房地产研究资料.docx

《房地产》 研究修建范例的改变将对房地财产产生较大影响 2
l SARS疫情对北京房地产市场供需结构的影响 2
l SARS未组成亚太楼市危机 2
l 北京的经济增长质量低于广州 3
l 摩根欲“清理”粤华融30亿资产 3
l 北京释放出暂不收紧房贷的信号 3
l 北京楼市特殊时期的特殊政策正在制定中 4
l 北京商品住宅投资增速趋缓 4
l 上海新增住宅供地60%会合郊区 4
l 深圳“城中村”改革提速 5
l 中行以物抵债资产帐面值为9亿元人民币 5
l 兴建港珠澳大桥消息刺激珠海地产市场 6
l 台湾乡林团体要在紫禁城盖六星级饭馆？ 6
l 上海在郊区实施土地财产人口“三个会合”战略 6
l 深圳业主要到场人大选举，立法维权！ 7
l 土地的太过性开发和奢侈性开发 8
l 金融街签订重大土地销售条约 8
l 金地团体的郊区化产物定位是两小时车程 9
l 邓智仁挺不住了，萨斯病严重打击北京房地产行业 9
l 在非典期间“扩军备战”， 即是越过了投资零回报期 9
l 香港经济结构调解的重要信号 10
l 台湾“养生、康健”住宅市场异军突起 10
l “造城运动”与TOD 10
〖行业政策及趋势〗
修建范例的改变将对房地财产产生较大影响
从建立部有关部分了解到，目前建立部正会同有关专家起草并将于近日出台《确保今夏空调系统宁静的紧急步伐》，以解决非典时期现有修建中空调运行中的二次污染问题。今后，建立部还将在一两个月内宣布新修改的《采暖通风空气调治设计范例》，对新建项目空调系统的设计、系统形式、安装、新风量等都要凭据空气的品质和康健性的要求做出强制性的规定。同时，建立部与卫生部正在紧急体例《中央空调通风系统运行治理范例》；建立部还将在年内组织专家体例完成《修建生物宁静范例》、《生物宁静操纵柜范例》等一系列修建范例。建立部标准定额司的有关人士表现，建立部最近还准备听取各方面专家的意见，考虑对修建设计中的一些范例标准进行修改，以提高国内新建修建的品质，进一步满足人们的卫生与康健要求。很显然，将康健要求提到修建范例的议事日程，这对房地财产将会产生较大的影响。首先，康健标准是与自然通风、科学的楼体进深、公道的密度、人性的设计等密切联系的，以往一些开发商推崇的依靠空调技能，只注重采光和功效空间，忽略自然通风的开发设计理念应该转变了。一味儿追求增加开发面积、一梯数户的大要量楼盘在今后的市场上将会被淘汰。另外，修建范例及技能要点标准的提高，必将使修建项目的前期投入及后期运营本钱相应提高。开发企业需要实时调解项目的资金投入，同时，楼价也会因康健、卫生条件的提高而有相应的变动。并且，范例的修订需要一定的时间，这期间，尽管市场需求总量不会变，但日益成熟的买家在新产物出现之前会出现持币等候的心态，已开发的在售项目对市场需求的预期将会打折扣。老楼盘的竞争将会因此进一步加剧。
SARS疫情对北京房地产市场供需结构的影响
对SARS影响北京房地产市场供需体系，安邦阐发师张宏指出，供、需双方都需要一个规复期。需求方面，凭据目前的市场状况，要规复到疫情产生前的市场繁荣水平，正常的时间表应该在9月份左右（在疫情有效控制的前提下）。个体市场操纵能力强的企业，抢、赶时间可能使进度提前；但如果疫情出现不规矩颠簸，则绝大多数企业可能就只有期待等来年了。在投资方面，疫情发作初期，绝大多数有投资筹划的企业将预期的投资时间表调解到6月份。也就是说，如果在6月份前疫情得到有效控制，则投资筹划会继承执行。现在从疫情的控制情况看，SARS疫情对投资的影响根本消除。不外，开发投资考虑到疫情带来的风险溢价、市场变革和经济影响水平，具体投资方案会出现调解。
SARS未组成亚太楼市危机
仲量联行颁发一份专题陈诉认为，在疫区接纳迅速及坚决步伐，有效遏止SARS疫潮的情况下，预计疫情对亚太区整体市场合组成的危机不会太大。陈诉并认为香港楼市的信心已渐见规复，而生长商积极推出新盘，住宅成交量将可望增加；至于商业方面，消费信心可望于第三季规复，而零售、旅游相关行业将于第四季苏醒。不外，卖力该份“非典范肺炎：商业及房地产市场前景”专题研究陈诉的仲量联行亚太区研究部主管余乃文指出，若假设疫情连续扩散(主要针对中国及台湾目前的疫情，而作出扩散假设)，疫区内房地产及商业市场将受打击。以此预计，楼市包罗住宅、商铺及写字楼租金将连续受压，投资者亦会淘汰区内投资及本地生产总值削弱消费信心。运输及办事业等行业连续放缓，而制造业受打击，定单淘汰。余乃文强调，目前受SARS侵袭的主要都市均能接纳迅速及坚决步伐，有效遏止疫情，故预料SARS对亚太区整体市场组成的危机不会太大。
