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房地产法自考试题及答案全国 10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169第一部分 选择题一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出四个选项中只有一个选项是符合题目要求，请将正确选项前字母填在题后括号内。1.在中国，土地使用权出租与土地使用权转让根本区分，主要表现在( C ) A.租金差异 B.方式不一样C.原土地使用者权利、义务是否转移 D.受让方不一样2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人订立租赁协议，明确双方权利义务，并报房屋所在地房管机关( B ) A.登记 B.立案 C.同意 D.公告3.某村民于1999年向村委会提出占用村内空闲地建房申请，经审核其符适用地条件，该用地申请审批机关应该是( C ) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府4.城镇居民按标准价(优惠价)购置公房后，其对所购房屋享受权利是( C ) A.全部权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权5.承租公有住房，在租赁期内，房屋产权人转让房屋全部权时，原租赁协议应( B ) A.终止推行 B.继续推行 C.重新登记 D.解除6.超出土地使用权出让协议约定开工开发日期满1年未开工开发，能够( C ) A.征收相当于土地使用权出让金20%土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下土地闲置费 D.处以20%罚款7.房地产开发企业资质等级有( D ) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个8.设置房地产开发企业依法应实施( B ) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.立案制9.“三通一平”三通是指( C ) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通10.拆除暂时建筑( D ) A.不予赔偿 B.应予赔偿 C.应予适当赔偿 D.假如该暂时建筑未超出同意期限，则应给予适当赔偿11.假如房屋产权人和使用人是两个人，那么在该房屋被拆迁时，拆迁人需与( D ) A.被拆迁人订立拆迁协议 B.被拆迁人订立安置协议 C.被拆迁人订立拆迁协议和安置协议 D.产权人和使用人分别订立赔偿协议和安置协议12.北京某四合院为国家二级文物保护单位，在维修过程中资金不足。有些人提议将其部分房屋抵押进行贷款，以继续装修。该提议( B ) A.正当，能够实施 B.不正当，应予禁止 C.报文物管理部门同意后即可实施 D.只要四合院全部些人愿意，就能够实施13.房地产抵押协议生效时间为( B ) A.自抵押人和抵押权人签字、盖章时 B.自房地产抵押协议办完抵押登记时 C.自抵押人和抵押权人协商一致时 D.自房地产抵押协议成立时14.企业为职员交纳住房公积金( D ) A.一律从住房折旧中处理 B.一律从成本中列支 C.一律从费用中列入 D.首先从住房折旧和其它划转资金中处理，不足部分可依法在成本、费用中列支15.当职员离、退休时，其积累住房公积金本息余额( A ) A.一次结清退还职员本人 B.继续留在公积金帐户直到死亡时退还其继承人 C.由职员本人决定是否当即退还 D.继续留在公积金帐户，供她人贷款之用16.职员住房公积金利息( B ) A.征收个人所得税 B.免征个人所得税 C.工资收入高人征收个人所得税 D.工资收入低人免征个人所得税17.物业企业管理权源于( B ) A.法律要求 B.业主委托 C.业主委员会授权 D.开发商委托18.在业主委员会成立之前，物业管理企业由( B ) A.首批业主选聘 B.开发商选聘 C.物业管理主管部门指定 D.当地居委会选聘19.业主条约对物业受让人或承租人( D ) A.有约束力 B.无约束力 C.在被通知后有约束力 D.在作为转让协议或租赁协议附件时有约束力20.外商进行成片土地开发必要条件是( D ) A.取得开发区域集体土地使用权 B.取得开发区域国有土地全部权 C.取得开发区域集体土地全部权 D.取得开发区域国有土地使用权21.关于涉外商品房产内、外销售，说法不正确是( D ) A.通常来说，内销商品房产价格低些，外销商品房产价格高些 B.同意内销，不准私自外销 C.同意内销，如要外销，须经重审新批，并补交增值税 D.外销百分比不超出内销百分比22.涉外房产租赁当事人一方要求解除协议时，须提前书面通知对方。工商业房屋租赁，须提前( D ) A.1个月 B.2个月 C.3个月 D.6个月23.场地使用费标准应依照该场地用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对基础设施要求等原因，由所在地( C ) A.市、县人民政府要求 B.市、县人民政府土地行政主管部门要求 C.省、自治区、直辖市人民政府要求 D.对外经贸管理部门要求24.土地增值税征税范围为( D ) A.集体土地使用权及地上建筑物 B.国有土地使用权 C.集体土使用权 D.国有土地使用权、地上建筑物及其它附着物25.城镇土使用税计税依据为( A ) A.纳税人实际占用土地面积 B.纳税人实际占用城市、建制镇建筑面积 C.纳税人实际使用土地面积 D.纳税人实际使用城镇建筑面积26.土地全部权发生争议，如不能依法证实争议土地属于农民集体全部，则属于( B ) A.农民个人全部 B.国家全部 C.房地产行政主管部门全部 D.房地产开发企业全部27.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税计税依据为( A ) A.成交价格 B.征收机关参考土地使用权、房屋市场价格核定 C.土地使用权、房屋交换价格差额 D.交易双方申报价格28.在房屋拆迁公告要求或房屋拆迁主管部门裁决作出拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁，县级以上人民政府能够决定( C ) A.罚款 B.行政拘留 C.责令限期拆迁 D.强制拆迁29.“将堆放于楼房公共通道物件搬开，方便居民能够通行。”上述这段话所表示负担房地产民事责任形式为( B ) A.停顿侵害 B.排除妨碍 C.消除危险 D.返还财产30.依城市房地产管理法，未取得营业执照私自从事房地产开发业务，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停顿房地产开发业务活动，没收违法所得，并能够处以罚款。其罚款额为违法所得( B ) A.三倍以下 B.五倍以下 C.十倍以下 D.二十倍以下二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出五个选项中有二至五个选项是符合题目要求，请将正确选项前字母填在题后括号内。多项选择、少选、错选均无分。31.依照中国土地管理法要求，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地使用权乡办企业转让土地使用权条件是( C、D ) A.改变经营方向 B.连年亏损 C.被其它企业吞并 D.被宣告破产 E.资不抵债32.设置房地产开发企业必须( A、B ) A.有4名以上持有资格证书房地产专业、建筑工程专业专职技术人员 B.