房地产项目研究报告.docx

金贵元富 上海衡宇销售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD.目录前言 1产物简介2产物定位3产物发起20营销事情筹划28跋文 42前言鉴于目前市场上CBD区域高端投资产物的营销状况与未来的生长趋势。本【营销企划陈诉】载明了我司对【金富得大厦】所做的市场阐发结果及项目的定性、定量结果，并提出了我司对本产物的战略研究定位。同时旨在设定【金富得大厦】的营销东西，市场细分方案，项目整合运作方案，我司对【金富得大厦】营销企划纲领进行了整体论述。并制订【金富得大厦】一整套切实可行的整合营销计谋，同时，具此特别提出了关于本案营销包装的特殊要领与通路。本陈诉仅向委托方暨互助方论述，陈诉中的内容、思路、看法和整体运作方案应予高度保密。第一部门 产物简介项目底子资料项目名称：金富得商务大厦项目所在：静安区陕西北路288号 南距南京西路30m，西临陕西北路 东靠江宁路，北抵奉贤路项目表面：目前项目已结构封顶，外立面施工过半，在建历程之中。 主楼高99.95m，地上29层，地下2层，其中1-8层为商业用裙房，9层以上为办公综适用房。 每层修建面积：1534M2 总修建面积：32214M2 地下车位数量仅185个本案紧邻中信泰富广场、恒隆广场、上海嘉里中心、上海商城、锦沧文华大酒店、波特曼酒店等，地处南京西路高级商务圈内。第二部门 产物定位一、 项目的SWOT阐发四大优势点阐发1、 地段优势显著 顶级商业本案位于南京西路陕西北路接壤，周边云会合信泰富、恒隆广场、上海商城、梅陇镇伊势丹等著名商业中心，是目前上海最顶级、消费条理最高的商业地段之一。 办公发达本案旁以中信泰富为首的办公区是目前浦西地域首屈一指的甲A级办公区域，许多跨国、海内的超一流企业都选择在此办公。目前该地域的办公房行情非常看内好，其租赁代价及出租率也在浦西地域属于顶级水平。 顶级酒店云集本案所在地段照旧目前浦西地域高星级酒店最为密集的地段，目前本地段由这些高等酒店乐成动员，成为万商云集的“顶级空中驿站”。产物的地段优势将是支撑本案售价、树立投资信心的重要依据之一。2、 产权性质为住宅（酒店式商务公寓） 住宅产物在本地具有稀缺性本案是目前市场上少少数拥有住宅产权的小户型产物，在所在地段更属绝无仅有。 经营方法灵活住宅类小户型在投资经营方法上较为灵活，既可作为住宅出租，也可作为商务房进行使用，甚至可作为酒店按日或定时出租。其投资渠道多样，赢利性也较强。 支付压力轻住宅类物业的首付仅需三成（目标价位在7000元/M2以上），最高贷款年限达30年，其首付、月还款压力较小，投资回报率较容易得到保障。 使用本钱较低作为住宅类物业，本案的水、电、电话等日常生活用度较办公型物业低廉许多，也低落了住户的居住本钱及未来的经营治理本钱。3、产物包装中体现的优势 具有高科技的商务属性本案在设计制作中对智能化设施做了详尽的筹划，使之在居住外同样满足商务办公的全部需求，并预留了未来生长、升级的空间。因此本案还具有作为小型办公房的功效定位，这使本案的使用功效性、客户选择面更为遍及。别的，本案在物业配套设施方面也为商务办公考虑周全，除开辟商务中心外，还在会所区域内开辟小型集会场合，满足商务办公的需求。 物业的硬件设施具备的顶级品质本案所选择的软硬件设施均属顶级配置，可媲美五星级酒店尺度，在硬件设计中总结目前酒店式公寓的物业治理的经验，并为未来的物业维护预留了空间和条件。本案的硬件设施的完善性及超前性在目前酒店式公寓中可称“翘楚”。精良的物业品质将是吸纳高品位的投资客，也能从目前猛烈的市场竞争中脱颖而出。 