房地产项目开发程序的研究报告.docx

关于房地产项目开发步伐的研究陈诉 目 录第一章 资源整合第一节 房地产生长偏向第二节 公司焦点竞争力第三节 公司生长战略第四节 资源整合第二章 市场观察第一节 市场观察的目的第二节 市场观察的内容和要领第三节 区域市调陈诉的撰写第三章 用地潜力阐发第一节 用地潜力阐发的内容第二节 用地潜力阐发的结果第四章 土地决策第一节 土地治理的根本术语第二节 获取土地的方法第三节 征地拆迁及其土地出让的步伐第四节 土地获取时应注意的主要问题第五章 项目投资本钱与用度的估算第一节 项目投资本钱与用度的根本看法第二节 开发建立投资的用度组成第六章 项目投资效益的多方案比力以及综合评估第一节 项目财政评价的主要内容第二节 项目评价的根本要领 第七章 市场定位第一节 市场定位的依据第二节 产物品质第三节 面积配比和格式配比第四节 房型设计第五节 营销主题第八章 筹划设计第一节 筹划和设计的要点第二节 筹划和设计应考虑的因素第三节 我国居住区筹划经历历程第四节 今世筹划和设计的生长偏向第九章 工程建立第十章 营销推广第一节 代价计谋第二节 告白计谋第三节 营销计谋第四节 销售执行第十一章 物业治理第一章 资源整合第一节房地产生长偏向一未来十年中国的住宅需求在未来510年中，我国以住宅为主的房地财产将保持强劲的增长态势，而居民消费结构转换、都会化和参加WTO将成为推动房地产财产生长的三大动力。（一）居民消费结构的调解动员住房消费的升级换代19782000年，我国GDP年均增长9.5%，人均GDP增长也凌驾8.1%，城镇居民人均可支配收入从343.4元升到6280元。城镇居民作为二元经济中的消费主体，其收入的增长无疑为消费水平的提高和生活质量的改进奠基了坚固的底子。90年代，人们的消费开始从温饱型向消费型转变，动员了居住、交通、通信、文化教诲娱乐消费明显增强。凭据第五次人口普查公报，我国现有城镇人口45594万人，占总人口的30.09%，人均居住面积10.4平方米，修建面积19平方米。凭据国度住宅财产“十五”生长筹划，到2005年城镇人均修建面积到达22平方米，仅城镇居民就需建立27亿平方米，平均每年新建住宅5.4亿平方米，这样大的住宅投资与需求将对百姓经济的生长起到巨大的推行动用。（二）都会化步调的加速带来巨大的住房需求凭据国际经验，当一个国度经济进入连续稳定增长时期，都会化也将进入一个快速生长时期。世界银行对全世界113个国度的统计资料进一步表明，人均GDP低于300美元的低收入国度，都会化水平仅为20%，当人均GDP从700美元上升到1000美元和1500美元的中等生长国度时，都会化进程加速，水平将到40%60%，而经济高速生长，都会化水平到达70%以后，都会化生长速度将迟钝。，都会化率以每年1%左右增长，到2010年到达46%，都会人口将到达6.4亿，净增长1.9亿，每年增长1852万人。每增加1小我私家，将增加22平方米住宅修建面积和100平方米左右的都会建立用地，都会人口的迅速增长无疑会对住房和底子设施建立带来巨大的压力。（三）参加WTO后开放步调加速形成对房地产的巨大需求参加WTO后，我国将开放交通运输、金融办事、电信、执法办事、管帐办事、信息办事、旅游、修建业等多个行业，且开放的速度之快也是前所未有的，如银行业5年内取消对外资的地区和客户限制，修建业合资互助企业3年内开始享受百姓报酬，这些都将吸引大量外资进入，势必增加对房地产产物住宅、写字楼、中介办事等多种需求。虽然未来510年中我国房地财产的生长总体看好，但现阶段，潜在需求与有效需求不敷的矛盾并没有得到解决，这在一定水平上抑制了房地财产的康健生长。二房地产市场生长趋势从1998年起，我国挣脱了低速和负增长的状态，进入高速生长阶段，尤其是2001年以来，房地产进入欣欣向荣的景象。前11个月，全国房地产投资4857亿元，比2000年同期增长29.7%。随着中国参加WTO，机会与挑战并存的2002年，海内房地产进入一个全新的生长时期。