房价上升的规律—地产投资理念.docx

追随都市生长的轨迹，寻找房价上升的纪律——总结我的地产投资理念
1、
这篇文是我近年来从事土地拓展事情，一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我恒久在珠三角混，所有本文中所总结出来的都市特征，根本上都是珠三角那种典范的多中心城镇型生长特征。希望不会对居住在摊大饼的都市的同学，产生误导。
本人从事的土地拓展事情，也就是拿地之前的地价测算事情。这份事情说起来可以很简朴，比较一下周边楼盘的售价，扣撤除开发建立本钱和预计利润，剩下的就是地价。（地价=预计售价-开发本钱-预计利润）然而，由于土地市场竞争的血腥和惨烈，单纯的以目前周边楼盘的售价做简朴比较，来确定预计售价，一定没法竞得土地。我们必须要相瞄准确的判断出，2到3年后的楼价涨幅，并以此来盘算预计售价。对未来的涨幅判断得越准确，理据越充实，在土地市场上的竞价能力就越强。因此，这就欺压着地产投资人，去寻找隐藏在房价上升背后的，客观纪律。
我必须要说的是，任何地产投资人做出的预测，都市在极快的时间内得到市场查验。从获取土地，到开售，（中间需要设计、报建、施工至预售进度）业内品牌地产商的平均所需时间，大抵是20个月的时间，也就是1年零8个月。投资人做出的预计售价发起，在这个时间就要得到查验。如果查验结果正确，那么这个投资人将得到重视；而如果查验结果错误，他一定会失业，并且也极可能碰面临不得不转业的恶运，因为他的责任无可推脱，他造成的损失无可弥补，业内也将很快知道他的糗事，并会在这个小圈子里重复流传。并且，地产投资人险些时刻都要面对差别的地块，他们都需要做出预计售价的判断。就我而言，我所在的都市，一年推出市场的地块凌驾50宗，平均每个星期，就会有一宗在这个都市差别区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资代价，代价有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观纪律毫无认知，那么他犯下重大的判断错误，就只是一个时间问题了。不是今天，就是明天，他一定会因为过高或过低的预计售价，从而导致拿下烂地，大概错过好地。
纯粹基于生计所迫，我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据，探寻都市房地产的底子纪律。
2、
对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改进型需求、投资需求和投机需求。我对上述需求的理解是：任何一种需求，都可以兼容其它需求。譬如，首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改进型的客户，随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。每一个都市，都市体现出以某一种需求为主的特征。举例而言，珠海江门和肇庆，是典范的首次置业型需求都市。（很不幸，把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游都市的定位，人口又少，经济也相当落后，一直都是做点首次置业型客户的生意。它最近楼市大涨，开始体现出强烈的投机型特征，这也是这种旅游都市的楼市特点：在首次置业和投机型需求之间跳跃，暴涨暴跌特征明显。）佛山东莞，就是典范的改进型需求为主的都市。广州大抵是介于投资性需求与改进型需求之间。而深圳，介于投资与投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的都市。中山是纯粹由乡镇归并而成的一个怪胎，没有市区，它的需求大抵介于首次置业型和改进型之间。而惠州，是一个投机盛行的都市，它受深圳的投机之风影响太深。虽然，这只是我对珠三角几个都市的需求特征做出的简朴总结，在一个都市的内部差别区域，又体现出差别的特征。譬如，以广州为例，天河中心区是投资性需求旺盛，而番禺区目前体现出的是改进型需求为主，花都区，就正在从首次置业阶段，向改进型需求阶段过渡。
