房地产开发关键环节的成本控制培训教材.docx

房地产开发要害环节的本钱控制本钱控制是一个系统工程,也是控制房地产开发企业本钱的要害环节，要实施全本钱控制战略，房地产开发企业的各部分必须从项目的投资决策、筹划设计、招投标、采购治理、工程治理、销售治理等环节对本钱进行的控制与治理，本文着重论述投资决策、设计治理、工程招投标、工程施工环节等要害环节的阐发与控制。一、投资决策环节的本钱控制投资决策环节的本钱控制是干系到项目投资成败的决策，项目投资决策成败直接干系到项目未来产生的实际本钱。房地产开发投资的综合性、投资额大、建立周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发企业而言，如何创建科学的决策机制，正确规避决策中的种种风险，成了本钱控制的要害。一）投资决策阶段的主要风险（1）外部情况风险。房地产开发企业外部市场情况经常会出现意想不到的倒霉变革，由此引发多种风险，主要体现为：第一，严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材代价上涨，工程造价随着上涨；第二，钱币刊行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。第三，房地产供求形势的变革。房地产供给严重不敷的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销本钱加大, 期房销售险些成为不可能。第四，房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地财产的支持重点从开发变为购置，这倒霉于刚开发并需连续投入的房地产项目的开展。（2）开发商主观投资失误风险。房地产开发商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或掌握上出现偏差。如有的生长商太过地相信自己会容易将项目转手，而实际并未如愿；有的开发商在决策上项目时只考虑、阐发了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，大概对市场的预计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；另有的开发商经营实力(开发实力、治理能力、行销能力)不敷，项目运作中难于实现预期的经营业绩。（3）由于信息不对称或禁绝确对本钱预期禁绝确带来的风险。由于当前房地产开发企业信息化水平较低，缺乏先进的信息获取收罗手段，造成许多房地产开发企业所依据的信息不敷准确，或前期调研不细，对购置力及项目的销售前景预期过于乐观，都市导致在运用中出现与当初的预计有较大偏差，从而导致后期的本钱变革，在预期底子上加大了项目的开发本钱。二）投资决策阶段本钱控制的步伐1）低落房地产开发投资风险要领1）进行充实的市场观察阐发。风险是指在投资经营历程中种种不确定因素,使实际收益偏离预期收益的可能性。淘汰这种不确定性,从而淘汰这种偏离的最好要领，就是通过市场观察充实利用信息化手段，得到尽可能详尽和准确的信息，把不确定性低落到最低限度，从而较好地控制房地产投资历程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的观察阐发，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分事情可以由投资企业的相关部分对房地产市场进行观察，也可委托咨询公司等中介机构进行。2）接纳多样化组合投资。房地产开发企业可以将资金有选择地投放到差异类型的房地产开发项目上，投资制作差异收入条理居民所需的差异类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以淘汰未来收益的不确定性。因为种种差异类型房地产的开发风险巨细不一，收益崎岖相应差异。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到差异的房地产开发项目，整体开发风险就会低落，其实质就是用个体房地产开发的高收益去弥补个体低收益的房地产损失，最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的要害是如何公道地确定投入差异类型的房地产的资金比例，使得即可低落开发风险又可获取较高的收益率。