居室装修具备顶级品质本案的室内装修聘请专业公司专项设计，从整体室内结构到装潢建材的选用都以豪华酒店为参照尺度。高品质、新颖别致的室内装潢将直接打击客户的视觉感官，激起其强烈的购买欲望，也是支撑本案售价的重要砝码。 完善超前的物业治理办事本案的物业治理办事将聘请资深物业治理公司担纲经营，以“周全、完善、超前”为宗旨，以商务办公、酒店居住等方面为切入口，为使用客户提供全方位的治理办事，以增加产物自己的附加值。4、准现房物业有利尽快实现投资回报本案已结构封顶，外立面施工过半，预计于03年底交房。目前本案的施工状态有利于样板房、公用部位的装潢包装，对投资回报将起到强大的推行动用。准现房的物业状态可以给客户足够的购买信心，并可以较快地实现投资回报。劣势点阐发1、 门路交通不畅本案距离南京西路仅30米，但作为本案最主要的交通通道陕西北路为单行道，自南向北无法通行，部门驾车业主须绕道至北京路方可进入本案，这将对本案的车辆进出、人流聚集带来极大的未便。2、 产物体量较大从目前市场上看，酒店式公寓的推案量一般控制在300套以内。而本案体量多达500余套，总价又相对较高。较大的个案供给量，将对短期的有效市场需求造成巨大压力，为本案的迅速去化带来一定阻力。抗性去化：在开盘前增加客户蓄水阶段，从多条通路挖掘有效客户。别的，我们还需要提升对产物品质的要求，以产物的品质吸引客户，支撑本案的代价定位，以便加速本案的去化速度。3、 高单价、高总价产物市场担当度有限据市场成交反应，目前总价在80万以上的小户型市场担当水平较低。而本案同时具备“高单价、高总价”特性，总价全线在70万元以上，市场担当度风险较为明显。抗性去化：必须在功效性、高尺度性、办事性做足产物的文章，尽力体现项目的代价感，以产物各方面优势的体现来吸引客户，淘汰单价、总价抗性。4、 烂尾楼的社会形象本案在此次投入市场前，曾作为烂尾物业被闲置多年，市场形象、口碑较差。本案的烂尾楼“前科”与其目前的包装定位产生明显的辩论，在被客户充实了解的情况下将对本案的去化将造成一定的倒霉影响。抗性去化：增强现园土地包装。通过外立面的改建、工地围墙、售楼处等体现出全新的项目形象。5、 房间内采光条件差本案接纳淡蓝色玻璃幕墙，对光芒的通透能力较差。因此，本案作为居住型产物定位，采光条件不佳将是本案的一大缺陷。抗性去化：增强样板房内部灯光强度，以具有独到品位的装潢设计低落层高的抗性，并相应改进产物的企划包装。6、层高过低本案层高仅为2.8米，扣除梁高，实际净层高不敷2.4米。居住的压抑感较为明显，对追求居住舒适度的客户而言，本案较难满足其居住需求。时机点阐发1、 投资经营办事的推出为体现投资的宁静性及赢利性，我司发起实施的“回租经营”方法，开拓投资类房产项目的经营办事平台，低落投资客户的投资风险，将使本案具备更为强大的投资类房产市场办事功效。2、 高价小户型已开辟市场随着小户型市场的逐渐升温，目前在销的小户型产物的售价呈直线上升的走势。在“静安新格公寓”、“恒升半岛国际中心”、“世纪时空”等开价在万元以上后，“世福汇”开价达22000元/M2。因此，本案按预计售价推出，将占有足够的市场凭据。3、 金丰易居的专业品牌实力l 强大的社会知名度“金丰易居”通过长时间的品牌经营累计了遍及的社会知名度及市场信赖度。特别是我司操纵的投资类房产产物已成为投资客热烈追捧的东西。l 具有富厚投资客户资源我司在一系列投资类产物的操纵中已掌握了富厚的投资客户资源，以此作为本案的目标客户群，将直接动员本案的迅速去化。