房地产项目发展时机管理研究报告.docx

1. 项目生长时机研究
1.1. 经济生长因素
1.1.1. 南宁市地理位置概述
本项目所在都会——南宁，简称“邕”，广西壮族自治区首府，是全自治区政治、经济、科技、文化、教诲、信息和金融的中心。
南宁地处南亚热带，常年气候温和，阳光富足，雨水充沛，风物秀丽，终年树绿花繁，四季常青。拥有富厚的矿产资源、农副产物资源、土特产资源，盛产具有亚热带特色的水果，粮食作物以水稻为主。
南宁地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心。南宁东邻粤、港、澳，南临北部湾，背靠云、贵、川大西南，作为新崛起的大西南出海通道枢纽都会，具有沿江、沿线、沿边、沿海的“四沿”优势。
南宁市区距钦州港、防城港、北海港分别是104公里、173公里和204公里，是云、贵、川大西南货品进出海大通道的重要咽喉，也是连接东南沿海和西南要地这一经济区域的“结合部”，是人流、物流、信息流的汇流中心。
南宁距中越疆域的东兴市、凭祥市分别为204公里和230公里，毗邻南宁的7个县（市）与越南接壤，陆地疆域线长1020公里，对生长疆域贸易十分有利。南宁凭借其得天独厚的区位优势，对广西沿海都会发挥着中心都会的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽都会的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿都会的开放作用。
1.1.2. 南宁市近两年经济生长情况及态势
房地产投资与百姓经济生长间存在着互动干系。经济生长水平是房地产开发投资及生长的底子。房地产的康健生长又会动员百姓经济的生长。房地产开发投资范围的巨细主要考察的因素是经济生长周期、收入与消费、牢固资产投资水平、住宅财产化（商品化）等。
2001年，南宁市全年海内生产总值达亿元，增长10%。其中，第一财产增加值亿元，增长1.6%；第二财产增加值亿元，年增长7.5%；第三财产增加值亿元，年增长13.6%。一、二、三财产在百姓经济总量中所占的比重分别是15.2%、28.8%、56.0%，第三财产的兴旺发达，充实体现了首府都会的经济特色。（数据来源：《南宁统计年鉴2001》）
2002年，南宁市百姓经济继承保持连续稳定康健生长的良好态势，海内生产总值达356亿元，比上年增长11.50%，高于全国和广西的平均水平，其中，第一财产达亿元，增长10.80 %；第二财产达亿元，增长12.20%；第三财产达亿元，增长%。财产结构进一步优化，经济运行质量不绝提高,牢固资产投资完成122.94亿元。城乡居民收入稳定增长，人民生活根本实现小康，城镇居民人均可支配收入为8796元，比上年增加890元；农民人均纯收入为2524元，增加203元。城镇和农村人均居住面积分别到达9.1平方米和19平方米.（以政府事情陈诉为准）
2003年开始，南宁市进入全面建立小康社会、加快推进现代化生长的重要要害阶段。
主要预期目标：海内生产总值增长11%左右，其中，第一财产增长6%,第二财产增长10%,第三财产增长12%;财务总收入增长11%;全社会牢固资产投资增长13%左右;实际利用外资增长11%,全市外贸出口增长5%;社会消费品零售总额增长10%;城镇居民人均可支配收入增加7%元,农民人均纯收入增加200元。（以上数据摘自2003年《政府事情陈诉》）
表-1南宁市近十年海内生产总值
（按当年代价盘算） 单位：万元
年份
海内生产总值
第一财产
第二财产

