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房地产开发与经营总温习第一章 房地产开发与经营概论 （共7页）（需打印23份）房地产，是衡宇财产和土地财产的总称。房产是指执法上明确了权属干系的衡宇财产。是通过开发建立等经济运动而形成的使用代价和经济代价的商品。地产是在一定土地所有制干系下作为财产的土地，即土地的钱币体现形式。它在执法上有明确的权属干系，并能给所有者和经营者带来经济利益的建立用地。衡宇，是具体事物的名称，是指有墙、门、窗，上有盖的供人们居住或作其他用途的修建物。房产，是指修建业劳动结果，在执法上明确了权属干系的衡宇财产。土地，是指地球陆地的表层。从法理上讲，土地权利的空间范畴包罗一定深度的地层及其上面一定高度的空气空间。就性质来说，土地是不依赖于人类而存在的客观自然物。房地财产，是指从事房地产开发、经营、治理和办事的行业。我国国度计委、经委和国度统计局联合宣布的百姓经济的行业分类和代码中把百姓经济分为十三类，房地财产被列为第七类，并把它明确列入第三财产。房地财产主要包罗：1 土地开发。2 地产经营，包罗土地使用权的出让、转让、租赁、抵押。3 房产开发。 4房产经营，是指房产的买卖、租赁、抵押等。 5房地产中介办事。6房地产物业治理。房地财产是百姓经济生长的先导性财产，它的生长不但为本行业提供了大量就业时机，还推动了都会经济的全面提高，直接或间接地动员修建业、建材业、机器、化工等底子产业以及金融业、运输业的生长。房地财产在一些发达国度和地域成了本地经济的支柱财产，在百姓经济的收入中所占的比重越来越大。像美国，房地财产的收入占到财务收入的20以上。1998年至2003年，我国房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP的增长，每年保持在2个百分点左右。我国房地财产起步较晚，上个世纪八十年代末九十年代初，随着革新开放的深入才出现商品房，但那时由于刚从筹划经济转向市场经济，生活水平不高，购置力低，再加上人们习惯于向国度租房住，所以，商房品销售很不景气，也没形成真正的市场，经过近十年的低谷徘徊，直到出现了温州炒房团，进入本世纪后，房价开始上涨，像北京上海杭州等一些多数会的房价从97年的2500元左右一平方猛涨到2002年的一万多一平方。03年后房价险些一天一个价，房地财产的利润位于第三财产的榜首，许多人摇身一酿成了房地产开发商的老板，甚至出现了“要发达搞房产”说法，房价这么高，但另有这么多人在买，其实有相当一部分人买房不是为了住，而是为了升值，也就是所谓的“投资”，出现了“想住的人买不起屋子，买房的人不是为了住”的怪现象。这主要是和当前的经济政策有关，尤其是银行居民存款的低利率再加上国度征收利息所得税，居民把钱存银行和同期上涨物价相比所得的是负利率，换句话说，存在银行的钱没升值，反而亏了，于是要寻找其他能升值的地方，目前，多数人选择了股市或是房地产，随着大量资金的涌入，房地产的代价和股市险些是同样在不绝地涨，股市有时还回调一下，可房地产只涨不跌，像上海的楼市竟出现了十多万一个平方的天价，这种严重的代价和代价相背离的现象使房地财产的生长偏离了正常的轨道。房地产市场，是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等生意业务运动的总和。地产市场，即土地使用权的买卖、出让、转让、土地开发经营运动和地产商品互换的总和。我国的地产市场体系由三大类，三级市场组成。1 土地所有权市场。也称征地市场。在这个市场上，买方只能是国度，卖方是农村团体经济组织，生意业务东西是土地所有权，其生意业务代价，即土地赔偿费完全由国度有关划定计取。2 土地使用权出让、转让市场。凭据土地所有权和土地使用权相分散的原则，国度可以出让土地的使用权。这个市场可分为一级二级三级市场。一级市场，即土地出让市场。由国度将土地使用权纵向出让给开发企业和土地使用者。在这个市场上，出让方只能是国度，受让方是种种经济性质的土地使用者，生意业务的仅是一定期限内的土地使用权。不包罗地下矿藏和其他资源。二级市场，即土地使用权转让市场。在这个市场上，房地产开发企业在出让土地使用权条约划定的有效期内，将土地使用权转让给其他使用者。三级市场，即土地使用者之间将土地使用权，在批租条约划定的期限内再度横向转让、转租、抵押。土地开发市场，通过投资开发运动改变原来的土地使用性质，如将农田、荒山改革为都会用地，将老城区改革成新城区。