3）提前与租户、客户签订租约或预售条约。工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的摆设来制止。虽然，预租、预售时，还应注意一个问题，这就是开发商的风险低落意味着与其生意业务的客户的风险提高。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不肯意与开发商签定固订代价的条约。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。2）对房地产开发项目进行有效的本钱控制1）运用保险手段转嫁风险。通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司负担。保险作为一种实时、有效、公道的分摊损失和实施经济赔偿的方法，一直是处理风险的主要手段，但保险的使用仍是有限的，因为并非所有风险都可以保险，并且在许多情况下，保险并不能提供充实的赔偿。2）通过非保险手段转嫁风险。房地产开发企业可通过正当、正当的条约条款的拟定等要领将开发风险转嫁给其他经济单元。如房地产开发商将施工中危险性较高的事情转包给其他的专业性施工单元，从而淘汰自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险疏散到全体股东身上等。对某些凌驾开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种要领发挥着特有的作用。3）直接负担风险损失的赔偿责任。如将预计有可能产生的损失直接摊入日常经营本钱，又如创建风险损失赔偿基金或创建自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在海内外成为一种十分引人注目和具有辽阔生长前景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循执法划定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。3）接纳目标本钱控制要领进行投资决策控制开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，如果盲目进行投资，则企业的利润得不到包管，并可能导致企业亏损甚至倒闭。因此利用目标修建本钱控制要领来进行投资决策控制具有一定的科学性和可行性。在立项以前，要经过重复测算，如果确定的修建本钱总额低于修建本钱控制数，则该投资项目可行。如果高于建立本钱控制数，则体现未到达利润的期望值，该项目不可行。通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，淘汰因盲目开发而给企业带来的经营风险和不须要的开发本钱。4）从用度方面进行控制投资决策阶段的本钱控制凭据项目开发方法的差异而有所区别。由于有国度多项法例政策的限制,运作时灵活度较小,根本原则是在国度划定范畴内最大限度地控制企业的用度，此阶段主要控制的用度有：征地用度、拆迁安顿用度、大市政用度、筹划条件等，具体控制流程见下页表 投资决策阶段本钱控制流程控制要点控制内容控制要领执行部分开发形式一筹划方案征地用度 少交或晚交，力争减免工程部卖力拆迁安顿用度房产确权后治理拆迁安顿用度工程部卖力大市政用度自建部分凭据公司工程体系走；交政府部分按有关划定治理工程部、设计部和预算部卖力自建部分；工程部卖力交政府部分。筹划条件满足公司利益最大化，公道提高容积率，低落土地本钱研发部、设计部卖力二买断项目买断内容明确买断内容明细工程部卖力付款总额为公司争取最大利益工程部卖力付款时间周期长、次数多项目部卖力三通或七通一平的尺度明确验收尺度明细工程部、项目部卖力手续风险与项目付款时间直接挂钩。项目部卖力三互助开发互助方法切合总公司要求，有利于子公司；子公司卖力分成比例双赢原则；子公司卖力交房时间尽可能地延后交房，工程部卖力交房尺度不低于条约中交房尺度工程部卖力付款总额付款时间选择有利于公司利益的方法工程部 财政部 二、设计环节本钱控制当前房产开发商普遍存在一个错觉是:工程本钱主要含在施工阶段的 “一砖一瓦”中,增强监控,就可大量节约本钱。为了做到这一点,许多开发商经常费尽心血, 接纳多项步伐，例如增强预算审查 ,摆设施工全历程的质料和质量监理,为了订购 “自制”的质料, 开发商老总经常亲自出马去“货比三家”等。