房地产销售常见问题与解决措施.docx

第一节 房地产销售常见问题及其解决步伐房地产现场销售比如战场上的短兵相接，一个细微的不对往往会造成一次比武的失败。在对峙客户和公司“双赢计谋”、努力提高成交率的同时，销售本领的不停自我检验则是现场销售人员乐成的门路。下面，我们将其中最常见的一些情况罗列出来，以飨读者，制止在销售中产生更多的失误。一、任意允许客户要求（一）阐发原因一般说来原因有二：一种情况可能是销售人员因长时间没有签单而急于成交，另一种情况可能是被一些醉翁之意的客户诱导。（二）解决步伐1、确实了解公司的各项划定以及不确定的状况，并向现场经理请示。2、相信自己的产物，相信自己的能力。3、认真审核所有文字载体，包罗列入条约的内容。4、注意辨别客户的谈话本领，注意掌握影响客户成交的要害因素。5、明确划定，若逾越小我私家权责而造成损失，由小我私家负全责。二、产物介绍不详实（一）阐发原因造成该类情况产生的原因，无非是销售人员对产物不熟悉，对竞争楼盘不了解，对付迷信自己的小我私家魅力，这种情况特别见于年轻女性员工。（二）解决步伐1、对楼盘公然销售以前的销售讲习，要认真学习，确实了解及熟读所有资料。2、多讲多练，不停修正自己的说话。3、进入销售场时，应针对周围情况随机应变，再慢慢对具体情况产物做进一步了解。4、端正销售看法，明确让客户认可所定标准，明确衡宇买卖是最终目的。5、随时请教老员工和部分主管。三、未做客户追踪（一）阐发原因造成此种情况产生的原因，主要是：1、 现场繁忙，没有空闲。2、 自以为客户追踪效果不大。3、 销售人员之间协调不敷，畏惧对同一客户进行重复追踪。 （二）解决步伐1、每日设立划定时间，创建客户档案，并按成交的可能性分门别类。2、依照列出的客户名单，各人协调主动追踪。3、对每日追踪都要记载在案，阐发客户考虑的因素，并且实时报告现场经理，相互探讨说服的步伐。4、尽量制止电话游说，最好能邀请来现场，可以充实借用种种道具，以提高成交概率。5、电话追踪或人员造访，都应事先想好理由和说话，以制止客户生厌。四、不善于运用现场道具（一）阐发原因造成此种情况的原因，主要是两种：一是销售人员不明白、不善于运用种种现场销售道具的促销功效，二是迷信于小我私家的说服能力。（二）解决步伐1、营造现场气氛，注意团队配合。2、了解现场销售道具对说明楼盘的各自帮助功效。3、多问多练，正确运用名片、海报、说明书、灯箱、模型等销售道具。五、不满奖金制度（一）阐发原因此种情况的产生原因主要是：1、 自我意识膨胀，不注意团队互助。2、 销售现场治理有误。3、 奖金制度不公道。（二）解决步伐1、征求各方意见，制定公道的奖金制度。2、强调团队互助，勉励配合进步。3、增强现场治理，制止人为不公。4、对付个体害群之马，果断予以清理。六、客户喜欢却迟迟不作决定（一）阐发原因遇见该类情形时，首先可能是客户对产物部了解，想再作比力；其次可能是客户同时选中了几套单位，犹豫不决；再次可能是客户想付定金，但身边钱带得很少或没带。（二）解决步伐1、针对客户的问题，再作尽可能的详细解释。2、缩小客户选择范畴，肯定其某项选择，以便赶早下定金签约。3、若客户来访二次或二次以上，对产物已很了解，则应力促其早早下定金。4、体现其他客户也看中同一套单位，或衡宇即将调价，早下定金则早放心。5、定金无论几多，能付则定；客户方便的话，应该上门收取定金。七、客户下定金后迟迟不来签约（一）阐发原因此原因可能是：1、 想通过晚签约，拖延付款时间。2、 事务无意忘记了。3、 对所定衡宇又开始犹豫不决。（二）解决步伐1、下定金时，约定签约时间和违反罚则。2、实时相同联系，提醒客户签约时间。3、尽快签约，制止节外生枝。八、退订或退户（一）阐发原因一般来说，此原因大多见于：1、 受其他楼盘的销售人员或周围人的影响，犹豫不决。2、 简直自己不喜欢。3、 因财力或其他不可抗拒的原因，无法继承履行允许。（二）解决步伐1、确实了解客户的退订原因，研讨挽回之道，设法解决。2、肯定客户选择，资助排除滋扰。3、按步伐退房，各自包袱违约责任。九、一屋二卖（一）阐发原因该类原因有二：一种情况是销售人员因自己疏忽而堕落；另一种情况是没做好销控对答，现场经理和销售人员配合有误。（二）解决步伐1、明白事情原由和责任人，公司另行处置惩罚。2、协调客户换户，并可赐与适当优惠。3、先对客户解释，低落姿态，口气婉转，请客户包涵。