商业用房转让合同.doc

合同编号：
XX家 居 广 场

商
业
用
房
转
让
合
同

商业用房转让合同

合同双方当事人：
出卖人：北京XX广场有限公司（以下简称出卖人）
注册地址：北京市XX号
营业执照注册号：XX
法定代表人：XX 联系电话：XX 邮政编码：100073
买受人：　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　
【本人】【法定代表人】姓名：　　　　　国籍：　　　　　
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【　　】　　　　　　
地址：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
邮政编码：　　　　　　 　　联系电话：　　　　　 　　　
【委托代理人】【　　】姓名：　　　 　　国籍：　　　　　
地址：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
邮政编码：　　　　　　　　　电话：　　　　 　　　　　

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上京买卖商业用房达成如下协议：

第一条　项目建设依据。
出卖人以 出让 方式取得位于 北京市丰台区XX街 ，编号为 XX) 的地块的土地使用权。《中华人民共和国国有土地使用证》号为XX、XX、XX。
该地块土地面积为 26976.29 平方米，规划用途为综合，土地使用年限至2047年11月26日止。
出卖人经批准，在上述地块上建设商业用房，【现定名】XX
家居广场。建设工程规划许可证号为：XX，施工许可证号为：XX)。
第二条　商业用房转让依据。
买受人购买的商业用房为【现房】。出卖人已合法拥有：XX家居广场的所有权，并依法取得了《房屋所有权证》XX、XX。
第三条　买受人所购商业用房的基本情况。
买受人购买的商业用房(以下简称该商业用房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定项目中的：
　　　　【层】　　　　号
该商业用房的用途为 商业 ，属框架结构，层高为 4.2 米，建筑层数地上 5 层，地下 3 层。
该商业用房【产权登记】建筑面积共　　　　　平方米，其中，套内建筑面积　　　　　平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积　　　　　平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。
出卖人保证该标的物不存在任何形式的权利瑕疵，由此对买受人产生的一切损失由出卖方承担。
第四条　计价方式与价款。
出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商业用房价款：该商业房单价为(人民币)每平方米　　　　　元，总金额(人民币)￥　　　　　　(小写)，　　千　　佰　　拾　　万　　千　　佰
　　拾　　元整。
第五条　面积确认及面积差异处理。
根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积以北京市丰台区房地局测绘队测绘结果为准。
商业用房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，
双方同意按第　　种方式进行处理：
1、双方同意按　多退少补　方式进行处理，即对多付的房款部分，出卖人在产权登记面积记载于产权证之日起　30　日内将该款退还给买受人，并自合同签订之日起按银行同期固定资产贷款利率付给利息。少付的房款部分，买受人须在出卖人通知之日起　30　日内付清，利息不计。
2、由出卖人补足与多出部分款项相应的面积，不足一个单元的部分依照第1项的约定执行。
3、补足的房款部分买受人可以以本合同所载单价为基础补足房款。
第六条　付款方式及期限。
买受人按下列第　　　　种方式按期付款：
1、一次性付款，付款总金额为人民币　 　千　 　佰　 　拾
　 　万　 　千　 　佰　 　拾　 　元整。
2、分期付款
买受人须在签订本合同之日支付购房总价款的　　%，即人民币　　千　　佰　　拾　　万　　千　　佰　　拾　　元整。
自签订本合同之日起　　日内，支付总房价款的　　%，即人民币　　千　　佰　　拾　　万　　千　　佰　　拾　　元整。
自签订本合同之日起　　日内，支付总房价款的　　%，即人民币　　千　　佰　　拾　　万　　千　　佰　　拾　　元整。
3、其他方式

