房地产开发项目成本控制研究.docx

沈阳修建大学结业论文毕 业 论 文 题 目 房地产开发项目本钱控制研究 学院专业班级 学 生 姓 名 性别 指 导 教 师 职称 2011年 6 月 19 日摘 要我国的房地产行业经过十几年的生长，已逐渐成为国度经济的重要财产支柱，动员了多个行业的生长，形成了一个巨大的财产链，在国度第三财产中占有十分重要的职位。随着都会房价的连续攀升，国度对此行业生长开始高度存眷，颁布了一系列的法例文件对房地财产进行宏观调控。另外，房地产开发企业的市场竞争也越来越猛烈，其中本钱控制事情作为治理事情中的要害环节，必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和连续生长的底子。在这样一种情况下，房地产开发企业如果想在恒久的市场竞争中立于不败之地，一定要做好本钱控制、增强科学治理，才气取得良好的经济效益，所以认识和增强房地产开发项目历程中的本钱控制是房地产企业火急需要存眷的问题。本论文以此为配景，首先对海内外本钱控制研究现状进行了阐发，其次本文接纳案例阐发的研究要领，以保利房地产公司的项目为案例，以房地产项目开发本钱控制理论为底子，着重于理论与实际的结合，通过保利房地产开发项目本钱控制的实证，为低落和控制项目开发本钱寻求相应对策，并重点从投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、条约治理、施工实施阶段等各阶段提出本钱控制的步伐，以提高企业的投资收益。最后对房地产开发项目本钱控制进行了总结，并介绍自己的心得体会。要害词：房地产开发项目；本钱控制；步伐AbstractAfter years of development the real estate industry in China, has become an important pillar industry of the national economy, leading to the development of many industries, formed a huge industry chain, in the country of the third industry occupies a very important position.With the citys rising house prices , the country with the industry development began to high attention, has issued a series of laws and regulations of the real estate industry of documents in macroeconomic regulation. In addition, real estate development enterprise market competition is more and more fierce, which cost control work as a key link in the management of the enterprise, must cause the attention,it is the enterprise can stand firm in the market and foundation of sustainable development. In such a case, real estate development enterprise, if want to in the long-term of the market competition, be sure to make the cost control, strengthen the scientific management, can good economic benefit is obtained, so understanding and strengthen in the process of real estate development project cost control is the real