03-方案-前介方案.doc

物业前期介入服务方案*物业重庆分公司二O一七年三月目 录前言1一、项目建设概况1 （一）项目介绍.1（二）项目全貌2（三）项目规划指标2二、前期介入服务内容2（一）各阶段介入内容概述3（二）各阶段介入内容细则.3三、前期介入流程8 （一）前期介入全流程8（二）前介流程中过程控制.9四、前期介入服务方式12（一）成立前期介入小组12（二）前介工作具体开展方式13五、项目前期介入预算15六、人员编制及到岗计划. 15前 言为确保项目交付时一切正常，同时有效的降低或减少工程质量及设计缺陷投诉，重庆*公司从物业管理运作、业主使用及开发监理角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，为物业投入使用后的物业管理创造条件。故物业公司将全程参与新项目开发各个阶段，包括规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等阶段。一、项目建设概况（一）项目介绍*项目位于重庆市巴南区界石规划组团内茶园组团边缘，项目西侧为内环快速路、北侧为融创麓花花园大盘鸡奥特拉斯商业用地、西南侧规划为教育用地，东侧规划为城市公园用地，绿化走廊 。项目规划区共4块，均为二类居住用地，总用地面积为181090平米，总建筑面积626411.23平米。 整体规划考虑：户型多样化，套内面积60-120平米；每户均做到“明厨、明卫、明卧、明厅”的四明格局；公共配套：一处社区邻里商业中心、一处9班幼儿园、一处托老所和邮政所；沿道路大部分设有底层商业。（二）项目全貌（三）项目规划指标二、前期介入服务内容前期介入服务内容按项目开发建设过程分为：设计阶段前期介入、营销策划阶段前期介入、施工阶段前期介入、竣工阶段前期介入、交付阶段前期介入共5个部分。（一）各阶段介入内容概述规划设计阶段介入内容包括：对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 营销策划阶段介入内容包括：物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。施工建设阶段介入内容包括：电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。竣工阶段介入内容包括：组建查验小组，对项目进行分户查验，同时对公区内容进行承接查验；参与各项工程单项验收及竣工验收。（二）各阶段介入内容细则 见下表：3序号物管阶段服务内容服务方式目的及预期效果备注1设计阶段前期介入1.1方案设计1.设备用房设置及布局2.垃圾用房面积、位置、设置布局3.物业管理用房的面积设置布局4.其他配套服务设施用房5.出入口设置6. 地面及地下交通管理、人流控制7. 车位管理8.商业配套设施功能设置9收集公司统计以往项目规划设计问题、收集统计项目所在地周边3个项目的规划和设计问题，提出物业建议驻场方式，由物业分公司专业经理，从物业管理及使用人的角度提出总体方案中交通、环卫、配套等设计的优选和改进建议；收集类似项目方案设计出现的问题，提供参考。有助于规划方案贴近业主生活的合理和人性化需求。有助于避免设计瑕疵，降低前期建设成本和后续物业管理风险和成本。1.2施工设计1、 空调系统 -户式空调机位、排水方案物管建议2、 强电系统 -用电计量控制系统设计方案物管专业意见3、 弱电系统 -楼宇自控系统方案物业专业意见 -停车场收费系统物业专业意见 -安防监控系统物业专业意见4、 消防系统 -消防中央控制系统设计方案物管建议 -消防补水系统设计方案物管建议5、 垂直交通系统（电、扶梯） -电、扶梯设置建议 -设备选型、产品配置建议6、 给排水系统 -给排水系统方案物管专业意见 -二次供水设备设施管理物业建议7、 总结类似工程项目的质量问题反馈给建设单位，避免出现类似问题。由物业公司专业经理提供非驻场方式短期临时介入；查阅设计图纸，包括各主要系统图纸，从物业专业角度提出建议。有助于规划方案贴近业主生活的合理和人性化需求；有助于优化设计方案，避免设计瑕疵，降低前期建设成本和后续物业管理风险和成本；1.3二次设计介入配套供配电、供水、消防、智能化、景观、装饰、排水、环卫等的设计工作从物业专业角度提供设备设施选型配置的合理化建议及景观绿化设置的合理化建议优化配套系统、设施设备配置方案。