4、若客户差别意换户，陈诉公司上级部分，经同意后，更加退还定金。5、务必就地解决，制止讼事。十、优惠折让（一）客户一再要求折让1、这种情形主要见于：（1）知道先前的客户成交有折扣（2）销售人员急于成交，体现有折扣（3）客户有打折习惯2、解决步伐（1）立场刚强，对峙产物品质，对峙代价的公道性（2）拟订代价时预留足够的还价空间，并设立几重折扣空间，由销售人员、现场经理和各品级人员分级把关(3)大部分预留折让空间，照旧由一线销售人员掌握，但应注意逐渐退让，让客户知道还价不易，以防无休止还价。（4）为成交而体现折扣，应掌握分寸，切忌客户无具体行动，而自己则一泻千里。（5）若客户确有困难或诚意，应主动提出公道的折扣。（6）定金收取愈多愈好，便于掌握代价谈判主动权。（7）看护享有折扣的客户，因为具体情况差别，所享有折扣请误请放肆宣传。（二）客户间折让差别1、阐发原因这种情形主要见于：一是客户是亲朋挚友或干系客户；二是在差别的销售阶段，有差别的折让计谋。2、解决步伐（1）内部协调统一折扣原则，对特殊客户的折扣要有通过一的解释口径。（2）尽可能了解客户所提异议的具体理由，对公道的要求要尽量满足。（3）给客户的报价和报价表，应说明有效时间。（4）不能满足要求时，应耐心解释为何有差别的折让，尽请谅解。（5）态度要刚强，但口气要婉转。十一、订单填写错误（一）阐发原因造成此种情况的原因一般是由销售人员操纵错误引起的；大概是公司有关划定产生调解造成的。（二）解决步伐1、严格操纵步伐，增强业务训练。2、软性诉求，甚至可以通过适当退让，要求客户配合变动。3、想尽种种要领立即解决，不能拖延。十二、签约问题（一）阐发原因造成此种情况的原因主要是：1、 签约人身份认定、相关证明文件等操纵步伐和执法法例认识有误。2、 签约时，在具体条款上的讨价还价（通常会有问题的地方：面积的认定、贷款额度及步伐、工程进度、建材装潢、违约处置惩罚方法、付款方法.）。3、 客户想通过挑毛病来退房，以逃避因违法而包袱的赔偿责任。（二）解决步伐1、仔细研究标准条约，通晓相关执法法例。2、耐心解释，强力说服，以时间调换客户妥协。3、在职责范畴内，研讨条文修改的可能。4、分身双方利益，以“双赢计谋”签订条约细则。5、对无理要求，按步伐办事，若因此办事，若因此毁约，则各自包袱违约责任。第二节 房地产纠纷的种类 人们时常提到“购房陷阱”这个词，这是因为在商品房的开发建立历程中，开发商为了谋取最大利润，进行不范例的开发；在销售历程中为了掩护自身的利益，不吝损害购房人的利益。这些行为造成了购房人与开发商不但在购置商品房历程中产生争执，并且留下了不少后患，严重一些的甚至会诉诸执法。一、 常见房地产纠纷的种类“购房陷阱”到底是怎么样产生的？ 国度建立部在2000年9月13日下发的关于印发商品房买卖条约示范文本的通知中指出：“近年来，消费者对商品房投诉较多，投诉的主要问题有告白虚假、一房多售、面积缩水、质量低劣、延期交房、产权纠纷等。”出现这些问题有制度不健全、治理不到位的原因，也有条约不范例的原因。 下面介绍一些常见的购房纠纷，希望能引起房地产开发商们的注意： （一）房地产开发商没有开发资格由于房地产开发利润丰盛，许多公司企业、组织甚至小我私家进入房地产市场，其中主要形式有：企业利用国度无偿划拨的土地集资建房，拿出剩余的一部分衡宇作为商品房对外出售；村里搞旧村改革，多建的商品房向外出售等。如果这些单位或小我私家向外出售衡宇，购置人很难办到房产证。（二）开发商开发手续不全开发商开发房地产必须要治理完善的开发手续，即通常所说的“五证两书”，五证为建立用地筹划许可证、国有土地使用证、建立用地筹划许可证、建立工程施工许可证、商品房预售许可证；两书为商品住宅质量包管书、商品住宅使用说明书。如果开发商的开发手续不全，那么，该衡宇的产权证就难以治理下来。（三）开发商逾期交付衡宇由于房地产开发庞大，涉及面广，开发周期长，如果开发商经验不富厚，筹划不周全，难免会出现逾期交房的现象，严重的逾期时间长达几年。由于开发商的资金都投入了项目，购置人经常要经过漫长的诉讼才气讨个说法。（四）购房人逾期交款出现购房人逾期交款的情况主要有以下几种：1、购房人原来购房资金不敷，担心自己喜欢的屋子被别人先买走，就先签条约。可是，等筹集资金的时候发明，筹集资金并不如想象中的那么容易。