l 富厚的投资类产物操纵经验我司目前已相继完成青年汇、金银汇、金坤办事公寓、静安新格公寓、恒升半岛国际中心、世纪时空等多个小户型产物，积聚了富厚的操纵经验，将为本案的销售起到“事半功倍”的实际效果。风险点阐发1、高价位小房型市场前景并不乐观本案目标售价较高，销售单价仅次于“世福汇”。而从市场观察上得知，“世福汇”主打地段观点，销售情况不佳，并未能支撑其22000元/M2的单价。因此，本案作为高价位商务酒店式公寓，市场前景不容太过乐观。2、房产投资的东西呈疏散趋势随着投资市场的逐渐成熟、申博乐成，滨江物业、市中心高等物业已成为全新的房地产投资品种。加之本案目标售价较高，赐与投资客的市场选择余地较大，这将直接导致投资客的投资分流，对本案的迅速去化带来一定影响。风险去化：在申博前后，“世博观点盘”代价上涨幅度惊人，世博观点的能量已提前得到释放。对付目前过高的房价，投资的风险性极大。而本案集诸多优势于一体，而投资风险性较“世博观点盘”明显偏低。3、商场经营东西将影响本案去化情况本案一至八楼目前已定由大洋百货进行经营。若包装定位过于普通化，将直接低落本案的品质感，甚至对本案的高等定位也将造成影响。4、小户型市场的推案量较大目前上海酒店式公寓的市场供给量程逐年上升的趋势，除今年下半年供给量迅速放大外，2003年还将有大量新产物推向市场，对本案将形成较大的打击。二、本案产物定位（一）、本案定位上海FBD正坐标五星商务酒店公寓FBD：Function Business District（多功效商务区）（二）、定位依据1、体现区域代价本案位于南京西路商圈，地理位置十分优越：南京西路现已建成5000平方米以上的大商厦30余幢，新建商业设施46万平方米，形成了以梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场、上海商城为中心的高品位商圈。目前该区域内云集浦西诸多顶级消费商场、酒店，已成为上海高等消费区的代表。同时本案所在地段也是浦西顶级的商办地段，引进外商常驻公司机构2000余家，其中不乏许多信誉卓著、业绩优良的跨国公司。2、填补市场空缺自2000年末青年汇投放市场以来，购买酒店式公寓用以投资的消费行为正逐渐普及。这种首付压力较轻、以租还贷的投资方法正受到越来越多的投资客的青睐。到目前上海市中心已相继开发近20个酒店式公寓项目，均取得理想的销售业绩。据业内权威机构阐发，市中心酒店式公寓的需求远未达饱和，市场供需矛盾非常锋利。作为酒店式公寓，本案具备市中心的优势位置，便利的生活设施不问可知，中央商务圈内恒隆、中信泰福、梅龙镇广场、上海商城等甲级办公楼又为其提供了富足的商务客源，从酒店式商务公寓的市场来看，目前本案周边有嘉里中心、上海商城等少数几个酒店式公寓项目，但这些物业的租售率均靠近100，远远不能满足市场需求。因此本案作为酒店式公寓定位，将具有非常明显的市场稀缺性。3、整合优势提高产物代价本案筹划设计时间较早，产物设计已非常落后，尤其是室内净高只有2.4米，5部电梯、停车位有限，已不能满足目前甲级办公楼的实际需要。而随着目前房产投资热潮的兴起，本案作为酒店式公寓成为本案乐成去化的最佳定位方法。集顶级的地段、顶级的目标客户、顶级的产物软硬件配置，以及我司在酒店式公寓的销售操纵中积聚的富厚操纵经验，将树立本案在酒店式公寓中“翘楚”的职位，全方位提升产物的整体品质和焦点竞争力。在经过一定的改建之后，本案完全有条件建成高尺度的酒店式商务公寓，能够引发更大的市场需求，及创建恒久的租赁经营办事平台。三、客户定位1、 本市高端投资客所谓“高端投资客”，即投资标的价位高、投资意识成熟的客户群体。