房地产开发经营与管理笔记.docx

房地产开发经营与估价第一章：房地产投资与投资风险1、短期投资与长期投资(通常以回收期1年为界限):长短期投资的优缺点为重点;房地产开发投资属于中短期投资。2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离)：直间接投资的优缺点为重点3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）4、生产性投资和非生产性投资（是否以盈利为目的，是否为了公共利益:学校)5、投资的特性：经济行为;时间性；目的是获得收益；风险性.(四个特性）6、投资的作用：国家经济增长的推动力；与企业发展密切相关；人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。(为了获得未来的价值而牺牲现在的价值）8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益。9、房地产投资按经济活动的类型分类：土地开发投资（土地一级市场)；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资（房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。10、房地产投资按物业类型分类：居住（特性是重点）;商业(特性是重点）；工业；酒店和休闲娱乐；特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等)11、房地产投资的八个特性:区位选择异常重要；适宜长期投资（自然寿命与经济寿命竣工之日起净收益为零时止);需适时投资改造；易产生资本价值风险（由于房地产的异质性，投资价值不确定)；变现性差；易受政策影响;依赖专业管理；存在经济外溢或转移。12、房地产投资的作用:收益；保值；增值；消费；业主荣誉。13、房地产直接投资：房地产开发投资（增量供给；中短期投资）和房地产置业投资（长期投资）.14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs（权益型、抵押型、综合型;收益来源为经常性租金收益）;房地产股票或债券;房地产抵押支持证券。15、房地产投资之利（基于直接投资):相对收益水平较高;易获得金融机构的支持;能抵消通货膨胀的影响;提高投资者的资信等级。16、房地产投资之弊：投资数额巨大；投资回收期较长；需要专门的知识和经验。17、房地产投资风险:标准差（=可能值1-期望值2概率1+可能值n-期望值2概率n）和标准差系数（标准差与期望值的比值)项目期望值相同时，标准差小的风险小；当项目期望值不同时，标准差系数小的风险小。18、风险和不确定性的却别：风险项目能知道未来事件发生的概率；而不确定性项目是未来事件发生的概率不确定（小中取大；大中取大；最小最大后悔值）。19、房地产分析的主要体现：投入资金的安全性;期望收益的可靠性；投资项目的变现性；资产管理的复杂性。20、房地产投资系统风险（八个）：通胀风险(购买力风险，1+名义收益率=（1+实际收益率）（1+通货膨胀率);供求风险；周期风险；变现风险(快速变现）；利率风险（一是利率升高，增加折现率导致房地产实际价格降低；二是利率升高，导致投资者财务负担而降低需求);政策风险；政治风险;或然损失风险.21、房地产投资个别风险（六个)：收益现金流风险；未来运营风险；资本价值风险（收益、运营费用、收益率的变化导致资本价值风险）;机会成本风险（比较风险）；时间风险;持有期风险.22、风险对房地产投资决策的影响:根据风险大小决定收益率（按风险大小房地产分为收益型、收益增加型、机会型）;投资者尽可能规避、控制、转移风险.23、投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消；系统风险无法抵消。24、某资产的应有预期收益率=无风险资产收益率+某资产的系统性市场风险系数（市场整体平均收益率无风险资产收益率）因为在资产投资的个别风险可以通过投资组合减少甚至抵消（投资者应选择投资项目间有一个负协方差）,所以上式的收益率是以补偿系统风险为主。