2、从事经营的购房人，由于经营急需资金，想着等资金周转过来以后再缴纳房款，可是，生意出现预想不到的结果，无法继承支付。3、有的购房人在刚看到屋子时，认为衡宇很切合自己的需要，可是，签订条约以后，发明并不如自己想象的那么好，便不想购置了。4、一些有社会干系的购房人，签完条约以后，又四处寻找干系，希望能在代价上一降再降，迟迟不交剩余的房款。5、治理银行按揭付款方法的购房人，由于银行所需的资料迟迟治理不全，银行的贷款办不下来。（五）衡宇面积“缩水”或扩大商品房作为昂贵的商品，每一平米都代价不菲。因此，一些开发商就在面积上做手脚。为了谋取不正当利益，存心在签订条约的时候多或少写衡宇的面积，然后再交付衡宇的时候，另行结算用度。（六）筹划一变再变现在，大多数开发商销售衡宇接纳预收方法，俗称“卖楼花”。开发商为了屋子好卖，有时存心在第一次筹划的时候，将绿地、大众设施筹划得多以些，待屋子出售出去一部分以后，再改变筹划，占用大量的绿地面积。（七）对房产质量不满意一些房产在验收的时候是及格的。可是入住不久，就会出现屋顶漏雨、卫生间漏水、墙皮脱落等情况。这时找开发商维修，开发商大多接纳不予理睬的消极态度，直接结果是买方剂“买”出了麻烦。（八）房产证迟迟办不下来不少业主反应，入住一两年了，房产证迟迟办不下来，向开发商索要，开发商允许尽快办下来，但何时办下来仍遥遥无期。想向开发商索要赔偿，但条约中又没有约定如何赔偿，只好等候。（九）物业治理粗暴无理都市小区住宅须有物业治理。但是，由于我国有些物业治理公司不范例，从业人员乱七八糟，办事不完善，有的甚至只收钱不平务，严重损害了业主的权益。同时，宽大业主或到场意识不强，或遭受侵害以后投诉无门。二、 房地产纠纷的解决方法解决房地产纠纷有四种途径：协商、调治、仲裁、诉讼。通过协商和调解这两种形式解决纠纷的，通常不具有执法效力，对当事人没有执法强制约束力。如果确认错误或当事人重新提出异议，有关构造可以依法审理，再予确认。通过仲裁和诉讼解决纠纷的，所作的裁决书和判决书是由仲裁构造和人民法院严格依照法定步伐和执法划定确认的，对当事人具有执法约束力。房地产纠纷当事人有权选择解决纠纷的途径和方法，既可以由一方直接向法院起诉，寻求执法解决，也可以由调解机构或仲裁机构处置惩罚，用诉讼外的形式解决。本书主要谈些仲裁和诉讼方面的问题。（一）房地产仲裁房地产仲裁是指房地产仲裁构造凭据百姓或法人的申请，依法对其产生的有关房地产所有权、使用权、买卖、赠与、互换、租赁以及宅基地院落的使用等方面的争议或纠纷，作出具有约束力的调解或仲裁。房地产仲裁构造是市（区、县）房地产仲裁委员会。市房地产仲裁委员会一般由市政府法制办、市领土资源和衡宇治理局、市筹划局、市司法局等有关部分配合组成。下设的办公室是仲裁委员会的办事机构。1、房地产仲裁的条件： （1）房地产纠纷属于房地产仲裁统领的范畴（2）申请人是与本案有直接利害干系的当事人（3）有明确的被诉人、具体的申请请求和事实凭据（4）房地产纠纷既未向法院起诉，也未经仲裁构造作出仲裁裁决（5）未凌驾仲裁时效。房地产纠纷案件的仲裁时效为1年（6）申请人向仲裁构造申请仲裁，应当递交申请书，并凭据申请人数提交副本。其中仲裁申请书中应当注明一下四方面事项：申请人的名称、住所、法定代表的姓名和职务；被申请人的的名称、住所、法定代表的姓名和职务；申请的理由和请求；证据、证人的姓名和住址。2、房地产仲裁的受理范畴（1）衡宇买卖的争议。其中包罗房产买卖条约、代价、优先购置权等（2）衡宇所有权争议。含所有权归属、份额、变动、析产、互换等（3）衡宇使用权争议。包罗租赁、租金、强占、返还、占有、互换、转租、转让等方面的争议。（4）他项权利与相邻干系。包罗通行、典当及相邻衡宇产生的权利和义务干系。如：影响衡宇的宁静、完好、通风、采光、滴漏水和上下水的正常使用等。（5）衡宇修缮的争议。包罗衡宇修缮的工程项目及宁静查抄的判定，各项工程用度的包袱等。3、不能申请仲裁房地产纠纷的形式。凭据仲裁法的划定，以下纠纷不能仲裁：（1）人民法院已经受理大概审理办结的房地产纠纷（2）涉及落实政策问题的房地产纠纷（3）涉及落实政策问题的房地产纠纷（4）依法应当由行政构造处置惩罚的房地产行政争议（5）经过公证构造公证后产生争议的房地产纠纷（6）构造、团体、企业、事业单位内部分房的衡宇纠纷（7）驻军内部的衡宇纠纷（二）房地产诉讼1、房地产起诉的条件消费者在选购商品住宅的历程中，与房地产开发商产生了纠纷，如果想通过人民法院解决，那么购房者就应该向该衡宇所在地的人民法院诉讼。