北京的经济增长质量低于广州
北京市统计局宣布一季度京津沪渝穗五市经济生长情况。经济总量排名从高到低分别是上海、广州、北京、天津和重庆，一季度的GDP分别是亿元、亿元、亿元、亿元和亿元，五个都市的经济增速都到达两位数。值得存眷的是，广州经济总量首次凌驾北京。从财产生长情况看，北京、广州两市第三财产比重凌驾60%，上海是49.5%。从产业生长情况上看，北京产业总量居第三位，速度居第四位。上海产业总量遥遥领先，北京产业总量占上海产业总量的比重与去年根本持平，约莫为37%，广州产业总量略低于北京。广州的牢固资产投资只相当于北京的2/3；北京的房地产投资占总投资比重为54%，在五市中最高。在地方财务实力上，北京和广州一季度财务收入分别亿元和亿元，增速大抵相同。在利用金融资源上，北京一季度金融机构贷款余额9669亿元，比年初增加亿元；而广州一季度末贷款余额为5522亿元，比年初增加248亿元。广州一季度新创造的代价（GDP）要高于北京，但是其掌握的财务资源和金融资源都少于北京，这从另一方面说明北京的经济增长效率是低于广州的。
摩根欲“清理”粤华融30亿资产
摩根斯坦利对中国急待处理的金融不良资产胃口大增。摩根斯坦利属意收购华融在广东省内的30亿房地产抵押类资产。华融资产治理公司广州办事处总经理吴穗生透露，该办事处已为此向总公司递交申请，目前正处于待批阶段。这是摩根与华融在国内组建首家中外相助公司之后的猎寻行动。吴穗生透露，摩根斯坦利资产治理公司中国区总裁蓝德彰今年之内已四次亲抵广州与其谈判。尔后虽然蓝德彰广州之行受阻于“非典”，但仍通过传真和其它形式保持联系，并曾要求“华融广州办事处”对30亿房地产抵押贷款类资产“封包”――不再对其它投资者开放。吴穗生称，他希望摩根能与华融创建一家相助公司，配合处理此项资产。在摩根支付资产现金代价的一定比例后，双方风险共担处理此项资产，并按约定比例分成接纳现金。届时，作为相助公司成员，华融利用对市场的熟悉协助处理资产，而摩根则可利用其资金实力进行投资。相助公司对不良资产投资包装后，现金接纳率将大为提升。但目前四大资产治理公司尚无对资产进行投资包装的政策。据悉，将具体操纵此项不良资产的是摩根房地产基金IV国际部全属子公司。除摩根行动快捷抢得先机外，其它外资投资者也闻风而至。吴穗生称，新加坡、香港等地的投资者“自动送上门来”，更有外资投资者要求对一些较大的资产包进行“封包”。

〖京沪深市场动态〗
北京释放出暂不收紧房贷的信号
来自北京市住房资金中心的消息，有关方面正在研究促进房地产销售和开盘相关步伐，市住房资金中心将适当提高住房公积金贷款额度，低落首付款等，拉动全市的住房消费。安邦阐发师张宏认为，这项政策对减轻非典打击的影响效果可能不大，但背后转达的信息值得存眷，就是北京释放出暂不收紧房贷的信息。同时，北京市领土房管局正在会同市建委组织市生意业务所和北京房地产网准备“网络和电视房地产生意业务展示会”、“露天小型二手房展示会”、“低价位商品房展示会”，拓展房地产销售渠道；研究制定受“非典”影响较重行业的营业性出租衡宇租金减免政策；加速治理预售许可证、测绘和权属抵押登记等手续，简化审批步伐，为开发企业和购房人创造便利条件。另外，北京市领土房管局对商品房预售许可证将接纳临时步伐。通常商品房预售许可证有效期至2003年5月、6月、7月的，其有效期限延长至2003年8月，至2003年8月下旬再到市领土房管局治理换证手续。
北京楼市特殊时期的特殊政策正在制定中