由此形成的土地开发权的转让就是土地开发市场。房产市场，一切以衡宇为标的物的权益让渡行为就形成了房产市场。在这一市场上，生意业务的只是衡宇的所有权或使用权的执法文件。房产市场包罗现货、期货买卖、租赁、互换、抵押、典当等生意业务运动所形成的市场。房地产综合市场，包罗三个方面：1 房地产资金市场，又称房地产金融市场，房地产开发企业通过银行或其他金融市场接纳抵押贷款、刊行股票和债券、运用期房预售等方法来融通资金。2 房地产劳务市场，是指一切为掩护或增添原有衡宇使用代价而提供办事的劳动供应。包罗衡宇的修缮、加固、改建、房地产评估、室内外装璜、衡宇隶属修建和设备维修、中介办事等。3 房地产技能信息办事市场，一切为房地产开发经营运动提供的技能咨询、信息资料以及物业治理办事等，包罗住宅消费信息、市场开发信息、市场供求信息、代价信息、科技和政策信息、新技能、新能源、新质料信息。房地产市场的特点：1市场区域性强。2市场对商品房短期供求变革不灵敏。3市场垄断与竞争并存。4市场调治机制与筹划调治机制配合作用。房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行底子设施、衡宇建立的行为。就开发的东西而言，有土地开发、衡宇开发和房地产综合开发。就开发的主体而言，有独资开发、合资开发、个别开发（主要是私人住宅建立，以满足家庭居住需求，在小城镇尤为普遍）。就开发的区域而言，有新区开发、旧区开发。就开发的范围来说，有单项零星开发、成片会合开发。土地开发，是指改变原有土地的使用方法，提高经济效益的一种底子设施建立。主要是治理土地受让的种种执法手续，搞好“七通一平”等事项。七通一平，是指通水、通电、通路、通燃气、通暖气、通下水、通电信（指有线电话），平整土地。衡宇开发，是指种种衡宇的设计和施工建立，直到竣工交付使用。第二章 房地产开发经营企业房地产开发业企业，是指依法设立、以营利为目的、从事房地产开发和经营的具有法人资格的经济实体。按房地产企业的所有制性质，可将其分为全民（国营）、民营（私有）、中外合资、外商独资四种类型。按房地产企业经营性质，可将其分为专营企业、兼营企业和项目型企业。兼营企业是指某些以其他行业，如商业、修建业、金融业为主业业务，在注册时申请并批准兼营房地产开发经营的一类企业，如北京城建团体，北京建工团体。房地产项目型企业，是指针对某一开发项目而设立的开发企业。这类企业通常在开发项目经过可行性论证并经立项之后组建，而等项目建成并销售完成后，企业自然解散终止，如北京为举办08年奥运会所创建的项目开发企业就属于这一类。房地产开发企业的设立条件：1 有自己的名称和组织机构，企业名称是指此企业区别于彼企业的重要标记。它代表着企业的资信，是企业无形资产的一部分。组织机构是指由决策机构、治理机构、生产经营组织以及相应分支机构组成的组织体系。2 有牢固的经营场合，是指企业主要办事机构所在地，是房地产企业进行开发运动的中心，对外开展经营运动的场合，也是国度对企业进行监视治理的须要条件。3 有切合执法法例划定的注册资本，注册资本是反应企业经济实力的重要标记，也是企业对外包袱经济责任的底子。凭据都会房地产开发经营治理条例划定，房地产开发企业的设立，应有一百万元以上的注册资本，并且是实有资本，这是法定注册资本额的最低要求。4 有足够的专业技能人员，依法设立的开发企业须有四名以上持有资格证书的房地产专业、修建专业的技能人员，两名以上持有资格证书的专职管帐人员。5 执法、法例划定的其他条件。房地产开发企业设立的步伐：1 申请登记，首先应向县级以上人民政府工商行政部分提出登记申请，提供开办企业的可行性研究陈诉和各项经济技能资料。工商部分对切正当定条件的，自收到申请之日起30日内予以登记，对不切正当定条件的不予登记，但应说明理由。2 依法存案，为了增强对房地产开发企业的行业治理，我国的执法法例明确划定，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持有关文件到登记构造所在地的房地产开发企业主管部分存案。存案时应提供的资料包罗：营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表身份证明、专业技能人员的资格证书和聘用条约。房地产开发企业的资质品级分类：一级资质，1 注册资本5000万元。2 从事房地产开发经营至少五年。3 近三年衡宇修建面积聚计竣工30万平方米以上。