问题的要害在于开发商忽视了对设计阶段的监控。研究结果表明,房地产项目开端设计阶段, 影响工程造价的水平为75%, 施工图设计(技能设计)阶段,影响工程造价的水平为 25-35%, 施工开始,通过技能步伐节约工程造价的可能性为 5-10%，这些数据大概可以解释许多企业本钱控制收效甚微的原因。因此，设计阶段对投资的影响水平高达70%-90%。设计阶段事情水平的崎岖,设计质量的崎岖,不但影响到施工阶段投资的几多,并且也影响到项目建成投产以后经济效益的崎岖。控制房产开发企业项目的建立工程本钱,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建立的灵魂,是控制根本建立投资范围,提高经济效益的要害。一）筹划设计阶段本钱控制的步伐筹划设计的考虑,要围绕住宅和商业店肆产物销售的市场和利润的巨细来研究,如高层、多层的比例要公道,容积率高,设计平面组合好,将会使产物销售好,从而经济效益也高。因而要包管设计的质量,尽量淘汰施工期间的洽商变动,就必须接纳有力步伐, 切实增强设计阶段的工程本钱治理。其步伐主要有以下几个方面。1）增强设计阶段的经济论证 设计阶段是工程建立的重要环节,它决定整个工程项目的范围、修建方案、结构方案，设计方案优化与否,直接影响着房产项目工程总造价,影响着工程建立的综合效益。在方案比力时,可以接纳本钱一效益阐发要领,在满足工程结构以及使用功效的前提下,依据经济指标选择设计方案。设计单元在技能经济阐发中应鼎力大举开展代价工程要领的应用。代价工程是阐发产物功效和本钱的干系,力求以最低的产物寿命周期本钱实现产物的须要功效的一种有组织的运动和治理要领,以求得到最佳综合效益。2）实行限额设计 所谓限额设计,就是凭据批准的设计任务书和投资估算,在包管功效要求的前提下, 控制开端设计以及凭据批准的开端设计总概算控制施工图设计。 同时,各专业在包管到达使用功效的前提下,按分派的投资额控制设计,严格控制设计中不公道的设计变动, 包管工程竣工结算不突破总投资额。限额设计并不是一味考虑节约投资,也决不是简朴地将投资砍一刀,而是包罗了尊重科学,尊重事实,实事求是,精心设计和包管设计科学性的实际内容。投资剖析和工程量的控制是实行限额设计的有效途径和主要要领。3）实行工程造价和设计方案相结合的设计招标要领 目前,房产项目普遍实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平,促进良性竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标要领,可以促使设计单元和设计人员不但在修建造型、使用功效上动脑筋,并且要在如何低落工程造价上下工夫。一个优秀的设计方案。既要修建造型美观,又要造价公道,从而包管项目的经济利益。4）要增强设计出图前的审核事情 增强出图前的审核事情,将工程变动的产生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的结果来看,设计方案的不敷或缺陷加以克服时,所耗费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前增强对设计图纸的审核治理事情,以求得提高设计质量,制止将设计的不敷带到施工阶段,淘汰不须要的浪费。二）设计阶段低落本钱的要领1）创建本钱评估审核部分在企业内部创建专门的工程设计治理部分,部分内配备有经验富厚的修建、结构、水电方面的专业人才和经济阐发人员。制定详细的设计要求和下达设计任务,并对设计单元所出的设计方案和施工设计图进行审核。对工程项目的结构形式、装修尺度、质料设备选型、设计的公道性和宁静性等进行全面的评估和审核。许多大型房地产企业的实践表明,这项事情对节约本钱极有资助。2）对设计单元进行限额设计 在设计任务书或投资估算上划定造价的限额,并和设计费挂钩。对设计单元进行经济赏 (节约)罚 (超支)。当前的设计单元普遍 “经济看法淡薄”。因为设计费的取费尺度往往是下面两者之一:一是以修建面积为基数,以一定的系数 (如 30 元/平方米) 盘算。二是以项目总投形式、装修尺度、质料设备选型等要害问题,设计单元往往从“技能上可行,质量上可靠”出发,对造价的控制意识不强。原理很简朴,因为设计不“宁静”, 设计人员要卖力任；造价的几多对设计单元的设计费收入并无影响,设计人员缺少了一种约束和限制的动力。