第三财产
产业
修建业
1992年
624798
133095
240777
208914
31863
250926
1993年
941350
166406
378992
315657
63335
365952
1994年
1331851
237402
518505
439309
79196
575944
1995年
1715252
293697
655478
552092
103386
766077
1996年
1954519
334403
683731
546773
136958
936385
1997年
2262395
398122
755121
586308
168813
1109152
1998年
2575733
440156
815278
622581
192697
1320299
1999年
2745506
463683
845594
631482
214112
1436229
2000年
2950000
480000
910000
679580
230420
1540000
2001年
3247856
495173
934271
695726
238545
1818412
2002年
3560670
511573
1025567
754742
270825
2023530
单位：万元
数据表明：南宁市百姓经济和社会生长处在经济生长周期的上升期，经济指数反应的各行各业都有连续稳步增长，特别是第三财产、牢固资产投资增长迅速。
1.2. 人口因素
南宁是一个以壮族人口为主的多民族聚居都会，也是我国五个少数民族自治区中唯一兼具浓郁少数民族风情和沿海开放特点的首府都会。南宁市聚居着壮、汉、瑶、苗、侗等30多个民族，2002年，全市壮族人口有1892245人，汉族人口有1048034人，分别占全市总人口的63.56%和35.20%。南宁市现辖新城、兴宁、城北、永新、江南、南湖开发区六个城区、一个郊区和邕宁、武鸣两个县。2002年末，南宁市总人口万人，其中市区人口万人，两个县人口为万人。全市人口自然增长率为‰，人口增速保持平衡增长。
在2001年召开的全区城镇化事情集会上，提出了都会化建立目标：在2005年把广西的南宁、柳州建立成为特多数会，都会人口分别到达150万和120万，相当于南宁市每年的人口机器净增长约为10万人。都会化的加快生长，使南宁市中低价位的商品房需求增大，为南宁楼市的康健生长提供了极大的商机。
表 南宁市2002年人口统计
指标名称
单位
全市
市区
邕宁县
武鸣县
总户数
户
825387
409893
233982
181512
总人口数
人
2977064
1403897
926037
647130

男性人口
人
1547153
724737
486043
336373
女性人口
人
1429911
679160
439994
310757
农业人口
人
1736244
372225
824940
539079
非农业人口
人
1240820
1031672
101097
108051
年平均人口
人
2961309
1391202
922701
647407
自然增长率
‰

表2 南宁市2002年各区人口统计
指标名称
总户数（户）
总人口（人）
占地面积 （平方公里）
人口密度
（人/平方公里）
兴宁区
53009
170203

23639
新城区
104040
334747
24
13947
城北区
111963
425651
28
15201
江南区
60582
196486
24
8186
永新区
80299
276810

49875
邕宁县
233982
926037
4725
195
武鸣县
181512
647130
3366
192
如图所示，邕宁、武鸣两县人口分别占南宁市总人口的31.10%和21.73%；主要的五个城区中，城北区人口最多，占南宁全市人口的14%；其次是新城区，占全市总人口的11%；而江南区、永新区和兴宁区人口数量相当，分别占全市人口的6%、9%和5%。
通过考察南宁市各区的面积与人口数量两项指标，可以看出，五大城区中，永新区人口密度最大，每平方公里人口数为49875人；兴宁区次之，人口密度为23639人/平方公里；新城区人口密度为13947人/平方公里；江南区人口密度相对较少，每平方公里人口数不到一万人，每平方公里仅为8186人，是南宁市城区中人口密度最小的区域，这与该区域所处的地理位置及以产业生长为主的区域经济有着较大的干系。
随着国度、广西区、南宁市经济态势的强劲生长，未来全球一体化，以及南宁市户籍治理制度革新、加快城镇化政策实施，南宁市人口增长的数量、速度在“十五”期间将急速生长，为区域房地产投资生长带来了巨大需求空间。
南宁市经济不绝生长，使市民的收入和消费得到较大的提高。2002年，南宁市都会居民人均可支配收入为8796元，比2001年增加890元，增长11.26%，扣除代价因素，实际增长13%；都会居民人均消费性支出6970元，比上年增加521元，增长8.98%，扣除代价因素，实际增长13.64%。都会居民人均收支节余额为526元，节余率为7.68%，比上年低落4.04%，意味着都会居民消费看法、消费意识均有所提高。
表4 南宁市近十年都会居民人均收支统计
年份
都会居民人均可支配收入（元）
都会居民人均消费性支出（元）
1990
1454
1360
1991
1659
1667
1992
2106
1853
1993
3081
2624
1994
4543
4288
1995
5544
5055
1996
5973
5425
1997
5931
5456
1998
6570
5800
1999
6847
6321
2000
7483
6953
2001
7906
7107
2002
8796
6970
今年南宁市整体经济状况得到快速生长的同时，居民收入也相当丰盛，1-3月南宁市小我私家所得税入库为9400万元，同比增长112.2%,意味着职工收入有大幅度的提高。
考察南宁市居民的消费结构，发明恩格尔系数继承下降，由1998年的42.36%下降为37.5%。而设备用品及办事、医疗保健、娱乐文教支出、交通和通讯支出比重分别由1998年的7.71%、2.7%、11.81%、8.28%上升为12.07%、3.23%、13.77%、9.15%。都会居民家庭消费质量显著提高。
随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并动员住房装修支出的上升。2002年，南宁市居民人均购建房支出元，比上年增长7.62%；年人均住房装修办事支出元，增长61.98%；年人均家具质料及室内装饰品支出元，增长倍。
表4 2002年南宁市居民家庭居住情况
指标名称
视察户数（户）
家庭常住人口数（人）
总计
200
619
按居住面积分