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。
4、买受人需按本合同和附件规定的付款期限支付房价款。以银行汇款方式支付的，汇款到达出卖人帐户之日为付款日；以银行票据(支票、汇票、本票)方式支付的，以银行票据所载款项到达出卖人帐户之日为付款日；以现金方式支付的，以现金交付之日
为付款日。
第七条　买受人逾期付款的违约责任。
买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)：
1、逾期在 60 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 贰 的违约金，合同继续履行；
2、逾期超过 60 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人退还所收购房款，但买受人应按累计应付款的 2 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 贰 的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定．
第八条　交付标准。
出卖人承诺与该商业用房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑已经达到使用条件：
1、上下水电即通；
2、电话已具备开通条件；
3、电梯已可正常使用。
第九条　买受人解除合同的约定。
买受人在本合同签订之后，产权手续办理完毕前因非出卖人原因要求解除合同的，须书面通知出卖人征得出卖人同意，并支付总房价款的　5%　作为违约金，出卖人三个月内将购房款返还给买受人。
第十条　关于办理产权手续的约定。

出卖人同意买受人在满足以下条件的前提下，一年内代买受人办理完毕该商业用房的房屋所有权手续：
1、买受人已经交清全部购房款；
2、买受人按时交纳相关税费；
3、买受人按时提供相关文件手续。
出卖人如果在规定的期限内未能办理完毕该商业用房的房屋所有权手续，买受人可以在该期限届满时三个月的宽限期后选择退房，出卖人须在宽限期届满后三个月内退还房款，并支付总房价款的　5%　作为违约金。
第十一条　保修责任。
出卖人同意按照《建筑工程质量管理办法》的规定，对买人购买的该商业用房进行保修，保修期限与《商业用房委托投资经营合同》一致。
第十二条　房屋保险
出卖人负责在委托投资经营合同期限内以北京XX广场有限公司名义整体对该商业用房进行投保并按时交纳保险金。如遇险，则由保险公司先行赔付给出卖人，再由出卖人根据各买受人即产权所有人受损程度赔付给各买受人。
第十三条　该商业用房使用。
1、买受人的该商业用房仅作　商业　使用，买受人使用期间不得擅自改变该商业用房的建筑主体结构、承重结构和用途。
2、出卖人不得擅自改变与该商业用房有关联的公共部位和设施的使用性质。
3、除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同用与有该商业用房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
第十四条　双方就下列事项约定。
1、该商业用房所在楼宇的屋面使用权按国家法律规定执行；

2、该商业用房所在楼宇的外墙面使用权按国家法律规定执行；
3、该商业用房所在楼宇的命名权属于出卖人；
第十五条　争议解决。
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向该商业用房所在地的人民法院起诉。
第十六条　本合同未尽事宜，由双方约定后签订补充协议。
第十七条　合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第十八条　本合同连同附件共　　页，一式　　份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
出卖人　　份，买受人　　份，备案机关　　份，　　　份。
第十九条　本合同自双方签订之日起生效。

出卖人(签章)：　　　　　　　　 买受人(签章)：
【法定代表人或授权代理人】　　【法定代表人或授权代理人】

(签章)　　　　　　　　　　　　 (签章)

　　　　年　　月　　日　　　　　　　　　　年　　月　　日
签于　　　　北京　　　　　　　 签于　　　　北京　　　　

附件一：房屋平面图
附件二：北京XX广场有限公司关于XX家居广场销售面积计算和公共面积分摊原则的说明
附件三：商业用房转让合同补充协议
附件四：商业用房委托投资经营合同
附件五：担保合同
附件六：XX家居广场物业管理公约及承诺书

附件一：
房 屋 平 面 图

附件二：
北京XX广场有限公司关于XX家居广场
销售面积计算和公共面积分摊原则的说明
一、依据
XX家居广场销售面积计算和公共面积分摊，是根据北京市国土资源和房屋管理局《关于重新印发<北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定>的通知》(京国土房管权字[2000]第369号)的规定，由北京市国土资源和房屋管理局认可的、有测绘资质的测绘机构计算得出。
二、测绘基本原则
由于本次销售对象为现房，应以实地测量为准，根据《房产测量规范》中的要求分层测量。具体做法是以北京市规委审定的设计方案[2001规审字0149号]中外墙的E1轴和B轴的交点为坐标圆点，以横纵轴每3.3米为间隔做坐标网进行测量，并标明每个地块的四至范围，注明相应的使用面积和建筑面积。具体测绘方法遵照相关的法规政策之规定。
三、全楼共同分摊部分
1、地上部分：
地上一层：大堂、电梯前厅、楼梯间、电梯间、管道井、电梯井、消防管理用房、消防通道、电梯工休息室、值班警卫室、电话机房、疏散通道、物业管理用房
夹层(一层至二层之间)：电梯井、电梯间、管道井
地上二层至五层：电梯井、电梯间、楼梯间、管道井、物业管理用房
屋顶部分：物业管理用房、电梯机房、水箱间、蜂窝机站房
2、地下部分：