房地产市场体现出如下特点：（一）房地产开发投资高速增长（二）商品房销售市场供求两旺（三）小我私家购房比重继承提高（四）土地购买和土地开发投资高速增长2001年110月，全国房地产开发企业购买土地面积达12803万平方米，比2000年同期增长65%，同期完成土地开发投资282亿元，比2000年同期增长34%，完成土地开发面积6563万平方米，同比增长36.8%。土地购买面积的大幅增长，表明开发商对为了开发前景看好。2001年，北京、上海、成都、长春、武汉通过一系列的运作，万科的土地储备到达近900万平方米。“如果保持今年的速度，一年后，万科的土地储备预期可达1600万至1800万平方米”。王石报出的数字令人咋舌。而中海也筹划土地储备量凌驾万科。大连万达2001年土地储备已达2000万平方米，业务生长到15个都会。首创团体总裁刘晓光担当21世纪经济报道采访时透露，首创已拥有土地储备6000万平方米，且还会继承增长。鲁能团体在北京、上海、济南、青岛、重庆、成都、宜宾、海南等地大量储备土地，已达近1000万平方米。（五）房地产市场进入优胜劣汰时期随着以地产大鳄为先锋的新一轮圈地运动的开始，然而圈地的背后是一个等候整合的市场。椐业内的普遍说法，中海内地地产最快5年，晚不会凌驾10年，要产生出几个寡头，象香港一样。目前，我国最大的房地产开发企业的市场份额没有凌驾5%，而香港是30%至50%以上，新鸿基等几家公司占整个香港市场80%的份额。中国参加WTO，势必有大量的外资流向房地产市场，将加剧对市场的打击，使得市场进入优胜劣汰阶段。市场也将进入现房市场，真正的买方市场将形成，房地产风险加大，门槛提高，更多的开发商要在产物品质和公司品牌上竞争，但市场不拒绝好屋子。（六）空置房面积不停扩大，开发风险加大。地产商以圈地为先导的放肆扩张，无疑将带来新一轮地产开发热。但我国商品房空置面积已达10000万平方米，而商品房代价却出现近年来少有的一路上扬。实际上，新建成的商品房如空置，每年至少贬值10%，而在现有的空置房中空置凌驾2年的占50%以上，另有大范围开发的经济适用房以及正在启动的房地产二级市场，都在挤压现有的商品房生存空间，故有人担心目前出现的开发热潮是又一场美丽的泡沫。总之，未来10年是我国房地产生长的重要时期，在经历了19992001年的“龙抬头”时期后；20022003年市场进入整合生长期；20042007年将进入全面生长期；20082010年房地产将进入最后的调解生长时期。在各个时期，新生长动力的集聚，将拉动内需，刺激市场的生长。三房地产开发模式的生长偏向如今的房地产市场已经迈过了比产物、比技能，拼情况、拼景观的层面，而迈到了比品牌（包罗品位、气势派头、素质、气氛、文化和生活方法）的层面。因此房地产的竞争已经逾越了产物和项目的竞争，而是开发计谋和开发模式的竞争。1、范围化品牌扩张开发模式范围化品牌扩张开发模式，引导了我国房地财产的走势：郊区化、大盘化（范围化）、复合化。该模式开发比力乐成的典范是广州碧桂园、祈福新村、广州奥林匹克花圃等。（1）郊区化居住模式。深圳、广州等经济发达都会为适应人们崇尚“5+2”生活模式，即市区事情5天，在郊区休息生活2天，在都会郊区开发。比力乐成的典范是广州碧桂园、祈福新村、深圳万科四季花城、深圳中海怡翠等。但随着都会的生长，特别是大交通格式的奠基，“7+0”模式（市区事情，郊区居住），已成为开发商的着眼点。（2）大盘化（范围化）如今的房地产开发商为了提升品牌（包罗品位、气势派头、素质、气氛、文化和生活方法），而大范围圈地，单个项目的面积已越来越大，如广州祈福新村占地6500亩。（3）复合化人们日益增长而不停变革的需求，注定房地产靠单一看法、单一元素致胜的时代已结束。复合地产看法将取代纯粹的范围取胜时代，本性化差别也代表着未来之路。较乐成的典范是广州碧桂园、广州奥林匹克花圃等。碧桂园与北京景山中学合办碧桂园学校及五星级会所的建成得到巨大乐成。“给乐成人士一个五星级的家”的经营理念，已深入人心。广州奥林匹克花圃以“体育财产+房地产”，“科学健身，康健人生”、“运动就在家门口”的理念诉求，使奥林匹克花圃具备了自己奇特的优势。2. 专业化连锁开发模式专业化连锁开发模式就是用一个强势的公司品牌，加上一套CI系统（理念识别、行为识别、视觉识别），乐成地将上一个项目所投放的告白费及其所形成的品牌含金量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”。