有100万元以上注册资本 C.达成对应资质条件，获取资质等级证书 D.在领取营业执照后30日内，到登记机关所在地房地产开发主管部门立案 E.有可供开发土地33.房屋拆迁赔偿方式有( A、B、C ) A.产权调换 B.作价赔偿 C.作价赔偿和产权调换相结合 D.回迁 E.翻建房屋34.关于房产税，以下说法正确有( A、B、C ) A.房屋出租，以房屋租金收入为计税依据 B.依照房产余值计算纳税税率为1.2% C.人民团体自用房产免征房产税 D.租典纠纷未处理,承典人为纳税义务人 E.开征房产税工矿区须经市级税务局同意35.外商投资企业用地,都应缴纳场地使用费，包含( A、B、C、E ) A.人员安置费 B.征用土地赔偿费 C.为外商投资企业直接配套厂外道路应分摊投资费用 D.原有建筑物拆迁费 E.教育附加费第二部分 非选择题三、名词解释(本大题共5小题，每小题3分，共15分)36.住房部分产权答：是指城镇居民对按标准价(优惠价)购置公房享受权利，包含占有权、使用权、有限收益权和处罚权，并能够 继承。37. 房地产违法行为答：是指违反国家关于房地产管理法律、法规行为。表现形式包含：违反土地管理法行为；违反基本农田保护条 例行为；等等。38. 土地使用权答：是指土地使用者依法使用其占有土地并享受收益及一定处罚权利。39. 业主大会答：业主大会是由物业内业主组成，决定物业重大管理事项业主自治管理组织。业主人数较多时，可按百分比推选 业主代表，组成业主代表大会。40. 房地产交易答：房地产交易是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁活动。不包含房地产开发。房地产转让 基本特征是权属转移。四、简答题(本大题共3小题，41和42题各8分，43题9分，共25分)41.简述城镇住房制度改革基本内容。答：(1)把住房建设投资由国家、单位统包体制改变为国家、单位、个人三者合理负担体制；(2)把各单位建设、分配、维修、管理住房体制改变为社会化、专业化运行体制；(3)把住房实物分配方式改变为以按劳分配为主货币工资分配方式；(4)建立以中低收入家庭为对象、具备社会保障性质经济适用住房供给体系和以高收入家庭为对象商品房供给体系；(5)建立住房公积金制度；(6)发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存住房信贷体系；(7)建立规范化房地产交易市场和发展社会化房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出良性循环，促进房地产业和相关产业发展；(8)加紧住房建设，改进居住条件，满足城镇居民不停增加住房需求。42. 怎样处理土地使用权抵押纠纷?答：(1)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押，应该认定抵押协议没有生效。 (2)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与她人就同一土地使用权订立抵押协议 并办理了抵押登记手续，应该认定后一个抵押协议有效。抵押人给前一协议对方造成损失，应该负担相 应民事责任。 (3)以划拨方式取得国有土地使用权为标物订立抵押协议，通常应该认定为无效，但在一审诉讼期间依法补 办出让手续，能够认定协议有效。43. 土地使用权特征是什么?答：土地使用权具备以下几个特征： (1)权利派生性。土地使用权是从土地全部权中派生出来她物权。 (2)客体有限性。土地使用权客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。 (3)取得法定性。土地使用权取得必须经过法定程序。 (4)使用期限性。土地使用权是有期限。在中国土地使用权期限通常是法律明确要求。 (5)目标特殊性。土地使用权取得通常都具备特定目标。五、案例分析题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)44.1999年8月A工厂经本县计委同意立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府同意，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后因为电子市场行情发生改变，该工厂技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境， 10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达企业联营，畅达企业在签约后，立刻在土地上圈起了围墙。后被群众举报。 分析此案，请回答以下问题： (1)A工厂用地10亩是否正当?答：A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不正当。因为依照土地管理法要求，征用土地审批权由省人民政府和国务院享受，县政府同意A工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权行为，所以,A工厂据此使用土地应属于非法用地。 (2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达企业行为属于什么性质?答：A工厂将10亩土地出让给畅达企业性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有土地与畅达企业联营，目标是以土地为条件取得利益，实质上是以正当形式实施了非法转让土地行为，应认定为非法转让土地。 (3)对畅达企业圈起土地怎样处理?答：对畅达企业圈起土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责 任者法律责任。45.A酒店与某市公园订立租赁协议，双方约定由A酒店承租公园内醉仙饭店，并投资改建为A酒店分店，醉仙饭店门前停车场及公园两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为 。随即，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局依照园林局申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店北侧加建一幢三层面积为900平方米隶属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米酒楼雅座。规划部门发觉后，认为园林局未同意私自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法要求，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府关于主管部门申请复议。 请回回复议机关怎样处理此案。 答：在本案中，园林局和A酒店在进行改建工程时，未经规划部门同意，私自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反城市规划法行为。依照城市规划法要求，在城市规划区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可要求进行建设，严重影响城市规划，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停顿建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其它设施。可见，规划部门对园林局违法事实认定准确，处罚有法律依据,复议机关应维持原处罚决定。