房地产项目管理及可行性分析报告.docx

( 一 )项目土地性质视察1.项目地理位置：项目位于河北区南口路榆关道交口，项目地块北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他产业用地。 项目筹划修建用地100000平米，占地面积67000平米左右。原址为产业用地，地上修建物多为厂、库房、办公用房，拆迁较简朴。（二）项目用地周边情况视察1-1自然景观:项目周边区域为产业区，有一定绿化面积，但由于大多数绿化使原来是工场的厂区绿化，绿化水平偏低。周边自然景观只有新开河，如果新开河能够改革，将对该区域的情况提升起到相当的作用。1-2情况污染:虽然项目周边区域原为产业区，但是近几年区域内工场纷纷停产，加上原本的工场并不是高污染企业，所以周边的污染并不严重。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭，另一污染源东方化工场距离较远，对此项目无太大影响。1-2-1噪音：周边的铁路是主要的噪音污染源，除了西侧的铁路根本废弃，南侧和东侧的铁路由于是主要铁路，利用率较高，产生的噪音对项目也有一些影响，但由于项目与铁路有一定距离，预计噪音的影响将会合在晚上。1-3治安情况：该区域原有的居住人口不多，但主要是财产工人。在经过了几年的大范围改革之后，虽然有大批居民迁入，但主要会合在榆关道上，南口路一带仍然较偏僻，且周边根本无外来人口，治安的底子不错。在项目东侧铁路四周有铁路公安处看守所。2.人文情况：由于原居民较疏散，本地并无特色人文情况。（三） 地块交通条件视察1 周边交通现状条件：项目所在地距中山路约3公里，距天泰路（京津公路）1.2公里，距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比力方便。在京津公路未改革之前，南口路的交通流量还比力大，京津公路改革之后，许多流量改走京津公路，使南口路的压力减缓。2 大众交通网： 18路，北仓辰纬路、 803路，万科新城人民公园852路，宜兴埠西站、 670路，小淀百货大楼671路，梅厂百货大楼、 878路，普济河流金谷园610，浦口道四十七中、 678路，体院北普天里3 交通远景筹划：榆关道在筹划中是一条四十米宽双向四车道的筹划路。目前周边项目的退线也可以体现出这一点，改革后的榆关道将使周边的交通状况进一步改进。（四） 周边市政配套设施视察1.购物: 周边购物不太方便，家乐超市在中山北路与育红路交口，中山路和新安购物中心都距该项目较远。周边也没有成型的自由市场。:周边比力知名的餐饮场合为翰宾楼，另外在项目以西另有一家津浦大酒店。3.教诲:周边的小学有育英小学，该学校是市属重点小学，距项目距离在1.5公里左右。另外外语学校与项目距离也在这个范畴内，同时该校教诲质量也不错。项目西侧的席厂下坡小学则属于教诲质量稍差的小学。昆纬路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍远了一些。河北产业大学市本市首批招生的重点大学，教诲质量较好。周边缺少好的幼儿园和保育院。4.医疗:河北医院和铁路医院是周边距项目最近的两所医院，但医院较小。周边医疗水平较高的医院另有中医医院和二五四医院，其中二五四医院是大型的综合性军属医院，只是距项目稍远。5.文体:周边问题设施及场合短缺，至于前文所提周边人文情况不理想有关。6.银行、邮局:周边无较大的银行，在周边只有一个工商银行新开河储备所，另外，新开桥邮电所也距项目不远。但是项目周边无证券部。7.其他：榆关道西头北洋桥畔有西沽公园，在北站四周另有北宁公园，这是周边较有名的两个景点。（五）综合阐发：从地理位置阐发，该地块在河北区的属于中等地带，原为产业区，随着近几年的改革已逐步生长成为新的居住区，生活配套设施逐渐完善，人文情况尚未形成，客源底子相对单薄。