湖州某地块可行性分析报告.docx

湖州200755地块可行性分析报告

目 录

n 城市概况
n 宏观经济分析
n 房地产市场分析
n 仁皇山新区概况
n 宗地情况
n 项目开发方案
n 项目经济测算

一、 城市概况
A、 湖州区位

湖州有较好的区位条件。距杭州75公里、上海160公里、南京220公里。南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、已开工建设的申苏浙皖高速公路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。
发达的交通网络使湖州与长三角其它城市通达便捷、联系紧密，为湖州经济的快速发展提供优越的便利条件。

B、 长三角经济圈中心腹地
长三角经济圈

湖州地处以上海为龙头的长江三角洲腹地，是环太湖经济区的重要组成部分。如果在地图上以湖州为圆点，以200公里距离为半径划一个圈，您会发现处于这一圆圈之内的是当今中国长江三角洲最具活力的地区之一。其中包括上海、杭州、南京、宁波、苏州、无锡、芜湖等多个大中城市。
C、 自然条件

湖州市位于东经119度14分––120度29分、北纬30度22分––31度11分之间，东西长度126公里，南北宽度90公里，全市地势大致由西南向东北倾斜，西部多山，最高峰龙王山海拔1587米。东部为平原水网区，平均海拔仅3米左右。有东苕溪、西苕溪等众多河流。本市属亚热带湿润季风气候。有煤、铁、石灰石等矿藏，与安徽省交界处的长广煤矿是省内最大的原煤基地。

D、 行政与人口

湖州市总面积5818平方公里，现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔二区。总人口257.58万，其中男性130.36万人，女性127.22万人，全市年平均出生率7.41%，死亡率6.65%；非农人口77.81万人；

城市性质：太湖南岸中心城市、省级历史文化名城、长三角生态旅游城市。
城市化水平：城化水平近期为54%，远期为72%。
人口规模：近期67万人，其中湖州中心城区52万，南浔地区15万；
远期98万人，其中湖州中心城区70万，南浔地区28万。
城市用地规模：近期为67平方千米，人均建设用地100平方米。其中湖州中心城区51.4平方千米，人均建设用地98.87平方米。远期为98平方千米，人均建设用地100平方米。其中湖州中心城区74.0平方千米，人均建设用地105.63平方米。
用地发展方向：中心城区实施“东扩西拓、北进南控、中间完善”的近期空间发展战略。织里工贸区近期向西、向北，居住生活主要向东、向南拓展；南浔近期城市用地发展向西、北，适当向南。加快华侨投资区、科技工业区、南浔工业区建设。

二、 宏观经济分析
A、 GDP增长率

湖州近年经济增长，除02年外基本每年保持10%的以上的增长速度。近3年则保持在12-15%，根据发达国家经验，当某地区GDP增长率在12%-15%时，该地区房地产业处于飞速发展阶段。
B、 三产结构分析
按照世界银行的统计，目前全球第一、二、三产业的平均构成约为4%：32%：64%，其中，高收入国家和中等收入国家第一、二、三产业的平均构成约分别为2%：30%：64%和10%：36%：54%。而2004年湖州三产业构成比例为11%：54.8%：34.2%；2005年湖州三产构成比例为9.8%：54.9%：35.3%；从中可以看出：湖州市的产业结构还有待调整，尤其是要加大第三产业的发展。而一个地区第三产业的发展必将会带动当地的房地产业的发展。
由湖州产业结构比例数据可看出，第三产业在湖州仍有非常大的增长空间。

C、 固定资产投资分析

全省各市2007上半年固定资产投资情况（单位：亿元）
地区
固定资产投资
房地产投资
累计
±%
累计
±%
浙江
3310.87
11.4
722.8
16.4
杭州
591.7
18.4
169.62
8.6
宁波
612.07
3.2
126.49
9.5
温州
261.84
9.3
85.13
8.7
嘉兴
378.8
10.8
62.61
31.5
湖州
267.82
11.8
42.02
48
绍兴
370.79
11.2
72.3
59.2
金华
204.34
3
45.35
15.7
衢州
124.24
22
21.59
17.4
舟山
115.09
26.6
18.94
10.6
台州
258.56
3.3
49.39
-3.7
丽水
99.43
2.4
29.35
25.2
本市位次
5
4
8
2

