安徽省城市房地产开发经营管理办法.docx

安徽省城市房地产开发经营管理办法
目录
第一章　总　则
第二章　房地产开发企业
第三章　房地产开发建设
第四章　房地产经营
第五章　法律责任
第六章　附　则
　　安徽省人民政府令第129号 2000.11.10 根据2002.3.12省政府令第143号、2004.8.10省政府令第175号修订
第一章　总　则
　　第一条　为了规范房地产开发经营行为，促进和保障房地产业的健康发展，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。
　　第二条　本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
　　第三条　房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，严格控制零星建设。
　　第四条　省人民政府建设行政主管部门负责本省行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
　　市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
　　第五条　县级以上地方人民政府应当加强对房地产开发经营管理工作的领导，协调解决房地产开发经营管理中的重大问题。
　　计划、规划、工商、物价等行政主管部门应当按照各自的职责，协助房地产开发主管部门做好房地产开发经营活动的监督管理工作。
第二章　房地产开发企业
　　第六条　设立房地产开发企业，应当符合《条例》第五条规定的条件，其中，在设区的市设立房地产开发企业的，注册资本应当在500万元以上；在县级市以及县人民政府所在地的镇设立房地产开发企业的，注册资本应当在200万元以上。
　　第七条　设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政主管部门申请登记。工商行政主管部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当书面征求本级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到书面征求意见之日起10日内出具审查意见书，作为企业登记的依据之一。
　　第八条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
　　（一）营业执照复印件；
　　（二）企业章程；
　　（三）验资证明；
　　（四）企业法定代表人的身份证明；
　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
　　房地产开发主管部门应当按照国务院建设行政主管部门的规定，根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，报省人民政府建设行政主管部门审批，领取资质等级证书；须报国务院建设行政主管部门审批的，由省人民政府建设行政主管部门审核后予以转报。
　　第九条　房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应的房地产开发项目：
　　（一）一级资质的房地产开发企业可以承担所有建设项目；
　　（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在30万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担29层以上建筑物的建设项目；
　　（三）三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在15万平方米以下的住宅区的土地、房屋综合开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担15层以上建筑物的建设项目；
　　（四）四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在5万平方米以下的房屋开发，或者与此相当的房地产开发项目，不得承担7层以上建筑物的建设项目。
　　第十条　省外房地产开发企业到本省从事房地产开发经营活动，应当持资质等级证书向省人民政府建设行政主管部门申请办理资质核验，并到房地产开发项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。
　　境外经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。
第三章　房地产开发建设
　　第十一条　县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当会同有关部门，根据本地区经济和社会发展规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划以及房地产市场供求情况等，编制本地区房地产开发规划和年度计划，报经本级人民政府批准后，由房地产开发主管部门组织实施。
　　第十二条　县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当根据房地产开发规划，会同本级计划、规划、土地等行政主管部门建立房地产开发项目库。
　　第十三条　房地产开发项目确定后，县级以上地方人民政府土地行政管理部门应当根据国家有关规定，对项目的用地方式提出意见，报本级人民政府批准。
　　房地产开发项目的土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当根据《条例》第十二条第二款的规定提出意见，并出具房地产开发项目建设条件意见书，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。
　　第十四条　房地产开发项目经营权实行招标投标制度。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门应当按照国家和本省有关规定，采取招标方式择优选择房地产开发企业。
　　以依法取得的国有土地使用权作价入股进行房地产开发经营的，由土地使用权人采取招标方式择优选择房地产开发企业。
　　第十五条　房地产开发企业与项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门签订房地产开发合同后，应当持房地产开发合同到规划、土地等行政主管部门办理规划、用地审批手续。
　　房地产开发合同应当载明下列内容：
　　（一）房地产开发项目的性质、规模及规划、设计要求；
　　（二）开工期限和建设进度；
　　（三）基础设施和公共设施的建设要求及建成后的产权界定；
　　（四）项目建设质量要求；
　　（五）项目拆迁补偿、安置要求；
　　（六）房地产开发主管部门对项目提供的配套条件；
　　（七）违约责任以及双方约定的其他事项。
　　第十六条　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%，具体使用、管理办法按照国务院有关规定执行。
　　第十七条　房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
