新昌望狮岭地产项目地块可行性分析报告.doc

新昌望狮岭项目可行性分析报告

新昌望狮岭项目可行性分析报告
一、项目投资环境分析
1、城市概况
新昌县属绍兴市，位于浙江省东部，东邻奉、甬，南界台、温,西接金、丽，北通绍、杭、沪，是浙东、浙南黄金旅游线的枢纽。上三线高速、104国道贯穿县境（上海、温州至新昌车程仅三个多小时，杭州、宁波国际机场仅一个多小时)。新昌县总面积1213平方公里，人口43万.其中新昌县县城规划区面积60平方公里,建成区面积18.1平方公里,城区人口14.38万人.
近年来，以老城区为中心向外辐射,先后修建、改造了人民路、鼓山路、阳光路、南明路和七星路等城市道路10余条,架设了七星大桥、南岩大桥等7座城市桥梁,城市道路长度127余公里，“两环四横九纵”的中等城市框架正在逐步形成。随着新昌中学、七星中学、人民医院综合大楼、体育场、老年活动中心、电信综合大楼、旅游客运中心、客运西站、钟楼农贸市场等一批基础设施建筑的相继落成，以及投资数亿元的长诏水库二期引水工程龙山水厂和县城污水综合治理工程的启动建设,城市公用基础设施日趋完善。
新昌区位图
2、宏观经济发展状况
近年来，新昌经济一直呈现稳步上升趋势，经济总量逐年攀升，2006年升至全国百强县第68位。全县生产总值从2002年的77。26亿元增加到133。84亿元，年均增长13.1％;财政总收入从7.20亿元增加到13.50亿元,年均增长17。0％。2006年，城镇居民人均可支配收入19132元，农民人均纯收入7269元，年均增长13。1%和10。2%.全县三次产业比例由2002年的11.7：62。3:26.0调整到目前的7.4:58。4:34.2，以机械制造业为主导,新型医药、特色纺织、现代农业并举的新格局初步形成。
—-工业经济
工业经济提质增效。十一项工业经济效益指标综合考核连续四年位居绍兴市前列。全县销售收入超亿元企业27家，纳税超千万元企业21家,分别比2002年增加13家和7家。企业上市工作取得突破,继新昌制药后,新和成、京新药业、三花股份、万丰奥威等成功上市，“新昌板块”初步形成。
——农业经济
农业经济稳步增长。新发展绿色农产品基地5.05万亩，建成无公害农产品基地26。80万亩，销售500万元以上的农产品加工企业达30家，省级以上农业龙头企业5家。成为全国农业标准化示范县、全国“三绿”工程示范县.
——旅游经济
旅游产业增势强劲.国家硅化木地质公园开园，新昌旅游节等系列节会成功举办。游客接待能力提高,拥有星级宾馆17家,其中三星级以上6家.全县游客接待数从2002年的142万多人次增加到252万多人次,旅游总收入由10。05亿元增加到18。78亿元。
——对外开放与科技创新
四年来，新昌县注重科技创新，扩大对外开放。2006年，合同利用外资4。64亿美元,实到外资1.27亿美元，自营出口7。14亿美元，年均增长41。1％，一批骨干企业产品入选国家出口名牌。科技创新持续增强.被列入全国科技进步示范县，授予“浙江省科技强县”称号，成为国家级火炬计划医药产业基地和国家863计划医药成果产业化基地。拥有省级以上高新技术企业25家，其中国家级13家，市级以上技术开发中心45家，其中国家级2家。开发省级以上新产品394项，新产品产值率保持在35％以上.申报专利1920项，培育专利示范企业29家。引进各类人才3133人，专业人才总量达到3.25万人。建成海外留学人员创业基地和全国博士后科技开发基地县。
——基础设施建设
四年来，新昌县基础设施逐步完善。甬金高速新昌段、104国道新昌段拓改、104国道南复线一期等重点工程相继完成。220千伏礼泉和110千伏南岩输变电工程竣工，城市电网改造完成。钦寸水库前期工作进展顺利。康庄工程全面实施，县乡道路硬化全面完成。一批城市绿化景观工程相继建成,新增绿地40万平方米。高新园区、七星新区、儒岙镇的垃圾中转站顺利建成，城乡垃圾集中处理工程全面启动。
—-新昌经济存在的主要问题
a、整体经济竞争力不够强—-传统产业萎缩，电子信息产业短缺，产业重组缺乏大项目支撑,第三产业发展滞后，比重偏低；中小企业数量小、规模小、层次低;与工业化中期的发展阶段不相适应。
b、经济结构性矛盾仍较为突出——经济增长方式尚未摆脱粗放模式,社会需求不足的制约作用增大,农村经济和农业生产在经济结构调整中优势下降。
c、投资环境有待改善，利用外资水平比较低。技术、人才资源紧缺，创新能力不强。
d、城市化落后于工业化，抑制经济社会结构转型——县城建设品味欠高,集镇建设速度缓慢，城乡产业缺乏有效分工，工业布局不够合理，县城的集聚经济、规模经济、信息经济及创新功能难以有效发挥。
3、城市发展规划
——城市定位
杭州湾地区以高新技术产业、现代服务业为核心的；以宗教文化、自然山水为特色的生态型工贸旅游城市.
