融资租赁的融资本钱即租金包罗三大部分：租赁资产的本钱即房产的购买价、保险费等；租赁资产的本钱利息，即出租人向承租人所提供资金的利息；租赁手续费，既包罗出租人承办租赁业务的用度，也包罗出租人向承租人提供租赁办事所赚取的利润。转融资租赁在租赁中引进了转租人这样一其中问人，解决了承租人信用额度不敷的缺陷和贸易壁垒的障碍，使承租人通过转租人完成融资，这样使承租人在直接融资租赁本钱的底子上，还要增加转租人的本钱利息、转租人承办租赁业务的用度、转租人向承租人提供租赁办事所赚取的利润，这样就不可制止地增加了租金，使融资本钱远远高于其他融资租赁方法。房产售后回租融资租赁目前在我国融资租赁业务中所占的比重较大，由于房地产的出售和租入是同步进行的，不存在流动本钱，因此相应地制止了附加本钱，从而使总的融资本钱低落。杠杆融资租赁虽然很庞大，但它依然能低落承租人的融资本钱。因为接纳杠杆租赁的项目都是大型的资本密集型项目，政府赐与投资抵税和加快折旧的优惠政策，并且融资租赁公司因这笔生意业务而支付的利息可作为用度，无须缴纳税款，这将大大低落融资租赁公司的实付税款，相应会促使融资租赁低落租金，承租人能从相对较低的租金中得到低融资本钱的利益。杠杆租赁对租赁公司来说，其综合效益较好，租金接纳也宁静，用度低，因此在外洋比力盛行。4. 房地产融资租赁的具体操纵措施房地产融资租赁一般业务流程有五个步调：第一步，承租人（购房者）在找到符合的供货人（商品房开发商）之后，向出租人（金融租赁公司）提出租赁申请 第二步，金融租赁公司审核购房者的申请资料并了解购房者的信用和偿债能力 第三步，金融租赁公司和购房者配合与商品房开发公司签订商品房购销条约金融租赁公司与购房者签订融资租赁条约 第四步，购房者向金融租赁公司支付租金，金融租赁公司向开发商支付购房款 第五步，开发商向购房者交付商品房并治理商品房产权登记证书，金融租赁公司在该产权登记证书上设定他项权力抵押登记其业务流程图如下：三、 房地产融资租赁中各方所能得到的利益阐发1. 房地产融资租赁中开发商的利益阐发（1）、能够开拓房地产市场，扩大房地产销路。开发商接纳融资租赁方法销售房产，有利于向用户和市场推销产物 ，变潜在的市场需求为有效需求，并可以拓展房产营销渠道，房地产商就可以凭此进口抽出资金 人力去进行下一轮开发投资，使开发商的运行形成良性循环。（2）、获取市场供求信息，提高经营决策水平。开发商借助租赁形式，既可以实现房产代价，又可以捕获有关房产的供求信息，以便掌握商机，提高开发商经营治理水平，进而增强其市场竞争能力，作出实时而准确的经营决策。2. 出租人利益阐发（1）、运营风险较小。由于在条约期满之前，出租人始终是房地产产权人，保存房产的所有权是投资的有效保障。融资租赁是以承租人得到租赁物品的使用权，出租人拥有租赁物品的所有权而展开的，这有利于融资租赁风险的分管和控制出租人通过收取租金得到稳定的收益，若承租人无法定期支付租金，出租人可以收回租赁房产，并依据与开发商的回购协议处理惩罚房产，因此融资租赁是一种宁静的投资方法。（2）、租赁公司能逐步收回本钱回笼资金，能够得到较多的稳定收益。承租人在租赁期间使用租赁物品的代价是按预定的期限和金额支付租金，这也正是出租人投资回报的物质底子。融资租赁的租金较高，一般包罗房产本钱 利息手续费和包管金，往往高于同期银行贷款利息。并且如果从房地产商处购房形成一定范围后，还能得到房地产商的优惠，这样就有效低落了租赁公司的租赁运作本钱。（3）、提升租赁公司的市场竞争能。融资租赁是金融与贸易为一体，对其研究开发和营销必须讲求集约化、系统化和功效化。因此，融资租赁在房地财产中的应用在为企业和社会提供优质高效办事的同时，也提高了自身的生长能力和市场竞争力。3. 对承租人的利益阐发由于房地产融资租赁是先租后买，并不是“一锤子”买卖，所以客观上迫使开发商包管房地产商品的质量，制止了配套设施滞后和供水供电通讯等底子设施未完善或质量低劣的情况出现，这样就包管了承租人的根本利益。而承租主体不一样所得到的利益不一样。（1）、承租主体为小我私家。A、可以低落衡宇消费门槛。按揭贷款需要支付相当高的首付款后才气得到房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁真正实现了“零首付”，大大低落了衡宇消费的门槛，可以培育有效需求，使占大多数无支付能力的家庭购房愿望酿成现实。B、可以治疗“房奴恐惧症”。