4 连续五年工程质量及格率100。5 有职称的专业治理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的治理人员不少于20人，持有资格证书的专职管帐人员不少于5人。6 未产生过重大工程质量事故。二级资质，1 注册资本2000万元。2从事房地产开发经营至少三年。3 近三年衡宇修建面积聚计竣工15万平方米以上。4连续三年工程质量及格率为100。5有职称的专业治理人员不少于20人，其中有中级职称的治理人员不少于10人，持有资格证书的专职管帐人员不少于3人。6 未产生过重大质量事故。其他三级、四级资质条件省略（不作考核要求）。一级资质的房地产开发企业包袱的房地产项目的建立范围不受限制，可以在全国范畴内从事种种巨细的房地产开发项目的开发建立。二级资质以下企业可以包袱修建面积25万平方米以下的开发项目，从事的业务范畴由省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部分确定。申请步伐，新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持有关文件到房地产开发企业主管部分存案，主管部分应在收到申请后30日内向切合条件的企业核发暂定资质证书。有效期为一年，主管部分可以视企业经营情况延长有效期，但延恒久限不得凌驾两年，申请暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件。申请审定资质品级，房地产开发企业应当在暂定资质证书有效期满前1个月内向房地产开发企业主管部分申请审定资质品级，主管部分应当凭据其开发经营业绩审定相应的资质品级。一级资质由省、自治区、直辖市建立行政主管部分初审，报国务院建立行政主管部分审批。二级资质及二级资质以下企业的审批步伐由省、自治区、直辖市人民政府建立行政主管部分制定。经资质审查及格的企业，由资质审查部分发给相应品级资质证书。资质证书由国务院建立行政主管部分统一制作。资质证书分为正本和副本，任何单元和小我私家不得涂改、出借、转让、买卖资质证书。企业产生分立、归并的，应当在向工商行政部分治理变动手续后30日内，到原资质审批部分申请治理资质注销手续，并重新申请资质品级。房地产开发企业无正当理由不到场资质年检的，视为年检不及格，由原资质审批部分注销资质证书。房地产中介办事机构由房地产咨询机构、代价评估机构、经纪机构等组成。房地产咨询机构，是指依一定执法步伐设立的专门从事房地产政策、业务等咨询办事的组织。房地产生意业务所，是房地产生意业务治理所的简称，是指专为从事房地产生意业务运动提供的牢固场合。既是重要的中介办事机构又是房地产生意业务和治理的主要职能机构。房地产生意业务所受房地产治理构造的委托，按执法法例和政策划定治理房地产生意业务事宜。对房地产市场进行指导、监视、调控、治理和办事。房地产经纪人是从事房地产居间署理业务而收取佣金的商人。经纪人主要从事代为收集信息，代为议价、订价、代为治理生意业务手续等办事业务。第三章 房地产开发项目的可行性阐发（研究）房地产开发项目的可行性阐发，是指房地产开发项目投资开发之前，为了制止主观决策、盲目建立带来的损失和不良结果，对拟建项目在工程技能和经济效益方面进行研究、认证和阐发的科学要领。可行性阐发的理论要领及实践在外洋相当普遍，一般包罗由粗到细三个阶段：投资时机阐发；开端可行性阐发；详细可行性阐发。可行性阐发的作用： 1投资项目的依据。2向银行贷款的依据。3申请立项和用地审批的依据。4作为该项目与有关部分互签条约的的依据。5是体例下一阶段的筹划设计方案的依据。可行性阐发的顺序：1 操持准备。房地产开发企业自己组织人员或聘用其他专业人员或委托咨询评估机构对拟开发项目进行可行性阐发，论证项目的范畴、界限、座落地段等相关的具体问题。 2市场和资源视察。主要通过实际视察和技能研究阐发，进一步明确拟建项目的须要性和现实性。具体讲，查明和预测市场的供应和需求量，以及代价竞争能力等，以便确定项目的经济范围和项目组成。3 优化和选择方案。凭据项目发起书的要求，结合市场调研预测的结果，在收集到一定量的资料和数据底子上，体例几套可供选择的开发方案，经过重复比力和评价，推荐出最佳方案。4 详细研究。对选出的最佳方案进行更详细阐发和研究，进一步明确建立项目的范畴、投资经营用度和赢利几多等数据，从而对项目在经济效益和社会效益两方面作出评价。