另外,目前的设计人员,普遍存在“重技能,轻经济” 的认识。设计单元内部,技能与经济疏散，工程设计 ( 修建、结构、水电 ) 的设计人员的事,造价是预算人员的事情，使两者难以结合起来，这是造成本钱居高不下的原因之一。3）积极实行设计监理制度 全面推行设计监理制度, 例如上海监理费为工程估算价的 0.35%-0.7%, 设计监理卖力人,要求有 15 年设计事情经历,并要求是国度一级注册修建师或一级注册结构工程师。实践表明,推行设计监理制度,对控制工程本钱较有利益。 三）设计阶段本钱控制流程设计阶段各个环节本钱控制的流程的见下表 设计阶段本钱控制流程控制要点控制内容控制要领执行部分一筹划方案（1）可行性筹划设计市场信息搜集和阐发市政状况信息阐发筹划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变动研发部、设计部卖力，营销部、预算部配合（2）方案评审组成可行性筹划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变动环节，再重新评审。由研发、设计、工程、预算、财政、销售等各部分组成评审委员会，总经理卖力（3）设计结果对可行性筹划设计凭据实际情况进行细节调解设备选型方案提前确定设计部卖力，工程部配合凭据提交的设计结果进行投资估算预算部卖力，设计、研发部配合二报批设计（1）设计方案凭据项目前期运营的情况和市场阐发制订设计任务书设计部卖力，销售部配合方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会（2）报批注意市政设计注意相关法例，完善自身报批范例性，质料完整工程部卖力，设计部配合三扩初设计（1）扩初设计要求对报批设计进一步调解设计要求内部审核设计部卖力，知会各部分（2）本钱概算凭据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、情况方案等因素对总本钱作出概算设计部与工程部卖力制订经营指导书预算部卖力（3）扩初设计图凭据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调解设计部卖力四桩基设计（1）地质勘察搜集权威地质资料自己专业人员勘察设计部卖力，工程部协助（2）设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审（3）桩基施工图设计调解五施工图设计（1） 施工图设计要求凭据销售包装设计、桩基设计、功效设计及配套设施等因素，在扩初图底子上确立施工图设计要求建安施工图中结结构价、修建造价和情况设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部卖力，其他部分协助（2） 报建政府部分报批费，按政府有关政策交纳。施工部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部卖力，工程协助，知会销售部（6） 面积测算设计图纸测算与实际施工时查验相结合设计部卖力，工程部协助六销售包装设计结合营销用度控制施工招投标七装修方案设计（1） 方案设计要求凭据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部卖力，销售部协助（2） 质料设备选型本钱方案市场信息调研凭据设计要求确定装修质料和设备设计部卖力制订装修设计目标本钱筹划明细表装饰综合代价拆分阐发（3） 招投标制订设计任务书设计部卖力，销售部协助评审招投标评审委员会八功效设计（1）小区修建物功效的经济评估市场调研销售部卖力有针对性扩充修建物功效设计部卖力，销售、工程部协助（2）市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件项目部卖力（3）情况方案设计凭据投资估算和报批尺度确立情况设计方案目标本钱总额设计部卖力，项目部协助招投标招投标评审委员会（4）智能化设计市场现状阐发，智能化须要性阐发智能化内容控制营销部卖力招投标，寻找外部互助，争取双赢招投标小组组织，总经理卖力（5）销售答应保持各部分与销售部的信息流通，保障销售答应与实际功效的一致性设计部卖力，工程部协助九设计变动（1）设计调解用度（2）设计变动洽商严格凭据设计变动洽商流程进行设计部卖力，工程、营销部配合十质料设备（1）选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定质料设备，使设计在图纸阶段就考虑了质料设备的安装设计部卖力，工程部协助（3）采购招投标招投标评审委员会其他用度物业治理完善费限额设计预算部 三、招投标环节本钱控制房地产开发项目推行工程招投标制对低落工程造价，使工程造价得到公道的控制具有非常重要的影响。