房地产项目开发计划模板secret.docx

项目开发筹划模板事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况前期部工程部筹划设计条件落实筹划条件，了解限制性条件前期部工程部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解工程部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教诲、交通等情况工程部销售部了解未来生长筹划了解地块所属区域的筹划，对以后项目开发的影响和支撑销售部前期部土地代价初判了解地块的上市方法和土地款同土地所有方进行打仗，了解土地出让方法和土地款，以及能否调解销售部前期部了解项目开发本钱了解本地的建安本钱、政府收费项目和具体情况本钱部工程部了解本地的房地产市场状况产物形式、开发周期的摆设销售部工程部土地代价深判可行性研究陈诉现状图（四至电子文件）前期部工程部市场深度调研市场观察，进行地块周边及辐射范畴内的客户阐发、产物阐发、市场竞争阐发，进行区域市场调研。销售部前期部项目最终定位凭据以往及周边项目成交客户阐发和产物阐发等，对项目定位、客户定位、产物定位等，提出计谋性发起。销售部工程部本钱测算：针对多个方案进行开端本钱测算、利润率阐发及比选进行项目开发的方案设计和本钱测算。成 本控制部销售部工程部成 本控制部销售部工程部开发周期及付款筹划各部分会同研讨：凭据土地的开工条件、市场情况，配合制定开发节奏。项目方案确定总经理各部分现金流测算财政部各部分事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明土地获取阶段寻找互助资金项目招商陈诉（前期阶段）区域宏微观市场研究项目招商文本中盈利能力阐发明确互助同伴、寻找互助方法（招商阶段）项目商业筹谋书制定项目财政数据项目部财政部互助同伴确定制定互助方法、投资回报方法、草拟条约财政总监项目部财政部互助方案确定互助细节确定项目引资（商业筹划书）签署战略互助协议协议盖印，存档。财政总监项目部互助实施（实施阶段）互助公司创建及相关手续治理协助治理股权、增资等相关财政问题，工商局治理公司注册。副总经理项目部财政部行政办拍卖竞争敌手阐发、确定土地上限、代价敏感性阐发、制定拍卖战术摘牌竞争敌手阐发、确定土地上限、代价敏感性阐发、制定出价战术签订土地出让条约确定用舆图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、生意业务费等条约条款的草拟和完善；提供资金总经理项目部财政部用地筹划许可证准备质料，办证提交土地出让条约和土地出让金、生意业务费等交费证明提供土地出让条约；提供资金缴纳出让金、生意业务费。前期部财政部行政办建立用地筹划许可证前期部土地出让条约资料室：提供土地出让条约、付款凭证及相关图纸审定土地界限审定用舆图、审定用地相关图、筹划地界坐标图交费证明缴纳土地用度1:500现状地形图需准备3份详规委托设计详规事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明土地获取阶段办 理土地证土地出让条约交费证明缴纳土地用度建立用地筹划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件土地权人证明质料申请人主体资格证明、法人代表证明或小我私家身份证明行政部：提供企业相关证明资料。规划设计阶段区域市场调研房地产市场观察项目所在地房地产市场的总体供求现状、代价水平等对项目区域内及周边进行市场阐发、客户需求阐发、产物阐发、已成交客户阐发、竞争楼盘阐发等销售部前期部竞争性楼盘观察项目周边竞争性楼盘详细观察项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）项目周边商圈主要商业业态漫衍状况、经营状况、经营特点、预期生长偏向等针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。销售部前期部项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业生长阐发、消费需求阐发，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量公建部分业态选择与数量确定前期部物业市场定位客户定位产物定位代价定位依据控规指标，提生产物类型发起，完成项目定位事情设计部：配合完成公建类配套定位总经理各部分经济测算逐步细化本钱测算及利润率阐发，进行现金流测算财政总监各部分项目生长陈诉开发筹划：凭据宗地状况、市场条件和公司回款要求，开端制定土地开发筹划和销售筹划；结合市场现状完成项目公建部离开发差别业态产物开发顺序发起；按营销筹划和工程情况排定工期。成 本控制部销售部工程部项目考核指标初定：组织讨论，开端拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求工程：凭据工期制定工程款支付筹划；事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明规划设计阶段设计前期事情明确产物设计思路凭据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产物阐发，对户型设计、户型配比、面积区间、景观筹划、修建气势派头、配套尺度等筹划设计提出改进性意见。