地下一层：电梯间、电梯井、楼梯间、管道井、水泵房、变电室、物业管理用房
地下二层：电梯间、电梯井、楼梯间、管道井、冷冻机房、空调机房、物业管理用房
地下三层：污水池
3、其他部分：
根据测绘基本说明，本楼内的柱子计入套内使用面积，不计入公共面积分摊，产权登记时，也不扣除相应部位。
以上分摊如有问题，本公司愿意承担法律责任。

附件三：
商业用房转让合同
补　充　协　议

出卖人：北京XX广场有限公司(以下简称甲方)
注册地址：北京市XX号　　邮政编码：XX
法定代表人：XX　　　　　　　　　　　联系电话：XX
买受人：　　　　　　　　　　(以下简称乙方)
地址：　　　　　　　　　　　　　　　　邮政编码：　　　　
【本人】【法定代表人】姓名：　　　　　联系电话：　　　　　
【委托代理人】【　　】姓名：　　　　　　　　　　　　　　　
地址：　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　
邮政编码：　　　　 　　　　　　电话：　　　 　　　　　　

甲乙双方经协商一致，现就乙方购买的XX家居广场　 　层
　 　号(以下简称【该房屋】)签订的编号为　 　号《商业用房转让合同》(以下简称【主合同】)之未尽事宜，订立本补充协议如下：

一、委托事项。
为规范管理，提高XX家居广场的综合实力，发挥统一经营管理的优势，同时确保乙方的租金收入，在XX家居广场的物业管理委员会成立之前，由甲方直接委托北京XX物业投资有限公司进行物业管理；乙方在购置该房屋时，同时继承甲方与北京XX物业投资有限公司签定的《商业用房委托投资经营合同》的全部权利和义务，将所购房屋委托北京XX物业投资有限公司经营，其委托期限起始于《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起，
即　　　　年　　月　　日，止于　　　　年　　月　　日。
二、甲方的权利和义务
1、甲乙双方在正式签订《商业用房转让合同》及乙方与北京XX物业投资有限公司签订《XX家居广场物业管理公约》后，督促北京XX物业投资有限公司采取积极有效的市场经营办法，保证乙方在约定的委托投资经营管理年限内，从甲方全面委托北京XX物业投资有限公司收取的租金中以每建筑平方米每天获得4天人民币的税前收入；每年(365天除去春节公休7天非营业时间为358天)获得1432元人民币的税前收入。
2、甲方按照国家相关法律规定，组织所有产权人成立产权人代表大会筹委会，并获请政府主管部门及相关单位参加，按规定程序主持产权人代表大会，选出第一届物业管理委员会，并向政府主管部门核准登记成立。
三、乙方的权利和义务
1、乙方获得该房屋产权后，可以自由转让该房屋，权利和义务随之转让给受让方；
2、乙方为确保其拥有的房屋在委托投资经营管理年限内租金收入的安全，有权要求甲方向自己提供投资经营管理担保，在甲方所指定的专业物业投资管理公司未能在委托投资管理年限内保证约定的租金收入时，按《担保合同》中的有关条款，从北京XX广场有限公司的经营收入和储备金获得保证；
3、乙方在委托投资经营管理合同约定的委托投资经营期间，可将该房屋转让给第三方，但在乙方将该房屋转让给第三方时，乙方保证该第三方继续履行《商业用房委托投资经营合同》中所约定的所有的内容。
4、在乙方与北京XX物业投资有限公司约定的委托投资经营期限内，如乙方无法找到第三方转让其所拥有的房屋时，甲方必须无条件收购该房屋：