其中主要的是“理念”与“行为”识别系统，这是出人才、出机制、出效益、出品牌的底子，这些为开发下一个项目奠基了底子。好比万科在深圳、北京、沈阳、武汉、上海等地开发的万科都会花圃、中体财产与生长商互助在广州、北京、上海等地开发的奥林匹克花圃。第二节公司焦点竞争力焦点竞争力是那些使企业比别人更强的东西，房地产企业的焦点竞争力大抵包罗以下几点：掌握房地产市场现状和变革趋势的能力；进行市场细分和客户定位的能力；凭据市场需要进行筹划、设计的能力；对工程本钱、进度、质量进行控制的能力；针对特定的客户群进行市场营销的能力；提供优质物业治理等售后办事；与政府有关部分进行业务相同的能力；包管工程建立的较强融资等能力。随着房地产市场的生长，市场营销手段、物业治理等极易被模仿，已是开发商必备的能力，以后的焦点能力的竞争主要是范围的竞争，形成区域市场垄断。通过构筑企业的焦点竞争力，最终提升企业的品牌。第三节公司生长战略一企业战略的界说企业战略是在切合和包管实现企业使命的条件下，在充实利用情况中存在的种种时机和创造新时机的底子上，确定企业同情况的干系，划定企业从事的经营范畴、生长偏向和竞争对策，公道地变更企业结构和分派企业的全部资源，从而使企业得到某种竞争优势。它是企业战略思想的会合体现，是企业经营范畴的科学划定，又是制定种种筹划的底子。二根本竞争战略竞争战略属于企业经营单位战略的领域，是指企业正确地阐发和界定本企业在竞争中的职位后所形成的战略。根本竞争战略是指无论在什么行业或企业都可接纳的竞争性战略。美国哈佛商学院著名的战略治理家迈克尔波特在其1980年出书的竞争战略中，提出三种根本竞争战略，即本钱事先战略、差别化战略和重点会合战略。1本钱事先战略本钱事先战略是指企业通过在内部增强本钱控制，在研究开发、生产、销售、办事和告白等领域里把本钱低落到最低限度，成为行业中的本钱事先者的战略。2差别化战略差别化战略是指企业提供与众差别的产物和办事，满足主顾特殊的需求，形成竞争优势的战略。运用该战略主要是依靠产物和办事的特色，而不是产物和办事的本钱。但应注意，差别化战略并不是讲可以忽略本钱，只是强调此时的战略目标不是本钱问题。3重点会合战略重点会合战略是指企业把经营战略的重点放在一个特定目标市场上，为特定的地区或特定的购买者团体提供特殊的产物和办事。企业一旦选定目标市场，便可以通过产物差别化或本钱事先的要领，形成重点会合战略。就是说，接纳重点会合战略的企业，根本上就是特殊的差别化企业或特殊的本钱事先企业。三万科团体的生长战略探讨万科团体的生长战略：以房地产开发为主导财产，在全国大型都会近郊区开发以“都会花圃”为品牌的多层住宅。具体包罗以下方面：1经营专业化，凭据自身的特点，以房地产开发为主导财产对有些行业进行整合；并将万科的开发纳入国度建立部住宅财产化领域，但万科并不进入住宅相关部件、配件的生产体系。2为有效利用土地资源、低落能源、质料的消耗，创建修建研究所。3住宅市场主流化，从住宅小区的开发转向社区的开发，在城乡结合部进行范围开发，开发新的市镇。4创建新的融资渠道，住宅证卷化、金融化，遍及与外洋金融机构如基金、保险等结合，增强资金实力，具备范围化开发、新市镇开发的实力。5遍及吸收国际设计经验，与世界一流的设计公司创建联系。6增强与修建商、质料商的信息相同，形成协作网络，推动财产化进程，形成财产同盟。7为提高资金利用效率，创建财政结算中心，会合统一资金调理。第四节资源整合在项目拓展时，除考虑房地产市场情况，还应充实考虑公司的人员、资金等多方面的因素，在各方面情况都允许的情况下，再进行项目拓展。 项目开发应整体筹划，包罗全程筹谋、焦点系统、增值控制、利润保障、战略领先五个方面，如果只贯彻这些步伐中的一种则任何试图改进经营状况的努力都难以奏效，应对以上因素整合。第二章市场观察第一节 房地产市场观察的目的开发商和经济评价人员通过房地产市场的观察，了解房地产市场的已往和未来，掌握房地产市场的生长动态，预测其生长趋势，并据此阐发开发项目建立的须要性，确定项目的用途、范围、档次、开发时机和经营方法。