尽可能帮助建设单位实现投资合理化、效益最大化2施工阶段前期介入1、 重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量;2、 提出不利于后继管理及业主使用的设计改进及施工问题及优化建议；3、 根据单项工程的调试、验收进度，拟定辅助调试、验收方案；4、 参与土建及配套设施设备安装和调试工作，关注工程进度，记录现场情况，提出相关物业建议；5、 按照不同系统整理建立设备台帐；6、 收集机电设备及建材的资料。7、 参与施工协调会、监理会等了解施工焦点，据实适时提供书面物业建议；8、 收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸。驻场方式，由工程施工前期介入人员，结合施工建设进度，现场跟进施工进展及施工质量，发现问题及时记录和反馈。记录施工设计图纸变更，熟悉物业及配套设施的安装调试情况，记录施工现场发现问题，提出各种建议并跟进后继改进，便于后续物业管理，实现项目建设阶段和物业管理阶段工程管理的无缝链接；帮助建设单位避免和减少施工质量缺陷和瑕疵，提高施工、安装质量;3竣工阶段介入1、配合各项专业验收；2、参与分户验收，统计问题点，验证问题点改进效果；3、房屋及配套设施感官质量查验，汇总反馈问题点，跟进并验证整改效果。驻场方式，由物业专业前期介入人员和前期筹备工程技术人员，从物业专业角度发现问题提出整改建议。帮助建设单位在房屋交付业主前做好分户验收及整改跟进工作，降低建设单位房屋交付阶段可能出现的隐患和风险，有助于提高房屋交付成功率；4销售阶段前期介入序号阶段服务内容服务方式目的及预期效果备注4.1预售许可证获取 支撑项目物业服务招标文件编制以及招标备案工作； 支撑项目物业管理开标工作； 项目周边同类型物管费市场调查，提出项目管理费定价建议； 项目前期物业服务合同、临时管理规约稿拟订； 协助获取项目物业服务合同备案证。由物业公司职能部门配合项目预售许可证办理节点，及时提供物业服务合同备案证办理的过程提供专业支撑。按项目销售节点要求，提供物业管理合同备案证所需物业支持；为项目的物管费定价提供合理有效的建议。4.2商品房买卖合同文件编制 配合销售的物业管理模式策划； 配合销售的物业管理方案策划； 提供房屋销售涉及物管的风险应对措施； 参与房屋交付标准的讨论，提出相关意见； 参与合同附件中关于物业管理的条文编制； 参与项目物业管理费、停车位物管费价格的确定。根据项目开发建设的实际情况，结合物业管理理论与实践经验以及相关的政策法规，提供或参与策划方案。合理规避建设单位房屋销售过程中的隐患和风险，促进物业营销及招商经营顺利开展，降低后续物业经营管理风险4.3物业服务品牌营销推广 配合销售宣传，提供物业服务品牌广告宣传使用支持； 配合销售宣传，提供物业服务模式的宣传推广支持； 设置物业管家，配合示范区销售服务展示工作；驻场方式，由分公司组织提供销售品牌宣传所需的资源和素材。紧密配合项目品牌的销售宣传推广，提供物业品牌推广宣传的相关内容。5交付阶段前期介入序号物管阶段服务内容服务方式目的及预期效果备注5.1物业接管验收 按相关法规要求，与建设单位确定本项目物业接管验收原则和工作方案； 编制物业接管验收工作计划； 开展分专业分板块的接管查验工作，记录和反馈问题，商定整改期限； 签署物业接管书； 接管区域物业交付前的公共秩序维护、清洁、设备运行服务。驻场方式，在满足相关要求下，按计划、分板块查验接收。代表业主对项目物业共用部位及共用设备设施的规划设计、施工质量、设备设施功能符合性方面的查验，维护业主合法利益。配合建设单位梳理施工质量、设备设施功能符合性，确保移交质量满足相关要求，维护建设单位的利益，维护产品品牌形象。5.2交房交付支撑 项目服务组织架构组建，人员招聘培训； 物业管理内、外部运作流程体系建立； 业主手册的编制策划； 参与项目交付前分户验收工作； 提出物业管理用房布置方案，配合物业管理用房装修； 交房前倒计时工作计划，物业交付前开办费用方案编制； 集中交付工作方案编制、交付人员培训； 配合建设单位策划交付的细节和亮点，组织物业全员参与房屋交付工作。与建设单位共同组成房屋交付工作组，参与一站式集中交房。为建设单位和业主提供规范化、标准化值价相符的物业管理服务产品实现标准。完善项目管理机制建设，为后续物业管理（交房、装修管理等）做准备；顺利实现房屋的交付。