这种影响主要体现在：第一，推行招标投标制根本上形成了由市场订价的代价确定机制，使工程造价趋于公道，有利于节约投资，提高投资效益；第二，推行招标投标制能够不停低落社会平均劳动消耗水平，使工程造价得到有效的控制，更为公道；第三，推行招标投标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价越发切合代价底子；第四，推行招标投标制有利于范例代价行为，使公然，公平的原则得以贯彻。 一）招投标阶段的本钱控制流程图 从流程图可以看出，招投标环节的本钱控制涉及到工程、设计、预算等多个部分的实际运作，在步伐上没有太多变数，但具体内容特别是本钱控制相关条款的体例和标底的体例与审查则须有很强的针对性，这个环节本钱控制的难点在于标书制订，重点在于评标。二）招标历程中的本钱控制步伐房产项目工程招标投标包罗设备、质料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选择择施工单元或质料供给商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。因此，在招标历程中本钱控制，应注意增强以下几个方面：（1）招标事情应遵循公平、公然、公平、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单元资质，须要时进行实地考察，制止“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目本钱控制非常倒霉。 （2）做好招标文件的体例事情，造价治理人员应收集、积聚、筛选、阐发和总结种种有代价的数据、资料，对影响工程造价的种种因素进行辨别、预测、阐发、评价，然后体例招标文件。对招标文件中涉及用度的条款要重复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。（3）公道低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与公道低价中标，作为开发商应杜绝一味寻求绝对低价中标，以制止投标单元以低于本钱价恶意竞争。所谓公道低价，是在包管质量、工期前提下的公道低价。 （4）做好条约的签定事情。应按条约内容明确协议条款，对条约中涉及用度的如工期、价款的结算方法、违约争议处理惩罚等，都应有明确的约定。在签定的历程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于公道低价的条约条款。同时，正确预测在施工历程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效制止过多索赔事件的产生。别的，应争取工程保险、工程包管等风险控制步伐，使风险得到适当转移、有效疏散和公道规避，提高工程造价的控制效果。工程包管和工程保险，是淘汰工程风险损失和赔偿纠纷的有效步伐。（5）通过招标选择监理单元。好的监理步队不但可以把好工程质量关，并且可以资助业主把好经济效益关，控制工程本钱的支出。开发商在确定监理单元时应进行公然招标，选择三家以上的监理单元进行投标报价，从中选出监理用度低、技能力量强、业绩好、信誉高的监理单元来进行监理。在治理工程洽商时要有监理人员签字才气生效，对洽商内容在技能上是否可行、经济上是否公道都有发言权。三）体例标底时的本钱控制要点 （1）标底作为业主的期望代价，应力求与市场的实际变革吻合，要有利于竞争和包管工程质量。 （2）标底应由直接工程费、间接费、利润、税金等组成，一般应控制在批准的总概算(或修正概算)及投资包干的限额内。 （3）标底必须适应修建质料采购渠道和市场代价的变革，考虑质料差价因素并将差价列入标底。 （4）标底代价应凭据招标文件或条约条件的划定，按划定的工程发承包模式，确定相应的计价方法，考虑相应的风险用度。 （5）以定额计价法体例标底。