（一）宏观层面形势阐发及预测1宏观经济形势趋向调解1-1 世界经济出现衰退迹象2001年世界经济增长率为2.4%，大大低于2000年的4.7%。这将是自1993年以来世界经济的最低增幅。摩根斯坦利将2.5%的增长率作为判断世界经济是否进入衰退的门槛。以此权衡，则2001年肯定是衰退的一年。目前世界经济面临的一个突出问题是，险些所有地区的经济出现了20年来最严重的同步下滑的情况。考虑到目前石油及原料代价下降、欧美银行指导利率调低、产业化国度通胀压力减轻刺激购买力增强，以及新技能的应用使劳动生产率继承上升等诸多利好消息，我们虽然有理由相信2002年世界经济将开始苏醒，但这一前景是很不确定的，经济形势继承恶化的可能性相当大。1-2 海内经济保持稳定2001年中国经济一枝独秀，保持了7.3%的增长率，经济总体形势良好，增长稳中趋缓。专家预计，2002年中国经济增长率在6.8%7.3%之间。1-3 股市将做箱型震荡 股市与房市息息相关，目前购买商品房的人群中60%拥有股票。专家预计，股市下降10%，将影响房市3%的购买力。因此，股市的预期与房市走势可谓是“牵首动尾”的联动效应。今年支持股市上涨的因素：宏观经济保持较快速度增长、积极的财务政策及减税政策。倒霉于股市上涨因素：国有股减持尚存变数、取消税收“打折”影响上市公司业绩、市场资金面偏紧。中性因素：证券市场对外开放、市场化、范例化羁系以及证券市场创新。三种因素的力量比拟根本平衡。预计今年出现连续上涨的牛市的可能性不大，大盘将在1400点1900点之间做箱型震荡。全年局势可能走出“先抑后扬”的格式。2房地产市场可能低开高走国度统计局的统计数字显示，2001年1至11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，同比增长。房地产开发投资的增幅开始回落，1-8月增长，1-9月增长，1-10月增长，1-11月增长。 数据显示，虽然近几个月房地产景气指数呈下降的趋势，但土地开发与购买却日趋活泼，增长速度连续攀高。去年1-10月，全领土地开发面积为亿平方米，同比增长65，1-10月，全国商品房销售额高达亿元，同比增长。在商品房销售快速增长的动员下，房地产竣工面积连续增长。截至11月份，全国商品房竣工面积亿平方米，同比增长。并且商品房空置面积的增速低落到0.9%，是近几年来的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后连续出现负增长，说明了市场上的需求旺盛。因此在海内房地产旺盛的需求拉动下，房地财产投资今年仍有望保持快速增长的势头。 动员房地产开发投资增幅回落的原因，是海内房地产销售增幅的回落。 去年一季度全国商品房销售额同比增长，二季度增长，三季度增长，而10月当月增长比例为13，为去年以来的最低点。在这一系列销售统计数字面前，很容易让人产生错觉，目前绝大部分业内人士都对生长形势感触疑惑和持张望的态度，对房地产景气周期做出了错误的判断。 房地产销售增幅回落是有政策配景的，出台新的商品房销售治理步伐、央行作出有关取消零首付的决定、央行发出关于严格放贷的通知。这一系列的政策都充实体现了海内房地产市场目前仍然保存着“政策市”的特性。同时去年的走低将为今年创造上升空间 从海内各项房地产统计指标判断，2001年海内房地产投资增长形势是高开低走，今年的形势很可能与去年相反，体现为低开高走。海内房地财产在经已往年下半年的高位盘整后，2002年有望出现良好的生长态势。 之所以预测今年房地产投资会增长，要害因素是在启动内需的政策配景下，房地财产将饰演更重要的脚色。“炒作”在楼市一直都存在，因此不是要害问题。目前楼市真正存在的大问题是房价上涨速度太快，为今后预留的空间太小。这样的话，住房消费这个亮点今后就难以连续。而这个行业的资本密集型特征很容易使行业投资出现过热，从而引发泡沫，从这个角度理解政府的降温调控行为就很清楚了。