2023年广州市房地产估价行业发展白皮书.pdf

1广州市房屋交易监管中心广州市房屋交易监管中心广州市房地产评估专业人员协会广州市房地产评估专业人员协会2023 年年12月月2023广州市房地产估价行业发展广州市房地产估价行业发展白皮书白皮书I广州市房地产估价行业发展白皮书（2023 年版）目录目录目录.I序言.I一、当前房地产估价行业发展环境.1（一）房地产估价行业政策环境.11.2023 年房地产政策变化情况.12.房地产估价行业管理法规政策.63.房地产估价技术标准体系状况.9（二）粤港澳大湾区一体化环境.111.粤港澳大湾区一体化发展背景.112.大湾区房地产估价行业交流与融合发展.13（三）广州市房地产估价行业发展环境.181.房地产市场发展情况.192.估价行业监管发展情况.233.行业自律管理机制建设情况.26二、广州市房地产估价机构、人员及业务现状.30（一）估价机构规模及区域分布情况.301.备案机构数量稳步上涨.302.五成以上机构经营期超15 年.323.机构市内地域分布较集中.334.机构集中在广东省内布局为主.34（二）广州市房地产估价行业格局.371.微、小型企业为主导.372.2022 年机构营收承压.393.行业头部企业效应显现.404.广州机构在全国排名竞争力相对较弱.41（三）注册房地产估价师执业现状.431.注册房地产估价师超千.432.学历以本科及以上为主.443.30-50 岁估价师为行业中坚力量.454.估价师年收入高于行业平均水平.46（四）各类房地产估价业务发展情况.491.备案项目以传统抵押目的为主.492.业务量分布符合区域发展活力.503.机构业务呈现多元化发展局面.514.行业积极探索五大新兴业务领域.53（五）行业研发及信息化建设情况.581.行业研发聚焦于技术创新难题.582.行业信息化水平实现高效信息管理.59三、广州市房地产估价行业信用体系建设进程.62（一）广州市房地产估价行业信用管理开展的必要性.62II广州市房地产估价行业发展白皮书（2023 年版）1.建立房地产估价行业信用管理体系，贯彻党中央要求.622.建立健康有序的行业信用体系是市场交易的迫切需求.633.信用体系助力广州市打造良好的房地产估价行业营商环境.64（二）其他城市房地产估价行业信用体系建设开展情况.641.建立信用档案管理体系，强化对估价机构的信用评估.652.构建估价行业信用评价体系，为社会选择估价机构提供依据.663.建立行业诚信管理体系建设，注重行业自律和多方监管引导.68（三）广州市房地产估价行业政府监管、行业自律情况及信用评分评级开展情况.691.2023 年度行业政府监管、行业自律情况.692.2023 年度行业信用评分评价开展情况.80（四）房地产估价行业信用管理信息化平台搭建研究.82四、广州市房地产估价行业发展存在问题、展望及建议.85（一）现存问题总结.851.房地产估价行业进入供给侧结构性改革阶段，行业整体调整转型难度大.852.行业监管、行业自律措施与广州市房地产市场需求存在“脱轨”.873.广州市房地产估价机构逆境求生，在“活下去”中谋发展.88（二）行业发展展望.911.行业主要矛盾已发生变化.912.加快“走出去”战略步伐.913.广州市房地产估价行业发展新机遇.92（三）行业发展建议.941.行业监管：引导行业健康有序发展.942.行业自律：创新引领，推动行业自律.973.机构发展：开拓创新，共建行业新格局.1014.人员成长：提升估价师的职业素养与技能水平.102广州市房地产估价行业发展白皮书（2023 年版）序言广州市房地产估价行业发展白皮书（以下简称 白皮书）是广州市房屋交易监管中心、广州市房地产评估专业人员协会组织编写的广州市房地产估价行业年度发展报告，为行业内外了解广州市房地产估价行业发展情况，以及为政府持续提升行业监管水平、行业协会加强行业自律管理和机构自主创新谋发展提供参考。白皮书（2023 年版）是广州市房地产估价行业首份年度发展报告，包括四部分内容，第一部分行业发展环境，主要介绍国家到地方一系列行业相关政策及行业发展环境；第二部分行业整体现状，主要分析反映2023 年广州市房地产估价机构发展规模、行业格局、估价师执业及估价业务发展情况；第三部分行业信用体系，主要包括行业信用体系建设必要性、发展现状及广州市房地产估价行业自律管理、信用体系建设情况；第四部分行业展望及建议，主要基于现存问题及当前发展形势，从行业监管、行业自律、机构发展及人员成长等四个维度提出广州市房地产估价行业未来发展方向建议。