差别的需求，所体现出的楼市外部特征，差别非常明显。这个我可以做详细的说明。首次置业型需求对产物的要求不高，1梯4户、6户、8户都非经常见，客户对通风采光之类没有特别的需求，对衡宇朝向的要求也不高，最大的存眷点，是代价。通常以首次置业型需求为主的都市，其楼价涨幅都很低，楼市会恒久维持在一个稳定的水平线上。产物以小高层或多层为主，以楼梯房最常见，纵然有电梯，也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电梯存在反感，因为这会导致他们的分摊率增加而得房率低落。毛坯交房最为常见，装修交房受到极大的反感，因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不肯意进入这类都市，纵然进入了，品牌地产商也难以实现品牌溢价，只能和周边的零星开发商等价卖。
改进型需求为主的都市，对产物的要求很高。一梯两户，南北对流，舒适的电梯间和入户大堂。面积越大的屋子，卖得越贵。（这与宽大在摊大饼的一线都市居住的同学的经验恰好相反）装修交房不受到勉励，但也不导致反感。但如果开发商试图在装修上赚一笔，试图通过装修实现产物溢价，也不可能做到。因为我们的改进型客户在装修上都有着自己的思路，他们要装点自己的天地，实现自己的梦想，要在自己的大房间里大大的舒一口气。一旦都市的房地产市场，从首次置业型转向改进型，那一般都将会引发楼市翻倍。品牌地产商会受到市民的追捧，并可以实现比零星开发商要超过10%左右的品牌溢价。佛山中心城区从03年开始这个转向过渡，到08年完成过渡，楼价从03年的不到4000，上升到08年的8000。东莞主城区（让我们就把东莞的东城区和南城区，当成是东莞的主城区吧，阿门）所经历的历程与佛山类似，连价位变革幅度都根本一致。似乎这两个都市约定好了似的。虽然，由于这两个都市在财产结构、经济范围乃至都市化率等方面具有的惊人的相似性，它们在楼市上所体现出的相同特征，也是可以理解的。
投资性需求特征明显的都市，如广州，首要特点是：装修溢价。这类都市的客户繁忙而充实，他们见过了世面，宠辱不惊，已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间耗费在装修上，因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。虽然，我们要知道，投资性需求是比改进型需求更高一个层级的需求，所以在产物上的要求并没有低落，反而有提高的趋势。因为只有更好的产物，才气实现代价的增长。到了这个阶段，小户型将可能实现更高的单价，因为总价要低，对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段，代价将会实现翻跟头似的增长。广州中心区，04年均价在6000左右，今后投资性需求入市，开始快速上涨，07年过万，现在过2万。平均每3年翻一番。这个纪律可以引为借鉴。
投机旺盛的都市，譬如温州、上海和北京，这些个都市，就产物而言，我只能这么评价：非常烂，与珠三角相比，产物要落后20年不止。这些都市往往是资金的搜集地，都市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金，只能以楼市作为泄洪口。判断这些都市的市场，只需考察一个数据：闲散资金汇聚的速度。资金汇聚的速度有多快，楼市增长的速度就有多快。这些都市大多是区域金融中心大概暴发户聚集地。虽然，另有另外一些都市，譬如那些旅游都市，打着旅游旗号，吸引资金流入，典范的是海南、珠海和广西北海。这类都市对我来说，相当恐惧。我小我私家的态度是敬而远之。
3、都市化进程
前述房地产市场的4个需求阶段，是陪同着都市化的生长进程，而逐步升级的。在都市化的初期，肯定是自住型需求为主阶段。其后，随着都市化的逐步推进，逐步升级到改进型需求阶段、投资型需求阶段。至于投机型阶段，这是个怪胎，能成为资金黑洞的都市并不多，我也不多做论述。（上海、北京和温州等投机都市的清苦学生，我真差别情你们，该死你们选择和资本大鳄一起竞争，自作自受。）这里需要阐释的问题是：都市化到底是一个什么样的进程，它是如何产生并发挥作用的。
以目前正处于都市化迅猛产生中的佛山和东莞为例。这两个都市在03年之前，都处于非常疏散状态，都没有市区的看法可言。03年前的佛山这一地区看法，仅有70余平方公里的主城区，号称全中国统辖范畴最小的地级市，主城区之外的南海、顺德、高超和三水，统统是具有独立治权的县级市，各自独立向省报告。佛山市政府的命令，不能出主城区那70平方公里。主城区户籍人口只有58万，常住非户籍人口仅仅只有可怜的万把余人，两者合计仍不到60万人，并恒久维持，乃至有人口下降的趋势。相对付其时350万左右的全市户籍人口，主城区完全达不到“主”的看法。同期的东莞越发可怜，主城区只有莞城这个镇（注意，是一个镇，不是一个区。东莞市和中山市，是全国独占的地级市直担当乡镇的组织架构，中间没有区一级。），户籍人口不到16万，面积不到14平方公里。相对付其时东莞160万的户籍人口，更是连10%的比例都没有。