销售部成 本控制部工程部设计院开端选择明确设计单位选择尺度，了解相关设计院的代价行情。须要时，对设计单位进行实地考察工程部方案设计组织方案、筹划设计院选择与条约签订法务：条约文本审核本钱：设计用度审核设计任务书与相关技能指标初订制订筹划、景观及修建单体的设计任务书、交工尺度，及筹划指标、情况指标的初订依据修建筹划、景观筹划及交工尺度开端确定建安、情况等本钱指标；工程：到场制定交工尺度，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建立性意见。成 本控制部销售部工程部筹划方案结合本钱测算的研讨及确定对付开端测算的本钱指标逐步细化、结合市场调解售价，确保预期利润率。结合项目地块的根本素质、本钱测算情况和预期销售情况，对项目筹划设计提出发起；从施工角度，对主要部位做法提出建立性意见；提供各项配套用度尺度。成 本控制部销售部工程部前期部彩色总平面图方案送筹划预审彩色总平面图（含经济指标）前期部详细性筹划方案的报建及确定（含配套场站点）报市建委前期部修建平、立面功效效果及本钱测算的研讨及确定各部分配合商讨本钱指标，逐步深化、细化。各部分结合项目实际，从差别角度提出公道化发起。成 本控制部销售部工程部彩色立面效果图送筹划预审及审批（上报市建委）前期部修建方案报建图前期部景观观点方案设计及确定各部分结合项目实际，从差别角度对客户景观需求、景观筹划设计方案提出公道化发起。成 本控制部销售部工程部事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明规划设计阶段项目指标确认项目本钱指标确定对销售用度指标，进行讨论确定；结合差别客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量发起；成 本控制部销售部工程部项目考核指标确定工程：制定工期。工程部年度考核指标调解工程：制定工期考核尺度。工程部施工图设计组织施工图、修建设计院选择与条约签定本钱控制部：配合研发进行设计招投标； 工程部：对结构方案、设备选型进行评估； 法务：条约的审核。成 本控制部工程部法务制定修建、综合管网、景观施工图设计任务书（交工尺度确定、修建、景观限额指标确定）按产物型式差别，提供修建设计限额指标、景观限额设计指标：结合项目定位和客户需求及经验判断，到场修建、景观筹划和交工尺度的讨论制定；提供工程技能专业发起。成 本控制部销售部工程部结构方案及设备选型研讨及确定本钱：针对差别结构方案进行经济测算，选优； 工程：到场结构方案及设备选型研讨。成 本控制部工程部地质勘察陈诉组织现场勘察，并提供地质勘察陈诉工程部施工图结果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及盘算书体例典范楼座建安预算施工图会审本钱控制：到场施工图会审，审查对本钱影响较大的项目，提出优化意见；工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的公道性、经济性及施工的可行性进行审核。施工图全图体例典范楼座建安预算，建安本钱综合测算、阐发、反馈并进行图纸优化：销售：凭据项目预期销售均价和利润率要求，凭据差别施工方案的本钱情况，讨论并加以优化；工程：对设计选材、选型的公道性、经济性及施工的可行性进行审核。事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明规划设计阶段施工图设计组织综合管网方案设计提供各专业设计条件景观扩初及施工图设计本钱控制：本钱核算及用度控制景观施工图本钱测算、阐发、反馈并进行图纸优化销售：结合宗地状况、项目定位和本钱测算情况，到场景观施工的讨论制定工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。成 本控制部销售部工程部施工准备阶段建立工程筹划许可证筹划方案及市政方案送审设计方案(含总平面图)申报表前期部土地出让条约提供土地出让条约、付款凭证及相关图纸修建性详细筹划2份，电子文件1份（注：审定前，提交10本筹划设计方案，电子文件1份）提供所需图纸修建方案送审修建设计方案申报表1/500现势地形图1份土地出让条约提供土地出让条约、付款凭证及相关图纸修建设计方案2份（含修建效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型取得许可证投资筹划大配套财政：提供资金保障小配套财政：提供资金保障消防证明提供消防报建图人防证明提供人防报建图地名证明事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明施工准备阶段现场工程放线准备相关文件建立工程筹划许可证筹划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图工程：现场配合。