针对SARS疫情的影响，房地产市场也反应了许多发起。荣丰房地产公司总经理王征提出，非典时期，民工的缺少、质料供给的受阻以及一些职能部分办公速度的放慢，也会影响正常的工程进度以及交房进程，由此将会带来一些购房条约执行的纠纷。哪些延期算非典带来的不可抗力影响，哪些延期不算不可抗力，有关方面应尽早确定。北京都市开发团体的营销卖力人刘冰则提出了出台减免税费等优惠政策，刚强买房人购置信心的发起。北京市房地产生意业务市场的所长臧美华则提出，在非常时期应把非常形式的房展会――如平面房展搞起来，让买房人足不出户，全面了解买房信息。对这些发起，北京市衡宇建立、治理部分有关卖力人表现，因非典疫情的产生而对楼盘建立进程的影响哪些情况为不可抗力，目前已经将有关方案上报给市政府和建立部。在做好防备非典事情的前提下，有关部分将考虑对北京楼市出台特殊时期特殊政策，一方面，增强政府职能部分的办事事情，另一方面，尽快研究本报提出的北京楼市“非常时期购房优惠政策”。
北京商品住宅投资增速趋缓
从一季度北京房地产开发情况看，北京市房地产开发有几个现象值得存眷：首先，商品住宅投资增速趋缓，同时办公楼和商业营业用房投资的增速大幅提升。北京市统计局统计陈诉阐发认为，住宅财产是百姓经济重点生长的领域，商品住宅作为住宅建立的主体，近年来增长很快，是开发投资的主要组成部分和增长点。在住宅需求还很旺盛、办公楼和商业营业用房尚有百余万平方米存量待消化的情况下，投资者投资去向的调解还需慎重。其次，新开工面积首次出现下滑，这是近年来少见的现象。截止到3月底，全市新开工商品房万平方米，比去年同期下降5.8%，其中住宅万平方米，比去年同期下降9.6%。新开工面积的变革是反应房地产开发未来趋势的重要指标之一，商品房新开工面积下降究竟是暂时现象照旧预警信号，另有待视察。第三，拖欠工程款增长速度快于开发投资。一季度，北京房地产开发各项应付款合计8亿元，其中拖欠工程款亿元，比去年同期增长了倍。最后，本年房地产资金到位中，利用外资下降较快，一季度利用外资仅为亿元。
上海新增住宅供地60%会合郊区
上海市房地局宣布的“一季度上海房地产市场运行”情况阐发显示，今年前3个月，上海新增的供给土地有近60%会合在闵行、宝山、嘉定、青浦、奉贤等区域。对付前一阶段上海房地产市场上中低价位住宅求过于供的结构性问题，政府接纳的步伐已经显现：今年一季度全市新增经营性项目土地出让面积为万平方米，其中商品住宅用地占到了供给总量的9成，其面积同比增幅高达58.2%。值得一提的是这些新增住宅用地多数用来制作中低价位的住宅。统计显示，均价在4000元至7000元的中价位住宅，仍是上海房地产市场生意业务的主体。在今年一季度登记预售的商品房中，这部分衡宇面积占到了总量的48.08%。人们担心，“非典”疫情会对部分高价位住宅销售带来影响，看来正在慢慢得以验证。一季度登记预售的商品房中，境外人士购房的比例为5.9%，比去年同期下降了两个百分点，比上季度下降了9.7%。上海市房地局从房价问题入手，宣布了三条调治市场的步伐。首先，继承加大普通化低价位的商品住房建立力度。除了全市今年筹划新建100万平方米重大工程配套商品房，目前上海各区都在积极筹划更多中低价商品房的制作。其次，扩大中价位商品住房的供给量。目前，上国内、外环线之间的住宅施工量约占全市总量的40%，供给还不敷充实，如果这一区域的施工量占总量比例提高到60%，将有利于增加供给，保持适度的商品住房空置量，平抑房价。再次，关于高价商品房。有关人士表现，市场将给出高价商品房的最终代价走势，但政府部分将通过控制旧区改革节奏以及市中心区的拆迁总量，来制止高价商品房代价的大起大落，影响整个房地产市场。
深圳“城中村”改革提速
从深圳市人大获悉，深圳“城中村”改革事情开始提速，深圳市筹划与领土资源局今年将从各区选取“旧村”进行整体改革的筹划体例，同时，政府《城中村改革暂行治理步伐》也呼之欲出，迁就改革中地价优惠、拆迁赔偿等政策问题作出具体规定。据领土部分有关卖力人介绍，旧村改革事情将遵循“政府引导、市场主导”的原则，明确市区两级政府的职责，城中村改革的土地收益将凭据市区两级的分派比例，统一纳入领土基金，专项用于城中村改革；改革范畴内属居住小区级的大众配套设施由改革单元卖力建立，居住小区级以上的大众配套设施由政府统一筹划建立。旧村改革项目均可享受地价优惠的政策，领土部分透露，目前地价优惠政策有两套方案，一是特区城中村改革项目用地凭据现行地价标准的10%收取，其中市政公建配套用地免交地价，宝安、龙岗两区的地价标准由区政府凭据实际拟定，经市政府批准后执行；另一套方案拟规定在筹划确定的改革容积率内的部分收取10%的标准地价，其余部分仍按标准地价收取。

