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房地产法自考试题及答案

全国 10月高等教育自学考试
房地产法试题
课程代码：00169
第一部分 选择题
一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出四个选项中只有一个选项是符合题目要求，请将正确选项前字母填在题后括号内。
1.在中国，土地使用权出租与土地使用权转让根本区分，主要表现在( C )
A.租金差异 B.方式不一样
C.原土地使用者权利、义务是否转移 D.受让方不一样
2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人订立租赁协议，明确双方权利义务，并报房屋
所在地房管机关( B )
A.登记 B.立案 C.同意 D.公告
3.某村民于1999年向村委会提出占用村内空闲地建房申请，经审核其符适用地条件，该用地申请审批机关应该是( C )
A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府
4.城镇居民按标准价(优惠价)购置公房后，其对所购房屋享受权利是( C )
A.全部权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权
5.承租公有住房，在租赁期内，房屋产权人转让房屋全部权时，原租赁协议应( B )
A.终止推行 B.继续推行 C.重新登记 D.解除
6.超出土地使用权出让协议约定开工开发日期满1年未开工开发，能够( C )
A.征收相当于土地使用权出让金20%土地闲置费
B.无偿收回地土使用权
C.征收相当于土地使用权出让金20%以下土地闲置费
D.处以20%罚款
7.房地产开发企业资质等级有( D )
A.2个 B.3个 C.4个 D.5个
8.设置房地产开发企业依法应实施( B )
A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.立案制
9.“三通一平”三通是指( C )
A.道路通、电力通、通讯通
B.道路通、上下水通、煤气通
C.道路通、电力通、给水排水管通
D.道路通、电力道、热力通
10.拆除暂时建筑( D )
A.不予赔偿
B.应予赔偿
C.应予适当赔偿
D.假如该暂时建筑未超出同意期限，则应给予适当赔偿
11.假如房屋产权人和使用人是两个人，那么在该房屋被拆迁时，拆迁人需与( D )
A.被拆迁人订立拆迁协议
B.被拆迁人订立安置协议
C.被拆迁人订立拆迁协议和安置协议
D.产权人和使用人分别订立赔偿协议和安置协议
12.北京某四合院为国家二级文物保护单位，在维修过程中资金不足。有些人提议将其部分房屋抵押进行贷款，以继续装修。该提议( B )
A.正当，能够实施
B.不正当，应予禁止
C.报文物管理部门同意后即可实施
D.只要四合院全部些人愿意，就能够实施
13.房地产抵押协议生效时间为( B )
A.自抵押人和抵押权人签字、盖章时
B.自房地产抵押协议办完抵押登记时
C.自抵押人和抵押权人协商一致时
D.自房地产抵押协议成立时
14.企业为职员交纳住房公积金( D )
A.一律从住房折旧中处理
B.一律从成本中列支
C.一律从费用中列入
D.首先从住房折旧和其它划转资金中处理，不足部分可依法在成本、费用中列支
15.当职员离、退休时，其积累住房公积金本息余额( A )
A.一次结清退还职员本人
B.继续留在公积金帐户直到死亡时退还其继承人
C.由职员本人决定是否当即退还
D.继续留在公积金帐户，供她人贷款之用
16.职员住房公积金利息( B )
A.征收个人所得税
B.免征个人所得税
C.工资收入高人征收个人所得税
D.工资收入低人免征个人所得税
17.物业企业管理权源于( B )
A.法律要求 B.业主委托 C.业主委员会授权 D.开发商委托
18.在业主委员会成立之前，物业管理企业由( B )
A.首批业主选聘 B.开发商选聘
C.物业管理主管部门指定 D.当地居委会选聘
19.业主条约对物业受让人或承租人( D )
A.有约束力
B.无约束力
C.在被通知后有约束力
D.在作为转让协议或租赁协议附件时有约束力
20.外商进行成片土地开发必要条件是( D )
A.取得开发区域集体土地使用权