第二节 房地产市场观察与预测的内容和要领房地产市场有很深的地区特征，所以一般的市场观察习惯依据地区特性，先由点（单个楼盘）到线、面（区域市场），再由线、面到体（宏观情况），然后再从体回到面，从面复兴到点，不停循环，融会领悟。现就从点、面、体的三个条理加以介绍。一点单个楼盘一般单个楼盘的市调从产物、代价、告白、销售四个计谋加以阐发1产物计谋（1）区位阐发大的方面阐发楼盘的区域历史沿革、区域特征（商贸中心、产业中心、居住社区等）；了解区域的交通东西、交通方法（高速公路、市政门路、地铁、轻轨、高架、公交等）以及距离都会主要标识地区（如市政府、广场、火车站等）的距离；了解区域大众配套设施（水、电、气、医院、超市、商场、公园、农贸市场、影剧院等生活配套）和人文情况等。小的方面阐发楼盘的地块具体坐落方位、巨细、形状、四周房产状况、门路进出口、主要展面的临街情况等。（2）根本参数总占地面积、总修建面积、容积率、笼罩率、筹划形态等。（3）修建类别应凭据开发项目的用途、未来获取收益的方法以及所在地区的具体情况确定，现凭据用途可分为下列类型：居住类，包罗普通住宅、高等公寓、别墅、内销房、外销房等。商业用途类，包罗商场、商业店肆、超等市场、批发市场等。办公类，包罗商务办公楼（写字楼）等。旅馆类，包罗饭馆、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。餐饮类，酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。娱乐类，包罗游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。产业类，厂房、堆栈等。特殊用途类，包罗停车楼等。土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，使其开发成为熟地的房地产项目。（4）面积和房型修建面积、使用面积、公摊系数、面积配比和格式配比、平面设计等。（5）建材装修是清水房照旧精装修，建材的品牌、数量等，如电梯、卫浴设备的配置等。（6）公用设施一是指日常生活中最根本的配套设施，如水、电、气、通讯、有线电视、车库等，二是指为社区配套的会所、超市等。（7）施工进度和交房日期（8）开发方法了解土地得到方法，是独资、合资、联建等方法。（9）公司组成了解楼盘的投资、设计、施工、物业治理等主要事项的包袱公司是谁？资质、资信如何？2代价计谋代价是房地产营销中最根本、最活泼的因素，因此一般从单价、总价、付款方法三个方面深入观察阐发。（1）单价单价根本上是区位、品质等因素的综合反应，是权衡比力一产物的重要指标。因此应对起售单价、最低单价、最高单价、平均单价、主力单价等方面进行了解。（2）总价相对付衡宇单价给人的直观印象是楼盘的区位和品质的崎岖，总价所折射出来的更多信息是目标客户群层的区隔，对付总价的调研和对总价配比的切实掌握，会掌握产物的目标客户群定位、市场定位。实际上总价款是购买客户的最直接、最明显的分水岭。为此应从最低总价、最高总价、主力总价、平均总价、总价范畴、车位总价、总价配比等方面详尽观察。（3）付款方法付款方法是总价在时间上的一种分派，用以缓解付款压力，扩大购买层的范畴，以提高楼盘的销售率，是一促销手段。一般有以下几种方法，一次性付款、修建进度付款、时间付款、银行按揭贷款、延期付款等。3告白计谋告白计谋主要包罗告白基调的推敲，主要诉求点的掌握，媒体的选择，广密告度的摆设和具体实施效果等。4销售对楼盘各项因素的评判，归根结底是销售结果的评判。它一方面是指具体业务摆设，如销售点的选择、人员配置、业务执行等；另一方面是实际销售结果的观察，如什么样的房型最好买？什么总价是市场合担当的？吸引客户最主要的地方是什么？购房客户群有什么特征？等等。二线和面区域市场对单个楼盘的详尽了解后，我们可以着手区域市场的观察与阐发。一般讲，区域市场的观察与阐发，主要包罗区域阐发、供给市场特征、需求市场特征三个方面。（一）区域阐发区域阐发也就是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通动线、区域特征、生长筹划三方面因素的综合阐发。