在这方面最好的例子是上海。上海在1993年宏观调控之后，楼市进入了低谷，但也正是当年的低房价为如今的上海房地产的高速生长提供了空间。目前，海内房地产行业仍处于新的景气周期，现在房地产市场的阶段性走低，可以看作是为今后的市场提供生长空间。 在世界经济寒流阵阵的配景下，中国经济在2001年所取得的结果是不俗的。在外部情况倒霉的情况下，今年拉动经济增长的重点之一无疑会是启动内需，房地财产将是重点财产。 在促进消费方面，我们注意到在全国经济事情集会八个方面的摆设中，并没有提到“刺激内需”的字样，而是提出了“培育海内消费需求”的要求。事实上，“刺激内需”的提法过于简朴化，并不能反应和代表我国经济增长的真实情况。相反，培育消费的问题又没有引起真正的重视。“培育”意味着扩大，“刺激”意味着原来就有只要释放出来就行，两者的本意大相径庭。 就目前海内财产形势视察，唯一能够对经济增长起到较为有效支撑的是两个财产，一个是房地产，一个是汽车。只有这两个财产具有比力完备的财产链，一旦启动，对经济增长的影响将会最大。房地产开发具有很强的财产关联度，可以动员建材、冶金、化工、轻工等数十个行业的生长，提供大量的就业时机，是今后动员百姓经济生长的一个新的经济增长点。目前的房地产开发热已经有了本质的区别，一是小我私家购房比重的增加，另一个是开发资金出现了以企业自筹和预付款为主的转变，因此可以认为这一财产也正在到达康健运行的水准线。 今年海内房地产生长具有以下利好因素： 一、国度宏观政策的推动力。近年来中国GDP在-的增长率中，房地财产的拉行动用达一个百分点。中国继承保持百姓经济的连续、快速生长，房地财产则是要害所在。因此，政府的一系列步伐十分有利于该行业的生长。 二、住房制度革新推动行业高速生长。中国住房制度革新正向纵深生长，从危房改革向康居工程迈进。其革新将继承刺激居民的购房积极性，释放住房消费能量。 三、居民消费结构升级是行业生长的内在驱动力。当前居民消费的恩格尔系数已降至40，北京甚至靠近35，这正是增加住房消费的良机。 四、城镇化进程加快了房地产行业生长。目前中国城镇化人口占总人口36，今后二十年的生长目标是人口的住在城里，每年将有约一千万农民进城事情、生活，将对住宅产生巨大的需求。综上所述，我们预期：陪同着入世，海内房地财产的巨大前景将吸引海内外投资者的青睐，投资主体将越发多样化。房地产企业在“国退民进”的配景下，将会启动更多的民间投资。同时，中心都会建立国际化多数市的步调将加快，政府投资也会大幅增加。可以预见，今年海内的房地产投资在无全球性的金融风浪影响的情况下将会连续高速增长的态势。销售也将于2001年持平。2本市房地产市场阐发2-1回首2001年全市销售商品房660万修建平方米，金额166.81亿元，分别比上一年增长4.76和7.07，其中小我私家购买商品房比例为98.3，本市住宅消费继承保持了旺盛的增长势头，出现购销两旺的生长态势。从购买情况看，改进型需求逐年上升。去年居民购买每修建平方米3000元以上的商品房数量比上一年提高了1.5个百分点，其中30003500元价位的商品房购买量提高了5.8个百分点，35004000元的商品房比上一年提高了21.4个百分点。购买商品房的单套面积也产生变革，购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6个百分点，其中购买单套面积在100120平方米商品房同比提高了4.8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了4.34个百分点。随着住宅质量的提高和功效、情况的改变，购买情况变革，去年全年商品房生意业务代价平均上升幅大于下降幅0.5，颠簸幅度在正负2内，商品房代价呈稳步上升趋势。全年2400元/以上的成交均价已经高于全国2304元/的代价平均水平。