（注意系统)25、资产定价模型中的折现率：与24中资产的收益率计算公式相同（机会成本+风险调整值)注意：与此相关的知识点中,无风险报酬率加风险补偿中的风险补偿为系统风险补偿（如果考题中说明考虑个别风险，则为错）第二章：房地产市场的概述1、房地产市场影响因素房地产市场的运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等政治环境政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等经济环境经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步,信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等资源环境土地、环境和能源等资源约束国际环境经济全球化和国际资本流动2、影响房地产市场转变的社会经济力量(七类）:金融业的发展;信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善；生产和工作方式的转变；人文环境变化；自然环境的变化；政治制度的变迁.3、房地产市场的参与者:土地所有者或者当前使用者；开发商;政府或政府机构；金融机构；建筑承包商;专业顾问；消费者或买家.4、房地产市场是垄断竞争市场（异质性、不可移动性、市场集中度较低)：存量住房市场上竞争多余垄断；增量房地产市场上垄断多余竞争.5、房地产市场的数量结构关系：总量结构(供给和需求之间的差距）;区域结构；产品结构;供求结构;投资结构；租买结构.6、房地产市场细分：按地域范围细分;按房地产用途细分；按增量存量细分(三级市场细分：土地出让、土地转让和新建房、存量房；土地二级细分:土地一级和土地二级;房产二级细分：增量和存量）；按交易方式细分（转让、租赁、抵押.存量房地产市场还包含保险)；按目标市场细分。7、房地产市场供给指标：新竣工量；灭失量；存量（报告期存量=上期存量+报告期增量报告期灭失量）；空置量；空置率；可供租售量(报告期可供租售量=上期可供租售量-上期吸纳量+报告期竣工量)；房屋施工面积（报告期内全部施工面积：包括新开工和停建的）；房屋新开工面积；平均建设周期（=房屋施工面积/新竣工面积）；竣工房屋价值（建造价格，按施工结算价格).8、房地产市场需求指标:国内生产总值（价值形态、收入形态、产品形态)；人口数量；城市家庭人口规模；就业人口数量；就业分布；城镇登记失业率；城市家庭可支配收入；城市家庭总支出；房屋空间使用数量；商品零售价格指数。9、房地产市场交易指标:销售量；出租量；吸纳量；吸纳率；吸纳周期（=1/吸纳率;在新建商品房市场中,吸纳周期又叫销售周期）；预售面积；房地产价格(中位数和平均数）；房地产租金；房地产价格指数（相对数）。10、房地产市场监测和预警指标：土地转化率(=政府本期批准预售和销售面积/当期出让土地规划面积）；开发强度系数（房地产投资/GDP或固定资产）;开发投资杠杆率（开发投资/权益资金）；住房可支付性指数（HAI100）;住房价格合理性指数；房价租金比;量价弹性；个人抵押住房贷款还款收入比例;住房市场指数;消费者信心指数.11、房地产市场的六大特性：市场供给的垄断性（供给短期缺乏弹性、异质性、土地有限不可再生、排他性）;市场需求的广泛性和多样性；市场交易的复杂性;房地产价格与区位密切相关；存在广泛的经济外部性；市场信息的不对称性。12、房地产市场的功能：配置存量房地产资源和利益；显示房地产市场需求变化;指导供给以适应需求的变化;指导政府制定科学的土地供给计划；引导需求适应供给条件的变化。13、房地产空间市场与房地产资产市场：房地产空间市场由资产市场供给.14、房地产市场的自然周期:波谷为空置率最高点；因此，第一阶段前期租金仍然下滑，供给几乎停止，空置率逐渐下降；进入第一阶段后期，需求增长，空置持续下降，租金增长率稳定或小幅上升;直至达到平衡点;进入第二阶段前期，需求持续上升,空置率继续下降,租金增长率快速上升；进入第二阶段后期，需求继续上升，空置率继续下降，租金增长率继续上升，新建设开始介入，供给增长率上升;直至进入波峰,空置率达到最低点，供给增长率=需求增长率；第三阶段，供给增长率超过需求,空置率开始上升,由于空置率未达到平衡点，租金增长率继续上升;直至到达平衡点；进入第四阶段，需求停止增长或缓慢增长，开工减少，但是由于滞后性，供给依然持续上升，空置率上升,租金增长率下降；直至到达波谷.空置率最高时，租金下降，开发商停止开工，空置率下降空置率最低时，租金上升,开发商大量开工，空置率上升15、房地产市场投资周期：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化,在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。