B.取得开发区域国有土地全部权
C.取得开发区域集体土地全部权
D.取得开发区域国有土地使用权
21.关于涉外商品房产内、外销售，说法不正确是( D )
A.通常来说，内销商品房产价格低些，外销商品房产价格高些
B.同意内销，不准私自外销
C.同意内销，如要外销，须经重审新批，并补交增值税
D.外销百分比不超出内销百分比
22.涉外房产租赁当事人一方要求解除协议时，须提前书面通知对方。工商业房屋租赁，须提前( D )
A.1个月 B.2个月 C.3个月 D.6个月
23.场地使用费标准应依照该场地用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对
基础设施要求等原因，由所在地( C )
A.市、县人民政府要求
B.市、县人民政府土地行政主管部门要求
C.省、自治区、直辖市人民政府要求
D.对外经贸管理部门要求
24.土地增值税征税范围为( D )
A.集体土地使用权及地上建筑物
B.国有土地使用权
C.集体土使用权
D.国有土地使用权、地上建筑物及其它附着物
25.城镇土使用税计税依据为( A )
A.纳税人实际占用土地面积
B.纳税人实际占用城市、建制镇建筑面积
C.纳税人实际使用土地面积
D.纳税人实际使用城镇建筑面积
26.土地全部权发生争议，如不能依法证实争议土地属于农民集体全部，则属于( B )
A.农民个人全部 B.国家全部
C.房地产行政主管部门全部 D.房地产开发企业全部
27.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税计税依据为( A )
A.成交价格
B.征收机关参考土地使用权、房屋市场价格核定
C.土地使用权、房屋交换价格差额
D.交易双方申报价格
28.在房屋拆迁公告要求或房屋拆迁主管部门裁决作出拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁，县级以上人民政府能够决定( C )
A.罚款 B.行政拘留 C.责令限期拆迁 D.强制拆迁
29.“将堆放于楼房公共通道物件搬开，方便居民能够通行。”上述这段话所表示负担房地产民事责任形式为( B )
A.停顿侵害 B.排除妨碍 C.消除危险 D.返还财产
30.依《城市房地产管理法》，未取得营业执照私自从事房地产开发业务，由县级以上人民
政府工商行政管理部门责令停顿房地产开发业务活动，没收违法所得，并能够处以罚款。其罚款额为违法所得( B )
A.三倍以下 B.五倍以下 C.十倍以下 D.二十倍以下
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出五个选项中有二至五个选项是符合题目要求，请将正确选项前字母填在题后括号内。多项选择、少选、错选均无分。
31.依照中国《土地管理法》要求，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地使用权
乡办企业转让土地使用权条件是( C、D )
A.改变经营方向 B.连年亏损 C.被其它企业吞并
D.被宣告破产 E.资不抵债
32.设置房地产开发企业必须( A、B )
A.有4名以上持有资格证书房地产专业、建筑工程专业专职技术人员
B.有100万元以上注册资本
C.达成对应资质条件，获取资质等级证书
D.在领取营业执照后30日内，到登记机关所在地房地产开发主管部门立案
E.有可供开发土地
33.房屋拆迁赔偿方式有( A、B、C )
A.产权调换 B.作价赔偿 C.作价赔偿和产权调换相结合
D.回迁 E.翻建房屋
34.关于房产税，以下说法正确有( A、B、C )
A.房屋出租，以房屋租金收入为计税依据
B.依照房产余值计算纳税税率为1.2%
C.人民团体自用房产免征房产税
D.租典纠纷未处理,承典人为纳税义务人
E.开征房产税工矿区须经市级税务局同意
35.外商投资企业用地,都应缴纳场地使用费，包含( A、B、C、E )
A.人员安置费
B.征用土地赔偿费
C.为外商投资企业直接配套厂外道路应分摊投资费用
D.原有建筑物拆迁费
E.教育附加费
第二部分 非选择题
三、名词解释(本大题共5小题，每小题3分，共15分)
36.住房部分产权
答：是指城镇居民对按标准价(优惠价)购置公房享受权利，包含占有权、使用权、有限收益权和处罚权，并能够
继承。