定额计价法体例标底接纳的是分部分项工程量的直接费单价称为工料单价法，仅仅包罗人工、质料、机器用度。直接费单价又可以分为单元估价法和实物量法两种。 1）单元估价法。其具体做法是凭据施工图纸及技能说明，凭据预算定额划定的分部分项工程子目，逐项盘算出工程量，再套用定额单价(或单元估价表)确定直接费。然后按划定的用度定额确定其他直接费、现场经费、间接费、筹划利润和税金，还要加上质料调价系数和适当的不可预见费，汇总后即为标底的底子。 单元估价法实施中，也可以接纳工程概算定额，对分项工程子目作适当的归并和综合，使标底代价的盘算有所简化。接纳概算定额体例标底，通常适用于开端设计或技能设计阶段进行招标的工程在施工阶段招标，也可按施工图盘算工程量，按概算定额和单价盘算直接费，既可提高盘算结果的准确性，又可淘汰事情量，节省人力和时间。 2）实物量法。用实物量法体例标底，主要先用盘算小的各分项工程的实物工程量，分别套取预算定额中的人工、质料、机器消耗指标，并按类相加，求出单元工程所需的种种人工、质料、施工机器台班的总消耗量，然后分别乘以人工、质料，施工机器台班市场单价，求出人工费，质料费、施工机器使用费，再汇总求和。对付其他直接费、现场经费、间接费、筹划利润和税金等用度的盘算则凭据其时本地修建市场的供求情况赐与具体确定。 实物量体例法与单元估价法相似，最大的区别在于两者在盘算人工费、质料费、施工机器费及汇总三者用度之和时要领差异： 实物量法盘算人工、质料、施工机器使用费，是凭据预算定额中的人工、质料、机器台班消耗量与人工、质料和机器台班单价相乘汇总得出接纳其时的实际代价，能较好地反应实际代价水平，工程造价准确度较高。 实物量法在盘算其他各项用度，如其他直接费、现场经费、间接费、筹划利润、税金等时将间接费、筹划利润等相对灵活的部分，凭据修建市场的供求情况，随行就市浮动确定。四）评标时的本钱控制要点 （1）经初审后，以公道低标价作为中标的主要条件，中标人的投标应当切合招标文件划定的技能要求和尺度。 （2）若接纳综合评价法，最大限度地满足招标文件中划定的各项综合评价尺度的投标，应当推荐为中标候选人。五）招投标环节本钱控制流程控制要点控制内容控制要领控制部分1、投标单元的选择（1）资质（2）治理水平（3）技能力量（4）历史记载（5）资金实力（6）互助经历创建承建商、工程监理、质料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单元。主办部分推荐五家投标单元报招投标事情组。工程部卖力工程监理招投标条约；设计部卖力设计、情况、装修招投标条约。预算部卖力质料设备招投标条约。营销部卖力营销、包装招投标条约。招投标事情 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单元报招投标评审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核主管领导批准。2、招投标文件种种条约的招投标书内容应包罗：（1）工期；（2）工程造价或取费尺度；（3）质量要求；（4）付款方法；（5）招标范畴；（6）结算方法；（7）验收尺度；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单元法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标要领；（13）投标单元增补意见；（14）尺度条约条文；（15）图纸、其他要求等。主办部分起草、制定招投标尺度文本1、工程部卖力工程监理招投标条约；2、设计部卖力设计、情况、装修招投标条约。3、预算部卖力质料设备招投标条约。4、营销部卖力营销、包装招投标条约。招投标事情组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；3、评标和定标(1)技能性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技能评标2、经济评标3、互助经历1、技能部分卖力技能评标2、预算部卖力经济标书的评标3、财政部卖力审核告白包装费综合审核投标单元；评定中标单元招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准四、采购环节本钱控制采购治理环节的本钱控制必须创建采购全流程本钱观点，要存眷整个项目采购流程中的本钱低落，是对总本钱控制，而不是单一的针对采购货品或办事的代价。