江苏自考房地产开发与经营复习重点.doc

房地产开发与经营复习重点第一章房地产开发与房地产经营1、（P1）开发是指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。（选择题）2、（P3）房地产产品的不可移动性决定了房地产开发的地域性。（选择题）3、（P4）与老城区相比，新城区在地理位置上表现出的劣势有哪些？（简答题） 地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不适合进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了开发建设周期。4、（P4）新城区与旧城区相比，优势有哪些？（简答题） 远离城市中心，新城区空气清新，环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这些都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低。在如今土地资源日益短缺的背景下，能获得政府的批准与支持进行新城区开发，对房地产开发企业而言是十分具有吸引力的。5、（P5）广义的房地产经营活动范围贯穿房地产产品生产、流通、消费的全部过程。（选择题）6、（P6）一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制。（判断改错）7、（P4）房地产经营供求关系调整缓慢性体现在哪些方面？（简答题）从宏观的角度出发，政府要综合考虑社会效益、环境效益，采取某些手段对房地产经营进行调控，因此，在房地产市场中，价格机制、竞争机制对房地产产品的供求关系调节，远不如对一般商品的作用明显。从供应角度看，房地产经营的供应弹性小。我国房地产市场政府垄断的市场，这使得市场规律对土地供求关系的影响已经大大降低。也使得土地的获得、招投标手续繁杂、牵涉到的部门多，房地产经营者通常在短期内很难增大其市场供应量。从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性，但其需求弹性较小，房地产的使用期限要超过任何耐用消费品，不会也不可能用后即弃。就个人和家庭来说，多年甚至一生都没有购置房地产的能力和需求。所以房地产市场的需求增长十分缓慢，只有随着人口的增长、经济发展水平的足部提高、居民收入水平的提高，房地产需求量才会逐步增大。8、（P8）房地产开发是一种以经营为核心的经济行为。（判断改错）9、（P9）在国外，可行性研究包括两个内容：一是在获得土地之前的初步可行性研究；二是获得土地之后的融资可行性研究。在我国可行性研究是合二为一的，既研究项目本身的可行性，也研究项目融资的可行性，在顺序上它可以与取得土地使用权阶段相互调换。（判断改错）10、（P12）简述现行的房地产金融体系（简答题） 我国的房地产金融体系目前正处于正常的发展阶段，已形成了一个以中国人民银行为领导，以建设银行、工商银行、农业银行房地产信贷部为主体，其他商业银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行为辅助，住房合作社、信托投资公司、各类保险公司等为补充的房地产金融机构体系。11、（P13）房屋租赁与房屋销售不同之处在于：房屋销售实现的是房屋所有权的转换，而房屋的租赁实现的是一定期限内使用权的转换。（判断改错）12、（P16）下列关于房地产成片开发的说法，哪些是正确的（ AC ） A房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设 B新区开发与旧城区开发最大的不同在于建设成本与建设难度 C随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为目前房地产开发中的热点问题D与新区开发相比，旧城区开发的风险更大 第二章房地产开发与经营基本理论1、（P21）房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则，然而定量分析又依赖于定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才使最可靠的。因此，房地产投资决策，必须坚持定量分析与定性分析相结合的原则。（判断改错）2、（P21）确定型决策（名词解释） 确定型决策是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备选方案的可知执行结果，就能做出精确估计的决策。3、（P21）风险型决策（名词解释） 风险型决策也称随机决策，即决策方案未来自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。在不同状态下，每个备选方案会有不同的执行结果，不管哪个备选方案都有一定的风险，但每种自然状态发生可以从统计结果得到一个客观的概率。4、（P21）风险型决策的基本思路（简答题） 根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率，计算出状态期望值，然后累计状态期望值得到方案期望值，即可能出现的所有自然状态方案的期望值，最有根据方案期望值的大小来取舍。