随着酒店式公寓市场的逐渐成熟、以金银汇、静安新格公寓、恒升半岛国际中心等高价位酒店式公寓的迅速热销，一批具备高投资能力的投资客户已浮出水面。这类客户以地段、软硬件品质作为权衡酒店式公寓投资代价的标尺，对地处市中心、高价位的酒店式公寓情有独钟。从目前投资回报情况阐发，高价位的酒店式公寓往往陪同着高投资回报，其增值、换手前景也非常乐观。更需值得一提的是，这类顶级酒店式公寓市场整体供给的稀缺性，将是其打击市场、迅速去化的最有利武器。2、 外地、外籍客户从我司操纵的静安新格公寓、恒升半岛国际中心等个案的客户阐发上看，外地、外籍客户占据了成交客户的相当比例。这类客户以短期自用为购房目的，既可满足来沪时的居住需求，在空闲时也可出租获益。随着上海对外生长的日益频繁，这类投资兼自用的置业客户正越来越多，面积不大、地段上佳、物业办事完善的酒店式公寓成为这类客户的重要选择。3、 周边企业、公司随着业务往来的日益频繁，许多大中型独资、合资企业也选择酒店式公寓作为其欢迎往来客户的牢固宾馆。与居住市中心五星级酒店相比，酒店式公寓在软硬件办事条件上可与之相媲美，但资金投入却明显低廉许多。目前类似购买酒店式公寓作为公司资产的现象已经悄然出现，而本案位于市中心繁华地段，周边云集大量实力型公司企业，相信会对本案的去化起到不可低估的推行动用。4、高级白领的商务行宫除投资以外，小我私家自用型客户也同样不可忽视。目前上海拥有两套物业的人正越来越多。钟情本案无可复制的地段优势，预计将有部门超高收入阶级购买作为市中心的休闲行宫，作为偶尔放松身心、呼朋唤友的休闲型居住产物。5、 小型企业的办公用房虽然是住宅产权，不能治理公司挂牌及公司注册。但相对付周边代价奋发的办公楼市场行情，本案带有商务办公性质的小户型住宅也填补了本地小面积办公产物的严重稀缺，能够吸引一部门想购买小面积办公房的消费群。四、本案的案名发起1、万国中心（EMBASSY CENTRE）经济生长造就上海与世界各国的交换舞台。“万国中心”以磅礴的气势，凸显与世界潮水调和统一的未来国际生活观：即商业之中透出文化气质；事情之间尽享时尚生活。也就是最受“商务空中飞人”推崇的集经贸、休闲、生活于一体的酒店式商务公寓。2、尚品（REGAL COURT）世界瞩目上海，而上海最能体现金融、贸易、时尚、休闲、未来潜力的就当属“梅、泰、恒”CBD。在这里所营建的酒店式商务公寓，不光是在品质上体现“崇高”，更是在品位上引导“时尚”的风向标。3、金贵元富（REGAL PALACE）在CBD区域的商业气氛中，更要注重对中国文化根本与风水的诠释：本案面南背北，颇有君临天下，取财授权之意，自古即以此为帝王之象。而“金、贵、元、富”则对应“福、禄、寿、喜”，也就是如今流行、经典、复古、尊贵的代表。所谓“一元更新，万象复始”，就寓意此四象轮回循环，交织共生。作为顶级CBD的商务酒店式高级公寓，其出售或出租都必须给客户带来切实的利益。对投资客而言，这等同于选择了一个有回报的物业和一份逾越金钱的优越感；对“商务空中飞人”等入住者来说，选择上海最繁华的区域“梅、泰、恒”正静安CBD进行商务运动，自己就是对其身份和能力的首肯，及充实证明商务代价内涵的富厚、充盈。金贵元富，更将以海派文化与人文气质兼糅并蓄为世人瞩目；不光在品质上体现“崇高”，更立足于在品位上提倡“时尚”的潮水。并意含着对产物、办事、投资回报三方面追求完美的意境。