度假目的地新城建设模式分析.pptx

本报告是严格保密的。1综合分析国内外旅游度假目的地新城发展，综合分析国内外旅游度假目的地新城发展，我们认为主要有三种模式我们认为主要有三种模式模式一：增长极模式模式一：增长极模式模式二：中心区带动模式模式二：中心区带动模式模式三：滨海飞地开发模式模式三：滨海飞地开发模式度假目的地新城建设模式分析度假目的地新城建设模式分析本报告是严格保密的。2旅游度假目的地新城发展的三种模式旅游度假目的地新城发展的三种模式增长极模式增长极模式中心区带动模式中心区带动模式滨海飞地开发模式滨海飞地开发模式直接动因直接动因产业发展、城市功能提升和空间结构延伸，引发对新的增长极的推动中心城区发展膨胀、缓解压力的必然结果特殊资源和市场环境促发的滨海地区综合开发建设规模区建设规模区间间规模较大，15-70KM2分期逐步开发，每期规模一般相对较小，1-10KM2规模不确定，但首期一般小于1KM2空间特征空间特征靠近旧城区，并与旧城区保持适当距离，通过快速路连接紧邻旧城区延伸发展位于距离城市较远的陌生区，一般紧邻海岸线开发产业特征产业特征融合和提升周边产业基础，并通过自身产业发展强化所在区域竞争力区域以居住区开发为主，其他功能不作为发展重点具备自循环的娱乐和旅游服务产业功能定位功能定位最终成为辐射区域内旅游综合服务业发达的核心区成为旧城区的延展区，度假居住为主的功能区相对独立的综合开发区，功能相对综合，但一般以居住为主规划要点规划要点作为增长点充分考虑对周边地区的辐射，各功能区整体协调强调与主城区之间的功能分工和紧密联系，社区规划强调宜居性强调外部的进入性和社区的内部协调，规划理念贯彻整个区域典型案例典型案例Ewa,Oahu,HawaiiCentral Oahu,HawaiiGold coast,AustraliaSeaside Florida,USA山东乳山本报告是严格保密的。3EwaEwa背景及发展预测背景及发展预测ewaOahu岛岛坎贝尔工业园KapoleiKapolei城城预测u人口：到2020年，人口增长到12.5万人；u住房：到2020年，增加2.8万套新住房；u就业：到2020年，工作岗位超过6.4万个；u区域发展：旅游区Ko Olina resort、Ewa Marina,Kapolei region park；经济区city of Kapolei；工业区Barbers Point、Honouliuli模式一：增长极模式模式一：增长极模式背景背景uEwa位于oahu岛西南部；uEwa的经济在60年代以前是以制糖和种植业为主，坎贝尔工业园的建立带来了新的产业发展和就业；u70年代，ewa在Makakilo和Ewa Beach 上的居民开始增长；u1977年，在oahu岛新的总体规划中将ewa定位为第二大市镇中心，Kapolei城是ewa的核心区域；uEwa作为第二市镇中心主要集中发展经贸、住宅和政府服务中心；u在ewa大量发展住宅满足了oahu市民的需求。本报告是严格保密的。4EwaEwa规划发展的关键理念规划发展的关键理念规划制定的几个关键要点：规划制定的几个关键要点：l将发展成为第二市镇中心作为目标l确定发展和辐射的边界l总体规划的社区l分阶段发展基建设施Ewa的总体规划图本报告是严格保密的。5EwaEwa用地规划布局定位为市镇中心和增长用地规划布局定位为市镇中心和增长极极ewa用地规划增长极模式增长极模式建设建设强度强度低密度住宅社区分布于ewa北面和东面；高密度住宅区沿交通干道两侧分布；核心核心区区中心位置的Kapolei城是高密度的居住和商业中心；商业商业中心中心商业分级，核心区布置中心服务商业，规划有5个社区商业中心娱乐娱乐区区两个较大的度假娱乐区，分别为ewa西部的KoOlina和东部的ewa码头；高尔夫球场散布在社区内工业工业项目项目西南面有1个大型工业园Campbel工业园，东面及南面分布有两大军事基地交通交通开放的空间和林荫道社区的无车设计高速的交通干道连接社区和外界Ewa海岸沿线为连续的海边公园保存和保护自然和历史文化资源保持主要的农业土地本报告是严格保密的。