⑴价格约定：价格以原始购房发票所载金额为基数，以本合同签订之日为时间计算基期，三年之内原价收回，前提条件是该房屋已经取得了产权手续；第三至第四年以105%的价格主准，此后第四至第五年为110%，第五至第六年为115%，第六至第七年为120%，第七至第八年为125%，第八至第九年为130%，第九至第十年为135%。
⑵自乙方向甲方发出要收购要约之日起，甲方在 90 日内与乙方签定收购协议。自收购协议签订之日起，乙方与北京XX物业投资有限公司签订的《商业用房委托投资经营合同》自动失效。收购款自收购协议之日起 90 日内由甲方付清，并按银行同期固定资产贷款利率支付收购协议签订之日至付清全款之日期间的利息。
⑶因此次回购发生的国家规定的费用由双方各自承担应付的部分。
5、在乙方与北京XX物业投资有限公司签订的《商业用房委托投资经营合同》约定的委托投资经营期限届满后，甲方须至少在该期限届满前 90 日发出书面征求意见函，征求乙方对所拥有房屋的处分意见，双方承诺按照如下方式之一对该房屋进行处分：
⑴甲方在同等条件下享有对该房屋的优先收购权，甲方以乙方购房原始发票所载金额为基数，按双方约定以135%的价格从乙方收购该房屋，有关收购其他条款以本协议第三条第4款第⑵、⑶项之约定为准；
⑵如乙方不将该房屋转让给甲方，乙方在接到甲方书面征求意见函后，在本合同委托期限届满前 90 日内，如能找到高于本款第⑴项确定的收购价款的受让方时，乙方在遵循本补充协议规定的转让的前提下可对该房屋进行转让；
⑶如乙方主动申请，则乙方可将其持有的房屋按照原始购房发票所载金额的135%为基数入股，具体股份比例根据当时
北京XX广场有限公司的实际股本总额折算，并在签约后十五日内到工商行政管理部门办理相关手续；
⑷如乙方继续单独保留该房屋产权，乙方参加产权人代表大会，并由该代表大会决定是否将XX家居广场继续委托北京XX物业投资有限公司进行商业用房投资经营管理。
6、乙方必须依法纳税。
四、甲、乙双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均真实有效，如有变更，变更方应在十日内以书面形式通知对方。
五、本补充协议为主合同不可分割之组成部分，与主合同具有同等法律效力。
六、本补充协议一式四份，出卖人 2 份，买受人 1 份，备案机关 1 份。

甲方：　　　　　　　　　　　　　　乙方：
法定代表人或授权代理人：　　　　　法定代表人或授权代理人：
　　　　年　　月　　日　　　　　　　　　　年　　月　　日

附件四：
商业用房委托投资经营合同
委托方：　　　　　　　　　　　　(以下简称【甲方】)
地址：　　　　　　　　　　　　　　邮政编码：　　　　　
【本人】【法定代表人】姓名：　 　　联系电话：　　　　　
受托方：北京XX物业投资有限公司(以下简称【乙方】)
地址：北京市XX号　邮政编码：100073
法定代表人：　　XX　　　　　　　电　　话：XX

依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就商业用房委托投资经营合作达成以下条款：
一、委托标的。
1、标的物：位于丰台区西局前街的XX家居广场(以下简称“XX广场”)内，所购置的房屋为　　　　层　　　　号，建筑面积　　　　平方米。
2、标的用途：XX广场为 商业 用房，经营范围以北京XX广场有限公司营业执照规定之项目为准。
二、委托方式。
甲方就其拥有的XX广场的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方XX广场委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。
三、委托事项。
甲方授权乙方下述商业经营事宜：
1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；
2、负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象；

