房地产开发商筹措项目资金方式.docx

房地产开发商筹措项目资金方法一、筹措项目0资金的内涵传统的筹措资金方法是一个公司主要利用自身的资信能力摆设筹措资金。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产欠债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。筹措项目资金是为一个特定项目所摆设的融资，贷款人在最初考虑摆设贷款时，以该项目的现金流量和收益作为送还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的宁静保障。如果项目的经济强度不敷以保障贷款宁静，则贷款人可能需求借款人以直接包管、间接包管或其它形式赐与项目附加的信用支持。筹措项目资金至少有项目提倡方、项目公司、资金提供方3方到场；项目提倡方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购置项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目自己的资产和未来的现金流量作为还款包管，原则上对项目提倡方的项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。筹措项目资金的底子特征就是融资不但仅是依靠项目提倡人的信用保障或资产代价，贷款银行主要依靠项目自己的资产和未来的现金流量来考虑贷款送还包管。因此，筹措项目资金风险分管，及对筹措项目资金采取周密的金融摆设，并将此项目有利益干系的各个方面的答应和种种形式的包管书结合起来，不使任何一方包袱项目的全部风险，是筹措项目资金运动的重要内容。二、房地产开发投资的特点从2002年开始，房地财产在我国飞速生长。统计数字表明，2002年，随着中国参加世贸，海内房地产的资金比重陡增11.8%。一波房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资范围大、投资采取期长是房地产开发投资的共性，但房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shopping mall、商品房等的建立一般都需要大量的资金，并且，房地产建立经营期一般另有2-3年长，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为存眷和颇操心机的问题。任何一家房地产开发公司，能否介入房地产市场，除了取决于其技能能力、治理经验以及它在以往的房地产生长历程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本事。许多开发商都是因为资金问题对房地产望而却步。房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入、销售收入，而能否得到收益很重要的在于物业代价的上升和销售比率的上涨。目前在我国的许多都市尤其是多数市，房地产竞争已经趋于白热化，房地产的建立经营本钱在增大。同时在房地产很长的投资采取期内，周边经济情况、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都市对收益产生极大的影响。并且，房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调解和亏损。因此，房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速生长，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。三、房地产资金来源方法及房地产行业状况对融资的影响目前我国房地产资金主要来自于房地产开发商、销售收入的再投入、商业经营者自身的积聚和传统的外源融资方法，也可归为三块：自筹资金、银行贷款和衡宇销售款。其中自筹资金中有30%到40%来自于开发商流动贷款，再加上修建公司对项目的垫付款；而衡宇销售款中，绝大部分是银行小我私家衡宇抵押贷款。因此可以说，房地产开发中80%至90%的资金是来源于银行的。开发商自身资金积聚主要是指开发企业自身的资金和以企业为底子的股权融资，前者积聚历程相当迟钝，尔后者目前在我国利用有限。而传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全包袱，然后由银行包袱，非常倒霉于风险疏散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分管的特点，对付大型的房地产项目可以考虑采取项目融资的方法，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种根本形式。