房地产项目尽调报告.docx

中融国际信托有限公司
中融-北京实地聚集资金信托筹划
尽职观察陈诉

（陈诉完成日期：2013年 月 日）
经办业务部分：财产投资部

声明与包管
我们在此声明与包管：本陈诉是凭据《中融国际信托有限公司信托业务尽职观察事情指引》和有关划定，凭据互助方提供的和本人收集的资料，经我们审慎观察、核实、阐发和整理，并在此底子上针对项目特点设计生意业务模式、制定信托筹划方案后完成的。陈诉全面反应了客户及项目最主要、最根本的信息，我们对陈诉内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的公道性卖力。

直接观察人签字：
年 月 日

直接观察人签字：
年 月 日

部分卖力人签字：
年 月 日

目 录
一、项目配景 6
（一）项目来源 7
（二）生意业务敌手需求 7
二、信托方案 7
(一) 信托根本要素 7
(二) 生意业务结构图 8
(三) 信托资金运用 9
(四) 风控步伐 9
(五) 信托筹划的退出 11
(六) 项目总结 11
三、生意业务敌手情况观察 12
（一）项目相关方股权结构图 12
（二）项目公司实际控制人 12
（三）项目公司 14
北京实地房地产开发有限公司 14
1. 项目公司根本情况 14
2. 项目公司历史沿革 14
3. 项目公司财务状况 15
4. 项目公司信用纪录 21
5. 项目公司税收政策 21
6. 治理层介绍 21
7. 仲裁、诉讼等情况说明 22
8. 执行案件情况 22
汇天网络科技有限公司 23
1. 汇天公司根本情况 23
2. 汇天公司历史沿革 23
3. 汇天公司财务状况 24
4. 汇天公司信用纪录 27
北京美融加投资有限公司 28
1. 美融加公司历史沿革 28
2. 美融加公司财务状况 29
3. 美融加公司信用纪录 30
4. 美融加公司治理层介绍 30
5. 美融加公司用款项目情况 30
四、标的项目 32
北京one项目 33
（一） 北京one-项目根本情况 33
1、 项目现状 33
2、 控规指标 35
3、 开发筹划 36
4、 设计、施工、监理情况 38
（二）项目市场情况 38
1. 宏观经济表面 38
2. 本地总体房地产市场 39
3. 项目市场情况 40
（三）项目阐发 44
1、 项目’四三二’情况说明 44
2、 总投资预测 45
3、 已投入资金的公道性 46
4、 项目资金来源与运用预测表 48
5、 银行贷款摆设 49
6、 销售预测 50
国际康健城项目-云端财产园项目 56
（二） 国际康健城-项目根本情况 56
1、 项目现状 56
2、 控规指标 58
3、 开发筹划 59
4、 设计、施工、监理情况 60
（二）项目市场情况 60
（三）项目阐发 63
1、 总投资预测 63
1、 已投入资金的公道性 64
2、 项目资金来源与运用预测表 66
3、 银行贷款摆设 67
4、 销售预测 67
五、还款来源 69
六、抵押物包管阐发 70
七、本信托筹划风险评估 71
（一） 信托风险阐发 71
1、 市场风险 71
2、 政策风险 71
3、 受托人经营及操纵风险 71
4、 保管人经营及操纵风险 71
5、 利率风险 72
6、 其它风险 72
（二） 主要风险防备步伐 72
1、 信用风险应对步伐 72
2、 市场风险应对步伐 72
八、结论及发起 72
、