4平方米以下
1
4
4-6平方米
3
12
6-8平方米
9
36
8-10平方米
16
68
10-12平方米
25
79
12-14平方米
32
102
14平方米以上
114
318
按衡宇产权分

公房
30
95
租赁私房
1
5
自有房
99
297
部分产权的自有房
69
219
其他
1
3

南宁市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项目开发提供了良好的契机与生长空间。
1.3. 社会与文化因素
南宁市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊的战略职位和丰富的文化历史秘闻。南宁古属百粤领地，新中国创建后，1950年设南宁（省辖市）为广西省会，1958年广西壮族自治区创建，南宁为自治区的首府至今。
革新开放以来，南宁市不绝提高都会综合实力、努力塑造都会新形象，经济建立和精神文明建立取得了前所未有的生长。南宁市民风淳朴，看法开放，喜欢、愿意担当新鲜事物，随着精神文明建立运动的深入开展，社会公德、职业道德、家庭美德的鼎力大举提倡，市民的文明素质和都会的文明水平得以不绝提高。
了解南宁的民俗风情与文化特色，能够为项目的定位及目标客户的描述提供有力的依据，而地方语言及饮食习惯是一个都会众多文化因素中两项最具代表性的因子，从它们身上往往能够反应出本地人们的某些突出的生活习惯及行为特征。
南宁一带的方言，主要有官话、壮话、平话、白话四种。随着时代的生长，城里人已不讲官话、壮话宁静话了，白话（粤语）和普通话（汉语）是南宁人现时的日常用语。南宁白话是南宁代表性的地方语言，源于广东话（据说是广东商人传入的），但由于地区的原因，南宁白话和广东话在语调上照旧有些区别。
南宁的菜肴属于粤菜系列，以清淡为主，讲求鲜、嫩、爽、滑，与广东口味极为相似；南宁市设有多间民族餐馆，提供侗族打油茶、壮族糍粑、瑶族竹板鸡、苗族铁板牛肉等菜式，体现广西各少数民族风情；南宁市具有地方特色的风味餐馆较多，如野味餐馆、海鲜馆、香肉馆、牛杂馆、鹅餐馆等这些以珍、奇、精、美取胜的食肆，深受食客的青睐；南宁的传统风味小吃，有粉、面、糕、饼、甜品、油炸、酸品、冷食、杂食九大类，具有南方特色。而南宁人对“食”的追求并不亚于以“食在广州”著称的广州人，他们往往会一家巨细或与亲朋挚友一起，专程到某家餐馆一尝特色、一饱口福。
通过重点考察南宁市民的语言、饮食习惯，可以发明，南宁人与广东人在生活习惯方面较为相似，并且南宁人普遍担当广东的生活模式，认可广东与其地区相比，具有一定的先进性，以缩小南宁市与海内先进都会差距作为都会生长目标。