凭据中华人民共和百姓事诉讼法的划定，当事人向人民法院起诉必须切合下列条件：（1） 原告是与本案有直接利害干系的百姓、法人和其他组织（2） 有明确的被告。也就是说要求原告在起诉时指明谁是被告（3） 有具体的诉讼请求和事实、理由。“具体的诉讼情况”是指原告对被告提出实体权利的要求：“事实和理由”是指提起诉讼的理由（4） 属于人民法院受理民事诉讼的范畴和属于受诉人民法院统领。“属于人民法院受理民事诉讼的范畴”是指案件应属于人民法院治理，而不属于中产机构或其他机构治理；“受诉人民法院统领”是指该案件应归受理案件的法院统领，而不是其他法院统领。2、诉讼用度凭据中华人民共和百姓事诉讼法、中华人民共和国行政诉讼法和人民法院诉讼收费步伐的划定，当事人进行诉讼时，应该交纳案件受理费和其他诉讼用度。案件受理费是指人民法院经审查并决定受理当事人的起诉后，依法向当事人收取的用度；其他诉讼用度是指人民法院在审理案件及处置惩罚有关案件的其他事项时实际支出的用度。案件受理费一般由案件的原告预交，被告反诉的也应当预交案件受理用度。上诉案件用度由上诉预交，双方都上诉的由双方当事人分别预交。在房地产案件中，当事人所应缴纳的其他诉讼用度有以下几项：（1）、勘验、判定、通告、翻译（本地通用的民族语言、文字除外）费。（2）、证人、判定人、翻译人在人民法院决定日期出庭的交通费、住宿费和务工补贴费。（3）、接纳诉讼保全步伐的申请费和实际支出用度。（4）、执行判决、裁定大概调解协议实际支出的用度。（5）、人民法院认为应由当事人包袱的其他诉讼用度。依据人民法院诉讼收费步伐的划定，房地产纠纷诉讼（民事案件）的案件受理费，按产业案件的收费标准缴纳：不满1千元的，每件交50元；凌驾1千元至5万元的部分，按4%缴纳；凌驾5万元至10万元的部分，按3%缴纳；凌驾10万元至25万元的部分，按2%缴纳；凌驾25万元至50万元的部分，按%缴纳，凌驾50万元至100万元的部分，按1%缴纳；超出100万元的部分，按%缴纳。另外，凭据民事诉讼法和人民法院诉讼收费法的划定，案件受理费虽然由原告预交，但最终由败诉的当事人包袱。双方都有责任的，由双方包袱。配合诉讼当事人败诉的，由人民法院凭据他们各自与诉讼标的物的厉害干系，决定各自应包袱的金额。除案件受理费外的其他诉讼用度，由人民法院凭据具体情况，决定当事人双方应包袱的金额。三、 最易产生的房产纠纷1、 房地产告白和宣传资料方面的纠纷；告白中有允许，而条约中未明确划定。2、 社区整体或部分改变使双方之间产生纠纷：（1）、绿化面积淘汰；（2）、社区功效调解；（3）、总修建面积增加或淘汰；（4）、剥夺了阳光权、眺望权；（5）、社区整体筹划均不在单个买卖条约中。3、修建物外立面改变而产生纠纷。4、已售出的房产，在未治理产权证前，又抵押给第三人。5、定时交房，但配套设施不完善，生长商可能违约；（1）、门路不通、其他应该配套的设施不到位；（2）、无正常用电、无煤气、无法正常生活。6、修建面积稳定，套内修建面积淘汰，实际上市公摊修建面积增大，使用面积淘汰而引起执法纠纷。7、已抵押的房产销售时，如不向购房人表明并征得他们的同意，大概不向购房人说明抵押的条件与时间，易造成纠纷隐患。8、大众分摊部分你不清容易引发纠纷：（1）、公建立施；（2）、俱乐部、会馆（如已经公摊，不应再出租或销售）；（3）、地下车库（如已经公摊，不应再出租或销售）。9、室内及室外格式变革引发纠纷：（1）、室内的格式改变，如门窗、厨房或卫生间；（2）、室外如窗户、邻门、过道等。10、取消或淘汰公建立施，或将原筹划在一期兴建的公建立施推迟在最后一期兴建而引起纠纷。比如，关于公建立施问题均不在购房条约中划定；公建立施只体现在告白中、资料中或由售楼员的口头介绍。11、遇有重大事件或恶劣天气等不可抗力情况时，开发商达不到条约中划定的条款要求，引起纠纷。12、承包商工期延误，造成开发商交房时可能与业主产生纠纷。13、政府有关部分在质量核验、消防验收等可能造成的延误与晚交房，使衡宇买卖双方可能产生纠纷。14、由衡宇质量引发生意业务纠纷。15、室内装修设施不到位可能引起诉讼。第三节 房地产纠纷案件阐发银行按揭购房已经成为许多人购房的首选付款方法。这种付款方法实现了消费者先享受后付款饿愿望；对开发商来说，则会实现了资金的快速回笼；对银行来说，无疑会增加信贷。