一、项目配景
凭据融资方北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称“实地公司”）的实际用款需求，拟刊行中融-北京实地聚集资金信托筹划，本信托筹划总范围为17亿元（优先级12亿元，次级5亿元），其中优先级资金8亿元用于北京One项目的后续开发工程款，4亿元用于实际控制人名下汇天网络科技有限公司的名下云端财产园项目。实际控制人以云端财产园项目公司，即汇天网络科技有限公司（以下简称“汇天公司”）100%的股权，以及对项目公司的股东借款认购信托筹划次级。
实地公司目前正在开发北京One项目，项目已经取得预售许可证，融资人以本项目部分土地和在建工程作为抵押；云端财产园项目已经拿到土地证，工程形象进度也已经出正负零，部分楼栋已经结构封顶。
北京ONE项目地处通州焦点区域，地理位置十分优越。随着近两年新城建立的深入开展，通州“一核五区”的整体筹划逐步清晰，葛洲坝、绿城、万达、万科、富力、远洋、新加坡鹏瑞利、华业、富华等一大批各种型知名房地产企业进驻通州，区域房地产市场越发活泼。位于通州区新华大街与新华南路交织口西南角，毗邻运河焦点区，四至范畴为东邻新华南路；南邻中山大街；西邻筹划路；北邻新华西街，与通州区人民政府隔路相望，既是通州老城区最繁华地段之一，也是新城筹划的焦点区域，是新城建立的重中之重。该区域3平方公里控规、综合交通筹划、底子设施专项筹划以及重点地块控规已全部得到市规委批复，区域内京杭广场项目已开工建立，并确定了彩虹之门、华业塔、富华低密水乡、鹏瑞利商业综合体等一系列重点建立项目。区域内东关大道、北关地下环隧、地铁六号线等一系列底子设施建立已初具范围，为该区域未来生长提供了良好底子。而北京ONE在该区域内具有先发优势，有望成为通州新城高端楼盘的领跑者。
（一）项目来源
本项目来源于交通银行推荐。
（二）生意业务敌手需求
实地公司建立于2001年12月，注册资本4,000万元。实际控制人为杨美玲，2000年1月杨美玲注册建立了北京美晟房地产开发有限责任公司，开始从事房地产开发建立，实际控制企业包罗北京实地房地产开发有限责任公司、北京美融加投资有限公司、汇天网络技能有限公司和北京漕运码头投资生长有限公司等（以上统称“美晟团体”），本次借款主体实地公司为杨美玲于2004年收购得到。
二、信托方案
(一) 信托根本要素
1. 信托筹划名称：中融-北京实地聚集资金信托筹划；
2. 信托类型：聚集；
3. 信托期限：3年，满一年可提前还款；
4. 信托范围：总范围17亿元，其中优先级资金12亿元，次级资金5亿元；
5. 资金运用方法：信托贷款及股权投资；
6. 资金用途：8亿元用于北京One项目的工程开发用度；4亿元用于云端财产园项目的工程开发用度；
7. 融资总本钱： 年化18%；信托报酬为6%/年左右。
8. 刊行筹划：
第三方理财机构代发，分期刊行，分期建立，每一期范围不凌驾3亿元，期限均为两年。
9. 还款来源：
第一还款来源：北京one项目的销售收入；第二还款来源：云端财产园项目的销售收入； 第三还款来源：运河焦点区项目开发销售收入。
10. 信托收益分派：按信托年度支付利息，到期后一次性支付本金及剩余信托利益。
(二) 生意业务结构图

中融信托

设立、治理①

优先级受益人
认购

汇天100%股权认购
实际控制人
中融-北京实地聚集资金信托筹划
无限连带责任包管

认购
次级受益人

还本付息⑥
信托贷款
送还股东借款
增资入股
汇天4亿元股东借款认购
保管

土地及在建工程抵押

保管银行

北京实地
汇天公司

(三) 信托资金运用
中融信托建立中融-北京实地聚集资金信托筹划，一期优先级建立范围40,000万元，其中，优先级资金40,000万元由中融信托向及格投资者募集资，用于向汇天网络科技有限公司进行增资。次级资金50,000万元由北京实地项目实际控制人杨美玲以其所持有的汇天网络科技有限公司100%股权及股东借款40,000万元认购。汇天科技100%股权，在信托建立时，已经以次级形式参加信托筹划，全部股权已登记在我司名下。信托资金用于云端财产园项目的工程款。
二期范围为80,000万元由中融信托向及格投资者募集资，于实地公司满足“432”条件后，以信托贷款的形式向实地公司发放，资金用于北京One项目的工程款。
(四) 风控步伐
1. 北京ONE项目土地及在建工程抵押包管
北京one项目部分土地及在建工程抵押，抵押率较低，具体如下。
抵押物代价测算历程如下：
B地块可抵押销售面积为5平方米，其中住宅50,432.17平米，商业平米；凭据项目历史签约数据盘算，B地块住宅部分平均售价为元/平方米，商业部分平均售价为元/平方米；按上述历史签约均价对B地块抵押物代价测算结果为119,310.39万元。
由于A地块目前仅有两套办公用房签约纪录，历史销售数据难以作为抵押物代价测算依据，因此，我们聘请北京天健兴业资产评估有限公司对位于A地块商业、办公部分的抵押物进行评估。凭据该机构出具的评估陈诉，A地块抵押物评估值为255,500.00万元。
综上，A、B地块抵押物代价合计374,856.97万元，抵押率为32.01%。