区别于单个楼盘的地理位置阐发，在具体阐发中，区域阐发要偏重于整体的阐发和宏观评估。1交通动线交通是经济生长的命脉，更是一个时代开创的急先锋。经济要生长，势须要交换。要交换，自然会形成交通动线，在地区阐发的三大因素中，顺应人流、物流的自然流动趋势而形成的交通动线（江河、铁路、公路、机场等），是最活泼最具决定性作用的一环，是形成房地产地区形态的真正原动力。交通动线对地区的影响一般体现在以下几个方面。（1）形成交通动线的自己所具有的物质形态，对周围地块的直接作用。（2）由交通动线所带来的人流、物流因数量、类别、质量的差别给地区生长带来的直接或间接的影响。2区域特征区域特征是相对聚集而产生的、依附于地区之间且是其所特有的一种物质和精神形态。它取决于该地区的经济生长水平、财产结构、生活水准、人口范围、人口素质、购买力水平、修建种类、气势派头、范围、漫衍等因素。区域特征这一特性对房地产的影响，首先体现为群体对个别的作用，即所谓的良币驱逐劣币，或劣币驱逐良币。在区域特征阐发时要注重经过恒久的历史沉淀而形成的无形部分。随着生长速度的加速，都会的有形部分很容易被塑造，但无形部分却很难一蹴而就。区域特征阐发是要与交通动线联系起来，将它看成是一开放的动态社区。3生长筹划政府为实现一定时期内的经济和社会生长目标，而确定的都会性质、范围、生长偏向，都会土地的公道利用，协调都会空间结构和各项建立的综合摆设和具体摆设。（二）供给市场特征供给市场特征的调研要害在于认真研究产物的配合点与差别性，以及他们市场反响强弱的缘由。一般从以下几个方面调研。1供求状况。包罗相关地段、用途、档次、范围、价位、平面摆设等的房地产供给状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包罗已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计他们投入市场的时间。2房地产商品的代价、租金和经营收入、单价漫衍、总价结构等。3房地产开发和经营的本钱、用度、税金的种类及其支付的标准和时间等。4种种营销手法的市场反响和市场空白点的捕获。（三）需求市场特征需求市场特征是指区域人口范围和密度、人口结构、人口素质和习惯嗜好以及家庭范围、购买力水平、客户的需求结构与特征等。三体宏观情况房地产体宏观情况的观察。该事情应在国度、区域、都会、邻里的条理上进行。主要包罗：政治、经济、行政法例、文化教诲、自然条件、都管帐划、底子设施等方面，对已产生的或将要产生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充实的了解和预计。四、房地产市场观察要领要凭据观察的东西和内容，接纳适当的要领。通常接纳的要领有：普查法、抽查法、直接观察法、间接观察法。五、房地产市场预测一般分为定性预测和定量预测（一）定性预测。主要是通过对历史资料的阐发和对未来条件的研究，凭借预测人员的实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来体现的性质进行推测和判断。（二）定量预测。在了解历史资料和统计数据的底子上，运用数学要领和其他阐发技能，创建可以体现数量干系的数学模型，并以此为底子阐发、盘算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。第三节区域市调陈诉的撰写房地产区域市调陈诉是房地产市场观察与研究的一种体现形式。要包管质料的真实性，同时针对性也是该事情的前提条件，譬如有的陈诉是为投资地块选择而作评估的，市调事情应偏重于经济、人文、情况、交通、市政、筹划等方面，如陈诉是为具体产物作企划，市调事情应偏重于围绕最近开盘的几个楼盘及其销售状况进行阐发。一般讲，区域市调陈诉大抵包罗区域表面、目标区域的楼盘情况、陈诉结论或发起三部分。一区域表面区域表面是区域特征的总结，主要是指对历史生长、政治经济、人文情况、市政交通、生活情况、生长筹划等方面的根本状况进行一个归纳综合性的描述。