目前，我国市场经济及房地产行业处于转型调整阶段，房地产市场供求关系正发生重大变化，估价行业正面临房地产市场收缩所带来的委托需求骤减、跨界竞争扩大等重大挑战，给广大估价机构，特别是给小型、微型机构带来了非常巨大的生存压力，亟需进一步优化估价行业营商环境，加强行业自律，规范估价行为，同时不断激发和创造新的估价委托需求，促进广州市房地产估价行业高质量发展。广州市房地产估价行业发展白皮书（2023 年版）本年度白皮书编写过程中，得到了广州市住房和城乡建设局相关部门的指导和帮助，以及众多高校教授、行业专家和业内估价机构共同参与和大力支持对此表示衷心感谢。由于数据资料及水平有限，加之时间仓促，难免存在不足，敬请指正。广州市房屋交易监管中心广州市房地产评估专业人员协会2023年12 月1一、当前房地产估价行业发展环境一、当前房地产估价行业发展环境一、当前房地产估价行业发展环境（一）房地产估价行业政策环境（一）房地产估价行业政策环境我国房地产估价行业是知识、技术、经验和信息密集的专业服务业，是房地产行业里的一个细分环节，依附于整个房地产行业发展。目前，国内房地产调控政策整体上保持适度宽松态势，房地产估价行业的法律法规制度基本完善，估价技术标准体系基本成熟，以上这些积极因素为房地产估价行业的健康发展奠定了坚实的基础。然而，在我国经济增长模式正由高速增长、追求规模阶段，进入高质量发展、追求效益阶段，房地产市场和房地产业正发生从开发建设为主的阶段，转变为投资运营为主，并叠加证券化支持和影响的阶段，房地产市场供求关系发生重大变化。由此，带来了估价业务来源、估价服务需求和技术规范要求的急剧变化。意味着估价行业需要不断适应新挑战，以更好地满足市场需求和保持行业稳健发展。1.2023年房地产政策变化情况年房地产政策变化情况1.1 中央积极优化房地产政策，适应房地产市场供求关系重大变化中央积极优化房地产政策，适应房地产市场供求关系重大变化2一、当前房地产估价行业发展环境房地产业链条长、资金量大、涉及社会面广，是国民经济的支柱产业，需要通过政府引导、市场运作、社会参与等共同维护房地产市场秩序。近年来，我国市场经济及房地产业处于转型调整阶段，中央层面持续出台房地产业相关调控政策，阶段性收紧或放松。图 1-2019-2023 年我国房地产市场调控演变当前，我国房地产市场的供求关系已发生了重大变化，为切实防范化解重点领域风险，适应市场变化新形势，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2023年7 月以来，中央层面打出了“认房不认贷”中央层面打出了“认房不认贷”、降首付、降利率等政策组合拳降首付、降利率等政策组合拳，具体包括住建部、央行、金融监管总局、财政部等出台的置换退税、住房贷款利率下调、上调公积金贷款额度、下调首付比例、认房3一、当前房地产估价行业发展环境不认贷等相关利好政策，对居民首套刚性购房需求、合理改善性住房需求、租赁性住宅需求等起到了越来越明显的促进作用。表 1-2023 年 7月以来中央层面关于房地产相关重要政策汇总表（摘选）时间时间发布单位发布单位政策名称政策名称政策要点或重要举措政策要点或重要举措7 月10日央行、金融监管总局关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。8 月18日财政部、税务总局、住建部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告自 2024 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31日，对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。8 月18日住建部、央行、金融监管总局关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。8 月31日央行、金融监管总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 30%。8 月31日央行、金融监管总局关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。9 月28日财政部、税务总局、住建部关于保障性住房有关税费政策的公告在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。