16、房地产泡沫的成因：土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。17、房地产过度开发(过热）的诱因:开发商对市场预测的偏差；开发商之间的博弈和非理性行为；开发资金的易得性。18、房地产泡沫和过度开发的区别：泡沫是反映的市场价格和实际价值之间的关系，过度开发是反映的供求之间的关系；泡沫较过度开发的危害大，难以通过自我调整至平衡状态；泡沫一般产生于周期循环的上升阶段，过度开发一般存在于周期循环的下降阶段,泡沫产生必会引起过度开发，但过度开发不一定引发泡沫；泡沫的市场参与者为短期投机者,过度开发表现为基于房地产开发及长期收益.19、房地产泡沫衡量：实际价格/理论价格;房地产价格增长率/实际GDP增长率；房地产价格指数/居民消费价格指数；房价收入比；个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率；房地产投资需求/房地产使用需求.（注意：没有租金售价比）20、政府干预房地产市场的必要性：房地产市场失灵(原因：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品）；住房问题和住房保障（政府直接建房、鼓励非营利机构建房、对承租人补贴、对住房投资人减税）;宏观经济周期循环;房地产价格剧烈波动；房地产市场非均衡.21、政府干预房地产市场的七种手段:土地供应政策（核心是供应计划;土地供应计划直接影响房地产开发的规模和结构）;金融政策；住房政策；城市规划；地价政策；税收政策;租金控制。第三章:房地产开发程序与管理1、房地产开发中投入的资源有：土地、资本、劳动力、管理经验、企业家精神、伙伴关系。2、房地产开发的一般程序八个步骤:提出投资设想;细化投资设想；可行性研究；获取土地；合同谈判和协议签署；工程建设（三控两管理）；竣工交用；物业资产管理。四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段；前期工作；建设阶段；租售阶段。3、投资机会选择与投资决策分析投资机会选择:提出投资设想；寻找和筛选投资机会;细化投资设想。投资决策分析：市场分析；项目财务评价；投资决策.4、前期工作：取得土地使用权；与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签到。(即开工前的所有行为活动：取得土地；项目核准和开工计划；项目规划设计并获得规划许可）5、土地储备的范围：依法收回的国有土地、收购的土地、行使优选购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地及其他依法取得的土地.6、土地储备运作程序:收购;开发整理;储备;供应。7、土地开发项目的实施模式：土地储备机构负责实施和授权开发商负责实施.8、土地储备机构负责实施：由储备机构负责资金筹措;办理规划（规划部门)、项目核准(发改委）、土地征收拆迁（县级政府）、大市政建设；土地开发过程中施工建设通过公开招标选择工程实施单位的，实施单位管理费用不得高于土地储备开发成本的2%。9、政府授权开发商负责实施土地开发：开发商负责资金筹措(财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金）;办理规划（规划部门）、项目核准（发改委)、土地征收拆迁（县级政府）、大市政建设;招标地价包括土地储备开发预计总成本和利润，利润不高于预计总成本的8.10、土地开发成本包括：征收拆迁补偿费及有关税费;收购、收回和置换过程中的有关补偿费；市政基础设施建设有关费用；招拍挂交易中发生的费用；贷款利息；审计、律师、监理等费用；不可预见费；经政府批准的其他费用.11、开发商获取土地的途径:出让（招拍挂协议）、划拨、原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让、与当前土地使用者合作。12、土地使用权划拨：价拨(缴纳补偿、安置等成本费用)和无偿划拨。13、项目核准或备案（发改委）:国家规定对政府核准的投资项目目录内的投资项目实行核准制度，之外的实行备案制度。（项目核准相当于立项；由发改委审批；项目全部使用国有或国有资金占主导地位的须项目核准，其他一般实行备案制度）项目核准由具备甲级资质的工程咨询机构编制项目申请报告。