〖行业情报〗
中行以物抵债资产帐面值为亿元人民币
安邦阐发师日前在中国银行网站对外公然的“资产处理信息系统”中发明，凭据该系统提供的数据，该行的899项待处理资产帐面金额凌驾6500亿元（详见《中港台金融》5月8日第1265期）。安邦的这一发明引起了包罗中国银行在内的一些机构的重视。中国银行方面与安邦团体研究总部进行了紧急相同，该行解释，由于某软件公司设计的中国银行“资产处理信息系统”网站数据的转换步伐存在错误，造成了资产计数上的错误。由于该系统是面向全球的（包罗可能的收购者），因此安邦发明的这一问题，显示了该系统的重大疏漏。据中国银行有关部分提供的数据，该“资产处理信息系统”上的待处理惩罚资产，主要来自银行在不良资产清收历程中通过“以物抵债”方法收回的实物资产和股权资产。该行提供的数据显示：截止2003年5月9日，该系统反应的中国银行尚有待处理的以物抵债资产927笔，其帐面金额为亿元人民币。其中土地使用权165笔，亿元；写字楼156笔，亿元；产业用房地产164笔，亿元；饭馆和宾馆51笔、亿元；住宅类房地产118笔、亿元等。中国银行方面表现，随着不良资产清收力度的不停增强，各家商业银行收回的以物抵债资产数量不停增多，由于存在“冰棍效应”，随着时间推移，以物抵债资产代价缩水情况十分严重，因此如何实时、高效地处理以物抵债资产成为了各家商业银行低落不良资产比率的重要事情。
兴建港珠澳大桥消息刺激珠海地产市场
兴建港珠澳大桥和广珠铁路复工的消息刺激珠海房地产市场，珠海市领土资源局最近推出珠海中心城区的两块“黄金宝地”准备于6月9日公然拍卖。其一是吉大海滨南路的旧直升机场，面积近12889平方米，容积率不大于，总修建面积逾45112平方米，其中商场不大于1万平方米，高层住宅高度不高于22层，修建密度15%，并可建提供400个车位的地面及地下停车场；其二是吉大石花西路与景山路接壤处，面积逾8410万平方米，可建酒店、写字楼(包罗可独立出租或出售的酒店或酒店式治理的公寓)，楼高不高于22层，容积率不大于，修建密度不大于20%。同时，为增加拍卖土地的吸引力。珠海市将定量供给供开发的土地，每年供给量报上级批准后向社会宣布，今年供给量不大于12个亿(指总地价，各地块“根本地价”因地段、使用功效而异)，中心城区今年初定新开工商品房修建面积不大于80万平方米，销售面积约150万平方米。
台湾乡林团体要在紫禁城盖六星级饭馆？
据悉，继日月潭涵碧楼在台湾饭馆市场一炮而红后，一手打造涵碧楼的台湾乡林团体董事长赖正镒，又将在北京紫禁城内，兴建一个结合住宅及饭馆的六星级度假村，成为第一个进驻紫禁城的台商。据称，目前乡林团体已经在北京紫禁城取得一块万坪的土地，所在就在内城的护城河四周。紫禁城的投资筹划包罗60间别墅式套房（Villa），以及提供给如比尔盖茨及张忠谋等跨国企业领导人使用的高级豪宅，预估可以吸引不少企业领袖购置。赖正镒表现，这项筹划总投资金额约在20亿元左右，乡林将会在国际市场筹措资金，不会由台湾出资。

〖行业重大事件〗
上海在郊区实施土地财产人口“三个会合”战略
上海在占其土地总面积九成以上的郊区实施“三个会合”战略，底子冲破郊区现有的经济结构和功效结构，确保实现土地集约、财产集聚和人口会合，使郊区成为上海人均GDP向8000美元至1万美元能级跃升的“主要发动机”。上海市委书记陈良宇在15日召开的上海郊区事情集会上说，没有郊区的大生长，上海就穿不外人均GDP8000美元的高地。只有郊区的大生长，才气有上海的新气象。“三个会合”战略，既是完善上海郊区城镇、财产、人口、土地、交通结构的客观需要，也是上海实现城乡一体化、农村都市化、农业现代化和农民市民化的一定选择。
据上海市市长韩正在会上的论述，土地会合是“三个会合”战略的焦点环节。农业用地向范围经营会合，解决土地与农业人口转移的干系问题。产业用地在园区内会合使用。创建农村宅基地有偿转换机制，勉励农民会合建房，并放宽农民进镇购房按揭贷款渠道，以使农民居住用地得以会合。
