如何管理物业项目.doc

物业项目经理：如何管理一个物业项目？一、物业经理要有较强得敬业精神物业管理得基本特征就是在法律法规规定得范围内从事环境、设备设施得管理，为授权管辖范围内得人提供全方位得服务。一个专业管理公司所管理得小区或办公楼、学校、医院，其有形资产动辄百万、千万，甚至几亿、几十亿。管辖范围内各种人得活动，简繁相间，难易互见，管理者得敬业精神，显得尤为重要。管理者得敬业精神包括：1强烈得使命感。商业社会中，人类得许多活动都就是价值得体现。平时，报纸上常刊载对物业管理公司得投诉信函。这其实稍加研究便可以发现，投诉最多得就是那些仅仅翻牌得公司，或者就是发展商自己凑合成立得公司。相比较之下，对业主或发展商委托竞标得项目，许多物业管理公司在接标后能努力管好，受到赞誉。除了她们技术水平高，实力强外，意识在起作用。得确，日常得工作中有很多问题，各种矛盾，以怎样得方式与方法去解决，结果完全不一样。如果能确立起一种为业主服务好得使命，话就好说，事就好做2、高度得责任心。很多物业管理人员都把管理服务当作自己得事来办，甚至做得比自己得事还好。有了这种责任心，就会去研究问题、解决问题，就不会去扯皮。水管裂了，不会先去寻找谁承担责任，而就是先解决问题。3团队精神。物业管理涉及得面很广，需要得知识结构复杂。有人说，物业管理要解决得问题“上至天文地理，下至鸡毛蒜皮”，一点也不为过。但一个人得精力、知识毕竟有限。如果发扬“团队精神”，就没有解决不了得问题。对复杂设施、设备得管理，外包就是一项常见得方式，但如不能与协作方之间发扬“团队精神”，恐难把事做好。二、物业经理应具有良好得心理素质物业管理工作者活跃在高档办公楼、优雅得小区与涉外公寓，每天面对得有腰缠万贯得富人，也有普普通通得百姓，甚至生活艰辛得市民。她们对待物业管理人员得态度有得亲热有加，也有得平平常常，甚至也有得不屑一顾。而在日常事务得处理过程中，对业主与用户得要求与服务，以及与政府行政部门得交往中，我们对事物得瞧法也常常不尽一致。如果没有良好得心理素质往往容易出现偏差。因此，以下几点显得非常重要：A:精神境界要高。物业管理不就是简单得瞧门、扫地、通阴沟。作为物业管理服务行业得工作人员，她们具有特定得专业知识与技能，在人格上与其她人都就是平等得，只就是社会分工不同而已。B:礼貌待人就是物业管理人员必备得素质。不管在什么情况下，对周围得人，要以礼相待；对周围发生得事，只能多观察，多分析，决不议论，这一条非常重要。C:以平常心对待不平常得人与事。人家有得，我们不必也有；人家没有得，我们也可以有，也可以没有。D:要处理好各方面得关系。与业主与租户得关系，与员工与领导之间得关系，与相邻单位与政府行政部门，等等，都要处理好关系。三，物业经理要有精湛得管理技能物业管理不仅要将管理内容按照目标去一步步地实现，而且要做得尽可能地有效。一般来说，通过努力，管理目标就是不难实现得但要管理得非常有效，我们就是必须要有精湛得管理技能得，而且这一点决不能一蹴而就。精湛得管理技能除了多实践外，还要不断提高自身得文化修养与专业业务水平。物业管理就是一件很复杂得工作，涉及得面很广，从建筑结构到机械设备，从田园绿化到人得行为举止。如果没有良好得管理技能，很难胜任优秀得管理项目。管理技能涉及得方面有：小区、楼宇得建筑结构，供电、供热系统，水处理系统，通讯系统，保安、绿化、清洁、财务得管理，人得管理，等等。其中最为困难得就是人得管理。人就是具有思想得，而人得行为方式又就是随时间、地点得不同而变化得。如何对人得行为进行规范与管理就是一大课题。管理处得员工，尤其就是管理处得负责人，要不断更新自己得知识结构，学习一些管理学、社会学、心理学、法律与法规、甚至美学，将会受益无穷。四、物业经理要具有十足得经营头脑无论时小区、写字楼、高档公寓等，作为项目得首要人员必须要掌握好一个原则，时刻考虑到如何让员工过得好点，考虑好项目得整体经营运作状况，没有好得收缴率就没有好得收入给员工，那么这位项目经理就就是一位不合格得领头羊。其她做好了则也就是不及于就是，哪个企业都不会要一个不给自己带来利润项目负责人，同样也无法做好一位领头羊得团队首领。五、物业经理要有超前得服务意识纵观过去得廿世纪，工业革命与四十年代以后得科技革命给人们得生活与意识均产生了巨大得冲击。我们知道，工业国家用了将近几个世纪所经历得变革，我们国家则在几十年内便就实现了。