上半年重庆省房地产估价师案例与分析商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题.docx

2016年上半年重庆省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断地增加某种可变要素的投入，开始会使产量递增，当该可变要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减；继续增加可变要素的投入，将使总产量减少，以上是对__的定义。

A．边际收益递减规律

B．生产规律

C．生产要素市场价值规律

D．产投比规律
2、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额2亿元的贷款额度，下列表述中正确的有。

A：该抵押属一般房地产抵押

B：该抵押是最高额抵押

C：若银行实际发放了2．5亿元贷款，其优先受偿价款为2．5亿元

D：该抵押可以不经登记即产生合同效力

E：执行层的组织协调
3、将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据不同来划分的。

A：课税主体

B：课税对象

C：税基

D：税率

E：执行层的组织协调
4、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2004年考题】

A：80％

B：82％

C：83％

D：92％

E：工业用地的监测点评估价格
5、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。

A：1

B：1．5

C：2

D：2．5

E：工业用地的监测点评估价格
6、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A：估价师声明

B：估价的假设和限制条件

C：估价方法

D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格
7、将作为一种参考，可以使估价师更加审慎地得出评估价值。

A：原始价值

B：市场价值

C：账面价值

D：成交价格

E：工业用地的监测点评估价格
8、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

A：黄线

B：紫线

C：蓝线

D：红线

E：借款合同
9、先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫做。

A：单元估算法

B：单位指标估算法

C：工程量近似匡算法

D：概算指标估算法

E：借款合同
10、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A：估价原则

B：估价目的

C：估价方法

D：估价程序

E：工业用地的监测点评估价格
11、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。

A．房屋建筑面积

B．房屋使用面积

C．共有建筑分摊面积

D．房屋占地面积
12、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。

A．30

B．50

C．100

D．150
13、下列有关丘的表述中，不正确的是__。

A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号
14、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。

A：3939．61万元

B：4433．88万元

C：4768．50万元

D：5652．09万元

E：工业用地的监测点评估价格
15、查看估价对象房屋室内环境污染状況时，对室内来源的污染物应重点查看。(2009年试题)

A：墙体承重材料

B：竹质的家具

C：装修装饰材料

D：家用电器

E：执行层的组织协调
16、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以为前提来进行工作。

A：公平、公正

B：诚实信用

C：公开

D：估价对象的合法权益

E：工业用地的监测点评估价格
17、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。

A：w市房地产管理部门

B：w市规划管理部门

C：W市建设管理部门

D：w市房屋拆迁管理部门

E：房地产估价机构必须加盖公章
18、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。

A：新开发房地产项目

B：用于出售用途的房地产项目

C：具有投资开发或再开发潜力的房地产

D：用于投资或再开发的房地产

E：工业用地的监测点评估价格
19、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。

A：3～5年

B：3～8年

C：5～10年

D：10～15年

E：执行层的组织协调
20、基准地价是城市中均质区域内的土地__。

A．最低价格

B．最高价格

C．平均价格

D．成交价格
21、__是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

A．开发利润率

B．财务利润率

C．项目利润率

D．成本利润率
22、房屋登记费按收取。

A：房屋面积

B：件

C：房屋体积

D：房屋价值

E：执行层的组织协调
23、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由决定。

A：房地产开发单位

B：业主大会

C：业主委员会

D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门

E：执行层的组织协调
24、”区位”是指某一房屋的地理位置，包括__。

A．在城市或区域中的地位

B．与其他地方往来的便捷性

C．与市中心的距离

D．周围环境、景观
25、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某__万元。

A．75

B．120

C．135

D．150
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是__。

A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬

B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P·i+P·i/[(1+n-1)，其中P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P·i/[(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法

C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率

D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润
2、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。

A．充分就业

B．价格稳定

C．经济增长

D．国际收支平衡
3、房地产开发企业不得采取的方式销售商品房。

A：分期付款

B：收取预售款

C：收取定金

D：返本销售

E：执行层的组织协调
4、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是__。 ①规划设计与方案报批；②投资机会找寻：③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议

A．②⑤④③①⑥⑧⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦

C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦
5、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。

A：债券

B：股票

C：货币和货币资金

D：黄金

E：执行层的组织协调
6、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查__。

A．①②③④⑤⑥

B．①②④③⑤⑥

C．②①③④⑤⑥

D．②①④③⑤⑥
7、房地产开发经营业具有等特点。

A：单件性

B：资金量大

C：风险小

D：附加值高

E：产业关联性强
8、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是__。

A．零售商的财务能力

B．零售商的声誉

C．零售商的组合与位置分配

D．零售商的经营内容
9、下列不确定性因素中，属于“开发-销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有

A：土地费用

B：权益投资比率

C：运营费用

D：开发期

E：贷款利率
10、申请核定一级房地产估价机构资质的应当向提出申请。

A：国务院

B：国务院建设行政主管部门

C：省人民政府建设行政主管部门

D：自治区人民政府建设行政主管部门

E：直辖市人民政府房地产行政主管部门
11、下列属于房地产登记类型的有。

A：初始土地登记

B：房屋所有权暂时登记

C：房屋所有权临时登记

D：房屋所有权初始登记

E：房屋抵押权登记
12、成功的房地产租售一般包括。

A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段

B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段

C：不毁其双方的利益，做到公平交易

D：把握全过程的信息，掌握全局

E：双方协商一致后的签约阶段
13、下列关于现金流量表，表述正确的是。

A：现金流量表分为基本部分和补充资料两部分

B：现金流量表是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表

C：现金流量表是反映企业在一定会计期间內经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入与流出情況的报表

D：基本部分的现金分为三类，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量

E：基本部分的经营活动产生的现金流量净额项目，与补充资料同一项目的金额应该相等
14、风险辨识常用方法包括等。

A：专家调查法

B：解析方法

C：故障树分析法

D：幕景分析法

E：蒙特卡洛法
15、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是．

A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系

B：债券体现的是债权债务关系

C：投资基金证券是由基金发起人发行的

D：投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系

E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系
16、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。

A：建筑安装工程费

B：土地使用权出让金

C：拆迁补偿费

D：公共配套设施建设费

E：城市基础设施建设费
17、根据《城市房地产管理法》的规定，以下__方式可以采用划拨方式取得土地使用权。

A．国家安全局建设房屋用地

B．军民共建用地

C．城区扩建用地

D．地方水利工程用地
18、在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有。

A：降低再贴现利率

B：提高首期付款比例

C：提高法定存款准备金率

D：缩短分期付款期限

E：公开市场买入政府证券
19、市场定义有六个层次，以下排序正确的是__。

A．整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

B．潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

C．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场

D．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场
20、在地籍图中，属于地籍要素的有。(2009年试题)

A：土地的编号

B：土地的利用类别

C：地理名称

D：房屋、道路、水系

E：土地的面积
21、建筑平面设计常见的组合方式包括。

A：走廊式组合

B：套间式组合

C：单间式组合

D：大厅式组合

E：整体式组合
22、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。

A．4000

B．5000

C．6000

D．9000
23、下列建设工程必须实行监理的是。(2002年试题)

A：三峡水利工程

B：农民个人出资自建住宅

C：利用亚洲开发银行贷款工程

D：利用外国政府援助资金的工程

E：民营企业家投资开发建设的住宅小区工程
24、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。

A．3000元

B．6000元

C．1.5万元

D．3万元
25、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。

A：直辖市的城市总体规划

B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划

C：国务院指定的城市总体规划

D：其他设市城市的总体规划

E：县人民政府所在地城镇总体规划