别的，金融贷款继承成为支持居民购房的主要因素之一，去年全年贷款件数占全市商品房销售套数的74.8，贷款金额占商品房成交金额的43.8，贷款面积占全市商品房的75.3。业内人士认为，从去年全年的商品房销售情况看，我市的住房消费已经向改进型消费过渡，对商品住宅的需求也从单一的代价因素向质量、情况、代价等均好性生长，预计今年的商品房销售将继承保持旺盛的需求，代价将稳步上扬。2-2市场特点2-2-1项目差别减小，竞争更趋猛烈，品牌竞争特点显著。 随着开发商运作水平的不停提高，各项目在配套设施、修建质料等开发项目硬件方面的差别减小，要想在项目硬件配置方面取得竞争优势比力困难。未来的竞争将是制造差别的竞争，通过树立项目品牌，体现项目特色；通过项目具体细节的精心设计提高项目的品质；提供周到的售后办事和物业治理，最大限度的使客户满意，提升项目的附加值，动员项目的销售。随着市场竞争猛烈水平的增加，行业平均利润率的低落，相当数量的开发企业将退出房地产开发市场，大部分的市场份额将被少数拥有先进的开发理念、完善的经营治理思想和富足资本的专业化开发商所朋分，市场会合度会有所上升。开发商为追求范围效应，低落单元配套本钱，发挥范围竞争优势，未来项目的开发范围出现逐渐增大的趋势。 2-2-2情况将是未来几年开发项目的宣传运作重点。 由于项目的不停推陈出新，开发商之间的相互学习，难以形成在配套方面的奇特优势。而情况设计作为开发看法的一种体现，从一定水平上反应出开发商的实力与水平，同时营造一个好的居住情况对付客户的吸引力也是很大的。随着主流市场的变革，相应的居住看法也产生了变革，购房者购买住宅不但仅是解决居住问题，而是选择一种生活方法。可以说已往开发商提供的只是单纯室内空间，而现在则要提供给客户一个整体的空间，包罗室内空间、室外空间，不但要满足客户生理需求，还要满足心理需求。纵观天津市房地产市场的生长，项目情况设计正在从种树、种草，单纯的绿化转向区内的景观设计。并且，随着人们审美情趣的不停提高，市场竞争的不停加剧，已有开发商开始将目光转向境外的设计公司，借助高水平的设计思路来创造项目本性，提升项目档次。从一定水平上反应出开发商的实力与水平，同时营造一个好的居住情况对付客户的吸引力也是很大的。 2-2-3代价趋向上升，但不稳定性增大，精品物业代价看涨。 随着房地产市场由卖方市场转入买方市场，房地财产的竞争日趋猛烈，代价竞争作为一种有力的竞争手段，一定被一些开发商使用。并且，随着消费者对住宅的要求越来越高，一些配套不完善、居住情况差的项目将难以在猛烈的市场竞争中站住脚，除贬价之外别无他法，导致房地产市场的代价不稳定性增加。一些前期市场视察详细、市场定位准确、项目筹划设计切合市场需求的精品项目的代价将有相当的上涨。2-1-3区域开发差别拉大，开发重点向市区南部转移。由于天津市危改、平改的结束，由此引致的需求对房地产开发商的开发区位选择的影响已不存在，并且住宅开发区位选择受政府政策的影响力将相对低落，开发区位选择是否适应市场需求成为项目运作成败的要害。随着都会经济的生长，中心区车辆越来越多，交通拥挤现象逐渐严重，空气污染加剧，生活质量下降，大量的商业办事设施的聚集导致区域地价上涨，造成住宅建立本钱上升，中心区已不适合居住，中心区人口将逐渐迁入市区南部。并且南开区、河西区在自然情况、人文情况、交通状况、经济实力等方面均较其它几个区（河东区、河北区、红桥区）要好，人口文化素质比力高，收入水平也高于市区北部几个区，对居住情况的要求比力高，改进型住宅的市场需求大。相对较高的市场需求吸引开发商把投资重点放在河西区和南开区，使河西区、南开区的外环线与中环线之间的区域成为未来几年中高等次居住区开发的热点。2-2 2002年本市市场阐发2-2-1住宅供需正处于高增长阶段 凭据国际经验，当一个国度人均海内总产值在1000-3000美元之间时，是解决居民住房问题的要害时期。本市2000年人均百姓总产值为2169美元，所以2002年应该是住宅建立加快生长的良好阶段。