房地产西直门项目策划.docx

房地产项目筹谋课程大作业西直门项目筹谋陈诉 专业： 工商治理 班级： 商07-2 姓名： 刘丽佳 学号： 指导老师： 张俊 北京修建工程学院经济与工程治理学院 2010年1月3日 目录1. 项目用地周边情况阐发2. 区域市场现状及其趋势判断3. 土地swot（深条理）阐发4. 项目市场定位5. 项目开端筹划6. 项目投资筹谋7. 代价定位及计谋8. 告白计谋9. 媒介计谋第一章.项目周边情况阐发1.1项目土地归纳综合：项目占地21万平方米，工具长700米，南北宽300米，北至西直门外大街，南至西直门外南路，西至铁路巷，东至北礼士路。地质地貌状况：3米以内根本上是房渣土，3-10米为粘土和粉土，10-30为砂卵石。土地面积及红线图：项目占地21万平方米。土地筹划使用性质：创建综合的商务办公公寓于一体的综合项目，以满足周围居民的需求， 1.2. 项目周边情况观察 在项目地块周围有许多精彩的修建，也拥有着许多人文景观，最优越的是他的地理位置，处在一个国度金融财产带，周围的配到设施齐全，大大提高了这块地的代价。下面就具体介绍一下项目周围所有的配套设施及修建。 位于项目北侧：德宝饭馆、中坤大厦、海洋馆 东北侧：嘉茂购物中心（里面拥有种种名牌打扮，化装品，日用品，还拥有种种百般的餐馆，也包罗健身房）西直门地铁站，新建成的北京北站 西侧:华堂商场，北展广场，动物园批发市场，动物园公交枢纽 西北侧：北京展览馆，老莫餐厅，动物园，天文馆 南侧：卡普连锁酒店，展览馆医院，外国语培训学校 东南侧：人民医院 西南侧：北京修建工程学院 东侧：成铭大厦，国二招宾馆 以上是从小的范畴谈论的周边情况，从大的商圈来讲该项目位于国度金融财产带，在项目的北侧就是学院经济圈，位于南侧是金融街商圈，东侧是后海人文休闲区，西南侧是中央政务区。该地块所处地块是十分的优越。再谈西直门的历史秘闻，元代为多数城和义门所在地，明、清时为京师内城九门之一。元至元四年（1267）元士祖忽必烈在金中都旧城东北营建新城，刘秉忠为总设计师，郭守敬卖力水源方面的设计，凭据周礼考工记中关于帝王之都的理想结构设计制作，至元二十二年城墙、萧墙（即皇城墙）、大内宫殿等修建完成，其中城墙周遭28.5公里,黄土夯成,共设11门,西墙北门及为和义门.城门北侧设有水关,郭守敬引白浮泉水经翁山泊(今颐和园昆明湖)入水关汇入城内积水潭.元至正十八年(1358)冬元顺帝为防农民起义军攻城,下令赶筑包罗和义门义门瓮城门洞高约6.68米，宽4.62米，接纳砖砌卷券顶，青灰墙皮。城门为木质，有地堡式城楼3间，上设5孔水眼的水窝2个，可向城门灌水，以抵抗火攻。 明洪武元年（1368）上将军徐达率明军攻占多数城，元顺帝北逃。为防元抨击，徐达命指挥华云龙整修、加固城垣，对元多数土城外侧包砌城砖。明永乐年间营建北京城，和义门改称西直门。明正统元年（1436）明英宗命太监阮安等监修京师9门城楼，正统四年完工，修建时利用和义门原有的门洞，将原瓮城压在新建的瓮城之下。新修的西直门包罗门楼、门洞、箭楼、瓮城、瓮城门各一，均接纳山东临清烧制的特大城砖。门楼通高34.41米（包罗楼台），为3层飞檐歇山式修建，柱、门、窗皆为朱赤色，檐下的梁枋上饰以蓝、绿两色图案，顶部为绿色琉璃瓦，饰有望兽及脊兽。在门楼台下部正中与城垣墙身垂直偏向，辟有券顶式城门洞，因沿袭和义门之制，较内城其他门洞低。装有向内开启的城门一合，用福山寿海5面包锭铁钉牢固。城门正前方为一重檐歇山顶箭楼，西、南、北3侧共有箭窗82孔。箭楼西侧面阔7间，内侧庑座面阔5间，通高30米，俯视呈凸型。瓮城连接城楼与箭楼，为工具62米、南北68米的方形。西北角设有瓮城庙。在瓮城南墙辟有一瓮城门。与城门偏向成曲尺型，以利屏蔽城门。上方有一座单檐硬山谯楼有两层12个窗，有称瓮城门楼。城外护城河木桥改为石桥。清代城门根本沿袭明制，在营建圆明园、畅春园等西郊园林时，西直门为必经之路，故对西直门及城外官道曾多次维修。