5、（P22）不确定型决策（名词解释）不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。6、（P22）不确定型决策采用某种方法（准则）进行决策（案例分析）7、（P27）为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本性改变，也即利用方式由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从紧从严供地转变、由约束性不强的管理向依法依规严格管理转变。（判断改错）8、（P28）“十一五规划”明确提出，正确到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到现阶段中等发达国家水平。（选择题）9、（P29）房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权利两种形态。（判断改错）10、（p30）资金融通管理有哪些?（简答题）抵押贷款业务、抵押贷款证券，除上述两种外还可以通过高比率融资，如回租、回买融资。第三章 房地产企业1、（P32）房地产企业以营利为目的，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。（判断改错）2、（P34）房地产企业在国民经济中的作用（简答题） （1）为国民经济的发展提供物质保证（2）为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源（3）为相关产业的发展起到有力的带动作用（4）促进消费结构和产业结构的合理化3、（P34）房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性、动力性产业。（选择题）4、（P35）消费结构、产业结构（名词解释） 消费结构是指社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。 产业机构是指国名经济中各产业部门级及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况。5、（P36）地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态（生地）的土地或部分基础设施的土地（毛地）变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地，然后转让。（选择题）6、（P38）我国房地产开发企业资质等级可划分为五个等级，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。（选择题）7、（P39）房地产开发企业二级资质，需要从事房地产开发经营3年以上。（选择题）8、（P39）针对新成立的房地产开发企业，其应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到房地产开发主管部门申请暂定资质证书，申请暂定资质证书的条件不低于四级资质企业的条件。（选择题）9、（P40）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承当业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。（判断改错）10、（P47）弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡。（选择题）11、（P48）职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是最高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层管理者。（选择题）12、（P48）在使用人员方面灵活性较大的哪种组织结构？职能型组织结构（选择题）13、（P49）项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目刮泥任务，对项目目标负责。（选择题）14、（P49）组织效率低下、成本高的是哪种组织结构？项目型组织结构（选择题）15、（P51）混合型组织结构形式对中小组织比较适用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素的组织不太适合。（判断改错）16、（P52）由于房地产企业经营的外部环境与内部环境是不断变化的，因而房地产企业的经营目标具有一定的弹性，以适应不断变化的内外环境。（判断改错）17、（P55）个人可支配收入的提高、银行信贷利率的变化、国家对土地使用权出让制度的变化属于房地产经营决策影响因素中的宏观环境因素。（选择题）第4章房地产开发与经营环境分析1、（P62）根据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境和微观环境。（判断改错）2、（P63）房地产开发与经营环境的特点（简答题）（1）关联性房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在的，而是相互联系和相互影响的。环境中的每个因素对房地产开发经营项目的运行都有一定的影响，只是影响程度、影响范围不同，环境对项目的影响就是各个不同因素综合影响的结果。