从上面数据可以看出，2007年上半年我市房地产投资仅为42.02亿元，比去年同期增长48%，其中住宅建设投资32.21亿元，比去年同期增长35.5%。房地产投资涨幅位居浙江地区第二名，房地产呈快速增长趋势。
D、 城市化程度
一个城市的城市化水平提高，会带来大量的住房需求。
人口规模：近期67万人，其中湖州中心城区52万，南浔地区15万；
远期98万人，其中湖州中心城区70万，南浔地区28万。
如果按小康水准城镇人均住房建筑面积30平方米来计算，湖州城市化水平的提高将会带来900万方住房的需求。
E、 恩格尔系数
通俗地说，就是食品支出占家产总支出的比重来说明（反映）家庭生活水平的变化。2004年湖州全市农村居民恩格尔系数为41.4%，而城市居民恩格尔系数则达到39.9%。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。根据这个标准，湖州市已经达到小康程度，已具备消费升级能力，进入追求时尚和个性需求的高消费阶段。

三、 湖州房地产市场分析

A、 湖州房地产市场延革
2001年，城市扩张、经济发展、城镇居民进城，规划日益完善等因素，湖州楼市迎来第一次开发高潮，代表性楼盘为“嘉业阳光城”的杭州品牌房地产公司，激活了湖州市场，房价开始上扬。
2003年末湖州房地产市场开始提速，04年全年由3000元/㎡飙升至4000元/㎡左右，老城区已难觅4000元/㎡以下的新开房源。当时的仁皇山板块多层均价已达3700元/㎡左右。
2005年始，中心城区房屋销售价格比上年上涨10.8%，但涨幅由不断攀升转变为逐步回落。2006年老城区均价已高达4800元/㎡，凤凰新区与仁皇新区均价都突破4000元/㎡。
05年以来由于开发量的井喷，市场相对饱和。06年进入了开发与交付使用的高峰期，开发供应量加大，市场竞争激烈，价格涨幅有所回落，随着国家对房产市场宏观调控的不断加强，投机性购房降低，市场趋于理性和稳定。

B、 湖州房地产市场现状分析
2006年全年完成房地产开发投资72.75亿元，增长5.4%，增幅比上年回落16.0个百分点，其中住宅投资额58.39亿元，增长7.1%，占房地产开发投资的80.3%。湖州市房屋施工面积达887.51万平方米，增长32.4%；商品房销售面积241.20万平方米，下降2.9%，其中住宅195.19万平方米，下降6.0%；商品房销售额80.70亿元，增长16.3%，其中住宅60.33亿元，增长11.0%。
2007年房地产市场走旺，开发投资明显回升。1-3季度全市房地产开发投资59.72亿元，增长35.9%，商品房销售面积199.57万平方米，增长58.1%，销售额74.57亿元，增长80.1%，季末空置面积64.63万平方米，比上季末减少4.75万平方米；1-3季度我市房屋销售价格同比上涨3.2%，中心城区备案房屋销售价格约4500元/平米，虽然涨幅与周边城市相比并不高，但应该看到上涨因素在增强，房屋价格总体稳定。三季度中心城区土地交易价格同比大涨61.4%，比二季度环比上涨51.5%，其中居住用地交易价格上涨63.5%。

整体来看，目前湖州房地产市场仍处于一个上升通道阶段，市场以刚性需求与改善型需求为主，但随着后期供应量逐渐加大，整体市场上扬趋势将较为稳定，物业价值稀缺与品质创新将成为核心竞争。