从居住面积上看，人均居住面积在30平米以下都属于住宅高速增恒久。我市去年人均居住面积为17平米距国际尺度另有很大差距。凭据全市经济和社会生长情况，本市GDP近期将保持在年均10%以上的增长速度，外洋的经验报告我们，随着居民收入的增加，恩格尔系数的低落，居民可支配收入中能够用于住宅消费的比重将上升。综上所述，我市的住宅供需仍处于高增长阶段。2-2-2住房钱币分派将成为住宅市场的重要力量 截止到去年10月底，全市共有49个企业、局（团体公司）566个单元实施了住房钱币分房方案。开端预计，2002年住房补贴在去年底子上有可能翻一番，到达20亿元，可见住房钱币化分派可能产生的市场需求有很大潜力。可以预见，2001年住房钱币化分派政策必将成为激活住宅市场的重要力量。2-2-4危改将继承起到拉行动用 钱币安顿引发的安顿型需求对付房地产市场的需求范围有着直接的干系，仍是组成近几年我市商品房需求的重要组成部分。2002年我市筹划拆迁面积100万平米，凭据经验推算，引致的安顿型需求在20万平米左右。2-2-5三级市场即将启动 随着七年危改战役的结束，我市的住宅市场从“需求型”向“改进型”转变的迹象越来越明显。改进型客户多现有住房，怎样结合三级市场，利用客户现住房解决二次购房资金不敷问题就变得十分重要。如果通过有效的政策引导，范例三级市场秩序，将会对增量市场起到更大的拉行动用。并且，政府有关部分已经把搞好三级市场提到了议事日程上，2002年我市房地产三级市场将日趋活泼。原有住房处理问题的解决，对二级市场定有推行动用。2-2-7人为将调解，资金将有增量 今年，构造企事业单元职工根本人为和构造事业单元离退休人员退休费都将上调，将直接提高社会购买力，相应公积金缴存基数也会上调。资金的连续涌入，对保持住宅市场的购买力将起到很大作用。2-3倒霉因素2-3-1拆迁面积淘汰：拆迁面积淘汰，特别是拆迁筹划中公建比例加大,将对增量市场产生影响。98年钱币安顿了7.4万户，99年钱币安顿了4.7万户,2000年仅为1.7万户。这个因素不容忽视。2-3-2金融政策怎样进一步支持 2001年6月文件使房地产的资金链出现裂痕，既影响了开发商的资金来源，又影响了黎民的购房资金。银行对房地产项目贷款“惜贷”现象严重，住房贷款的利息偏高，年限短、成数低，种类少，不能满足市场的要求。房市的火爆需要金融的鼎力大举支持。2-2-3 跟风现象会使判断失误：由于2000与2001年销售情况向好,可能会使业内有跟风心理。今年上市的新盘增多.而容易被忽略大概不肯意认可的是房地产市场中的泡沫问题.若无市场的实质扩大,恐难消化增量，再创光辉。2-3-3房地产市场的泡沫现象有所放大：连续两年的600万平米以上的销量使许多开发商以为房地产的第二个春天已经来临，实则否则，市场上另有大量的空置房存在，上扬的房地产指数是靠新开工面积和投资拉上去的，在股市中这招叫“拉超过货”。由于市场上主力的实际项目运作水平并无实际进展，许多产物仍旧重复已往的思路，加之“拉高”事后的一定回落，所以今年房产指数仍可能上涨，但实际销售量能否包管则须静观生长。2-4商品房住宅代价可能会略有上涨2-4-1土地代价略涨：从宏观上，2001年全领土地生意业务代价上涨了0.2%，其中住宅用用地代价上涨0.9%。从本市来看，政府土地治理部分陆续出台了一些土地使用制度革新的政策和步伐，增强了土地出让力度，出让土地比重的加大会提高住宅单元面积中的土地本钱。2-4-2建材换代使本钱上扬：一批大宗建材的更新换代如粘土砖，镀锌管的禁用和塑钢门窗，PVC管等新型建材的遍及使用提高了修建本钱。另外近期产业品代价也有回升，钢材、化工质料等底子质料代价上涨，会在一定时期内影响修建本钱。2-4-3 追高心理：从心理学角度讲，人们往往是卖涨不卖落。连续的火爆销售，可能会使一些长时间盼望住宅代价下降的市民心理下限遭突破，从而进入市场，这与股市上的追涨心理如出一辙，抬轿的人多，代价自然下行困难。