（2）可变性房地产开发与经营环境是一个动态的，可变的开放系统，它总是处于不停的运动之中。环境的这种可变性一方面表现为外部环境中某些因素本身的可变性，另一方面变现为由于环境中各个因素并不是孤立的，而是相互联系、相互作用、相互协调的，而这种相互作用的结果使得其中的某些因素会发生变化。（3）相对性房地产开发与经营环境的好与坏，成熟与不成熟、机制健全与不健全、法律体系的完善与不完善都是相对一个国家、一个地区或一个城市而言，是通过比较得到的。（4）层次性房地产开发与经营所处环境是一个综合体，从分析的角度可降至分解为宏观、中观、微观环境三个层次，其下再根据其呈现出的以不同活动为中心的物质环境，可将之划分出与一定活动相联系的子环境，或根据内容将之分为经济环境、政治环境、人口环境等，充分体现出房地产开发与经营环境的层次性。3、（p67）我国土地实行国家所有和集体所有 ，房开发商和个人只能取得有限的土地使用权，土地政策对房地产开发与经营的主要影响表现在地产出让土地的方式上 。（选择题）4、（P67）通货膨胀对房地产业及市场有哪些影响？（简答题） 通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响。一方面，通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险；另一方面，通货膨胀会使市场需求扩大。因为具有保值效益的房地产产品，在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加，从而会增加房地产市场的需求。5、（P68）我国人口地理分布状况怎样？（简答题） 我国人口地理分布出现如下倾向：首先，人口迁移、人口流动呈现不断扩大的趋势。农村人口流向城市、内地人口流向沿海、不发达地区人口流向发达地区的现象日趋加剧，并有不断扩大的趋势。其次，城市人口增长速度明显加快。再次，由于乡镇企业的发展，农村居民中的职工人数迅速增加。6、（P69）房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段。（判断改错）7、（P76）企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点（选择题）8、（P76）企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点（选择题）9、（P76）企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点（选择题）10、（P77）企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）（选择题）11、（P77）房地产开发经营内容为出租或出售，房地产周期的高峰期为最佳时机 购买或开发房地产，应选择房地产周期低谷期的后期阶段为宜。（选择题）12、（P79）目前我国房地产开发经营中，住宅投资的安全性较高（选择题）13、（P79）土地投资由于数额巨大，风险性比一般的房地产投资要大很多（判断改错）14、（P79）高档住宅由于价格高，收益相对也大，但面临的风险更大。（判断改错）15、（P80）风险一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事故，其显著特点是不确定性（选择题）第5章 房地产开发用地的获取1、（P81）土地市场具有垄断性的是哪种市场？（一级市场或称为出让市场）（选择题）2、（P86）土地使用权出让具有很强的计划性（选择题）3、（P86）国家出让土地使用权后，土地仍然国家所有，仍然是国家的领土，因此，土地使用者不得拒绝或阻拦国家主权的行使。（判断改错）4、（P87）城镇国有土体使用权出让和转让暂行条例规定，国有土地使用权怵然最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。（选择题）5、（P87）国土资源部第71好部令规定，土地使用权出让采用招标、拍卖或挂牌的方式（选择题）6、（P88）表5-1 招标、拍卖和挂牌交易比较 （填表，案例分析）类别交易方式招标拍卖挂牌交易底价是否公开不公开不公开公开底价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人是否设立独立于委托人的集体决策组织设立招标委员会设立拍卖委员会不需要报价方式填写投标书举牌交易中心电脑报价报价次数一次报价机会可多次报价可多次报价竞买（投）人数321公告发布地点在交易中心和互联网发布，报纸刊登在交易中心和互联网发布，报纸刊登一般在交易中心和互联网发布公告期限拍卖前不少于30日不少于30日公告发布方委托机构委托机构委托机构7、（P94）划拨土地转让行为是否存在问题？（简答题） 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十四条规定，划拨土地使用权，除特殊情况外，不得转让、出租和抵押。如果要转让、出租和抵押，应当向当地人民政府补交土地使用权出让金，然后签订土地使用权出让合同、领取国有土地使用权证书及出具地上建筑物和附着物合法的产权证明，同时，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准之后方可转让、出租和抵押。