6开发次序开发次序沿交通干道扩展城市区域，沿交通干道扩展城市区域，之后进一步发展腹地区域之后进一步发展腹地区域u沿主干道设置中等密度的商业和住宅u鱼骨状开发，主干道发挥快速路的功能u规划沿主干道延伸，增强连通性和可达性u主干道使社区成为一个整体，而不是割裂社区的统一性u支路注重小镇的尺度感，主要的节点之间步行可以到达开发阶段本报告是严格保密的。7新镇核心区新镇核心区KapoleiKapoleiuKapolei城是ewa城市的核心；uKapolei城成为第二大就业中心，促进了人口从主城区（puc）向本地的转移；u在Kapolei城周边集中了大量的产业人口、旅游人口、政府服务和高等教育中心，使它成为了办公和零售活动的重要市场；uKapolei 城由6个不同的区域组成，分别是市中心，商业区，市民中心，混合功能区，村中心区和居住区；uKapolei城建立开放城市空间的几个要点：lKapolei区域公园（周边区域中最大的公园）lWai Aniani路lPalaila商场l乡村步行道本报告是严格保密的。8核心城镇核心城镇KapoleiKapoleiKapoleiKapolei的规划理念：的规划理念：l一座夏威夷花园城市l健康的生活l完善的社会服务l易于到达l能够反映过去并适应现在和未来的发展l环境敏感l考虑运输道路和方向Kapolei各区域密度与高度本报告是严格保密的。9EwaEwa住宅的建设强度住宅的建设强度u低密度住宅区每英亩5-12个单元，建筑不超过两层；u中密度住宅区每英亩10-30个单位，建筑不超过3层；u高密度住宅区每英亩25-90个单元，建筑不超过90英尺ewa的住宅密度与高度本报告是严格保密的。10EwaEwa各功能物业开发建设占地比例各功能物业开发建设占地比例u住宅用地比例为79%；u度假区用地比例为1.2%；u商业用地比例为8%；u工业用地比例为12%本报告是严格保密的。11增长极模式的开发要点增长极模式的开发要点l新市镇规划要建立开放的空间网络，通过道路、公园等公共空间的设计增加开放性；l要保存和保护自身自然、历史、文化资源，并建立与周边环境的和谐互动；l社区整体规划，保持社区特征的统一与和谐；l设计集中的主干道，减少社区内的车辆穿行，增加人行道和自行车道；l要分阶段、有步骤地进行开发建设。模式一：增长极模式模式一：增长极模式A.新城开发强调整体协调基础上的功能分区和分期开发；B.由于自身产业的发展，中心区新城本身是度假和日常居住的混合功能，二者均不能过分强调和忽略；C.新城开发注重混合功能和社区氛围，大力建设社区配套；国际案例在新城开发上的共同经验国际案例在新城开发上的共同经验本报告是严格保密的。12汇报内容汇报内容整体规划的市场评价整体规划的市场评价1.项目解析和关键问题的提出项目解析和关键问题的提出2.区域竞争关系和新城的发展方向区域竞争关系和新城的发展方向3.新城发展的模式选择新城发展的模式选择4.本项目的规划评价和建议本项目的规划评价和建议度假目的地新城建设模式分析度假目的地新城建设模式分析海坡地区的情境分析海坡地区的情境分析本项目发展的模式选择本项目发展的模式选择本报告是严格保密的。13在在“一城五镇一城五镇”的城镇发展框架中，海坡地区属于主城区向西的城镇发展框架中，海坡地区属于主城区向西辐射的唯一的大规模组团，并处于凤凰镇和天涯镇的地理中心辐射的唯一的大规模组团，并处于凤凰镇和天涯镇的地理中心完善“一城五镇”的城镇发展框架。以中心城区为核心、交通干线为依托、周边镇为支点,引导和培育沿海带状城镇群的发展,形成“组团规划、片区发展”的空间格局。