清光绪二十年（1894）重修颐和园及西直门外门路时，又对城门进行全面修缮，后因中日甲午战争发作，未及完工即告中断。西直门是明、清两代自玉泉山向皇宫送水的水车必经之门，因此又有水门之称。1969年修建环线地铁时将西直门城楼、箭楼等拆除，在箭楼下发明埋在地下的元和义门瓮城门，成为北京惊动一时的考古新闻，原址现已辟建为路。 西直门现已成为地片名，泛指西直门内、外大街与西直门南、北大街相交处的西直门桥四周。东北属新街口街道办事处辖界，东南属福绥境街道办事处辖界，西属展览路街道办事处辖界。经西直门有4条大街，西段仍称西直门街。1965年归并定名为西直门内大街。西直门外大街原为西直门外官道。1911年后东段称关厢，西段因自然博物院在此称博物院路。1949年两段归并改现名。西直门南大街全长600米，车行道宽47米。原为北京内城西城墙与护城河，1969年修建地铁环线时辟建为路，为城区西二环路的组成部门。西直门北大街全长1170米，车行道宽23米，北段、中段以及南段的东侧为海淀区辖界。 地处城区里面大气情况一直在北京的尺度内，但是有着城区的通病就是噪声问题，这里交通发达所以噪声制止不了。不难想象寸土寸金的地理位置，以致这里的绿化率不是很高，可以看到的绿化很少，相信这个问题也是个通病，不外照旧可以解决的，在这块地里面可以加大绿化率。给办公居住一个舒适的情况。 这个项目周边的交通非常的便利，临近西直门地铁站和动物园公交枢纽，又比邻二环一角。西直门交通枢纽作为北京西部，即实现了地铁与地铁、地铁与城铁之间的无刷卡换成，从西直门出发的城铁，可直达中关村焦点区的上地信息财产基地，迅达永丰财产基地，生命科学园、生命医药园、国度软件园等几个主要园区。12条公互换乘站点畅达京城南北工具。西直门交通枢纽地面层与北京北站相连，地下一层广场连通新北京北站地下一层，与国铁亦可无缝对接。多元化的出行方法无疑增加了这个项目的优越性。该地块紧邻西直门外大街和西二环，包管了市政交通的便利性，对付施工也提供了交通上的支持。中小学：北师大附中、西城外国语大学、七十七中、北交大附中、理工附中、北师大附小、北京第二实验小学、展览路第一小学、 大学：北京交通大学、北京师范大学、北京邮电大学、中央财经大学、中国政法大学、北京中华会函授大学、北京电力专科学校、西城经济科学大学、北京老年电视大学、北京广播电视大学 综合商场：嘉茂购物中心、华堂商场、华联商场等 邮局：西直门邮局 银行：中国银行、工商银行、建立银行、招商银行 、光大银行医院：人民医院、西直门医院、阜外医院 、北京大学第一医院，积水潭医院等 、展览路医院餐厅：无名居、沸腾鱼乡、东来顺、湘临天下、必胜客、肯德基、德宝饭馆 、郭林休闲娱乐设施：北展剧场、海洋馆、动物园，同一首歌KTV、宝迪沃健身、海帆酒吧、觅友酒吧据说西直门在满清时曾一度是满人居住的富人区，大街路北是正黄旗部落，路南为正红旗部落。所以，西直门内大街两侧和临街胡同内仅有名的王爷府就有六、七座之多。如今这块地方依然可以承接历史的使命，打造一个金融财产带，成为繁华的象征地标。未来的五至七年，北京城整体都市有一个数倍迅疾于以往的变革速度，从整体情况到功效分区都将被重新塑造和明确界说。未来的西直门地域究竟会生长成什么样子？商贸区？居住区？文化区？照旧同金融街、中关村一样具有明显行业特性的一个区域，亦或它终究仅仅是作为一个枢纽罢了，如此就要看购房人自己的考虑与判断了。具体到某个项目在销售时，也有一个功效定位的问题，想卖给谁，都卖些什么，卖什么价，推生产物之前应该与预期（拟定）的生意业务敌手有个默契，反之在购置者这里也亦然应该有这样一个历程。西直门的（区位地段）优势有目共睹，但有一点想提醒一下：重要但绝非万能。第二章.区域市场现状及其趋势判断 “两会”期间，“房价”成为各界讨论的热点话题，对房地产市场的调控政策主要围绕三个方面：1、扩大保障性住房政策；2、加速物业税征收；3、收紧房地产信贷。具体阐发如下：一、扩大保障性住房政策：短期内预期效应大于实际效果1、2009 年末，国度发改委首次亮相，2010 年全领土地出让金净收益的10%用来兴建保障性住房。