　　房地产开发项目的勘察、设计、施工及监理，由房地产开发企业通过招标方式择优选择具备相应资质的单位承担。房地产开发企业应当与勘察、设计、施工及监理单位签订书面合同，明确质量责任。
　　第十八条　房地产开发企业应当按照房地产开发合同的规定进行项目开发，并根据先地下、后地上的原则统筹安排、配套建设基础设施、公共设施，其中经营性的公共设施建设投资不得摊入商品住宅成本。房地产开发项目竣工验收合格后，房地产开发企业可以将经营性的公共设施有偿转让。
　　对零星建设的房地产开发项目，县级以上地方人民政府可以按照同类地段、同类项目的房地产综合开发基础设施、公共设施配套标准，向房地产开发企业收取综合开发补助费，用于开发项目的基础设施、公共设施的建设。综合开发补助费的具体征收、使用办法由省人民政府财政、价格、建设行政主管部门共同制定。
第四章　房地产经营
　　第十九条　转让房地产开发项目，应当符合《条例》第二十条、第二十一条规定。
　　转让房地产开发项目，受让人应当为依法成立并具有相应资质等级的房地产开发企业。
　　第二十条　房地产开发企业预售商品房，应当符合《条例》第二十三条规定的条件，并经商品房所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门同意后，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定办理预售登记，领取商品房预售许可证明。
　　第二十一条　房地产开发企业预（销）售商品房，应当公布下列事项：
　　（一）预（销）售人的名称、地址及法定代表人；
　　（二）房地产开发企业资质等级证书、营业执照及商品房预售许可证明；
　　（三）预售商品房的交付使用时间，现售商品房的竣工验收合格证明；
　　（四）项目及其配套基础设施、公共设施的平面示意图；
　　（五）商品房的结构类型、户型、装修标准，公用建筑面积的分摊办法；
　　（六）商品房的价格和付款方式；
　　（七）物业管理方式；
　　（八）法律、法规规定的其他事项。
　　第二十二条　商品房预（销）售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明下列内容：
　　（一）当事人姓名或者名称及地址；
　　（二）商品房的用地方式及坐落位置；
　　（三）商品房的建筑面积（包括商品房的套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积）、使用面积及楼号、楼层、房号和层高；
　　（四）商品房的价格、付款方式及付款时间；
　　（五）预售商品房交付使用的时间；
　　（六）商品房的结构、设备及质量标准；
　　（七）物业管理方式；
　　（八）违约责任以及争议解决的方式；
　　（九）当事人双方认为需要约定的其他事项。
　　第二十三条　房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
　　经济适用住房价格实行政府指导价，具体办法由省人民政府价格、建设行政主管部门共同制定。廉租住房价格实行政府定价，具体办法由市、县人民政府根据国家有关规定制定。
　　第二十四条　经房地产开发企业书面同意，并在交付购房款总额的25%后，预售商品房的购买人可以将购买的预售商品房再行转让。预售商品房再行转让的，双方当事人应当签订书面转让合同，并自合同签订之日起30日内持房地产开发企业书面同意证明等材料到原预售合同备案部门备案。
　　预售经济适用住房的购买人，在付足购房款和住房交付使用之前，不得将购买的预售经济适用住房再行转让。
　　第二十五条　商品房交付使用时，房地产开发企业应当按照《条例》第三十一条规定，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
　　第二十六条　商品房交付使用后，在住宅质量保证书规定的保修期内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。工程质量监督单位拒绝核验的，购买人可以向其主管的建设行政主管部门投诉，建设行政主管部门应当在接到投诉之日起３日内责令工程质量监督单位予以核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
　　商品房交付使用后，购买人擅自改变结构或者设备位置造成商品房质量受损的，房地产开发企业不承担保修责任，给其他用户造成损失的，责任人应当依法承担赔偿责任。
　　第二十七条　商品房交付使用后2年内，购买人认为商品房的实际面积与其购买的面积不符的，可以按照国务院建设行政主管部门和省人民政府建设行政主管部门的规定申请复测。售房合同中载明的房屋建筑面积与复测面积的误差值超过测量规范允许范围的，房地产开发企业应当按照售房合同规定的售房价格退还多收的房款；购买人要求退房的，应当予以退房；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第五章　法律责任
　　第二十八条　房地产开发企业转让、出借资质等级证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义从事房地产开发经营活动的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令改正，报请颁发资质等级证书的部门降低资质等级或者吊销资质等级证书。
　　第二十九条　负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的，由上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成损失的，由该部门依法承担相应的赔偿责任。
　　第三十条　违反本办法规定的其他行为，《条例》规定给予处罚的，按照《条例》的规定给予处罚。
　　第三十一条　国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第六章　附　则
　　第三十二条　本办法应用中的具体问题，由省人民政府建设行政主管部门负责解释。
　　第三十三条　本办法自2001年1月1日起施行。

安徽省房地产开发企业资质等级核定

房地产开发企业资质核定（一级）
办理地点：在省政务中心办理
许可依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条； 2、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第八条、第九条。
申报条件： 1、注册资本不低于5000万元；　　2、从事房地产开发经营5年以上；　　3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；　　4、连续5年建筑工程质量合格率达100％；　　5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；　　6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人; 7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 9、未发生过重大工程质量事故。