estate enterprise urgently needs to pay much attention.This paper takes this as background, the first to domestic and international cost control research analysis of the current situation, then this paper by using case study research methods, the poly real estate company in the case of the project to project cost theory and real estate project development cost theory as a foundation, focuses on the combination of theory and practice, through the poly real estate development project cost control, to reduce and control the project development costs for the corresponding countermeasure, and focus from investment decision stage, design stage, the bidding phase, contract management, construction stages the various stages of the cost control of put forward measures to improve the enterprises investment income. Finally on real estate development project cost control are summarized, and introduce their comments.Keywords:Real estate development projects; Cost control;Measures目录第一章 绪论1论文选题配景及意义1论文选题配景11.1.2 论文选题意义1论文的研究内容及要领2论文的研究内容2论文的研究要领2第二章 理论综述4海内外研究现状4外洋研究现状42.1.2 海内研究现状4本钱控制理论52.2.1本钱控制的看法和目标5本钱控制的原则5房地产开发项目本钱控制东西和组成6房地产开发项目本钱控制的东西6房地产开发项目本钱的组成7第三章 房地产开发项目本钱控制影响因素与存在的问题9房地产开发本钱控制影响因素阐发9房地产开发项目本钱控制存在的问题10把项目的本钱控制会合放在实施阶段103.2.2 强调本钱控制忽视工程进度113.2.3 强调本钱控制忽视工程质量11招投标实施历程不严谨11项目本钱控制各阶段脱节12第四章 房地产开发项目本钱控制指标体系与要领13房地产开发项目本钱控制指标体系的构建13本钱控制指标体系创建的原则13房地产开发企业本钱控制组织体系13房地产开发项目本钱控制影响因素指标体系14房地产开发项目本钱控制指标体系15各阶段本钱控制要领17项目决策阶段的本钱控制17项目设计阶段的本钱控制17项目招投标阶段的本钱控制18项目实施阶段的本钱控制19项目销售阶段的本钱控制20第五章 案例阐发21项目表面21项目本钱控制组织结构21项目各阶段本钱控制的步伐22案例总结25第六章 结论27参考文献28谢辞29附录一I附录二VIIX沈阳修建大学结业论文房地产开发项目本钱控制研究第一章 绪论论文选题配景 随着我国改造开放步调的加速，经济快速生长，人民的生活水平不停提高，我国房地财产迅速生长，都会建立日新月异，产生了排山倒海的变革，特别是近十几年来，我国房地财产生长迅速、开发利润空间较大，以致于部分房地产开发商不重视项目开发本钱控制问题。 据视察，近些年来我国房地产项目开发本钱凌驾预算的情况非常普遍，大部分项目是在工期延长并且本钱超支的情况下完成的。