虽然股权融资是企业融资的两大方法之一，但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比力小。目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，凭据联合证券的统计，截至目前我国股市场实际主要从事住宅开发的上市公司共65家，另外另有20家从事开发区土地开发的企业，合计占我国房地产企业总数的0.28，占我国股上市公司数的6.3。房地产类上市公司总市值1713亿元，流通市值613亿元。发达国度的经验表明，房地产企业的融资必须以多元化，才气够更好化解金融风险。目前，我国房地产金融以银行信贷融资为主，股权融资比例较小，其融资格式较为单一的特征十分突出。我国房地产企业的实践也证明，只有那些通过在证券市场实现融资的企业，才可能成为房地财产中的佼佼者，才有希望使企业真正生长壮大。1998年至今，我国房地财产平均每年都以22的速度增长，2003年更是到达了32.5的增速；在这样的增幅之下，房地产市场由于运作不范例，金融体系相对不成熟，也相应产生了一些负面的问题，从房地产开发企业来看，自己的企业运营机制、开发体系、资本金的富足率都远远未到达一个成熟的房地产行业的需要。众所周知，房地产行业是一个资金高度密集性的财产，房地产开发周期长、投资需要的资金量巨大，在我国地财产潜规矩产生变革的今天，资本的实力成为决定房地产开发企业生长最体贴的问题。原有房地产开发主要的融资渠道主要是依靠自有资金+银行贷款，进入2004年，央行收缩银根，央行“121号文件”的执行，要求开发商自有资金必须到达30，而这30须是所有者权益，对地产信贷大肆的“围追堵截”，从限制自有资金、到封顶放贷，开发企业依靠商业银行完成过桥等融资做法在上半年已举步维艰；目前银行的信贷政策已经根本执行到位，未来的政策不会更严厉，但目前的政策也不会有松动。在金融紧缩之后，房地产信贷变得越发困难。同时，国务院也亮相，宏观经济调控的目标已经开端到达。但是，宏观经济调控是一个恒久的历程，因此，也不会松动，尤其是今年内不会有大的松动。因此，所有这些配景都使得部离开发商在资金无法到位情况下不得不随处求助，大概拱手转让项目，甚至错失巨大商业时机，所有问题都会合反应了目前我国房地产行业的调解大形势，而在这个大形势之下，只有赶早调解开发计谋、融资富足的地产商才气够得以生存和生长。四、项目资金的根本筹措模式主要有三方面的特征：1、在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购置项目一定的资源储量和产物；2、在信用包管上。要求对项目的资产拥有第一低押权，对付项目的现金流量具有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资摆设外，限制该实体筹措其他债务资金；对付从建立期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工包管；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约摆设。3、时间结构上。无论融资方案如何庞大，其包罗的两个阶段是：项目的建立、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接摆设融资的模式；投资者通过项目公司摆设融资的模式；以“设施使用协议”为底子的融资模式；以“杠杆租赁”为底子的融资模式；以“生产支付”为底子的融资模式；以“黄金贷款”为底子的融资模式；BOT 项目融资模式。五、具体的房地产开发商筹措项目资金方法1、迂回融资。先创建“类基金”投资公司，再通过信托、收购等方法将不良资产会合起来，形成一个巨大的资金池。因此，就可以很方便灵活地得到种种资金支持，融资渠道相对来讲就会开通很大。“类基金”投资公司除了可以把银行看成一个资金来源，还可以培养许多定向私募人，包罗一些上市公司、机构投资人，这正是许多中小型房地产开发商想做而又做不到的。就现在的情况而言，许多中小型房地产开发商可能正遇到这样的问题：自己已经拿到了立项与筹划许可证，但是已经没有几多钱再来缴纳土地出让金，资金链说断就断了。在这种情况下，完全可以让投资治理公司来接办，做“过桥资金”，资助自己把资金链连接上。那么过桥资金是怎么一回事呢？它是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方法。这种形式，可以在不增加项目欠债率的情况下优化公司结构，非常有利于中小型房地产公司的连续生长。它的方法相对也很灵活，可以进行阶段性股权质押，也可以购置预售物业面积，不一而足。