14、项目规划设计并获得规划许可：14-18项15、开发项目选址、定点审批阶段（规划意见书（选址)(规委）：该阶段主要针对划拨和协议项目;招拍挂出让项目该项内容由土储和一级开发商在一级开发阶段已经完成。规划意见书（选址）确定：建设用地及代征用地范围、面积和规划设计要求（规划土地使用要求:建筑规模、容积率、高度绿地率；居住建筑的公建配套指标；建设用地与退让要求）16、建设用地规划许可证申领阶段（规委）：出让（招拍挂协议)项目须提供出让合同；招拍挂项目需提供成交确认书；钉桩图;划拨项目须取得建设用地规划许可证后申请用地。建设用地规划许可证主要规定了:用地性质、位置、界限.17、设计方案审查阶段(规委）:总平面图；各层平面图、立面图、剖面图；各项经济技术指标及无障碍设计说明.审查通过后设计方案审查意见分别抄送政府园林、人防、消防、市政、体育、水行政部门。18、建设工程规划许可证申领阶段（规委）19、招标方式：公开招标（全部使用国有资金或国有资金占主导的必须用公开招标）和邀请招标（须邀请三个以上投标人）20、合同价的确定方式：固定价;可调价；成本加酬金。采用工程量清单招标的须用单价合同,而不能用总价合同.21、若采用工程量清单招标的必须编制工程量清单。全部使用国有资金或国有资金占主导的必须采用工程量清单招标.采用工程量清单招标的必须编制招标控制价并公布，且不能上浮和下浮.22、若编制标的的，标的必须保密，且一个项目只能有一个标的。23、招标人资格审查:资格预审或资格后审24、评标委员会为5人以上的单数，且经济、技术方面专家不得少于2/3。（省专家库）X、评标报告出具后15日内确定中标人;中标通知30日内签订合同。25、建筑工程施工许可证申领（建委）条件：现场具备开工条件；已完成招投标；资金到位（1年内的项目资金到位不少于合同价格的50，1年以上的不少于30%）26、建设单位发生变更的，须重新申领施工许可证27、进度控制：横道图和网络图法（单代号、双代号、时标）28、工程建设中的管理原则是：安全第一、预防为主。施工现场的的安全由建筑施工企业负责；实行工程总承包的,由总承包单位的负责.29、项目完工具备验收条件后，承包商向开发商提供资料及申请;开发商组织有关部门进行验收；承包商按要求修改并承担由自身造成的修改费用。正式验收前，开发商组织须初步检验后,由监理工程师列出质量缺陷清单。30、竣工验收备案：验收备案表；竣工验收报告；法律法规规定由规划、消防、环保等部门出具的文件；施工单位签署的工程质量保修书；住宅质量保证书和住宅使用说明书X、竣工档案(城市档案馆）：前期工作资料（可研、规划等等）、土建资料、安装方面资料、竣工图。31、开发商定价法：成本导向定价（成本加成、目标定价损益图-根据估计的总销售收入和估计的销售量定价）；购买者导向（认知价值定价、价值定价);竞争导向定价(领导定价、挑战定价、随行就市)32、宣传策略和广告宣传的区别：一个不需花钱；一个需要花钱第四章:房地产市场调查分析1、市场调查的主要包括：国内外市场环境；市场需求容量;消费者和消费者行为；竞争情况;市场营销因素(产品调查、价格调查、分销渠道调查、促销策略调查).前四项属于不可控制因素的调查。2、调查项目分类：试探性(根据过去现在调查未来）；描述性；因果性（如果）。3、资料来源：一手资料（专门为当前问题收集的原始信息）和二手资料（是调查的起点）。4、调查方式：观察法;访问法（结构式、无结构式、集体访问）;问卷法；实验法。5、调查手段：问卷（开放式和封闭式）；座谈.6、抽样方案：概率抽样：简单随机；分层随机（在各分组内随机抽)；整群抽样(以组为基单位随机抽各组）。概率抽样可计算抽样误差的置信度，成本高,时间长。非概率抽样：随意抽样（抽取最容易接触的）；估计抽样(抽取最可能提供准确信息的）；定额抽样（先分类;然后各类别中选取特定的数量）7、市场调查必须具备的特点：方法科学；有创造性（即能解决问题）；调查方法多样性（不能过分依赖一种方法）；模型数据相互依赖;合理信息价值和成本比例；正常怀疑态度;遵守职业道德。X、市场的六类产品层次，五类空间层次，三类时间层次.8、市场规模：特定商品的潜在购买者数量(兴趣、收入和途径）。9、有效市场：对特定商品有兴趣、收入和途径的消费者集合。10、合格有效市场(例如政府对外地户口有限制,则本地有效市场即为合格有效市场)。11、企业现在所追求的一部分合格的有效市场即为服务市场（目标市场)。12、渗透市场:已购买了该商品的消费者集合.潜在市场有效市场合格有效市场服务市场渗透市场13、市场总需求：特定地理范围、特定时期、特定市场营销环境、特定营销计划情况下，特定的消费者可能购买的总量。