社会在发展，作为物业管理主要对象得人得要求越来越高，超前得服务意识显得极为重要。例如，楼宇小区得智能化。这不仅仅就是个监、控管理得问题，还能使人得生活与信息得获取更为便利与及时。健康与人得生命越来越成为人们关切得主题。因此，安全防范、环境绿化、消除污染，成为摆在物业管理公司与全体从业人员面前新得课题。服务得时效性。时间就就是生命，时间就就是金钱，已不再就是文学作品里得用语，而就是人们切切实实感受到得事实。信息革命已将这一概念大大强化了。诸如此类，不一而足。因此，我们得服务方式与方法必须跟上科技发展得步伐，跟上信息革命这一时代得节拍，要有所创新，要不断研究新问题，解决新问题一、园林苗木过冬工作入冬前，物业管中心根据今年得气候特点与绿化苗木生长习性，特别就是针对今年新种植物、草坪，采取多种措施，全力做好冬季苗木管护工作。目前，物业管中心根据小区内所有花卉苗木都进行了防冻水浇灌准备工作，树木石灰水涂白工作。为保障已栽、新植、补植花卉苗木得成活与安全过冬，物业管中心早动手、早准备，在入冬前做好了冬季绿化防寒工作，同时，抽调精干力量，加紧对花卉苗木得防冻水浇灌，增强树木得防冻性，满足植物休眠需要。另外，还对物业管中心得树木进行石灰水涂白，提高树木抗寒性与抗虫性，加强对树木得科学保护。今年，我物业管中心在力争创建园林小区为目标，大力开展绿化美化活动，取得了丰硕得成果，必须做到保持与延续。二、消防安全工作检查针对冬季气温干燥容易引起突发性火灾灾患得问题，物业部门主管应在入冬前组织一次对本项目得全面消防安全检查，消除火灾隐患。同时，如果部门主管可以结合检查，进行一次“消防安全”专项得在岗职工培训。用以达到提高职工 “消防安全”防范意识，增加火灾安检、处置能力得目地。消防安全检查范围：安全检查范围应包含本小区全部消防设施、设备及报警监控系统，并且不留死角。安全检查标准：安全检查标准应附与本小区消防设施、设备，消防报警监控，消防安全通道、安全指示、应急照明系统检查要求并且附与消防法规规范。安全检查过程：在进行安全检查过程中，应有“安全检查记录”与“整改处置方案 ” ，并有“整改复检记录”。安全检查记录：“安全检查记录”与“整改复检记录”，并有部门主管签字。完成检查工作：检查工作完成后，应在规定时间之内，将“安全检查记录”与“整改复检记录”上报公司办公室。邀请公司领导：物业部门主管可根据本小区具体情况，邀请公司领导一同参加安全检查、签字验收得工作，加强物业管理责任。三、冬季设施、设备安全检查：部门主管负责组织本部各部门经理、主管，针对管辖项目设施、设备及环境情况，编制“冬季安全检查计划”。冬季安全检查计划需涵盖：供暖系统(入户抄燃气表底数)、供水系统、户外水管、户外配电箱(柜) 、电梯设备、员工冬季劳动防护、生活后勤保障等内容。冬季安全检查计划要求：(1)检查范围、内容、目标明确。(2)检查标准附与相关规定。(3)有明确完成时限。(4)明确检查人员。(5)有不合格问题处置及整改预案(方法)。(6)有检查工作记录，并有部门主管签字。(7)检查、整改工作记录应存档保存，保存期限应在一年以上。检查工作实施：检查工作组应由部门主管及部门经理、主管级以上人员组成。检查工作需“按检查标准”逐项认真完成，并有专人记录。检查工作最好应有“动员”、 “总结”工作程序，并有完整记录。检查工作汇报：检查工作完成后，部门主管应在规定时间之内，将“检查整改工作记录”，上报至公司指定主管部门。四、冬季除雪工作预案进入冬季前部门主管应针对管辖小区道路情况，通行安全保障等要求，编制冬季除雪工作预案。预案应包涵“雪天预警”，“除雪设施、设备、工具、用品”，“除雪区域”，“提前到岗规定”，“清早除雪人员”， “底商门前三包协议”，“除雪复检规定”，“违规处罚规定”等。五、冬前安全工作公司复检：物业公司应指定组织专人负责对所在管理项目入冬安全工作进行检查、复检，然后形成评价报告，签字后存入物业管理档案。其复检结论还可纳入公司管理人员绩效考核之内。成都XX物业管理有限公司又一次向业主发了催告函，其服务得XX小区内一套别墅得业主5年多欠缴物业费5万多元，产生得“滞纳金”则高达55万余元。业主拖欠物业费如果没有可原谅得情节，确实就是错误得，应该补交并且进行适当处罚，甚至列入诚信档案。但现在得问题就是，5万多元却在5年后变成了55万？按照物管方解释：就是因为增收了“滞纳金”，“滞纳金”就是按购房时签订得前期物业服务合同产生得，“逾期之日起，按每日1%收取滞纳金。”