1.4. 政策与执法因素
国度及南宁市房地产相关政策法例
2002－2003年6月房地产执法法例对房地产的影响
1、 2002年2月25日建立部下发了《关于范例房地产开发企业开发建立行为的通知》，目的为增强对房地产开发项目的治理，确保工程质量，掩护购房者的利益。
2、 2、2002年2月26日建立部出台了《住宅室内装饰修理治理步伐》，原因在于“毛坯房”在一家一户的住宅装修袒露出许多问题，如治理难度大、违法违规现象多、危及修建物性能、经济纠纷增多、消费者正当权益不易保障、装修施工扰民等，并存在偷、漏国度税费的现象。
3、2002年5月23日建立部、国度计委、国度经贸委、财务部、领土资源、监察部、国度工商行政治理总局七部下发了《关于整顿和范例房地产市场秩序的通知》目的范例房地产的治理，活泼房地产市场，使房地产市场既活泼又有秩序，切实保障购房者的权益。
4、2002年7月1日领土资源部正式宣布了并从克日起施行《招标拍卖出让国有土地使用权的划定》，《划定》共28条，主要明确了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的执法依据、原则、范畴、步伐和执法责任等。
5、2002年8月1日领土资源部下发了《关于进一步范例建立用地审查报批事情有关的通知》，目的为范例建立用地的审查事情，实行最严格的土地治理制度，提高建立用地审查报批质量效率，为经济建立必须用地提供保障。
6、2002年10月22日由建立部起草，国务院法制办公室宣布《物业治理条例（草案）》，向各界征求意见。条例共分6章72条，内容涉及业主、业主委员会和业主大会的职责、前期物业治理、物业治理办事、物业的使用与维护以及相应的罚则等多方面。这是国度出台的第一部关于物业治理的行政法例。
7、2002年11月17日由建立部、国度计委推出《经济适用房代价治理步伐》，《步伐》从2003年1月1日起施行。（资料来源（《今世生活报》）。
8、2003年4月9日由南宁市政府正式转批南宁市公安局《关于进一步革新户籍治理制度和意见》，实施新的户籍准入制度，明确划定以准入条件取代进城人口控制指标，进一步放宽外地人落户南宁的条件。
9、2003年由南宁市政府印发了《南宁市都会衡宇拆迁评估治理划定（试行）》将于2003年7月1日起施行。该《划定》划定了衡宇拆迁评估要领，并制定了公房、私房、杂物房、部分隶属物、装修的拆迁赔偿报导价，及搬家补贴和停产停业赔偿指导价。
10、自治区人民政府办公厅下发文件《关于做好农民进城务工就业治理和办事事情的通知》，《通知》明确提出了“农民进城务工，报酬等同居民”的新划定。
11、2003年6月8日国务院总理温家宝签署第379号国务院令，宣布《物业治理条例》，条例自2003年9月1日施行。条例包罗总则、业主及业主大会、前期物业治理、物业治理办事、物业的使用与维护、执法责任、附则。
12、2003年6月21日，央行宣布《关于进一步增强房地产信贷业务治理的通知》，《通知》中指出，“增强小我私家住房贷款治理，重点支持中低收入家庭购置住房的需要”，并明确指出，“商业银行只能对购置主体结构已封顶住房的小我私家发放小我私家贷款。对借款人申请人具住房贷款购置第一套自住住房，首付款比例仍执行20%的划定；对购置第二套以上（含第二套）住房诉，应适当提高首付比例”。
　　　　　　　　　　私房拆迁赔偿指导价　　　　　单位：元/平方米
　　　　　　　结构
用途、级别
框架
砖混
砖木
浅易
住宅