14、市场最低量:不需要任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量.15、市场潜量：经过营销刺激，市场需求有一个上线，即为市场潜量.16、市场营销敏感性：市场潜量与市场最低量之间的距离。17、市场总潜量=特定产品的购买者数量购买者平均购买数量平均单价18、新建住宅市场需求量=家庭数量户均可支配收入住房消费倾向19、市场趋势分析的三个步骤：宏观环境预测；行业预测；企业销售预测。20、分析市场趋势的方法：购买者意图调查法；销售人员意见综合法；专家意见法；时间序列分析法(简单平均、移动平均、加权移动平均、指数平滑-为前期实际的比率1为前期预测比率）；相关分析（回归分析、市场因子推演）21、STP营销:市场细分;目标市场选择；市场定位。22、市场细分：消费者市场细分（地理、人口、消费心理、消费行为)和生产者市场细分。23、消费者偏好模式：同质偏好、分散偏好、群集偏好。24、目标市场选择的模式：市场集中化(只选择一个细分市场）；选择专业化（有选择的进入不同的细分市场);产品专业化（向几个市场细分销售一种产品);市场专业化(满足某一特定消费群体的各种需求）；全面覆盖（为所有消费者提供他们所需的所有产品）；大量定制(按每个消费者的需求大量生产）25、市场定位的方式：避强定位；对抗性定位；重新定位（对销路少、市场反应差的产品进行二次定位）。26、市场定位战略：产品差别化;服务差别化；人员差别化（聘雇人员）;形象差别化（产品形象）X、房地产开发项目市场定位包括：选定目标市场；确定消费群体；明确项目档次;设计建造标准.27、识别竞争者：可以从产业和市场两个方面考虑。28、竞争者的反映模式:从容不迫型竞争者；选择型竞争者；凶猛型竞争者；随机型竞争者。29、购买行为类型：习惯性购买行为；寻求多样化购买行为;化解不协调购买行为；复杂购买行为（对贵重不常买的有一个学习的过程，例如房地产）30、消费者所购买商品分类：便利品；选购品;特殊品（例如房地产）31、影响消费者购买行为的主要因素文化因素和社会因素（相关群体、家庭、社会角色、朋友、同事、邻居等）个人因素：年龄、性别、经济状况、生活方式、个性和自我形象等心理因素：动机、感觉、学习、信念和态度等。32、房地产市场分析的层次：区域房地产市场分析;专业房地产市场分析；项目房地产市场分析。33、房地产市场分析的内容:宏观因素分析；市场状况分析(供给、需求、竞争、市场占有率)；相关分析（分项目用途特点分析).34、房地产市场分析报告内容组成:地区经济分析;区位分析；市场概况分析；市场供求分析;项目竞争分析；营销建议；售价和租金预测；吸纳量计划预测;回报率预测;敏感性分析。第五章：现金流量和资金的时间价值1、现金流量图的绘制规则：横轴为时间轴，“0”表示第1期初，也是当前时点；期末惯例（期间发生的费用看作是在期末发生）；初始资金的投入看作是在第一期的期初，即“0”时间；纵轴表示现金流。（初始投入一般发生在“0”点；租金收入一般发生在期初;经营费用一般发生在期末;转售等其他费用根据实际发生点计算；其他未说明款项默认发生在期末）2、资金的时间价值可以从两个方面理解:随着时间的推移,资金的价值会增加；资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。3、从投资的角度看资金时间价值的大小影响因素：投资利润率;通货膨胀率；风险因素。4、利率是资金时间价值的一种标志。单利和复利(间断复利和连续复利-计息周期无限期缩短)；通常采用的是间断复利。5、基础利率是投资者所要求的最低利率，一般以无风险国债作为基础利率的代表。6、同业拆放利率中大量使用的利率是伦敦同业拆放利率；中国对外筹资成本是在伦敦同业拆放利率的基础上加一定的百分点。（同业拆放为短期借贷）7、利率的决定和影响因素古典学派的储蓄投资决定理论（马歇尔）:利率是由储蓄和投资等非货币实际因素所决定的。流动性偏好利率理论（凯恩斯）:利率是由货币的供给和需求决定的。供给由央行决定，无利率弹性。可贷资金利率理论:利率是有可贷资金供求决定的。可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成；可贷资金的供给有家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成。IS-LM曲线模型利率理论：利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的。