5.4交付后整改 陪同业主接房验房、记录业主验房问题； 汇总和反馈业主验房问题项，及时传递给项目开发公司安排整改； 配合开发公司对施工整改效果验证； 将验证效果反馈给开发公司，便于通知业主复验。成立整改小组配合建设单位房屋质量问题的整改查验。配合建设单位为业主提供验房过程的陪同及问题的统计反馈服务，为业主和建设单位各自合理利益维护搭建沟通和协调渠道和平台。5.5二次装修 合重庆当地法规要求，编制二次装修管理办法；结合物业使用说明书及二次装修管理办法做好物业装修交底、装修方案审核、装修监管、装修完工验收等日常物业装修管理服务工作。驻场方式，由物管处专业部实施业主二次装修的管理。规范装修管理行为，减少和杜绝违章装修事件的发生，避免开发质量责任与业主装修质量责任的混淆，降低开发质保责任风险。7三、前期介入流程（一）前期介入全流程 16（二）前介流程中过程控制项目立项至规划总图确定期间实施时间控制要点实施内容物业部门与地产对接部门对接期限前期对接项目周边情况、具体位置、交通情况、周边环境的了解。到现场了解工程部品质管理部取得土地使用权以后二个月内地产成立项目组相互信息的交流跟进知会地产该项目物业的对接人员。工程部品质管理部成立两周内规划设计阶段对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。工程部品质管理部概念性图纸出来前两周概念性图纸出来以后系统设备的配置情况主要涉及弱电（住户对讲、居家报警、门禁、红外线、监控镜头的设置）、消防、配电、给排水、电梯等设备工程部概念性图纸出来后两周内停车场设备设置、车辆流向小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。工程部品质管理部人行防范要求、人员流向（可能情况下，尽量少开通道）明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量工程部品质管理部控制中心设置、消防中心设置消防中心与控制中心要设置在一个房间内（分组开发项目，尽可能一个项目设置一个中心）工程部品质管理部智能化项目施工图纸确定最终施工方案确认最终的各系统分布及施工图纸工程部及时营销策划阶段实施时间控制要点实施内容物业部门与地产对接部门对接期限项目立项及图纸审定物业管理方案策划、物业管理模式研究用专业优质的物业管理方案，对该项目的营销作好前期铺垫。工程部品质管理部与项目部对接、安排人员定期跟进项目立项后两月内地产设计变更等因素的跟进如地产对设计进行变更，及时跟进变更项目，对安防系统进行调整后，报地产审批。工程部项目部、地产设计部及时根据现场实际情况，结合物业管理需求，对智能化工程方案进行调整，报地产审批后实施主要涉及门禁、红外线、监控镜头、车场系统等的设置工程部项目部 及时施工建设阶段实施时间控制要点实施内容物业部门与地产对接部门对接期限施工阶段电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面屋面砼工程、回填土工程、地下室工程设备、设施保障充分，水、电、煤气、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况工程部前期介入组项目部施工建设阶段接管验收施时间控制要点实施内容协调部门对接部门对接期限工程验收会同地产、服务中心制定统一验收标准（详见新建物业接管验收指引）验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好详细记录，如：.房屋接管验收表.室内接管验收遗留问题统计表.公共配套设施接管验收D遗留问题统计表.机电设备接管验收表.机电设备接管验收遗留问题统计表依据（新建物业接管验收指引）逐项验收工程部施工单位物业服务中心项目部入伙前半月 四、前期介入服务方式（一）成立前期介入小组根据项目实际情况*重庆公司对*项目组建专职前介小组，全程按前介服务内容参与项目的开发工作。