旅社

办公
一级
2200
2000
1800
1385
二级
2060
1870
1683
1135
三级
1925
1750
1575
930
四级
1780
1620
1460
760
五级
1650
1500
1350
720
铺面
一级
5115
4650
4185
2325
二级
4840
4400
3960
2200
三级
4620
4200
3780
2100
四级
4290
3900
3510
1950
五级
3960
3600
3240
1800
说明：以上代价仅适用于国有划拨土地上的衡宇拆迁赔偿
　　　　　　　　　公房拆迁赔偿指导价　　　　　　单位：元/平方米
　　　　　　　　　结构　用途、级别　　
框架
砖混
砖木
浅易
住宅
1265
1150
1035
575
办公用房
1330
1210
1090
605
旅馆
1730
1570
1410
785
产业用房
1100
1000
900
500
铺面
一级
2930
2660
2390
1330
二级
2820
2560
2300
1280
三级
2650
2410
2170
1205
四级
2490
2260
2030
1130
五级
2200
2000
1800
1000
说明：以上代价仅适用于国有划拨土地上的衡宇拆迁赔偿
有关补贴费和停财产赔偿指导代价
类别
项目
用度尺度
搬　迁　补　助　费
住宅搬家费
按衡宇修建面积每平方米每次5元尺度
非住宅搬家费
按衡宇修建面积每平方米每次5元补贴以实际搬家的货品和设备拆装及运输的市场代价用度尺度
搬家误工费
每户100元/次
电话、宽带网迁移费
按电信部分划定的安装费尺度
有线电视安装费
按广播电视部分划定的原安装收费尺度
三相电源安装费
按供电部分划定的收费尺度
空调迁移费
窗式50元/台，壁挂式100元/台，柜式150元/台
管道燃气
按拆除时的安装尺度
太阳能热水器
按拆除时的安装尺度
衡宇所有权办证补贴费
200元/证
住宅衡宇临时安顿补贴
按应赔偿修建面积盘算，一类地段每月每平方米12元，二类地段每月每平方米10元，三类地段每月每平方米8元，四类地段每月每平方米7元，五、六地段每月每平方米6元。
非住宅衡宇停产、停业赔偿费指导代价
铺面：以实际营业面积盘算（不含营业配套用房），一类地段每月每平方米40元，二类地段每月每平方米35元，三类地段每月每平方米30元，四类地段每月每平方米25元，五、六地段每月每平方米20元。
办公、旅社、产业用房：一类地段每月每平方米12元，二类地段每月每平方米11元，三类地段每月每平方米10元，四类地段每月每平方米9元，五、六类地段每月每平方米8元。
其它用房：一类地段每月每平方米6元，二类地段每月每平方米5元，三类地段每月每平方米4元，四类地段每月每平方米3元，五、六地段每月每平方米2元。
衡宇修建安装工程造价计价尺度　　　　单位：元/平方米
结构
钢混
(高层)
钢混(小高层)
钢混(多层)
排架(产业厂房)
砖混
砖木
浅易
计价 尺度
1400
100
800
750
700
525
125
　　以上政策法例的制定与实施，为南宁市房地产经营运动的各项运作提供了执法保障，范例了行业行为，有效的促进南宁市房地产市场的康健生长。如《南宁市都会衡宇拆迁评估治理划定（试行）》的实施后，为旧城改革、衡宇拆迁提供了明确的拆迁赔偿要领，利于加快旧城改革的进度，户籍政策的放宽及进城务工农民报酬同等，极大地吸引了外来人口的到来，《物业治理条例》的签署，范例行业的物业治理，更充实体现出业主的权利，保障小区物业治理的良性运行。同时，为住宅市场、商业物业的生长提供更多的客源，刺激居民的消费欲望，为南宁市房地财产的良性生长提供政策包管。央行宣布的《关于进一步增强房地产信贷业务治理的通知》，重点支持中低收入家庭购置住房，促进中低价位住宅产物生长，能有效推进住宅财产化，但又增强了对二次置业购置人群的控制。

1.4.2 南宁市生长筹划对项目的影响
南宁是一座正在生长的工商业都会和交通枢纽都会，随着市政底子设施的日益完善，多数会的辐射作用得以不绝增强。南宁市的生长筹划主要经历了以下的阶段：
1992年6月，南宁市被国务院批准实行沿海开放都会政策以后，重新调解了都会生长目标：在1994年提前六年实现百姓生产总值翻两番的底子上，到2000年实现翻三番。总体筹划到2010年都会面积从72平方公里扩大到155平方公里，人口达150万人，把南宁逐步建成具有南国风物、民族特色的现代化都会。
在都会生长筹划的指导下，南宁市近年来不绝增加都会建立资金的投入，有效地加快了都会的建立，投资、生产和生活情况得到了较好的改进。1995年，南宁市居民人均住房面积到达平方米，2002年人均居住面积，建成区绿化笼罩面积5067公顷，绿化笼罩率达38%。与此同时，路桥建立也日新月异，1992年以来相继建成南湖大桥、白沙大桥、明秀路东段、民族大道东段延长线、东葛路东段、白沙大道、滨湖路、快环道等。
今后五年，南宁市将重点实施蓝天、碧水、宁静、绿色四大系统工程，建立中国绿城，向生态都会迈进。
主要事情包罗：实施管道燃气工程、机动车尾气及餐饮业油烟控制与治理工程，农村沼气为主的能源筹划等蓝天系统工程，使都会空气质量总体优于国度二级尺度，农村地区到达国度一级尺度；实施邕江流域和湖泊水库综合整治工程、地下水与水资源掩护工程、城镇污水处置惩罚工程等碧水系统工程，重点掩护饮用水源，综合整治市区主要内河、湖泊水体和沿岸景观，“十五”期末，都会生活污水处置惩罚率达50%以上；实施市区园林绿地建立、自然掩护区建立、大通道绿化、喀斯特地貌区封山育林、水源林建立、矿区土地复垦等绿色系统工程，重点抓好青秀山、五象岭和公路边与内河湖岸、溪边、公园街道庭院的植树造林、绿化美化；实施市区噪声达标区建立、交通干线噪声控制等宁静系统工程，继承增强社会生活噪声、修建施工噪声的综合整治，“十五”市区噪声达标区笼罩率到达70%以上。
u 都会生长筹划结构按三级生长轴线为中心沿伸漫衍：
¨ 一级生长轴线：南贵昆经济区及南北钦防都会群。
¨ 二级生长轴线：蒲店横县偏向；吴圩凭祥偏向、五塘梧州偏向；金陵 隆安偏向。
¨ 三级生长轴线：为一、二级轴线的增补。
结构原则：“核心集聚、轴向扩散、自然离开、生长边沿组团。”
u 都会筹划对本项目的影响
本项目处在都会一级轴线的主要交通枢纽带上。都会筹划为以南宁“绿城”为配景的大型崇高生态型居住区，“以居住为主，以体育、文化、会展为辅的都会踪合新区”。
本项目所在区域自然情况良好，交通便利，为生态型住区提供了有力的支持；项目适合建成大型花圃式山水生态住区，创造良好的社会效益和情况效益。