随着我国参加WTO和经济社会的生长，房地产市场竞争日益加剧，同时外资企业的进入也将对我国房地产开发企业造成一定影响，如果房地产开发商再不存眷开发项目的本钱控制问题，部分实力稍差的企业可能将会被淘汰。 但是在2007年下半年，房地产市场在国度的宏观调控下，房地产市场已经步入适当的调解阶段。今后一段时期内房地产市场将面临进一步调解，住房市场代价总水平涨幅将继承明显回落，个体都会房价也继承下降，房地产行业在资金紧张的压力下将进一步增强本钱控制。所以认识和增强房地开发项目历程中的本钱控制，己成为房地产企业的重点存眷问题。 论文选题意义 目前，房地产市场在国度宏观调控的作用下，供给平稳增长，房价总水平涨幅回落，房地产市局面临进一步调解，房地财产在资金紧张的情况下进一步整合，不少房地产商开始重视企业的本钱控制问题，但是许多企业缺乏有效控制本钱的步伐和步伐，使企业没有真正运用好本钱控制这个东西。 企业进行本钱控制的目的不但是指施工本钱控制，或是为了某个阶段的用度节约，而是从企业的全方位、全历程的角度出发，做到最大限度利用企业有效资源，从整体意义上低落企业的本钱，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业本钱控制的科学性。本论文的研究不是从某一个方面或某一阶段进行本钱控制，而是将本钱控制分为开发项目投资决策阶段、筹划设计阶段、招投标阶段，项目实施阶段、租售阶段等五个阶段，从这些方面论述如何做好各阶段的本钱控制，从整个开发历程出发以提高房地产开发企业的本钱控制水平，并期望能使开发商越发重视项目决策、设计方面的本钱控制治理，资助部分房地产开发企业顺利度过调解期做出一定的孝敬。论文的研究内容本文主要研究内容为以下几个方面:论述本文的写作配景、研究意义。对我国房地财产的生长、项目本钱控制现状、主要内容、创新之处以及本文的研究要领。房地产开发项目本钱控制理论研究。首先对房地产开发项目本钱控制的相关理论进行了归纳阐发，理清研究脉络，并得出自己的认识和理解。其次，对房地产开发项目本钱控制的相关理论进行综述。建立项目本钱控制存在的问题。本章分别在工程进度、质量、招投标等差别方面进行了阐发，从上述方面发明问题。建立项目开发的本钱控制体系。对本钱控制体系的特征和内涵进行了归纳综合与阐发。建立项目开发本钱控制对策研究。本章从决策阶段本钱控制、设计本钱控制、招投标本钱控制、阶段本钱控制和营销筹谋本钱控制五个方面进行了项目开发本钱控制对策的研究。结论，扼要说明了主要的研究结果。论文的研究要领本文综合运用项目治理和本钱治理的有关理论和研究结果，对房地产开发项目本钱的控制，得出了有效性较强的结论，具体研究要领如下:系统阐发法 系统本质上是相互联系、相互依存的事物形成的复合单位。在市场经济条件下，一个企业的经营运动自己就是一个系统，并且是一个开放的系统。房地产项目的开发更是一个庞大开放的系统，因此，这就要求我们对房地产开发项目及其本钱控制进行研究要有系统的看法，既要考虑到外部情况的多种变革对开发项目及其本钱的影响，又要考察多种因素动态的变革，进行综合阐发，做出科学决策，以期得到预期的经营效益。文献研究法文献研究法是凭据一定的研究目的或课题，通过视察文献来得到资料，从而全面地、正确地了解掌握所要研究问题的一种要领。文献研究法被遍及用于种种学科研究中。其作用有：能了解有关问题的历史和现状，资助确定研究课题。能形成关于研究东西的一般印象，有助于视察和访问。能得到现实资料的比力资料。有助于了解事物的全貌。通过文献研究发对项目进行阐发，有利于阐发理论，有利于在实践事情中掌握理论，提高房地产开发企业的实战能力。第二章 理论综述外洋研究现状在外洋，随着项目本钱控制治理理论的深入和治理经验的积聚，对项目的本钱控制越来越重视。在发达国度，设计阶段和条约阶段决定着90%以上的本钱，本钱控制的重心前移，尽可能淘汰不确定因素的存在，将不确定、不可预见因素作为风险控制，计取一定比例的风险金实行包干，风险共担。通过对设计、招投标、条约阶段的本钱控制来实行全项目的本钱控制，项目实施阶段的本钱根本上偏离较小，通过控制设计变动等来控制建立项目本钱，通过条约治理，来控制本钱风险。外洋的尺度条约条件已经形成结构化、系列化、系统化的局面，差别的承包方法，差别的计价方法、差别的承包主体、差别的项目都能找到非常方便、适用的尺度条约，为本钱控制提供了有力的保障。 