2、地方政府方面，北京、上海有了实质性行动；重庆大众租赁建立工程已破土动工，并且首次建立在都市中心。众厦地产阐发认为：短期来看，保障性住房政策主要体现在抚慰民众的心理预期，为调控政策创造一个较为有利的舆论底子。但要看到，保障性住房建立实在是一个恒久难以落实息争决的政策。1、保障性住房政策的实施，相当于规复住宅供给的“双轨制”，势必对商品房尤其是普通商品房供给造成巨大打击，因此将打击绝大多数地方政府的财务收入来源，很难得到地方政府的团体响应。 2、保障性住房政策涉及到的征地、拆迁赔偿一定是困扰二三线都市的主要难题，由于这些地方财务来源收入，无法投入资金在保障性住房建立上，主要依靠开发单元定向招标实施。因此，也难以对实际供求干系形成巨大影响。3、保障性住房建立的时间跨度较长，国度经济恒久走向存在一定不确定性，保障性住房政策的连续性将成为政策成败的要害。4、保障性住房建立的制度底子并不牢固，在分派原则、执行顺序和产权归属上有诸多争论和异议，因此，制订全国统一性的执法法例之前，不会对目前市场产生实质性影响。综合来看，短期内的预期效应，大于实际效果。/二、加速物业税征收：细节问题尚未解决，短期内难以推出1、“两会”后，物业税方案将上报全国人大常委会讨论。2、全国人大常委会并未摆设短期内讨论和通过“物业税方案”，纵然其讨论通过，也要经下一次全国“两会”讨论通过，才气实施。众厦地产阐发认为：物业税的推出，干系到地方政府和中央政府的利益分派问题，在开征前需要解决以下几个问题：1、物业税开征之后，需要协调分派给国度和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代；2、由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不敷，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难；3、物业税的出台还需要经过一个立法的历程。综合来看：物业税方案已经在一些地方进行了数年的试点，但一直在具体执行细节上无法征得执法界和财经界的统一认同，因此短期内将继承斟酌和研究，难以推出。% P4 r4 Q2 R0 u房产论坛,装修论坛,业主三、地产信贷政策：决定短期地产走势的要害因素1、银行房贷审批步伐将连续紧缩。国务院办公厅在“两会”期间通知要求：对已利用贷款购置住房、又申请购置第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格凭据风险订价。2、2010年初，央行不停刊行“央票”，连续两次提高存款准备金率，控制银行向房地产的信贷范围。众厦地产阐发认为：从历史上，信贷政策较其它政策更能挤压地产行业的投资泡沫，低落地产投机性需求，因此必将在短期内，对海内楼市成交量的压制作用。从深圳一季度成交来看，起到的降温作用十明白显。因此，房地产商要保持已开工项目的运行，适度增加土地储备，手中自有资金是否富足，将起到要害性作用。如果无法在公然市场上融资或去年储备现金量不敷，势必须要加速房源推出和销售速度，开端测算，二季度各地楼市的推盘量，尤其是中低价位的普通商品房供给量将远大于去年同期水平。买房,购房,装修论坛,房产论坛8 c4 J7 s8 J- w四、近期海内房地产市场走势回首及原因阐发- n1 D% 2 L: M买房,购房,装修论坛,房产论坛近期，海内总体市场走势出现量跌价升局面。原因在于：新浪乐居论坛 R) M1 M: s一是近期密集出台的调控政策对市场成交产生严重的打击。在经历了2009年的一轮大“牛市”，中国房价正处于历史最高点。高企的房价，严重限制了民众的消费能力，成交量回落在情理之中。新浪乐居! , A8 P3 二是市场供需量难以与去年相比。2009年楼市高歌猛进，成交量同比成倍放大，一定水平上大幅透支了今年市场刚性需求，这是年初以来楼市需求乏力的重要影响因素。