四、 仁皇山新区概况
A、 项目概况

本项目隶属湖州市行政办公核心区——仁皇山新区。
基地位于仁皇山新区东南侧，是湖州老城区连接仁皇山新区、太湖度假区的门户。基地南临旄儿港，东临太湖路、北隔仁皇山路遥望垄山，西侧垄山南路以西为拟建的出入境检验检疫局，在建的大剧院、财政局和已建的图书馆、国土局、环保局等行政单位与公共设施。规划用地性质为综合用地。
注：旄儿港二期拓浚工程属国家“治太”十大骨干工程之一的东西苕溪防洪工程的重要配套项目，主要建设内容为护岸砌筑、筑堤及水下土方疏浚，防洪标准达100年一遇，行洪标准为20年一遇。旄儿港两侧为城市滨水景观带。

B、 宗地主要经济技术指标

用地性质： 综合用地（含商业、娱乐、办公、居住）
总用地面积： 222548平方米
其中代征城市绿地面积： 54542平方米
净出让用地面积： 167916平方米（约251.75亩）
净出让用地分为2组团，1#组团17710平方米，2#组团150206平方米（保留水面面积10994平方米），代征城市公共绿地，由政府或政府指定单位建设。
综合容积率： 2.0——2.5（其中非住宅部分建筑面积占地块内总建筑面积在20%—30%。）
建筑密度： ≤25%
绿 地 率： 30%

本地块受70/90政策限制，比例为50%——70%，拍卖出让金底价5.8亿元，保证金9000万元。

项目地块情况

项目周边情况
C、 地块评述

仁皇山新区——未来的城市中心
本地块所处的仁皇山新区是湖州城市未来的行政文化中心，湖州城市发展的新兴板块，目前在快速上升通道阶段。政府的实政力度，良好的城市形象界面、市场对区块未来的良好心理预期等一系列因素，均将有利支撑项目未来的价值空间。
同时，政府承担了最大的初期投入风险，为开发商当了开路先锋，良好的投资环境和升值潜力，将不断吸引外来企业加盟进驻。

门户地标，中心旗舰，“地王”特征
本地块处在仁皇山新区门户位置，是连接老城区、新区与太湖度假休闲区的重要交通节点。
地块紧临新区行政中心与公建中心，同时承载了新区未来中央居住与中央商务双重功能，未来将形成新的城市消费中心。本案属区域核心之旗舰项目，未来商务功能需求潜力大，公建体的市场前景较广阔。
物业具备市场唯一性、稀缺性与不可替代性，具有“地王”特征。

风水旺地
地块所处之仁皇山地理位置尽享优越，三面环山，一面涉水，有三山为骨，水为血脉，自然与人脉融合为一；佛教名刹之一法华寺位居南太湖主峰弁山的东麓，香火绵延不绝，南望仁皇山，乃风水香火绝佳之地。山水围合之势，香火缭绕不绝，烘托出仁皇山地块富丽前景，民间认同度高。

环境资源丰富，附加值高
地块南部一线临江（旄儿港），以城市滨水景观带作为过渡空间，南向临江面宽约600米以上，水质清澈，对岸视野无阻隔。项目西北向山脉绵绵（仁皇山、潜山、垄山等），极目楚天。项目东西二侧以城市公共绿化与二条主干道（长兴路与太湖路）形成有效区隔。地块周界景观附加值较高，具备打造高端物业的自然条件。

规划条件合理，住宅、商业价值得以最大化
地块的规划条件合理，商业部分（酒店、商业、办公等）被分别要求设置在地块东北侧与地块西侧，均邻近城市主干道，呈“哑铃”状分布，相互呼应，各占一极，商业价值得以有效释放，住宅区受城市干道的影响最小化。
地块东西二侧地形南北进深给商业体予以发挥空间，容积率得以拉高。
同时，商业的南北向延伸，给予住宅区腾出较大面宽，利于有效利用外部景观资源；商业的高容积率，又相对降低住宅区的容积率与开发强度，使得住宅区物业组合有了更多方向，滨水打造高端物业成为可能。
同时，综合类聚集物业的不同需求，能产生巨大的互补效益与社会效益。

