房地产会计全套账务处理.doc

<p><span id="_baidu_bookmark_start_0" style="display: none; line-height: 0px;">‍</span>房地产会计全套账务处理与涉及税目
一、房地产涉及得税种:　
房地产开发企业主要涉及得税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税与企业所得税及代扣得个人所得税等。
1、营业税:税率5%。

2、城市维护建设税
计税依据就是按实际缴纳得增值税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。
计算公式:
应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加
计税依据就是按实际缴纳增值税得税额计算缴纳,附加税率为3%。
计算公式:
应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税:
(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同,适用税率为千分之一;
(2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据, 税率为万分之五;
(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三;
(4)借款合同,税率为万分之零点五;
(5)对记录资金得帐薄,按“实收资本”与“资金公积”总额得万分之五贴
花;
(6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。

5、个人所得税:
工资、薪金不含税收入适用税率表
级数 应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)
1 不超过500元得部分 5 0
2 超过500元至2000元得部分 10 25
3 超过2000元至5000元得部分 15 125
4 超过5000元至20000元得部分 20 375
5 超过20000元至40000元得部分 25 1375
6 超过40000元至60000元得部分 30 3375
7 超过60000元至80000元得部分 35 6375
8 超过80000元至100000元得部分 40 10375
9 超过100000元得部分 45 15375

计算公式:
应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”

6、所得税
(1)所得税得征收方式有两种:查帐征收与核定征收。
(2)如果属于核定征收得,按收入计算缴纳所得税。
计算公式:
应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率
(3)如果属于查帐征收得,按利润计算缴纳所得税。
计算公式:
应交所得税=利润总额*所得税税率
(4)所得税税率:
一般企业所得税得税率为25%,
符合条件得小型微利企业,减按20%得税率征收企业所得税。
国家需要重点扶持得高新技术企业,减按15％得税率征收企业所得税。

7、房产税
依照房产余值计算缴纳得,税率为１、２％;依照房产租金收入计算缴纳得,税率为12％。

8、土地使用税:土地使用税每平方米年税额如下:
(1)大城市1、5元至30元;
(2)中等城市1、2元至24元;
(3)小城市0、9元至18元;
(4)县城、建制镇、工矿区0、6元至12元。

9、土地增值税
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得得增值额与规定得适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得得收入减除《条例》规定得扣除项目金额后得余额,为增值额。房地产转让收入包括货币收入、实物收入与其她与转让房地产有关得经济收益,计算增值额得扣除项目金额包括:
(1)取得土地使用权所支付得金额;
(2)开发土地得成本、费用;
(3)新建房及配套设施得成本、费用、或者旧房及建筑物得评估价格;
(4)与转让房地产有关得税金;
(5)财政部规定得其她扣除项目。税率:土地增值税实行四级超率累进税率,即:增值额未超过扣除项目金额50％得部分,税率30％。增值额超过扣除项目金额50％,未超过扣除项目金额100％得部分,税率40％。增值额超过扣除项目金额100％,未超过扣除项目金额200％得部分,税率50％。增值额超过扣除项目金额200％得部分,税率为60％。

二、房地产企业得账务处理
给您提供一份房地产企业会计制度。
附件:房地产开发企业会计制度、doc
房地产企业涉及得税费共有11种(11税1费)
　　税:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税
　　企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。
　　费:教育费附加

　　一、营业税
　　1、转让不动产
　　销售房屋要按销售不动产缴纳营业税,赠送得空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施,则空调包括在房款内,不需要单独计缴增值税。
　　2、房屋租赁(出租)
　　属于服务业——租赁业
　　3、房地产销售公司买断商品房出售
　　超过买断价格外得收入作为手续费收入,按“营业税--服务业”
　　缴纳营业税
　　4、单位将不动产或土地使用权无偿赠与她人
　　视同销售不动产
　　5、销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让得行为
　　比照销售不动产征收营业税
　　6、纳税人自建后销售房屋
　　自建自用得房屋不纳税;如纳税人将自建得房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税,再按销售不动产征收营业税。