1.4.3 政府对本项目的支持
u 政府树立都会经营增值的看法。
对都会进行科学、公道的定位和筹划，完善都会良好的底子设施，改进投资情况，就能吸引外资，情况优势转化经济优势。都会增值离不开土地资源的有效利用，凭据发达都会和国度生长历程看，土地资源最能增值的是房地产开发用地，是经济生长的支柱财产和睛雨表，房地产所产生的效应是1：3，1亿元的房地产投资可以创造其他相关财产3亿元的产出。

u 政府适度支持步伐
政府支持项目的筹划及调解，是项目启动的底子。
本项目作为改进都会窗口形象、推进城镇化建立、促进住宅财产化生长示范工程。为此，政府应鼎力大举支持本项目的启动，资助开发商解决一些实际困难，促进项目转动生长，提升都会形象：
Ø 区域市政配套设施尽快落实实施；
Ø 税收优惠；。
u 政府支持得到的回报
Ø 税金，在“十五”期间为政府带来不少于3亿元的资金；
Ø 建成南宁市（广西区）最大的旅游式山水生态住区，提升了都会整体形象，促进了城镇化建立步调，改进了5万人的生活居住空间；
Ø 推动住宅财产化的生长，动员相关财产的兴旺，促进财产结构调解、优化，培育新的百姓经济增长点。
1．5 项目开发时机及总时间
1．5．1 目标市场简直定
南宁房地产市场现状是：市场运行呈上升趋势，产物销售形势良好，2003年1-6月投入市场的商品房在售面积就达二百九十多万平方米，并且交投两旺，产物升级换代速度加快，竞争趋于猛烈。通过对房地产市场调研得出：若按行业特征把市场分成高、中、低三种市场条理，目前南宁市房地产市场的大量资源堆集在中上偏高的区域，这个区域同质产物过多，竞争猛烈，但占市场容量较大比重的中低档次的空间远远没有得到满足。
本项目的市场定位（在下面详细阐发）主要是针对市场空缺，鼎力大举开发中档代价的优质产物，包罗园林设计及配套设施在南宁乃至广西区具领先水平。主要类型为多层住宅。项目代价定位为中档代价，运行趋势为低开高走，由中档偏低回归中档向中档偏高的这种轨迹去运行，用代价描述是，由2000元/平方米开盘，随着产物功效的逐步完善回归至2300元/平方米，至现房走向2500元/平方米或以上。
可以预见，南宁市房地产市场的竞争核心，市场大比拼，将由“中高等”移入“中低档”。
本项目的开发应该冲破通例，尽快开发，用项目的核心竞争优势从2005年起进入市场，在南宁市房地财产发挥龙头作用。
发起：项目正迎来良好生长机会，宜尽快启动。