因此，对付三方均有利益。但是，我们不能不看到，并不是任何消费者都适宜选择银行按揭方法购房，银行对此有一定研究，比拟自身情况，正确评估自身的支付能力，并且在条约中约定。周某欲从某小区购置商品房一套，想通过银行按揭方法付款，便与开发商签订了购房条约，他在签条约时使用的是他儿子的名字，他儿子今年仅10岁。条约中约定周某凭据银行按揭方法付款，如周某不切合银行按揭条件，则按分期付款方法，不然周某包袱违约责任。周某定期缴纳了首付款，即房款总额的30%。然后向银行申请住房贷款，经银行对周某的贷款资格审查，认为周某不切合贷款条件，其儿子不是成年人，不为周某提供住房贷款。周某只好四处筹款，但没有筹齐。开发商药粥周某包袱违约责任，周某差别意，双方产生纠纷。此案最后经过发言的审理，判决周某包袱违约责任。阐发：由于银行提供住房贷款，使许多原来没有足够资金购置商品房的居民有时机提前搬进满意的住房。但是，银行提供住房贷款是又严格条件的。中国人民银行1997年4月28日公布的小我私家住房包管贷款治理试行步伐划定：银行发放贷款的工具是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备一下条件：（1）、具有城镇常住户口或有效居留身份。（2）、具有稳定的职业和收入，信用良好，有归还贷款本息的能力。（3）、具有购置住房的条约或协议。（4）、在商业银行和住房储备银行开立储备存款户或缴纳住房公积金存款的，存款金额占购置住房所需金额的比例不得低于30%，并以此作为购房首付款。（5）、有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或小我私家作为归还贷款本息并包袱连带责任的包管人。（6）、贷款银行划定的其他条件的同时、还划定借款人应向贷款银行提供一下资料：、借款人的身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；、有关借款人家庭稳定经济收入的证明；、切合划定的购置住房条约意向书、协议或其他批准文件；、抵押物质或质押清单、权属证明、估价证明；包管人同意包管的书面意见和包管人的资信证明；、使用住房公积金贷款的，需持有住房公积金治理部分出具的证明；、贷款银行要求提供的其他文件或资料。贷款银行自收到贷款申请及切合要求的种种资料之日起，在3个月的时间内，向申请人做出正式回复。开发商接到银行的贷款后，即视为成勾人已向开发商付清房款。如果成勾人已与开发商签订了购房条约但没有通过银行审查，条约中没有约定具体的处置惩罚步伐，成勾人应实时与开发商协商另行付款的要领，大概签订增补协议。案例二： 房产证不能定时治理，陈先生错失商机陈先生购置了一处商品房，双方在条约中约定，自双方结算之日起半年内，开发商为陈先生代庖房产证完毕。但是，该开发公司由于内部纠纷，致使自双方结算之日起两年多的时间，仍没有为陈先生治理玩房产证，恰在此时，陈先生因生意需要一笔短期资金，如果有该资金，陈先生能有非常丰盛的回报。陈先生便向银行提出以该衡宇做抵押进行贷款。但银行以陈先生没有房产证为由不予治理。陈先生眼睁睁地看着大好的商机错过，这才知道房产证的重要性。在频频督促开发商治理房产证不成的情况下，陈先生愤而起诉该开发商，要求开发商立即治理房产证并赔偿损失。双方最后告竣调解，开发商允许限期治理房产证并赔偿陈先生的部分经济损失。阐发：凭据都市房地产治理法和都市私有衡宇治理条例划定，我国衡宇产权实行登记制度，即衡宇产权的转移必须在衡宇产权登记治理部分进行登记才气生效，才可以反抗第三人。不然，衡宇产权不能转移。对付房产证的班里人和治理时间，建立部在1992年发表的关于增强商品衡宇产权产籍登记治理的通知中划定：山商品衡宇的购置方必须在购置商品衡宇3个月内（期货生意业务的在结算之日 起3个月内），持能证明生意业务行为正当性的有效证件到房地产产权治理构造治理产权登记手续，领取产权证书。国务院1998年7月20日发表的都市房地产开发经营治理条例第33调划定：“预售商品房购置人应当自商品房交付使用之日起90日内，治理土地使用权变动和衡宇所有权登记手续。现售商品房的购置人应当自销售公司签订之日起90日内，治理土地使用权变动和衡宇所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购置人治理土地使用权变动和衡宇所有权登记手续，并提供须要的证明文件。