出放线陈诉凭据施工总平图进行楼座点安排，出放线陈诉工程：配合勘测、清除现场障碍现场掩护与移交施工单位配合做记载、现场掩护工程：组织现场掩护移交施工单位工程：组织交代。施工许可证准备相关文件建立用地筹划许可证建立工程筹划许可证施工图纸及技能资料陈诉书工程施工中标通知书及经过签证的施工条约建立资金证明（银行存款证明）项目年度投资筹划（当年筹划）施工图审查提供施工图及盘算书质量监视手续质量监视登记表工程：配合治理宁静步伐工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关宁静步伐。宁静施工步伐登记表工程：配合现场宁静开工前期事情“三通一平”临水、临电工程：确定临水、临电位置及数量；协助临时电送电、接入水接入；财政：提供资金；本钱控制：审核相关用度和本钱。园地平整施工组织方案工程部，卖力提供所需的全部资料；本钱：确定分包项目及种种特殊质料的档次代价招投标、签订条约勘察单位提供总筹划图等所需的全部资料；本钱：配合招投标、测算本钱；法务：招投标文件的法务审核、条约审核桩基施工单位监理单位土建施工单位甲供材、分包商沉降观察事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明施工准备阶段开工前期事情招标条约存案指土建施工单位的公然招标及条约存案工程：确定备选单位、提供招标资料及存案条约；本钱：配合确定条约约定的各项条款。施工图会审组织监理、施工单位一起对图纸进行会审会同设计院进行会审，签定图纸会审记载设计交底会同设计院进行技能交底，签定交底记载质量监视手续治理质检委托项目：配合治理相关手续。治理宁静查抄委托环卫、环保等相关报建手续项目临时、永久路口的报建手续项目：配合治理相关手续。申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续工程建设阶段项目开工施工放线创建平面和高程控制系统。创建控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置筹划验线监理单位组织工程部、设计、筹划局验线项目：配合桩基施工试桩施工，确定桩基施工尺度桩基全面施工桩基检测委托桩基检测单位进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测陈诉开 槽土方工程支护工程降水工程底子施工地基处置惩罚工程部：卖力提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题。混凝土垫层地下防水混凝土底子底子验收存案承建单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和查抄监理组织相关部分验收签定修建工程分部工程（底子）验收表事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明工程建设阶段主体施工审核施工方案、施工组织设计钢筋混凝土工程施工单位填报质料进场报验单三证（质料出厂及格证、进入现场的取样查验证明、建委产物质量认证）模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程配套管线预埋重要分项工程及隐蔽工程质量验收焦点筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层尺度层，天面层钢筋地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋；超高层修建圈梁防雷工程、遁迹层管线预埋。图纸问题解决图纸问题的发明及阐发设计变动施工质量问题、事故处置惩罚施工质量问题、事故的观察阐发处置惩罚方案的制定、审核、审批处置惩罚方案的实施变动签证设计变动本钱控制：审定变动本钱影响。工程变动工程变动技能经济阐发本钱：进行经济阐发。工程变动申请；测算变动对本钱的影响，对可行性判断。设计变动本钱：审定本钱影响工程款支付工程进度简直认工程款申请表审批本钱控制：按条约约定审核付款比例。工程款支付财政：审核工程价款单及发票，付款。主体验收主体验收存案施工单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和查抄事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明工程建设阶段外檐装修质料确定设计、工程定板施工样板制作质料确定甲供、甲分包质料的招标制定招标筹划体例招标文件拟定投标单位本钱控制：审核招标方案确定质料招标技能要求本钱控制：到场招标、测算本钱。