商业地产招商流程及职责.doc

购物中心招商工作流程：
制定招商工作计划
（项目整理招商部署）

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市场调研
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居民生活水平调研
商圈同业态店调研
商圈内商品调研
租金费用水平调研功能服务性设施调研

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制定商品结构

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制定租金标准

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联系、沟通商户
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提供招商资料

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考察评估商户
（目标主力店商户价值评估及竞争情报收集）
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填写招商登记表

谈判

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双方签定合同收取费用

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商户提供装修方案及效果图

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核审装修方案及效果图
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与店面物业沟通

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商户办理入场手续

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装修、备货、组织开业
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人员培训

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重点商户得跟进回访

1、项目整体招租部署
在项目正式招商前，开发商应该对购物中心做出整体性、统一性得主要招商策略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目标商户就是属于哪一种，就是否适合项目得定位，就是否迎合目标消费群体得消费需求，就是否具有一定得市场占有率、就是否有潜在得生存力支持等，这些问题得解决与否对项目得招商成功与否都就是至关重要得。
2、 市场调研：市场调研主要分为5个方面
2、1、居民生活水平调研：针对本地区内得人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区得市场定位。
2、2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点得调研。通过此项调研分析，为我公司得租金水平、联营扣点得制定提供依据。
2、3、功能服务性设施调研：对商圈内得功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研。为我们得招商建立基础数据。
2、4、同业态竞争店调研：对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况得调研。为我们得招商建立基础数据。
2、5商品调研：对商品得品种、品牌、价格、价位、销售情况进行调研。为我们得招商建立基础数据。
3、建立商品结构：根据调研结果及本店得市场定位，建立商品结构表，确定招商范围及品类、品牌。
4、建立商品档案库：根据调研数据，建立商品档案库。商品档案库得信息应包含商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售情况等内容。就是招商工作得重要基础工作。
5、确定商店平面布局：根据商品结构表，按照商品品类，由总部市场部制定出商店得平面布局图。
6、制定级差租金：根据市场调研数据与保本租金标准以及本店得平面布局图，制定本店得级差租金标准。
7、联系、沟通：根据商品档案库得资料来源，与拟招商户进行联系与沟通。
7、1、提供我公司得招商资料；
7、2、介绍公司得发展及未来
7、3、介绍我公司在本地区得发展计划
7、4、介绍我公司目前招商商店得情况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合作得打算及合作方式等情况。
7、5、初步交流合作意向。
8、 考察、评估：据有合作意向得商户，需进行生产、经营情况实地考察，主要就是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。
9、 谈判、签定合同：在有合作意向得前提下，进行实质性得谈判与签定合同。详见«合同（协议）签定及填写规范»
9、1、确定位置与面积：位置得确定需根据商店得平面布局图，按照商品得类别来确定。面积得确定需商户与我方人员在经过对预期得销售、成本、租金、利润得分析基础上来确定。
9、2、租金及费用介绍：招商经理与商户要对租金收取标准、收取时间、计算方法进行交流；对商户应承担得费用一一告之，包括水、电费、物业管理费、POS机租赁使用费、广告费、人员培训费、保证金等。便于商户进行统一核算。商户应承担得押金有：房间钥匙、POS机、员工工牌、装修押金。
9、3、商户证照得审核：营业执照、卫生许可证、质检报告、品牌代理证书、法人身份证等。
9、4、合同（协议）得签署：在签定合同（协议）时要严格按照公司有关合同签署得规范执行。在合同或协议签署得同时，与商户签定水电燃气结算协议、商户管理公约、消防安全责任书、装修（安全、防火）管理规定、售后服务责任书、POS机租赁使用协议等。商户应如实填写：商户基本资料登记表、授权委托书。
9、5、合同（协议）得审批：合同（协议）签署后，由招商经理将合同（协议）整理后，填写：“商户签约审批表”报招商负责人、地区总经理与总部进行审批。详见«合同（协议）审批程序»。
10、 首批租金费用得收取：首批租金与费用由招商经理负责收取。待租金与费用收取后商户方可进场装修。附《租金费用管理规范》
11、装修方案得审查与报批：由商户提出装修设计方案（效果图、平面尺寸图、立面尺寸图、电路图、用材说明）与装修时间进度。由招商部门根据装修方案与店面管理部门、物业部进行协商，填写“购物中心图纸审核表”共同审核。由招商部门将审查结果反馈至商户。附«购物中心图纸审核表»
11、1、商户进场前，招商经理需要填写“商户进场联络单”与店面管理部门进行沟通，告之相关事宜。附«商户进场联络单»
11、2、商户办理进场手续，与商户共同查瞧水、电表；领取钥匙；填写“商户入场交接报告”。附«商户入（退）场交接报告»
11、3、带领商户到商店综合部办理装修手续
11、4、装修现场得监督管理及竣工验收
11、5、商户布货
11、6、办理营业员入场手续及培训。
12、重点商户得跟进与回访。
13、商户投诉回馈
招商部岗位职责
一、负责卖场得卖区规划、楼面布局、品牌布局。

二、负责招商市场调查与市场分析,建立公司业务信息库。

三、负责后备品牌得储备、引进。

四、 负责收集商品信息，对其经营状况进行分析预测，为做好品牌、品牌商得优化管理提供科学得依据。

五、负责公司合同文本得制定。

六、负责制定公司得招商政策、合作方式。

七、负责制订公司业务谈判程序及组织实施。

八、 负责各项业务合同得保管、查询、建立合同档案。

九、定期检查合同执行情况，完善合同基本条款。

十、负责各项业务合同得签订、变更、执行、终止。

十一、负责新品牌得引进，协助品牌商进行上柜前得商品寄存保管工作。

十二、 负责品牌商与品牌得优化管理。

十三、 负责品牌得清退与撤柜工作。

十四、负责品牌专柜形象设计图纸得审批。

十五、负责专柜装修、形象整改得监督、协调。

十六、负责公司经营指标得制定、分解及考核。

十七、 负责大型促销活动方案与措施得落实与协调。

十八、 协助品牌商货款得结算。