房地产前期开发.docx

房地产开发项目前期报建1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (领土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建立用地筹划许可证 (筹划局) 6 环评陈诉 （环保局,委托环评公司治理） 7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建立工程筹划许可证 (筹划局) 9 消防审核申报表 (消防支队 ) 10 人民防空地下室建立审批表 (人防办公室) 11筹划审查必须报送文件 (城乡筹划委员会 ) 12 筹划设计方案申报 (筹划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 修建设计方案申报 （筹划局） 15 监理招投标及条约存案所需质料 (建立局) 16 施工招投标及条约存案所需质料 (建立局) 17 设计条约审查存案所需质料 (建立局) 18 工程宁静文明施工存案手续质料 (建立局) 19 委托质量监视所需质料 (质量技能监视局) 20 建立工程施工许可证 (建立局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 治理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需质料 (建立局) 25 物业治理存案 (建立局) 26 初始登记 (建立局) 27 商品房预售许可证 (建立局)房地产开发流程及前期报建经验分享1土地证、建立用地筹划许可证、筹划要点批复阶段土地证和建立用地筹划许可证这两个证，加上筹划要点批复，是进*地产开发的前提.但是,这几样工具领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样工具的发出时间，根本上就可以判断出地块背后的故事。这三样工具涉及到领土部分和筹划部分旷日长期的权力斗争。目前我国执法也没有很好的范例这个问题。土地证由领土部分发表，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建立用地筹划许可证由筹划部分发表，是审定土地用途及用地界线的执法依据；筹划要点批复由筹划部分发表，是确定土地使用强度指标的执法依据，如容积率啊修建密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包罗现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由筹划部分审定筹划要点，发表了建立用地筹划许可证（以下简称地规证）之后，才气领取土地使用权证。这绝对应该是必须的步伐。因为领土部分必须依据筹划部分审定的土地功效及土地使用强度，才气盘算出土地出让金，才气在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，许多地方的领土部分在出让土地的时候，底子不考虑筹划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去筹划部分软磨硬泡，无论是修改筹划也好，照旧底子没有筹划都好，横竖，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你筹划部分得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生*。要知道，我国正式搞土地出让也只不外是从1990年开始的，而以公然生意业务的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公然生意业务的土地，是到2000年之后才上市的。我只不外是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产治理体系那绝对是全世界独占的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我小我私家觉得，把我放到90年代的配景里面去，我也想不出更好的土地生意业务模式。都市筹划这个观点一直到现在都还没深入人心，更况且其时呢。不外无论如何，这种土地生意业务模式现在已经只是历史了。 新城乡筹划法第三十八条：在都市、镇筹划区内以出让方法提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，都市、县人民政府城乡筹划主管部分应当依据控制性详细筹划， 提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等筹划条件，作为国有土地使用权出让条约的组成部分。未确定筹划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方法取得国有土地使用权的建立项目，在签订国有土地使用权出让条约后，建立单元应当持建立项目的批准、批准、存案文件和国有土地使用权出让条约，向都市、县人民政府城乡筹划主管部分领取建立用地筹划许可证。都市、县人民政府城乡筹划主管部分不得在建立用地筹划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让条约组成部分的筹划条件。2、项目公司设立、立项、情况评估、房地产开发资质这四项险些是每一个项目要开始的时候必须要搞的工具。非常的社会主义特色。不外这里也有些工具很有趣，与执法的干系也比力大，好比设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国执法，不属于生意业务。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于生意业务。再次强调：不属于生意业务。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在屋子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操纵模式没什么执法风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点范围的房地产公司都这么干。再说立项，这个工具纯粹是筹划经济时代留下的产物，也不知道这个工具应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个工具，政府是从什么角度来治理的。横竖现在各地由于市场经济的深度差别，所以在这个事情的治理上也差别。有些地方根本上不太管，有些地方就管得非常严。并且立项到底需要什么质料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他步伐的先后干系那更是异常随便的事情。譬如最近国度的政策，要求先把情况评估搞了，再转头来立项。这是基于增强情况掩护促进可连续生长的考虑。但在许多地方，环评的一项主要前提质料就是立项批文。立不了项底子做不了环评。不外上有政策下有对策，事情都是人办出来的。横竖到目前为止，建立项目都在纷纷的上马中，我也不知道各人都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。横竖我自己如果操办这些事情，根本上都是直接去这些部分，譬如去筹划部分，就让他们给我推荐可行性研究陈诉的体例公司，去环保局，就让他们给我推荐情况评估陈诉的体例公司，然后让这些公司卖力把这些手续办出来。体例用度稍微给多点都没干系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地产开发资质就比力有技能含量一点，要害是专业技能人员难找。现在这些专业技能人员资料都是省内联网了，想搞几个球人乱来建立部分根本上做不到，建立部分也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感触一个。嘿嘿。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样，我听得比力多的叫“修建性详细筹划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面筹划图纸，也就是审一个小区的修建物都是怎么排的，每栋单体修建有多高，有多大，各栋单体修建之间怎么隔断，间距是几多，日照够不敷，总容积率是多大，有没有凌驾划定的容积率，修建密度是几多，进出小区的门路怎么摆设，是不是切合消防范例，等等、，这些工具都是非常专业的。在这里我要举例说明一下，好比修建密度，这个工具看起来很简朴是吧，就是修建物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有修建物，那么修建密度就是30%。看起来这个盘算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的修建占地里面，有2000平方米是一个大型的排挤平台，排挤层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算修建基底？