马克思利率决定理论：利息的贷出资金的资本家从借款资本家那里分割出的剩余价值。8、名义利率与实际利率的两重含义：从单利复利的角度：实际利率=（1+名义利率/年计息周期)年计息期数1从通货膨胀率的角度：（1+名义利率）=（1+实际利率）（1+通货膨胀率）9、现值与终值相关公式：P(现值）；F(终值）；A（年值)；G（等差）;s（等比）；n计息期；i（利率)一次性支付现值系数:F=P（1+i）n一次性支付终值洗簌:P=F/（1+i)n等额序列支付现值系数：P=A/i11/（1+i）n等额序列支付资金回收系数：A=Pi/11/（1+i）n等额序列支付终值系数：F=A/i11/（1+i）n（1+i）n等额序列存储基金系数：即上式中的已知F求A等差序列的现值系数：P=(A/i+B/i2)11/（1+i)nB/in/(1+i）n等差序列的年费用系数：即上式中已知P求A等比序列的现值系数：P=A/(ig)1-（1+g）n/（1+i）n(当i=g时，P=nA/（1+i）n）等比序列的年费系数：即上式中的已知P求A复利系数的标准表示方法：（X/Y，a，b）;X为未知的,Y、a、b为已知量第六章:经济评价指标与方法1、投资分析中的成本与财务会计中成本的区别：财务会计中的成本是实际发生的,投资分析中的成本是估计的、客观的；投资分析中有些是财务成本中没有的概念（机会成本、沉没成本、不可预见费等）.2、房地产开发总投资包括开发建设投资（开发期内完成房地产开发所需投入在各项费用）和经营资金(开发企业用于日常经营在周转资金）.3、开发产品成本是房地产开发项目完成时，按国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资.房地产开发项目有多项产品的可以合理分摊。4、营业成本是房地产租售时，将开发产品成本按国家有关财务和会计制度结转在成本。主要包括:土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、房地产出租营业成本(房地产出租过程中还包括:固定资产折旧、土地使用权等其他摊销)。5、期间费用是企业行政管理部门为组织肯管理开发经营活动而发生销售费用、管理费用和财务费用.开发期的期间费用计入开发建设投资；经营期的期间费用计入运营费用；置业投资的期间费用计入运营费用。6、运营费用是出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本支出；包括期间费用、营业税金及附加、城镇土地使用税和房产税、物业服务费、大修基金等.7、自营收入=营业额-营业成本自营中在商业经营风险回报8、利润营业利润（开发投资）=营业收入-营业成本期间费用-营业税金及附加土地增值税营业利润（持有出租)=营业收入-营业成本运营费用运营费用=期间费用+营业税金及附加+城镇土地使用税和房产税+物业服务费+大修基金期间费用=销售费用+管理费用+财务费用税前利润或利润总和=营业利润+营业外收支净额税后利润或净利润=税前利润所得税税前利润与税后利润在区别是否扣除所得税.可供分配利润=税后利润（法定盈余公积金+法定公积金+未分配利润）9、税金：营业税金及附加(营业税5%、城市维护建设税和教育附加分别为营业税的7和3%）；城镇土地使用税（按面积征收）和房产税（按原值扣减30后在1。2%或按出租收入的12%)；土地增值税（累进税率)；企业所得税(按预售收入一定比例预缴；房地产业25）；企业所得税=应纳税所得额*适用税率减免税额抵免税额10、房地产投资项目经济评价指标体系项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率（RPC)投资利润率销售利润率静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款偿还期利息备付率资产负债率房地产置业投资投资利润率资本金利润率资本金净利润率现金回报率投资回报率静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期借款偿还期偿债备付率资产负债率流动比率速动比率财务净现值（FNPV）:FNPV=（CI1-CO1）/（1+i）1+(CInCOn）/（1+i）n财务内部收益率（FIRR）：（CI1-CO1）/（1+FIRR)1+（CIn-COn)/(1+FIRR）n=0财务内部收益率中在内插法:FIRR=I1+（I2I1）NPV1/(NPV1+|NPV2|）财务内部收益率表明了项目所能支付的最高贷款利率;当财务内部收益率大于行业基准收益率或目标收益率时,项目可行。