——城市发展方向
采用中心加组团发展模式，规划期范围内生活居住用地重点向西，东和北发展，工业向东、东北方向发展.（如下图)
--总体规划
至2020年，形成“1+3”空间布局结构,即中心城区，由一个沿新昌江和台地生态轴发展为核心生活片区以及三个片区组成；三个片区：梅渚—-—澄潭片区、大明市片区、城东拔茅片区组成；城市核心生活片区由五个组团形成：南岩工业组团、七星居住组团、老城居住组团、台地居住组团、开始形成七星城市中心、老城市副中心和台地城市副中心.
城市规划图
二、房地产市场分析
1、房地产市场
目前，新昌市面上的在售楼盘供应和需求总体保持均衡增长，在售公寓楼盘均价在2700—3500元/㎡左右，主力面积在100—120㎡.新昌目前开盘的纯别墅楼盘基本没有，在售别墅的供应大多是公寓楼盘中少量的点睛之作，均价在2600（南岩美墅）－3700元/㎡（丰岛花苑）左右,主力面积在250—300㎡。
七星新区及新昌江两岸因处新昌城市发展方向及江边，基础设施与生活配套建设较快，新盘较为集中,供应量较大，房价相对市区来说偏高，目前基本均价在3200元/㎡左右，有均价将近3500元/㎡左右的房源（三花现代城)。另在化工厂、药厂附近，周边环境较差的楼盘如安家兴花园其销售价格也较低，仅在2700元/㎡左右。在总体环境上,七星片受药厂的污染影响，空气中存在气味。
城东及城南受城市发展的影响，新开的楼盘较少，仅有金泰江南春与丽都浅水湾两处，其中江南春边临新昌江上游，实地看污染较小，高层可看到江景,因此价格接近七星片区楼盘;浅水湾则毗邻新昌县一“内湖”，地理位置较好，其价格亦与七星片区接近。总体上，城东及城南方向受当地药厂、化工厂的污染较小。
七星片楼盘图
城东南片区楼盘图
新昌在售楼盘价格表
楼盘名称
所在区域
物业类型
销售价格（元/㎡）
总建筑面积(㎡）
安家兴花园
七星
多层、小高层
2600－3000
27000
和成花苑
七星
多层、小高层
2950－3300
67000
三花现代城
七星
小高层
3500
23000
金色年华
七星
小高层
3300
31000
金色家园
城东
联排、跃层
未开
250户
南岩美墅
城西
双拼、联排、叠排
2600－3000
100000
丰岛花苑
城西南
单墅、联排、多层
2600－3700
85667
金泰江南春
城东南
多层、小高层
3180－3560
30000
丽都浅水湾
城南
多层、小高层
3200－3300
16230
—-整体看，新昌住宅销售均价从2005年至目前，涨幅了20％左右。（2005年新昌房地产市场相关数据见附1）
—-经对新昌房地产市场的深度调研，目前新昌最接近购房者实际会购买的价格为：总价37万左右,单价3000元/㎡,户型100－120㎡左右的房子.
——新昌别墅存在较好的单体别墅需求市场，当对双联别墅的需求不大，从新昌别墅购买者对单价的承受力看(均值），新昌别墅市场需求单价在4000元/㎡左右,户型在250－300㎡左右。
—-从商铺的开发及销售情况看，主要集中在七星片区，城南楼盘的商业部分较少.七星片区商业价格基本在3500元/㎡(和成花苑二楼）－10000元/㎡（三花现代城一楼沿街）之间,从现场看，开业商铺较少，尚未形成商业氛围，销售情况也较为一般。目前，新昌商业仍集中与老城区.
——虽然新昌的小高层开发量较大，但从整个消费市场上看，新昌当地对小高层仍存在一定的抗性，尚未形成小高层的居住习惯。
——购房者首选地段与政府的规划相一致，“以向西发展为主，适当向东发展"。城西一带的楼盘更受消费者偏爱，其次是城东，因此城南新盘开发量远不如城西和城东，市场竞争明显没有前两个地方激烈.对处于城南区的楼盘，购房者心里预算价比较低，城南地块的发展潜力不被大多数购房者看好.
—-虽然新昌政府打有旅游城市的牌，但制药、化工等企业对当地的污染尤其在新昌江沿岸较为严重，并基本已在外来人员脑中形成不好的印象，因此总体上,新昌所开楼盘主要以本土消费为主,外来置业较少.
2、土地市场
-—2006－2010年住房用地供应以老城区（含城北片）和七星片为主，并适合发展高新片和拔茅片。
2006—2010新昌计划出让商品房土地(公顷)表
地区
商品房
经济适用房
合计
老城区（含城北）
37。89
2.36
40。25
七星片
8.81
2.37
11.18
高新片
44.88
8.19
53.07
拔茅片
14.66
3。04
17.7
合计
106。24
15.96
122。2
——2006年－2010年，新昌年平均商品房供应平均300亩左右，以平均容积2、平均户型面积110㎡计算(规划区内商品房用地容积率为1—2。5 ），每年土地供应可建商品房约40万㎡，住房约3600套.
2006—2010年新昌商品房供应计划(公顷）表