因为房地产的地区特性特别强，区域表面自然是任何一份市调陈诉的根本点和出发点。二目标区域的楼盘情况该事情一般先凭据为了说明的总价、品质、区位等问题进行分类。再针对要研究的课题，有重点的进行详尽的客观描述。通常，凭据需要在大量详实的原始资料底子上，筛选部分细项，或列表或叙述，努力做到既完整，又一目了然。为了更详尽的说明问题，又不使陈诉过长，通常选择一个与我们非常相似的楼盘，或现时销售非常火爆的楼盘，或对我们组成严重威胁的楼盘进行详细的阐发。三陈诉结论或发起对市调结果的配合点和异同点（产物结构和需求结构）的阐发，以及形成这种状况的原因进行深究，是陈诉结论的要害部分。要对自己项目的目标市场定位作出开端的发起。第三章用地潜力阐发在项目开发前，都对基地进行论证和评估，其中最重要的是对情况、生态条件、自然系统有深刻的认识和了解。第一节用地潜力阐发的内容一般对以下方面进行阐发。一自然情况的评估土地：包罗地质情况、土壤、土地形状、边沿线、坡度、景观。水源：包罗地面和地下水源、水质、潮汐情况、湿地的水线情况。植被：包罗植被状况、时间、区内树木的描述。野生动物状况：包罗定居和迁徙的动物习性和栖息的位置和状况。气候：宏观气候和微观气候，空气质量、噪音水平和生长趋势。二人为特色修建：现存修建的结构和式样，隶属修建、地基。交通系统：门路系统和网络，交通东西、出行方法、时间表等。底子设施：水、电、气、排水等系统，学校和商业网点等的漫衍。三文化因素社会影响：邻里对付相邻地段的使用、地段的文化代价和考古代价。社区看法：执法限制：设施简直切位置：经济因素和状况：土地代价，税收结构，生长潜力，地块之外的经济情况改变状况。第二节 用地潜力阐发的结果在用地潜力阐发的底子上，一般体例用地评价图，其通常做法如下：1阐发水文资料，在地形图上画出再现期的大水淹没线。2画出地下水距地面1m、2m的等深线。3画出代表差别土壤承载力和其它工程地质性质差别土层的位置。4画出矿藏的范畴。5画出不宜建立的陡坡、运动性冲沟、滑坡、沼泽地以及遭受冲刷的河岸的范畴和地段。6画出接纳步伐后可变为建立用地的小型冲沟、沼泽地、采掘场和非运动性滑坡地段。7画出不能作为建立用地的范畴，如文物掩护范畴。第四章土地决策第一节土地治理的根本术语为了准确的掌握土地治理的国度有关强制性标准、范例的划定，需对土地治理的根本术语进行掌握（以下内容均参照重庆市有关划定）。一土地用途分类农用地：指直接用于农业生产的土地，包罗耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建立用地：指制作修建物、构筑物的土地，包罗城乡住宅和大众设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用地：指农用地和建立用地以外的土地。二土地使用权和所有权土地返国度所有，国度将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用者向国度支付一定的出让金。土地使用权出让，必须切合土地利用总体筹划、都管帐划和年度建立用地筹划。三农用地转建立用地在土地利用总体筹划确定的都会建立用地范畴内，为实施都管帐划或实施具体建立项目而占用土地的，可凭据划定治理农转建手续。并要缴纳新增建立用地有偿使用费。四土地代价1基准地价：是城镇土地分区域、分用途测算出的平均代价（含出让金），是政府的宏观调控代价，也是土地评估及有关部分制定种种土地税费的政策依据，不是具体收费依据。2公示地价：是国有土地使用权出让，土地所有者权益中国度应收部分（土地出让金）代价和划拨国有土地使用权转让土地收益代价。3土地还原率：是用以将土地纯收益还原为土地代价的利率（或比率）。重庆基准地价和公示地价的土地还原率r=0.0873。4土地级别：是凭据城镇土地自然和经济属性而分别出的土地品级序列。5土地有偿使用费：是指土地使用者有偿使用国有土地应向国度缴纳的用度。其包罗：土地出让金、土地租赁金、以土地使用权作价入股的股权权益等。6土地出让金：是指国有土地使用权出让时，国度凭借土地使用权向土地使用者收取的用度。其不包罗征地或拆迁、土地整治开发用度。