得到了低价的采购物品虽然是本钱的低落，但得到优质的办事、实时的供货、可靠的货源包管等也是本钱上的利益，同时，低落采购本钱不但指低落采购项目自己的本钱，还要考虑相关方面的利益，这就像“U”型管中水银，压缩这边本钱，那边本钱就会增加，因此单独低落某项本钱，而掉臂其他方面的反响，这种低落是不会体现在项目采购治理的利润之中的，所以需要创建全流程本钱观点，来到达对整个项目采购本钱的控制和低落。我们不应该仅仅只看到最直接的本钱低落，还应从项目采购的全历程来权衡本钱的收效，从项目采购的全历程来探求低落总本钱的有效步伐，只有这样才气掘客无处不在的低落本钱的时机。采购环节涉及的用度主要是质料用度，质料用度一般占到工程总用度的65-75%，所以它对工程本钱和利润的影响很大。梅瑞狄斯在项目治理一治理新视角中提到:在采购设备、原质料和分包办事的历程中,我们必须清楚的界定出特定的需要,并且还要找到最低的代价和最具竞争力的供给商。在现实的项目采购操纵中,要实现这两个“最”字的目标是十分不容易的。但是,我们却能够通过对项目采购治理中部分环节的控制,来有效的低落采购本钱 , 从而使项目资金到达最优的配置,用有限的资金获取尽可能多的资源,这是我们在项目采购治理中所能够实现的本钱目标。一）采购环节本钱控制的总体计谋（1）制定采购预算与预计本钱。制定采购预算是在具体实施项目采购行为之前对项目采购本钱的一种预计和预测,是对整个项目资金的一种理性的筹划，它不但对项目采购资金进行了公道的配置和分发,还同时创建了一个资金的使用尺度,以便对采购实施行为中的资金使用进行随时的检测与控制,确保项目资金的使用在一定的公道范畴内浮动。有了采购预算的约束,能提高项目资金的使用效率,优化项目采购治理中资源的调配,查找资金使用历程中的一些例外情况,有效的控制项目资金的流向和流量,从而到达控制项目采购本钱的目的。（2）供给商的选择。供给商是项目采购治理中的一个重要组成部分,项目采购时应该本着 “公平竞争”的原则,给所有切合条件的供给商提供均等的时机, 一方面体现市场经济运行的规矩, 另一方面也能对采购本钱有所控制,提高项目实施的质量。因此,在供给商的选择方面要注意如下两方面的问题。1）选择供给商的数量。供给商数量的选择问题,实际上也就是供给商份额的分管问题。从采购方来说,单一货源增加了项目资源供给的风险,也倒霉于对供给商进行压价,缺乏采购本钱控制的力度，而从供给商来说,批量供货由于数量上的优势,可以给采购方以商业折扣,淘汰货款的支付和采购附加用度,有利于淘汰现金流出,低落采购本钱。因而,在进行供给商数量的选择时既要制止单一货源,寻求多家供给,同时又要包管所选供给商负担的供给份额富足,以获取供给商的优惠政策,低落物资的代价和采购本钱。这样既能包管采购物资供给的质量,又能有力的控制采购支出。一般来说,供给商的数量以不凌驾 3-4 家为宜。2）选择供给商的方法。选择供给商的方法主要包罗公然竞争性招标采购、有限竞争性招标采购、询价采购和直接签订条约采购, 四种差异的采购方法按其特点来说分为招标采购和非招标采购。在项目采购中接纳公然招标的方法可以利用供给商之间的竞争来压低物资代价,资助采购方以最低代价取得切合要求的工程或货品，并且多种招标方法的公道组合使用 , 也将有助于提高采购效率和质量,从而有利于控制采购本钱。（3）采购情况的利用充实利用采购情况的一个重要内容就是熟悉市场情况、了解市场行情、掌握有关项目所需要的货品及办事的多方面市场信息。好比,结合所采购货品或办事的种类、性能参数、质量、数量、代价的要求等,了解熟悉海内、国际市场的代价及供求信息,所购物品的供求来源、外汇市场情况、国际贸易支付步伐、保险条约等有关海内、国际贸易知识和商务方面的情报和信息。这就要求项目组织创建有关的市场信息机制 , 以到达有效利用采购情况的目的, 良好的市场信息机制包罗：1）创建重要货品供给商信息的数据库,以便在需要时候能随时找到相应的供给商,以及这些供给商的产物或办事的规格性能及其他方面的可靠信息。2）创建同一类货品的代价目录,以便采购者能进行比力和选择,充实利用竞争的步伐来得到代价上的利益。3）对市场情况进行阐发和研究,作出市场变革的预测,使采购者在制定采购筹划、决定如何发包及接纳何种采购方法时,能有可靠而有效的依据作为参考。只有创建了良好的市场信息机制,才气在项目采购中做到 “知己知彼”,并对采购情况有充实的了解和掌握,这使得采购者能处于供需双方的有力职位,得到代价上的优势,不但取得高质量的货品或办事,也能取得本钱上的利益。