房产论坛,装修论坛,业主论坛8 e- i2 d0 nz _三是从市场生长周期方面阐发，每年一季度受“过年”因素影响，是传统的购房淡季，二月份各地楼市成交量大幅下滑情况比比皆现，因此今年一季度成交很可能是全年的最低点。目前无论对商品房照旧写字楼都有相当大的需求，原因一：在金融危机事后，经济迅速规复，许多多少的企业都准备扩大生长，这无疑就加大了需求。原因二：外企的不停涌入，他们带来了大量的资金，需要的就是地方让他们生长。原因三：外地人口的不停涌入北京，他们对住房的需求也是很大的一部门。原因四：大量的富二代已经就在这个时候需求住房，需求创业，再加上原来每年的刚性需求。综上所述需求量是很大的。再谈供给方面，目前的市场上明显存在供给不敷的现象。原因：金融危机事后许多多少的修建企业已经倒了，仅存的修建企业的工程量也方才有了增加，再加上国度政策的调控使得拿地困难，原来土地就是稀缺资源，北京的中心都市的建立也靠近饱和，没有地可以开发。经观察比对四周的商品房的均价在41000，未来的趋势只能稍有涨浮不会跌价的。经多位专业认识推测，这块位于焦点的地，未来的代价增长应该是有很大空间的。第三章.土地SWOT（深条理）阐发 3.1项目地块的优势：位于都市中心，在此交汇金融街、中关村、中央政府区三大商圈，承袭百年悠久历史的厚重和内涵。便利的交通条件，拥有西直门公交地铁枢纽。周围拥有完善的配套设施。 3.2项目地块的劣势:繁华的同时也带了交通拥堵的现象，这是繁华地段的通病。其次这里的情况绿化不是很好。 3.3项目地块的时机点：虽然处在一个金融商业地带，但是这里还没有形成一个大的气候，先入为主将是这块地时机点，可以制作一这块地为焦点的金融地带。其次我认为增强绿化将是这里的一大卖点，可以和周围形成鲜明的比拟。另有一点就是一定要建成综合的商务区突出现代化的特点，要有技能含量，可以提供快捷方便办事。 3.4项目地块的威胁及困难：交通将成为限制这里生长的首要制约因素。其次是周围的地块不能迅速的跟进，使这里不能很快的形成金融地带。 金贸中心也是位于该地块，观察了项目的市场定位。金贸中心西直门修建面积约20万平方米财智综合体30年北京修建传奇“韩建团体”，国度特级企业，精工钜献-地段：臻藏皇家御脉，总部气场润泽西城自古就是皇家云集之地，东富西贵，如今的西城也是北京政治、金融、商务中心。金贸中心，雄踞西直门桥西南金角，南眺金融街、中央政务区，北望中关村，600余家全国性金融机构和世界级企业总部遍布周边，中国16万亿元金融资产在此凝集，国度部委构造坐拥在侧。金贸中心，近水楼台把持行政风向、钱潮水向。-理念：永续城中城，精彩内循环金贸中心是实践“城中城City Within A City”开发理念的范例之作，修建面积约20万平方米，修建群包罗一座办事式公寓、一座CEO行政第宅、两座5A甲级写字楼，一座总部办公楼，裙房为高端商业，配备精品会所，呈献同步全球的高端商务平台，亦提供尽享都市繁华的高品质生活享受！-修建：财产大器，定鼎中央俯瞰金贸中心，修建仿若汉字“器”，取财产之容器、汇聚四面八方财运之意；择址700年财产之门，踞守财产之器，毫无争议当为执财产之牛耳者。A座办事式公寓以国际化的水准设计，层高3.35米，顶层层高3.8米，以国际化的尺度打造高品质生活，节能型高科技中央空调的运用，让修建更领先时代。-景观：“三重景观体系”，次第绽放国际知名景观设计所USPA提纲本案景观设计，三重景观体现项目品质。第一重、酒店式中庭景观：办事式公寓，完全摒弃普通公寓类产物暗中步道设计，援引顶级boutique hotel朗阔中庭，全面引入阳光、空气和自然，让人沐浴在富丽舒适的光芒中。第二重、屋顶花圃：1380平米屋顶花圃，在包管室内节能保温的同时，又美化了情况，让人挣脱屋顶的平淡无趣，进一步提升修建的品质。第三重、层叠园林：由国际知名景观设计公司泛亚联诚(USPA)倾力打造，其设计亮点在于：把人作为景观中动态的自然要素来考虑，通过园林景观中自然要素的公道组织，实现修建与景观的融合。