你之所以限制我的修建密度，无非就是为了包管绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了工具，但是我这个工具顶上都是绿化啊，我的绿化没有淘汰啊，我的休闲空间没有淘汰啊，所以这个2000平方米不能算在修建密度里面。这种空中花圃型的排挤层到底要不要算修建密度的问题，横竖技能范例没有限死，有无穷的空间可以钻营。再举个例子，容积率，总修建面积除以净用地面积。也是看起来很简朴。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，照旧比这个面积大那么一点，一直到周边门路的门路中线去呢？这个工具底子说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总修建面积自然就水涨船高。这都是可以运动的地方。其他的地方，譬如消防通道的设置，高层修建四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化根本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防门路。这么搞行不可？横竖我小我私家不知道行不可。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，横竖我小我私家不知道这种草地能不能承载得起消防车。审总平面是整个开发报建历程中最有技能含量的活，这个历程一般都要2到3个月，往往都要和筹划部分重复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才气通得过。我横竖险些没有见过能顺顺当当啥事情不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科照旧富力照旧中海，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不敷，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等.4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是筹划部分的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个工具实在是非常，非常的专业啊。搞得欠好的话，实在是害死人啊。并且，被这个工具害死的公司触目皆是。列位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个工具就跟伐鼓传花似的，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包罗三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，凭据各项设计范例科学统筹摆设，放到同一张图纸上。给排水不消多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、种种通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样工具要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么的，必须要公道的摆设好，不能随处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好欠好，只需要看两个工具： 1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，根本上这个小区你就不消多考虑了。2、沙井盖是不是根本沿着小区门路排布，不是搞到随处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，根本上这个小区你就可以考虑放弃了。为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计欠好有什么结果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对付年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商底子没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质办事都不可，而现在这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，否则就得在暗中之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标记啊。你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不可。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在报告你们，无论开发商们在事先做几多准备事情，做几多观察事情，都无法包管预留的接口不产生变革。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不敷，那也完蛋了。这种事情太常见了。各人肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我横竖是被这个工具搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，比及施工完毕，要正式接的时候，突然发明那个变电站已经搬走了，又大概它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到几多电算几多电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。再说到这个排水许可证。这个工具是市政部分发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个工具管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个工具反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。5、单体审查、修建工程筹划许可证 筹划部分对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对付总平面筹划，就比力容易通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面筹划的底子上，落实单体修建的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我小我私家是这么总结的：要害就是落实各空间的巨细尺寸。这个阶段有些工具也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大都市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大要的配置要求根本上都是这样，各都市大同小异。车位不敷，根本上都别想通过单体审查。固然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不外那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不敷，一般来说筹划部分不会很在意车位够不敷，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都市用上。好比所谓的子母车位啦，底子停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不敷，那也有措施，就是宣称我这里要做立体机器停车位。立体机器停车位我相信许多人都见过，那玩意非常的欠好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不外无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机器停车装置那是绝对不会安装的。那么，为什么开发商那么不肯意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，简直只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分管的面积，根本上都是35到45平方米。筹划部分都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观纪律。固然我这个是大概经验，在有些都市，停车位照旧能赚钱的，好比广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不外这个不代表一般纪律。