5 体例项目可行性阐发陈诉，经过上述阐发与评价，体例详细的可行性研究陈诉，推荐一个以上的可行性方案和实施筹划，提出结论性意见和发起，作为决策者进行项目投资的依据。房地产市场视察是房地产项目可行性阐发的重要底子事情。房地产市场视察的作用；1 为房地产企业进行市场预测和决策提供信息。2 有助于房地产企业确立正确的生长偏向。3 为房地产企业制定销售计谋和生产筹划提供依据。4 有助于房地产企业改进经营治理，提高竞争力。房地产市场视察的类型。市场视察凭据差别的分别尺度可分为多种类型，凭据房地产企业进行市场视察的目的，把房地产市场视察分为三种：1 探索性视察，探索性视察又称探测性视察或非正式视察。为了确定企业生长投资经营偏向，大概为了发明问题而进行的一种开端的定性视察。当视察者对所要视察的问题的要害所在和范畴不明确时，可先对市场情况中的一般现象作开端了解，以找出要害所在，明确视察东西，确定视察重点，从而为进一步视察作准备。探索性视察可以利用现成资料或向有关专家咨询，以及询问用户或潜在消费者等，以求尽快发明要害所在。简言之，探索性视察要解决的是“做什么”的问题。2描述性视察，是为了揭示与被视察相关的因素的一种视察，“它要描述哪些因素存在相关干系，而不追究何是因作甚果。”这种视察一般要对资料进行收集、记载、整理和阐发，对已找出的问题或假设存在的问题的性质、形式、变革等具体情况作出现象性描述或本质性描述。与探索性视察相比，描述性视察一般较为严格而范例，有较为详细而周密的视察方案，其视察的结果也相对较为实用。总之它要解决的是“是什么”的问题。3因果性视察，是为了找出现象的原因和结果之间的相互联系而进行的视察。描述性视察给出的是问题中各因素的关联现象，因果性视察则要找生产生这种现象的原因，找出诸现象因素之间的因果干系，并对诸因素之间的主从干系、自变量与因变量的干系进行定量的研究和定性的阐发，以便对“因”加以控制，得到好的“果”。比如要找出是什么原因造成商品房代价过高，是本钱较高照旧企业预期利润过高造成的，照旧摊派过多税费过重等。对这些因素加以阐发，从中找出作甚主要原因作甚次要原因，哪是先因哪是结果。因果性视察要解决的是“为什么”的问题。房地产市场的视察内容：一 可控因素的视察，1主顾视察。2产物视察。3市场占有率视察。4产物销售趋势视察。5市场竞争状况视察。6代价视察。7竞争敌手视察。二 不可控因素的视察，1人口状况视察。2政策执法情况视察。3经济情况视察。4自然情况视察。5科学技能生长水平视察。房地产市场视察的步伐，根本上要经过四个阶段：1视察准备。2正式视察。3提交视察陈诉。4跟踪视察。房地产市场视察的要领常见的有这么两种：一 视察法，是视察者在现场对视察东西的情况进行视察，凭借自己的感觉大概利用照相机、录音机、摄像机或其他仪器对视察东西的运动和现场事实加以考察记载，以取得原始资料的一种实地视察的要领。这种要领又可分为：1直接视察。2间接视察。3局外视察。二 问卷视察法，是凭据一定的视察目的和要求，凭据一定的理论假设设计出来的，由一系列问题、备选答案及说明所组成的，向被视察者搜集资料的一种要领。按问卷通报方法的差别可分为：1报刊问卷。2邮寄问卷。3发送问卷。第四章 房地产开发项目的融资房地产开发项目的融资是指房地产开发企业为了确保房地产项目的顺利进行，而向各方面融通资金的运动。这里的“融通资金”，是指房地产开发企业面向社会遍及筹集资金，在企业和社会间开拓一条通畅的资金渠道。房地产开发项目资金的特征：1 资金量大、时间长。2 资金相对稳定性。3具有相对牢固性和地方性。房地产开发资金的来源： 一 企业自有资金，拥有一定命额的自有资金，是房地产开发的前提条件。自有资金拥有数量的巨细，是房地产开发企业资质审查及级别分别的尺度之一。例如我国划定一级房地产开发公司需拥有自有流动资金5000万以上。自有资金在某种水平上决定着房地产开发企业的范围巨细。自有资金包罗现金和其他流动资金。流动资金包罗种种应收款及银行票据、预收楼款。自有资金还包罗都会住房基金、单元住房基金和小我私家住房基金。 二 银行贷款，它的形式主要有：1房产抵押。2土地使用权抵押。3房地产贴息贷款。4私人购房贷款。三 社会合资，1刊行房地产债券。2刊行股票。四 其他融资方法，1吸引外洋投资，主要包罗向外国政府贷款、向国际金融机构贷款、与外资合营、刊行境外债券。2预售衡宇，是指取得土地使用权，完成设计报建等手续，经银行或注册管帐师审核，除用地价款外，投入建立开发资金到达总投资额的25以上，经房地产治理部分批准，房地产开发企业便可以预售衡宇。