2015年下半年福建省房地产估价师《案例与分析》：影响旅馆房地产价格的主要区位状况模拟试题.doc

2015年下半年福建省房地产估价师《案例与分析》:影响旅馆房地产价格的主要区位状况模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是。
A:为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B：为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C:为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D：为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
E：工业用地的监测点评估价格
2、运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。
A:合法原則
B:最高最佳使用原則
C：替代原則
D：公平原則
E：工业用地的监测点评估价格
3、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。
A．国务院人事主管部门
B．国务院建设主管部门
C．省级人事主管部门
D．省级房地产主管部门
4、下列关于利率的叙述有误的是__。
A．利率从不同角度分类，可分为固定利率和浮动利率，市场利率与公定利率
B．我国金融机构的存贷款一般使用固定利率，并且所有金融机构都要使用国家规定的统一利率
C．浮动利率可以降低借贷双方承担的利率风险
D．我国利率的制定及调整，由中国人民银行颁布并组织实施
5、我国土地用途管制的核心是。
A：实行土地有偿有限期使用制度
B:经营土地有偿使用
C：不能随意改变农用地的用途
D：不能随意改变建设用地的用途
E：执行层的组织协调
6、建设工程概(预）算最基本的内容是__.
A．单位工程概（预）算书
B．工程项目综合概(预)算书
C．已建设项目总概算书
D．其他工程费用概(预)算书
7、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值.
A：估价作业日期
B：估价时点
C：价格日期
D：价值时点
E：工业用地的监测点评估价格
8、职工当年缴存的住房公积金按计息。
A：结息日挂牌公告的活期存款利率
B：结息日挂牌公告的定期存款利率
C：结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率
D：结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率
E：执行层的组织协调
9、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
10、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性.
A．合法原则
B．公平原则
C．替代原则
D．估价时点原则
11、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。（2008年试题）
A:33
B：35
C：38
D：40
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是。
A：独立、客观、公正原则属于普适性原则
B:合法原则属于一般性原则
C：最高最佳使用原则属于技术性原则
D：谨慎原则属于一般性原则
E：工业用地的监测点评估价格
13、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为__年。
A．4
B．3
C．2
D．1
14、下列说法不正确的是。
A：利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数．对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B:偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数．对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2
C：在国际上银行一般要求流动比率维持在200％以上
D:一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％-45％
E:借款合同
15、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。
A:区分共有
B：区分所有
C：公有
D：私有
E：工业用地的监测点评估价格
16、按照《城市房地产管理法》规定采取协议方式出让的土地使用权出让金__。
A．由出让方、受让方平等协商确定
B．由专业人士评估确定
C．由政府决定
D．不得低于按国家规定所确定的最低价
17、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是。
A:居民收入增加
B：房产税征收
C：人民币升值
D：居民消费价格指数上升
E：工业用地的监测点评估价格
18、若名义利率为10%,通货膨胀率为4％，则实际利率为__。
A．5.77％
B．6.00%
C．10。00%
D．14.40％
19、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度,就可以计算其平均发展速度.
A：较大
B:较小
C：差距较大
D：大致接近
E：工业用地的监测点评估价格
20、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是。
A：房屋价值补偿费
B:搬迁补偿费
C：停产停业损失补偿费
D:土地补偿费
E：借款合同
21、某房地产现房价格为4 000元／㎡,预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元／㎡(年末收取）,出租运营费用为每年50元／㎡．假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为．【2006年考题】
A：3 300元／㎡
B:3 324元／㎡
C:3 335元／㎡
D:3 573元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
22、下列不属于企业利润的是__。
A．营业利润
B．投资净收益
C．额外总收入
D．营业外收支净额
23、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地,或者非法低价出让国有土地使用权,情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是。
A:三年以上六年以下
B：二年以上五年以下
C：三年以上七年以下
D：五年以上十年以下
E：房地产估价机构必须加盖公章
24、某房地产投资项目，资产为6 000万元，负债为3 500万元，流动资产总额为3 000万元,流动负债总额为1 500万元,存货为1 800万元.则该项目的速动比率是。
A:80％
B：120％
C：171％
D：200％
E:借款合同
25、某宗房地产交易总价为30万元,其中首期付款20％，余款于半年后支付.假设月利率为0．5％，则该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为万元。
A:26．29
B:27．29
C：28．29
D:29．29
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列不属于房地产拍卖特征的是__。
A．房地产拍卖数量多，价值高
B．房地产拍卖的时间短
C．房地产拍卖法律性强
D．拍卖结束后续工作多
2、技术资料的内容包括。
A：前期工作资料
B：土建资料
C：安装方面的资料
D：设计文件及变更资料
E：招标方面的资料
3、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是.