除住房市场外，在工业产业发展方面，党的二十大提出了建设现代化产业体系的目标，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，坚决推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。实施产4一、当前房地产估价行业发展环境业基础再造工程和重大技术装备攻关工程，支持专精特新企业发展，推动制造业高端化、智能化、绿色化发展，中央相关部委亦出台相关举措，进一步保障产业用地需求，促进制造业高质量发展。另外，在商业房地产方面，根据存量市场和潜在的增量市场情况，国家着力支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目发展，加快推动城市社区商业设施的盘活利用，支持恢复和扩大市场消费。表 1-2023年中央层面关于商业房地产及工业产业发展相关重要政策汇总表（摘选）时间时间发布单位发布单位政策名称政策名称政策要点或重要举措政策要点或重要举措3 月1 日国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。6 月2 日工业和信息化部等五部门关于印发制造业可靠性提升实施意见的通知全面推进新型工业化，提升产业链供应链韧性和安全水平，强化可靠性技术攻关，发挥标准的引领作用，加强全面质量管理，推动数字化、智能化赋能。6 月13日自然资源部关于进一步做好用地用海要素保障的通知按照供地即可开工的原则，支持产业用地“标准地”出让，鼓励各地根据本地产业发展特点，制定“标准地”控制指标体系。7 月28日国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知倡导健康餐饮消费、反对餐饮浪费，支持各地举办美食节，打造特色美食街区，开展餐饮促消费活动。鼓励各地加大对商品展销会、博览会、交易会、购物节、民俗节、品牌展、特色市集等活动的政策支持力度，进一步扩大会展消费。开展“老字号嘉年华”等活动，促进品牌消费。11 月19日国家发展改革委城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案优化整合社区配套建设用房等公共空间，清理非必要、不合理用途，腾退资源优先用于发展社区嵌入式服务。加快社区周边闲置厂房、5一、当前房地产估价行业发展环境时间时间发布单位发布单位政策名称政策名称政策要点或重要举措政策要点或重要举措仓库、集体房屋、商业设施等社会存量资源出租转让，用好城市“金角银边”，对不符合城市发展方向、闲置低效、失修失养的园区、楼宇、学校、房产及土地进行盘活和改造开发，可按照相关规定用于发展社区嵌入式服务。1.2 地方宽松调控加码提速，一线城市“认房不认贷”全面实施地方宽松调控加码提速，一线城市“认房不认贷”全面实施自 2023 年 7 月中央政治局定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”以来，国内各地因城施策，累计出台房地产调控政策逾200条。从政策内容来看，主要以“认房不认贷”、降首付比例、降房贷利率为主要发力点，部分城市陆续掀起了取消或优化“限购”“限售”浪潮，如南京、武汉、福州、苏州、成都、厦门等，地方宽松政策持续提速。在一线城市中，广州率先落地实施“认房不认贷”广州率先落地实施“认房不认贷”，随后深圳、北京、上海先后跟进，全部落实“认房不认贷”。2023 年 9 月 19 日，广州市人民政府办公厅发布 广州市人民政府办公厅关于优化广州市房地产市场平稳健康发展政策的通知，广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市广州成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。6一、当前房地产估价行业发展环境图 1-北上广深房地产调控政策情况2.房地产估价行业管理法规政策房地产估价行业管理法规政策2.1 房地产估价行业法规体系房地产估价行业法规体系根据中华人民共和国城市房地产管理法，我国实行房地产价格评估制及实行房地产价格评估制及房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员资格认证制度。伴随着 中华人民共和国资产评估法 房地产估价机构管理办法 注册房地产估价师管理办法等基本法及一系列规章出台，我国房地产估价法律法规体系基本建立。