以现代制造业为优先生长财产，实施上海郊区的财产集聚。上海此次将逐步下放项目审批权，依托结构在郊区的现代钢铁、化工、高科技及汽车四大财产基地和9个市级产业园区，低落软性商务本钱，会合力量把郊区建成上海现代制造业的主要基地。同时利用郊区大开发的机会，积极生长物流、商贸、房地产、旅游和城镇办事品级三财产。上海都市农业要向生态、办事功效集聚。
上海还将冲破行政区划的限制，加速建立若干有财产支撑、人口在50万至80万的中等都市范围新城以及一系列中心镇，在更大范畴内优化资源配置，以利于郊区人口的会合。据有关专家预计，在未来10年内，郊区城镇将要吸纳中心城区100万迁居人口、100万外来人口和100万进城农民。到时沪郊的人口会合度将大大增强。
上海市政府有关人士说，郊区实施“三个会合”战略后，其财产结构和功效开发的空间将会大幅放大，并成为连接上海中心城区和长江三角洲经济区的中心地带。上海目前正在进入以“科教兴市”提升都市能级的生长新阶段，期望转变与长江三角洲周边地域的“同构竞争”，形成新型的“垂直分工”干系。郊区大生长将为此提供足够的功效集聚、财产支撑和生长空间。

〖置业投资发起〗
深圳业主要到场人大选举，立法维权！
全国首位“独立竞选人”邹家健，到场深圳市福田区第四届人大代表竞选。这在全国开创了民风之先。
邹家健表现，近年来的房产维权纠纷是促使他竞选人大代表的主要动因。据悉，去年他和所居住的大厦业主凭据《深圳经济特区物业治理条例》决定起诉生长商按总造价的2%设立维修专用基金，生长商累计拖欠资金二百万元人民币，“但我们去起诉，法院不立案。”邹家健说，法院的理由是业主委员会不具备这种主体资格，后业主去找有关部分，但被当皮球一样踢来踢去，邹家健说：“如果我是人大代表，就可以直接通过提交议案方法反应业主的呼声。”
邹家健介绍，8日，距离福田区正式投票选举日仅剩下不到一个星期。当天下午，他打电话到福田区选举委员会咨询，被见告选举委员会正在开会确定最后正式代表候选人。“我另有没有时机参选？”邹家健问有关事情人员，这位事情人员报告邹家健，提名候选人时间已过，但可以通过“另选人”直接参选。
邹家健重复思考，最后决定到场福田区人大代表选举。截至目前，邹家健尚未收到任何人大通知，告之其所获选票数目及是否当选，也未见任何形式的人大通告。邹家健坦言，如果能够当选，将更刚强地代表大众参政议政，他将存眷民众消费，为弱势群体的维权作出努力。没当选也会理性看待。
福田区人大常委会有关人士称，从选举法上说，邹家健此举没有任何不当之处，只要通过正常渠道，宣传自己、推荐自己当人大代表没有什么欠好。

〖市场计谋及阐发〗
土地的太过性开发和奢侈性开发
上海市土地面积只有六千多平方公里，真不算大。历史生长形成了19个行政区县。大的凌驾一千多平方公里，小的不凌驾10平方公里。由于都市化地域在扩大，原先的郊县酿成了城区。因此站在今天的角度看，上海各区县的土地面积相互间是失衡失重的。如果各区县今后仍旧维持现有的土地面积，各区县的生长潜力也将是不平衡的。原先的中心城区是会布满失落感的。究竟，土地是生存和生长的最根本的空间。
上海的土地是有着巨大承载力的，是作出巨大的社会和经济孝敬的。上海的土地更是珍贵的、稀缺的。
今天的上海，在土地利用上是存在两个问题的，即土地的太过性开发利用和奢侈性开发利用。
土地太过性开发利用是指：投资过于会合在某一有限区域，甚至多年连续性如此；不停的锦上添花，最终造成修建体量过大、过密，门路街坊标准太小，人流车流太大，生态和交通情况十分不理想。
徐家汇是上海土地太过开发利用的一个典范。这里的修建有些是硬塞进来的。这里的交通拥挤，空气污浊、声音嘈杂、视野受阻。
又如黄浦江边，一批大要量的高楼一直推进到江边，在总体上破坏了景观和天际轮廓线。
再如浦东的东方路，每隔三五年，进行一次大的改革。每一次改革都将已长成的树木移掉，每一次都将门路的一些高等修建质料毁掉重建，不是一次计分别步实施。
土地奢侈性开发利用是指：开发面积凌驾未来的功效定位和人口增长的需求，片面追求形态，追求筹划上的大标准，追求土地占有量，根本不考虑结构的经济性和运营本钱。
松江佘山的“豪宅”，单幢住宅占地几亩、几十亩，标价上千万元，甚至上亿。尽管是市场行为，但也严重背离国情。
近闻有关部分要在奉贤南汇一带辟出10公里长海岸线制作.面积凌驾20平方公里的人工沙滩，预计在2007年建成。还听说这小我私家工沙滩要堆新沙、滤清水，要造就蓝天碧水的新情况。这种近乎魔幻般的改革自然的筹划，全然没有考虑到上海周遍水域都是黄色的现实。