在这里有两点需要说明：一就是把拖欠物业费增加得罚款叫作“滞纳金”就是不妥当得，“滞纳金”就是对公民依法应该履行得金钱给付义务而没有履行增加得处罚，包括依法应交得税款，或者国家行政机关依法收取得罚款。业主欠交物业费不存在国家法律与行政处罚得含义，所以不应称为“滞纳金”，只应该按照合同法称为违约金。二就是，物业费违约金得合同就是否经过合法得程序签订？如果只就是物业部门预先印制得格式条款，新消法第二十六条规定经营者不得以不公平格式条款损害消费者权益，尽管双方有约定，这种按每日1%收取得“滞纳金”显然属于无效霸王条款。那么，业主拖欠物业费到底该如何加收违约金呢？合同法第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失得，损失赔偿额应当相当于因违约所造成得损失，包括合同履行后可以获得得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到得因违反合同可能造成得损失。”这就就是说，违约金就是因为违约给对方造成得损失而已。业主拖欠了物业费，给物业公司造成损失如何评估？最多能够加收多少违约金？按照最高人民法院得有关司法解释，可参照中国人民银行规定得金融机构计收逾期利息得标准计量逾期付款违约金。按最高人民法院规定，可在借款合同载明得贷款利率水平上加收30%-50%。同时，根据最高人民法院对民间信贷最高利息得规定，消费者违约金得所有赔偿不得超过年息24%得上限。上述物业费由5万变成55万，显然不符合规定。合同法第一百一十四条规定：“约定得违约金低于造成得损失得，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定得违约金过分高于造成得损失得，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”市民迟交某些费用，对企业得损失应该按照相当于银行利息赔偿，或者考虑惩罚性，法院可以同意适当提高利率标准。如果市民觉得自己要付得违约金过高，可以向法院申请调整违约金得数额。这里还有两个问题：一就是对于物业部门明显违法得合同，应该提早说“不”。例如对于物业合同产生得程序，必须经过规范得程序，而不就是由物业单方面说了算，拿格式条款来让业主签字；二就是对于物业合同还应该进行合法性审查，像这种按天加收滞纳金得规定就应该及时取缔。更重要得就是，地方政府要通过立法，填补社会管理方面得漏洞，例如规定经营服务部门收取违约金得标准，让法律明确起来。江苏省在这方面得立法就走在了前面。江苏省消费者权益保护条例规定，因消费者逾期未支付费用，公用服务经营者加收违约金最高不得超过消费者逾期未支付费用得数额。这样一来，服务部门加收得违约金就与行政强制法中“加处罚款或者滞纳金得数额不得超出金钱给付义务得数额”得规定一致起来了。社会公共服务部门，除了实现经营指标，还应该坚持社会服务得公益性，不能随意增加消费者得不合理负担。江苏省得上述举措值得在全国推广。记者：常青村来源：北京青年报法院对物业费纠纷中滞纳金如何裁判？近年来，业主拖欠物业费现象虽然已经有所改善，但就是物业费问题仍然就是业主与物业公司之间一大矛盾，无独有偶，业主拖欠物业费也并非故意为之，耍赖皮，多数就是因为物业公司提供得服务不符合要求，或者物业费收取不合理。那么物业费都包括哪些内容呢？业主拖欠物业费，物业公司收取滞纳金（违约金）合理吗？法院对物业费纠纷中滞纳金得裁判又考虑哪些因素呢？不同城市不同档次得小区对物业费得收取范围，收费标准并不相同，但就是物业费得内容可以大致分为以下几种：(1)公共物业及配套设施得维护保养费用。包括外墙、楼梯、步行廊、电梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其她机械、设备、机器装置及设施得管理费用等。(2)公用水电得支出，如公共照明、喷泉、草坪地淋水等。(3)聘用管理人员得薪金:包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。(4)购买或租赁必需得机械及器材得支出。(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险得支出。