2-6预测：2002年本市房地产市场将可能保持2000-2001年的良好势头，继承走强创新高，成交量可能持平或略低，而代价可能会有所上扬。中档改进型消费需求将继承成为市场主流产物。如果上半年内置换政策调解，下半年销售会好于去年，从而逾越去年销售水平，实现年销售700万平米的筹划指标。如果2002年销售出现回落且幅度较大，应视作市场的资金调解，2003年2005年销售量必有大幅回调。3-1河北区房地产市场简述凭据相关的市场视察陈诉，我们可以看出河北区的居住定位图一 被视察者居住地漫衍上图是到场视察的人群漫衍示意。凭据购房者的几多依次为南开区、河西区、河北区、河东区、宁静区、红桥区。其中值得重视的是河北区的被视察者数量不少，这与该区目前区域市场火爆的情况相吻合。 对购房者的区域选择作的视察，结果反应如下：图二 被视察者购买区位选择比例其漫衍情况与前图近似，只是河北区的比重减小，河西区的比重明显增大。是购房者的哪些变革导致的这种改变呢？我们进一步对购房者原居住区和与购买区进行了相关阐发，如下图所示：（注：横轴-原住区，纵轴-欲选区） 图三 被视察者原居住区域与购买区域比拟其中有几个现象值得注意： 1） 各欲选区的最高点均与原住区重合。充实证明天津人故土难离的心理特征。 2） 河西、河北、河东、宁静、南开的被视察者第二选择高点均在河西区，证明河西区将是天津市未来房地产市场中最热的区域。 3） 从上图可以看出，南开区在被视察者的选择中仅次于河西区，证明了南开区良好的人文、经济情况对购房者的吸引力也是很强的 。从这个视察中可以清楚的看出河西区是本市未来居住的首善之选这个结论。并且视察从一个侧面反应了人们对人文和生态情况的重视。而河北区的需求特别是高端的需求-有外流的趋势和倾向。3-2河北区商品房市场的不平衡性河北区由于区内原有的大量工场停工转产，使河北区的经济形势一直难以由大的生长和质的奔腾。区域内居民大多为财产工人，购买力较河西、宁静、南开，等区低；而经济近几年的生长有弱于河东，区内购买力也呈流出趋势，部分河北河东接壤的购买力选择流向了河东，使河东区的房价，衡宇质量稍高于河北。据不完全统计，河东区项目的平均起步价约为2224元/，比河北区项目的平均起步价2118元/高106元/。按目前水平来看，河北区的房地产代价仅高于红桥区（项目的平均起步价1937元/）。就河北区内来看，房地产代价从中山路，狮子林桥大街一带向普济河流立交桥于京津桥偏向呈递减，王串场、金钟河大街中环以内地区由于靠近河东，房地产代价也较高。总体来说，河北区房地产代价出现出“西南高、东北低”的态势，体现出一种不平衡性。3-3河北区住宅开发明状据不完全统计，河北区目前在售项目在80个左右，总面积在150万平米左右，在这些项目中，1999年领取销售许可证的项目有24个，2000年领取销售许可证的项目有30个，2001年领取销售许可证的项目有11个。项目修建面积在6万平米以下的有65个，占到视察项目总数的73%。1万以下1-2万2-4万4-6万6-8万8-10万10万以上14个16个20个15个3个1个3个表一 河北区项目修建面积漫衍图四 河北区项目修建面积漫衍图五 河北区项目修建面积漫衍组成比例 从统计结果可以看出，河北区开发项目的面积偏小，修建面积在4万平米以下的项目占了总数的70%。一方面说明本地区的开发商的实力不敷，投机的身分较多。另一方面，小项目数量偏多也于本地区的购买能力有干系。3-4河北区住宅代价阐发我们抽取了51个项目作代价阐发，由于质料来源限制，我们统计的是项目的起步价，51个项目中，起步价的平均价为2118元/，最高的是米兰公寓，起价3500元/，最低的是文江-美庭苑，1280元/起步。1200-14001400-16001600-18001800-20002000-22002200-24002400-26002600-30003000以上576585285表二 河北区项目起步代价漫衍图六 河北区项目起步代价漫衍图七 河北区项目起步代价漫衍组成比例三. 