可售面积
历史单价
销售额/评估值
B地块住宅
52,646.75
22,922.43
1,156,027,886.57
B地块商业
632.71
58,598.82
37,076,060.46
A地块

合计

2. 次级增信
次级资金50,000万元由北京实地项目实际控制人杨美玲以其所持有的汇天网络科技有限公司100%股权及40,000万元股东借款认购。
汇天网络科技有限公司名下的云端财产园项目，位于通州区宋庄镇尹各庄村，总用地面积为17.47万平方米，总修建面积为42.29万平方米；地上修建面积29.29万平方米，地下修建面积13万平方米。项目总投27.57亿元，已投入亿元，目前部分楼栋已经封顶，项目预计2013年8月拿到预售证开始预售，预计项目未来销售收入亿元，销售净利润19.02亿元，净利率达36%。
3. 包管包管
实际控制人杨美玲、杨维旺提供小我私家无限连带责任包管，所包管的主债权为融资总范围12亿元。
4. 项目羁系
1、对北京实地公司的销售状况、销售回款和资金支出状况进行羁系。
派驻现场羁系人员，对项目公司的销售状况、销售回款和资金支出进行羁系。项目公司主要银行账户增加羁系人员印鉴，控制项目公司的销售回款及资金支出。羁系项目公司的财务章、法人章、开户许可证、网签存案UKEY等。
2、对汇天网络科技有限公司的销售状况、销售回款和资金支出进行羁系。
派驻现场羁系人员，对项目公司的销售状况、销售回款和资金支出进行羁系。项目公司主要银行账户增加羁系人员印鉴，控制项目公司的销售回款及资金支出。羁系项目公司的财务章、法人章、开户许可证、网签存案UKEY等。
5、如项目第二期信托筹划无法建立，信托筹划到期我司以市场代价处理汇天公司100%的股权。
(五) 信托筹划的退出
信托筹划到期时，汇天公司送还40,000万元股东借款本金，无利息，剩余信托财产原状分派给次级受益人；实地公司送还80,000万元信托贷款本金，及优先级总范围120,000万元所对应的融资本钱，信托筹划终止。本项目第一还款来源：北京one项目销售收入；第二还款来源：云端财产园项目的销售收入；第三还款来源：运河焦点区项目开发销售资金。
(六) 项目总结
主要优势：
1、 项目来源于交通银行推荐，来源相对可靠；
2、 项目地理位置优越，位于通州区委正劈面，京杭广场（绿城项目）斜劈面；距通州运河商务焦点区不敷1公里，离万达通州项目仅700米；周边项目土地成交楼面价均在9,000元/平米以上，总体上对衡宇代价有一定的支撑作用；
3、 项目较为成熟，属于准现房，部分已交房入住；
4、 2012年下半年以来房地产市场有所回暖，总体成交状况趋于好转，仅2012年下半年成交183套住房，成交面积平米，成交金额47,543万元。随着逐渐完工，销售状况好转趋势明显。进入2013年以来北京one项目成交良好，共认购签约386套，条约金额为亿元，衡宇均价为23,761元/平米。已收房款为亿元，未收房款亿元。
5、 项目净利润万元，销售净利润率高达31%；
6、 融资方总体欠债率极低，截至中融-北京实地信托贷款单一项目信托筹划建立前，本项目仅3亿元对外借款，却有账面资产亿，未售部分存货市值凌驾34亿；
7、 抵押率极低，抵押物市值凌驾元，实际抵押率仅32%。。
主要劣势：
1、 2010年即取得预售许可证，近3年已往，总体成交仅亿元，总体成交状况不是很理想；
2、 项目方与新加坡鹏瑞利、通州滨海湾开发有限公司互助开发已竞拍乐成的六块土地，总体土地出让金即凌驾50亿元，按其所持股权比例，仅土地款就要负担17亿元，资金压力较大。
三、生意业务敌手情况观察
（一）项目相关方股权结构图
项目实际控制人为杨美玲，2000年1月杨美玲注册建立了北京美晟房地产开发有限责任公司，开始从事房地产开发建立，实际控制企业包罗北京实地房地产开发有限责任公司、北京美融加投资有限公司、汇天网络技能有限公司和北京漕运码头投资生长有限公司等（以上统称“美晟团体”）。