而出于优化相助方面的考虑，投资治理公司往往还会允许开发商在项目具备银行贷款的条件下溢价回购股权和物业面积，这种方法往往可以民怨沸腾，令开发商越发认同这种融资模式。除此以外，针对项目的差别，投资治理公司还会资助一些中小型房地产开发商找到投资方。今后以后，开发商就不愁没钱用了。既拿到了过河钱，又找到了投资商，这恐怕是许多中小型房地产开发商想都想不到的事情。2、通过并购的方法来融资 海内各中小企业可以通过并购的方法解决融资难的问题，首创就是在被并购的历程中生长壮大的，有实力的大公司提供资金资助中小企业完成项目，最终到达双方共赢的目的。有土地的小公司可以为大公司提供开发的平台。中国房地财产通过近年的生长，已经具备并购的能力，宏观调控大情况的变革也要求海内的房产企业不得不进行并购。并且从全球房地产行业的生长历程来看，并购也是一定之路。“并购”既可以解决中小企业的融资难问题，也可以重新组合行业之间力量，完善企业结构，实现利润最大化。 3、业内联合这种做法在地财产界已经开始启动，把部离开发企业在其他财产的投资闲散资金聚集，投入到需要资金的行业内企业，完成相助与自救，使资金的利用到达最佳化。但是，此种方法由于资金量不敷富足，且在资金投向、项目评估等方法上无法配套跟上，造成实际操纵举步维艰。所以，这种方法只能局限在小范畴、资金量需求不大的项目中实行，而相对大范围、大资金的投入就无能为力了。4、卖地代建楼卖地代建楼，是指开发商将楼盘土地按一定的巨细分成众多的小地块，然后就以地售价向市场销售土地，另外加收一定的土建费和杂费，买家买一地块，开发商就凭据小区筹划或条约的约定代建楼宇。而代价也往往比同类房地产的市场代价低，因此，也很受部分消费者的喜爱。开发商通过“卖地代建楼”的方法，既采取了之前买地的用度，又得到了建立用度，可以包管建立工程的顺利进行，并且也将以后的商品房销售款项提前收取了。因此，开发商不但得到了项目开发所需的资金，还将收益也提前采取了。5、修建商垫资修建商垫资在房地产开发中是极为普遍的现象。换言之，占相当比例的开发资金是通过修建商从银行贷款来的。而出现这种修建商垫资的情况，是由于修建企业竞争十分猛烈，并且为了包管房地产项目前期开发的可连续性，开发企业在公然招投标时，往往会选择有能力垫资建立的修建商。在项目开发完毕后的销售阶段，再凭据销售状况分批返还给修建商。开发商一般都把项目给那些对自己让利幅度最大或给自己利益最多的修建商。投资利润通过房地产开发的形式转移到了房地产商手中，所以房地财产是个暴利行业，巨细房地产商趋之若鹜，没钱也上，步伐就是要修建商垫资开工。房地产商将修建发包给修建商，这个修建商叫总包，总包将工程分段或分门别类发包给二包，二包再发包给三包。依次类推，到了最后一关，叫做包领班。这样经层层剥皮，包领班的利润就很微薄了，连串下来，民工人为就没了包管。如今，卡紧修建贷款，意味着自有资金不多的修建商可能没有能力接到工程因而最先断炊了。已往的情况是修建公司愿意为工程贷款垫资，甚至使用流动资金贷款垫资，开发商只需在主体工程封顶之后支付一半工程款，余款则在售完楼后再支付。而已往通常在主体工程封顶时，预售其实早已开始了，如果市场形势好，资金采取会很快，支付工程款应绰绰有余，不会出现拖欠修建商资金的问题。但现在的只有在主体封顶时才可以售楼，开发当初的定位与市场现在的需求如果不相适应，销售就会产生困难，资金链就会断裂，金融风险就会出现。凭据121号文的划定，房地产商申请银行贷款时，自有资金不能低于开发项目资金的30，修建企业的垫款以及挪用流动资金贷款的方法受到了严格限制，这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力。如果不能寻求到新的融资渠道，众多中小房地产商将被迫退出市场。而对付商业银行来说则面临着两难境地。6、预售商品房款项的再投入 开发企业在向房地产治理部分申请预售许可，取得商品房预售许可证后，可以进行商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建立中的衡宇预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。有关法例划定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建立。这就是预售商品房款项的再投入，而销售房款再投入中大部份是客户的消费信贷。7、 外洋房地产基金投资其重要方面是寻找和评估适宜投资的房地产项目，然后与外洋基金凭据一定的出资比例结合，再以多种方法投入到选好的房地产项目中去。这里以万科的“曲线贷款”打开境外融资之门为例。