03年之后，这两个都市的主城区开始进行迅猛的扩张和建立。佛山将南海顺德等4个县级市收并为市辖区，并将主城区统辖范畴从70余平方公里扩张到250多平方公里（包罗禅城和东平新城），与此同时，人口开始迅速增长，到2009年，常住人口已靠近100万。主城区的面貌开始产生排山倒海的变革，大量的底子设施（包罗路桥公园绿化等，最主要的事情是建立了佛山一环，这其中有无穷的酸甜苦辣，佛山人从一开始非常抗拒一环的建立，到现在一提到一环就自满，会合体现了佛山人从抗拒都市化，到接待都市化的心路历程）以及生活设施（包罗学校医院和体育场馆等）投资完工。这些工具看起来很枯燥，就不细说了。大略估算，在新城区建立方面，政府投入在200亿到250亿之间，年均投入约40亿。大量的资金被投入到主城区的新城区建立上，导致这个区域的生活便利性远远高于佛山其它区域，近在咫尺的公园，最高规格配备的学校和医院，全新和宽敞的体育场馆，这些因素累加起来，导致人口和财产开始向主城区搜集。市民的改进型购房需求被引发出来，并在新城区、新生活的愿望引导下，纷纷脱离旧城区，在新城区购买全新的豪宅。
与此同时，东莞也开始启动城区建立，将莞城、东城、南城和万江这4个镇，同并为东莞市区，进行统一筹划（虽然，这4个镇的独立的行政体制仍然存在，也不存在主城区这个区级行政架构），东莞下死力建立了东莞大道，并以东莞大道为轴心，全面疏通了门路体系，以领悟东莞市区各镇，结束了市区各镇之间只能以两车道的乡间小道领悟的历史。（列位不要讽刺，直到今时今日，中山市仍是这个调调。）与佛山相类似，种种底子设施在城区拔地而起，区域居住情况大幅度改进，从而开始吸引东莞各镇的富饶群体向城区会合。楼市虽然随之大涨。
如果我们把视野从南中国往北看，一个类似的例子，就是天津。天津的主城区在03年前同样可以用破烂形容，楼市也一直半死不活。在03年之后，天津人突然意识到了都市化的重要性，开始着手打造他们的城区，因此也实现了楼市从4000到10000的奔腾。
中国的二线都市，根本上有着一个相同的特点：那就是在本世纪初期，开始着手启动新城区建立，开始从单纯的产业都市，向着都市化之路迈进。大概这是由于这些都市从本世纪之初开始，已经实现了人均可支配收入3000美元这个所谓的小康收入水平线，从流水线上下来的土老板们，开始有了生活得更好的需求，因此都市化，就一定是本地政府的不二选择。当会合政府的财力打造出一个全新的城区之后，一定会吸引本地的富饶群体和财产搜集，从而越发推高新城区的地价和房价。理解了这个客观纪律，就可以理解，经济发达的二线产业都市，它们会合力量打造的新城区，一定会乐成，也肯定能实现财产的搜集效应。反过来，经济落后的三线、四线都市，它们如果试图打造新城区，受财力所限，能实现的配套有限，因此提升的生活品质也极其有限，对财产的吸引力也肯定有限，因此往往会建出一座空城。这就是新城区建立背后的客观纪律。
4、都市化进程之2
相对付正努力从大型产业区向宜居型新都市迈进的二线都市来说，三线都市目前的主要任务，照旧好好的提升产业化的水平，完成原始积聚。而一线都市的都市化任务，就是打造焦点经济区，也就是CBD。
我算个小账如下：一个稍有范围的新城区，占地至少应有10平方公里，也就是15000亩。征地本钱在二线都市大抵需要80万/亩（考虑到绝没有国有闲置地，新城区建立一定要征地，前述尺度仅系针对征收农村团体土地，如果是都市拆迁，更不得了），征地总投入要到达120亿。要完成3通一平，占地需大抵占到40%的比例，投入约30万/亩，也就是投入约45亿，仅能得到9000亩的可建立用地；这个新城区还没开张呢，165个亿先花掉了。然后，生活设施配套，譬如学校医院以及各色政府机构等，需占去25%以上的可建立用地，总投资约需5亿。现在，只剩下6700亩左右的熟地可以卖钱，而政府方面的硬性投入已经凌驾170个亿。如果不这么狠狠的费钱，那么打造出来的所谓新城区，与旧城区相比，将不具有足够的吸引力，不具有质上的变革。这些本钱折合到剩下的可建立用地上，大抵到达250万/亩的水平。上述这个费钱的历程，就是我们通常所说的土地一级开发。
上面这个数字，250万/亩，是目前二线都市的通常的土地一级开发本钱。在与政府谈判勾地的场合，具有通用性。各人一般都认可这个250。
三线都市的财力有限，往往不能包袱这种范围的财务支出。虽然新城区可以逐年开发，但各项本钱也是在逐年增加。尤其是征地本钱，在新城区未成形时，可以以前述的80万/亩的价位征到地，一旦新城区开始建立，立马提升到200万/亩左右的水平。因此三线都市的所谓新城区，往往只能开始第一期工程，之后就极难推进。这与它们的整体财务实力有限有关，一旦它们的政府领导头脑发热，狂热的推进新城区建立，肯定会导致一场悲剧。