海内研究现状 从国度的宏观政策上、从市场空间的争夺上，房地产开发企业的市场竞争已经到达了岑岭，上市融资、企业间的互助开发以及吞并等使房地产企业面临着前所未有压力，各房地产开发企业的利润空间一再被压缩。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。因此，房地产企业必须要改变已往粗放型的治理模式向集约型偏向转变，将本钱控制事情作为治理事情中的要害环节，引起企业的高度重视，它是企业在市场中连续稳定生长的底子。 随着房地产市场的范例化，房地产开发的信息越来越透明，消费者的购置行为也变得越来越理性，房地产企业只能通过不停提高设计水平、增加功效，加大投入等手段来细分市场、争夺客户，使得房地产的开发本钱不停增加，利润不停下降，竞争也越来越猛烈，房地产离别已往的暴利时代，转而进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，单纯依靠战术步伐已难于包管企业在猛烈的竞争中难以维持恒久的竞争力，经营战略的重要性越来越被治理者所重视。在这种总体框架下，企业本钱治理的作用也随之显现，并在经营理念中有着重要的核心职位。如何低落本钱，如安在同样的市场竞争中显现自己的优势，成了房地产开发商所存眷的问题。各房地产开发商都在对本钱控制进行着探索和研究，寻找切实可行、行之有效的本钱控制治理制度、体系以及要领。 在海内的房地产企业中，诸如万科、保利、远洋等海内知名企业，一直也在探索着本钱控制的有效途径和手段，万科的本钱控制实行外包制和产物开发财产化，充实利用社会中介机构先期介入，低落本钱，通过财产化、范围开发低落本钱；远洋地产实行项目制治理，以项目公司为本钱中心、利润中心，公司总部的经济条约部通干涉责制对项目本钱控制监视、指导和质询，以期到达本钱控制的目的。房地产项目的本钱控制由最初的简朴、粗放型的治理向今天的步伐、集约化治理转变。 与此同时，国度有关主管部分也在探索，使房地产开发领域的各项事情越发范例化，尤其是在本钱治理上，通过出台相关政策、治理步伐以及接纳须要的手段进行引导，使本钱控制做到有据可依、有理可循。本钱控制的看法和目标项目本钱控制，指在项目本钱的形成历程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和用度开支，进行指导、监视、调治和限制，实时纠正快要产生和已经产生的偏差，把各项生产用度控制在筹划本钱的范畴之内，包管本钱目标的实现。 本钱控制的目标就在于低落项目本钱，提高经济效益。即包管各项事情都在预算的范畴内进行。本钱控制的原则 现代房地产开发本钱控制有两个根天性的原则：一是全面控制原则，二是重点控制原则1。只有深刻理解这两个底子原则，才气正确处置惩罚各项控制原则的干系：本钱最低化原则 房地产开发项目本钱控制的底子目的，在于通过本钱治理的种种手段，促进不停低落施工项目本钱，以到达可能实现最低的目标本钱要求。在实行最低化原则时，应注意低落本钱的可能性和公道的本钱最低化。全面本钱控制原则项目本钱的全历程控制要求本钱控制事情随着项目施工进展的各个阶段连续进行使项目本钱自始至终置于有效的控制之下。动态控制原则项目是一次性的，本钱控制应强调项目的中间控制，即动态控制。目标治理原则目标治理内容包罗：目标的设定和剖析，目标的责任到位和执行，查抄目标的执行结果，评价目标和修正目标治理的筹划、实施、查抄、处置惩罚循环。责、权、利相结合的原则在项目施工历程中，项目经理部各部分、各班组在负担本钱控制责任的同时，享有本钱控制的权利，同时项目经理要对各部分和各班组在本钱控制中的业绩进行定期的查抄和考评，实行奖罚明白。房地产开发项目本钱控制的东西以项目本钱的形成历程作为控制东西凭据对项目本钱实行全历程控制的要求，具体的控制内容包罗：工程投标阶段 凭据工程表面和招标文件，对项目本钱进行估算，提出投标决策意见。 施工准备阶段 结合设计图纸和其他有关资料，体例具有可操纵性的施工组织设计，通过多方案的技能经济比力，从中选择经济公道的可行的施工方案，体例具体的本钱控制筹划，对开发项目的本钱进行事前控制。 施工阶段 以施工图预算、施工预算、劳动定额、质料消耗定额等，对实际产生的本钱用度进行控制。 竣工交付使用及保修期阶段 对竣工验收产生的用度和保修用度进行适当公道控制。