万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资摆设完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，是如假包换的FDI(外国直接投资)。该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的隶属公司香港永达投资公司配合投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而凭据双方的条约约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管束，因而才不得不“曲线融资”，以FDI之名，行商业贷款之实。这个融资摆设，相当巧妙地满足了有关的管束要求。在执法上，这算是一笔股权融资。8、租赁融资（1）出租人的房地产。如果某开发商拥有一块土地，可凭据某租户的要求开发建立房地产，并与其签订恒久租赁条约。开发商可用每年将定期得到的租金作为抵押，申请开发项目全额的恒久抵押贷款。只要开发商每年得到的租金收入大于他每年需偿付的抵押贷款本息，他就有利可图。并且，开发商除了有权得到租赁期间的租金收入之外，在租赁期间他仍保存出租物业的所有权，租赁期满后，可重新得到物业的占用权，视情况自己经营或出租或转卖。别的，由于贷款利息是在税前支付的，开发商保存物业的所有权，物业的折旧计入本钱，也在税前支付，开发商还能因此得到一定的免税额度。而对承租人来说，只要其经营收入足以支付租金，他固然愿意做这样的投资。（2）承租人的房地产。是指开发商通过租赁方法得到土地的使用权和占用权后，自己开发的房地产。由于开发商得到的是恒久的、排他性的租赁权益，他就可以此作为抵押向银行申请恒久抵押贷款。通常为了减轻贷款人的风险，贷款人总是要求土地的出租方答应将其获取土地租金的时间后于支付贷款本息。也就是开发商以租赁权益和土地租金为抵押申请恒久抵押贷款，但只要他的经营收入足以笼罩贷款本息和土地租金，他就能够实现利润。由于租金在财政上是作为经营本钱，可以在税前支付的，开发商也因此得到一定的免税额度。9、回租融资开发商为某项物业的所有人，想要保存对该物业的使用权以便从经营此物业中得到收入，同时又希望出让该物业的所有权进行融资来淘汰资金的占用；投资者拥有富足的资金，可以向开发商提供融资办事，同时也希望借此得到较高的投资收益。于是，开发商可以将物业以低于市场售价的代价出售（一般不会低于其市场代价的75，即回租融资的比例高于抵押贷款比例的上限），实时得到资金的采取，并与投资者签订恒久回租条约。由于物业的售价低于市场水平，因此开发商向投资者支付的租金也低于市场水平。对付投资者，回租可为其带来高于抵押贷款的投资回报率，并且他对物业拥有控制权，租期结束后可将物业继承出租或出售，得到更可观的回报。对付开发商而言，回租融资的最大利益就是可以少占用自有资金，别的租金在财政上作为经营本钱，应从纳税收入中扣除，开发商可因此得到一定的免税额度。但回租融资对开发商的经营水平也提出了更高的要求其预期经营收益率必须高于回租融资的本钱。另外，回租期满后，开发商并不能得到物业的产权。10、回买融资可弥补回租融资对开发商的倒霉因素。其思路十分简朴：一家贷款机构买下某物业，然后再卖还给开发商。物业的购置代价一般为其市场代价的80，也就是说开发商的融资比例到达了80。这种融资方法之所以对融资双方都有吸引力，因为对贷款机构来说，回买贷款的利息收入高于普通抵押贷款的利息收入，同时还可以以所有权人的身份到场分享物业的经营收益；对开发商而言，不但可以得到高比例的融资，并且在贷款还清以后，便可以得到物业的产权，别的，开发商还可因此提取物业的折旧计入本钱，以得到免税额度。 11、通过项目人为融资项目融资即项目的承办人(即股东)为经营项目创建一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司自己的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的包管物。商业房地产融资可以采取通过组建项目公司进行融资的方法。包罗通过项目公司、项目子公司、合资制结构3种模式：(1)通过项目公司摆设融资由投资者配合投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建立、拥有、经营项目和摆设有限追索融资。项目建立期间，投资者为贷款银行提供完工包管。第一，项目投资者凭据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建立、生产和市场有关的条约，摆设项目融资，建立经营并拥有项目；第三，项目融资摆设在对投资者有限追索的底子上。在项目建立期间，投资者为贷款银行提供完工包管。 (2)通过项目子公司摆设融资创建项目子公司，以该子公司的名义与其它投资者组成合资结构摆设融资。