一线都市早已经完成从产业区向宜居型都市进化的历程，相对付二线都市从2000年初期才开始都市化相比，它们的起步的时间要更早。广州大抵在95年左右已经开始都市化的进程，标记性的事件就是从90年代后期开始的城中村改革。到2000年，广州已经根本完成了产业外移的任务，标记就是位于偏远萝岗地区广州开发区从那一年开始突飞猛进，吸收了疏散在广州各地的险些所有零散产业，开发区的领导整天笑得和不拢嘴，却没有意识到这仅仅只是都市化的一定。从2000年之后，广州的主要精力就放在CBD的打造上，这同样是都市化的一定：已完成宜居型都市化进程的一线都市，必须要打造一个焦点经济区，以容纳越来越多的向它搜集的财产的生意业务需要。（附带说一句，我一直认为，写字楼就是社会财产的生意业务场合，只不外它的生意业务比商品零售要稍显隐蔽罢了）从2000年至今，广州的都市化进程，就是珠江新城的变身历程。这个历程批驳不一，批评的声音比表彰的声音多得多。批评者大多举出深圳罗湖和上海浦东的例子，来责备广州市的CBD建立，也就是都市化，速度太慢。站在我的立场上，我认为，一切建立都不能脱离背后的客观经济纪律。广州市所汇聚的财产，当它只需要200万平米的写字楼进行生意业务时，它就只能有目前的建立范围。差别于投机盛行，并定位为区域金融中心的深圳和上海，更不消说搜集全国财产的北京，务实的广州，确实只能承载起目前的CBD范围。
5、都市筹划
中国都市生长的历程，大抵遵循着一个相同的轨迹：产业化——居住化——CBD化。绝大多数的都市只能在完成产业化后，进步到宜居型都市。CBD只能在少少数的一线都市打造乐成。我们的都市化水平其实至今仍然相当之低。要知道我们的革新开放至今也只有30年，产业化的门路走了20年，而房地产行业，因应于都市从产业向居住这种功效转变的需要，也进入了快速增长通道。这个趋势在短期内不会改变，所以中国大多数完成了产业化的都市，其都市筹划的主要目的，就是完善居住情况，提供更多、更好的住宅，给从产业流水线上走下来的各色人等居住。这是大情况，大配景，无可争辩，不容抵抗，顺之者昌，逆之者亡。
增补一个我小我私家对都市品级的分别方法，一、二、三线都市的区分，用GDP来区分，一般而言，人均GDP在1万美元以上的，是1线都市；6000美元以上的，是2线都市；3000美元以上的，是3线都市。之下的都是在温饱线上挣扎的都市。
我们只要打开所有二线都市的总体筹划图，根本都可以看到，最重要的筹划部门，永远是新城区建立，也就是新的居住区建立。而打开所有三、四线都市的筹划图，最重要的筹划部门，一定是各色财产园区。而一线都市在筹划上就最重视CBD的建立。这是由于它们各自生长的阶段差别而造成的一定结果。但是，有相当多的都市，无视自己的经济实力，强行试图逾越自己的生长阶段，这一定导致悲剧。反面的例子相当多，举不胜举。珠三角的反面典范是江门。在2000年左右，产业化都没有完成的时候，就强行要打造新城区，结果住宅销售速度极慢，连累了无数房地产公司。那一波开发潮里面，江门把最邻近的佛山的知名地产商全部忽悠了已往，这些地产商全都死在江门，造成的结果就是佛山今后再无本地房地产物牌企业，成为珠三角9城里面唯一一个没有本土地产物牌的都市。这里面的教导许多，很深刻。我认为，最要害，就是其时佛山的地产投资人没有看透江门这个都市所处的生长阶段，不能理解经济生长的客观纪律。这种水平的投资理念，纵然不死在江门，也会死在其它地方。
6、供求干系
关于供求干系的争议很大，因为成交数是可以量化的数字，但需求数极难确定。我自己来说，目前也没有成型的思路。只有一些比力大略的看法。
一般而言，目前各大房地产机构，所接纳的供求干系盘算模式，是用一手房和二手房的总成交量，与管理了预售登记的一手新增供给量，进行比拟。一般而言，在本世纪，全国范畴内，新增供给都市被消化洁净，开发商少少有卖不出去的屋子。考察一个区域房地产市场的活泼水平，主要是看二手房生意业务占全部生意业务量的比例。对珠三角9城来说，深圳的二手房成交量占比最高，09年深圳推出新房428万平米，加上08年金融海啸期间未及售出的新房面积221万平米，一手房总成交量为649万平米，而二手房生意业务量到达惊人的1400万平米。深圳09年的二手房和一手房的生意业务量比，到达了惊人的2.16：1。