80%股权控制
100%实际股权控制
100%实际股权控制
100%股权
与新加坡鹏瑞利房地产公司互助，各占50%股权
杨美玲
北京实地房地产开发有限公司
北京美晟房地产开发有限责任公司
北京美融加投资有限公司
汇天网络科技有限公司
通州运河焦点区项目
在建项目“宏鑫花圃2期”
云端财产园项目

（二）项目公司实际控制人
实地公司实际控制人为杨美玲女士，杨美玲女士于1967年11月10日出生，高级工程师职称，1988年6月结业于北京产业大学经济治理专业，1989年至1991年出任北京六建公司经理；1992年至1996年得到北京十佳修建公司经理荣誉。身世修建的杨女士1996年3月开办了北京美晟修建公司，后于2000年1月又开办北京美晟房地产开发有限责任公司，开始从事房地财产。
1、已开发项目
除了正开发的北京ONE项目外，实际控制人过往开发项目主要通过北京美晟房地产开发有限责任公司进行，至今已完成多个住宅以及商业项目，总开发面积已近百万平米，包罗：
序号
项目名称
位置
修建面积
预售时间
入住时间
1
美然绿色故里
大兴区旧宫镇旧宫四村村南
136,634
2005年12月31日
2007年
2
美利新世界商业楼
大兴区旧宫镇庑殿路东侧美利新世界
210,000
2004年9月28日

3
美然.动力街区
向阳定福庄北
300,000
2004年3月5日
2004年7月1日
4
美然.百度城
通州区运河大街94号
50,000
2001年8月3日

5
美晟国际广场
西城区西单北大街110号
111,687
2008年
2011年
合计

808,321

注：凭据金融街上市公司通告，美晟国际广场项目2008年12月被金融街控股股份有限公司收购，收购代价为159,998万元。
（1）、美然绿色故里，位于大兴区旧宫镇旧宫四村村南，修建面积为11万平方米，2005年12月开始销售，2007年项目竣工；

（2）、美然•动力街区，位于向阳定福庄北街，销售面积万平方米，2004年3月开始销售，目前已经竣工交付；

（3）、美利新世界，位于大兴区旧宫镇庑殿路东侧美利新世界，修建面积21万平方米，2004年9月开始销售，目前已经竣工交付；

（4）、美然百度城，位于通州区运河大街94号，修建面积5万平方米，预售时间为2001年3月，目前已经竣工交付；

（5）美晟国际广场，位于西城区西单北大街110号，修建面积万平方米，2011年实现竣工交付，2008年12月，金融街控股股份有限公司收购了美晟国际广场项目，收购代价为159,998万元，为企业后期开发资金奠基了较强的实力；
以上项目目前均已销售完毕，并竣工交付，累计实现利润超20亿元。
2、 储备土地
实际控制人名下北京美晟修建工程公司持有位于北京市大兴区旧宫镇旧宫第四村西南的地块，占地面积15,平方米，持有旧宫镇旧忠路西侧地块，占地面积6,594平方米，土地为办公用地。总共占地面积21,平方米。
土地使用者
土地证编号
地点
编号
使用权类型
用途
终止日期
面积
北京美晟修建工程公司
京兴国用（2000出）字第059号
旧宫镇旧忠路西侧
M-3-(10)-37
出让
办公
2050/4/6
6,594.00
京兴国用（2002出）字第338号
旧宫镇旧宫第四村西南
M-3-(10)-136
出让
综合
2052/4/22