8、（P95）农村集体土地所有权属于村农民集体所有（选择题）9、我国当前土地征用存在的问题及对策（简答题）问题：有些地方政府通过修改土地利用总体规划，化整为零，把土地审批权下放到地方政府，出现低标准土地补偿、拖欠征地补偿费等侵犯农民利益的现象。 对策：加大土地违法案件的查处力度；进行土地产权制度改革，保护农村集体土地所有权，保障农民的合法权益。10、（P98）安置补助费、新菜地开发建设基金（名词解释）安置补助费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活，国家所给予的生活补助。新菜地开发建设基金是指征用城市郊区商品菜地时支付的费用，这项费用支付给地方财政，作为开发建设新菜地的投资。11、（P100）货币补偿、房屋产权调换（名词解释）货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。12、（P101）临时建筑、违章建筑的拆迁补偿（简答题）临时建筑必须在批准的使用期限内拆除。因此，拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑，可考虑临时建筑在使用期限内的残值和剩余合法使用期的长短，给予适当补偿。违章建筑的存在是不合法的，拆除违章建筑坚决不予补偿。13、（P101）城市房屋拆迁补偿对象时被拆迁房屋及附属物的所有人；城市房屋拆迁安置对象是被拆除房屋的使用人。（选择题）14、（P102）被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。（判断改错）15、（P102）竞标团队的主要工作（简答题） 认真研究公告信息和相关文件，讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否具有开发能力；进行现场勘察，了解地块具体位置、地块开发程度、地块周边情况、地块片区市场情况等去、内容；研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性，预测楼盘的销售或经营情况，以对地块价格进行准确测算；初三地块价格，便于编制标书或参与拍卖叫价；预测竞标风险，主要包括保证金风险、攀比风险、寻租损失风险等，并提出可行的措施方案。16、（P103）地价测算的常用方法是假设开发法（选择题）17、（P103）假设开发法（名词解释）假设开发法是指求取评估地块未来开发完成后的价格，减去未来的正常开发成本、税费和利润后，所得剩余为评估地块价格的方法。第六章 房地产开发项目可行性研究1、（P110）投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。（选择题）2、（P110）初步可行性研究阶段审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济状况、项目地址及周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。（选择题）3、（P110）大型复杂的工程，详细可行性研究所需费用约占投资的0.2%-1%（选择题）4、房地产市场调查的作用（简答题） （1）有助于房地产企业确定正确的投资方向； （2）有助于房地产企业适时进行产品更新换代； （3）有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划；（4）有助于项目投资者实施正确的价格策略；（5）有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益；5、（P116）专题性市场调查优缺点（简答题） 优点：具有组织适时灵活方便、所需人力有限、对调研人员的要求相对较低缺点：提供信息具有某种局限性、市场调研主体无法仅凭此对市场全面了解。6、（P116）综合性市场调查优缺点（简答题） 优点：涉及市场各个方面，提供信息能全面地反映市场的全貌，有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本状况。 缺点：市场调研组织实施困难，不但需要投入相当多的人力物力，费时费钱，而且对调研人员的要求也相对较高。7、（P117）回答的是“可以做什么”即“投石问路”的调查是探测性调查（选择题）8、（P117）回答的是“为什么”的调查是因果调查（选择题）9、（P118）晚上观察小区住户的亮灯数量，由此得到较为准确的入住率，这种调查方法是直接观察法（选择题）10、属于市场调查方法中的观察法的是行为记录法、痕迹观察法、亲自经历法、直接观察法（选择题）11、（P128）前期工程费用包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察及“三通一平”等土地开发工程费支出。（选择题）12、（P129）基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程。（判断改错）13、（P129）以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资属于单元估算法（选择题）14、（P129）以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法属于单位指标估算法（选择题）15、（P130）工程监理费属于其他费用估算。