3让施工企业带资承建开发项目，这样就将一部分筹资的困难和风险分摊给了施工方。房地产债券，是指房地产开发公司按法定步伐刊行的载有牢固面值、归还期限和利息的一种财产权利凭证。有记名式和不记名式两种。由于记名式房地产债券手续繁琐流通性差，而不记名式债券具有手续轻便流通性良好风险性小等特点，所以现在刊行的房地产债券多数接纳不记名形式。房地产债券有恒久（十年以上）、中期（五年以上十年以下）、短期（五年以内）三种。房地产债券的特点：1可在需要资金时实时筹集到账，也可在资金充裕时停止筹措行为，灵活高效。2没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。3刊行债券易于被普通黎民担当。房地产股票，是房地产开发公司（股份有限公司）按法定步伐刊行以证明投资者持有本公司股份的权利凭证。它代表股票持有人按股份对刊行公司享有相应财产的份额，是持有人对企业的一种投资。当企业经济效益好时，股票持有人按股份领取股息和分红。股东在股份公司享有的权利巨细，取决于持有股票的几多。房地产债券和股票相同的执法等特征：1两者都有收益权。2两者都要包袱一定的风险。3两者在一定范畴内都可以流通。房地产债券和股票差别的执法特征：1债券体现刊行者与投资者之间的债权债务干系。股票体现投资者对刊行股票的公司拥有的一系列权力。2 债券的本金和到期必须退还，还要付利息，股票所体现的股金则不允许退还，这是债券和股票之间的最大区别。3 债券的利息是牢固的，而股票的红利是不牢固的，红利分的几多取决于公司经济效益的优劣。融资决策，是指对资金融通运动确定目标和偏向，公道选择最佳方案，使融资运动顺利进行而接纳的一种步伐。它具有综合性、政策性和调治性等特点，在融资决策中，要综合考虑中央银行的宏观金融政策，开发项目的资金需要和资金融通的风险性和收益情况等因素。融资决策没有一个牢固的模式，它是一个动态的历程，但通常由以下几个环节组成：1发明问题。2确定目标。3进行定性定量定时阐发。4方案选择。5组织实施和信息反馈调解。第五章 房地产开发项目用地的获取土地使用权，是指土地使用者依法取得的、在执法划定的范畴内对土地享有占有、使用、收益和依法处分的权利。它是我领土地使用制度在执法上的体现，是我国地权制度的重要组成部分。土地使用权的特征：1 派生性，首先体现为它是从土地所有权中分散出来的一种权利。所谓“分散”是指土地所有权人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或恒久地让渡与他人。从土地所有权人那里取得土地使用权，一定要或多或少地受到所有权人意志的制约。土地使用权的行使必须要切合执法的划定和条约的约定。2 物权性质，土地使用权是基于土地所有权而产生的，但它并不隶属于土地所有权或是土地所有权的一部分。具有自己的独立性，土地使用人对土地的独立支配权和排他性的占有、使用、收益、处分权，除执法划定或条约约定的限制外，土地使用权的行使不受他人干涉，包罗土地所有权人在内。土地使用权可以反抗第三人，当受到他人侵犯时，权利人可以独立行使诉讼权，请求以物权的要领得到执法掩护。3 通常具有明确的期限性，期限的是非通过条约来约定，但不得凌驾执法对土地使用权期限的强制性划定。凭据土地使用权的来源差别，可将土地使用权分为国有土地使用权和团体土地使用权。国有土地使用权是土地使者依照执法或条约约定使用国有土地，对土地所享有的的占有、使用、收益的权利。团体土地使用权是土地使者经人民政府依法批准使用团体土地时，依照执法划定或条约约定对土地所享有的权利。凭据土地使用权的取得方法差别，可将国有土地使用权分为出让土地使用权和划拨土地使用权。凭据土地用途的差别，可以将土地使用权分为建立用地使用权和农业用地使用权。建立用地使用权又可分为国有土地建立使用权和团体土地建立使用权。团体土地使用权，一般是指农民团体和小我私家进行非农业建立，依法取得的使用团体土地的权利，主要是指乡（镇）村企业用地、大众设施用地、公益事业用地和农民宅基地。国有土地使用权的取得方法有两种：出让和划拨。划拨也称行政划拨，是新中国创建以来，国有土地使用权取得的主要方法，是筹划经济体制下的产物。出让是20世纪80年代末出现的一种新的土地使用权有偿使用的方法。划拨土地使用权是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳赔偿安顿等用度后，将土地交付其使用，大概将土地使用权无偿交付给使用者。