申报材料： 1、填报房地产开发企业一级资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）； 2、房地产开发企业原资质证书正副本（原件）; 3、企业营业执照副本（复印件加盖单位公章）； 4、企业章程（复印件加盖单位公章）； 5、企业验资报告和上年度企业资产负债表（原件）； 6、法定代表人、总经理的任职文件（原件），企业经济技术、财务等负责人的任职文件（原件）及职称证件，企业专业技术人员的职称证件（复印件加盖核验章）；　　7、近三年房地产开发项目投资计划批准文件（复印件加盖单位公章）；　　8、近三年房地产开发项目工程竣工验收或备案的文件（原件或复印件加盖原件收存单位公章）；　　9、近三年房地产开发统计年报基层表（加盖统计主管部门公章和单位公章）；　　10、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（加盖单位公章），及执行情况报告。
办理程序：申请人先向所在地的市房地产开发行政主管部门提交有关材料，经审核后转报省建设厅初审。省建设厅提出初审意见，连同全部申请材料上报建设部。
承诺期限：20个工作日
收费标准：不收费
房地产开发企业资质等级核定（二级）
办理地点：在省政务中心办理
许可依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条；　　2、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第八条、第九条； 3、《安徽省城市房地产开发经营管理办法》（省政府令第129号）。
申报条件： 1、注册资本不低于2000万元；　　2、从事房地产开发经营3年以上；　　3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；　　4、连续3年建筑工程质量合格率达100％；　　5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；　　6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人：　　7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；　　8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；　　9、未发生过重大工程质量事故。
申报材料： 1、填报房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；　　2、房地产开发企业原资质证书正副本（原件）；　　3、企业法人营业执照正副本（复印件，加盖单位公章）；　　4、企业章程（原件，股东签字并加盖单位公章）；　　5、企业验资（审计）报告和上年度企业资产负债表（原件）；　　6、法定代表人、总经理的任职文件（原件），企业经济、技术、财务等负责人的任职文件（原件）及职称证件（复印件加盖单位公章），企业专业技术人员的职称证件（复印件加盖单位公章）专业技术人员劳动合同及缴纳社会保险证明（原件）；　　7、近三年房地产开发项目投资计划批准文件（复印件加盖单位公章）；　　8、近三年房地产开发业绩材料：竣工建筑面积应提交工程竣工收备案表（复印件加盖单位公章）。投资额应提交相关凭证（复印件加盖单位公章）；　　9、近三年房地产开发统计年报基层表（加盖统计主管部门公章和单位公章）；　　10、《房地产开发项目手册》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告（原件）； 11、近三年工程质量合格率和未发生重大工程质量事故的证明材料（原件）； 12、经营场所的产权证或租赁合同（复印件加盖单位公章）； 13、按建设部与省建设厅规定有关人员参加培训取得的证书。
办理程序：1、申请人先向所在地的市房地产开发主管部门提出申请，提交有关材料；　　2、市房地产开发主管部门对申请材料进行初审，核验原件，提出初审合格意见，需要留存原件的，由开发主管部门在所有复印件中加盖核验章；　　3、市房地产行政主管部门将申请人的材料集中上报或由开发企业自行上报省建设厅审批，作出行政许可决定；准予许可的，于法定时间内向申请人颁发资质证书。
承诺期限：20个工作日
收费标准：不收费

房地产开发企业资质等级核定（三级）
办理地点：在省政务中心办理
许可依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条；　2、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第八条、第九条； 3、《安徽省城市房地产开发经营管理办法》（省政府第129号令）
申报条件： 1、注册资本不低于800万元；　　2、从事房地产开发经营2年以上；　 3、房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；　　4、连续2年建筑工程质量合格率达100％；　　5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；　　7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；　　8、未发生过重大工程质量事故。
申报材料： 1、房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；　　2、房地产开发企业原资质证书正副本（原件）；　　3、企业法人营业执照副本（复印件，加盖单位公章）；　　4、企业章程（复印件，加盖单位公章）；　　5、企业验资（审计）报告和上年度企业资产负债表（原件）；　　6、法定代表人、总经理的任职文件（原件），企业经济技术、财务等负责人的任职文件（原件）及职称证件（复印件，加盖单位公章），企业专业技术人员的职称证件（复印件加盖单位公章）专业技术人员劳动合同及缴纳社会保险证明（原件）； 7、房地产开发项目投资计划批准文件（复印件，加盖单位公章）；　　8、房地产开发业绩材料：竣工建筑面积申报应提交工程竣工验收备案表（复印件加盖单位公章）；完成投资额有关凭证（复印件，加盖单位公章）；　　9、房地产开发统计年报基层表（加盖统计主管部门公章和单位公章）；　　10、《房地产开发项目手册》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告（原件）； 11、工程质量合格率和未发生重大工程质量事故的证明材料（原件）； 12、经营场所的产权证或租赁合同（复印件加盖单位公章）； 13、按建设部与省建设厅规定参加有关培训的证书。
办理程序：1、申请人先向所在地的市房地产开发主管部门提出申请，提交有关材料；　　2、市级房地产开发主管部门对申请材料进行初审，核验原件，提出初审合格意见，涉及需要留存原件的，由开发主管部门在所有复印件中加盖核验章；　　3、市级开发主管部门将初审合格意见和申请人的全部申请材料集中上报或由申请人自行上报省建设厅进行审核，作出行政许可决定；准予许可的，于法定时间内向申请人颁发资质证书。
2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：