（选择题）16、（P131）在财务评价前，必须进行财务预测。就是先要收集、估计和测算一系列财务数据，作为财务评价所需的基本数据。（判断改错）17、（P132）现金流量表反映项目计算期内各年现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。（判断改错，注意张冠李戴）18、（P136）资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，判断适宜的借款及偿还计划，为编制资产负债表提供依据。（选择题）19、（P137）反映清偿能力和资本结构的是资产负债表（选择题）20、（P137）表6-6 填表 （案例分析）评价内容基本报表评价指标静态指标动态指标盈利能力分析现金流量表（全部资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值财务净现值率动态投资回收期现金流量表（自有资金）静态投资回收期财务内部收益率财务净现值动态投资回收期损益表投资利润率投资利税率资本金利润率偿债能力分析资金来源与运用表借款偿还期资产负债表资产负债率流动比率速动比率外汇平衡分析财务外汇平衡表21、（P138）房地产开发项目财务评价静态指标有哪些？（简答题）（1）投资回收期（2）投资利润率（3）投资利税率（4）资本金利润率（5）偿债借款期（6）资产负债率（7）流动比率（8）速动比率22、（P140）速动比率反映项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力（判断改错）23、（P140）房地产开发项目财务评价动态指标有哪些？（简答题） （1）财务净现值（2）财务净现值率（3）财务内部收益率（4）动态投资回收期24、（P140）当FNPV0时，表面该项目获利能力达到或超过贴现率要求的投资收益水平，应认为该项目在经济上是可取的，反之则不可取。（案例计算） 施工单位报的总价一样，但付款方式不一样，分析哪家报价对开发企业有利。（案例分析，提示可用净现值计算比较）25、（P140）财务内部收益率的计算公式 小的计算（选择题）26、（P140）财务内部收益率中插值法的计算公式，简单计算（选择题）27、（P141）动态投资回收期长于静态投资回收期（二者之间的关系，选择题）28、（P141）动态投资回收期与静态投资回收期相比的优缺点。（简答题） 优点：考虑了现金收支的时间因素，能真正反映资金的回收时间。 缺点：只强调投入资金的回收快慢，忽视了投入资本的而盈利能力，没有考虑投资回收以后的收益情况，计算也比价麻烦。第七章 房地产开发项目的准备1、（P152）安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级，D级表示风险极大（选择题）2、（P153）房地产开发企业应该在正确适当合理的筹集时机和规模条件下，选择AAA级标准的筹资方案为最佳筹资决策方案。（选择题）3、（P153）银行是房地产开发项目最主要的资金来源。（选择题）4、（P154）房地产开发资金成本（名词解释） 房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，资金成本由资金筹措成本和资金使用成本两部分组成。5、（P156）例7-1 和例7-2的第一小问 （选择题） 例7-1某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，所得税税率33%，筹资费用忽略不计，试计算该笔长期借款的资金成本率。 公式中：f1筹资费用率即筹资费用与筹资总额之比 T所得税税率K1=10.8%（1-33%）=7.236%例7-2 某房地产开发企业发行总面值为500万元的10年期债券，票面利率为8%，发行费率为5%，发行价格为550万元，公司所得税税率为33%，试计算该公司债券的资金成本。公式中：fb债券筹资费用率即筹资费用与筹资总额之比 Ib债券年利息率；B债券筹资额；Rb债券利率6、（P160）房地产开发企业的边际资金成本（名词解释） 边际资金成本是指企业在新增加一个单位的资本而需要负担的成本。边际资金成本分为资本成分的边际成本和加权平均边际资金成本。7、（P166）人口净密度指每公顷居住用地上所容纳的居住人数，它与平均每人住宅建筑面积有关，在相同住宅建筑密度条件下，平均每人住宅建筑密度超高，则人口密度相对降低。（判断改错）8、（P166）容积率（名词解释）（又称建筑面积密度）指每公顷开发小区用地上建造的建筑面积。9、（P166）用地面积一定，决定可建设的建筑面积大小的是容积率技术经济指标（选择题）10、（P166）绿化覆盖率（名词解释）绿化覆盖率指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建筑用地面积的比率（%）。11、（P167）综合评分法（两个案例）12、（P168）用层次分析法评价开发项目规划设计方案的基本思路（简答题） 按照评价问题中各类因素之间的隶属关系把它们排成从高到低的若干层次，建立不同层次之间的相互关系。根据对同一层次元素相对重要性比较结果，决定层次各元素重要性的先后次序，以此作为决策的依据。