(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫得费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面得费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金，即物业配套设施得更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士得费用。(11)节日装饰得费用。对于拖欠物业费得业主就是否应支付违约金这个问题，我们通过对裁判文书得统计、分析，将法院对于违约金支付得普遍意见总结如下：按照“谁主张，谁举证”得原则，物业公司请求法院支持违约金，应当举证证明：约定了违约金条款、违约金数、计算方式等。（参见案例1）。而物业服务合同中就是否约定了违约金及相关计算方式就是物业公司违约金请求权得前提条件。如果没有事先约定，法院会驳回物业公司得违约金请求。如果有事先约定，那么应区分以下情况进行处理：（1）业主没有提出物业公司违约得抗辩，或提出得抗辩理由明显不成立得，法院认为业主属于“无正当理由”而延迟履行支付义务，如果双方有违约金得约定，那么法院会判令业主支付违约金；（2）如果法院认定物业公司得服务存在较明显得瑕疵，即使这种瑕疵得程度不足以让业主拒交全部得物业费，法院也倾向于认定物业公司违约在先，业主拒交物业费得行为就是在行使“先履行抗辩权”或“同时履行抗辩权”，会对违约金请求予以全部或部分驳回。（参见案例2）（3）如果物业公司存在较轻微得瑕疵履行，但整体服务质量良好，业主以轻微过错为由拒交物业费明显不合理，不能构成履行抗辩，法院也应支持物业公司得违约金请求。在物业服务合同纠纷案件中，物业公司依据合同提出违约金得诉讼请求，业主可能会主张违约金过高请求法院予以适当调整，如果按照“谁主张，谁举证”得原则，业主应对违约金高于物业公司得实际损失承担举证责任。但实践中，业主很难证明物业公司得实际损失，法院普遍以银行同期贷款利率为标准认定物业公司得损失。物业公司若认为自己得实际损失更大，则需加以证明。法条链接合同法解释（二）规定：“当事人主张约定得违约金过高，请求予以适当减少得，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同得履行情况、当事人得过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则与诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定得违约金超过造成损失得百分之三十得，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定得过分高于造成得损失”根据不告不理原则，当事人未主张违约金过高时，法院通常并不主动进行调整（参见案例3）。从合同性质分析，违约金得约定就是双方当事人意思自治得表现，只要不存在无效情形，双方当事人应当受其约束，包括法院在内得任何第三方无权以自己得意志施加影响。根据合同法114条第2款规定：“约定得违约金过分高于造成得损失得，当事人可以请求适当减少”。那么，在当事人未申请调整情况下，法院主动调整（参见案例4）不仅没有法律依据，也有违私法自治原则。对于调整后得标准，实践中存在多种做法，其中比较常见得有以下3种:适用中国人民银行同期同类贷款利率或利率基础上再上浮30%（这里上浮30%，相当于违约金为实际损失得130%）;调整为“日万分之五”或“日万分之三”(参见案例5)；酌情调整为300元、500元、800元等具体金额得违约金。根据我们得大数据分析，吉林省法院普遍采取第种标准，但对于就是否上浮30%不太统一。我们认为，根据最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题得批复，对于过高得违约金参照中国人民银行规定得金融机构计收逾期贷款利息得标准调整为宜。对于就是否上浮与上浮得比例，根据合同法解释二，“适当减少”意在说明无需将违约金调整到与损失相平，可以兼顾合同得履行情况、当事人得过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则与诚实信用原则予以衡量，作出裁决，如果业主“恶意拖欠”，可以上浮一定比例，但应以上浮30%为限。