7一、当前房地产估价行业发展环境图 1-我国房地产估价行业法规体系2.2 房地产估价行业管理体系房地产估价行业管理体系目前房地产估价行业由住房和城乡建设部负责指导和监督管理，省、自治区直辖市住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内的房地产估价机构备案工作，市级住房和城乡建设主管部门负责估价机构及从业人员监督管理的具体工作。同时，各级行政主管部门通过指导和监管地方行业协会对估价机构实施自律管理。中国房地产估价师与房地产经纪人学会作为全国性的房地产估价、经纪及住房租赁行业自律管理组织，依法对房地产估价、经纪及住房租赁行业进行自律管理；省级行业协会、包括部分市级的行业协会，通过组织制定相关自律公约、职业道德规范、技术准则及组织开展继续教育等，对估价机构及估价人员实现自律管理8一、当前房地产估价行业发展环境图1-我国房地产估价行业管理体系2.3 出台房地产估价师职业资格制度新规出台房地产估价师职业资格制度新规2021 年10月15 日，住房和城乡建设部、自然资源部联合印发 房地产估价师职业资格制度规定 房地产估价师职业资格考试实施办法，明确该规定实施后取得房地产估价师职业资格并经注册的，可以依法从事房地产估价业务和土地估价业务，签署房地产估价报告和土地估价报告，正式将原“土地估价正式将原“土地估价师”与原“房地产估价师”整合为新的房地产估价师师”与原“房地产估价师”整合为新的房地产估价师，进一步巩固了房地产估价的地位。但相关部门尚未出台新修订的注册房地产估价师管理办法，导致新规出台后仍面临着注册执业及统一行业监管等诸多方面的问题。9一、当前房地产估价行业发展环境3.房地产估价技术标准体系状况房地产估价技术标准体系状况3.1 房地产估价技术标准体系构建基本完成房地产估价技术标准体系构建基本完成我国房地产估价技术标准体系建设始于1999 年6月实施的国家标准 房地产估价规范（GB/T50291-1999），随后陆续发布了房地产抵押估价指导意见（建住房20068 号）国有土地上房屋征收评估办法（建房2011 77号）房地产估价基本术语标准（GB/T 50899-2013）等相关标准及指引文件，并于 2015 年 12 月 1 日起实施新修订的房地产估价规范（GB/T 50291-2015），自此房地产估价标准体系构建基本完成。3.2 现行技术标准难以满足估价需求变化现行技术标准难以满足估价需求变化由于目前我国房地产市场和房地产业正处于转型时期，逐步从开发建设为主的阶段，转向投资运营为主和证券化稳步扩大的阶段，由此带来了行业估价业务来源、估价需求和技术要求的重大变化，抵押、征收、司法鉴定等传统估价业务日益减少，城市更新、乡村振兴、生态文明建设、房地产全流程咨询等新兴业务机会则日益增加。而 房地产估价规范（GB/T 50291-2015）作为技术标10一、当前房地产估价行业发展环境准及基本准则，自 2015 年公布实施至今尚未进行修订更新，在传统估价业务持续下滑，住房建设领域绿色消费、城市更新、消费高质量发展的深入推进，房地产估价服务需求日益精细化、多样化的背景下，原有技术规范已难以满足市场越来越多元化的需求，估价规范亟需适时更新。同时，在资产评估法施行及新房地产估价师执业和管理制度确立后，也有必要将资产评估、土地估价与房地产估价相关联的技术规范、准则科学合理的融合。3.3 大数据估价技术缺乏相应监管指引大数据估价技术缺乏相应监管指引随着互联网大数据的深度应用，运用大数据进行评估应运而生，如信息化公司，特别是兼备科技类的房地产估价头部企业，开发云估价、自动估价系统等新型估价技术平台，通过大数据工具平台高效采集海量信息数据，运用高科技估价算法模型不断建设与完善网络询价，将传统的线下模式搬到线上，提高估价效率和降低成本，使得采用大数据技术、发展自动化估价系统成为发展趋势。而当前的行业技术规范对大数据估价技术应用的原则、程序、方法等并无相关规定，难以对大数据估价成果进行有效的监管，且目前尚未建立权威的估价行业11一、当前房地产估价行业发展环境房地产交易数据库平台，对数据采集标准缺乏规范的指导，亟需制定相关规则和指引，并结合最高院近年来对涉诉估价的各项最新规定，重新定义并有效消除违反资产评估法及各类技术规范的情形，消除因创新性估价程序导致的法定程序缺失和结果公正合理等方面的冲突。（二）粤港澳大湾区一体化环境（二）粤港澳大湾区一体化环境粤港澳大湾区1一体化是我国政府提出的重大国家战略，旨在促进粤港澳的经济合作与发展，打造一个世界级的城市群和经济区域。