但是，一些开发商由于开发手续不完全，衡宇产权治理部分不予发表房产证，结果受害者只能是承购人。这也提醒承购人在购置商品房时，要特别留意开发商的开发资质，注意收集开发商的有关信息，以免产生陈先生这样的情况。由于开发商的原因，造成承购人不能定时拿到房产证的执法责任，我国的执法法例没有划定。所以，只有凭据双方在条约的约定进行处置惩罚。又因为大多数的承购人在条约中没有详细约定开发商不能定时治理房产证的责任，因此，纵然承购人将开发商告上法庭，但由于没有详细的约定，给法官的审理带来很大的难度。所以，我们提醒宽大的承购人在购置商品房时，应注意房产证方面双方违约的责任，以便追究违约的执法责任。案例三 商品房验收不及格，承购人可拒绝入住业主在购房历程中，一定要通过种种渠道了解所要购置衡宇的质量。比如，在施工历程中，可以向修建施工人员询问有关问题，加深对修建质量的了解。美国的一位律师曾经说过，在房地产中，每一根钢筋里面都存在着执法！然而，消费者过于宽容的态度，甚至底子不了解衡宇的质量就急忙付款，待出现纠纷时才叫苦不已。李先生购置了一套预售商品房，约定了交房日期。开发商凭据约定的日期向李先生移交了该商品房。李先生了解到该衡宇质量不及格，要求开发出具该商品房竣工核验证书。开发商认为李先生无权所要该证书，拒绝提供。李先生起诉到人民法院，要求退房并赔偿损失。人民法院经审理得知，该开发商的商品房因偷工减料质量不及格，质量监视部分不予验收。人民法院依法支持李先生的诉讼请求。阐发：在1999年，我国出现大量的修建质量事故，其结果触目惊心。痛定思痛，这些事故的造成大多是施工单位偷工减料，不凭据施工要求进行，这不但是工程质量问题，更是社会问题。质量问题在住宅小区中同样大量存在。如何防备不及格的衡宇危害老黎民的生命宁静，使老黎民宁静、放心地居住呢？都市房地产治理法划定：房地产开发项目的设计、施工，必须切合国度的有关标准和范例。房地产开发项目竣工，经验收及格后，方可交付使用。该划定说明，开发商开发的衡宇如果未经验收，不得交付使用；如果验收不及格，该衡宇也不得交付使用。衡宇的质量如何，承购人是有权了解实际情况的，这是消费者知情权的具体体现。建立工程质量治理步伐划定：用户有权就建立工程质量问题，向设计、施工、施工单位查询，大概向建立行政主管部分反应，有关单位或部分应当卖力处置惩罚。同时，该步伐还划定了建立工程的保修期限：（1） 民用与大众修建、一般产业修建、修建物的土建工程为1年，其中屋面防水工程为3年。（2） 修建物的电气管线、上下水管线安装工程6个月。（3） 修建物的供热及供冷为一个采暖期及供冷期。（4） 室外的上下水和小区门路等市政公用工程为1年。凭据国度建立部制定的商品住宅实行住宅质量包管书和住宅使用说明书制度的划定，住宅质量包管书应当包罗以下内容：（1） 工程质量监视部分核验的质量品级。（2） 地基底子和主题结构在公道使用寿命年限内是否负包管障。（3） 正常使用情况下各部分、部件保修内容与保修期；屋面防水3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，墙面、顶棚抹灰层脱落1年，门窗翘裂、打面积起砂1年，管道堵塞2个月，供供热、供冷系统和设备1个采暖期行货供冷期，卫生洁具1年，灯具、电器开关6个月，其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。（4） 要明确出了问题时，用户到什么单位保修，如何联系，保修单位回复处置惩罚的期限等。2000年6月30日，建立部公布衡宇修建工程质量保修步伐划定，在正常使用条件下，衡宇修建工程的最低保修期限为：（1） 地基底子工程和主体结构工程，为实际文件划定的该工程的公道使用年限。（2） 屋面防水工程，有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏，为5年。（3） 供热供冷系统，为2个采暖期，供冷期 。（4） 电气管线，给排水管道，设备安装为2年。装修工程为2年。其他项目的保修期限由建立单位和施工单位约定。2001年6月1日开始实施的商品房销售治理步伐划定：“房地产企业应当对所售商品房包袱质量保修责任。当事人应当在条约中就保修范畴，保修期限，保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日盘算。