-物业：第一太平戴维斯(Savills)金贸中心礼聘第一太平戴维斯(Savills)担当物业照料，为业主提供具有世界级水准的办事。第一太平戴维斯(Savills)在香港、中国大陆、亚太地域、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处，以为全球各大商业团体租户提供优质及全面的物业办事而著称。精工品牌：投资商：韩建团体开发商：华正地产承建商：韩建团体修建设计：环洋世纪景观设计：泛亚联诚(USPA)工程监理：建工京精大房物业照料：第一太平戴维斯一居室 二居室 三居室 以上是金贸中心的几个户型图，巨细户型均有，可以满足种种人群的需求。 金贸中心的销售代价图10月31日，由韩建地产开发的金贸中心耀目开盘，项目位于京城三大交通枢纽之一西直门，为商住两用楼。此番推出的是A座精装办事式公寓的200套房源，开盘均价25000元/平米。销售现场人头攒动，气氛火爆，从上午8点到下午4点，所售房源被抢购一空，销售金额超4亿元。项目定位于财智综合体，拥有现代化的设备，创建时尚的现代庖公商务，公寓于一体的综合项目。目前市场的这类产物是个大趋势，坐落在金融商务带，一定要打造成出以金融为中心的产物办事于社会，需要建立商品住宅和写字楼。商品住宅项目户型漫衍：户型面积（M）比例平面形式二房二厅8011019%平面三房二厅10012530%平面13014520%平、错层四房二厅14517525%平、错层五房三厅1802806%复、跃复合体这样的漫衍是因为我们的客户定位： 购置二房以经济情况较好的青年匹俦和只身贵族为主，年龄在30岁左右，具有稳定的收入，购置一般为自用。购房心理以偏好情况（大范围崇高社区，景观整体筹划好），地段较好（交通便利）为主。 三房在中年匹俦（子女已上学）和部门经济条件好的青年伉俪为主，年龄会合在40岁左右，收入较高，事业已有一定成绩。二次置业为主，购房心理多以地段偏好（交通便利），偏好情况（大范围崇高社区，整体筹划好）和休闲享受（种种休闲设施比力齐全）为主。 四房及四房以上的屋子，总价较高，客户来源较为庞大，也更为狭小，可能来自中年匹俦家庭结构和少少数青年伉俪，甚至是只身贵族。但都是经济实力雄厚，追求时尚和考究尊贵、气派。以二次或多次置业，自用为主。购房心理以休闲享受和商品偏好为主。在修建气势派头的定位上：营造楼盘本性，形成较强的差别性，可以在以下几个方面突出特色：1、居家品位：情况奇特、格调雅致、舒适温馨居家空间。2、办事品位：优良、专业、齐全，以人为本的酒店式治理。3、生活品位：考究室内设计理念（如少装修、多装饰）居家配备齐全（如工人房、书房、健身房、蕴藏间等）的高质素生活（泛会所、大型人文主题生态公园）。4、社区品位：小区中庭的绿化美化、休闲运动空间、配合轻松的配景音乐，步入其中，心情舒缓，享受自然。5、文化品味：在小区内设置种种文化设施，增强小区的文化内涵，提升小区文化品味。6、在写字楼的筹划注意采光，拥有好的视野，拥有主题的雕塑，建立成西直门的地标。第五章项目开端筹划项目名称：焦点金贸 项目筹划效果图， 效果图 项目筹划建立一个综合的财智体，在地下是商圈，拥有购物、餐饮、娱乐等设施。地上分为商业办公区和公寓住宅区，这样就可以形成一种商业金融气候，办公居住于一体，这样可以解决上班困难的问题，同时也可以在这个商圈内吸引大量知名企业，形成一种大的情况。具体的筹划是地下一层是停车场，地下二三层就是拥有超市、餐馆、影厅、网吧等生活配套设施。办公区分为房地产类、金融类平分门别类的设置，同时也会在顶层设计咖啡屋、茶室等场合，以便入住的企业进行休息，谈判使用，同时这里会拥有很好的采光和绿化，给人们一个舒适的情况和心情。住宅区拥有从大到小的种种户型，以便满足给类人群的需求，同时会在顶层设置大众的健身场合，从而给老人和孩子一片天地。商业层 效果图 住宅楼层平面图功效区域主要分别为三方面：商业区：拥有一个大型的商场，商场内部设有超市、专卖店、餐饮、健身娱乐。