在大湾区一体化发展的过程中，粤港澳房地产市场融合将进一步拓展市场空间，同时促进了房地产估价师职业资格互认进程。然而，在实际跨区域执业方面仍存在一些阻碍，当中涉及法律法规、经济发展、估价执业技术规范等方面的差异。广州市作为粤港澳大湾区发展的核心地区，具有地缘和政策优势，更应成为行业建设的中坚力量，积极探索实现粤港澳估价行业融合发展，加快加大“走出去”的步伐。1.粤港澳大湾区一体化发展背景粤港澳大湾区一体化发展背景1 粤港澳大湾区由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的“9+2”城市群。12一、当前房地产估价行业发展环境2019 年 2 月，中共中央、国务院印发粤港澳大湾区发展规划纲要，提出要充分发挥粤港澳综合优势，深化内地与港澳合作，建成充满活力的国际一流湾区和世界级城市群。其中“第三节 加快发展现代服务业”提到“鼓励粤港澳共建专业服务机构，促进建筑及相关工程等专业服务发展”。2023 年4 月，习近平总书记在广东考察时明确指出，要“使粤港澳大湾区成为新发展格局的战略支点、高质量发展的示范地、中国式现代化的引领地。”其中，房地产估价行业作为建筑工程等专业服务的重要组成部分，在粤港澳大湾区一体化的背景下具有巨大的发展潜力。图 1-粤港澳大湾区规划政策的演进和发展历程（摘选）13一、当前房地产估价行业发展环境2022 年粤港澳大湾区经济规模超过13 万亿元（约 1.9 万亿美元），跻身世界主要经济体前十。大湾区代表并且引领着中国经济发展最具活力的一部分，这将为广州市房地产估价行业发展提供新机遇、注入新动力。图 1-粤港澳大湾区 2017-2022 年经济规模总量情况（数据来源广东省人民政府港澳事务办公室官网）2.大湾区房地产估价行业交流与融合发展大湾区房地产估价行业交流与融合发展随着大湾区的一体化进程加快，粤港澳之间的经济联系日益紧密，房地产市场的互联互通愈发频繁，这一趋势吸引了戴德梁行、第一太平戴维斯等国际和港澳的房地产专业技术服务公司进入广东省发展，同时国众联等省内机构积极尝试“走出去”，萌发出房地产估价业务相互融合多元发展的苗头，这在一定程度上推动行业互通执业、技术规范融合发展迈出试探性的步伐。14一、当前房地产估价行业发展环境图1-粤港澳大湾区一体化背景下推动房地产估价行业发展然而，由于粤港澳三地在法律制度、市场运作和技术标准等方面存在较大差异，导致房地产估价师职业资格在开启互认工作后，扩展较为缓慢，相互开展执业仍存有一定阻碍。2.1 大湾区房地产估价师职业资格互认情况大湾区房地产估价师职业资格互认情况2001 年，内地和香港房地产估价行业主管部门、行业组织表达了开展资格互认的意愿，并积极推动工作。2003 年6 月，中央政府与香港特别行政区政府签署了 内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA），推动了资格互认工作进程。随后，2004 第一批、2011 年第二批、2018 年第三批，累计有300 名15一、当前房地产估价行业发展环境内地房地产估价师和276 名香港产业测量师相互取得了互认资格，其中广州市有 14 名房地产估价师取得互认资格。表 1-粤港澳大湾区房地产估价师执业资格互认工作开展情况时间时间互认工作开展情况互认工作开展情况2004年内地111名房地产估价师、香港97名产业测量师取得对方资格2011年内地99名房地产估价师、香港99名产业测量师取得对方资格2018年内地90名房地产估价师、香港80名产业测量师取得对方资格表 1-广州市房地产估价行业与香港产业测量师执业资格互认名单（摘选）单位单位互认房地产估价师名单互认房地产估价师名单广东南粤房地产土地资产评估与规划测绘有限公司陆建伟广东融达房地产土地资产评估咨询有限公司曹大葵广东美佳联房地产土地资产评估咨询有限公司黄广斌广州安城信房地产土地资产评估与规划测绘有限公司刘志宏广州粤国房地产土地与资产评估有限公司傅卓东、胡爱农广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司刘人欢、彭麟广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司司徒荣轼、江建华广东世纪人房地产土地资产评估与规划测绘有限公司陈宗彪、林文胜北京德祥资产评估有限责任公司广东分公司罗晓云中山大学廖俊平广州市房地产估价行业已通过互认的房地产估价师，均为造诣颇深的资深专家，整体互认人数相对较少，更多的年富力强的中青年估价师尚未申报互认，再加上国内估价师与国际估价执业资格（RICS、MAI 等）还没有互认，这给行业内估价师拓展国际市场、国外估价同行拓展中国市场带来了较高的壁垒，难以满足粤港澳大湾区一体化形势下的房地产估价市场发展需求。