　　二、增值税
　　销售房屋得同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

　　三、土地增值税
　　(一)一般规定
　　1、出售——征
　　包括三种情况:
　　(1)出售国有土地使用权;
　　(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;
　　(3)存量房地产买卖
　　其中对于(2)新建房地产转让(出售)得扣除项目:
　　①取得土地使用权所支付得金额;
　　②房地产开发成本
　　③房地产开发费用
　　④与转让房地产有关得税金
　　⑤财政部规定得其她扣除项目
　　对于(3)对于存量房地产转让得扣除项目
　　①房屋及建筑物得评估价格。
　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
　　②取得土地使用权所支付得地价款与按国家统一规定缴纳得有关费用。
　　③转让环节缴纳得税金。
　　2、房地产抵押
　　(1)抵押期——不征;
　　(2)抵押期满偿还债务本息——不征;
　　(3)抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债——征。
　　3、房地产交换
　　单位之间换房,有收入得,征;
　　4、将开发得产品用于职工福利等
　　房地产开发企业将开发得产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其她单位与个人得非货币资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。(房地产清算)
　　5、合作建房
　　建成后自用——不征;
　　建成后转让——征。
　　6、企业兼并转让房地产——暂免。
　　7、纳税人建造普通标准住宅出售
　　增值额未超过扣除项目金额之与百分之二十得,免征土地增值税。
　　8、将开发得部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途
　　房地产开发企业将开发得部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未产生转移——不征收(清算时不扣除相应得成本与费用)
　　(二)房地产企业土地增值税清算
　　1、土地增值税得清算单位
　　对于分期开发得项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅与非普通住宅得。应分别计算增值额。
　　2、土地增值税得清算条件
　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售得;
　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目得;
　　(3)直接转让土地使用权得。
　　3、土地增值税得扣除项目
　　①扣除取得土地使用权所支付得金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证得,不予扣除。
　　②清算所附送得凭证或资料不符合清算要求或不实得,地方税务机关可核定开发成本得单位面积金额标准,并据以计算扣除。
　　③房地产开发企业开发建造得与清算项目配套得居委会与派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施:
　　A、建成后产权属于全体业主所有得;
　　B、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业得;
　　C、建成后有偿转让得,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
　　④房地产开发企业销售已装修得房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业得预提费用,不得扣除。
　　⑤属于多个房地产项目共同得成本费用,应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法,计算清算项目得扣除金额。

　　四、房产税
　　1、地产开发企业建造得商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借得商品房应按规定征收房产税。
　　2、在基建工地为基建工地服务得各种工棚、材料棚、休息棚与办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋,在施工期间,一律免征房产税。但工程结束后,施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位得,应从基建单位接收得次月起,照章纳税。

　　五、城镇土地使用税
　　1、城镇土地使用税对拥有土地使用权得单位与个人以实际占用得土地面积为计税依据。
　　2、房地产开发公司建造商品房得用地,原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难得,其用地就是否给予缓征或减征、免征照顾,可由地方税务局结合具体情况确定。

　　六、契税(承受方)
　　1、企业公司制改造
　　非公司制企业,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司得,对改建后得公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。
　　非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与她人组建新公司,且所占股份超过50%得,对新设公司承受该国有独资企业(公司)得土地、房屋权属,免征契税。
　　2、企业股权重组——不征
　　3、企业合并——免征
　　合并后得企业承受原合并各方得土地、房屋权属,免征契税。
　　4、企业分立——不征
　　企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同得企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。
　　5、企业出售
　　买受人妥善安置原企业30%以上职工得,对其承受所购企业得土地、房屋权属,减半征收契税;全部安置原企业职工得,免征契税。
　　6、企业关闭、破产
　　债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务得,免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属,凡妥善安置原企业30%以上职工得,减半征收契税;全部安置原企业职工得,免征契税。
　　7、房屋得附属设施
　　对于涉及土地使用权与房屋所有权转移变动得,征收契税,不涉及得,不征。

　　七、企业所得税
　　(一)预缴企业所得税
　　房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税得,对开发、建造得住宅、商业用房以及其她建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得得预售收入,按照规定得预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
　　(二)预计利润率
　　1、非经济适用房开发项目:
　　(1)位于省、市、县城区与郊区得不得低于20%;
　　(2)位于地级市、地区、盟、州城区及郊区得不得低于15%;
　　(3)位于省、其她地区得,不得低于10%。
　　2、经济适用房开发项目,不得低于3%。

　　八、个人所得税
　　1、职工(高管)工薪(取得得一次性得奖金)
　　2、企业与单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行得营销业绩奖励(包括实物、有价证券等),应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得(按劳动报酬所得),依法征收个人所得税,并由提供费用得企业与单位代扣代缴。

　　九、印花税
　　1、财产(房屋)租赁合同——1‰。
　　2、产权转移书据。包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同等权力转移合同。
　　3、营业账簿税目中记载资金得账簿得计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项得合计金额
　　其她账簿——每件5元。
　　4、领受房屋产权证、工商营业执照、土地使用证——每件5元。

　　十、城市维护建设税
　　以营业税、增值税(赠送空调需要视力同销售征增值税)等为基数

　　十一、耕地占用税
　　占用耕地建房或从事非生产建设,按占用面积征税。

　　十二、教育费附加
　　同城市维护建设税</p>