再有芦潮港新城的建立，按筹划城的中心是两个杭州西湖面积大的圆形人工湖。在这个湖的周边，第一圈是中央商务区，第二圈是绿化带，第三圈是居住带。未来芦潮港新城的运营用度是很高的，点到点之间的距离特别长。
别的，上海的不少集镇的经济开发区，也存在着圈地而不能充实利用的问题。
土地的太过性开发利用和奢侈性开发利用，都必将严重影响上海的可连续生长战略的实施。前者造成都市生长和财产积累的失衡，后者造成不可再生资源的大量浪费，土地的代价最终不能被市场正常体现。

〖行业标记性企业动态〗
金融街签订重大土地销售条约
金融街宣布通告称，公司于2003年5月8日与天惠置地签订协议，决定就筹划中的北京金融街E区7号办公楼项目的开发进行相助，公司将该项目转让给天惠置地。凭据协议规定，公司应向天惠置地收取的土地开发费总额为20075万元人民币。在近几年房地财产增长迅猛的动员下，由重庆华亚重组而来的金融街，因其拥有金融街地域土地的独家开发权而受益非浅。此次与天惠置地签订重大土地销售条约，该项利润将凭据项目的进展情况从收入中扣除相应的开发本钱后逐步确认，有利于维持公司经营业绩的稳步增长。此次转让也可能是出于收缩公司过长战线的考虑。因为公司增发投资项目较多，所需资金量较大，而2002年公司经营运动现金流为亿元，同时欠债到达了亿元，目前钱币资金仅亿元，资产欠债率较高，应收账款和存货增长过快，这些都在差别水平上加大了公司的运营风险。如此看来，去年11月18日同意将金融街B3酒店项目转让给华融公司控股的项目公司也极有可能是出于此考虑。
金地团体的郊区化产物定位是两小时车程
金地团体在上海开发的一个占地140公顷的项目南翔星城大型国际社区，在房地产界引起存眷。目前，其第一期“格林风采”已经启动。“格林风采”预计投资额将达30亿元左右，土地本钱已投入8亿元。开发资金40%来自企业自有资金，60%依靠银行贷款。金地这一大盘很可能会有增发观点。凌克介绍，公司将结合上海生长的主导财产――嘉定汽车产业，树立项目唯一无二的品牌卖点。金地团体上海公司总经理赵汉忠透露，嘉定项目将定位为每平方米5000元人民币。除已启动的南翔星城项目以外，今年团体另有3个项目将在沪上启动。凌克表现，金地下一个目标就是上海2小时经济圈――以上海为圆心，2小时车程为半径的区域。其实上海四周的一些县级都市，如江阴、太仓、昆山等区域居民消费能力普遍较强，对高等房产需求强烈，但现有的楼盘质量不高。金地以后就要在这些地方拓展，找到符合地段，做本地顶级楼盘。

〖行业领导人及特点〗
邓智仁挺不住了，萨斯病严重打击北京房地产行业
4年前在北京开办环宇信达行的邓智仁，在地产界一直被视为传奇人物，可惜正当他的业务如日中天之时，非典范肺炎却把他的一番事业霸占了；面对所有业务几陷瘫痪，他已预计自己的公司也许只能撑上3个月。但他自信以自己的才气，就算失去了自己的公司、以小我私家身份替开发商事情也可生存下去，他日有时机会在北京再战江湖。经历了香港利达行倒闭一役，邓智仁四年前在首都创建了“环宇信达行”房地产照料，希望重建他的地产署理王国，经过四年的搏斗，公司每年营业收入已由首年的200多万元人民币，增至第三年的1900多万元人民币。邓智仁表现，“可惜这场突然出现非典范肺炎疫情，令公司的营业状况戏剧性地受挫。”不外，似乎是愈战愈勇，他对未来照旧有信心的，他说。“我不是没有经过风波，但我坚信自己是人才，就算今次捱不外要结业，我在北京、在大陆也不会没有生存空间”。

〖港台投资经验〗
在非典期间“扩军备战”，即是越过了投资零回报期
在深圳餐饮酒店业普遍受非典范肺炎疫情影响，许多商家对前景表现担心的时候，香港凤凰楼饮食连锁经营公司董事长蒋展能却“逢低入市”，加速装修他在深圳的第6个投资项目――雅园宾馆主楼及隶属酒楼“凤凰楼”。非典疫情产生后，深圳酒店餐饮业普遍受到打击，许多商家经营出现困难。“非典”带来的影响也一度考验着雅园宾馆的改革项目，家人和亲友都为蒋展能的投资担心。有的发起他趁初期投入不多时退出投资项目，有的提出原定投资额太大，应淘汰投资规避风险。但蒋展能在反覆视察和再三权衡后，不但没有淘汰投资，反而决定将原定7000万元的投资额增加到1亿元。蒋展能认为，非典的影响是短暂的，随著非典疫情岑岭期已往，社会生活和商业消费将规复正常。他说，这段时间正是商家“扩军备战”的好时机，酒楼在这段时间搞装修和前期准备即是越过了投资零回报期。并且，这段时间投资本钱和生意业务本钱都对自己有利。