同时拥有方便快捷的办事，跟得上现在快节奏的生活。办公区：会合的办公区有助于营造一种气氛，办公区的气势派头类似于SOHO，能够提供舒适的办公情况，不但小巧还可以创造一种家的气氛。其次是现代化的设施帮助办公，拥有综合的集会室，可以满足各个公司的集会要求。公寓住宅区：公寓的特色也主要是为了那些高端客户，在代价上会比力贵，其次是在设计上最大限度的满足客户的需求，主要体现在这个项目整体的一个方便性。第六章项目投资筹谋投资收益阐发：（1）根本指标凭据总占地21万平方米进行测算，其中商业51%。物业类型占地比例占地面积（平米）容积率修建面积（面积）商业102051住宅980494392196合计1200100地下室1个/150平米，共3431个（2）销售收入物业类型售价（元/平米）收入（万元）说明商业5000为了连续生长，保存有50000平米的商业，包罗家乐福和家具、酒店等。住宅3500写字楼（3）开发本钱（说明：底子设施、配套用度、报建用度等凭据成都相应尺度进行的预计）序号内容说明金额（万元）1地价50万/亩2建安本钱地上1200元/平米，地下2500元/平米3底子设施按总面积计，100元/平米4设计用度按总面积计，20元/平米5情况配套按总面积计，150元/平米6前期报建等按总面积计，175元/平米7监理按工程总造价的1%计8维修基金按工程总造价的3%计9营销用度按总销售的3%计10财务用度凭据20000万，年利率10%计11治理用度按总销售的3%计12其他不可计用度按总面积计，100元/平米13本钱合计（4）企业利润内容说明金额（万元）毛利总销售收入-总本钱综合税费凭据销售收入的11%盘算税费税后利润扣除本钱和税费27489.3（另外拥有50000平米的商业和3431个车位的资产）经济效益阐发：（1）对付企业投入了151000万元对本项目进行开发运作，整体的资金投入和产出根本持平，利润为50000平米的商业和3431个车位。（2）对付地方政府本项目在开发历程中，为地反政府创造了15000万元的土地收益，21874万元的开发前期的种种用度收入，19085万元的的税费收入，共计55959万元。同时，提升了片区代价和土地代价。（3）地方恒久收益本项目开发、建立了120000平米的商业，能够动员约80亿元/年的营业收入。 第七章代价定位及计谋 房地产行业的订价无非就是从三个方面考虑，即地价、建安本钱、税收及其他用度，其中占得比重最大的就是地价和建安本钱。所以在订价的历程中就要时刻的想着本钱。 针对付本项目而言，在不停变革的市场大潮中，只有将自己所处的位置和偏向认识清楚，客观地认识市场，准确地掌握市场，才气使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对付本项目做如下的代价定位。北京市商住项目及写字楼漫衍比力疏散，相互之间产物的差别性较大。为了能够准确地掌握市场上代价的漫衍纪律，本项目订价接纳可比楼盘加权订价法。可比楼盘加权订价法的订价原理：接纳条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调解，创建线性回归方程，求出该类产物的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对付本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的北京市整体商住项目和写字楼项目代价漫衍的线性回归方程中，求出本项目商住部门和写字楼部门在北京市整体房地产市场上的客观公道代价。1. 楼盘影响因素、指标及权重确定依据北京市房地产市场的生长现状，结合目前写字楼及商住项目的产物特征，我们共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业治理、修建品质、项目筹划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素，共分5个品级，每一个品级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，体现等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。