2.2 大湾区房地产估价师职业资格互认大湾区房地产估价师职业资格互认执业难点执业难点16一、当前房地产估价行业发展环境虽然省级层面的政府部门、估价行业协会、粤港澳大湾区相关联盟等单位不定期开展估价行业专题交流，并就粤港澳三地评估行业的机遇与挑战、创新与融合、对未来发展的展望等问题进行深入的分享和讨论。但整体而言，粤港澳三个区域房地产行业的相互合作交流仍然较有限，特别是在市级层面，其合作交流更为稀少。其原因主要是粤港澳三个区域在法律法规、经济发展、估价执业技术规范等方面存在巨大差异。（1）政治法律差异）政治法律差异：内地与港澳在法律体系、管理体制等方面存在较大差异，尤其是在土地所有制（公有制、私有制）、房地产物权方面，这导致粤港澳的房地产价值构成和影响因素（土地取得成本、收益年限、运营费用等）不同。（2）经济发展水平和市场环境差异）经济发展水平和市场环境差异：粤港澳市场化条件较为不同，港澳两地为城市型、广东珠三角9市则是地区型，相互间在房地产估价收费标准、计费模式、估价师薪酬水平上的差异，一定程度上制约了估价师跨区域执业的意愿（3）估价职业规范差异）估价职业规范差异：体现在两个方面，一是各自遵循的估价标准规范不一致，内地制定了 房地产估价规范 城镇土地估价规程 房地产估价术17一、当前房地产估价行业发展环境语标准 等标准，香港地区的香港测量师学会制定了 物业估值标准。二是各自房地产估价师、测量师资格认证条件存在差异，包括考试科目、考试要求、注册条件等，使得粤港澳在互认资格时需要作某种平衡。表 1-粤港澳三个区域在政治、法律、经济、执业规范等方面的差异对比情况差异性差异性广东广东香港、澳门香港、澳门政治体制大陆实行社会主义制度。港澳保持原有的资本主义制度和生活方式。法律环境遵守国家统一的宪法、法律、行政法规，以及有限的地方法规。如房地产管理法资产评估法土地管理法城乡规划法环境保护法等。港澳依照各自的基本法,实行高度自治，享有行政管理权、立法权、独立的司法权和终审权，如原在香港实行的陪审制度的原则予以保留。城乡规划法 土地管理法 环境保护法 等在港澳不适用。经济体制广东省的财政政策及税收政策均由中央统一制定，需上缴部分财政，税种、税率等事项均由中央政府统一规定。人民币为法定货币，实行外汇管制，尚不可自由兑换。港澳特别行政区实行自由市场经济。保持自由关税区(香港、澳门独立关税区)，货币独立、税收制度独立。财政收入全部用于自身需要，不需上缴中央人民政府。估价行业规范和准则内地制定 房地产估价规范 城镇土地估价规程房地产估价术语标准等国家标准，以及国有土地上房屋征收评估办法国有建设用地使用权出让地价评估技术规范房地产抵押估价指导意见涉执房地产处置司法评估指导意见(试行)房地产投资信托基金物业评估指引(试行)等专项估价标准。香港地区：香港测量师学会制定物业估值标准(The HKIS Valuation Standards on Properties)。2.3 推动大湾区估价行业融合发展展望推动大湾区估价行业融合发展展望房地产估价在大湾区高质量发展中可以发挥重要支撑作用，但受制度规则、经济发展水平等的限制，粤港澳估价行业存在发展不平衡的情况。推动大湾区房18一、当前房地产估价行业发展环境地产估价行业融合交流，需要国家、省、市三级政府部门与协会、估价机构、估价师群体等共同联动，在此提出以下融合发展展望。表 1-粤港澳大湾区房地产估价行业未来融合发展展望序号序号角度角度建议措施及展望建议措施及展望1法律政策方面有关政府部门应推动互认政策的制定和执行，加强跨地区的政策协调，推动职业资格互认机制和流程的建立和完善。2房地产估价师互认管理方面1.建立更加便捷粤港澳估价师、测量师的互认机制和流程，简化申请手续，建立统一的申请平台，提供在线申请和审核服务，简化互认的申请流程。2.探索推动国际估价执业资格与国内房地产估价师的互认，促进国内外估价同行的交流与合作。3.强化对互认估价师、测量师的年度考核评价，促使估价师不断提升自身专业技能。3行业标准方面对比粤港澳三地房地产估价发展基本情况及异同分析，形成粤港澳大湾区房地产估价指导性标准，例如估价方法、数据采集、报告编制等，指导并规范粤港澳估价工作开展。