13、（P171）房地产开发项目报建（名词解释） 是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提供各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。14、（P172）建设工程规划许可证（名词解释） 建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。15、（P177）房地产开发项目施工招投标的程序（案例分析） （招投标过程是否存在问题，或者这样做是否正确）16、（P179）评标小组的成员组成情况（案例分析） 评标小组由开发企业依法组建，开发项目评标由评标小组负责。评标小组成员来自房地产开发企业的代表和有关技术、经济等方面的专家，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二，。评标小组的专家一般由开发企业从有关部门提供的专家名册或招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中随机抽取确定，评标小组成员的名单在中标结果确定前应当保密。（重点加粗部分）17、（P180）开标由房地产开发项目招标人主持，邀请所有投标人参加。（选择题）18、（P180）定标（名词解释） 开发企业对投标者进行全面审查、评比、分析，最后选定中标者的过程叫做定标。19、（P183）通过对投标单位的能力、业绩、财务状况、信誉、投标价格、工期质量、施工方案等内容进行定性分析和比较，进行评议后选择投标单位在各指标都较为优良为中标单位，也可以用表决的方式确定中标单位的评标方法为定性评议法。（选择题）20、（P183）将评审各种指标和评标标准在招标文件内规定，开标后按评标程序，根据评分标准，由评委对各投标单位的标书进行评分，最后以总得分最高的投标单位为中标单位的评标方法是综合评分法（选择题）21、（P183）评委会首先通过对各投标书的审查淘汰技术防范不满足基本要求的投标书，然后对基本合格的标书按预定的方法将某些评审要素按一定规则折算为评审价格，加到该标书的标价上形成评标价以评标价最低的标书为最优（不是投标报价最低）的评标方法是评标价法。（选择题） 注意：19、20、21还有可能出现案例分析，采用某种评标方法选择中标单位是否正确22、（P183）项目法人一般通过招标方式择优选定监理单位。（选择题）23、（P184）监理任务大纲是监理投标单位制定监理规划、确定监理报价的依据。（判断改错）第八章 房地产开发项目实施1、（P184）开发项目平行承发包管理的优缺点（简答题）（1）优点：有利于开发商只会各个承包单位，通过项目之间进度、投资等建设目标完成状况的比对实施奖惩策略。（2）缺点：由于参与单位过多，开发商组织协调工作量2、（P184）总承包委托建设管理优缺点（简答题） 优点：开发商只需面对一家总承包单位，而各分包商之间的作业面协调、任务协调等工作由总承包商来做，开发商组织管理工作量较小。 缺点：一旦总承包单位和开发商发生不可调和的矛盾，对开发项目的建设将会带来很大的影响。3、（P191）进度管理（名词解释） 进度管理是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。4、（P191）开发项目建设总进度计划是指依据设计文件对开发项目从动工到竣工验收的全过程统一部署，是总进度规划的细化和完善。（判断改错）5、（P193）网络图法是应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系，可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路，在计划执行过程中进行有效的控制和监督。（选择题）6、（P194）房地产开发项目投资管理（名词解释） 房地产开发项目投资管理是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并寻求最大限度的投资节约。7、（P194）投资计划表的主要内容有哪些？（简答题）（1）工程分项编码；（2）工程内容；（3）计量单位；（4）工程数量；（5）计划综合单价；（6）工程发生的起止时间。8、（P195）工程预付款是建设工程施工合同订立后开发企业在承包商正式动工前7天应支付的用于施工准备和采购材料、构件的流动资金。（判断改错）9、（P196）分析投资是利用会计核算、业务核算和统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。（判断改错）10、（P196）因素分析法（案例分析）11、（P198）主要质量控制要点（简答题） （1）审核施工组织设计（2）对原材料的检验（3）对工程中的配套设备进行检验（4）控制混凝土质量（5）隐蔽工程验收12、（P199）在安全健康环境管理中，开发商的主要任务有哪些？（简答题）开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用，及时将安全施工措施和拆除工程的有关资料向当地建设行政主管部门备案，不得任意压缩施工工期，明示或暗示承包人采用不符合安全生产的规范标准。（简答题）开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用（选择题）12、（P199）在安全健康环境管理中，施工企业的主要任务有哪些？