通过融资租赁衡宇使用者不是凭据通常先得到所有权再行使使用权的方法，而是通过支付租金直接得到使用权的方法进行衡宇消费由于实行先租后买，使住户有了归属感，可以放心做装饰投入，可以将租入房地产视为“准己产”，满足住房私权带来的利益，又能使年轻人量力而行，自由约定租期及条约，万一以后遭遇失业等情况，可选择放弃购买，减轻精神压力。（2）、承租主体为企业。A、改进要害财务指标。融资租赁不必像一般的投资方法，要一次性筹资并支付大量资金，而只需要投入较少的资金，即可得到需要较多资金才气购买的房产。这样企业可以在不减损自己的牢固资产的前提下来加大自己资产的流动性，相当于增加了企业的流动资金，把资金投向收益率高的其他资产，从而提高资金的使用率和收益率，这样就会使企业要害财务指标得以改进。B、提高企业资金利用效率。如果选择出售回租这种融资租赁生意业务方法，将房产出售变现，然后租回使用，即它把自有房产的所有权转让给融资租赁公司，从而取得资金所需的钱币，同时它又从该融资租赁公司租入该房产，因而丝绝不妨碍对该牢固资产的继承使用。这样就使原来的牢固资产转换成了流动资产，提高了企业资金利用效率。C、为企业提供中恒久资金来源。房地产融资租赁发挥与银行借贷等中恒久融资手段相同的作用，但不像银行融资对资金的用途提出较多的限制性要求。由于出租人在租赁期间一直拥有租赁物的所有权，通过租期内租赁物的完整来包管，出租人对承租人的审查更偏重于承租人未来的盈利能力，而不是已往的信用历史和财产资本底子，这样使一些资产欠债率较高的企业没有银行信用的企业大概是新企业都可以通过这种途径得到中恒久融资。4. 对间接到场方商业银行的利益阐发生长房地产融资租赁有利于缓冲银行风险，促进银行商业化革新。（1）、房地产融资租赁业所需的流动资金，由于其功效单一，现金流量好，银行风险也相对淘汰。从事融资租赁的金融机构和企业在流通环节中的中介作用，可以淘汰银行直接对企业的牢固资产贷款，有利于改变银行资产结构，增加资产流动性；可在自己熟悉的领域里进行相对会合的风险控制，有利于淘汰银行风险评估的难度；有利于拉动银行的信贷范围，加大投资力度，改进资金的宁静性、流动性和收益性。（2）、拓展银行业务，低落营业风险。这是因为对银行而言，一笔信贷资金的发放和接纳，有出租人和出租人拥有所有权的房产配互助为包管，并且银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1%的保理业务手续费，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人无法定时支付租金，可由承租人的包管公司支付；如果包管公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不敷的部分，再由租赁公司补足，这样将风险降到最低。四、 房地产融资租赁风险阐发融资租赁是资金密集型行业，其正常经营所需的资金量相当大，难免会伴生风险。首先，衡宇的代价不稳定，自己风险也非常大，如果升值，升值的利益不会给租赁公司；如果暴跌，因房产所有权未转移，租赁公司也要负担风险。日本最大的融资租赁公司一一日本租赁公司就是因为经营房地产租赁而破产的，这个历史经验值得注意。其次，我国市场经济尚待进一步完善，有时市场无序现象突出，一些人员执法意识淡薄，有的底子无诚信可言，致使融资租赁业的生长一度受到严重滋扰。别的，房地产融资租赁也是一项庞大的系统工程。一方面，融资租赁业务涉及面广，诸如金融、房地产、国际贸易、执法、保险以及企业经营治理等方面；另一方面，融资租赁业务具有一次性投资额大，租赁周期长，投资接纳期内不可预测因素较多等特点，具备了风险投资的种种条件，完全属于风险投资的领域。房地产融资租赁投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产融资租赁投资收益，偏离预期收益的水平。例如，单单融资租赁公司（即出租人）一方就有多种风险类型，详细的风险来源及形式见下表：融资租赁公司的风险类型汇总风险来源风险类型来自承租人债券风险物权风险来自供给商所有权无效的风险供货商与承租人联合欺诈出租人的风险来自投资人流动性的风险融资风险来自羁系部分税收风险政治风险出租人自有风险行业选择风险租赁资产残值风险或有包管风险总体来说，房地产融资租赁的最普遍、最主要风险有如下两种：第一，存在着信用风险。融资租赁是由出租人凭据承租人对开发商、租赁物的选择，向开发商购买租赁房产，提供给承租人使用，承租人支付租金的经济运动它具有融资、融物双重职能的租赁生意业务，主要涉及出租人、承租人和开发商三方当事人，并由两个或两个以上的条约组成。