第三部门 产物发起 一、产物平面分开功效发起（见附图）发起产物分开后每套平均修建面积不凌驾55M2二、产物硬件设施发起本案的功效-“商务+居住+投资+品质”商务观点产物的性质与保障居住功效办事设施及治理的保障投资观点永续经营的保障品质观点消费行为与消费群体的保障所以，我们要告竣这样的共鸣：品牌化+专业化，打造沪上顶级酒店式商务公寓一 根本家具配置凸现产物的差别性和本性化，除了产物自己之外，选择怎样的设施设备同样致关重要，尤其是室内的根本家具配置。对付“品牌为先”，我司发起以五星级酒店为参照尺度，接纳欧美国度在家具专业领域的品牌产物，不光透生产物的品质品位，更是在细部对“品牌为先”的最佳诠释。例如，客厅及饭厅之餐桌，餐椅，电视柜，沙发；睡房之床，床头柜，化装桌椅，衣柜；厨房之橱柜，冰箱，电磁灶、微波炉；细部配件之门锁宁静扣、猫眼、电子门锁（指纹锁）、保险箱；及种种灯饰。 二 家电配置在家电的配置上，除了体现“品牌化”的主旨外，更要强调专业性和品质感。例如：电视： 可以接纳当今最流行的液晶视频，包管画面的纯正。电话： IDD接口必须保障。且每户提供两条电话线入户，满足对外的通讯联络。会合程控电话，同时满足三方通话功效。空调： 中央或分体式，需凭据实际情况部署，可独立计费，以便日后的经营治理之用。中央吸尘系统室内强电设备及用电量发起电视机 200W电脑 200W电磁灶 1500W排风 100W电吹风 400W照明 1500W电水壶 1000W脱排 800W冰柜 800W其他电器 1500W合计用电量 8000W三 智能化配置智能化同样可以展现项目的实力和科技时尚主义在房地产中的运用。也是项目保值增值的直接因素之一。因此，我司发起创建一完善的智能化系统。包罗：宁静防备智能化，商务生活智能化和物业治理智能化。A 宁静防备智能化：电子巡更：是一套监督保安人员事情情况的系统，原理类似打卡机，保安人员必须沿划定路线完整地巡视社区，并要在指定的时间、所在完成巡更”点卯”，相应的设备就会记载下巡更状况，确保巡更的有效性。门禁对讲：大门和楼宇入口共设有两道门禁，专门身份识别系统可自动识别业主手中的IC卡，而有效制止了闲杂人员进入园区内，增加业主们的宁静感。户内紧急呼唤：各户起居室和主卧室内安装有紧急求助按钮，如遇紧急情况可直接按下向监控中心报警， 监控中心就会自动显示具体房间，随即在第一时间组织支援。防灾自动报警：各户起居室、卧室、大众走廊及地下车库内装置有火警探测器，每户厨房设置有燃气泄漏探测器，以便能做到实时发明隐患、实时报警和实时灭火。B 居家智能化：无线上网： 卫星电视：卫星电视接入。C 物业治理智能化：车辆收支智能化系统：一车一卡，区内车辆收支时，驾驶人员只须坐在驾驶位将卡在计读卡机前轻轻一晃，在阻拦杆开启的同时，该车的相关资料同步出现在监控盘算机上，杜绝了因保安的严格执勤产生的保安和社区住户间的抵触，同时真正实现了方便、宁静的智能化治理。安防监控系统中心：集红外线报警系统、居家报警系统、电视监控系统、楼宇配景音乐广播系统等功效一身的中心监控机房，是楼宇宁静防备系统的心脏。物业通告：实时获取物业最新通告消息。办事在线：业主到场物业治理和获取最新物业治理信息的地方，通过网络，业主可以向物管公司咨询居家器具在使用中出现的问题，并可预约上门办事。智能IC卡：在楼宇内，IC卡不但能替代钱币支付购物及缴纳水、电、气等用度，更可用此卡来生存小我私家信息。楼宇大众部门烟感、喷淋系统公用部位中央吸尘系统大众走廊配景音响系统每层电子识别系统四 其他配置由于本案的地理位置和客户定位，决定了相当多的“商务客”将成为主力客源。因此，就必须针对他们设计相应的硬件配置。例如，保险箱、中央系统、每层办事用房及电子监督系统等。小结：对付上文所述的品牌化+专业化，我司认为还必须要设立一个尺度化的办事内容、尺度化的操纵流程、尺度化的设备配置，从而奠根本项目在小户型市场中牢不可破的至尊职位。 