以项目职能部分、生产班组和施工队作为本钱控制的东西本钱控制的具体内容是日常产生的种种用度和损失。这些用度和损失，都产生在各个部分、生产班组和施工队。因此，也应以部分、班组和施工队作为本钱控制东西，接纳相应步伐进行监视和查抄。以分部分项工程作为项目本钱的控制东西 为了把本钱控制事情做到具体落实，还应以分部分项工程作为项目本钱的控制东西。目前，边设计、边施工的项目比力多，不可能在开工以前一次编出整个项目的施工预算，但可凭据出图情况体例分阶段的施工预算。总之，岂论是完整的施工预算，照旧分阶段的施工预算，都是进行项目本钱控制的必不可少的依据。房地产开发项目本钱的组成土地用度土地用度是指为取得项目用地使用权而产生的用度。对土地使用权出让金的估算，通常有有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方法，具体视情况而定。土地用度包罗土地出让金，土地征用费、都会建立配套用度和拆迁安顿赔偿费等。房地产开发企业取得土地方法有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。但是大多数开发商都认为拍卖出让为取得土地的有效途径1。前期工程费 前期工程费主要指衡宇开发的前期筹划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发用度。在整个项目的本钱组成中所占比例相对较低。修建安装工程费 修建安装工程费指制作衡宇所产生的修建工程，设备及安装工程用度等，它是由直接费、间接费、利润和税金组成。市政大众设施用度市政大众设施用度包罗底子设施和大众配套设施建立费两部分。治理用度治理用度主要是房地产开发企业为组织和治理房地产开发经营运动所产生的种种用度，它包罗治理人员人为，差旅费，办公费，保险费，职工教诲费，养老保险费等。贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须向银行贷款，在开发经营历程中通过贷款筹集资金而支付给银行的利息也是开发本钱的一个重要部分。税费 项目的本钱控制还应考虑开发历程中所缴纳的种种税金以及向其他部分划定交纳的用度。其他用度 其他用度主要指不能列入前七项的所有用度。第三章 房地产开发项目本钱控制影响因素与存在的问题 房地产开发是一项综合性很强的事情，它受到房地产消费市场、开发项目所处情况、国度的有关政策等因素影响。而房地产企业的经营治理水平也是影响开发本钱的要害。项目决策 项目的决策阶段非常重要，实际上项目决策历程就是拟建项目的设计任务书的体例和审批历程，设计任务书经有权审批单位审批后，项目随之创建，也就是项目的最终决策。房地产企业必须凭据自己的资金实力、融资能力、经营治理水平综合判断自己掌握风险的能力。土地本钱在同一片地区内地价差别很大，主要受两个因素的影响较大。一是土地的用途；二是土地的容积率。工程建立本钱 设计方案的经济公道性 房地产开发项目的设计方案在切合设计要求的前提下还要具有经济适用的原则，因此它具有设计的技能性，也包罗一定的科学性和经济性。 工期的影响 修建工程本钱与工期有着紧密的干系，本钱在一定的范畴内是随着工期的变革而变革。一般情况下，如果缩短工期，就要增加人工，机器等用度，但是，工期并不是可以无限期缩短的。工期越长，则反之。对某项工程来说，直接费有一个最低的正常用度，岂论工期如何长，这个用度水平不能再低落了，我们称之为正常工期。 质量的影响 修建产物的质量的优劣与工程本钱有一定的干系，任何产物都有最底限的产物质量和对应的本钱，当质量水平低到一定水平时，本钱便不再低落。修建产物的质量与产物的代价也存在一定的干系。一种产物的代价是随着产物的质量的提高而增加的。 市场条件 市场条件对房地产开发本钱影响主要体现在两个方面。一方面是生产要素代价颠簸会或多或少影响工程本钱；另一方面是行业竞争状况的影响。修建市场属于买方市场，供远远大于求，所以修建市场的竞争主要体现为承包商之间的竞争。承包商之间的竞争主要体现在代价上，招投标法例定低价中标2。因此发包方可以利用这一优势进行适当的压价发包，并在施工历程中对工程变动和索赔的代价调解有效控制。相关税费、治理用度和筹资本钱房地产开发相关税费、治理用度和筹资本钱与国度政策和房地产企业自身的治理水平、项目运作资金有关。 