再则,如果缺乏了对相关信息的熟悉,会造成采购事情的延误，采购预算的超支,失去本钱控制的优势。因此,在项目采购治理中充实利用采购情况,创建良好的市场信息机制,同样是有效低落采购本钱的途径之一。（4）供给商的治理基于恒久的低落采购本钱的理念出发,在项目的采购治理中还应该贯串一个“供给商治理”的思想,也便是把对供给商的治理纳入项目采购治理的一个部分。这样既可通过恒久的互助来得到可靠的货源供给和质量包管,又可在时间是非和购置批量上得到采购代价的优势,对低落项目采购中的本钱有很大的利益，供给商的治理应注意以下两点：1）与供给商创建直接的战略同伴干系。对付采购方来说,一旦确定了可以恒久互助的供给商,应该与供给商之间创建直接的战略同伴干系。双方本着 “利益共享、风险共担”的原则,创建一种双赢的互助干系,使采购方在恒久的互助中得到货源上的包管和本钱上的优势,也使供给商拥有恒久稳定的大客户,以包管其产出范围的稳定性。这种战略同伴干系简直立,能给采购方带来恒久而有效的本钱控制利益。2）供给商行为的绩效治理。在与供给商的互助历程中应该对供给商的行为进行绩效治理,以评价供给商在互助历程中供货行为的优劣。好比：可以创建供给商绩效治理的信息系统,对供给商进行评级, 创建量化的供给商行为绩效指标等等,并利用绩效治理的结果权衡与供给商的后续互助: 增大或淘汰供给份额、延长或缩短互助时间等,对供给商以鼓励和赏罚。这样能促使供给商连续改进供货行为,包管优质实时的供货,从而有效的低落项目采购总本钱。二）采购本钱控制的步伐（1）采购根本原则：实行归口治理。施工企业尽管有点多、线长、未便治理的特点，但归口原则必须对峙，物资采购只有归口物资采购治理，才气为实现会合批量采购打下底子。（2）批量采购底子：科学的采购分工。施工企业消耗的物品品种繁多，消耗量差异很大，如何凭据消耗物资的数量范围和对工程质量的影响水平，科学分别采购治理分工，非常须要。将施工消耗的物资分别为 A-C三类，A类物资属于重大、技能水平要求高的物资，由团体公司卖力采购；B类物资属于重要、技能要求一般的质料物资由二级子公司采购；C类物资属于一般的质料，由项目部采购。通太过级采购，并严格采购步伐，做到分工公道、责任明确、流程清晰、范例有序，既包管了生产的需要，又为会合批量采购创造了条件。（3）贬价节支前提：会合批量采购。会合批量采购师市场经济生长的一定趋势，是实现低落采购代价的前提，物资部分对施工生产起着底子保障作用，这个作用是通过控制大宗、主要物资的采购供给来实现的，会合采购一方面可以获取代价的优势，另一方面还可以通过批量采购低落治理本钱。（4）确保低价手段：增强料源渠道治理。评价进料渠道应在包管质量的前提下，对峙“质量及格、用度最低、用度相同、质量选优”的原则，凭据这个原则确定恒久的采购供给渠道，创建名册，并对渠道实行动态阐发治理，定期评审，对不切合要求的实时调解，；另外还要继承开辟更优的料源渠道，以形成渠道间的竞争扭转，为包管物资供给和低落采购本钱创造条件。（5）低落进料本钱步伐：制定公道的采购方案。制定公道的采购方案是低落采购本钱的有效步伐。对需要采购的物资，筹划采购人员要凭据企业审定的渠道，凭据到站的情况、运输方法，逐一测算采购本钱（单价及运杂费），以到达使用地的“到达价”作为比价依据，用采购本钱比力法进行核算，据以确定最佳方案。（6）创建采购代价考核鼓励和代价信息治理网络。采购渠道的多样化合代价的可浮动性，要求企业创建采购代价考核鼓励和代价信息治理网络，既有利于低落采购本钱，又有利于采购事情的康健开展。三）采购环节本钱控制流程质料及设备采购环节本钱控制的焦点要素是筹划和信息,通过明确而科学的流程, 就可以最大限度的淘汰在该环节出现损失的概率,到达本钱控制的目的。具体流程见表 控制要点控制内容控制要领控制部分一质料进场采购招投标及订立条约时间工程部生产周期与工程进度相配合运输周期具体与采购点远近相对应安装、验收周期与工程进度相配合交织作业时间与工序摆设相联系市场信息日常搜集市场信息，创建质料市场信息库物资公司技能参数质料设备的技能参数由神设计部确定或封样设计部招投标必须招投标的质料设备要制定招投标筹划；不需要招投标的质料设备，接纳三家以上厂家报价选择工程部二质料的性能代价比市场信息日常搜集市场信息，创建质料市场信息库。预算部技能参数质料设备的技能参数由设计部确定或封样。设计部