1． 5。2 开发的总体时间
市场需求是项目开发的底子，有效供给是项目开发总体时间的市场底子。
以市场为导向来确定项目开发的总体时间。
广西区“十五”期间，南宁市要到达人均居住使用面积16平方米的目标，按现有人口增加数，南宁市今年需要增加312万平方米的住宅，才气实现筹划目标。但是，现实是居民收入偏低和经济不发达，再加上目前市场供给的产物大多数是中高等产物，居民的收入无法追上，造成大多数居民需要买房来改进居住空间，但是又买不起的局面。
中低档产物需求与供给结构失衡。
在这样市场供求现状的大情况下。本项目的启动，可以采取会合式大量“倾销”的方法去满足“市场需求”，按本项目占南宁市供给量1/5盘算，每年可供给30-50万平方米，项目开发期应凭据市场的冷热分别，总开发时间控制不凌驾八年，项目进入良性循环后，还可以加快速度，争取5年内完成。
2. 南宁市房地产市场阐发
南宁市房地产市场生长描述
南宁市房地产市场，1995年才开始鼎力大举推动住房商品化、社会化进程，当年商品房实际销售面积24万平方米，销售金额亿元。1996年，市场平稳生长，销售商品房4675套，销售面积45万平方米，销售金额亿元，1997、1998两年，市场进入良性生长期，并对国发经济生长开始产生孝敬作用，98年商品房销售面积万平方米，销售金额亿元，实现了销售面积突破50万平方米、销售金额突破10亿元的南宁市房地产市场第一次“量”的奔腾。1999年，受国度宏观经济政策制约，市场成交略有回落，当年商品房销售面积53.06万平方米，销售金额亿元；同比下降18%。2000年下半年，市场全面苏醒，当年销售商品房8895套，销售面积万平方米，销售金额亿元。同年7月，二级市场正式启动，有1447套、面积12.2万平方米的二手成交量。突破销售面积超百万平方米，销售金额超20亿元，迈上市场生长第二个台阶。2001年市场继承保持上升旺势，商品房销售额9585套，销售面积 万平方米，销售金额亿元，二级市场商品房成交2830套，成交面积25万平方米，成交金额亿元，生长势头迅猛。进入2002年市场生长驶入“快车道”，商品房销售面积155.38万平方米，销售金额超35亿元，二级市场完成销售面积39万平方米，销售4077套。从而迈上市场生长的第三个台阶。具体数据如下图表
（表1-1，1-2，图1-1，1-2，1-3，1-4）
年份表
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003预测
本年完成投资额
137021
144731
146274
157318
185593
238765
286518

年份
1997
1998
1999
2000
201
2002
2003（预测）
实际上销售单价（元/平方米）
1411
1808
1985
2105
2228
2255
2319
实际销售面积（万平方米）

实际销售金额（亿元）

住宅市场总体供需阐发
市场总体出现供需两旺。2000年下半年南宁房地产开始苏醒，到2001、2002年高速生长。2000年，据房产局资料统计表明，2002年商品房实际销售个亿，比2001年增长43.61%.
（表1-3，图1-5）
近年南宁房地产有关指标

年份
1997
1998
1999
2000
2001
2002
施工衡宇面积
2938108
3050901
2064272
3203762
3203626

本年新工衡宇面积
453365
662078
756009
1120559
1263792
2162800
竣工衡宇面积
989024
979981
581365
583553
1217837
1746000

别墅市场总体供需阐发
2002年别墅产物大扩张，只是2003年秦响别墅产物大比拼的前奏。经过市场调研究，目前已开工的别墅项目总体供给不低于3000套，其中以联排别墅为主，不少于2000套。2002年售出的别墅不到总供给量的1/6，这与别墅产物的代价、地段、交通、小区情况、宁静水平、物业治理，以及消费者的消费看法、消费水平有着密切的联系。（表1-4，图1-6）
序号
项目名称
总供给量
1
荣和山水美地
1431
2
橘郡.阳光别墅
579
3
玫瑰园
210
4
宁汇新天地
300
5
龙胤花圃
220
6
大自然花圃
159
7
丽水湾
114
8
翡翠园
50