由于项目子公司缺乏须要的信用记载，可能需要投资者提供一定的信用支持和包管。第一，容易划清项目的债务责任。第二，项目融资有可能被摆设成为非公司欠债型的融资；第三，在税务结构摆设上灵活性可能会差一些。(3)通过合资制项目摆设融资通过项目公司摆设项目融资的优点：执法干系较简朴，便于银行就项目资产设定抵押包管权益，融资结构上较易于被贷款银行担当、投资者的债务责任清楚，项目融资的债务风险和经营风险大部分限制在项目公司中，易实现有限追索和非公司欠债型融资，可利用大股东的资信优势得到优惠的贷款条件，项目资产的所有权会合在项目公司，便于治理，治理上较灵活，项目公司可直接运作项目，也可仅在执法上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外的治理公司。通过项目公司摆设项目融资也有一些缺点：缺乏灵活性，很难满足差别投资者对融资的种种要求，主要体现在：在税务摆设上和债务形式选择上缺乏灵活性，虽然投资者可以选择多种形式进行投资，但由于投资者难以直接控制项目现金流量，各个投资者难以单独选择债务形式。12、大生长商的融资历程资产范围小的开发商一般都是直接从银行贷款，但范围稍大的地产开发商除了直接从银行贷款之外，一般都市先持有一家上市公司的股权，然后再通过“迂回战术”向银行套取更多资金。第一步，地产开发企业首先会在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司B，然后通过公司A控制上市公司B。当找到符合的开发项目时，在地产开发企业的控制下，A与B配合出资创建地产项目公司C。项目启动初期由上市公司包袱大部分本钱及风险。一般的要领是，在项目启动之初，上市公司B持有C的绝大部分股权；A仅占小股。接下来，公司C预付土地出让金、得到“四证”(国有土地使用权证、建立用地范围许可证、建立工程筹划许可证、建立工程施工许可证)，创建房地产项目开发公司D。凭据2003年央行出台的;121号文件划定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操纵中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供包管。而通常只需先期投入总投资额的30，即可启动项目，转动生长。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的1030。在预付了土地出让金，取得“四证”后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计筹划等项目用度，一般由其母公司C或上市公司提供包管。同时，修建施工企业进入并垫资施工用度，而垫资施工往往是修建施工企业中标的主要条件。其中，修建安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量可能占到修建安装本钱的50。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而包袱着大部分本钱及风险。而这部分风险其实又由银行来包袱。第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。凭据原政策划定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成23后才气进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往方才兴建甚至在筹划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建立等(但管帐上这部分收入并不能入帐，所以在上市公司的财政报表中反应不出来这一块)。在预售后不久，公司A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即A以其他资金(大多是银行贷款)追加投资，取得对公司C的绝对控股职位。增资完后，再把预售款转到公司A；被A控制的上市公司B却不追加投资，其股权被稀释，只能得到投资收益。第三步，项目竣工，公司A享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30的投入，得到总销售额30的毛利大概18的净利润。凭据对公司C的股权比例进行利润分成，A得到大部分利润，上市公司B包袱了初期高本钱及风险(实际上这部分风险主要由银行来包袱)，最终却得到了小部分利润。13、开发商贴息委托贷款所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购置其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的包袱者由银行酿成了开发商。