定级因素、指标与分值 表格 1编号定级因素指 标分 值1地 段A.从都市筹划的角度来看所处地段的功效漫衍；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的组成和生长的水平D.写字楼为临街或背街，办公气氛的优劣水平。2配 套A.四周都市底子设施的完善水平；B.社会办事设施；文化教诲设施、医疗卫生、文娱体育、 邮电、公园绿地等方面综合评判。3物业治理A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业治理费；F.物业治理商资质。4修建品质A.产物的设计；B.修建的质量。5项目筹划A,项目整体筹划；B.项目产物内部的筹划。6立面装饰7开发商实力及信誉8户型设计A.各个功效分区的公道性；B.是否有暗房；C.实用率的巨细；D.结构结构的公道性。9营销推广10停车位数量注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。2. 商住部门均价简直定为了科学地盘算出本项目的市场客观公道代价，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比力尺度，依据可比楼盘订价法求取本案的商住楼的市场客观公道代价。对北京市的商住项目进行仔细筛选后，抽取其中5个具有代表性的项目，作为本次订价的主要参考依据，具体订价历程如下：商住部门可比实例得分盘算表 表格 2序号项目权重可比项目1可比项目2可比项目3可比项目4可比项目5本项目1地段34221542422配套3225443物业治理3334434修建品质3325545项目筹划34252326立面装饰3315437开发商实力及信誉1334438户型设计5324439营销推广33445510停车位数量35151424合 计10注：以上十个因素的权重系数是凭据行业对消费者的问卷调研来确定的。上表对付所选的五个可比楼盘的分值的评定依据来自于北京市商住项目的整体市场状况的掌握和对个案的深度调研。商住部门可比楼盘综合因素量化统计表 表格 3原 始 数 据计 算 值序号楼盘名称楼盘得分(X)楼价(Y)XXYYXY1中大世纪城340011560000265202长春国际商务中心360012960000316803SOHO国际公寓26006760000158604壮盛国际460021160000561205宜家国际公寓1036001001296000036000合 计1780065400000166180本 案3536注：表中的楼价为均价（元/）将表中给出的原始数据代入事先创建的线性回归方程，求得线性回归系数，若值靠近于1，找出北京市商住项目产物与市场公道代价之间的线性函数干系，进而结合本项目的实际情况，将本项目的分值代入到所求得的线性回归方程中，就可以求出本项目在北京市房地产市场中的订价时点上的客观公道代价。解得：，说明所选的商住可比项目的代价与对应楼盘所得的分值线性相关。解得 y=43638.0901 发起：本项目公寓凭据目前市场状况的市场客观公道均价为：43999元/ 代价变革市场的反应及控制针对北京市场目前的状况，房市的代价一直是在上涨，遇到房市的过冷的情况，许多房地产企业也没有贬价，只是在相应的代价上给个相应的折扣，这种现象是普遍存在的，可以打折不可以贬价。因为一旦贬价就会给人们以假象，会误以为房价会降，导致许多购房者会从购置的行列转移到张望的行列，从张望的行列直接转移到不买了，可以说这是许多房地产商不肯意见到。