划拨土地使用权的特征：1没有明确的使用期限。2无须支付土地使用权出让金。3不能转让、出租和抵押。划拨土地使用权取得的条件：1国度构造用地。2军事用地。3国度重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。4公益事业用地。这里的“公益事业”是指：种种公办学校，公办医院、公办幼儿园，体育馆、图书馆、敬老院等。5都会底子设施用地。征用土地，也称国度建立征用土地，它产生在新区开发历程中，改变土地的使用方法，把城郊的农业用地变为都会用地，以满足都会生长的需要，从实质上来讲，就是改变土地所有制的性质，把农村团体所有的土地酿成国度所有的都会土地。出让土地使用权是指土地使用者通过出让的方法有偿取得国有土地使用权。土地使用权出让的执法特征：1出让方是特定的，它只能是国度。2有偿取得。3有明确的期限，我国执法划定，土地使用权的出让年限：居住用地70年；产业用地50年；教诲、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合大概其他用地50年。4不包罗地下资源、埋藏物和市政大众设施。5属于要式执法行为，出让方和受让方要依法签订土地使用权出让条约，并在受让方支付全部出让金后，按划定进行登记，领取国有土地使用证。土地使用权具有占有、使用、收益和处分四项权能。我国国有土地使用权出让的其本原则：1国度主权原则。2政府垄断原则。3公道利用土地原则。4自愿、公正、等价有偿和老实信用原则。领土资源部出台并于2002年7月开始实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权划定中进一步要求：“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等种种经营性用地，必须以招标、拍卖、大概挂牌方法出让。”国有土地使用权出让方法：1协议，以协议方法出让土地使用权是由市、县土地治理部分凭据土地用途、建立筹划要求、土地开发水平等情况，与受让者协商用地条件和土地使用权出让金，双方经过协商告竣协议后，受让方依据协议取得土地使用权。2招标，是由市、县土地治理部分向切合划定条件的单元发出招标邀请书大概向社会宣布招标条件，通过正当的招标步伐择优确定中标者，向其出让土地使用权。招标方法包罗邀请招标和公然招标两种。3拍卖，是由市、县土地治理部分或其所委托的拍卖机构，在指定的时间所在，通过拍卖的方法公然叫价竞标，以出价最高者为土地使用权的受让人。4挂牌出让，是由市、县土地治理部分宣布挂牌通告，按通告划定的期限将拟出让土地的生意业务条件在指定的土地生意业务所挂牌宣布，担当竞买人的报价申请并更新挂牌代价，凭据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。挂牌时间不得少于10个事情日。挂牌期间可凭据竞价情况调解增价幅度。土地使用权的转让，是指通过出让方法得到土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他正当方法将土地使用权再转移的行为。通常由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国度垄断经营，而允许土地使用权转让而形成的土地市场称为二级市场。土地使用权转让的条件：1凭据出让条约约定已经支付全部使用权出让金，并取得土地使用权证书。2凭据出让条约约定进行投资开发，属于衡宇建立工程的，须完成开发投资总额的25以上。属于成片开发的，须形成产业用地或他建立用地条件。3以划拨方法取得土地使用权的，转让地产时，应报有批准权的人民政府批准，由受让方治理土地使用权出让手续，并依法缴纳土地使用权出让金。土地使用权转让方法：1出让。2互换。3赠与。土地使用权转让步伐：1提出申请。对付转让土地是否需要经过申请，各地政府划定有所差别，事实上只有少数地刚刚划定转让须经过批准。2签订转让条约。3转让条约公证。执法法例并没有划定转让条约一定要公证，但有些地方划定，公证是转让条约生效的须要条件，各地做法不一样。4支付土地转让金并缴纳土地增值税。5土地使用权变动登记。第六章 房地产开发项目的实施和治理房地产开发项目又称建立工程项目，它具有自己的特点：1知识密集性。2组织的条理性。3治理的系统性。在房地产开发项目施工之前还必须申请三证：一是建立用地筹划许可证，二是建立工程筹划许可证，三是建立工程施工许可证。