但“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面的利益：第一，解决了融资问题，开发商利用委托贷款进行融资的钱币乘数模型（），其中， 为开放商初次投入的委托贷款预定金额， 为 得到采取总房款资金数量，为委托贷款的周转次数。由于开发商委托贷款提供房款的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人的首付款，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方法可回笼资金险些翻了一倍。低本钱的融资对付开发商来说，既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建立，特别是因为自有资金的提高能够更好地满足开发商自有资金的难题，更容易得到商业银行开发贷款。使得资金链越发的宽余起来。第二，实现提前销售。凭据央行号文件的划定，开发商必须在“结构封顶”时才气取得商业银行的小我私家购房贷款的按揭，开发商从办得“四证”，并得到销售许可证，到“结构封顶”还需要平均年左右时间，这期间是开发商资金最为短缺的时间，大多数开发商资金断链是在此期间产生的。目前我国商品房销售中以上的购房者是靠贷款才气够买得起屋子的，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把屋子卖出去。依靠开发商贴息的委托贷款，可以很好地解决达一问题。第三，提供营销题材。商家贴息，是很有诱惑力的市场营销题材，对付购房者来说，低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，大大淘汰了购房者的本钱，这种有实质性利益的由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市 市场营销更容易被购房者采取。14、住房“假按揭”融资通常认为，住房“价按揭”是在真实的质料和主体名义下构建起来的，房地产开发人以本单位职工或其他干系人作为名义购房人，假借购房向银行治理小我私家住房贷款，从而套取银行资本的行为。“价按揭”主要有以下体现行为：A、 无购房事实之按揭。即开发人通过内部员工、关联企业员工，采取伪造假身份证等方法，虚构购房事实，在银行治理按揭贷款，再用贷来的款送还开发商的其他债务或挪作其他用途。B、 返租按揭。即开发人与购房者相互勾通，以超过同地段房产代价成倍的代价进行购房生意业务，通过购房者向银行就高价部分进行按揭，为开发商套取现金，今后开发人分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方法。C、 虚构购房按揭。在公安构造确定楼盘名称和门牌号码之前，房地产开发商通过不停变更临时门牌号码，虚构房产，对同一套房产重复按揭。D、 虚增面积按揭。房地产开发人利用实际购建的衡宇与图纸的偏差，通过答应淘汰支付首期付款或低落实际房价和返租等方法，虚增面积进行按揭。15、证券市场融资我国房地产企业证券市场融资少，有其历史原因，主要是因为1992年至1994年间房地产泡沫，使得国度决定禁止房地产企业上市。具体来说，证监会就在96、97年连续出台文件，明令禁止房地产企业上市。如1996年12月26日，中国证监会关于股票刊行事情若干划定的通知中划定，“在财产政策方面，从严控制一般加工产业及商业流通性企业，金融、房地产等行业暂不考虑。”1997年9月10日，中国证监会在关于做好股票刊行事情的通知划定，在财产政策方面继承“对金融、房地产行业、企业暂不受理”。直到1999年7月，建立部出于拉动内需、拓宽房地产企业融资渠道的需要，经国务院批准，拟推荐三家房地产企业上市试点。2000年4月30日，证监会确定北京的天鸿宝业、深圳的金地团体、天津综合开发公司为解禁后首批在证券市场刊行股票的房地产企业，这三家企业随后分别在2001年3月、4月和9月刊行上市。2001年至2004年上半年，房地产公司共在证券市场融资99.7亿元。2004年房地产企业的融资将走向多元化。其中，证券市场是房地产企业融资的主要渠道之一，房地产公司在证券市场融资大大增加。在这个证券市场上，种种金融创新产生了层出不穷的房地产金融东西,包罗投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过种种投资者在房地产金融市场上对质券化金融资产的自主购置，证券市场把原来会合于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地疏散到整个金融市场的种种投资者手中。