商品房住宅的保修期限不得低于建立工程承包单位向建立工程承包单位向建立单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内产生的属于保修范畴的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失包袱赔偿责任。因不可抗力大概试用不妥造成的损失，房地产开发企业不包袱责任。”我们发起承购人在条约中约定开发商对商品房实行三包，这是因为消费者权益掩护法划定：对国度划定大概经营者与消费者约定保修，包换，包退的商品，经营者应当卖力修理，调换大概退货。在保修期内两次修理仍不能正常试用，经营者应当卖力调换大概退换，商品房不属于国度划定的三包范畴，因此，双方要在条约中进行约定。对付衡宇质量出现问题，用户可以进行投诉，建立部在1997年制定了建立工程质量投诉处置惩罚暂行划定。对付因质量问题给用户造成的损失，用户可以向开发商要求赔偿，如协商不成，可以向人民法院起诉。提醒读者千万注意的是：因建立工程质量存在缺陷造成损失要求赔偿的诉讼时效期限为一年，时间自当事人知道或应当知道其权益受到损害时起盘算。案例四：预售商品房没有预售去可证，条约被判无效杨某由于事情繁忙，经朋友介绍，在某小区购置了一处期房。购置时没有考察该开发商的种种资质，便急忙忙忙与开发商签订了购房条约。厥后，双方产生纠纷，杨某要求退房。人民法院在审理历程中，观察得知该开发商因没有治理一些须要的手续，至今没有取得预售许可证，判决双方签订的购房条约为无效条约。阐发：所谓期房，就是还没有建成的商品房。因为房地产开发需要投入的资金非常大，开发商往往不能单纯依靠自身的资金完成一个项目的开发，一般要借助于银行的贷款和期房的预售。如果这个项目争取不到银行贷款或预售情况欠好，可能会造成该项目资金不能实时到位，影响到项目的工程进度，从而使该项目不能定时竣工。许多消费者在购置商品房时，心里总是提心吊胆的，生怕辛辛苦苦赚的钱一下子打了水漂。这是因为大部分都市的房地产开发还不是很范例，开发商在运作开发的历程中，为了谋取高额利润，凭据不范例的步伐进行，使得开发历程中的未知变数太多，也致使出现问题以后，消费者的条约权益难以得到完善的掩护。因此，认真审查开发商的开发销售手续是有须要的，开发商必须具有“五证”和“两书”。为包管购房者的利益不受侵害，房地产治理法对商品房的预售作了严格的划定，其中第44条划定：商品房预售，应当切合下列条件：（1） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（2） 持有建立工程筹划许可证（3） 按提供预售的商品房盘算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期（4） 向县级以上人民政府房地产治理部分治理预售登记，取得商品房预售许可证关于商品房的预售，建立部在1994年11月15日公布了都市商品房预售治理步伐（以下简称步伐），步伐第9条划定：“开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼告白和说明书必须载明商品房预售徐许可证的批准文号。”第10条划定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售条约。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售条约向县级以上人民政府房地产治理部分”和土地治理部分治理登记存案手续。承购人在购房时发明开发商没有凭据以上的划定进行预售商品房的，可以向房地产治理部分举报，由房地产治理部分很据该步伐第13条的划定进行行政处罚，也可以通过民事诉讼解决。案例五：在有预售许可者之前签证的条约无效吴先生2001年底欲购置某房地产公司的预售商品房，因为其时该公司未取得预售许可证，没有市房管局统一格式的预售商品房购销条约，于是双方协商议定了一份衡宇购销条约。条约中划定房地产格式最迟于2002年4月8日交房，若有逾期，则按每日万分之五的标准交付违约金。逾期凌驾一个月，吴先生有权退房，房地产公司除退还吴先生已付的房款外，还要双倍退还定金。随后，吴先生支付了1万元定金，后又陆续支付17万元的购房款。