7土地收益：是指划拨土地使用权转让时，凭据中华人民共和国都会房地产治理法第三十九条第二款划定经批准不治理出让手续，转让者需向国度缴纳的用度。划拨土地使用权每转让一次征收一次土地收益。8土地出让综合价金：包罗土地取得费（征地费或拆迁安顿费）、土地整治开发费和土地出让金。9基准地价的应用；渝领土房管发2000315号文划定的基准地价的内涵为50年期城镇熟地成熟度：三通一平（通水、通电、通路、平整园地），容积率为1的平均代价。运用基准地价系数修正法进行具体宗地地价评估时，应凭据宗地实际情况进行宗地成熟度、容积率、区域和个别因素、土地使用权类型及年限修正。综适用途的宗地代价评估时，应按各用途基准地价分摊土地面积加权后修正。运用基准地价系数修正法评估地价的公式为：评估地价=基准地价1+（成熟度修正系数）+（区域和个别因素修正系数）+（土地使用权类型修正系数） 容积率修正系数年限修正系数期日修正系数。10公示地价的应用（1）重庆市国有土地使用权出让金测算要领一：国有有土地使用权出让金为宗地代价与宗地出让金比率的乘积。宗地出让金比率表用途 商服业 住宅 产业 出让金比率 0.30.35 0.250.28 0.20.23 要领一主要适用于企业改制、土地级别不明确、招标拍卖出让底价的测算及修建筹划设计方案未明确或难以确定的宗地的土地出让金测算。（2）重庆市国有土地使用权出让金测算要领二：国有有土地使用权出让金为各楼层修建面积与楼面价出让金标准、楼层修正系数、年限修正系数的乘积之和。1999年重庆市国有土地使用权楼面价出让金标准 单位：元/平方米、50年用途类别 土地级别 商服业 住宅 产业 13 550237 420158 440178 46 212184 141112 152124 79 168136 9278 9677 1011 11292 6656 6345 1213 8365 4336 3628 1415 4828 2921 2015 1618 2624 1917 1413 1920 2220 1513 1211 要领二主要适用于修建筹划设计方案已明确的宗地土地出让金测算。（3）重庆市国有划拨土地使用权转让土地收益测算要领土地收益为土地出让金与土地收益系数之乘积。划拨土地转让土地收益系数用途 商服业 住宅 产业 土地收益系数 0.2 0.15 第二节 土地获取的方法第三节 征地拆迁与土地出让的根本步伐第四节土地获取时应注意的主要问题土地是房地产开发的底子，土地投资在开发本钱中占的比例也比力大，通常在三分之一左右，有的甚至凌驾二分之一，为此土地获取时，应谨慎。特别要注意以下几个问题。1必须明确土地的状态，是原状土地（毛地），照旧熟地（三通一平的土地），同时若是原状土地应明确市政设施配套有谁卖力配套、何时配套、有何配套等问题。2应明确土地代价所包罗的内容，是否包罗出让金、征地拆迁安顿费、有关税费等。3应明确土地款的支付与国有土地使用权证等有关手续治理进度的干系。大宗土地的出让，应明确出让金缴纳一定比例即可治理国有土地使用权证或申请出让金缓交，以减轻项目前期投资。4应观察清楚土地的权属，是农用地，照旧国有土地；若是农用地应明确国务院是否批准转为都会建立用地，若未转为都会建立用地应明确新增都会建立用地有偿使用费的支付（按划定土地使用者缴纳出让金后，不再缴纳新增都会建立用地有偿使用费，由区政府在报国务院批准农转建时支付），若是国有土地应明确土地的权属单位、土地款（出让金、征地拆迁安顿费、有关税费等）的支付情况以及是否在银行抵押贷款。5为使在土地代价谈判时处于主动职位，应在委托征地、拆迁前，公司内部收集有关资料，凭据相关的执法、法例，体例测算陈诉。6在支付征地、拆迁款时，应特别注意对安顿问题的控制，一般预留30%40%征地、拆迁费，在确实进行安顿时分期支付。同时宜签定征地、拆迁包干条约。7在签定出让条约时，应注明开工日期的在开工条件，防备由于某种原因延期开工，而征收土地闲置费，甚至两年不开发，出让方要无偿收回土地使用权。该问题对付大面积片区开发（分期转动开发）项目有为突出。8对付毛地的开发，按划定要分摊门路一半的用地面积，因此在国有土地使用权证中要注明总用地面积、门路面积（划拨）、出让面积。