3、制定统一经营的标准并严格执行；
4、全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以XX广场的名义与最终租户订立租赁合同；
5、制订经营收入标准，收取经营收入，依法向抢欠租金和费用的租户进行追缴；
6、承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；
7、组织所有厂商对XX广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；
8、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；
9、其它与经营相关事宜。
四、委托期限。
1、委托期限：委托期限起始于《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起，即　　　　年　　月　　日，止于　　　　年
　　月　　日。
2、甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。
五、合同的存续。
在本合同有效期限内，为维护XX广场整体经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守《商业用房委托投资经营合同》之规定。
六、租金支付。
1、租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按每日每建筑平方米税前4元人民币为标准向甲方支付租金，全年按358天计算(除去XX广场春节7天法定公休日)。
2、支付日期：
⑴乙方按季度向甲方支付租金，每季度最后1个月之25日至
30日，乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的　　　　　　银行以划拨方式向甲方一次性付清。
⑵租金自《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起开始计算。
七、经营收入的处置。
乙方在保证甲方本合同第六条相关条款内容的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、物业管理佣金、投资经营管理成本及投资经营管理酬金等经营开支的剩余部分全部上缴给北京XX广场有限公司作为储备金。
八、甲方的权利和义务
1、委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。
2、甲方对乙方的具体经营活动进行监督，保证乙方合法经营。
3、甲方可自由转让其拥有的商业用房，同时事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署履行本合同。
4、甲方不得单方面解除本合同。
5、甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理。
6、甲方在委托乙方经营过程中，不承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用。
九、乙方的权利与义务。
1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；
2、负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起著名品牌形象；
3、制定统一经营的标准并严格执行；
4、全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以XX广场的名义与最终租户订立租赁合同；
5、制订租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法
向拖欠租金和费用的租户进行追缴；
6、承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；
7、组织所有厂商对XX广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；
8、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；
9、乙方须按期足额向甲方交付租金；
10、乙方在接受甲方委托经营期间，承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用；
11、其它与经营相关的事宜。
十、违约责任。
1、甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付委托投资经营建筑面积房价款的 20% 作为违约金。
2、甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付约定租金的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本年度租金的25%作为违约金。
3、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的 0.5‰ 向甲方支付违约金，同时，甲方有权依《担保合同》规定，从北京XX广场有限公司的经营收入和储备金获得保证。
4、甲乙双方必须遵守《XX家居广场物业管理公约》，任何一方违反规定按该公约承担责任。
十一、合同的解除。
存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：
1、因不可抗力导致本合同无法执行时；
2、本合同有效期届满；
3、经双方同意的其他情况。

十二、争议解决。
如发生纠纷，双方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向该房产所在地的人民法院起诉。
十三、补充条款。
本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
本补充协议一式四份，出卖人 2 份，买受人 1 份，备案机关 1 份。自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方：　　　　　　　　　　　　　　乙方：
法定代表人或授权代表人：　　　　　法定代表人或授权代表人：
　　　　年　　月　　日　　　　　　　　　　年　　月　　日

附件五：
担 保 合 同
甲方：北京XX广场有限公司(以下简称【甲方】)
乙方：　　　　　　　　　　(以下简称【乙方】)

为切实保障XX家居广场业主的利益，就乙方与北京XX物业投资有限公司签定的《商业用房委托投资经营合同》(以下简称“委托合同”)中第六条“租金支付”的事宜，甲方同意为此担保，担保条款如下：
一、甲方对上述委托合同中北京XX物业投资有限公司向乙方按时交付租金的义务承担连带保证责任。
二、若北京XX物业投资有限公司未能按时足额履行委托合同中约定的向乙方交付的租金时，甲方以XX家居广场的经营收入和甲方与北京XX物业投资有限公司签定的《商业用房委托投资经营合同》规定的储备金作为保证金，向乙方补偿北京XX物业投资有限公司应付租金的事足部分。
三、甲方为乙方提供担保期限为乙方与北京XX物业投资有限公司签定的委托合同之日起即　　　　年　　月　　日，止于
　　　　年　　月　　日。
四、本合同在执行过程中发生的争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，依法向该商业用房所在地人民法院起诉。
五、本补充协议一式四份，出卖人　　份，买受人　　份，备案机关　　份。

甲方：　　　　　　　　　　　　　　乙方：
法定代表人或授权代理人：　　　　　法定代表人或授权代理人：
　　　　年　　月　　日　　　　　　　　　　年　　月　　日

附件六：
承　诺　书
本人／本公司／我等为XX家居广场　　　层　　　　　号商铺业主，已详细阅读《XX家居广场物业管理公约》，充分理解、明白其中的内容与意义，本人／本公司／我等现郑重承诺，愿意遵守该条公约，以确保XX家居广场的物业管理工作顺利开展。
特此承诺。