京兴国用（2002出）字第339号
旧宫镇旧宫第四村西南
M-3-(10)-137
出让
综合
2052/4/22
2,990.00
京兴国用（2002出）字第340号
旧宫镇旧宫第四村西南
M-3-(10)-138
出让
综合
2052/4/23
6,630.00
合计

21,
2012年及2013年旧宫镇拍出地块的信息如下：
生意业务编号
宗地名称
宗职位置
建立用地面积
筹划修建面积(平方米)
成交日期
成交价(万元)
受让单元
楼面价
（万元）
容积率
京土整储挂（兴）[2013]037号
北京市大兴区旧宫镇绿隔地域建立旧村改革二期A2-1地块二类居住用地项
大兴区旧宫镇
27,174
67,937
2013.5.22
128,200
北京首都开发股份有限公司和保利（北京）房地产开发有限公司联合体

京土整储挂（兴）[2012]022号
北京市大兴区旧宫镇绿隔地域建立旧村改革二期A1地块二类居住用地、商业用地项目
大兴区旧宫镇
53,870
138,212
2012.7.17
220,000
中冶置业团体有限公司和北京市第五修建工程有限公司联合体

旧宫镇2012年至2013年拍出的地块楼面价已经在1.5万元以上，最高已到达1.89万元。因此，本项目实际控制人名下位于大兴旧宫镇的地块若凭据楼面地价1.5万元，容积率2.5盘算，土地代价已经到达8.1亿元。
按前米许可证\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\v 14141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414141414
3、 目前开发项目
实际控制人名下目前正在运行三个项目，一是汇天网络科技有限公司名下的云端财产园项目；二是北京美融加投资有限公司名下的通州焦点区商务区地块；三是北京实地公司名下的北京one项目。
4、实际控制人资产欠债状况说明
实地控制人名下资产已靠近70亿元，主要为包罗：1、北京one项目待售存货：项目已靠近完工，剩余存货值凌驾40亿元；2、美融加通州焦点商务区地块：地块代价为47亿元，凭据美融加所持股权比例，美融加可占权益为17亿元；3、云端财产园项目：该项目预计于2013年8月即将开始预售，目前已投入亿元，目前部分结构封顶。项目可售面积35万平米，守旧预计未来资产代价到达35亿元； 4、大兴旧宫地块，地块代价预计为8亿元。若我司聚集信托筹划建立后，实际对外欠债仅为12亿元的信托欠债，总体匡算欠债率为不敷10%。
项目具体情况介绍如下：
（三）项目公司
北京实地房地产开发有限公司
1. 项目公司根本情况
北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称“实地公司”）建立于2001年12月，工商注册号为，注册地点北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，经营地点：北京市大兴区旧宫镇旧忠路19号。注册资金：4000万元，法定代表人：杨维旺，经营范畴：房地产开发；销售商品房、修建质料；自有房产物的物业治理；家居装饰；房地产信息咨询。
项目公司
北京实地房地产开发有限责任公司
建立时间
2001年12月
住所
北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号
法定代表人
杨维旺
企业类型
有限责任公司
注册资本
4000万元
实收资本
4000万元
经营范畴
房地产开发；销售商品房、修建质料；自有房产物的物业治理；家居装饰；房地产信息咨询。
股权结构
杨美玲出资3200万，持股80%；杨维旺出资400万，持股10%；张伟生出资400万，持股10%
经营期限
自2001年12月30日至2031年12月29日
房地产开发资质
四级资质