（简答题）施工企业应在施工前编制详细的施工技术要求和安全方案，施工现场根据不同的施工阶段采取相应的安全措施，城区内施工应由封闭围栏措施，对毗邻的建筑物、构筑物和地下管线采取相应的措施，对于施工起重机械、脚手架、自升模板等的安全、拆卸工程应由相应的资质单位承担并经验收后方能投入使用，为现场作业人员提供必要的安全措施和进行安全教育。13、（P200）对于承包商来说，文明施工的主要内容有哪些？（简答题） 施工现场的公式标志；施工现场的总平面布置整齐有序，材料机具设备堆置合理；施工现场用电符合安全操作规范；施工机械经检查合格，不侵占场内道路；施工道路通畅、排水系统良好、建筑垃圾堆放合理并能够及时消除；劳动保护器具、劳保设施经常检查，保证安全有效；职工生活设施符合卫生要求；消防设施运行良好。14、（P200）环境管理的主要内容（简答题）施工垃圾及时清除，高大建筑物的建筑垃圾应有专门的处理方法；施工道路定期洒水，防止扬尘，车辆开出工地不带泥沙；对细微粒物的运输与储存要注意密封和遮盖；不在现场燃烧产生有毒、有害气体的物质，如工艺必须，则应有相应的处理装置；拆除建筑物时，注意洒水；施工废水、污水必须经沉淀池沉淀后排放；储备油料等液体物质时，应做好地面的防渗措施；食堂的污水排放应有隔油池；工地的临时厕所应有防止渗漏措施；从噪声源、传播过程和保护三个方面削减噪声危害；机械作业的昼夜噪声不高于85分贝，夜间噪声不高于55分贝；建筑垃圾和废弃建筑材料包装物以及生活垃圾应坚持回收利用和减量处理。15、（P200）机械作业的昼夜噪声不高于85分贝，夜间噪声不高于55分贝（选择题）16、（P201）合同管理（案例分析）重点考察甲方分别与监理单位，施工单位签订合同，签合同的先后顺序17、（P204）开发商确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包商，并进行现场交验。（判断改错）18、（P208）工程索赔（名词解释） 工程索赔是指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。19、（P208）工程索赔对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。（判断改错）20、（P208）索赔是单方面行为，对对方尚未形成约束力，这种索赔要求能否最终得到实现，必须要通过双方确认后才能实现。（判断改错）21、工程索赔（案例分析）22、（P215）房地产开发项目的竣工验收（名词解释） 房地产开发项目的竣工验收是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公众利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定。23、（P216）依据我国施工合同范本和相关法律的规定，竣工工程应满足：完成工程设计和合同约定的各项内容（选择题）24、（P216）开发商应当在工程竣工验收7个工作日前将验收时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。（选择题）25、开发商收到承包商提交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或者验收后14天内无修改意见的，视为验收报告被认可。（选择题）26、（P217）住宅工程质量分户验收（名词解释） 住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收，并在分户验收何婷后出具工程质量竣工验收记录。第九章房地产营销管理1、（P229）物价水平、利率、汇率及政策因素与房地产价格之间的关系（简答题）从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。而利率除了影响房地产开发投资利息外，对需求者购房的负担也产生影响，还对影响需求者对房地产预期价值的判断。政策因素则通过利率、税种和税率等工具以及消费者预期来对房地产供需施加影响，从而影响房地产价格。2、（P231）房地产价格定制的程序（简答题） 确定定价目标、测算开发经营成本、估测目标市场需求、分析竞争者、选定定价法并进行测算、确定销售价格。3、（P232）房地产价格制定的目标（简答题） 实现预期投资利润率；项目或当期利润最大化；适应市场竞争；树立企业品牌；提高市场占有率；求得生存。4、（P234）成本加成定价法、目标利润定价法、变动成本定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。（名词解释） 成本加成定价法又称完全成本定价法，是以成本为中心的传统定价方法，即在单位成本的基础上，再加上一定比率的加成来制定房地产的价格，即价格=成本+利率+税金；单价=单位成本（1+成本利润率）/(1-税率) 目标利润定价法又称投资收益顶级发，是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量，再加上按投资收益率确定的目标利润来进行定价的方法。即单价=（总成本+目标利润+税金）/预计销售面积，目标利润=投资总额（1+投资收益率） 变动成本定价法又称编辑贡献定价法，是企业以房地产开发的变动成本为基础来确定产品销售价格的方法，即预计单价=单位变