资产溢价预期良好
结合现有规划条件、政府要求与区域背景，本项目定位方向可以考虑为“湖州新城市中心一站式全功能商务休闲消费平台”。前瞻性预估其中的持有商业物业，资产溢价值较高。从降低土地增值税成本角度考虑，同时考虑作为培养稳定现金流的企业优质资产，或抵押融资，或股权收购，本项目的开发风险将较为均衡。

本项目不利因素
大体量综合体对于项目规划，商业定位与运营要求较高；
70/90政策对于本案较为遗憾，住宅产品定位与产品设计需有所创新，以弥补形象缺隙。

地块定位方向

综合“地块评述”意见，结合规划条件与区域市场情况，中原认为本项目的定位方向：

湖城中央商务区、中央居住区双核旗舰

“一站式”全功能城市商务休闲中心

产品定位组合方向

五星级酒店 商业体（集合型商业或内街商业） 酒店公寓 高档住宅

关键词：
五星级酒店： 裙楼价值≥客房价值。地区特性决定了外来商务客源相对较少；裙楼价值更多体现在商务活动、餐饮宴请等方面，通
过裙楼经营来提升客房功能。同时，五星级酒店聚集效应与眼球效应，将远胜于低星级酒店，也能获得更高资产溢价。
（例：萧山开元名都大酒店，06年1.7亿元营业收入，裙楼商业全年总额为9000多万）
商业体定位： 可以考虑大卖场、专业市场、百货、主题餐饮、滨水娱乐休闲等多重功能组合。主要依托新区市场需求，同时，“大
型零售急速抢占份额，新型零售纷纷进驻，餐饮持续增长优化，城乡差距缩小、乡村购买力强劲、新型消费热点不断
出现等等因素”（来自“湖州市统计局财贸处”资料），亦为上述业态定位的有力支撑。
市场层面，本地块周边品牌性、规模性的专业市场与高档住宅类配套物业的稀缺带给本项目更多的产品设计思路，未
来交通系统的极尽便利性将成为项目运营成功的有力保障。

产品组合体量关系
物业类型
面 积
面积比例
定 位
五星级酒店
50000㎡
11.9%
商业面积约占27.3%
其中裙楼配套商业面积20000㎡
商业
50000㎡
11.9%
卖场、百货、专业市场、休闲餐饮等
酒店公寓
15000㎡
3.5%
小户型酒店式服务公寓
高档住宅
305000㎡
72.7%

————
合计
420000㎡
100%

五、 项目经济测算

编号：
时间：2021年x月x日

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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附：
区 域
仁皇山分区
仁皇山分区
仁皇山分区
仁皇山分区
东 区
东 区
凤凰开发区
市中心
案 名
天盛花园
绿色家园
凯莱国际
金宸花园
阳光水岸
升华·余家漾
清丽家园
星海名城
占地面积
115047
156696

34000
310016
61642㎡
70000
建筑面积
210000
133340

45000
41000
400000
117115㎡
170000
容 积 率
1.8

1.55

1.2
1.3
1.9
2.4
绿 化 率
53%
35%

30%
44%
44%
32%
0.28
物业类型
高层、多层和排屋

多层小高层
多层
多层、小高层
多层、小高层
多层|小高层
多层、高层、单身公寓、写字楼
总 户 数
1610

1000多

开盘时间
2006-11-18
2005-2-1
2008-3

2005-6-6
2004-5-1
2006-9-1
2004-9-17
交房日期
2008-05
2008-6-30
2009
2008
2006年
07年下
2008年4月
2006年6月
均 价
5300
5000
5000
4000多
约5200

5000多
4900
销售进度
排屋卖完、剩余20%
一期交付使用，二期在售
未开盘
只剩下五楼顶楼

准现房
售完
开 发 商
湖州泰祥
湖州中大
湖州中义
湖州金宸
湖州嘉业
湖州华升
湖州美欣达
湖州华煜江南
物业管理
上海保利
浙江绿城

湖州滨河
湖州嘉业
湖州华升

浙江绿城

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