三、产物软件设施发起（物业治理）一 物业办事之品牌 熟悉上海的酒店式公寓市场 高水准的人员组合+富厚的操纵经验 有较多相对牢固的客源群这就是更多的人愿意投资和租用物业经营良好的投资型产物的底子原因。因此对付本案这样一个品质为先的高等次楼盘，发起引入国际级的物业治理公司，好比：ASCOTT等沪上著名酒店物业治理团体，或第一太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行等高等物业治理公司。更重要的是，他们拥有富厚的治理高等投资型产物，特别是“酒店式公寓”或“产权酒店”的经验与心得，并且另有一定的经营治理的经验，使本案的投资代价得到充实的体现与包管。二 提供强大的回报保障鉴于目前上海投资客户的日益成熟，他们对投资型产物的回报保障势必提出更高的要求。同时，这也是专业物业治理经营公司在项目的整体包装经营历程中必不可少的经营治理环节。所以，凭据目前市场上同类产物的平均投资回报率，发起提供略高于此水准的资金回报：好比：接纳5年一签的回租形式，8-10%/年的回报率，以吸引投资客。（最后由物业经营治理公司制定）四、产物会所发起一 商务类多功效集会室：由中小型二至三个集会室组成，每间集会室内除集会专用桌椅外，配置音响、投影、广播等视听功效。商务中心：代收、代寄邮件、代收发传真或E-mail等。兼具备代订机票、旅馆房间等功效。二 休闲类阅览室：中外商业、财经杂志及书刊，及其他类阅读刊物。兼有会客、短时商谈功效的沙发椅、茶几等。并设有咖啡吧、浅易餐饮吧的功效。三 健身类健身房：备有健身器械，有氧舞蹈房美容室：美容、美发、保健推拿、足浴等第四部门 营销事情筹划一、 销售节点摆设（一）主要销售节点1、 开盘节点：4月18日2、 蓄水期节点：3月14日3、 现场售楼处交付节点：3月31日4、 样板房交付节点：4月10日（二）帮助销售节点1、全部产物资料的到位节点：2月14日2、临时售楼处开放（客户蓄水）节点：3月14日附：金福得商务大厦前期事情节点表二、 重要专项事情介绍（一）客户蓄水期1、 客户蓄水期：为能在短时间内吸纳足够数量的高端消费客户，并在开盘时营造排队抢购的热烈局面以打击张望客户的心理防地，我司认为本案在正式销售前必须有富足的客户积聚时间，以下简称蓄水期。2、 蓄水期时间：从我司操纵经验上阐发，蓄水期的时间设置不宜过长，以一个月为宜。其中样板房在最后一周内完工并正式对外开放，以强化客户的购买欲望。（二）产物的土地包装由本案地处人流密集的商业中心区域，为体现产物的地段优势及品质特征，本案的工地围墙、灯箱等VI设施应提前到位。这些户外告白作为本案第一轮的告白攻势，用以吸引路过或事情、居住于周边的高收入客户，引发购买欲望，并迅速实现本案的口碑流传。（三）现场欢迎中心1、临时欢迎处为包管蓄水的质量，我司发起在现场售楼处未交付前，在本案四周寻找临时欢迎点进行客户咨询及登记。注：在此阶段中销售电话应已投入使用，为包管欢迎的连贯性、有效性，该售楼电话应作为本案日后开盘销售的牢固欢迎电话。2、现场售楼处的装修部署为与本案作为顶级酒店的企划包装相呼应，售楼处的设计气势派头应体现本案作为商务酒店的装潢尺度，整体气势派头为现代派的简约、时尚，并在总体气氛中渗透浓郁的贵族气息及品牌观点。这样的装潢设计将大大提升产物的品质感，也能使客户对目前尚不能看到的产物品质产生充实的信心。售楼处的硬件设施应选择高等时尚的气势派头路线。销售员的着装应体现沉稳、专业的本性内涵。