确定定标原则本钱控制：到场确定定标原则考察投标单位招标、定标本钱控制：到场招标定标内外檐装 修地 面下层处置惩罚找平层面层防 水下层处置惩罚防水层施工面层砂浆抹 灰下层处置惩罚抹灰饰面板（砖）排砖面砖安装门 窗型材加工安装窗框安装窗扇封胶轻质隔墙放线定位隔墙砌筑及安装幕 墙幕墙专业设计预埋件安装龙骨加工及安装幕墙面材安装封胶涂 饰下层处置惩罚面料施工事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装室内给水系统给水管道及配件安装室内消火栓系统安装给水设备安装管道防腐，绝热室内排水系统排水管道及配件安装雨水管道及配件安装室内热水供给系统管道及配件安装帮助设备安装防腐，绝热卫生器具安装卫生器具安装卫生器具给水配件安装卫生器具排水管道安装变配电室变压器、箱式变电所安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装裸母线、关闭母线、插接式母线安装电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设电缆头制作、导线连接和线路电气试验接地装置安装避雷引下线和变配电室接地干线敷设供电干线裸母线、关闭母线、插接式母线安装桥架安装和桥架内电缆敷设电缆沟内和电缆竖井电缆敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆穿管和线槽敷线电缆头制作、导线连接和线路电气试验事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明工程建设阶段水、暖、电安装电气动力成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装低压电动机、电加热器及电动执行机构查抄、接线低压气动力设备检测、试验和空载试运行桥架安装和桥架内电缆敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆穿管和线槽敷线电缆头制作、导线连接和线路电气试验插座、开关、电扇安装电气照明安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷线，槽板配线钢索配线，电缆头制作导线连接和线路气试验灯具、插座、开关、电扇安装修建照明通电试运行备用和不中断电源安装成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装柴油发电机安装不中断电源的其他功效单位安装裸母线、关闭母线、插接式母线安装电线、电缆导管和线槽敷设电线、电缆导管和线槽敷线电缆头制作导线连接和线路气试验接地装置安装事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明工程建设阶段智能化通信网络系统通信系统，卫星及有线电视系统，大众广播系统办公自动化系统盘算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络宁静修建设备监控系统空调与通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热互换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央治理事情站与操纵分站，子系统通信接口火警报警及消防联动系统火警和可燃气体探测系统，火警报警控制系统。消防联动系统宁静防备系统电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，收支口控制（门禁）系统，停车治理系统综合布线系统缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯线终端的安装智能化集成系统集成系统网络，实时数据库，信息宁静，功效接口电源与接地智能修建电源，防雷及接地情况空间情况，室内空调情况，视觉照明情况，电磁情况住宅（小区）智能化系统火警自动报警及消防动系统，宁静防备系统（含电视临近系统，入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车治理系统），物业治理系统（多体现场计量及与远程传输系统、修建设备监控系统、大众广播系统、小区修建设备监控系统、物业办公自动化系统），智能家庭信息平台通风与空调送排风系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处置惩罚设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试防排烟系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正压风口与设备安装，风管与设备防腐同，风机安装，系统调试事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明工程建设阶段通风与空调除尘系统风管系统安装，除尘器与排污设备安装，风管与设备防腐，风机安装，系统调试空调风系统风管系统安装，空气处置惩罚设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，系统调试净化空调系统风管与配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处置惩罚设备安装，消声设备制作与安装，风管与设备防腐，风机安装，风管与设备绝热，高效过滤器安装，系统调试制冷设备系统制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷隶属设备安装，管道及设备的防腐与绝热，系统调试空调水系统管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及隶属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试电梯安装招标选定安装单位选型及招标提供电梯井道土建节点图预埋件设置、预留洞口的设置指导电梯井道施工土建交代查验电梯安装及调试驱动主机导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）宁静部件，悬挂装置，随行电缆赔偿装置，电气装置整机安装调试、验收毛坯房竣工验收存案会同监理、施工单位开端验收 施工步队整改。