37. 房地产违法行为
答：是指违反国家关于房地产管理法律、法规行为。表现形式包含：违反土地管理法行为；违反基本农田保护条
例行为；等等。

38. 土地使用权
答：是指土地使用者依法使用其占有土地并享受收益及一定处罚权利。

39. 业主大会
答：业主大会是由物业内业主组成，决定物业重大管理事项业主自治管理组织。业主人数较多时，可按百分比推选
业主代表，组成业主代表大会。

40. 房地产交易
答：房地产交易是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁活动。不包含房地产开发。房地产转让
基本特征是权属转移。

四、简答题(本大题共3小题，41和42题各8分，43题9分，共25分)
41.简述城镇住房制度改革基本内容。
答：(1)把住房建设投资由国家、单位统包体制改变为国家、单位、个人三者合理负担体制；(2)把各单位建设、分
配、维修、管理住房体制改变为社会化、专业化运行体制；(3)把住房实物分配方式改变为以按劳分配为主
货币工资分配方式；(4)建立以中低收入家庭为对象、具备社会保障性质经济适用住房供给体系和以高收入家
庭为对象商品房供给体系；(5)建立住房公积金制度；(6)发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存
住房信贷体系；(7)建立规范化房地产交易市场和发展社会化房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产
出良性循环，促进房地产业和相关产业发展；(8)加紧住房建设，改进居住条件，满足城镇居民不停增加住
房需求。

42. 怎样处理土地使用权抵押纠纷?
答：(1)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押，应该认定抵押协议没有生效。
(2)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与她人就同一土地使用权订立抵押协议
并办理了抵押登记手续，应该认定后一个抵押协议有效。抵押人给前一协议对方造成损失，应该负担相
应民事责任。
(3)以划拨方式取得国有土地使用权为标物订立抵押协议，通常应该认定为无效，但在一审诉讼期间依法补
办出让手续，能够认定协议有效。

43. 土地使用权特征是什么?
答：土地使用权具备以下几个特征：
(1)权利派生性。土地使用权是从土地全部权中派生出来她物权。
(2)客体有限性。土地使用权客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。
(3)取得法定性。土地使用权取得必须经过法定程序。
(4)使用期限性。土地使用权是有期限。在中国土地使用权期限通常是法律明确要求。
(5)目标特殊性。土地使用权取得通常都具备特定目标。

五、案例分析题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
44.1999年8月A工厂经本县计委同意立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府同意，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后因为电子市场行情发生改变，该工厂技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境， 10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达企业联营，畅达企业在签约后，立刻在土地上圈起了围墙。后被群众举报。
分析此案，请回答以下问题：
(1)A工厂用地10亩是否正当?
答：A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不正当。因为依照《土地管理法》要求，征用土地审批权由省人
民政府和国务院享受，县政府同意A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权行为，所以,A工厂据此使
用土地应属于非法用地。

(2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达企业行为属于什么性质?
答：A工厂将10亩土地出让给畅达企业性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有土地与畅达企业联营，目标是
以土地为条件取得利益，实质上是以正当形式实施了非法转让土地行为，应认定为非法转让土地。

(3)对畅达企业圈起土地怎样处理?
答：对畅达企业圈起土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责
任者法律责任。

45.A酒店与某市公园订立租赁协议，双方约定由A酒店承租公园内醉仙饭店，并投资改建为A酒店分店，醉仙饭店门前停车场及公园两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为 。随即，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局依照园林局申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店北侧加建一幢三层面积为900平方米隶属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米酒楼雅座。规划部门发觉后，认为园林局未同意私自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法要求，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府关于主管部门申请复议。
请回回复议机关怎样处理此案。

答：在本案中，园林局和A酒店在进行改建工程时，未经规划部门同意，私自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违
反《城市规划法》行为。依照城市规划法要求，在城市规划区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设
工程规划许可要求进行建设，严重影响城市规划，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停顿建设，限期
拆除或没收违法建筑物、构筑物或其它设施。可见，规划部门对园林局违法事实认定准确，处罚有法律依据,复
议机关应维持原处罚决定。