把项目的本钱控制会合放在实施阶段近些年来，我国房地财产生长速度加速，为百姓经济生长做出了很大的孝敬。但目前为止，我国的房地产生长还不敷成熟，仍然有许多地方需要改造和加以完善。在本钱控制方面，我国地产开发商们通常只重视施工阶段的本钱控制，而对设计、招投标等阶段的本钱控制缺乏足够的认识和重视。不重视决策阶段的本钱控制 决策阶段产生的本钱用度较少，但在整个项目的本钱控制中起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。决策阶段是房地产开发项目本钱控制非常重要的一个阶段2。但由于近十几年我国房地产市场一直处于卖方市场，许多房地产商不重视决策阶段的本钱控制，只重视租售衡宇而忽略了筹谋的重要性。只重视施工阶段的本钱控制，忽略设计阶段的本钱控制房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。房地产开发项目施工阶段的本钱控制虽然重要，但同时也不应忽略设计阶段的本钱控制。一般的房地产公司均设有工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行监视治理以保障施工阶段的本钱控制。然而，开发商忽视了对设计阶段的本钱控制，往往将设计费一再压缩，认为这样就可以节约本钱。因此，房地产开发商应该对此问题加以重视，做到全面控制本钱、适当的经济节约。 强调本钱控制忽视工程进度在工程施工历程中，施工者往往认为进度筹划可有可无是一种部署。但如果没有很好的进度筹划，施工企业很难向监理工程师或总施工企业以及其它施工企业表明自己的施工组织情况，同时对付施工企业而言也很难指导自己的施工，并在资源上从容调理宁静衡优化3。在目前竞争猛烈的房地产市场中，市场需求、供给和市场机会可谓是瞬息万变，不按预定筹划将产物推向市场会使项目面临很大的风险。 强调本钱控制忽视工程质量 一些房地产开发企业在实践中不能正确处置惩罚质量和本钱的干系。创造质优价低的产物是大多数企业追求的目标，但也是一个很具难度的目标，因为质量和本钱的干系大多时候是一个正向干系。在本钱控制历程中，为了强调低落本钱、以次充好、接纳偷工减料等不正当手段低落本钱，从而损害产物质量。房地产企业低落本钱应以不损害产物的质量为前提，这样，低落本钱就只能通过技能改造来实现了，但这又正是海内大多数房地产企业的一个单薄之处。招投标实施历程不严谨 招投标作为一种乐成的采购模式，从运行的实践来看，接纳招投标制度对约束生意业务者的行为，创造公平竞争的市场情况，保障国有资金的使用效率，起到了积极的作用，建立工程招投标，是我国经营方法和修建治理体制的一项重大改造，有利于低落工程造价，提高工程质量，缩短工程工期，促进房地产市场上的公平竞争3。实行招投标以低落造价，包管质量和有效缩短工期，更显其须要性和现实性。但是，当前招投标运动中出现了诸多问题，包罗招标监视机制不健全、评标步伐不科学、非法围标、地方掩护、商业行贿、逃避招标等，需要政府去范例、引导，以及到场招投标各方的配合互助，才气从底子上得到解决。 对付海内修建承包企业来说，应该提升企业自身竞争力，获取竞争优势；对付政府主管部分来说，应该创建范例的招投标市场，勉励、促进企业间的正当竞争。勿庸置疑，完善建立项目招投标市场，借鉴外洋成熟的经验，结合海内修建业的实际生长水平，来逐步推进招投标相关制度、步伐的创建是一个值得存眷的问题。 项目本钱控制各阶段脱节房地产开发项目的寿命周期比一般商品要长，由于它的寿命周期长和产物体积庞大、生产历程繁琐庞大，因此，在各个环节、各个阶段的控制治理上也就极易出现一些常见的问题，例如，各阶段本钱控制脱节等。项目进展包罗设计、采购、施工和预租售等几个阶段。由于我国实行的总承包项目较少，造成目前的项目用度控制根本上是分阶段进行的，大多数开发商的项目本钱控制则偏重于施工阶段，其他几个阶段的控制未充实结合起来。因此在设计和采购方面的控制还不敷，而这两个阶段恰恰是对项目用度影响最大的阶段。因此今后要增强对这两个阶段的用度控制，同时也应注意几个阶段用度控制的结合，真正做到工程进度和工程用度的一体化4。但我国许多房地产企业对本钱控制不敷重视，大概是在控制本钱的历程中没有找到适用的更科学的要领，而致使我国多数房地产企业在项目的实施历程中对本钱控制的了解不敷深入、只停留在外貌上，最后导致房地产企业的经营本钱普遍过高，本钱控制效果不理想。