商品房
经济适用房
合计
2006年
18

18
2007年
19.5
2.4
21。9
2008年
21
2.4
23.4
2009年
22.7
8。2
30.9
2010年
25
3
28
三、项目区域资源及地脉分析
1、 项目区位
该地块位于新昌市南片区，离城区约1—2公里,位于上三线高速旁,北面为勤宛山，西面也为山脉，东面为县级公路—-新回公路，该公路向北直通新昌县城,东南面为新昌汽车南站.
项目区位图
2、项目主要经济技术指标
占地面积
58186㎡（84.27亩)

车位配比
80％
总建筑面积
84279㎡
建筑高度
小高层不超过11层；
多层住宅高度≤19米，层数小于6层，层高不超过2。8米
容积率
1。5
绿地率
≤30％，集中绿地≤400㎡
建筑密度
≤30％
3、地块现状
项目地块共分三块土地,占地面积分别为A1-31687㎡、A2—12509㎡和A3—11990㎡，地块之间分别被一安居用地及一山村道路隔开，其中A2地块背靠山体墓地,A1中间有高差，A3呈狭长形.大体位置如下：
A2 A1
A3
地块表面基本规整，地质条件较好,上空无高压线等线路穿越，地下亦不存在管线。经了解，周边没有市政配套，排污及煤气需开发商穿越上三高速接入。
A1地块实景
A2地块实景
A3地块实景
4、地块区域规划
-—地块所处新昌城南城乡结合带，104国道南附线以外，总体与新昌“生活居住用地重点向西,东和北发展，工业向东、东北方向发展”的规划背离。
——政府对汽车南站的改造态度模糊，部分政府大楼（交通局）等的安迁也并无准确说法，总体上，地块所在区域并不存在政府规划，亦无市政配套规划。
5、地块周边土地
依照新昌城市发展规划，新昌主要住宅、商业用地基本集中在七星及台地区域。相对，地块属城乡结合带，周边并无住宅用地及商业用地计划推出。（如下图所示)
注:图中黄色区域为住宅用地；红色部分为商业用地
6、地块周边楼盘价格
目前,地块边仅有一安居待建项目（据了解，新昌安居房〈城南石溪新村〉价格在2000元/㎡左右）,再往外延伸则基本未八九十年代所建的旧房，最临近项目地块的仅有金泰江南春和丽都浅水湾两个在售项目(两盘均价在3200元/㎡左右)
经对新昌城东、城南整片区二手市场总体调查,城南二手房平均价格为2794元/㎡，城东二手房平均价格为2638元/㎡，可见相对临近老城区的城南二手房略高于城东。而相对临近项目地块而言,其二手房的价格大致为2600元/㎡左右。（城南、城东二手房市场价格调查表附后）。
四、项目SWOT分析
——优势（S)
1、本项目地块靠近104国道和上三高速,交通便利。
2、项目地块处城南城乡结合部,临靠山体,没有污染，环境生态较好,适合居住。
—-劣势（W)
1、地块偏僻，缺少必备的生活配套。
2、新昌政府规划向西发展，未来市中心也向西偏移，项目地块与城市发展规划背离，在发展潜力上不被更多的购房者看好。
3、地处山谷之间，且地块不连续 ,在具体物业的规划设计上有较大难度。