它是一种以融物取代融资，实际上是融资，即融资与融物密切相联系的信用形式。信用风险是指融资租赁投资者与项目有关的各方之间因信用结构及信用履行责任上存在着的风险，任何一个房地产融资租赁项目，都市依靠开发商、金融机构、承租方之间有效的信用结构支撑，组成信用包管机制。各融资租赁项目到场者是否有能力履行其信用职责，是否愿意并能够按执法的划定履行其信用职责，就组成了房地产融资的信用风险。我国的市场经济体系尚不健全，市场经济运行机制还不范例，承租人的欠债意识不强，造成我国融资租赁行业面临着较大的信用风险。由于没有明确的制度约束，人们的执法意识淡薄，信用情况较差，承租企业欠租、骗租现象严重，许多租赁公司在追索欠租历程中，权益得不到保障，从而使我国的中外合资租赁公司在上世纪90年代开始进入催债时期，租赁业务大受影响。信用的缺失，大大提高了生意业务的本钱，制约了租赁业的生长，妨碍整个经济的康健生长。承租人的信用风险是由于租赁企业或开发商违约而造成损失的风险，例如房产存在缺陷，达不到原来设计的技能水平等违约情况。开发商的信用风险是指当承租人拖欠租金时，租赁公司要求开发商按未付租金金额购回房产或被租赁公司占用部分房款的风险。信用风险对融资租赁企业来说主要是指承租人对融资租赁企业存在信用危机，承租人到期不履行条约，无力送还大概不肯送还租赁款，致使不能定期收回租赁款而遭受损失的一种风险，因此，用逾期贷款比例、呆帐贷款率和呆滞贷款率，融资租赁呆帐和呆滞资金余额，以及资本风险比率来权衡融资租赁企业所面临的信用风险。第二，存在着经营风险。若承租人为企业，则这种以送还本息为条件的房产所有权的疏散，能否最终实现资金的归流和房产的两权统一，相当大的水平取决于承租人对租赁房产的使用效率和经营治理的效益及其自身的财务状况。在租赁期间，如果租赁物因不可抗力等不能归责于双方当事人的事由而致毁损、灭失，大概如果承租人因经营治理失当、资不抵债，被迫停产、封闭、破产，都将无可制止地形成承租人偿付能力的不确定性，导致出租人租金落空风险的产生。出租人自身也会因为融资租赁经营治理决策失误而造成经营风险。例如，融资租赁商品的选择、开发商的选择、租赁方法的选择、承租人的选择，租金定位计谋的制度等经营治理决策上存在的风险。融资租赁公司选取拆入资金比例、资产疏散性比例、租赁资产比例来权衡融资租赁企业对融资租赁项目优化选择状况、融资租赁的组合型及经营治理水平。拆入资金指标体现融资租赁企业在融资租赁经营运动的短款可能性，特别是融资租赁企业的是非期贷款的比例是否符合。资产疏散性比例是对融资租赁企业进行组合租赁的一种解释，该项数值越大说明融资租赁企业的融资租赁资产疏散性越好，风险的疏散性越大，相对付融资租赁企业所负担的风险就小。租赁资产比例反应了融资租赁企业融资租赁业务的开展状况，即融资租赁业务的生长状况，反应融资租赁的经营治理。另外，融资租赁业作为一种以商品销售为条件的金融办事，在其业务历程中难免还存在与房产销售、使用、选择、保管维修、购买等有关的风险。例如：租赁公司是凭据承租人的要求选择购买房产的，对房产选择乐成与否直接干系到承租人的利益，如果选择不妥，未来将会遭受损失；如果承租人选择权行使不妥，租赁房产的使用效率低，最终会使承租入削弱或丧失其偿付租金的能力；在租赁物生意业务中，如果开发商未能按买卖条约划定时间交货，大概租赁房产自己存在瑕疵，会导致融资租赁业务不能按预定的目标与筹划运行的可能性。五、 房地产融资租赁前景阐发房产融资租赁集租赁、买卖、借贷三者于一体，能够实现消费者、开发商、经营者、政府、财产生长等多方共赢。于是房地产融资租赁经营有其自身的优势，对付挖掘房地产市场潜力，启动房地产市场，进而刺激有效需求，拉动经济增长有很大的促进作用。房地产融资租赁可以缓解目前购房难及住房难的压力，通过房地产融资租赁，可以实现住宅消费的梯次推进，包管了社会的秩序，使家庭、国度长效稳定生长。故无论是经济的角度照旧社会的角度都有着很大的生长空问。但功德多磨，目前在执法上、看法上、羁系上、筹资上、操纵上等方面，都还不具备成熟条件，加上海内房地产企业不范例、市场透明度不高等问题极待解决。尽管我国房产融资租赁业还面临着不少困难，但可以预见，购买房产接纳融资租赁方法这一看法在我国将越来越被人们所担当，其在我国也必将有很大的生长潜力。并且我国的融资租赁步队也在进一步生长、壮大，我们也兴奋地看到，不少新公司业绩稳进，生长势头良好。