通过加快三亚河出海口片区、海坡片区、阳光海岸、海坡三亚湾新城区、临春片区、红塘湾、六道湾等大的片区改造和开发,推动市区建设,增强中心城区的中心地位和服务功能。三亚市“十一五”规划纲要及各项专项规划城市空间体系城市空间体系海坡海坡阳光海岸阳光海岸三亚河口三亚河口临春临春鹿回头鹿回头月川月川军事用地军事用地六道湾六道湾海坡海坡p在在“十一五十一五”期间，海坡地期间，海坡地区是三亚主城区向西部辐射的区是三亚主城区向西部辐射的重要区域。重要区域。p海坡地区与主城区之间有海坡地区与主城区之间有1010公里左右的军事用地组阁，客公里左右的军事用地组阁，客观上增强了海坡地区的独立性。观上增强了海坡地区的独立性。p阳光海岸地区和三亚河口的改造，增强了旧城区的凝阳光海岸地区和三亚河口的改造，增强了旧城区的凝聚力和辐射力，月川、鹿回头、临春等地将作为接受主聚力和辐射力，月川、鹿回头、临春等地将作为接受主城区辐射的重要功能区。城区辐射的重要功能区。p三亚西部地区对现有主城区辐射的接受度较差。三亚西部地区对现有主城区辐射的接受度较差。本报告是严格保密的。14海坡组团作为三亚城市旅游和集散中心的海坡组团作为三亚城市旅游和集散中心的一部分，具有优越的地理条件和发展空间一部分，具有优越的地理条件和发展空间海坡区位优势海坡区位优势机场机场南山南山梅山梅山旧城区旧城区北部产业区北部产业区KPI KPI 分析分析资资源源条条件件拥有10公里长的三亚湾海岸线和平坦可开发的纵深腹地；区区位位条条件件处于三亚主要景区的几何中心，与天涯海角景区毗邻靠近南山、梅山等港口和工业区，并与凤凰和天涯镇毗邻距离三亚旧城区8公里，具备延续主城区配套服务功能的地理条件交交通通条条件件陆海空交通条件便利，距三亚凤凰国际机场1公里处于三亚湾海上交通线的中心和关键节点环岛高速公路西线入口处，便于截流岛内客户群本报告是严格保密的。15海坡地区具备形成城市增长极和度假新城的海坡地区具备形成城市增长极和度假新城的产业基础产业基础大旅游产业海上娱乐项目游艇经济高尔夫产业会议会展旅游文化旅游健康休闲旅游产业11爱心大世界、天涯海角、红塘湾、三美湾、海坡一线度假基地红塘湾、三美湾、西岛、凤凰岛、阳光海岸和三亚湾新城具备构建游艇穿梭群的条件。111222222红塘湾、日出观光高尔夫、三美湾、三亚湾新城、鹿回头和半岭温泉疗养度假区初步组成了三亚西部高尔夫网络。目前主要集中在主城区和亚龙湾，主城西部缺乏相关产业和配套；海坡一线地区初步具备了会议会展功能，本项目需要进一步巩固和加强。天涯海角国际婚庆节、南山长寿文化节等奠定了初步基础，但未能形成文化旅游项目的集群，需进一步强化娱乐和文化功能。33333333产业基础产业基础44本报告是严格保密的。1622322热带高效农业和海洋渔业新型工业南海资源开发服务其他相关产业11凤凰镇和天涯镇作为“一城五镇”的重要组成部分，分别加快发展城郊型农业、旅游产品加工和现代农业。荔枝沟工业区、南山出口加工区、南山货运港在十一五期间将作为重点工业区开发，就业人口将出现显著增长。梅山工业区将发展成为三亚油气加工基地，南山港将作为油气运输商贸服务的重要港口，南山修船基地将加快发展修船工业和船用制造业。三亚5年内形成初步的临港工业。产业基础产业基础海坡地区具备形成城市增长极和度假新城的海坡地区具备形成城市增长极和度假新城的产业基础产业基础本报告是严格保密的。17汇报内容汇报内容整体规划的市场评价整体规划的市场评价1.项目解析和关键问题的提出项目解析和关键问题的提出2.区域竞争关系和新城的发展方向区域竞争关系和新城的发展方向3.新城发展的模式选择新城发展的模式选择4.本项目的规划评价和建议本项目的规划评价和建议度假目的地新城建设模式分析度假目的地新城建设模式分析海坡地区的情境分析海坡地区的情境分析本项目发展的模式选择本项目发展的模式选择本报告是严格保密的。