2. 项目公司历史沿革
实地公司建立于2001年12月，注册资本为4,000万元，为实际控制人杨美玲于2004年通过收购股权得到。
实地公司由北京外贸华冠实业公司和马金华分别出资万元和万元配合组建，并取得北京市工商行政治理局发表的注册号为的《企业法人营业执照》，注册资本1000万元。
2002年4月，凭据公司股东会决议，公司股权转让并增资，新股东黄一夫出资人民币1600万元，其中万元用于受让原股东北京外贸华冠实业公司所持全部股份，万元用于增加注册资本；原股东马金华本次增加出资人民币万元，累计出资400万元，注册资本由1000万元变动为2000万元。。
2002年12月，凭据股东会决议和修改后的公司章程划定，由北京天骥物业治理有限公司和北京江雪修建装饰有限公司增资人民币900万元，注册资本由2000万元变动为2900万元。
2003年7月，凭据修改后的公司章程划定，由北京天骥物业治理有限公司和北京江雪修建装饰有限公司增资人民币1100万元，注册资本由2900万元变动为4000万元。
2004年8月，凭据公司股东会决议和修改后的公司章程划定，公司股权转让。原股东黄一夫、北京天骥物业治理有限公司、北京江雪修建装饰有限公司将股权全部转让给杨美玲、张伟生和王战兵，注册资本仍为4000万元稳定。杨美玲、张伟生、王战兵分别占有股权80%、10%和10%。
2008年1月，凭据公司股东会决议和修改后的公司章程划定，公司股权转让。原股东王战兵将10%的公司股权全部转让给杨维旺，注册资本仍为4000万元稳定。杨美玲收购实地公司股权后，仅有一次变动纪录，且为关联方转让。
3. 项目公司财务状况
项目公司向我司提供了连续3年的审计陈诉和2012年12月未经审计的财务报表，我司重点对2012年数据进了详尽阐发，数据如下：
体例单元：北京实地房地产开发有限责任公司 单元：万元
重要客户和指标
2011年12月
（已审计）
2012年12月
（已审计）
变动幅度
一、资产欠债情况

（一）资产总额
143,012
138,396
-3.23%
1、流动资产
139,578
135,202
-3.14%
钱币资金
1,299
8,602
562.20%
预付账款
922
926
0.43%
其他应收款
4,295
4,656
8.41%
存货
133,062
121,019
-9.05%
2、牢固资产
3,433
3,194
-6.96%
（二）欠债总额
98,025
69,584
-29.01%
1、流动欠债
58,849
39,584
-32.74%
应付账款
4
100
2400.00%
预收账款
40,475
16,233
-59.89%
应付人为
3
3

应付福利费
10

-100.00%
其他应付款
18,333
22,978
25.34%
2、恒久借款
39,176
30,000
-23.42%
（三）所有者权益
44,986
68,812
52.96%
实收资本
4,000
4,000

未分派利润
6,176
24,602
298.35%
资本公积
34,430
39,830
15.68%
二、损益情况

（一）主营收入
13,106
53,270
306.46%
（二）主营本钱
7,743
23,003
197.08%
（三）主营业务税金及附加
721
3,995
454.09%
（四）销售用度
1,333
651
-51.16%
（五）治理用度
153
1,067
597.39%
（六）财务用度
-1
-14