一些老公司在政府包管项目欠租问题解决之后，刚强了投资信心，有的继承开展新业务，有的筹划通过股份转让或资产富足等方法继承展期经营。如果目前房地产融资租赁业生长历程中出现的问题能够得到有效解决，并能对入世背面临的挑战有所准备的话，相信在不久的未来，融资租赁业在我国应该可以成为于银行、保险、信托、证券等并驾齐驱的行业，今后房地产市场融资方法的创新将进一步被存眷和实验。房地产融资租赁经营有其自身的优势，对付挖掘房地产市场潜力，启动房地产市场，进而刺激有效需求，拉动经济增长有很大的促进作用 房地产融资租赁可以缓解目前购房难及住房难的压力，通过房地产融资租赁，可以实现住宅消费的梯次推进，包管社会的秩序 ，使家庭、国度长效稳定生长，因此在中国有很大生长前景。六、 房地产融资租赁案例阐发首个房地产融资项目运作乐成沪上金融租赁公司“牵手”房地产开发企业和股份制商业银行，海内首个房地产“售后回租保理”融资项目运作乐成一次性完成融资6个亿2004年4月初，在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的乐成运作下，全国首个房地产“售后回租保理”融资项目正式签约沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”条约；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“海内保理业务”条约，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对付开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国度相关政策允许的范畴内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”乐成。 并非“空手套白狼”目前，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20及以上上升到了35及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的配景下，多元融资需求便应运而生金融租赁、信托、包管、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在海内首个房地产“售后回租保理”融资项目的乐成运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的存眷。这一融资项目的设计者是该公司副总经理、DBA博士宋为民。具有22年政府、大企业团体和信托、金融租赁等金融机构事情经历的宋为民，擅长财务照料、投资治理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险治理以及多种信托产物设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业务，他先后与10余家项目涉及部分、银行和企业等单元，了解他们的优势和不敷，取长补短，将他们相应的利益和风险分派通过系统整合，拿出筹谋方案征求各方意见。在他的办公室，记者看到一份印有“商业秘密”字样的、最终形成的有代价的可以运作的商业筹划书。据介绍，宋为民为沪上房地产企业融资开辟的一条创新的融资渠道，其中心设计思想是：充实利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权治理为中心，整合各资源的优势，规避和疏散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从外貌上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物售后回租，是以一系列庞大的财务决策为底子的。宋为民确认沪上一家房地产公司后与之谈判，然后通过售后回租方法增加企业的自有资金，以他独占的解决问题的力，资助房地产公司满足他们的融资要求。 创新租赁形成“三赢” 这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。 首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后租回生意业务是一种特殊形式的租赁业务，是指房