土地阐发（一）项目地块的优势：（S）1周边地区已经形成地区化的居住区，有了一定影响。2都会筹划使地块升值，使该地区居住的舒适度增高，市政设施和其他配套设施会在较短的时间内有所增加，使该区域成为较理想的居住地段。3土地代价较低，有较高的操纵空间（二） 项目地块的劣势（W）1地段稍嫌偏僻，有污染，包罗空气和噪声。2配套差，人文情况欠好。3 周边项目竞争猛烈，河北区的购买力偏弱。（三）项目地块的时机点（O）1 周边楼盘具有明显弱点，性价比不公道，价位有炒高现象。2 可以掌握敌手的情况，后发制人，争取主动。3 改进型为主的需求主流素质提高（四）项目地块的威胁及困难点（T）项目直接威胁点-周边项目群项目潜在威胁-随着地段升值，周边会有新的楼盘出现。开发商是否有掌握项目运作的能力。都会筹划使地块升值， S W 地段稍嫌偏僻，有污染 土地代价较低，有较高的操纵空间 配套差，人文情况的口碑欠好 周边地区已经形成地区化的居住区 周边项目竞争猛烈，河北区的购买力偏弱。周边楼盘具有明显弱点 直接威胁点-周边项目群可以掌握敌手的情况，争取主动 潜在威胁-周边有新的楼盘出现 互助同伴掌握项目运作的能力 O T 图八 项目SWOT 阐发四. 项目可操纵性阐发一、 消费者购房考虑因素 对付任何房地产项目开发者来说，消费者购房考虑因素是必须研究的，从立项、筹划、设计、告白、订价、销售、乃至售后办事和物业治理，这也是市场营销的内涵。前不久，国度统计局经济景气检测中心对此进行了专题视察，结果被消费者列为重要考虑因素的前四位依次是-代价、情况、交通、位置。天津购房者对购房考虑因素的选择序次，前四位重要因素依次是：代价、地理位置、情况、房型。如图： 图九 被视察者购房考虑因素比例阐发与国度统计局的视察结果的差别发明，代价显然是消费者普遍最为体贴的问题，交通在天津排在第五位，地理位置的受重视水平仅次于代价，许多购房者在地理位置中已将交通因素一并考虑进去，小区情况也是四大重要考虑因素之一，配套设施则排在开发商实力及项目知名度之后，列第七位。园林绿化及小区情况的宣传则将长时间流行，因为配套作为“保健因素”，做好可以使人“不会不满意”，“情况”则应属“鼓励因素”，做好可以使人满意，进而产生购买激动，这也是 改进型购房者的一大特征。 二、 购房首选因素阐发 差别收入水平的购房者购房时的首选因素也体现出一定的特征。 图十 样本购房首选因素比例图 家庭月总收入2000-2999元的人群为主流购房者，从首选因素的样本量阐发看，代价：地理位置：小区情况=4：2：1；对付收入3000元的购房者，代价：地理位置：小区情况=4：3.5：1；收入4000元以上的购房者根本与收入3000-3999元的购房者结果相同，以代价作参照，随着收入提高，对地理位置的重视水平明显提高。以地理位置做参照，随着收入提高，对代价因素的敏感度低落。(一)项目市场定位 1 类比楼盘调研。由于周边项目较多，所以我们挑选了几个有代表性的目进行调研。 序号 项目名称 定位 面 积 起 价 均 价 环 境 配 套 销售情况 元/ 元/ 1 金龙园 103960 1480 1843 好 较好2 宝利园 55000 1760 欠好 不太好 3 国信小区 24600 1600 2070 一般 一般4 乐天园 32686 1768 2060 一般 温泉 好5 芳草园 46900 1888 2181 一般 露台 一般6 京兆新园 40797 1580 2200 好 跃层7 瑜峰园8 胜景花圃表三 周边项目扼要情况比力被视察的8个项目均漫衍在榆关道两侧，只有芳草园位于京津公路上但也距榆关道与京津公路交口不远。8个项目平均起步价1679元/；平均实现均价2070元/；其中金龙园的起价和均价最低，但是销售情况最好。