4培训交流方面组织专业交流会议、研讨会和培训班等活动，扩大跨地区的技术融合和交流，提升粤港澳中青年估价师理解和承办跨地区业务的能力。5信息共享层面充分发挥粤港澳行业协会的公共服务职能，探索建立跨地区联网的行业信息共享和公开平台，打通信息壁垒，积极参与和推动融合交流。通过以上系列措施，推动资格互认，进一步促进粤港澳大湾区房地产估价行业之间的相互交流，推动估价市场与国际接轨，增进国内外估价同行交流与合作，从而更有力地支持粤港澳大湾区一体化发展。（三）广州市房地产估价行业发展环境（三）广州市房地产估价行业发展环境在各项稳增长稳预期积极政策调控下，2023 年广州市经济保持恢复态势，但仍延续着经济需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力，居民住房消费能力19一、当前房地产估价行业发展环境未明显提升，工业房地产投资增速减缓，商业商务房地产空置率上升，房地产市场恢复乏力，整体下行态势延续。在经济由高速增长转向高质量发展及城市开发建设方式从增量建设转为存量管理阶段，广州市房地产估价行业的市场环境、行业监管、行业自律管理等内外环境正发生深刻变化。1.房地产市场发展情况房地产市场发展情况1.1 广州经济总体稳步恢复，尚需进一步激发市场活力广州经济总体稳步恢复，尚需进一步激发市场活力根据广东省地区生产总值统一核算结果，2023 年广州市地区生产总值为30355.73 亿元，同比增长4.6%。其中，第一产业增加值为317.78 亿元，同比增长 3.5%；第二产业增加值为 7775.71 亿元，同比增长 2.6%；第三产业增加值为22262.24 亿元，同比增长5.3%。20一、当前房地产估价行业发展环境图 1-2023 年广州市地区生产总值情况（数据来源：广州市统计局）回顾 2019-2023 年广州市经济发展情况，经济整体持续增长，平均增长速度约为4.64%。与北京、上海、深圳三个一线城市相比，广州市地区生产总值略低于深圳市，与北京、上海差距较大，尚需进一步扎实推进各项稳经济政策，激发市场活力，释放消费潜力，巩固经济整体回升向好的基础。图1-2019-2023 年北上广深地区生产总值情况（数据来源：北京市统计局、上海市统计局、广州市统计局、深圳市统计局）1.2 房地产开发投资承压下行，市场恢复仍需时间房地产开发投资承压下行，市场恢复仍需时间根据广州市统计局数据，2023 年广州市房地产开发投资仍处于下行状态，同比下降8.67%。回顾2018-2022 年，广州市房地产开发投资、住宅开发投资和房屋施工面积，在前四年总体保持增长；在 2022 年，房地产开发投资额及21一、当前房地产估价行业发展环境住宅开发投资分别下降了5.4%、4.2%。图 1-2018-2022 年广州市房地产主要开发指标（数据来源：广州市统计局）根据广州市住建局数据，2023 年广州市新建商品房批准预售 78643 套（其中住宅 67219 套，商业 5040 套，办公 6384 套），批准预售房屋面积约853万平方米。回顾2018-2022 年新建商品房销售情况，广州市新建商品房销售规模总体较大，与北京、上海、深圳相比，2018年-2021 年连续四年保持第二位，仅次于上海。但2022 年广州市新建商品房销售面积下滑程度明显大于其他一线城市，广州的房地产市场下行态势最为严峻。22一、当前房地产估价行业发展环境图 1-2018-2022 年北上广深新建商品房销售面积情况（数据来源：国家统计局、广州市统计局、深圳市统计局）从存量房网签数据看，广州市 2018-2022 年网签量在前四年总体有所上涨，但 2022 年网签量降幅明显，从 2021 年的 132036 宗下滑到 2022 年的79217 宗。在存量房用途方面，五年间广州市存量房市场主要以住宅为主，每年住宅网签占比均超 80%以上。从近期销售情况看，广州市 2023 年共网签二手住宅 86947 套，同期北京、上海、深圳市分别网签155434 套、177393 套和32768 套，对比北京、上海、深圳三个一线城市，广州市2023 年二手房网签量位列第三，是深圳市网签数量的2 倍多。23一、当前房地产估价行业发展环境图 1-2018-2022 年广州市二手房网签情况（宗数）（数据来源：广州市住房和城乡建设局）图1-2023年北上广深二手房网签情况（宗数）（数据来源：地方住建部门/房地产中介协会统计数据）2.