第八章告白计谋1、不要过于强调“人文”观点，回避其他楼盘都在渲染的那种所谓的“人文眷注”，而要树立项目富有本性的文化艺术观点；2、与竞争敌手相区别，不直接、简朴地卖情况，摈弃哗闹、喧闹地告白格调，而是挖掘情况能赐与买家的利益点，使民众形成对“天然绿色”生活的认同；3、要通过告白自己蕴涵的文化气息来塑造项目的文化品位，使项目具有既沉静又不呆板，既现代又不张扬的气质，同时又体现生长商稳健而又内敛的各人风采；4、要体现周到细致，到处为业主着想的专业理念。一。要树立的形象1、艺术、文化、有品位、能体现成绩感；2、不但是家，更是休身养性、品位，到处体现出对品质的追求，对业主的尊重。3、精品物业，宁静第一楼盘二。分期告白的整合计谋引导试销期：告白原则是-给信息既通过运动与立体告白媒介网见告宽大市民，特别是目标消费者，以“艺术文化”为定位设计目的的“湘艺苑”正在建立，即将推出。按“小城有大事”的尺度来炒作。转移民众对期他楼盘的注意力。形成对“焦点金贸”的期待心理。并可作内部销售，引导目标客户对楼盘的态度与看法。公然发售期：告白原则-给感觉以运动与告白塑造项目的文化品位，完成形象沉淀。通过公关及促销运动，使民众对项目形成新的认知，为楼盘发销积贮形象资源。加深和牢固民众的注意会合度，制造“火热”事件。开发潜在消费者。公然发售中期：告白原则-给实体。通过对“焦点金贸”项目的卖点细节的挖掘和渲染，进一步突显生长商“为业主创造代价”的办事看法和专业、超前的操纵步伐，赐与民众“卓越文化品位，家在身旁”的静品绝版印象，形成物超所值的感觉。三。销售阶段性分别1，销售准备期所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售事情的准备。2，引导试销期（1）以报纸告白为主，预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传；（2）邀请报社、电视台、电台的新闻记者公布软性新闻，重点围绕“焦点金贸”的定位“自然、艺术、享受”来作重点的宣传，配合硬性告白形象宣传（3）针对既有的目标客户和潜在客户寄发DM告白。3，公然强销期（1）以报纸告白和电视告白为主要媒体，配合电台、DM告白、促销运动和现场告白，来形成强烈的宣传攻势，增加与目标客户的打仗频次；（2）在销售的同时，利用软性告白，用新闻炒作形式即时宣传销售情况，以形成一种新闻热点；（3）适当使用户外媒体，以保持宣传的长期性；（4）定期检验既定的媒介计谋和组合，凭据客户的反应以及竞争敌手的做法，即时调解与调换我们的媒介组合。4，销售冲刺期（1）凭据前期销售情况及客户反馈意见，对广报告求及体现形式作出调解，继承以报纸告白为主的告白攻势，并对已购置的客户作跟踪办事，挖掘潜在客户；（2）媒体新闻炒作，作销售帮助。四、媒体阐发及选择1、平面媒体（1）北京晨报，京华时报北京晚报是北京影响较大的报纸媒体。阅读率高，读者条理遍及。发起作为此次宣传的主要平面媒体。（2）北京晚报、京华时报的商业告白气息比力低，权威性更大，读者信度高。发起作为此次宣传的软性新闻的媒体。2、电视媒体北京频道，它们在北京地域影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地转达至目标消费者。3、户外媒体在户外橱窗里面公布告白，以及一些写字楼。4、广播媒体交通频道笼罩面广，影响大。虽然针对性差，但本钱底。故发起作为恒久、高容量信息投放方法。5、楼书，DM手册，企业形象画册，宣传单，海报，样品屋，欢迎中心。这些告白载体对细节要求高。发起信息内容要准确道位。8.2告白主题：自然、艺术、享受理由：（1）自然：既代表了现代人的追求潮水，又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中脱颖而出，“焦点金贸”的草地，数木是天然的，还切合楼盘在产业都市中无污染区的优越位置。使有“自然”能使买主有逾越时髦，舒适调和的、辽阔自如的空间的感觉。 （2）艺术：艺术是高品质的象征，拥有文化艺术才是真正的品位。艺术又体现