如果是旧城区改革涉及衡宇拆迁，还须申请衡宇拆迁许可证。房地产建立工程项目的实施是房地产开发的重要环节，其是否范例有序直接干系到房地产的质量，干系到修建市场的秩序。为了增强房地产开发项目的实施治理，包管项目的质量，建立部先后宣布了建立工程施工现场治理划定、建立项目实施阶段步伐治理暂行划定和工程建立治理划定。2000年1月10日国务院又宣布了建立工程质量治理条例，为房地产工程建立项目实施治理提供了执法依据。施工治理的特点：1开发商是以投资者的身份对工程施工历程实行治理，其目的是为了营销，因此，比一般建立单元更注重投资效益。2开发商是以组织、协调者的身份进行工程项目的施工治理，不是直接的生产者。房地产开发企业对施工企业的选择，应切合国度关于施工企业资质治理的有关划定。施工企业资质分为四级：1一级企业，20年以上的施工经历，近15年内包袱过两个以上的大型产业建立项目的主体工程的施工，工程优良率到达95，企业有职称的专业技能人员占企业平均职工人数的80以上，牢固资产2500万，流动资金1500万，资产总值在5000万以上。2二级企业，12年以上的施工经历，近10年来包袱过两个以上的中型产业企业建立项目主体工程的施工，工程优良率80，企业有职称的专业技能人员占企业平均职工人数的70，牢固资产800万，流动资金200万，资产总值2000万以上。3三级企业， 8年以上施工经历，近5年内包袱过小型产业建立项目的施工，有职称的专业技能人员占年平均职工人数的60，牢固资产150万，流动资产40万，资产总值500万以上。各级修建企业的经营范畴如下：一级修建企业可承接种种通用产业和民用建立项目的修建施工；二级企业可承接30层以下和50米跨度以下的衡宇修建，以及高度100米以下构筑物的修建施工；三级企业可承接12层以下，跨度在30米以下的衡宇修建，以及高度50米以下的水塔、烟囱等构筑物的修建施工；四级企业可承接6层以下和15米跨度以下的民用衡宇修建施工。各施工企业必须凭据资质品级证书划定的范畴从事施工运动，不得越级承揽工程。开发商对工程施工治理的主要内容有：1进度控制，是指开发企业对开发项目各建立阶段的事情内容、事情步伐、连续时间和衔接干系体例筹划，并将该筹划付诸实施，且在实施历程中经常查抄实际进度是否按筹划要求进行，对出现的偏差阐发原因，接纳调停步伐或调解修改原筹划，直至工程竣工交付使用。房地产开发项目的进度治理受许多因素影响，开发企业需事先对影响进度的种种因素进行视察，预测其对工程进度可能产生的影响，体例可行的工程进度筹划，指导施工按筹划进行。2质量控制，是指开发企业以条约划定的质量目标或以国度尺度为目标对项目施工所进行的监视和治理。质量控制的主要内容：1对原质料的查验。2对工程中的配套设备进行查验。3确立施工中控制质量的具体步伐。4创建有关质量文件的档案制度。在施工阶段进行质量控制主要方法：1）审核有关技能文件、报表。2）现场质量监视3）现场质量查验。对付现场合用原质料、半制品、工序历程或工程产物质量查验的要领有三种：目测法、量测法、试验法。目测法是用感官进行查抄，也叫感觉性查验。量测法是利用量测东西或计量仪表，通过实际量测结果与划定的质量尺度或范例要求相比较，从而判断质量是否切合要求。试验法是通过现场试验或试验室试验等理化试验手段取得数据，阐发判断质量情况，包罗理化试验及无损测试。3本钱控制，是指开发企业对开发项目投资的有效控制。具体来说就是在投资决策、设计、项目发包和实施各个阶段，把投资控制在限额以内，随时纠正偏差确保开发项目治理目标的实现，力求公道使用资金，把钱用在刀刃上，从而得到更大的经济效益。开发项目本钱组成：1前期工程费，包罗项目可行性阐发、筹划、设计、地质勘探、测绘、七通一平等支出。2土地费，包罗土地出让金、拆迁赔偿、土地赔偿、安顿赔偿、青苗赔偿等支出。3 修建安装费，是指以发包的方法支付给施工单元的修建安装工程费。4 间接用度，是指直接组织、治理开发项目产生的用度，包罗人为、职工福利、办公费、水电费等支出。5 财务用度，是指项目开发历程中按划定应由项目本钱包袱的借款利息支出。6 销售本钱，主要包罗销售房地产的告白、宣传等支出。项目本钱控制的主要内容：1）项目筹谋设计阶段的本钱控制。2）发包施工阶段的成本控制。工程项目监理，是指监理单元受开发企业或业主的委托，对工程项目施工历程进行监视和治理，使项目建立依预期的方案定时保质保量地完成。工程项目监理的内容：1工程项目的进度监理。2工程项目的质量监理。