一般而言，业内普遍担当的原理是：一旦房地产二手房和一手房的生意业务量，凌驾1.5：1的水平，那就意味着投机型需求占据了主体职位。在静态上阐发的话，每个购买一手房的客户，都卖掉了自己原有的衡宇，其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。这意味着楼市的换手率极高，自住型客户（我们一般认为，自住型客户就是所谓的刚性需求群体，他可能是首次置业，也可能是改进型置业，但肯定是自住的。）少少。
与之有着近似体现的，是北京。2009年北京市二手房成交252431套，而一手住宅成交仅为158747套，二手房与一手房的生意业务比例到达了1.59：1，而09年11月更是到达了1.9：1。有兴趣的朋友可以查阅自己所在都市的生意业务数据，考虑自己所在都市的市场合处阶段。
二手房与一手房的成交量比值在1：1到1.5：1之间时，我们一般认为，是投资性需求占主导。这个时期有部门客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的气氛。相关的例子是广州，09年一手房成交量为1125万平米，二手房成交量为1320万平米，二手房与一手房的成交量比拟为1.17：1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代，但在市场表象上，仍会体现出强烈的改进型需求与投资性需求并重的特征。
二手房与一手房的成交量比值在0.5：1到1：1之间时，我们一般认为，是改进型需求占主导职位，在静态上看，大部门客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套房。相关的例子是佛山，2010年前3季度，一手房总成交量大抵是480万平米（老实说我对这个官方统计数字存在较大的疑问，相当多的地产中介机构都接纳的600万左右的数据，目前临时用之），二手房总成交量大抵是362万平米，二手房和一手房的成交比是0.75：1。对佛山这小我私家均GDP凌驾1万的一线富饶都市而言，目前的市场仅仅体现为典范的二线改进型需求的状况，这与其都市自身的经济实力并不相符，这表明佛山的市场目前处于典范的洼地状态，上升空间极大。
二手房与一手房的成交量比值在0.5：1以下时，这是以首次置业型客户为主体的市场，市场成交不活泼，换手率较低。这些都市需要慢慢的经营，老实的生长经济，从原始积聚做起。不要试图在这种都市炒楼，也不要对这种都市的未来升值抱以太多的期望，除非它们确实能在财产园区的建立上，作出成绩。
7、供求干系之二
讨论供求干系的第二个重要方面，在于客户来源阐发。客户来源越多，市场的开放水平就越高，需求就越旺盛，市场也就更活泼。一般而言，区域中心型都市，会吸引该区域的所有具有消费力的客户，因为中心都市的生活配套无疑是区域内最完善的，医疗、教诲、消费，都是最完美的。
在全国范畴内来说，北京具有对全中国富人的吸引力，由于全中国的政府财务资源都向北京倾斜，所以北京相对付全中国所有的都市来说，配套之完善、生活之便利，都是最好的。（讥讽一句：堵车也是因此应该支付的须要本钱。你丫的享受了举国之力提供的最富厚的生活资源，顺带让你丫支付点时间本钱，很应当嘛。）所以自05年之后，北京的住宅3分之1的比例，都被外地人买走。一直到北京开始限制外地人购房。但这种限制绝对无法阻止外地人进北京购房的激动。土财主们看着自己都市的冷风残烟，再看一眼北京的灯红酒绿，死活都市想措施去享受北京最好的资源。所以北京的无房族，就必须和全中国的所有富豪，一起竞争每年15万套左右的新增住宅资源。我这里再给一个数据：近5年来，北京每年新增常住人口44万人，纵然每两个凑成一对结婚，那也是22万个需要住房的家庭。北京无论从哪个角度上阐发，都是求过于供，并且是极其严重的求过于供，在这个配景之下，肯定催生猛烈的投机心态。
反观珠三角，与北京这种黑洞型、磁铁型的都市不一样，珠三角绝大多数的都市，都缺乏对周边都市的吸引力。纵然广州这种中心一线级都市，市场也是相对关闭的，以内销为主。珠海和惠州是例外。珠海这种打着旅游休闲地产名堂的都市，天生就是以外地人为主要营销工具，最近中国地产界流行炒作旅游地产，能扯上点边的地方都大涨，从海南往广东广西，旅游地产投机之风大盛，所以珠海的客户来源，约莫有6成以上是外地客户。惠州本地的消费力太弱，它就是依靠深圳强悍的消费力，以及两地之间悬虚的价差，吸引深圳客户前往投资大概投机，它的市场，有一半是靠深圳人撑着。