由此必须要在房地产企业创建一个完整而又科学的本钱控制体系。第四章 房地产开发项目本钱控制指标体系与要领房地产开发项目实行本钱控制，必须创建一套比力科学的本钱指标体系。通过本钱指标体系，一方面可以反应企业在本钱控制方面的目标要求，为企业全体职工指明本钱控制事情的搏斗偏向；另一方面，可以把本钱指标层层剖析，化大指标为小指标，下到达各级下层组织和岗亭，使本钱控制责任具体化。本钱控制指标体系创建的原则科学性。本钱指标体系的创建，必须强调科学性。本钱指标的涵义要科学，便于盘算，能客观地反应本钱的真实情况，不能模棱两可，令人费解。可比性。本钱指标要便于比力，筹划和实际可以相互比拟，企业内部各部分之间可以比拟，同行业之间也可以比拟。本钱指标只有具备可比性，才气起到推动落后、勉励先进的作用。综合性。创建本钱指标体系，既要有综合性的大指标，又要有剖析的小指标。综合性指标反应了企业本钱方面的搏斗目标，剖析的指标反应了各个下层组织的具体任务。小指标对大指标起到包管作用，大指标对小指标起到制约作用。所有指标密切联系，反应了整个企业的本钱控制水平。适应性。本钱指标体系的创建，要少而精，不要繁琐，主要从满足企业的本钱控制的需要考虑。连续性。本钱指标的项目、涵义和盘算要领，要保持稳定性和连续性，以便进行跟踪比力，从中找出本钱生长趋势的规律性，从而可以更好的挖掘本钱低落的潜力。房地产开发企业本钱控制组织体系对付房地产开发企业来说，要进行项目本钱控制，就要有本钱控制的组织机构或部分，创建本钱治理组织体系是进行有效本钱控制的根本保障，通过行之有效的本钱治理组织体系可以明确治理职责、协调本钱治理事情，监视本钱控制历程，保障企业凭据既定的本钱控制目标进行本钱控制事情。目前房地产项目的本钱控制主要有两种组织形式，每个企业都应凭据自身特点选择适合项目特点的本钱控制组织形式，实现项目本钱控制目标5。向社会公然招聘种种复合型技能人才，组建综合性的本钱控制部分，包罗工程造价、本钱核算等。这种模式的特点是本钱投入比力大，但机构稳定、事情连续性强、本钱控制效果好，适合大、中型且恒久连续开发的房地产企业。接纳这种模式的房地产企业每年投资较大，对本钱控制非常重视，希望通过设立本钱控制部分来低落项目开发本钱，并使低落的本钱额与投入本钱控制部分的用度要大得多，这样的房地产企业永远保持着良好的生长势头和旺盛的生命力。委托咨询公司进行项目造价全历程治理。将项目从筹谋至竣工的全部工程本钱控制委托具备资格的咨询公司完成，这种模式适合阶段性房地产开发项目。本文以第一种本钱控制组织形式创建房地产开发项目本钱控制组织体系，如下图：总经理本钱控制部销售部财务部工程部筹谋部设计部市场部图4-1 房地产开发项目本钱控制组织体系房地产开发项目本钱控制影响因素指标体系 影响房地产开发项目本钱控制的因素比力多，从土地获取到销售完毕整个历程中都存在，其中主要的影响因素如下：土地取得阶段影响土地本钱用度的因素非常多，例如：底子设施水平状况、区域的情况条件、土地利用筹划、位置、形状、容积率、地形地质等等。房地产项目决策阶段的根本特征是智力化或知识密集性，决策阶段的用度占整个房地产开发的用度比例很小，并且在此阶段根本不会有诸如土地、质料、设备等要素用度的投入，但决策事情是本钱控制的要害6。因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功效、根本实施方案和主要要素投入做出总体筹谋。房地产项目的设计阶段对开发本钱的全历程本钱控制起着十分重要的作用，是实现房地产开发商凭据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的历程，是对房地产开发项目进行全面筹划和意图具体实施的历程6。同时，对工程本钱控制具有十分重要的意义。通常认为设计阶段影响本钱用度的主要因素包罗筹划设计方案、修建的平面部署、修建层高和层数、修建结构等。工程实施阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成工程产物质量和项目使用代价的重要阶段，需要会合投入大量的资金和种种资源。