土地增值税计算方法实例.doc

土地增值税计算方法实例
土地增值税计算方法实例
土地增值税是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
土地增值税超率累进税率表

级数
土地增值额
税率%
速算扣除系数
1
增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30
0
2
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的
40
5%
3
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的
50
15%
4
增值额超过扣除项目金额200%的部分
60
35%

例一：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。10wTG。
每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税?0rFnu。
计算过程如下：
转让收入：180×80=14400(万元)
取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：
(14.8+0.2+50)×80=5200(万元)
房地产开发费用扣除：
0.5×80+5200×5%=300(万元)
转让税金支出：
14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元)
加计扣除金额：
5200×20%=1040(万元)
扣除项目合计：
5200+300+777.6+1040=7317.6(万元)
增值额=14400-7317.6=7082.4(万元)
增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%
应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)
六、会计处理
1.转让取得收入时：
借：主营业务税金及附加2467.08
贷：应交税金-应交土地增值税 2467.08
2.实际上交时：
借：应交税金——应交土地增值税 2467.08
贷：银行存款 2467.08

例二、某房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。期间费用600万元，其中利息支出500万元(利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了增值税、城建税、印花税和教育费附加，请计算应缴纳多少土地增值税(扣除比例为5%)。CHPW8。
(1)收入总额6000万元。
(2)计算扣除项目金额：
支付地价款200（万元）
房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200（万元）
应纳增值税=6000×11％=594.59（万元）
应纳城建税和教育费附加=594.59×（7%+3％）=59.46（万元）
扣除项目金额=200+2200+500+(200+2200)×5%+59.46+(200+2200)×20%nq9vM。
=200+2200+620+654.05+480=4154.05（万元）
(3)增值额=6000-4154.05=1845.95（万元）
(4)增值额占扣除项目金=1845.95/4154.05×100%=44.44%，适用土地增值税率40％，扣除率5％。BobC6。
(5)应纳土地增值税=1845.95×40%-4154.05×5%=530.68（万元）