据联合证券统计，2004年，目前已经经过证监会批准的房地产公司总融资范围已近70亿元，加上年初两家房地产公司上市，2004年房地产公司在证券市场的融资范围已相当于已往3年总融资范围的四分之三，房地产公司在证券市场融资范围将创下历史新高。借壳上市，刊行债券融资仍是房企上市的捷径。2003年已知将落实香港主板上市筹划的海内房地产企业有：上海复化、SOHO中国、首创置业、上海仲盛和天津顺驰五家，到香港股市去融资是2003年海内房企的最大亮点。2003年海内债券市场将迎来通例生长的一年，在新增债券市场刊行量、发债主体上均和以往有很大变革，华远团体获准刊行6亿元的企业债券。 因为近年来资本市场对房地产企业的限制，借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。有业内人士认为，如果能够巧妙地运用借壳上市的本领，可以到达事半功倍的效果。如亿城股份正是采取了巧妙的借壳上市手段，才得到了今天的生长。16、股权融资方法这种投资方法是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速生长，在一定时间内通过治理者回购等方法撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方法。 股权融资的方法有多种，最常见的是以合资形式创建项目公司，双方凭据项目所需资金，特别是启动资金的缺口按比例投资，实现销售后，利润同样按比例分红。通常这都是一种短期的融资方法。出资的方法也不都是现金，也有土地等其他方法。 股权融资不像银行融资，尽管有利息和还款期，但银行究竟只是外部监视，不介入企业的内部治理。股权融资的双方不但要凭据投资的比例分红，更麻烦的还要分权，除了以股东会、董事会名义配合决策外，也要派治理人员。由于相助双方的配景、企业文化、经营理念、治理方法以及小我私家气势派头都不可制止的存在差别，但良好的相同、建立性的干系、公平的心理，以及以项目和生长为重的基准是相助乐成与否的要害。如果单纯地为了融资而融资，或被动的融资，不是高瞻远瞩和战略性的积极融资，都可能给未来的相助埋下破裂的祸端和无法调和的矛盾。 股权融资方法是许多不具备银行融资和资本市场融资条件的房企和资金实力差的中小项目公司最便捷和可操纵的方法。目前的房地产行业，尤其是北京房地产正遇上百年不遇的时机，在大量业外和外洋，特别是港台的巨额资金虎视眈眈的窥探着房地产这个最后的暴利孤岛的情况下，要害是看是否具备相助的根本质素和根本条件，现在已经毫无疑问地进入了偶然成交和迅速成交的年代。股权性的融资优点在于：可以增加一个融资渠道，不一定是债券性融资；可以得到连续生长的资本；可以解决短期流动资金；对知名度和品牌度影响都很好；对雇员的期权鼓励。 不外，股权性融资有特别的严格范例；股权有可能分期制；本钱照旧比力高。在国际市场上，都是债券性融资本钱比股权性融资本钱要低，因为在一个比力成熟的股票市场，分红利润要做到股票估价的5，但海内现在各人都没有到达这个水平 。 操纵步调： 对融资方的债务债权进行核查确认 签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定治理者回购方法、确定再融资资金数量实时间、确定治理上的监控方法、确定协助义务。 在有关治理部分治理登记手续 17、债权融资方法 债权融资是指债权人运用现有或未来的债权来融通资金的历程。目前我国最多的是债权融资的方法，并且这种债权会合于从银行得到的贷款、企业之间的欠债和预收的贷款。目前由于我国金融市场的开放水平较差，纵然用债权融资也另有许多可利用的金融东西未被充实的利用，如信托基金和企业债券等东西的应用。债权融资则是最常见和常用的一种融资方法，如果从银行或金融机构借款，这种借款经常为短期的或专项的流动资金或开发贷款，倒霉于房地产开发企业从事较长建立期历程中的运用摆设，增加了企业现金流的控制难度。刊行企业债券或信托基金则有可能使恒久债务增加、短期债务淘汰，更有利于企业的资金筹划摆设。债权性融资就是银行贷款、企业债券。债权性融资现在在中国比力难，目前企业发债要通过国度有关部分批准，而国度更愿意支持那些重点大中型底子建立项目。所以，一个地产公司去发信贷会很难批。还可以到境外去发债务。欧洲发债务的利率，大概一厘左右，一年下来可能百分之一的利息都不要。但债权性融资也有其优点和缺点。优点在于债权性融资特别便捷，相对本钱比力低；缺点是发债压力较大，所以风险也比力大。 方法：投融资双方签定借贷条约进行融资，确定相应牢固利率和收回贷款的期限。18、债转股的融资方法 债转股是指投资公司或银行组建资产治理公司，把原来与房地产企业之间的债权债务干系，转变为资产治理公司与企业间的控股与被控股的干系。债权转股权后，原来的还本付息就转变为按股分红。