（七）净利润
2,538
18,426
626.00%
三、现金流情况

（一）经营运动净现金流
-1,139
14,252

（二）投资运动净现金流
-7
5,400

（三）筹资运动净现金流

-12,350

四、主要财务指标

资产欠债率
68.54%
50.28%

流动比率
2.37
3.42

速动比率
0.11
0.36

毛利率
40.92%
56.82%

1、资产欠债情况阐发
截至2012年12月31日，公司资产总额138,396万元，欠债和所有者权益分别为69,584万元和68,812万元，所有者权益占总投资金比例30.74%，切合贷款自有资金比例要求；资产欠债率50.28%。
截至2012年12月31日，公司欠债总额69,584万元，较上年下降28,441万元，下降幅度29.01%：其中预收账款较上年淘汰24,242万元，下降幅度59.89%；其他应付款增加4,645万元，增幅25.34%；恒久借款淘汰9,176万元，下降幅度23.42%；欠债的变动主要源于公司预收房款结转为销售收入，及银行借款淘汰。
截至2012年12月31日，公司所有者权益68,812万元，较上年增加23,826万元，增幅52.96%；其中未分派利润较上年增加18,426万元，增幅298.35%，主要因公司2012年衡宇销售产生。
重点科目阐发：
（1）钱币资金：截至2012年12月31日，该公司钱币资金8602万元。
（2）其他应收款：截至2012年12月31日，该公司其他应收款余额4,656万元，账龄均在1年以内，主要为往来款。
（3）存货：截至2012年12月31日，该公司存货科目余额121,019万元，为项目开发本钱，2012年末公司预付账款926万元，2012年以前公司累计结转本钱34,151万元，与项目已投相匹配。
（4）预收账款：截至2012年12月31日，该公司预收账款16,233万元，账龄均在1年以内，主要为预缴购房资金。
（5）其他应付款：截至2012年12月31日，该公司其他应付款22,978万元，账龄均为1年以内，主要为往来款。
（6）恒久借款：截至2012年12月31日，该公司恒久借款余额3亿元，为中国华融资产治理公司借款，期限24个月，利率18%。
2、盈利情况
2012年公司主营业务收入53,270万元，较上年增长306.46%，主营业务本钱23,003万元，较上年增长197.08%；毛利30,267万元，毛利率56.82%，净利润18,426万元，净利率34.59%。该项目土地取得时间较早，本钱较低，整体盈利水平较高。
3、现金流情况
2012年公司经营运动产生的净现金流14,252，由衡宇销售产生；投资运动产生净现金流5,400万元，为当年未分派利润转增资本公司；筹资运动产生净现金流-12,350万元，主要为当年借款的送还。
小结：我司认为实地公司财务纪录较为范例，能够真实反应公司财务经营状况，且项目盈利水平较高，对我司贷款送另有良好的保障。
本陈诉形成前，我们取得了实地公司最新一期财务报表，并对相关数据阐发如下：
资产欠债表
体例单元:北京实地房地产开发有限责任公司 单元:元
资产

欠债及所有者权益

流动资产：

流动欠债：

钱币资金

短期借款

应收票据

应付账款

应收股利

预收账款

应收利息

应付人为

预付账款

应付利润

其他应收款

应交税金

存货

其他应交款

待摊用度

其他应付款

流动资产合计

一年内到期的恒久欠债

恒久投资

流动欠债合计

恒久债权投资

恒久借款

牢固资产原值

其他恒久欠债

减：累计折旧

恒久欠债合计

牢固资产净值

递延税项：

工程物资

欠债合计

牢固资产合计

实收资本

恒久待摊用度

资本公积

递延税项：

未分派利润

递税税款借项

所有者权益合计

资产总计

欠债及所有者权益合计

损益表
体例单元:北京实地房地产开发有限责任公司 日期： 单元:元
项目
本月数
本期累计数
一、主营业务收入

减：主营业务本钱

主营业务税金及附加

二、主营业务利润

减：营业用度

治理用度

财务用度

三、营业利润（亏损用“-”）

加：投资收益

-
营业外收入

减：营业外支出

四、利润总额

减：所得税

-
五、净利润（亏损用“-”）

重要科目阐发：（1）钱币资金：截至2013年3月31日，该公司钱币资金万元。
（2）预付账款：截至2013年3月31日，该公司的预付账款为万元。预付账款组成如下：
序号
债务人名称
年 末 数
欠款原因
账龄
1
恒安公司

货款
2-3年
2
天骥物业公司

货款
3年以上
3
三洋电梯公司
165,200.00
货款
3年以上
（3）其他应收款：截至2013年3月31日，该公司其他应收款余额35,928万元，相比2012年12月31日增加了31,272万元，主要原因是北京美融加投资有限公司是目标地块的竞拍主体，实地公司作为关联公司将资金30,350万元用于美融加拍地使用。其他应收款主要组成如下：
序号
债务人名称
年 末 数
欠款原因
账龄
1
北京美融加投资有限公司
303
往来款
1年以内
2

鑫瑞鸿

往来款
1年以内
3
预收房款已交税金及附加

预收房款税金
1年以内
4
通州民防局

往来款
1年以内
5
北苑中山街居委会

往来款
1年以内
（4）存货：截至2013年3月31日，存货科目余额125,049万元，为项目开发本钱。
（5）预收账款：截至2013年3月31日，预收账款55,343万元，相比2012年12月31日增加了39,109万元，账龄均在1年以内，主要为预缴购房资金。
（6）其他应付款：截至2013年3月31日，该公司其他应付款2,956万元，账龄均为1年以内，主要为往来款。其他应付款组成前五位金额及欠款原因如下：
序号
债权人名称
年 末 数
欠款原因
账龄
1
代收契税维修基金等用度
27,204,029.35