关于这点，我们会在第二章中用一定的篇幅加以阐发。同时瑜峰园和胜景花圃市项目周边区域内的新项目，目前均处于前期准备阶段，各项指标数据缺失。由于距项目最近的金龙园销售已近结束，所以瑜峰园和胜景花圃将是我们项目的主要竞争敌手。1- 3周边楼盘土地代价因素类比 类比因素 本项目 金龙园 国信小区 宝利园 京兆新园 乐天园 说 明 地段综合资源 0 + - - + - 地理位置 0 0 - - 0 - 0体现以本项目为基准 自然景观 0 0 - - 0 - 人文情况 0 + + 0 0 - +体现比本项目好 交通条件 0 0 0 - 0 - 地块范围 0 + - - - - -体现比本项目差 市政配套 0 + - - - - 污染及滋扰 0 0 0 0 - - 表四 周边楼盘土地代价因素类比表2-1地块代价提升和代价实现的主要要素阐发2-1-1宏观经济走势和房地产政策的形式是较重要的外部因素。房地财产和宏观经济之间是相互影响、相互制约的干系。一般来说，房地产的市场周期是同宏观经济周期根本同步的。我国经济正处于一条平稳向上的上行通道中。相信未来中国经济仍会保持目前的上升势头。2-1-2市场定位和产物筹划设计水平是要害因素。除了经济、政策等一些不可控因素外，决定中档住宅乐成的最要害的、可控制的因素就是产物的筹划设计。准确的市场定位、超前的筹划理念、精彩而独具本性的修建气势派头和结构、人性化的环艺空间筹划及量体裁衣的户型设计，是住宅产物乐成的主要因子，是决定一其中档住宅项目加之提升空间的最重要因素。事实上，筹划乐成的楼盘比筹划差的楼盘更具抗风险能力，并且往往能给开发商带来意想不到的乐成。2-1-3小区配套和物业治理非常重要。项目的品质感即来自于小区产物筹划设计等硬件，也体限于小区配套办事和物业治理等软件。事实证明，中档楼盘的消费者对物业治理和小区康乐配套的要求要高于普通住宅项目业主。在一个消费者逐渐成熟、竞争日趋猛烈、治理制度越来越完善的房地产市场中，软件的配置，实施能力即连续生长能力等后期事情对项目的前期支持越发重要。2-1-4形象创建和营销筹谋。项目代价的最终实现，在于销售历程中的形象包装和营销筹谋。一方面，形象包装和营销筹谋能够增加产物的附加值，另一方面可以提升产物的竞争力。对付期房来说，项目包装和营销筹谋显得更为重要。2-1-5产物的实现能力和工程质量是底子。筹划方案的完美体现、修建工程的如期甚至提前完成，是生长商产物实现能力的体现，也将是影响项目代价的实现和生长商信誉的重要因素，优秀的工程质量是得到市场认可的底子。2- 2项目定位要素实现后的代价判断 代价提升和 代价 价 值 实 现 程 度 实现要素 提升 金龙园 国信小区 宝利园 京兆新园 乐天园 本项目目标 与工程质量 总 计 100% 表五 项目土地代价提升预测 (三)项目投入产出阐发1 项目本钱模拟本钱明细一、 地价：1 动迁费： 2不可预见费： 总计： 如筹划最后确定100000 万平方米，楼面地价为前期费： 1钻探、设计 2种种赔偿 3临水、临电 4杂土清运、环卫 5到达开工条件时所涉及的所有用度50元/平方米总计： 万元 二、 建安造价：1砖混： 底子： 30元/平方米土建： 550元/平方米 合计： 580元/平方米 总计： 三、 后期配套费： 2小配套： 50元/平方米3供热： 70元/平方米 4电配套： 60元/平方米5给排水、煤气50元/平方米6绿化甬路、路灯：25元/平方米 合计： 370元/平方米总计: 三、工程项目处治理费： 20元/平方米 四、 不可预见费： 20元/平方米 楼面地价： 400元/平方米 总计 4000 万元 前期费： 20元/平方米 总计 200 万元 平均建安造价： 580元/平方米 总计 5800 万元 后期配套： 370元/平方米 总计 3700 万元 治理费及不可预见费： 40元/平方米 总计 400 万元 告白费： 30元/平方米 总计 300万元