审完单体设计，设计公司再细化一下出修建施工图，就可以申领建立工程筹划许可证。这个历程比力没什么技能含量。不值得多说。我就一笔带过了。不外这个建立工程筹划许可证，在新的城乡筹划法中被提到非常高的位置，重复的强调。6、消防和人防专项审查这两样工具搞死人。直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是及格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰巨的，但是如果说简朴，也可以很简朴。至于人防报建，这个工具莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的工具，都心存恶感。先从消防说起。消防部分是*官兵，不是政府机构，这个各人心里要有数。我国的消防审查，在许多时候都是非常扯淡的，非常权要的。另外呢，我们的开发商，也简直是非常的不象话，要满足消防范例的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为许多消防上的要求是非常影响使用的，好比电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。根本上来讲，消防设计绝对不可能严格按范例做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各生长商都是委托消防施工企业署理报建。为什么呢？因为这些企业恒久和消防部分打交道，跟消防部分之间的干系千丝万缕源远流长，往往由他们出头才气把事情办成。但是，我在这里说句公正话：涉及生命宁静的消防范例，根本上没人敢动手脚。好比12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置铰剪楼梯，这些强制性范例已经是铁律。我小我私家没见过有开发商能绕得过这些强制性范例的，纵然能绕已往将会得到巨大的回报，譬如淘汰一套楼梯，那是何等好的事情啊， 但是根本上没人敢去办。起码我不敢。在我小我私家日后的职业生涯中，我也不敢。人防工程是非常神经的一样中国特色的工具。我不知道这个工具算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层修建的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对生坑掉。固然这只是我的小我私家观感，各人不必介意。人防部分属于政府部分，不是军队体例。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上种种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在报告你们，所有的人防用途的工具，产权都是国度所有。国度为了勉励各人搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不外是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想措施淘汰人防面积。另外，人防设备那也是非常猖獗的工具，好比人防那个宁静门，那都不知道算啥，那个工具要真放进地下室，还真是搞堡垒了。也不知道能防什么。7、节能审查、施工图审查在领取建立工程筹划许可证之后，设计公司在修建施工图的底子上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构盘算书等，完成节能设计，做一个节能盘算书，就可以开始这两项审查了。节能审查，在我的小我私家经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可连续生长，修建节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无关闭式中庭这些工具，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些工具，夏天空调得开到猖獗掉。不外老黎民都喜欢这种新鲜工具。恩，在这里南北差别非常明显：北方一般在节能审查上都比力能达标，老黎民在看法上也比力能担当这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的屋子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种工具就比力不待见，我就好这一口，你管得着啊。说到这里不由得想对那个套型修建面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建立部的官员们在政策制定上，肯定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，简直不习惯居住大面积。开间凌驾6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积简直可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，并且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地区歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就险些是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。屋子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，茅厕就不知道摆在哪里了。本人当年到场的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单元，设计师呕了不知道几多吨血。现在市场上的公司逼得没办法，*只能大量的推出两房单元。固然，两房单元也可以住，不外就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴暴虐。客观纪律就是如此。现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，好比设计两套屋子，再买通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我小我私家无言以对。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在外貌上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单元做审查。施工图审查单元还必须对审查结果卖力。但是，基于我国的审查技能非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技能都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，底子没办法审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线都市，在一个体墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建立局查抄组带人查抄施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个查抄组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩荡的观察，来查这个事故的原因。首先固然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不可，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性范例吧，它也不违反。但是不违反强制性范例就表现宁静及格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单元拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也筹划树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这底子说不清楚，到底安不宁静横竖我小我私家不知道。施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴。8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 余泥和噪音，这两个工具专门拿在这里讲，是因为这两样工具是最扰民的。我知道在许多都市，险些没怎么管这两样工具：余泥和噪音。但现在，越来越多的都市，开始增强了对这两样工具的治理。余泥排放现在都快成了各大公路治理部分，包罗公路、交通、*，的主要生财门路了。