债转股不光可以使企业丢掉债务包袱，并且淘汰了银行坏帐损失，盘活和加速采取不良资产，有利于缓解金融风险。企业在减轻债务之后就可以进行公司改革，重新组织生产，在资产治理公司的监视下从事经营运动。资产治理公司只是阶段性持股，最终或转让给境内投资者或被企业回购或上市。因此，债转股的实质就是企业将债务和风险阶段性的转移给资产治理公司，并将投资公司或银行从债权债务干系中解脱出来。投融资双方开始以借贷干系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。 债转股对付企业的意义应该在于，债酿成股以后，可以缓解企业高额存量债务在短时期内的还本付息压力，从而给经营欠好的企业一段较为宽松、从容的软时间约束，来解决其恒久存在的政策性包袱问题，提高其竞争和盈利能力。只有在这段“软”时间约束里，企业能够消除其竞争和盈利能力低的底子原因，并要求企业最终能给资产治理公司支付比银行利息更高的投资回报。 可转换债券兼具股票和债券的特点，当股市低迷时，投资者可选择享受利息收益；当股市看好时，投资者可将其卖出获取价差大概转成股票，享受股价上涨收益。因可转换债券有收回本金的包管和券面利息的收益，并且其投资者往往受回售权的掩护，投资风险比力小，但是收益可能很大，同时，可转换债券的转股和兑付压力也对公司的经营治理者形成约束，迫使他们谨慎决策、努力提高经营业绩，这些因素使得可转换债券对投资者很有吸引力。事实上，刊行可转债与增发新股非常类似。如果可转债全部转股乐成，其实是相当于按转股价增发了一批股票。区别是增发新股其时一次性全部计入总股本，而可转债是延期渐次转入总股本，因而，可转债可认为是一种“推迟的股本融资”，而对上市公司来说，刊行可转换公司债券的优点十明白显。由于可转换债券兼具股票和债券两者之长，融资范围大，融资本钱低，灵活性强，适应性广，并且可以利用财政杠杆以增加股东财产和优化企业资本结构，优点十明白显，目前由于利率水平。资金使用本钱较低，公司支付的债息可作为牢固开支计入企业本钱，制止交纳公司所得税企业财政用度支出少，制止了公司股本在短期内的急剧扩张，尤其在二级市场处于低迷，融资情况产生了重大变革的情况下，刊行可转换债券将有助于企业取得最大的融资效益，是值得满足条件尤其是资产欠债率较低的上市公司优先选用的融资方法。可以预料，可转债以其独占的特点，对投资者以及企业有较强的吸引力，从而使其在特定条件下成为上市公司再融资的首选作为新生事物，今后可转换债券在我国证券市场的应用前景十分辽阔。19、房地产信托融资信托，简朴地讲，是投资者基于对信托公司的信任，将其财产权委托给信托公司由其运作，信托期限满后收回本金和运作收益的一种理财形为。是现实生活中储备向投资的有效转换途径之一。 信托品种主要是通过以下方法到场到房地产企业中的。（1）信托贷款。信托投资公司通过设计推出信托品种募集到资金后贷给房地产企业。这种形式和商业银行贷款根本上相同。主要有三种具体方法： A、债权信托。由于上调存款准备金，部分商业银行为了缓解头寸的紧张，将房贷资产出售给信托公司，也可称为是一种准资产证券化形式。信托以购置信贷资产的途径间接到场房地产企业。B、前期贷款。因为商业银行对房地产企业贷款必须在“五证”办全后才可进行，而对付自有资金不敷、进度达不到银行贷款条件的项目，便可通过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再治理各项审批手续，当审批通事后再向银行申请贷款。C、主要贷款。也就是信托贷款直接到场房地产企业开发项目的全部历程。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短；对资金及收益宁静性要求较高；利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发范围会受到一定限制(信托条约不凌驾200份，筹集5000万每份不低于25万)；适用于转动式开发形式等。 （2）股权信托。房地产股权信托的一般运作模式是聚集资金以股权的方法对项目公司投资，信托公司派出董事或财政人员到场项目治理，在信托终止时，项目公司股东或第三方公司溢价回购信托股权。信托投资公司通过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。 “121”号文件中划定：申请贷款的房地产企业自有资金不能低于项目总金额的30%。这对付资金范围上亿元的开发项目而言，注册资本金最低在3000万元以上，并且企业的全部资金不可能只投入在一个在建项目上。去年重庆国投推出的“世纪星城股权信托筹划”是个典范例子。“世纪星城”预计总金额达8.9亿元，前期投入已完成2.8亿元，已取得土地和建立用地许可证，开发商北京顺华的注册资本为1