现场售楼处包装发起鉴于我司营销企划包装的是这样一个高尺度的商务酒店，因此，我司发起提高销售流程中的软性包装，提升办事品质。即一切办事向“五星级酒店办事”靠拢；到处体现本案的整体形象。故，我司发起对以下做特别包装：1、 衣饰气势派头推荐：包罗一般售楼人员、案场经理、保安、保洁人员的“上装+下装+皮鞋”的统一定制，色彩发起与本案包装的主色调配套协调。2、 小我私家仪表发起：包罗统一的发型、发卡、领带等装饰物3、 人员名牌发起：仿酒店人员的胸前金属名牌，中英文比较，有本案LOGO，有销售人员的中英文名字，方便客户影象以及进行办事4、 杯子杯垫、烟缸发起：强烈发起不接纳一次性杯，而接纳高级瓷咖啡杯，上面印有本案的LOGO；杯垫、烟缸可接纳小礼品的尺度制作，上面印有本案的LOGO5、 信纸信封为本案专门制作的，上面印有本案的LOGO6、 水笔接纳统一样式的高级水笔，上面印有本案的LOGO7、 名片材质区别于一般名片，上面印有本案的LOGO8、 盆果安排于售楼处前台，可任意索取，体现宽松随意的气氛和未来产物的高等特性9、 配景音乐舒缓雅致型为推荐目标10、 土地包装（上下文已述围墙、道旗等，此处略）11、 卫生间配置体现酒店的水准的重要尺度就是卫生间，故，本案的卫生间将接纳“五星级酒店尺度”，如：有专人办事、专业操纵、配景音乐等12、 提供多种饮料（咖啡为主，其他另有矿泉水、茶等），并配置印有本案LOGO的茶具。13、 售楼中心其他发起增强室内灯光强度，尽量接纳暖光源，如：钨丝灯、筒灯、射灯等；洽谈桌、休息椅用木制，颜色以木原色、暗红、褐色等较稳重色调为主；地面铺设地毯，或大理石拼花图案，颜色以深色为主，以增强案场的品质感。三、企划推广（一） 推广定位原则 模糊定位原则本案同时兼具住宅、酒店、商务办公等多重特性，各个特性都可针对差别的消费群体。因此我司认为在企划推广中不宜做明确的客户定位，而立足于产物完善、系统的介绍，同时吸纳种种型的购买客户。 以我为主原则本案在目前的酒店式公寓市场中具有明显的奇特性，市场的类比性不强。因此，我司认为本案在推广中应立足自我，而不做横向或纵向的比力，确立在市场中唯一无二的稀缺优势。 突出“顶级”原则高价位的物业需要有高价位的产物包装。在本案的企划推广中明确树立本案的“顶级”品质优势，以品质作为吸引客户的重要卖点。 “针对投放”原则针对本案体量较大、功效性较多、客户群相对疏散的特点，本案的推广应贯彻“准确、有效”原则，凭据目标客户群选择具有强烈针对性的媒体通路进行推广宣传，确保媒体投放的乐成率。 “密集轰炸”原则为配合本案在短时间内迅速去化的目标，本案在告白用度富足的情况下应接纳“会合轰炸”方法，种种媒体多管齐下，在短时间内到达客户量的最大化。（二） 推广通路选择1、 报纸类媒体主要选择新民晚报、新闻晨报。此类媒体的受众遍及，效果明显。同时，此类媒体作为大众型传媒，对产物的口碑流传具有巨大的推行动用。特点：时效性明显，发起在开盘期强势使用2、 杂志类媒体针对本案高端收入群体的消费特征及事情生活特征进行针对性的投放。主要会合于时尚类杂志QUO；航空类杂志东方航空、东方金燕；投资类杂志理财周刊、财产；汽车类杂志等。特点：属慢热型媒体，发起在开盘前的蓄水期使用。3、 网络媒体随着网络的普及，网络告白也成为本案重要的推广途径。除在“金丰易居网”、“安家网”等著名房产类网站上公布信息外，还可以在“新浪”、“上海热线”等门户网站上公布信息。特点：时效性长，但其作用的优劣在于告白选择的网站及在网站上所处的位置。4、 民众媒体投放我司发起本案可制作介绍短片，在目前上海的甲级写字楼、地铁等人流聚集处进行播放。