销售阶段的影响因素主要有署理商的选择、销售计谋的制定以及销售期限的是非，这些因素简直定都直接或间接的增加或低落房地产项目的销售本钱。综合以上种种对房地产开发项目本钱控制的影响因素，构建房地产开发项目本钱控制影响因素指标体系如图4-2所示。房地产开发项目本钱控制指标体系本钱指标是一项综合性指标，包罗的知识面很广，以本钱核算科目考虑，本钱指标体系可以凭据开发项目本钱指标和期间用度指标两大类。开发项目的本钱指标和期间用度的指标的创建首先要对本钱科目进行细分，一般来说对开发项目的本钱进行细分是凭据本钱核算科目进行的，但过细的指标和过粗的指标对付本钱控制来说都是不符合的，最重要的是要满足房地产开发企业本钱控制的需要。房地产开发项目本钱控制影响因素 设计阶段工程实施阶段 销售阶段土地取得阶段 决策阶段底子设施水平区域情况土地形状土职位置土地筹划方案市场视察可行性研究决策方案筹划设计方案修建平面部署修建层高修建结构设计工程招投标人员选择质料选择设备选择署理商选择销售计谋图4-2 本钱控制影响因素指标体系项目决策阶段的本钱控制项目决策的正确性是进行公道的项目本钱控制的前提。项目决策失误会直接带来不须要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失6。因此，要公道的进行本钱控制，就要事先包管项目决策的正确性，制止决策失误。搞好市场视察事情。对影响开发项目的宏观情况因素、区域情况因素和微观情况因素进行阐发，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行视察，以便对项目的市场前景进行准确预测6。做好项目筹划设计评价。考虑项目的可使用土地面积、修建密度、容积率等因素，分别阐发各个因素对项目未来本钱的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发。项目定位准确。结合项目地块和所处区域进行定位，针对项目未来商业和住宅的租售代价、租售东西和租售率进行阐发，准确做好房地产的项目定位，客户定位以及市场定位。项目设计阶段的本钱控制 筹划设计方案一旦确定，项目施工本钱也就随之确定，但筹划设计方案质量的崎岖，对项目施工本钱和功效要求的影响是巨大的，对项目建立周期、建立本钱和质量以及项目未来是否能得到市场的认可并得到较好的经济效益都起着决定性作用。由此可见，筹划设计阶段的本钱控制是须要的并且是行之有效的，同时在筹划设计阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。开发商可通过招标方法选择设计单位，在委托设计单位之前要对项目投资进行详细阐发，在此底子上一般接纳限额设计的方法，包管有效的本钱控制7，并着重考虑以下事情：做好设计前的投资估算控制。通过对社会同类开发项目代价、质料、设备、人工用度、税收、治理用度、利润等的视察，对项目进行详细深入的投资估算阐发，作为开端设计控制的依据。开端设计要重视方案的选择。设计阶段存在多方案比选的可能，差别的设计方案导致的项目本钱是不一样的，因此，应当运用技能经济的看法对设计方案进行优选，到达本钱控制的目的。限额设计。所谓限额设计，就是凭据批准的设计任务书及投资估算控制开端设计，凭据比准的开端设计总概算控制施工图设计，同时各专业在包管到达使用功效的前提下，按分派的投资限额控制专业设计，严格控制技能设计和施工图设计中的不公道变动，包管总投资限额不被突破7。限额设计的控制东西是影响工程设计静态投资(或底子价)的项目。限额设计分为纵向控制与横向控制。 纵向控制，就是随着差别设计阶段的深入，即从可行性研究、开端勘察、技能设计直到施工图设计，限额设计都必须贯串到各个阶段，而在每一个阶段还必须贯串与各个专业的每道工序。 横向控制的主要事情就是健全和增强设计单位对业主以及设计单位内部的经济责任制，而经济责任的核心是正确处置惩罚好责、权、利三者之间的干系。项目招投标阶段的本钱控制 房地产开发项目的招标投标则是指房地产开发商设定“开发项目建立”这一标的，招请若干单位进行报价竞争，由开发商从中选择优胜者，并与之告竣协议，签订条约，按条约实施。在房地产开刊行业中，需要进行招标工程任务主要有设计招标、施工招标、大型机器及设备采购招标等。房地产开发企业在招投标历程中所接纳的种种控制本钱的步伐和低落本钱的