为此，我司将分两个阶段配置前介小组人员，具体如下：前期介入组织架构：前介组长（由分管领导担任）前介副组长（由品质管理部负责人担任）前介副组长（由工程部负责人担任）承接查验及交房组物业方案编制组工程专业组架构说明：1、前介工作重点在工程部门，但前介是多个阶段性工作涉及较多配合开发的工作，故在构架上前介小组又分三个工作组：工程专业组、物业方案编制组、承接查验及交房组；2、按以上构架布局，项目整个前介期间分两块：规划设计到承接查验工作开展前由公司工程部牵头处理前介工作，承接查验工作开展时到房屋交房由项目管理处牵头处理相关事务，公司职能部门配合；3、人员配置：（1）规划设计到承接查验工作开展前工作人员需求如下：工程前介专业主管（统筹前介现场工作）1名；土建专业工程师（配合开发参与对项目土建及结构工作监管验收）1名；机电工程师（配合开发参与项目机电设备的选型、安装、调试工作）1名；电梯专业工程师（配合开发参与项目电梯设备的选型、安装、调试工作）1名；环境工程师（配合开发参与景观绿化工作的设计、质量监管工作）1名。（2）承接查验工作至房屋交付阶段人员配置：这阶段前期介入工作由物业服务中心组织实施。公司职能作为前期介入服务的运营保障部门，故人员配置岗位如下：物管处岗位中，项目经理、客服主管、安全主管、工程主管、环境主管、专业前期介入、管家、内勤8个岗位为专属项目开发全周期介入岗位。根据项目施工、竣工、交付阶段的需求，逐步将物管处专业维修工、综合维修工、物业助理、保安员、清洁工、绿化工、收银员等的岗位编制按建设进度，分别在分期交付之前分批到位。（管理处人员到岗及编制具体以前期介入合同为准）（二）前介工作具体开展方式1、编制前期介入工作计划为顺利开展前介工作，物业公司将根据开发公司*项目部开发时间节点计划编制物业前期介入工作计划，前介工作计划出来后将按约定报开发项目部，以备开发考核物业公司。*前期介入计划待项目开发进度计划形成后再编制，提供建设单位审核后实施。2、 配置专职人员、多方位参与前介、及时反馈意见（1）依据项目施工建设进度计划和前期介入服务计划，执行各阶段前期介入的服务内容，与建设单位各部门以日常不定期沟通、参与讨论、参与监理例会、项目施工例会等方式，与建设单位密切合作。（2）人员保证：为保证项目前介工作顺利开展，规划设计到承接查验工作开展前工作人员将在前介合同内容确定后立即招聘相关专业工程师；承接查验工作至房屋交付阶段人员将在项目房屋交房前3个月左右招聘及培训到位，并配合建设单位实施交房前的各项准备工作。（3）前期介入过程中发现的影响产品品质、使用功能、物业管理方面问题，也包括通过各种渠道了解的客户、业主对项目建设的意见和建议，物业将以书面形式及时反馈给建设单位各职能部门。3、前介专项报告、定期提报（1） 前介期间，物业工程部按月定期汇报前介专项报告；（2） 各阶段的前介报告及问题反馈须书面形式及时提报至开发项目部；（3） 开发公司在收到物业公司前期介入书面报告后，应对提出的问题和建议进行评审，根据评审结果执行，并反馈物业管理分公司；4、前介工作履职考核（1）开发项目部对物业参与的项目前介所有工作有直接考核权；（2）考核衡量标准以前介协议履行考核表内标准及内容为准；（3）考核实行阶段考核，按前介协议履行考核表阶段内容考核；（4）阶段考核实行百分制，每扣一分，开发将少支付阶段前介费用的1%作为处罚。五、 项目前期介入预算前期介入服务预算项目由前期介基本费、物资开办费用构成。1、前期介入基本费用执行标准：住宅： 元/M2（住宅建筑面积及总坪面积）,商业 元/M2（商业建筑面积），车库： 元/M2（车库建筑面积）；2、物资开发费： 元/M2，（计费基础：按项目总建筑面积计算）；3、费用支付方式： 。说明：前期介入服务费用按开发节点计划测算，如因开发周期延长，全周期前期介入服务的人员费用会进行相应的调整。调整金额按实际情况，经建设单位确认同意后结算。六、 人员编制及到岗计划第一阶段人员需求及到岗时间 编制时间：2017年3月5日序号部门岗位岗位编制到岗时间节点备注1工程部工程前介专业主管1在岗土建专业工程师1前介合同约定后需新招聘机电工程师1前介合同约定后需新招聘电梯工程师1前介合同约定后需新招聘环境工程师1前介合同约定后需新招聘合计5人第二阶段岗位需求及到岗时间 编制时间：2017年3月5日序号部门岗位一期一批次岗位编制到岗时间节点备注1办公室主任1到岗时间：管理人员在一期一批次交付前三个月到岗，基层员工在第一次交付前一个月到岗出纳1内勤1小 计32客服部客户主管1物业助理4收银员2小 计73协管部协管主管1协管领班2协管员8小 计114工程部工程主管1 承接查验工作开展前2个月到岗 综合维修工4小 计55环境部环境主管1清洁工10小 计11合 计37重庆*服务股份有限公司 二O一七年三月17第页