业主／公司(签字／签章)
年　　月　　日

XX家居广场物业管理公约

总　　则

为落实本商场的售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中的权利义务，我公司按照有关规定，制定《XX家居广场物业管理公约》，并提交北京市居住小区管理办公室核准，以确保公约具备必要的内容。
我公司作如下承诺：
1、如因我公司制订过程中的不谨慎导致本公约内容存在歧义、语义不清或违反有关法规政策，由我公司承担相应责任。
2、我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触。
3、我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。
上述条款为本公约内容的组成部分，经北京市居住小区管理办公室核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。

北京XX广场有限公司
2002年12月16日

第一章　物业基本情况
物业名称：XX家居广场
座落位置：北京市XX号
物业四至：东至：隔离绿地
西至：本单位用地
南至：北京市XX公司
北至：本单位用地
总建筑面积：165317平方米
土地用途及使用期限
土地用途：综合
使用期限：至2047年11月26日止
国有土地使用权证明文件政府批文号：

共用部位及共用设施设备：
1、指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构(包括广场的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、外墙面、屋顶、门厅、走廊、过道、垃圾通道、避雷装置、照明灯具、电梯间、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、化粪池、自来水水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。
2、共用其他配套设施设备：停车场、自行车车库等。
第二章　公约中涉及各主体基本情况
一、产权人
产权人指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人
和其他组织。
二、物业管理企业
名　　称：北京XX物业投资有限公司
物业管理资质证书号：
注册地址：
邮政编码：100073
法定代表人：
注册资金：1500万元
联 系 人：
联系电话：
三、开发企业
名　　称：北京XX广场有限公司
注册地址：
邮政编码：
法定代表人：
注册资本：18500万元
联 系 人：
联系电话：
四、物业管理企业的选定和变更
1、在物业管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业。
A、该物业管理企业被取消北京市物业管理资质；
B、该企业注销。
上述情况下变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知业主，没有50%以上反对意见的方可与新物业管理企业签署正式合同。并须到市小区办备案。
2、物业管理委员会成立前变更物业管理企业，开发企业需要求变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约。

3、物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。
第三章　产权人的权利和义务
一、产权人权利
1、对其名下物业享有占有、使用、收益和处分权；
2、按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备；
3、产权人有权要求召开产权人代表大会，享有选举权和被选举权；
4、产权人代表对物业管理的重大事项享有表决权；
5、有权监督物业管理委员会、物业管理企业的工作，并向物业管理委员会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求；
6、有权向物业管理行政主管部门投诉；
7、有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；
8、有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修养护；
9、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮；
10、有权监督物业管理的收费情况，并要求物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收丢帐目；
11、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。对拒不维修并造成他人损失的，可提请有关部门调解、仲裁或诉讼。
二、产权人义务
1、遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受物业管理企业的管理；遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的物业管理区域内的规章制度；
2、执行产权人代表大会及物业管理委员会决议；
3、除物业管理企业另有规定外，按规定和约定向物业管理企业缴纳物业管理服务费、供暖费等。无正当理由逾期90天仍未缴纳的，则从第91天起，每延付1日按每日应缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。对长期
拖欠物业管理服务费、供暖费的物业使用人，其产权人要负连带责任；对于公共设施系统不得未使用而拒绝缴纳分摊费用。
4、转让或出租所拥有的物业时，应提前五日通知物业管理企业，并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约；
5、应爱护并合理使用公用部位、共用设施设备；
6、对其家属、访客、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽和错误承担相应的责任。
第四章　产权人代表大会及物业管理委员会
一、产权人代表大会的召开与物业管理委员会的组建
1、XX广场家居综合市场内，达到规定条件时，开发企业或物业管理企业应在丰台区小区办指导、监督下，在规定的时间内，组织召开产权人代表大会第一次全体会议，选举产生物业管理委员会。
2、开发企业、物业管理企业逾期不组织召开产权人代表大会的，丰台区小区办可以指定产权人代表自行组织召开产权人代表大会，选举产生物业管理委员会。
二、产权人代表大会职责
1、选举、罢免物业管理委员会委员；
2、制定、修改章程和公约；
3、监督物业管理委员会工作；
4、审议、批准委托管理企业的年度工作计划；
5、审议、批准物业管理的其它重大事项；
三、产权人代表大会组织原则
1、产权人代表大会的决定，采用少数服从多数原则；
2、产权人代表大会投票实行每单元商铺一票制；
3、产权人代表大会决议一旦形成，全体产权人必须坚决执行。
四、物业管理委员会职责
1、组织召开产权人代表大会；