佛山东莞中山等地，市场不但是对外关闭，其内部各个区之间，也是相对关闭。佛山各区之间，南海顺德禅城，市场的相互融合水平，低于1成。也就是，各区的购房客户，仅有不敷1成是其它区的客户。各区各自形成自己的中心，如禅城的亚艺中心，南海的千灯湖中心，顺德的德胜中心，各自相对关闭的形成自己的新城区，并实现各自新城区的代价上涨。东莞仅东城和南城作为都市新城区，可以小范围的实现对东莞全市客户的吸引，大抵可以吸引到3成左右的跨镇客户。其它各个镇街，均是堡垒明白，相互之间险些没有融合，全是以内部消化为主。中山索性连主城区市场的看法都没有，全是镇街市场。各个镇街之间老死不相往来。
关闭型市场和开放型市场，是两种完全差别的市场形态。后者极易诱发投机，而前者的市场将相对稳定。这就是房地产市场与其它商品市场相比而言的特殊性。其它商品市场越开放就越稳定，而房地产市场，越开放就越不稳定、越惨烈。这是由于房地产市场的供给量极其有限，提高供给量的潜力，只能越挖越小，因此一旦客户地理界限发作性的向外增长，就一定意外着供求严重失衡，从而导致代价暴涨。一般来说，对付都市群来说，越是均衡生长的，就越容易形成相对关闭型的房地产市场。珠三角的都市群相对生长都比力均衡，广州和深圳虽然位于前列，但也没有到达一枝独秀的田地，因此也不能冲破各个地方的壁垒，也不能对各个地方的客户形成强烈的吸引。而北京这种都市，对周边都市而言简直是噩梦。它就像怪兽一样，吞噬周边都市的资源，独食而肥，这样的都市，想不形成开放型市场都难。
8、都市分工
这一段很简朴，也没有数据支撑，纯粹是我小我私家的扯淡，各人爱看不看。
在全球视野上，现在世界经济的主旋律，是财产大分工。能源、资源、制造、农业、金融、科技研发和产业设计，各自被几大板块收走，并且根本上一收走，就是永久的事，看不出其它国度另有染指的时机。中国抢到了制造业，现在正在试图抢科技研发和产业设计这一块。在中国海内，制造业被东部沿海都市抢到了，于是富了起来。这是不可抗拒的历史潮水。想不让东部地区富饶，那都不可能。但是这个时间算起来的话，其实中国的都市化，也就是这个富饶起来的历程，也没几多年。时间往前推20年，现在中国那帮子穿西装扮牛逼的富人，都在田间地头流水线上流血流汗呢。20年弹指一挥间，发达的制造业催生了中国的都市化，目前大量的都市都到了产业化的后期，要从制造业的低端状态，往高端进发，也就是科研和产业设计这个领域，中国人也筹划要占领了。
现在海内东部地区提得最多的，就是财产转移。财产转移的前提是什么？就是东部都市乐成的提升自己的财产状态，从单纯的制造业，把财产链往前走，把科研和产业设计这一块拿下来。拿下来了之后，落后的制造业就可以迁移到西部，让西部重走一遍东部经历的产业化之路，动员西部地区的都市化。所以现在东部各个都市都在搞高新财产科技园，都在搞孵化池，都拼命的勉励创业。一边这么做，一边有些迫不及待的试图把落后的制造业赶走。东部险些所有都市都在宣称干这个事。但是，这个事急不来。我前面说了，忽悠人比忽悠钱困难多了，通常有技能含量的活，就得让有技能含量的人来做。不是你投入几块钱，就突然可以从天上掉下来几个科学家工程师设计师，引发达产大爆炸的。做科技，比做制造，难得多。主要是没人才。革新开放至今才30年，当年惠顾着培养制造业的流水线工人了，底子没想到要在学校培养科学家。现在转头一看，好了，全是用僵化思维培养出的应声虫，这种人在工场里特好使，老板和政府都喜欢用，但如果想拿去搞研发，对不起，人家连扳手换一个偏向拧都不敢，怎么可能给你突破通例思维，搞出新产物？所以最近舆论偏向突然大变，开始查验我们的教诲体系，从上到下都开始批评照本宣科了，这就是时代的配景。
有些个都市，搞制造财产搞习惯了，以为只要圈一个地，建几个厂房，准备点做孵化用的小钱，科技财产就搞起来了，这是神经病思维。通常抱着这种思维去搞科技财产的都市，就一定会失败。如果这个都市居然还头脑发热，自作多情的搞高科技园区的同时，就把传统的制造业给迁移走了，那这个都市根本上就是在寻死。我不怕点名。我说的就是东莞。这个不要脸的都市小富了一把，就筹划忘本，想重新打造自己的都市名片，让各人改变对它脏乱差的印象，于是明着暗着，就筹划把三来一补的制造业都干走，取了个名字，叫“腾笼换鸟”，结果笼子腾出来了，之前被东莞政府当成傻鸟的传统制造业，都被其它都市，尤其是清远和肇庆，当成凤凰一样迎接了已往，但是高科技这只好鸟，死活都飞不进东莞。连续两年，东莞的GDP增长率为0，很不幸，又突然遇到金融海啸打击，把东莞打得奄奄一息，差点就把费力搏斗20年的结果给灭了。幸亏人家底子厚，制造业底子发达，一觉察高科技财产那么难搞，不是一朝一夕能出结果的事，立马转身，把先前要淘汰的传统制造业，又搞了起来。
根本上，在我看来，中国未来10年的都市分工，根本上，是东部都市逐渐的学会做科技研发产业设计这些个高端活计，西部都市酿成制造财产基地，两者分工互助。我小我私家认为，这是不可抗拒的历史潮水。高端人才向东部会合，而低端制造业从业人员，就可以留在人口众多的西部。