〖港台同业市场〗
香港经济结构调解的重要信号
香港恒生指数成份股出现重大调解。12日，老牌蓝筹地产股“新世界生长”和“信和置业”出局，由产业股代表“裕元产业”和物流股代表“中远太平洋”补进。受此影响，这两只地产股当日股价分别下跌5.6%和4.8%，这反应香港经济结构在调解。1995年以前香港房地财产颠簸不大，但在1997年东南亚金融风暴的影响下，香港房地产市场大幅度降温，此前膨胀到极致的房地产“泡沫”终于破裂。三年前，地产股信德团体、合和实业和鹰君相继出局。目前，恒生指数成份股中地产股仅剩6家，只占恒生指数成份股总市值的10%。地产公司连续从恒指成份股中出局，一方面反应地财产的影响力逐渐削弱，同时也是香港经济结构调解的一个信号。香港要建成金融中心，单靠地产、贸易等行业是远远不敷的，生长产业和与之配套的行业(好比物流业等)很有须要。
台湾“养生、康健”住宅市场异军突起
SARS疫情连续扩大，使台湾北部、中部房地产市场的新建住宅和预售住宅看房人数淘汰20%至30%。嗅觉较灵敏的房地财产，由此纷纷打出“养生”、“康健”牌，诉求防疫的康健住宅观点。较一般住宅，这类养生住宅、康健住宅喝采又叫座，可谓是第二季异军突起的亮点。别的，综观目前北台湾房市，也有商家想搭上抗典便车，甚至有推出付订金送臭气杀菌机、签约送日本进口医疗级杀菌分散式冷气，以提高客户购房意愿。

〖案例比力及阐发〗
“造城运动”与TOD
威格斯地产的老总李忠日前撰文指出，现在，正如某些筹谋大家所说的，中国的房地产市场进入了一个大盘时代。
　　从10万平方米到20万平方米，从20万平方米到40万平方米。然后再到100万平方米，再到200万平方米，用一个开发商话来说：“像我这种不到10万平方米的楼盘，都欠美意思对人讲了。”换句话说10万平方米以下简直就不叫盘了。
　　然而，我们现在造的都市都还年轻，还谈不上有什么阅历，最早造成的像碧桂园这样的城也还不到10岁。换句话说，我们还没有看到任何一个我们用这种速成手法制作的新城生长、长大，去历经一个城区变革的全历程。我们现在即是是种了一片片还没有收获的庄稼地，究竟能收获几多粮食，各人都还不能作一个准确的判断。
　　凭据外洋这类新城生长的经验，也凭着多年研究这类问题的书生意气，让我们展望一下这类的新城，在未来的生长历程中，大概会遇到哪些问题。
　　误区之一就是居住人群的太过同质化。
　　在一个房地产项目开发运作伊始，开发商都市针对自己的项目进行相应的市场视察和客户群定位，这是一种典范的定位营销的思想。在进行主力客户群定位时，都力求定位准确，而客户群定位越准确，也就相应的将此居住区的居住人群同质化了。换句话说，定位营销越乐成的楼盘，其未来的居住人群年龄就越靠近，家庭结构也越靠近。这样，他们的孩子的年龄也就越发靠近。于是就会出现在许多外洋新城中遇到的问题――新区建成后的前几年，幼儿园爆满，小学无人；再过几年，小学爆满，幼儿园清空；再过几年，小学清空，中学爆满。什么时候比及这些孩子从中学结业，回城读大学，他们的怙恃也徐徐老了（原来的主力客户们老了！）于是这个新城也就失去了活力。
　　如果凭据美国著名的修建理论家Christopher Alexander的修建理论，上述这种误区应该被称为户型断绝。Alexander指出：“生命的周期中，人们需要从和他们自己处于差别时期的人那里得到支持和认可，同时也需要从和他们自己处于同一时期的人那里得到支持。”
　　所以，无论是从开发商配套设施利用的功利角度，照旧从人性化住宅的关爱角度，这种居住人口过于单一的“造城运动”，在未来的生长中都市遇到或强或弱的户型断绝带来的问题。
　　误区之二就是户型断绝问题底子上的物业治理问题。
　　“社区关闭、物业治理”，这已经成了开发商在进行居住区开发和治理时的不二秘诀，好像这种划圈划片似的治理模式，可以进行无限量的放大。但事实上，如果对付一个面积凌驾7000住户以上的大型社区而言，就必须考虑社区治理模式中的居民相助与就业问题，而不能仅仅是所谓的关闭治理了。