运输施工余泥的车辆，只能在划定时间，划定门路上行驶。但在许多时候，底子不可能这么范例。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没措施，只能买通各路神仙。余泥在运输历程中，很容易污染路面。本人曾经见地过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包领班拼命去做事情都没用，预计是交通部分火大发了，撞枪头上了。噪音排放许可，是指只能在划定时间，用范例的，噪音较轻的方法施工。这个是情况掩护部分管着的。现在许多都市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我方才进入这个行业时候，我*，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，险些没给锤傻了。固然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我小我私家无论如何，都支持在这方面增强治理。别的，对那些夜间连续施工的，更要予以管束。现在在一些都市，这个夜间连续施工的治理，就管得非常好，好比广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找干系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的都市，唉，那处于险些没有治理的田地。我作为从先进都市走出来的*，到一些二三线都市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的讽刺过好几次。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的讽刺我，并且自鸣自得的说：有这种手续吗？我这里没有啊。哎。9、质量监视、宁静监视 我为了把施工许可证这一节赶快搞出来，已经写得不耐烦了。但是没办法。步伐是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我*，背面不知道另有几多步伐。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目存案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢列位。质量监视站和宁静监视站都是建立部分下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟列位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是宁静问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按划定步伐打，导致桩荷载不达标，这个到底是宁静问题照旧质量问题？我横竖说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。固然在若干细节上这两部分照旧有所区别。好比有些宁静问题简直跟修建质量干系不大，譬如工人不戴宁静头盔啦，物料堆放不按划定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操纵上的困难。在现实的操纵中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发明毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，好比桩荷载检测、水泥检测，这些工具，都是收费项目，所以质监在治理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监根本不收费，但是他们也能想出非常多的收费办事出来，譬如宁静生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。现在在有些都市，质量检测的功效已经开始市场化了，有资质的检测单元都能做检测了。我见过最好的都市是广州。做个桩检测的用度，只是周边都市的3分之1。恩，在这里，为了制止有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测及格了，才气做承台，继承往上建。列位的，明白？不外呢，绝大多数的都市，这个功效被质量监视站牢牢的把持着。这个也是建立部分的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。10、施工招投标、监理报建首先，我必须说明，凭据我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济身分），其房地产项目不需要做修建施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大都市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在治理上严重违反行政许可法的地方。我小我私家对此一直持非常反感的态度。在大多数都市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技能人员存案到修建治理部分里去，一般包罗施工员、质量员和宁静员。施工投标的其中一个质料是专业技能人员，凭据项目巨细，配备的人员几多也有差别要求。各人知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，质料一准备，然后发明自己的技能人员不敷了，于是马上到建立局存案新增人员资料。原来这种新增技能人员存案实在是非常简朴的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。厥后求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一小我私家的身份证复印得不清晰，全部质料退件。这个企业的老板气得*。到最后固然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我小我私家不排除有些人为了逼别人退出投标会使用本人的可能性。监理招标的步伐跟施工招标的步伐及做法险些一致，我不多说了。监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理筹划和监理细则，交建立部分审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。监理筹划和监理细则，老实讲，在我小我私家的经验里面，我从来没看到建立部分真的做过审核。在我小我私家的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的11、施工许可证施工许可证所须质料根本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我小我私家的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交换中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请转头再把前面10个大项看一遍，根本上每个大项里的每一个小项的事情日不会少于20个。并且得一步一步来。这是什么观点？这是卡死你的观点。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。在革新开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在革新开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业办事吗？到了今时今日，另有什么企业诉苦过政府管得太严，太死，审批环节太庞大吗？听不到了。为什么？因为各人统统都已经适应了这个游戏规矩。各人已经在这个圈子中取得了某种平衡，告竣了某项生意业务。在这种情况下，革新办事流程，简化办事步伐，反而会阻碍办事效率。我知道我这么说，会有许多粪青完全不能理解。我就这么报告你们：各人都已经把潜规矩当成了规矩。这些规矩维系着房地产这个财产。在每一个步伐中，在每一个环节中，都存在利益分派，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它自己已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些治理相对范例和严格的大都市，许多的都市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了许多事情，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后到达的平衡。