4、地块A2地块背靠墓地，被当地较多购房者忌讳。
5、项目周边没有市政配套,污水、煤气管道嫁接须穿过省高速，不仅审批手续上存在难度,且费用较大.
——机会（O)
1、项目地块周边没有新楼盘开发,不象城西等地块,同地段竞争对手林立.
2、104国道的开通，将改善城南地区的交通状况，在一定程度上将聚集城南人气及经济发展.
3、本项目别墅排屋的开发被较多购房者看好.
——威胁（T）
1、目前较多的新昌本地人，对在城南购买公寓楼有一定的抗性，本项目所在地-—南泥湾,目前被较多数人认为是城乡结合地带，非城区范围.
2、在宏观影响下,楼市总体发展趋势渐缓，购房者较多的表现是持币待购。
3、新昌本地市场容量相对有限，而从未来土地供应情况看，至2010年，新昌每年将推出3600套左右的住宅,市场竞争激烈，整体销售形势预计在未来将比较艰难，优质楼盘届时将成为购房者追逐的对象。
五、项目经济分析
1、成本利润估算
——项目具体规划
依照项目地块相关经济指标及地块自身情况,项目拟规划为排屋、小高层、多层三种物业类型,可销售面积按总建筑面积（84279㎡）的95％预估（80065㎡），具体分配为：
物业类型
建筑面积（㎡）
所占比例
排屋
16013
20%
小高层
21618
27％
多层
40032
50%
商业
2402
3％
总计
80065
100％
——项目销售价格
通过对新昌市整体房地产市场,及本项目区域房地产市场的深入调研,本项目销售预期价格为：
● 排屋3000元/㎡—-主要对比南岩美墅与丰岛花苑别墅价格，在区位环境上,本项目排屋要较优于南岩美墅(2600－3000元/㎡）与丰岛花苑（2600－3700元/㎡）。
● 多层2600元/㎡——由于本项目并无具体可对比性楼盘价格（略微临近的浅水湾及江南春由于在区位上的优势，与本项目不存在可比性），在此主要结合城南及城东二手市场住宅价格进行考虑。目前该两区域内二手市场住宅价格大致在2600元/㎡左右,按常理，新盘的价格理应高于二手市场价格,但由于本项目所处区域较为偏僻,属城乡结合带,并与城市发展方向相背离，相对城区而言缺少生活配套，因此，以2600元/㎡的价格预估。
● 小高层2800元/㎡-—由于本项目并无具体可对比性楼盘价格，加上新昌对小高层存在一定抗性及项目区位在小高层上的劣势,因此对本项目的小高层销售价格较难预估，此预估价格主要在项目多层价格的基础上结合成本预估。
● 商业3500元/㎡-—商业主要靠人气带动，但本项目地处城乡结合带,周边目前并无居住小区，主要靠一极小规模的汽车南站带动人流,总体人气较差，从城南、城东的商业价格看,大致在4000元/㎡左右,在此本项目商业暂以3500元/㎡预估.
● 土地价格为50万元/亩。
按以上预估价格,整个项目成本利润估算如下：
销售收入
项目
均价（元/M2)
面积（M2)
总价（万）
单价（元/M2）
备注
排屋
3000
16013
4804