3工程项目的条约监理。我国取得工程项目施工监理的步伐：1开发企业或建立单元指名委托。2竞标委托。3商议委托。工程项目竣工验收是施工历程的最后一道步伐，是全面查验设计和施工质量、考核工程项目造价的重要环节。1验收范畴，批准的设计文件、条约中有关质量内容的条款、土地使用情况、公用设施、配套设施等。2验收依据：批准的技能设计文件、施工图、设备技能说明书，有关开发建立的文件和施工技能验收范例、施工承包条约等。竣工验收的步伐。对付差别的房地产开发项目，可依其范围巨细和庞大水平，分为开端验收和正式验收两个阶段。范围大和较庞大的项目应先进行初验，然后进行全部项目的竣工验收。范围较小，较简朴的项目可一次进行全部开发项目的竣工验收。开端验收，开发项目在正式验收之前，应由开发商组织施工、设计、监理及购房客户进行预验收，对各项资料文件认真审查，查抄各项事情是否到达了验收要求，找出不敷之处进行整改，然后由开发商向卖力验收的部分提出验收申请陈诉。正式验收，主管部分（质量监视机构）接到正式竣工验收申请后，经审查切合验收条件的，要实时摆设有关专家、部分代表到场的验收委员会进行实地验收。这里的部分代表通常是指城建、筹划、建立、环保、消防、银行等有关部分人员到场。验收委员会的主要事情是卖力组织领导验收事情，审查竣工验收陈诉，对修建安装工程进行现场查抄，对设计、施工、设备质量等作出全面评价，最后签署竣工验收判定书。第七章 房地产经营 房地产开发经营的形式可分为三类：房地产开发项目的转让；衡宇买卖经营；衡宇租赁经营。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建立工程项目转让给其他人，双方就转受让该建立项目确立权利义务干系的民事行为。房地产开发项目的转让条件：1转让、受让方应具有房地产开发经营资格。2转让方已取得项目所在地块的建立用地批准书，土地使用权证或房地产权证。3转让方持有建立工程筹划许可证和工程施工许可证。4项目土地使用权为出让取得的，衡宇建立开发投资应到达25以上。项目转让需治理的执法手续：1项目土地使用权为划拨取得的，应由受让方治理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。2项目土地使用权的变动登记。3房地产开发项目转让的存案手续，具体由房地产开发企业主管部分治理。4建立工程筹划许可证及施工许可证的更名手续，由筹划治理部分和建立治理部分卖力治理。商品房是指为出售而制作的衡宇。主要是由房地产企业投资制作，以盈利为目的，按市场代价来经营的衡宇。商品房的买卖方法，按交货时间的差别可分为商品房的现售和预售。按商品房销售方法的差别，可分为开发企业自售和委托署理销售。商品房现售的条件：1开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。2取得土地使用权证书大概使用土地的批准文件。3配套底子设施具备交付使用功效，大众设施具备可以交付使用的条件或已确定施工进度和交付日期。4物业治理方案已经落实。5已通过竣工验收。商品房修建面积由套内修建面积和分摊的共有修建面积组成。按套内修建面积计价的，当事人应当在条约中载明约定面积与产权登记面积产生误差的处置惩罚方法，条约未作约定的，按以下原则处置惩罚：1面积误差比在3%以（含3%）的，据实结算房价。2面积误差比超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，开发企业应在买受人提出退房之日30日内将房价款退还，同时支付房价款同期银行存款利息。3产权登记面积大于条约约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%），由买受人补足房价款。超出3%时，买受人不退房的，超出3%部分房价款由开发企业包袱，产权归买受人。4产权登记面积小于条约约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的，房价款由开发企业返还，面积误差比超出3%时，买受人不退房的，超出部分房价款由开发企业双倍返还。温馨提示 考试时间：11月22日下午3：204：50 （共90分钟） 考试所在：原上课课堂（401课堂）请准时入场，迟到半小时以上者作缺考处置惩罚，开考半小时后才可以离场。一人一桌一座位。考试时请关掉手机，不要携带温习资料，不得相互窃窃私议，高声喧哗，不得任意走动或相互调座位。祝各人考出好结果！7