整理竣人为料及竣工图施工单位提供修建工程质量保修书组织销售、研发、运营、物业配合验收。报建委质监部分审定存案与物业进行交代。物业：治理交代手续事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明工程建设阶段毛坯房竣工验收土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算查对各栋修建面积，查对全部设计变动、现场签证及各项扣款的增减项造价。工程：（1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证、水电扣款等底子性资料（2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、分包方、监理）签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等底子性资料；（3）申请土建工程结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签字确认）、水电扣款等底子性资料。制品房装 修土建事情面移交土建整改垃圾清运吊 顶龙骨加工及安装封板洁 具洁具选型及招标洁具安装护栏和扶手制作与安装饰面板（砖）排砖面砖安装勾缝涂 饰下层处置惩罚底料施工面料施工橱柜制作与安装橱柜招标橱柜设计橱柜安装门窗套制作与安装花饰制作与安装窗帘盒、窗台板裱糊与软包细 部事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明工程建设阶段制品房验收存案会同监理、施工单位开端验收，施工步队整改整理竣人为料及竣工图施工单位提供修建工程质量保修书组织工程、销售、研发、本钱控制、物业等部分配合验收报建委质监部分审定存案项目：治理建立工程档案预验收证明。与物业进行交代。物业：治理交代手续。制品房竣工结算精装修的甲供材、精装修分包、制品房施工结算工程：审定工程量，组织治理结算。配套手续及施工排 水本钱控制：审查预算、确定工程用度。工程：提供事情面，监视施工、协助验收。财政：提供资金，包管交费。财政：提供资金，包管交纳工程费。自来水本钱控制：卖力招标、审核预算。工程：提供设计所需要的种种图纸；提供进件所需要的图纸，包管进件。工程：提供事情面，监视施工，协助并包管挂表、通水、配合验收。财政：提供资金、包管交纳工程费。园林用水、换热站用水工程：提供进件所需要的图纸，包管进件。工程：监视施工、提供施工所需事情面，通水、挂表。财政：提供资金，交纳工程费。事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明工程建设阶段配套手续及施工燃气（专业局招标）工程：提供进件所需的种种进件图纸；提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调解，提供技能支持包管设计。工程：提供事情面，包管施工、监视施工；协调现场整改、验收，包管点火。财政：提供资金，包管交费。场站点位置工程：配合确定场站点位置和技能支持视 讯工程：提供设计所需要的图纸。工程：签订协议、信号开通；提供事情面，监视施工、验收。电 力工程：提供进件所需要的图纸、提供设计所需要的图纸。销售：提供面积丈量陈诉；工程：提供进件所需的用电量、用电点；提供事情面，包管施工监视施工；提供现场协助包管验收、挂表。财政：提供资金支持，包管交费。排水、热力招标手续本钱控制：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配归并监视开标、评标、定标。配套施工给排水与采暖室外给水系统室外排水系统室外供热系统电气室外供电系统室外照明系统综合管网室外智能化系统室外燃气系统情况施工隶属修建停车场围墙，大门收集站景观修建小品，亭台，连廊门路花坛，场坪绿化竣工结算排水、自来水、煤气、视讯、电力、情况工程结算工程、本钱：审定工程量结算考核全部条约结算并做项目整体结算陈诉销售：协助运营结算条约及销售用度，审定项目销售均价和利润率完成情况。本钱：卖力所有设计条约的结算。工程：组织承包单位提供结算书，审定结算书。事情阶段主要事情内容事情部分完成时间主 项分 项主办部分主办岗亭协办部分大类小类说明竣工入住阶段室内空气检测住宅准入证项目竣工验收陈诉建立工程筹划验收及格证工程：现场具备验收条件非经营性公建配套证明工程：现场具备验收条件供水、供电、供气、供热、排水等配套证明工程：现