商业物业大幅度增加
凭据市场视察研究表明，南宁市去年批出的商业用房面积不少于40万平方米，其中会合漫衍于市中心，大连万达商业广场万多平方米，根德商业广场4万多平方米，外滩新城5万多平方米，总共已达20多万平方米，另有漫衍于新民路的太阳广场、民族大道的欧景都会广场，以及琅东的金湖广场、文德广场、亚航财产中心、佳德鑫、水晶城、东方曼哈顿、地王商务国际中心、南湖国际广场、香榭里等商业物业，说明了南宁市的商业格式开始出现新的变革：老城区仍然是商业繁华的首席位置，新宁静商场的经营、万达商业广场和新向阳商业广场的建立进一步增强老城区商业的龙头职位，在此底子上，由于都会生长向东迁移，围绕金湖广场一带崭露商业气息，随着年底金湖广场的投入使用，会相应动员周边一带的商业物业的争速生长，同时国际会展中心的完工，金湖广场一带的商业气氛将会越发突显。在未来1-2年，琅东—金湖广场将是一个新的商业副中心。
（表1-5，图1-7）
南宁市近年相对新增大型商业物业

物业名称
新向阳商业广场
华星时代广场
外滩新城
新宁静商场
万达商业广场
太阳广场
欧景都会广场
面积(平方米)
41237
52000
50000
12800
116000
26000
26490

办公楼市场总体阐发
凭据房产局统计资料表明，2002年办公楼成交面积58283平方米，比上年同期增长%。目前南宁纯写字楼尚未真正成熟，大概是档次满足不了部分企业的需求，2002年南宁新增纯写字楼险些没有，仅有昨和园-皓月大厦和金湖大厦，据部分想购置写字楼的单位反馈的意见，不是没有人购置写字楼，而是购置写字楼受到极大的资金制约，大部分想购置写字楼的单位总结一条：银行不能像购置商品房那样提供按揭贷款。这种政策的限制，严重制约着写字楼的康健生长，因此，就像上面所说的，南宁写字楼举步为艰。为适应市场经济的生长需要，非写字楼------商务公寓开始担负着写字楼的脚色，漫衍于琅东金湖广场周边的商务公寓的脱销就是最好的见证。但随着市场经济的迅速生长，市场需要的是纯写字楼，而非商务公寓式办公楼，纯写字楼是市场生长的偏向，这是经济繁荣与生长的一定。
（表1-6，图1-8）
南宁市历年办公楼销售

年份
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003预测
办公楼
43228
68669
24490
74520
54296
58283
73500

消费者购置行为特征
随着南宁房地产开发走向范例化，消费者对购置房产的消费意识提高，购置行为开始有了新的动向、特征；购房不再跟风，人云亦云；开始由单位转向多元，大量收集各楼盘信息，才作购置决定；由紧缺型逐步向舒适型、享受型购置行为转变，并且注重开发商的实力、社会形象。
企业竞争阐发
近几年由于政府对民营企业政策的放宽，民营企业开始得到快速生长，而国有房地产企业的竞争中开始处于弱势。2000年以前，国有房地产开发企业在市场中占据重要的位置，但由于国有房地产开发企业在市场经济争速变革的情况下，经营与治理跟不上经济生长的步调，开始出现下滑态势，而民营企业则凭借其资金和经营机制的优势，逐步得到市场竞争的主动权。2001年，评选的“十大明星楼盘“中，非国有房地产开发企业占一半以上，随着房地产市场的生长成熟，一些经济实力弱，没有开发业绩的房地产企业将被淘汰出局。
外地公司纷纷抢滩南宁楼市
随着南宁房地财产的迅速生长，外来资金及房地产公司、中介署理公司开始抢滩南宁房地产市场。据统计，2001-2002年外来房地产公司和中介署理公司不少于30家。外来客进军南宁房地产市场，说明南宁房地产市场生长前景被众多商家看好，另一方面也反应出外来公司对本地公司的打击，加快本地公司的革新，提高事情效率和对行业公司的洗牌。
住宅小区出现郊区化、范围化、会合化、品牌化
综观南宁房地产市场，市中心土地匮乏，房价昂贵，噪音大。对事情压力大的消费者来说，无疑是个非理想的居住场合，但由于居住在市中心给事情、生活带来极大的便利，市中心住宅仍然受到消费者的青睐。都会的生长，脱离不了都会向外扩展，随着琅东逐步成熟和南宁国际会展中心的建成，原为一片荒芜的凤岭突然间出现几个大盘，占地512亩的翡翠园、280亩的香榭里花圃、450亩的大自然花圃，以及占地2100亩的荣和山