小高层
2800
21618
6053

多层
2600
40032
10408

商业
3500
2402
841

收入合计

80065
22106
2761

成本支出
项目
子项目
面积（M2）
总价(万)
单价(元/M2)
备注
直接费
(一）土地费用
土地出让金
84。27亩
4214

50万/亩
契税

126

契税按地价的3%
小计
84.27亩
4340

（二）前期工程费
各项规费
84279
1011
120

三通一平费
84279
84
10

招标监理费用
84279
337
40
审图/监理/保安/招投标/设计等
小计
84279
1433

预估
（三)基础设施配套费
电力
84279
1011
120

供水
84279
84
10

排污
84279
126
15

有线
84279
169
20

智能化
84279
253
30

煤气
84279
337
40
包含与市政煤气嫁接费用
景观环境工程
84279
843
100
道路,景观，照明
小计
84279
2823

（四)建筑安装工程费
排屋
16013
2082
1300

小高层
21618
2378
1100

多层
40032
3603
900

商业
2402
216
900

小计
80065
8279
1034

不可预计费用

84279
376

（二+三+四）×3％
直接费合计

84279
17251
2047

间接费
营销费用

84279
332

以收入的1.5％估算
管理费用

84279
221

以收入的1％估算
财务费用

84279
300

5000万*1年＊6%
间接费合计

84279
853

税费
营业税及附加

84279
1238
147
以营业收入的5.6％预估
增值税

84279

暂不计
税费合计

84279
1238
147

成本总计

84279
19341
2295

利润

84279
2765
328
14。29%
所得税

84279
691
82
25.00％
净利润

84279
2073
246
10.72％
注:初步预计项目车位部分收益与地下室开发投入相抵，故不在此表中列入。
如上表所示，本项目在50万元/亩地价下，需支付土地款4340万元，贷款5000万元，总投入约为1.9亿元，总收入约为2。2亿元,税前利润为2765万元，净利润2073万元,净利率10。72%.
2、敏感度分析
由于本项目50万元/亩的土地价格已定,在此主要分析扣除土地成本外的直接费用、销售价格与净利润之间的敏感性程度.
销售价格（元/M2） 直接费用（万元）
80％
85%
90％
95％
100％
105％
110%
115％
120％