既可大幅度增加受众数量，也可形成大范围的口碑流传。5、 种种账单各色手机账单、对账单等也可成为本案的宣传东西。其中手机账单目前可按消费金额进行选择性投递，可增强宣传推广的准确性。6、 会员资料针对若干有较强消费能力的CLUB进行针对性投递。如金丰易居的“投资俱乐部”等。7、 路段包装选择人流、车流会合的市中心商办区、交通干道（如淮海中路、南京西路等）进行路段的包装推广，力争在短时间内到达较高的社会认知度。8、 特定客户群的特定推广手段针对本案可能出现的投资客、周边企业的客户群，我司还将设计其他推广通路，直接有效地通报产物信息。9、 产物推介会综合产物的售价及卖点，本案并不适合到场市级、区级房展会。但本案可以以我为主，单独召开产物推介会，选择特定的客户群，详尽地进行产物介绍，也将取得理想的销售业绩。（三） 推广计谋上述媒体通路将在差别的销售时期进行单独或组合使用。由于本案乐成的要害在于蓄水期完成的质量，因此我司发起在蓄水期（尤其是样板房公然阶段加大告白的力度），加速销售的流程。附：各节点推广发起表推广媒体蓄水期开盘期连续期报纸媒体适量投放重点投放适量投放杂志媒体重点投放适量投放适量投放网络媒体重点投放连续投放连续投放民众媒体重点投放连续投放种种账单重点投放连续投放连续投放会员资料重点投放连续投放路段包装重点投放特定推广手段重点投放连续投放产物推介会重点投放（四） 推广口号富贾人生，执掌财产天下四、销售筹划1、客户蓄水阶段（3月4月18日）在此阶段，以种种渠道的信息流传，对产物进行全方位的宣传，吸纳有效客户。2、内部认购阶段内部认购是在开盘前对贵司及我司干系客户的提前购买行为。内部认购时间一般是在开盘前的两周左右。3、会员认购阶段此阶段是指对双方干系客户以外、我司投资会员的优先购买行为。会员认购一般放在正式开盘前一周左右（与样板房开放同时）。4、正式开盘阶段经过充实的市场预热、样板房公然展示之后，本案将正式对外开放。由于前两次认购均属于小范畴的购买行为，因此正式开盘将是本案面临的最为火爆的销售节点。5、销售连续阶段通过客户口碑通报，及行业内的影响力扩大本案的知名度；销售现场通过工程进度的视觉强化本案的购买信心、；以及组织一些告白宣传、SP运动等媒体运动，动员连续期内的快速成交。6、定价原则根本以南面、西面可采光面为高价面区，即在相应单价上各增加5%与10%。以南面、东面、西面为景观面，但一定要在16F以上，才有景观可视度，相对单价在16F以上有一定的代价跳跃，跳跃幅度在10%15%左右。而在22F以上，南面的景观优势越发明显，因此发起今后楼层开始再做代价提升，而其他朝向也相应拉升单价，但幅度没有南面的大。由于10F、11F在南面受裙房影响，视觉遮挡比力严重，因此10F、11F在南面的代价相应做一定的下调。南向可采光的东南、西南面，由于房型偏大，因此在单价上要比正南方的单价要低一些。同样，东北、西北向的套间单价相对东向、西向的单价要略低一些。而北面的景观相比拟力雷同，代价可以按楼层高度同比例比例上涨。7、有关流程、价表的制订说明有关销售价表的制订需修建面积测绘完成后方可最终确定。以及有关销售中财政流程、销售流程等详细筹划，我司将待成文后再交贵司讨论。跋文以上就是我司对付本项目总的企划观点定位上的一些想法和发起。我司将凭据后续的市场观察阐发、客户蓄水等实际操纵数据对此企划方案进行调解，并会实时就修改发起报呈贵方。在此方案底子上，我司还将对此陈诉中所论述的内容进行深化及细化，使之能够转化为动员销售的生产力。所述内容，仍期盼于听取各方专业人士的修正意见。金丰易居上房销售项目事业一部2003年1月30日43