全部投资和资本金财务指标测算中的区别：全部投资的财务指标测算中，是将自有资金和贷款资金看作是一致的，而不用考虑还本付息（若再考虑还本付息,则与贷款资金重复计算）；资本金财务指标在测算中，是考虑自有资金和还本付息（若再考虑贷款资金,则与还本付息重复计算）；即贷款资金与还本付息是重复的,二者只能考虑其一。动态投资回收期:Pb=（累计净现金流量现值开始出现正值期数1）+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值成本利润率（RPC）：RPC=(GDV-TDC)/TDC销售利润率：销售利润率=销售利润/销售收入投资利润率（年利润率）：投资利润率=年平均利润/开发项目总投资（开发项目投资不含财务费用，开发项目总成本含财务费用）资本金利润率（年利润率）：年平均利润总额/资本金资本金净利润率(年利润率)：年平均税后利润总额/资本金现金回报率（分税前和税后）：每年所获得的现金报酬/初始投入在权益资本（每年所获得的现金报酬为扣除还本付息之后）投资回报率（税后)：投资回报率=（税后现金流+权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额（税后现金流为还本付息和所得税之后额度;权益增加值为还本所获得的物业权益增加即还本部分，但是不含付息部分；物业增值收益时间推移物业增值）利息备付率(ICR):利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用 ；开发项目指标偿债备付率(DCR）:可用于还本付息资金/当期应还本付息金额 ;置业项目指标资产负债率=负债合计/资产合计流动比率=流动资产总额/流动负债总额速动比率=（流动资产总额存货)/流动负债总额11、通货膨胀在影响（1+名义投资回报率)=(1+实际投资回报率)（1+通货膨胀率)预期收益率随通货膨胀率预测的变化而变化；当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，折现值才是一个常数。通货膨胀与增值的区别：通货膨胀是资金和信用规模以及总体价格水平上升而导致购买力下降；而增值是由需求超过供给导致房地产价值上升;通货膨胀导致投资者要求名义投资回报率提高；而增值不影响折现率。12、房地产经济比选方案的关系：互斥关系;独立关系；相关关系。（常见为互斥关系）13、方案比选中的决策原则：备选方案差异原则；最低可接受收益率原则；不行动原则(A0）。14、方案经济比选定量分析方法：净现值法；差额内部收益率法(差额内部收益率大于基准收益率或最低可接受收益率的选大方案）；等额年值法（将各方案在财务净现值折算为年值比较）；费用现值比较法；费用年值比较法；其他（短期项目可用利润总额、投资利润率等静态指标）。第七章：风险分析与决策1、房地产开发项目的主要不确定性因素：土地费用；建安工程费；租售价格；开发期（准备期和建造期)与租售期；建筑容积率及有关设计参数；资本化率；贷款利率；资本金和借贷资金所占比率等。2、房地产置业投资项目的主要不确定性因素：购买价格；权益投资比率;空置率；运营费用；有效面积系数;贷款利率.3、盈亏平衡分析(临界点和保本点；不确定性分析)：最低租售价格分析；最低租售数量分析；最高土地价格分析;最高工程费用分析；最高购买价格分析；最高运营费用比率分析;多因素临界点组合分析。销售单价产销量=总固定成本+单位变动成本*生产数量特别注意:产销量不一定等于生产数量,例如房地产开发中的开发建筑面积不一定等于销售面积。4、敏感性分析（单因素分析和多因素分析;不确定性分析)的财务评价指标：通常为内部收益率；必要时也可以选用财务净现值、开发利润等。5、敏感性分析的三项预测值：最乐观预测值；最可能预测值；最悲观预测值.6、风险分析(概率分析法）:风险辨识；风险估计（风险发生概率大小、风险概率分布情况、风险估算）与评价（调查和专家打分法、解析法、蒙特卡洛模型法适用于多因素分析）风险辨识常用方法:专家意见法；故障树；幕景分析法；筛选-监测诊断基数。蒙特卡洛模型法：变化范围及概率分布（1100内范为分布）;模拟实验随机选取各随机变量（模拟抽取1100内的随机数据）;重复上述步。运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。