18海坡地区应成为三亚主城区重要的增长极，第二海坡地区应成为三亚主城区重要的增长极，第二大综合配套服务基地和中心度假城镇（大综合配套服务基地和中心度假城镇（KPIKPI）u规划的任务规划的任务资源整合基础上的区域中心化增长极带动和辐射复合功能新市镇开发理念大旅游产业的发展新城的系统性和活力区域土地价值提升，人流聚集新城的宜居性鼓励步行，改善街景和步行环境，停车场设置在建筑物背后；中等密度住宅及商业沿交通走廊开发，增强连通性，主要节点与交通站点之间可步行抵达；规划注重邻里关系和街区的氛围；层高、分区、密度保持小镇的空间尺度，物业类型适当多样化；居住区设立小型社区公园，开放空间由步行道、慢跑道、单车道连接；保存和保护自然和历史文化资源丰富的基础建设、活动和开放空间、就近的工作、宜居环境尽可能利用、融合和改造原有产业和建成区规划多种类型的度假娱乐区高速的交通干道连接社区和外界强化小镇核心的功能，综合社交、公众活动、商贸等复合功能商业分级,核心区商业和社区商业uKPIKPI本报告是严格保密的。19三亚西部三镇原有各自规划分散了大三亚湾地区的资三亚西部三镇原有各自规划分散了大三亚湾地区的资源和优势，高端度假居住和核心区在新规划下缺位源和优势，高端度假居住和核心区在新规划下缺位凤凰凤凰天涯天涯崖城崖城原有规划总评：原有规划总评：1.1.原有规划以三亚市原有规划以三亚市“收缩整治收缩整治”的原则为蓝本，随着三亚市整体规划的重新调整，需有同步新调整；的原则为蓝本，随着三亚市整体规划的重新调整，需有同步新调整；2.2.三亚市未来五年以大三亚湾地区建设为重点，未来在城市发展和产业规划上将有突飞猛进的突破；三亚市未来五年以大三亚湾地区建设为重点，未来在城市发展和产业规划上将有突飞猛进的突破；3.3.三镇的中心集镇定位于旅游服务基地，但相对分散，缺少中心型的核心区来统领和辐射；三镇的中心集镇定位于旅游服务基地，但相对分散，缺少中心型的核心区来统领和辐射；4.4.大三亚湾地区规划中缺乏面向全国的一流度假和居住基地。大三亚湾地区规划中缺乏面向全国的一流度假和居住基地。规划人口规模规划人口规模2525万万/14/14万万全镇人口为64000人集镇常住人口37000人全镇人口为62000人集镇常住人口20000人全镇人口125000人集镇常住人口80000人原有城镇规划定原有城镇规划定位位形成三亚中部旅游服务基地南缘滨海滩地旅游服务综合经济区以农业、农产品加工、物流集散、旅游、商贸为主的综合性中心城镇主要风景区主要风景区（天涯）城镇 风景区旅游服务（红塘、三梅）海湾 滨海休闲度假（文门村）人文 生态文化观光度假南山风景名胜区主要产业区主要产业区城郊型农业和旅游产品加工东北部山地丘陵生态保育区；中西部丘陵台地热作、水果经济区；南部台阶地粮菜园艺经济区；南缘滨海滩地旅游服务综合经济区南山工业区，以发展临港型工业为主；梅山南海服务基地；南山船修厂本报告是严格保密的。20包括三亚湾新城在内的海坡地区将作为达三亚湾地区唯一的中心性旅包括三亚湾新城在内的海坡地区将作为达三亚湾地区唯一的中心性旅游度假服务基地，主要承担新城核心区和高端度假居住区功能游度假服务基地，主要承担新城核心区和高端度假居住区功能中心区中心区二级二级中心中心二级二级中心中心二级二级中心中心农业、山区旅游和工业区农业、山区旅游和工业区农业、山区旅游和工业区农业、山区旅游和工业区功能分区功能分区功能布局功能定位规划规模中心区中心区海坡一线、三亚湾新城地区和凤凰镇三亚中心性旅游度假综合服务区和高端度假居住区10平方公里左右二级中心区二级中心区崖城镇、天涯镇、荔枝沟和南山港区服务于本地的旅游商务配套区15平方公里左右滨海旅游带滨海旅游带从梅山到海坡地区的滨海一线和包括西岛在内的海上大三亚湾地区海上度假娱乐圈超过120公里长的海岸线产业和自然保护产业和自然保护带带南山、梅山等临港工业区和腹地产业区、荔枝沟地区产业发展区和自然保护区、后续发展用地1300平方公里二级二级中心中心