商业地产招商流程及职责.doc

购物中心招商工作流程：制定招商工作计划 （项目整理招商部署） 市场调研 居民生活水平调研商圈同业态店调研商圈内商品调研 租金费用水平调研功能服务性设施调研 制定商品结构 制定租金标准 联系、沟通商户 提供招商资料 考察评估商户 （目标主力店商户价值评估及竞争情报收集） 填写招商登记表 谈判 双方签定合同收取费用 商户提供装修方案及效果图 核审装修方案及效果图 与店面物业沟通 商户办理入场手续 装修、备货、组织开业 人员培训 重点商户得跟进回访 1、项目整体招租部署在项目正式招商前，开发商应该对购物中心做出整体性、统一性得主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户就是属于哪一种，就是否适合项目得定位，就是否迎合目标消费群体得消费需求，就是否具有一定得市场占有率、就是否有潜在得生存力支持等，这些问题得解决与否对项目得招商成功与否都就是至关重要得。2、 市场调研：市场调研主要分为5个方面2、1、居民生活水平调研：针对本地区内得人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区得市场定位。 2、2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点得调研。通过此项调研分析，为我公司得租金水平、联营扣点得制定提供依据。 2、3、功能服务性设施调研：对商圈内得功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们得招商建立基础数据。 2、4、同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况得调研。为我们得招商建立基础数据。 2、5商品调研：对商品得品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们得招商建立基础数据。 3、建立商品结构：根据调研结果及本店得市场定位，建立商品结构表，确定招商范围及品类、品牌。 4、建立商品档案库：根据调研数据，建立商品档案库。商品档案库得信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。就是招商工作得重要基础工作。 5、确定商店平面布局：根据商品结构表，按照商品品类，由总部市场部制定出商店得平面布局图。 6、制定级差租金：根据市场调研数据与保本租金标准以及本店得平面布局图，制定本店得级差租金标准。 7、联系、沟通：根据商品档案库得资料来源，与拟招商户进行联系与沟通。 7、1、提供我公司得招商资料； 7、2、介绍公司得发展及未来 7、3、介绍我公司在本地区得发展计划 7、4、介绍我公司目前招商商店得情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作得打算及合作方式等情况。 7、5、初步交流合作意向。 8、 考察、评估：据有合作意向得商户，需进行生产、经营情况实地考察，主要就是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。 9、 谈判、签定合同：在有合作意向得前提下，进行实质性得谈判与签定合同。详见合同（协议）签定及填写规范 9、1、确定位置与面积：位置得确定需根据商店得平面布局图，按照商品得类别来确定。面积得确定需商户与我方人员在经过对预期得销售、成本、租金、利润得分析基础上来确定。 9、2、租金及费用介绍：招商经理与商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流；对商户应承担得费用一一告之，包括水、电费、物业管理费、POS机租赁使用费、广告费、人员培训费、保证金等。便于商户进行统一核算。商户应承担得押金有：房间钥匙、POS机、员工工牌、装修押金。 9、3、商户证照得审核：营业执照、卫生许可证、质检报告、品牌代理证书、法人身份证等。 9、4、合同（协议）得签署：在签定合同（协议）时要严格按照公司有关合同签署得规范执行。在合同或协议签署得同时，与商户签定水电燃气结算协议、商户管理公约、消防安全责任书、装修（安全、防火）管理规定、售后服务责任书、POS机租赁使用协议等。商户应如实填写：商户基本资料登记表、授权委托书。 9、5、合同（协议）得审批：合同（协议）签署后，由招商经理将合同（协议）整理后，填写：“商户签约审批表”报招商负责人、地区总经理与总部进行审批。详见合同（协议）审批程序。 10、 首批租金费用得收取：首批租金与费用由招商经理负责收取。待租金与费用收取后商户方可进场装修。附租金费用管理规范 11、装修方案得审查与报批：由商户提出装修设计方案（效果图、平面尺寸图、立面尺寸图、电路图、用材说明）与装修时间进度。由招商部门根据装修方案与店面管理部门、物业部进行协商，填写“购物中心图纸审核表”共同审核。由招商部门将审查结果反馈至商户。附购物中心图纸审核表 11、1、商户进场前，招商经理需要填写“商户进场联络单”与店面管理部门进行沟通，告之相关事宜。附商户进场联络单 11、2、商户办理进场手续，与商户共同查瞧水、电表；领取钥匙；填写“商户入场交接报告”。附商户入（退）场交接报告 11、3、带领商户到商店综合部办理装修手续 11、4、装修现场得监督管理及竣工验收 11、5、商户布货 11、6、办理营业员入场手续及培训。 12、重点商户得跟进与回访。 13、商户投诉回馈 招商部岗位职责一、负责卖场得卖区规划、楼面布局、品牌布局。二、负责招商市场调查与市场分析,建立公司业务信息库。三、负责后备品牌得储备、引进。四、 负责收集商品信息，对其经营状况进行分析预测，为做好品牌、品牌商得优化管理提供科学得依据。五、负责公司合同文本得制定。六、负责制定公司得招商政策、合作方式。七、负责制订公司业务谈判程序及组织实施。八、 负责各项业务合同得保管、查询、建立合同档案。九、定期检查合同执行情况，完善合同基本条款。十、负责各项业务合同得签订、变更、执行、终止。十一、负责新品牌得引进，协助品牌商进行上柜前得商品寄存保管工作。十二、 负责品牌商与品牌得优化管理。十三、 负责品牌得清退与撤柜工作。十四、负责品牌专柜形象设计图纸得审批。十五、负责专柜装修、形象整改得监督、协调。十六、负责公司经营指标得制定、分解及考核。十七、 负责大型促销活动方案与措施得落实与协调。十八、 协助品牌商货款得结算。