哪怕是在这些治理相对范例的大都市，也有空子可以钻，好比基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目支解成许多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，相互妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。之后的内容，各人就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。12、放线、验线这个就简朴的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的修建物在实地上落实一个具体的位置，这是个技能活，要丈量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是筹划部分下属的测绘院或类似的测绘机构干，不外有些发达都市也已经把这个事情半市场化了。嘿嘿， 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场所，都需要做通这个测绘院的事情。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”事情。放线完毕，施工单元照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个修建简直是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线事情跟日后的验收有莫大的干系。所以测绘院也得要像天子老子一样供着，尤其是在提前放线的场所。13、预售许可证终于说到这个了。预售现在的治理已经比力严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个财产的都市，预售许可都要求在网上治理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。预售许可最重要的条件是：高层修建结构完成3分之2，低层修建结构封顶。这个条件跟银行治理按揭贷款的条件又不一样：无论层数崎岖，全部封顶才气放贷。因此现在高层修建往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项生意业务税费却要按足成在当年予以盘算。在理解了这个之后，大概我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。现在办预售许可，都要做代价公示。生意业务代价必须明确到套，单价必须清晰，在生意业务现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产生意业务代价进行管束。在治理预售手续时所申报的代价，开发商可以完全不予理会。这个代价申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报代价，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何执法上大概行政上的责任。（不外现在在南京等地出现严格的代价申报制度，售价不得凌驾申报价，不得随意涨价）在预售许可方面另有个值得一说的地方就是预测绘。房管部分下属的衡宇丈量部分，凭据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地丈量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最要害的就是这个预测与实测之间的面积差别。造成这种差别的原因许多，好比施工不范例造成的面积误差，又大概之前在图纸盘算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的存心造成的，我小我私家没有见过。开发商也没这种能力或存心去存心做假，固然我小我私家不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。现在为了制止这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通衡宇丈量机构的事情上。总之无论到时候实测面积是几多，衡宇丈量机构都照样按着当初的预测面积出陈诉。14、关于预售中的土地解押在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比力不符合。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我小我私家对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规矩越来越严格了。土地必须在治理了施工许可证之后才气抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在根本上都是凭据施工许可证载修建范围来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须治理抵押登记，这个是知识了。不多说了。凭据现在越来越严厉的销售治理规矩，治理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都一定会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在治理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么调换抵押物，否则这个预售许可证就出不来了。还贷是险些不消考虑的事情，调换抵押物？越发不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还比及现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不调换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处置惩罚这种事情的。我只说其中的两个措施（唉，我觉得我好象在教授犯法要领似的，靠）。现在绝大多数的都市，领土部分和房管部分都是分散的。在领土部分治理土地抵押登记，在房管部分治理预售许可证。房管部分和领土部分之间是有很深刻的愤恨的。这两个部分绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行事情，比力公道的，能让双方的脸面都过得去的借口，是调换抵押物。调换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物治理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是公道的。无论银监照旧上级什么部分来查，都可以解释已往。那么我们就利用这个悬空期吧。先以调换抵押物的理由非常公道的将土地解押掉（有些人把银行的事情做得很通的，连调换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我小我私家佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶快去房管部分，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部分一看，哦，简直如此，于是收质料办预售许可证了。只要他们一收质料，立马又把这个土地证重新送进领土部分办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部分还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去领土部分办抵押，也行。领土部分与房管部分分散，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。别的，在可以治理在建工程抵押的都市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个都市都办得了。许多都市的房管部分不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种要领在领土与房管归并的地方也能用。15、筹划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收存案，交楼其实，在说了这许多之后，各人应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调事情，结识了那许多的人，一步一个脚迹的，做到了现在，如果还不能完成现在的事情，就真是白混了。筹划验收主要是验收各项筹划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，根本上验线可以通过，筹划验收的时候也不会有太大的麻烦。根本的历程如下：筹划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就归去该干