0。80
10329
963
1724
2486
3248
4010
4772
5534
6295
7057
0。85
10974
478
1240
2002
2764
3526
4288
5049
5811
6573
0.90
11620
—6
756
1518
2280
3042
3803
4565
5327
6089
0。95
12265
-490
272
1034
1796
2557
3319
4081
4843
5605
1。00
12911
—974
—212
550
1311
2073
2835
3597
4359
5121
1.05
13557
—1458
-696
65
827
1589
2351
3113
3875
4636
1。10
14202
—1942
-1180
-419
343
1105
1867
2629
3390
4152
1。15
14848
—2426
—1665
—903
—141
621
1383
2144
2906
3668
1。20
15493
—2911
—2149
-1387
-625
137
898
1660
2422
3184
如上表所示,项目抗价格风险的能力一般，在现成本下，售价下降10％时已基本无利可言。而当直接费用增幅10％以上时，在现预估销售价格下，净利润将下滑至1000万元以下。
六、可行性分析结论
1、总体收益较小。本项目在50万元/亩地价下,需支付土地款4340万元，贷款5000万元，总投入约为1。9亿元,总收入约为2。2亿元，税前利润为2765万元,净利润2073万元，净利率10。72%。
2、抗风险能力较为一般.在现成本下，售价下降10%时已基本无利可言。而当直接费用增幅10％以上时，在现预估销售价格下，净利润将下滑至1000万元以下。
3、从新昌整体的房地产市场走势看，未来价格仍有上涨幅度。从敏感性分析看，在现成本下，价格涨幅20％时，本项目的净利润约为5121万元.结合项目开发所要承担的风险及集团总体项目收益看，利润仍为一般。
4、本项目主要靠较低的价格优势打开市场，从敏感性分析得出，也只有按此操作才能更大程度地产生收益。因此,项目基本定位为低端住宅，其势必给集团的房地产开发品牌带来不利影响，有损于公司的品牌建设。
综合以上分析，虽然本项目土地成本较低，但同样收益较小，且不具较强程度的抗风险性，其低端产品的定位亦将有损于集团品牌，因此，建议可否考虑以合适的价格和方式转让或与其他当地公司合作开发，以降低市场风险.
附1：2005年新昌房地产市场相关数据
-—商品房销售面积257526㎡,其中普通住宅195215㎡，别墅49610㎡，商业12701㎡.
——商品房销售金额65647万元,其中普通住宅45831万元,别墅12402万元，商业7414万元。
——商品房销售套数,住宅1729套，普通住宅1581套，别墅148套。
据上数据可得，2005年——
普通住宅销售均价2348元/㎡;
别墅销售均价2500元/㎡
商业用房销售均价5837元/㎡
普通住宅平均面积123。5㎡
别墅平均面积335㎡
附2：城南、城东二手房市场价格调查表
城南

地点
类别
套型
楼层
面积（M2）
价格( 万元）
单价（元/M2)
南门口
别墅
不限
1—4.5
300
76
2533
状元新村
多层
大套
3
130
40
3077
兴南路
多层
不限

850
170
2000
南明菜场边
小高层
中套
5
82
21
2561
兴南路
多层
复式

228.02
45
1974
南明菜场边
多层
大套
1
75
14.2
1893
南门菜场边
多层
中套

134
28
2090
南门菜场边
多层
大套
3
80
26
3250
南明三村
多层
大套
5
52
13
2500
邮电新村
多层
三室一厅二卫
4
88
26
2955
状元二村
多层
复式

185
98
5297
丽都南苑
多层
三室一厅二卫
2
112。5
38.2
3396

2794
城东

地点
类别
套型
楼层
面积(M2）
价格( 万元）
单价(元/M2)
浅水湾边
小高层
三室二厅二卫
3
106
32。8
3094
金城花园
别墅
不限

730
160
2192
金城花园
多层
大套

118
30
2542
东街49号
多层
小套
4
49.1
15
3055
丽都花园二区
小高层
中套
4
113
28.8
2549
浅水湾边
小高层
中套
3
110
33.8
3073
城东一村.
多层
中套
4
83
23
2771
湖莲潭边
小高层
小套
4
46.3
13。5
2916
东联菜场边
小高层
中套
2
70
17。5
2500
东联菜场边
多层
大套
4
100
32
3200
湖莲潭边
多层
中套
6
93
23。8
2559
丽都花园
小高层
大套
5
120
30
2500
青山头
小高层
大套
4
160
32
2000
青山头边
多层
大套
3
130
21
1615
丽都花园边
多层
中套
3
90
24
2667
环城东路
多层
中套
4
100
28。5
2850
东联菜场边
多层
中套
5
96
25.8
2688
丽都花园
多层
三室二厅一卫
4
105
26
2476
丽都花园
多层
大套
5
130
32。5
2500
丽都花园
小高层
中套
5
86
23。5
2733
江南南路
小高层
大套
3
130
32
2462
江南路
小高层
大套
4
100
31
3100

2638

13