要看未来10年的工具部地区的房价走势，就得从上述这个纪律着手来看。
9、永远的求过于供
这个问题我曾经在自己的许多帖子里多次论述过，现在再次会合论述一次。都市化，也就是人口向都市会合的历程。都市化率，就是都市居民占总人口的比例。
我们的都市化进程，始于革新开放，至今不外是30年。革新开放初期，也就是1980年代，我国的都市化率不敷20%，到2000年的时候，经历20年的原始积聚和生长，都市化率到达约35%。从2000年到2010年这10年时间，中国的都市化速度突飞猛进，2010年，我们的都市化率大抵到达靠近50%的水平。大略盘算的话，我国的都市人口，从80年代的2亿人左右，上升到现在6.5亿人，30年时间，都市增加了4.5亿人。而近10年内，也就是全国房地产市场突飞猛进的10年内，都市就增加了凌驾2亿人。
这2亿人，按人均30平米的住房需求盘算，需要提供凌驾60亿平米的新增住房，才气满足他们的根本生活需求。而从2000年到2010年10年间，中国房地产市场提供的住宅总货量，不敷45亿平米。这是非常简朴的数据，公然，不保密，任所有人查阅和研究。60亿平米的根本需求和45亿平米的总货量，供给缺口高达15亿平米，25%的需求不可能得到满足。并且，这个盘算仅仅只考虑了仅10年的供给缺口，未考虑前20年的供给缺口，以及都市原居民的改进型需求。如果要考虑上述因素的话，我小我私家认为，中国的住宅市场，在整体上，存在凌驾30%的供给缺口。这是一个相当严酷的数字，它意味着想降房价，根本不可能。
2010年后，目前为大多数学者认可的未来都市化递增速度，是每年1%，那就是每年增加的都市人口，凌驾1300万，需要增加住宅供给4亿平米。
假定之前的住宅缺口，在未来10年内慢慢增加供给予以消化，再加上现在每年新增加的4亿平米的需求，并考虑一定的改进型换房需求，那么未来10年，我们的住宅供给总量，应该到达60亿平米的范围。这种范围的供给有可能到达吗？近10年来，我国的每年的住宅竣工面积，大抵是在3亿到5亿平米之间徘徊。05到08年间数据相对最高，在4-5亿平米之间，其它年份都要在3.5亿平米左右，09年的数据是3.67亿平米。我们要知道，近10年的房地产建立投资，占全社会牢固投资的比例，都在20%左右，这是相当高的比例。我相信随着国度打压房地产的决心日益强硬，住宅建立将不能再维持之前的范围，因此未来每年的竣工面积，预计将会连续下降，也就是每年不到4亿平米。
每年不到4亿平米，10年不到40亿平米，已经无法解决都市新增人口的最低居住需求，也不能解决历史旧债问题，更不能解决改进型客户的购房需求。这些矛盾一定会逐渐累积、叠加，并形成巨大的社会矛盾。
住房问题，必将是中国都市化进程中，困扰中国都市新居民的，最极重的话题。
10、永远的求过于供之二
这一段的篇幅将会比力短。以珠三角几个都市为例，论述供求纪律。
佛山从05年至今，每年的总成交量大抵在700万平米左右。其中中心市区禅城区的生意业务量约占10%强，大抵是80万平米上下，年供给套数大抵是6500套。由于开发已到达饱和水平，预计未来5年的供给量将会连续淘汰。禅城区的总人口约100万，户均3.6人，也就是27万户人。以20%的人口占有80%的财产这一我们目前公认的财产分派比例公式盘算，禅城区的富饶家庭数凌驾5万户。希望各人还没有忘记我前面论述过的房地产市场的阶段性特征。佛山目前是典范的改进型需求为主的都市。05年前，佛山根本上没有像样的住宅产物供给。（不要讽刺，目前绝大多数的北方和西部都市，都没有像样的住宅供给。北京和上海的产物尤其烂和差。）这5万户的富饶家庭，在05年前，都居住在筒子楼、自建楼、低矮楼梯楼、宿舍楼这些落后产物里面，统统具有改进住房的需要。一梯两户、南北通透、通风采光的居住需求，是学会费钱之后的富人，一定要享受的生活情况。这种产物在05年前根本不存在。05年后，这批富人看着都市化的生长，看着禅城新城区（亚艺板块）的建立，醒悟到两种生活之间的巨大差别，于是纷纷的抢购新城区的房产。但是，每年的新增供给，只有6500套。撤除在旧城区的约莫40%的低级产物的供给（我们总得为首次置业者留出一定的比例），新城区的改进型产物的供给量，只有不到4000套。需要连续供给12年，才气应付禅城区自身已有的改进型客户的需求。5年来它只供给了不到2万套改进型产物，为禅城区的富人所疯抢，所有楼盘都可以实现开售后1星期内清货。这5年来，险些没有听说过卖不出去的货。