　　所谓居民相助是指，在户型混淆（这是Alexander针对户型断绝提出的对策）的底子上，应当提倡差别条理、差别类型间的居民相互提供办事――不光是无偿的办事，并且可以看成是一种有偿的办事，也就是一种职业。好比有老人的家庭，如果老人是足够康健的，那么他们可以开办一个照顾幼儿的儿童天地；而如果有下岗待业的年轻人在家，那么他们可以开办一个照顾周边老人的老龄办事设施。这样，就能够形成相对完善的社区办事体系。其实这些办事岗亭，自己也是一种就业的时机，完全可以安顿一部分本社区内的人口就业――一种创建在社区相助底子上的就业。
固然，这种相助就业不可能在客户群过于单一的情况下实现，社区人群的相对混成，才是社区相助就业的底子。
　　如果说到就业问题，新加坡的居屋建立可以说是最乐成的，因为它不光考虑了居住的问题，还在相当大的水平上考虑到了居屋居民就业的问题――在每个新加坡的工屋居住区里，你都能看到相当数量的产业厂房等就业设施，这些都是为了解决工屋居民的一部分就业问题――事实上，一个完全不具备就业动力的都市边沿“新城”，是不能够真正吸引居住者的。外洋都市生长的经验报告我们，一个都市是否会出现郊区化的倾向，要害就在于都市的郊区有没有就业的动力。没有就业的动力，都市郊区也罢，我们造城也罢，是不可能真正地留住大量的居住人群的。
　　另有一个非常严重的问题就是交通问题。
　　由于接纳前文所述的关闭治理，所以岂论多大的大盘，开发商在造城时，无一例外地都接纳了“划地为城”的要领。在开发商所规定的区域内，公地都酿成私地，公路酿成了私路――我们经常可以听到开发商这么说：“现在有一条都市门路穿过我的小区，我们现在正在做事情，争取将它变动为小区内门路。”这种话我们听了又听，于是我们看到的大众门路也越来越少，等这些大大的小区都关闭起来以后，带给居民的却经常是一种交通上的灾难。
　　凡事都有一个度，说得文一点，叫做都有一个“阈值”。超出了这个阈值之后，就不能是原有范围的简朴放大了，而必须接纳一些与之相匹配的要领来解决问题。在外洋，特别是在美国，针对这种都市边沿区的大盘，开出的药方是三个。第一个是TOD观点，即大众导向的开发社区；第二是新街区住宅，即冲破行列式的结构，重新回到街坊区结构的形式。将上面两者结合起来，就会发明，这些小区普遍以一种积极姿态，重新参加到都市中来，向都市开放自己的区内门路，接待大众交通进入小区。这样，就大大地缩短了小区内居民前往大众交通站点的换乘时间，于是，生活效率大大提高了。同时也就引出了第三个观点，那就是社区商业和站点商业。
　　在上述三个药方中，TOD是最重要的一个观点，也是引发后两个观点的前提。今天的中国，大范围的都市化运动，导致了太多的“我们造城”。而轿车的大量进入家庭，又为这种“造城运动”添油助力。
　　在这种“形势一派大好”的情况下，现在提出来TOD的观点，有点类似于在各人挥汗如雨的三伏天里，提醒各人冬天终究会来，而为了冬天的防风御寒，我们现在就必须准备好棉衣――这样的话，恐怕没有几多人会听，可是我们相信，从夏天到冬天的这个阶段，恐怕会比大多数人想像的历程要短得多得多。如果西方发达国度从“小轿车热潮”到“小轿车危机”，再到不得不转向“公交优先”和“TOD观点”的全历程，需要历经10年的话，在我们这样一小我私家口高度密集的大国里，这个历程顶多只需要历经3到5年，我们就会普各处感觉到小轿车带来的压力，普各处感觉到大盘开发带来的压力，从而也普各处认识到接纳TOD导向开发的重要性――这，也就是我们为什么在介绍TOD观点的原因。
　　都市是人类一切文明的载体，但是它必须解决好文明进步所带来的“人口过载”和“交通过载”的问题。由于前一段生长时期，我们国度的都市化水平远远滞后于我们国度的产业化水平，所以，我们的都市一定会经历这样的一个“我们造城”的阶段。这实质上是一个都市急剧膨胀的阶段，在这样一个大配景下，“我们造城”是一个一定出现的现象，“大盘时代”也是一个一定经过的时期。在这里，只是想提醒开发商们，注意吸取一些外洋的新城生长的像TOD这类的经验，制止一些他们生长中遇到的问题，在“我们造城”之后，能将我们的新城社区建立得更为完善，治理得更有活力！