7、期望值法：各年期净现值期望值E（NCFt)=净现值可能值t1*概率t1+净现值可能值tn*概率tn整个项目周期净现值期望值（NPV)=各年期净现值期望值分别折现总和各年期净现值标准差=（净现值可能值t1期望值NCFt)2概率t1+（净现值可能值tn期望值NCFt)2概率tn整个项目周期净现值标准差=各年期净现值标准差的平方折现总和再开方标准差系数=标准差/期望值8、决策原则：满意原则;系统原则；信息原则;预测原则;比较选优原则;反馈原则.9、决策的评价标准(有效性程度）：决策的质量或合理性;决策的可接受性；决策的时效性;决策的经济性.X、房地产投资决策常属于风险型和不确定型决策。X、房地产投资决策的核心：估算投资收益；分析投资面临风险；权衡收益和风险的同时做出决策.10、决策理论：古典决策理论（经纪人）和行为决策理论(经济因素、动机因素、情感因素、经验因素、其他因素）。11、决策的方法确定型决策（对未来事件发生的可能性可以确定，每个行动方案达到的效果可以确切的计算出来）：线性规划等风险型决策（未来事件的自然状态不能肯定，但是发生概率已知)：最大可能法；期望值法；决策树法。不确定型决策(对事件未来发生的可能性不能肯定,发生的概率也无法确定)：小中取大法；大中取大法，最小最大后悔值法。12、房地产投资策略类型：收益型策略；增值型策略;机会型策略.13、传统投资决策方法隐含的两个假设：投资可逆性；不考虑延期投资对项目预期收益的影响。（忽视了投资项目中的柔性价值，不考虑市场条件变化的影响;忽视了投资机会的选择,只对是否投资进行决策,没有考虑项目可延期性和由此可能产生的价值变化；忽视了房地产项目的收益成长)14、房地产投资决策的期权性质：不可逆性和可延期性。不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。15、期权分类:等待型期权(延期开发）；放弃型期权；成长型期权(分期滚动开发）。第八章：房地产开发项目可行性研究1、可行性研究的目的:减少或避免投资决策的失误;提高项目开发建设的经济、社会和环境效益.2、可行性研究的作用:申请项目核准的依据；项目投资决策的依据;筹集建设基金的依据;开发商与有关部门签订协议、合同的依据;下阶段规划设计工作的依据.3、可行性研究的阶段(321）：投资机会研究;初步可行性研究（预可行性研究）；详细可行性研究；项目评估与决策.4、可行性研究的内容：项目概况；开发项目用地现状调查；市场分析和建设规模的确定;规划设计方案的选择；资源供给条件分析；环境影响评价；项目开发组织机构和管理费的研究；开发建设计划的编制；项目经济及社会效益分析；结论及建议.4、房地产开发项目策划方案内容:区位分析与选择；开发内容和规模的分析与选择;开发时机的分析与选择；合作方式的分析与选择;融资方式与资金结构的分析与选择；产品经营方式的分析与选择。构造评价方案，就是在项目策划的基础上,构造出可供评价比较的具体开发经营方案。X、房地产开发项目经济评价基础参数:时间类参数：开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始点及持续时间;融资相关参数:贷款利率、资本金比例、预售收入用于后续开发的比例；收益相关参数:出租率、空置率、运营费用比率;（注意收益相关参数和评价标准参数别混淆）评价标准类参数：基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率；5、房地产开发项目投资估算：土地费用（取得费和取得税费);勘察设计和前期工程费（前期规划、设计、可研、勘测、“三通一平)；房屋开发费（建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费);其他工程费（临时用地及临建费、工程造价咨询、总承包管理费、公证费、施工执照费、工程质量监督费、竣工图编制、工程保险费等）;开发期间税费；管理费用；销售费用；财务费用；不可预见费。6、房屋开发费的估算：单元估算法;单位指标估算法（单位工程量投资工程量）；工程量近似匡算法；概算指标法（直接费=每平方米造价指标建筑面积;主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标建筑面积）.7、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.8、房地产开发项目财务报表之基本报表:现金流量表;财务计划现金流量表;利润表;资产负责表.其他为辅助报表(储存基础数据）.通过基本报表可以