但是，禅城新区目前已经不可能再增加供给，它的开发已达饱和。未来的剩余货量屈指可数。于是寸土寸金，新区楼价大涨，从05年的4000余元/平米，上涨到现在的12000元/平米。
东莞的新城区建立的经历与佛山禅城相类似，东莞的经济组成也与佛山相类似，两者都是以私营企业作为都市经济主体，推行的都是藏富于民的政策。近5年来东莞的年供给量大抵为550万平米，约5万套的年供给量，其中主城区的住宅年供给量大抵相当于总供给量的40%，仅约2万套。与佛山的5区多中心生长模式不一样，东莞目前尽全市之力打造主城区，主城区的生活便利水平冠于全市，因此主城区的购房客户约有3成来自东莞其它镇区，这也与佛山各区之间全关闭式的市场状况不一致。我相信随着东莞全力打造它的新城区，必将会吸引越来越多的在荒芜冷僻的镇区生活的富饶家庭。东莞的常住人口是635万，约180万户，其中主城区约20万户。我们也以20%来盘算富饶家庭的数量。这么算下来，东莞主城区住房的需求总客户数，合约36万户。这些人的改进型需求，按目前的供给速度，还需要13年才气满足。
以上论述所使用的数据，均是公然数据，不保密。列位可以参照这个原理，考察自己所在都市的市场状况，看看求过于供的水平有多高。综合本章和前章，我小我私家的判断是：中国这种求过于供的局面，将恒久维持，在10年内不可能缓解。并且随着未来求过于供问题的累积，问题将越发严峻。
11、房价上升趋势
随着都市化的继承，都市居住情况的不停改进，以及财产不停的搜集，可以想见的是，房间一定随之上涨。这是无从抗拒的客观纪律。只能担当，不能抵抗。因此我们可以在险些所有的场合看到险些所有的经济学者，使用种种百般的经济理论，得出这个远期看涨的结论。
在市场的第一阶段，首次置业型阶段，地价非常低，楼面地价占房价中所占的比例一般都低于10%。房价中的主要组成部门是建安本钱，大抵占到60-70%左右。考虑到目前东部沿海地区小高层的建安本钱大抵在2500元/平米左右（在这里我增补一句：老实说，我原本以为这个本钱数是全国一致，最近两年才惊讶的知道内地可以低到什么水平，小高层建安本钱低于1500的，触目皆是。这样建出来的玩意，就别和我谈什么抗震性了，太扯淡了），这样算起来，首次置业型都市，房价一般都低于3500——4500元/平米。全中国绝大多数的非中心级都市，都是这种价位。这也是因为中国可以称得上富饶的都市并不多，社会资源很稀缺，不敷以向全国范畴进行遍及分派。革新开放短短的30年，积聚的人才、资源，只能相对满足几其中心都市的需要，往二线都市分派都稍嫌紧张，再往下分派，就严重的资源不敷。以长江中游的武汉都市圈为例。武汉的均价目前可以到达8500元/平米的价位，但是所谓的武汉周边都市群，譬如黄冈鄂州等市，代价在3000元/平米左右恒久徘徊，无从上涨。最重要的原因，就在于集湖北一省的财力，也只能打造出一个武汉，只能维持武汉的生长需求，乃至武汉还必须还周边都市抽血，会合这些都市的人才和财产。类似这样的都市圈触目皆是。四川只能有一个成都，出了重庆来抢食，成都人就算不明白其中的经济学原理，下意识的也对重庆布满反感。河南只能维持一个郑州的开发，陕西只能尽全力打造西安。湖南很高声的喊出长株潭经济圈协同生长的口号，事实上，只是把所有的资源倾斜到了长沙，顺带一下子解决了长沙房地产市场恒久低迷的状况，救活了差点死在长沙的无数房企。
在市场的第二阶段，改进型置业阶段，地价开始上涨，楼面地价占房价的比重开始逐渐上涨，最终可以到达30%左右。建安本钱所占比例开始逐渐下降，到30%左右，楼面地价与建安本钱最终将到达大抵相同的水平。销售均价可以慢慢到达8500元/平米左右这个档次。一般而言，只有东部的二线都市和西部的中心都市，才气实现这种价位。就珠三角而言，可以名正言顺的叫二线都市这个名号的，只有佛山和东莞，全市的均价大抵在8500元左右浮动，中心城区大抵在12000元/平米，镇区大抵在6500元/平米的价位（以佛山的富饶水平，被列为二线，实在是因为它自己不争气，都市建立过于落后，各项生活配套都没完善起来，所以只能委屈它和东莞这个更不争气的一起做二线都市。）。别的，广深属于一线都市，不多评价。中山珠海惠州江门（该排名表明我对这四个都市生长潜力的看法，分先后），统统属于三线都市，要到达8500的价位，还需要老实的磨炼内功，好好的把底子财产做好，把都市建立好，把生活配套完善起来。纵然这四个都市因为投机盛行，在某个阶段凌驾8500的价位，以后也一定会痛苦的跌下去。内功不敷，投机来凑，最后的结果一定是死得很难看。我不怕点名，我骂的就是珠海。请在珠海搞投机的同学出来认领。
在市场的第三阶段，投资型置业阶段。地价在楼价中的占比逐渐扩大，并成为最主要的本钱，占比到达6