4月20日，由于该衡宇项目取得了预售许可证，售楼人员要求吴先生再来签订正式的衡宇购销条约。吴先生签约时，发明正式的条约中，交房时间推迟到了2002年6月10日，并且违约金的比例变为万分之三。对此，售楼人员解释说，原来双方签订的条约仍然有效，这只是为了未来治理购房手续所需，吴先生遂签约，但仍然保存了原条约。后因一些事情而产生不愉快，吴先生不想再买该房。他提出，屋子已经逾期一个月交付，按原条约划定，自己有权退房并要求双倍返还定金。房地产公司则认为，吴先生既然已经签订了新的正式条约，就应该结婚搜新条约的约束。公司可以按原条约划定，自4月8日起包袱违约责任，但不能退房及定金。并且，在吴先生签订新条约日前的逾期期间内，应该万分之五标准，而在新条约等定后的逾期期间内，应按万分之三标准。双方为此出现了比力大的纠纷，吴先生诉至法院。阐发：客观上讲，吴先生与方的地产公司签署的非正式契约（我们简称其为旧条约）是无效的。在取得预售许可证前就开始卖房，并与客户签订自己拟定的条约，这是大多数房地产公司通行的做法，但是在执法上却是行不通的。我国都市房地产治理法明确划定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，上述的通行做法不切合都市房地产治理法的划定。依据我国条约法，违反执法和行政法例的条约无效。这样，在本案中，吴先生与房地产公司所签的旧条约就应该是无效的。现在条约法第58条划定：“条约无效大概被打消后，因该条约取得的产业，应当予以返还；不能返还或没有须要返还的，应当折价赔偿。有不对的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有不对的，应当各自包袱相应的责任。”由此可见，本案中的旧条约是无效的，且从条约签订时起就无执法效力。吴先生可以要求宣布旧条约无效，并要求退房、退款。固然，吴先生再明知条约无效的情况下仍然签署条约，自己也是有不对的，但不妨碍吴先生要求房地产公司退还房款及赔偿损失，这是房地产公司因不对致使条约无效而应负的责任。由于要求违约金、定金是追究违约责任的体现，而依据执法划定，在条约被确认无效后，当事人就不存在违约责任。所以吴先生无权同时要求房地产公司支付违约金和双倍返还定金。事实上，纠纷是在无先生签订了新条约后才出现的，那么如何认定新条约的效力呢？房地产公司的条约主体资格是没有问题的，条约内容也是切合执法划定的，那么，判断新条约是否有效就只看双方的意思体现是否真实。如果双方签订条约时，意思体现是真实的，比如说房地产公司已经见告客户一切将凭据新条约来运行，包罗交房时间、违约金、衡宇面积等条款都已变动，客户也担当了这样的变动。大概说，客户为了得到保障及维护自己的利益，不允许条约的主要条款作变动，要求在新条约中继承划定原有旧条约的条款，房地产公司也担当了这种意见，那么，双方签约是创建在公正、公道、平等的底子上的，从而确立了新的权利义务干系。这种干系是独立的，并非是原有旧条约的延续，哪怕是新旧条约中部分条款完全一样。这样的新条约是有效的，双方都要受新条约约束。房地产公司应按新条约约定的时间、面积、条件交房，客户也不可以随意退房。但本案中情形差别没售楼人员一方面称旧条约继承有效，另一方面新条约与旧条约之间截然差别。这就不能理解为意见体现真实，应该说客户是在一定的误导下签订条约的。这样签订的新条约应是无效的，要求吴先生完全凭据新条约的约定办也是不公道的，吴先生尽可以要求退房退款。案例六：售楼告白内容不实，客户可以打消条约2001年4月北京市某房地产公司在报上刊登了一则告白，宣称其开发的楼盘置于绿树鲜花中，绿化面积不低于40%，楼盘间距不低于20米，提供全方位物业治理。杨某看了感觉不错，遂与之签订了购房条约，2002年8月入住后，却发明该楼盘地无寸草，底子谈部上绿化。杨某遂要求房产公司退房，包袱违约损害赔偿责任，但房产公司说售楼告白不是条约的内容，底子不存在违约。阐发：房地产开发商为宣传、推销其房地产，经常通过种种媒介公布商品房销售告白。此类告白的目的主要是为了美化商品房形象，引起民众的兴趣，其自己不是以订立售房条约为直接目的，其内容只是宣传自己房地产项目的优势，远不具备房地产买卖条约的根本条款，告白公布的人也未标明一旦有人允许即受其意思体现拘束，创建买卖条约。因此，此类告白执法上一般视其为要约邀请，不能直接成为条约的内容。