2、选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签定或解除物业管理合同。
3、监督公共维修基金的使用和管理；
4、审议物业管理企业提出的物业管理服务标准和收费标准以及年度工作计划；
5、审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；
6、听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。
7、执行产权人代表大会的决议、决定；
8、协助物业管理企业开发各项工作；
9、履行物业管理合同，监督公约和其他管理制度的执行；
10、对个别产权人、使用人违反公约和损害其他产权人、使用人合法权益的行为，物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中，物业管理委员会可作为全体产权人的代表参加诉讼，有关诉讼费用则各产权人分担。
11、公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由物业管理委员会保管，产权人或利害关系人如有书面请求阅览，物业管理委员会不得拒绝。
第五章　开发企业的权利和义务
一、开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。
二、开发企业在履行其权力义务的同时，不得有任何独占、垄断行为，以妨碍其他产权人享有权的公平性。
三、物业管理委员会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理，与物业管理企业签定管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。
四、开发企业应按有关规定承担本物业保修期范围的维修责任。在保修期
间，开发企业应及时处理有关保修事宜，其发生的费用由开发企业负责。
五、开发企业在出售物业时，应向购房人明示经核准的公约，并要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守公约的承诺书。
六、物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：
1、新建项目竣工总平面图；
2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；
3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；
4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
5、各单项工程竣工验收证明材料；
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
7、房屋销售清单和产权资料；
8、公共配套设施的产权及收益归属清单；
9、物业管理所必需的其它资料。
第六章　物业管理企业的权利和义务
一、物业管理企业的权利和义务
1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度；
2、对接受委托的物业实施管理；
3、依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用；
4、维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为；
5、协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；
6、要求委托人协助管理；
7、履行委托管理合同，提供物业管理服务；
8、听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及物业管理委员的监督；
9、接受政府有关主管部门的监督指导；

10、重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；
二、物业管理服务的基本内容
1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维护养护巡视检查；
2、园林绿地的管理养护；
3、环境卫生的管理服务；
4、公共秩序的维护；
5、参与物业竣工交付使用时的验收交接；
6、入住管理；
7、物业装饰装修施工监督管理；
8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；
9、物业档案资料的管理；
三、物业管理服务标准
1、管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德，语言规范文明。
2、主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训。
3、房屋图纸档案、资料齐全管理完善。
4、大厦外观完好整洁，装修装修房屋的不危及房屋结构与他人安全。
5、房屋完好率达98%以上，房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立回访制度和回访记录。
6、设备图纸、档案资料齐全，建立设备台帐，项目齐全、目录清晰、管理完善，可随时查阅。
7、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查测试及监督、维修保养、运行记录管理制度和操作规程，并严格执行。
8、设备良好、运行正常，一年内无重大管理责任事故。
9、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生。
10、配备所需各种专业人员、维修和操作人员持证上岗。
11、保证24小时正常运行，出现故障、立即排除。
12、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用，无
火灾及其它安全隐患。
13、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备，轿厢、井道保持清洁。
14、电梯出现运行故障后，维修人员能在规定时间内到达现场维修。
15、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。
16、所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
17、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、长时间停水事故。
18、中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象，出现故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修并做好记录。
19、中央空调、公共照明、通讯邮政设施齐全，工作正常。
20、道路畅通平坦，有交通标志。
21、环卫设施齐备，设有垃圾箱、垃圾中转站等保洁设备。
22、绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏、随意占用现象。
23、施行24小时保安制度，保安人员有明显标志，工作规范，作风严谨，无因管理责任引发的重大刑事案件和交通事故。
第七章　房屋使用、管理、维修的具体规定
一、产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业外貌外观保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、停车、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护