估价行业监管发展情况估价行业监管发展情况2.1 广州市房地产估价行业行政监管情况广州市房地产估价行业行政监管情况24一、当前房地产估价行业发展环境为加强广州市房地产估价行业管理，规范房地产估价服务行为，广州市人民政府于1998 年出台了 广州市房地产评估管理办法（市政府令 1998 第13 号，2005 年修改），后因行政审批、备案事项已被取消或调整，加上部分政府规章的内容已被新的地方性条例涵盖等原因，该办法于 2014 年由广州市人民政府令第 113 号文废止。2022 年 4 月 6 日，广州市住房和城乡建设局发布了广州市住房和城乡建设局关于广州市房屋管理系统-房地产估价机构管理子系统上线的通知（穗建房产 2022 211号），行政主管部门通过在广州市房屋管理系统下设的管理子系统，实现对估价机构、估价师及估价报告进行综合管理。但从目前调研及各机构使用情况看，该管理系统使用尚不够规范，数据导出、案例查询及行业内各层级数据对接共享等功能尚不完善，估价机构上报估价报告进行电子化管理的积极性仍不高，亟需进一步优化系统功能，对估价报告网上申报进一步强化管理。2.2 北上广深房地产估价行业管理对比分析北上广深房地产估价行业管理对比分析2016 年 12 月1 日中华人民共和国资产评估法正式实施，明确了有关估价行政管理部门备案权、检查权、调查权、处罚权以及行业监管制度制定权，25一、当前房地产估价行业发展环境要求估价行政管理部门依法加强房地产估价行业的监督管理，监督管理的重点从事前监管向事中、事后监督转变。目前，北上广深一线城市对房地产估价行业持续优化完善各自地方行政监管体系，并均已建立对房地产估价机构、房地产估价师及估价报告进行监管的综合管理系统。表 1-北上广深房地产估价行政监管对比情况（摘选）地区地区行业管理或机构备案相行业管理或机构备案相关办法关办法规范性文件或技术标准规范性文件或技术标准北京北京市住房和城乡建设委员会关于房地产估价机构备案部分事项试行告知承诺办理的通知（京建发 2023 1 号）关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）（京建法20234 号）；北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法（京建法201619号）北京市房屋征收服务机构服务行为动态暂行办法（京建法201618号）上海上海市房屋管理局关于对房地产估价机构备案部分事项实行告知承诺管理的通知（沪房市场2021109 号）上海市房地产估价报告网上备案管理规定（沪房规范201915号）上海市国有土地上房屋征收评估报告鉴定若干规定（沪房规范201810 号）上海市国有土地上房屋征收评估技术规范（沪房规范20186 号）上海市国有土地上房屋征收评估管理规定（沪房规范20185 号）广州广州市住房和城乡建设局关于广州市房屋管理系统-房地产估价机构管理子系统上线的通知（穗建房产2022211 号）广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（穗府规20212 号）关于印发和（试行）的通知（穗国房字2003831 号）深圳 深圳市房地产市场监管办法（2017 年 2 月8日深圳市人民政府令房地产估价技术指引（深市监标201755 号）26一、当前房地产估价行业发展环境地区地区行业管理或机构备案相行业管理或机构备案相关办法关办法规范性文件或技术标准规范性文件或技术标准第 293 号修正）深圳市房地产行业诚信档案管理办法（深规土2013187 号）深圳市国土资源和房产管理局印发关于规范我市不动产估价报告的意见的通知（深国房规20093 号）可以看出，广州市政府主管部门针对房地产估价行业管理已出台了如 广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法 广州市城市房屋拆迁评估管理暂行规则 及 广州市城市房屋拆迁评估技术规范 等规范性文件，但与北京、上海、深圳市一线城市相比，广州市的监管措施相对滞后，有必要加强对估价机构的监管，确保其遵守行业规范和道德准则，提高服务质量和诚信度。随着房地产市场和估价行业的快速发展，旧有的规范性文件可能已无法适应新形势和需求，需要加快更新，以适应市场的变化和发展。3.行业自律管理机制建设情况行业自律管理机制建设情况3.1 广州市房地产估价行业自律基本面广州市房地产估价行业自律基本面1995 年8月17 日，广州市房地产估价行业自律性组织广州市房地产评估专业人员协会正式成立。协会遵循法律、行政法规和章程，对