A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律
B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入,开始会使总产量递增
C：当要素增加到一定限度后,虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减
D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入,将使总产量减少
E:即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益）的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段
4、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于__不同.
A．变动成本的设置
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
5、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
A:买卖
B:出租
C：抵押
D:质押
E:赠与
6、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括。
A：土地补偿费
B:安置补助费
C：地上附着物和青苗的补偿费
D:土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E:安排被征地农民的社会保障费用
7、土地储备贷款的风险因素有。
A：土地储备中心自有运作资金严重不足
B：房地产市场状况变化的不确定
C：开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支
D:土地出让计划不明确
E:土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险
8、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量,又称。
A：市场潜量
B：市场预测量
C：市场最低量
D：市场最高量
E：借款合同
9、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。
A．商业用地
B．商品住宅用地
C．非营利的社会团体用地
D．娱乐用地
10、城市用地共分为__大类。
A．8
B．10
C．16
D．46
11、资金时间价值的大小，从投资的角度来看主要取决于。
A:投资利润率
B：通货膨胀率
C：风险因素
D：经济发达度
E:投资结构
12、在地籍图中,属于地籍要素的有。（2009年试题）
A：土地的编号
B：土地的利用类别
C：地理名称
D：房屋、道路、水系
E：土地的面积
13、房地产价格构成中的销售税费包括__。
A．增值税
B．营业税
C．城市维护建设税
D．教育费附加
E．房产税
14、下列房地产中，不得抵押的有.（2008年试题）
A：集体所有的土地使用权
B：村办企业厂房
C：列入城市房屋拆迁范围的房屋
D：宅基地
E：已经设定抵押权的房地产
15、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。
A．联合代理
B．买方代理
C．独家代理
D．卖方代理
E．双重代理
16、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从__下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
A．1996年
B．1997年
C．1998年
D．1999年
17、当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是。（2008年试题）
A：净现值法
B：差额部收益率法
C:费用现值法
D:内部收益率法
E：借款合同
18、某城市2010年商品住房施工面积为1000万㎡，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万㎡，恢复施工的面积为200万㎡。该城市2010年商品住房新开工面积是万㎡。
A：500
B：700
C：800
D:1000
E：借款合同
19、注册房地产估价师禁止行为包括__.
A．不履行注册房地产估价师义务
B．在执业过程中实施商业贿赂
C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务
D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业
E．以个人名义承揽房地产估价业务
20、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元,则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为__%。
A．2.5
B．7.17
C．2。69
D．3.0
21、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。
A．房地产损害赔偿案件
B．房地产纠纷案件
C．房地产预售
D．房地产预测
22、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。
A：避强定位方式
B：产品差别化方式
C：对抗性定位方式
D：重新定位方式
E：借款合同
23、房地产估价机构组织形式包括。
A:合伙制
B：股份制
C：有限责任制
D：国有独资公司
E：个人企业
24、属于外汇市场的参与者的是__.
A．外汇银行
B．外汇受理人
C．客户
D．中介公司
E．中央银行
25、需求是与该商品销售价格所对应的消费者的统一。
A：购买水平
B：购买单位
C：购买能力
D:购买欲望
E:购买需求