第五章项目投资本钱和用度的估算第一节 房地产投资本钱和用度的根本看法一、房地产总投资包罗开发建立投资和经营资金。开发建立投资是指在开发期内完成房地产产物开发建立所需投入的各项用度，包罗土地用度、前期工程用度、修建安装工程用度、底子设施建立用度、大众配套设施建立用度、开发间接用度、财政用度、治理用度、销售用度、开发期税费、其他用度以及不可预见费等。开发建立投资在开发建立历程中形成以出租和出售为目的的开发产品本钱和以自营自用为目的的牢固资产及其他资产。应注意开发建立投资在开发产物本钱与牢固资产和其他资产之间的公道分摊划转。经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发期是指房地产项目大量资金正式投入工程开始，到开发建立完成的时间。二、开发产物本钱是指房地产项目产物建成时，凭据国度财政和管帐制度转入房地产产物的开发建立投资。当房地产项目有多种产物时，可分别估算每种产物的本钱用度，但应注意开发建立投资在差别开发产物之间的公道分摊。三、经营本钱是指房地产产物出售、出租时，将开发产物本钱凭据国度财政和管帐制度结转的本钱。主要包罗土地转让本钱、出租土地经营本钱、房地产销售本钱、出租经营本钱。对付分期收款的房地产开发项目，房地产销售本钱和出租经营本钱可按当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，盘算本期应结转的经营本钱。四、房地产项目开发建立完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包罗牢固资产、无形资产和递延资产。（一）牢固资产包罗开发企业办公用房、开发企业呆板设备和运输设备，以及自营的商业和办事业用房等。（二）无形资产主要包罗土地使用权等。（三）递延资产主要包罗开发企业的开办费和租入牢固资产的改进支出等。五、运营用度是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间产生的种种运营用度，主要包罗：治理用度和销售用度。六、资金使用筹划房地产项目应凭据可能的建立进度和将产生的实际付款时间和金额体例资金使用筹划表。在可研阶段，盘算期可取年、半年、季、月为单位，资金使用筹划定期体例。体例时应考虑种种投资款项的付款特点，要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方法对体例资金使用筹划的影响。第二节 开发建立投资的用度组成一、房地产土地用度是指为取得项目用地而产生的用度。房地产取得土地的方法有多种，所产生的用度各不相同。主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。(一)土地征用拆迁费1、农村土地征用拆迁费主要包罗：土地赔偿费、青苗赔偿费、地上附着物赔偿费、安顿补贴费、新菜地开发建立基金、耕地占用税、耕地开垦费、征地治理费、拆迁费、其他用度。2、城镇土地拆迁费主要包罗：地上修建物、构筑物、附着物赔偿费，搬家费，临时搬家安顿费，周转房摊销以及对付原有单位停产、停业赔偿费，拆迁治理费和拆迁办事费。（二）土地出让价款。主要包罗向政府缴付的土地使用权出让金和凭据土地原有状况需要支付的拆迁赔偿费、安顿费、都会底子设施建立费或征地费等。许多都会都制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的底子上加以适当调解确定。（三）土地转让费。（四）土地租用费（五）土地投资折价。二、前期工程用度主要包罗项目前期筹划、设计、可研，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的用度。项目前期筹划、设计、可研所需支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，也可按预计的工程量乘以正常工日费率估算。项目水文地质勘测、土地开发中的“三通一平”工程用度凭据实际工程量估算。三、底子设施建立费底子设施建立是指修建物2米以外项目用地筹划红线以内的种种管线和门路工程，其用度