代收款

1年以内
2
许爱国

往来款
1年以内
3
苑亚斌

往来款
1年以内
3
中煤正辰

往来款
1年以内
4
新浪运动款

往来款
1年以内
上述列表中的徐爱国、苑亚斌两个自然人名下的其他应付款并非公司真实欠债，而是公司取得的其他收入没有计入损益科目列入本科目所致。
（7）恒久借款：截至2013年3月31日，该公司恒久借款余额3亿元，为中国华融资产治理公司借款，期限24个月，利率18%，截至本陈诉形成日，该笔借款已经送还。
（8） 资本公积：截至2013年3月31日，实地公司资本公积余额为亿，相比2012年12月31日亿增加了亿。其中未分派利润转入亿，其他应付款转入亿，盈余公积转入380万。
小结：我司认为实地公司财务纪录较为范例，能够真实反应公司财务经营状况，且项目盈利水平较高，对我司贷款送另有良好的保障。

4. 项目公司信用纪录

贷款情况：当前未结清贷款为30,000万元，已结清贷款为4,300万元。未结清贷款的贷款人为华融资产治理有限公司，贷款金额30,000万元，此部分贷款已经于2012年4月22日送还。
对外包管情况：无
抵押/质押情况：无
有无不良纪录：项目公司有已结清不良贷款3,000万元，为本项目实际控制人收购实地公司之前，实地公司的逾期贷款，此笔贷款已经于2005年送还。由于系本项目现实际控制人收购项目之前形成，因此与现实际控制人没有实质干系，对现实际控制人信用状况不组成影响。
5. 项目公司税收政策
税 种
税 率
税 种
税 率
营业税
5%
土地使用税（二类）

土地增值税（预缴）

房产税

土地增值税（清算）

都会建立税/费
流转税的%
企业所得税（预缴）

教诲和卫生附加费

企业所得税（清算）
25%
地方教诲费附加
流转税的5%
施工条约印花税
0.03%
购房条约印花税

6. 治理层介绍
杨维旺，现任项目公司总经理，性别：男，大专学历，1978年3月至1986年10月在天津市机器师队伍服役；1986年10月至1998年12月在北京华丰出租汽车公司任经理；1999年1月至2006年1月任北京美晟修建工程公司任副总经理；2006年2月至2007年12月任北京实地房地产开发有限责任公司副总经理；2008年1月至今在北京实地房地产开发有限责任公司总经理。
张伟生，现任项目公司监事，性别：男，1979-07至1980-08在上海理工大学任教。1980-08至1985-01在河北理工大学任教。1985-01至2002-01任首汽团体副总经理。2002年2月至2004年8月任北京美晟修建工程有限公司副总经理。2004年8月至今任实地公司监事。
7. 仲裁、诉讼等情况说明
截至2013年5月4日项目公司共涉及462起执行案件，目前法院系统中显示15个案件状态为执行中，涉及执行中案件金额元，实际目前均已经执行完毕，少量案件法院执行局目前还没有在系统上进行上传报结案手续，因此显示15个案件状态为执行中。截至2013年5月4日杨美玲女士涉及一起执行案件，执行金额12,219,212元，目前显示已结案。
执行案件96%以上均为鼎晟国际项目交房延期、办证延期以及未实时支付延期违约金所造成的，与本项目无关。鼎晟国际项目为原北京实地公司于2001年开始开发的，2002年，实地公司资金链断流，鼎晟国际项目一期成为烂尾楼。2004年底，在通州区政府的协调下，本项目实际控制人收购了实地公司。接办开发鼎晟国际项目，因此导致此项目交房与办证延期，从2006年起鼎晟国际项目业主陆续因项目交房延期、办证延期以及未实时支付延期违约金提出诉讼。
项目案件标