商业地产定价方法.doc

商铺租金的定价方法
租金分为合同价格和策略价格，我们笼统的合称二者为市面价格。租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分，往往是销售价格定价的先导和依据。制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话，那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10%。对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事，我在实际运作中这种定价也比较容易把握。如果出现策略价与合同价的较大误差，主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的，比如对需方（商家）的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度。当然也要去研究商业的经营的项目的利润模式及是否符合购物中心的
需求。
而商家所需面积的大小与租金成反比，商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。需要说明的，商家品牌的评估并无实际意义，在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行客户分析和定位，同时进行客户分类和分档，并提供客户名单，圈定客户范围，而且要细到客户来源、客户品牌等。这有点类似现在流行的一种说法——定单式商业地产，只是我们可以把客户分解的更细。
商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的，如果价格系统制定的越合理那对价格系统产生的影响就越小，甚至随着你的策略价格调整而产生变化，这是良性有序的。一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响，小商家则越晚越不利；而市场反应差的则越晚越可能获得诸多优惠，甚至有
可能“择死鸡”。
当然商业地产项目的营销也好、运营也好受很多因素影响，到了项目中期，运营战术（招商技巧）的运用会有非常重要的作用。这也是以科学合理的价格系统作为实战的基础保证。举个例子，做过招商的朋友都有这样的经历，商家会不约而同的采取观望或拖延的战术，你如果贸然主动降价可能收到相反的效果吓跑商家，而高手的会灵活应用不同的战术逼其就范，如释放其竞争对手的谈判信息等，让其产生“囚徒困境”，很快就会顺利洽谈下去。说走题了，这个是谈判
技巧的问题。
但是价格系统的不完善、误差较大那么就会出现很多变化了，一些不确定因素甚至会打破系统的平衡。再好的高手也只能搞得定一单二单，搞不定全部，
后果也是很可怕的。
因此，制定好价格系统对商业地产项目具有战略性的意义，也是项目成
功的保障。
商铺的存在有两个方面，一个是业主，另一个是租户。我们先来谈谈业主，那也就是业主购买商铺是用来自营还是出租，现下最多的一种就是售后返租，这里我们暂且不讨论返祖的弊端。作为投资者来讲就是在最短的时间内拿到合适的
回报率，而回报率和回收期也是影响租金的至关因素。
城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价，另一个关键因素就是城市的流通力和第三产业
发达程度是影响城市总体商铺价格的。租金价格推算演示
租金价格体系分析表
    项目周边街道及繁华街道租金如下：
名称
山西路
南京路
中山路
西藏路
租金（平均租金）
40元/㎡.月
35元/㎡.月
60元/㎡.月
60/㎡.月
1．市场比较法定价的影响因素
1）.地理位置     2）.交通情况  3）.商业氛围  4）.人流量情况5）. 车流量情况  6）. 建筑外观 7）. 项目规模 8）.停车位9）.经营管理    10）.经营商实力信誉         11）.未来发展
根据我们多本项目周边地区的市场调查。同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。在参照体系的标准上，我们采用的是行业所制定的内
部鳔胶标准，具体比较如下表。
商铺租金测算表
项目
权重
本项目
山西路
南京路
中山路
西藏路
平均租金(元/㎡)

PZ=X
P1=40
P2= 35
P3=60
P4=60
地理位置
12
5
7
5
8
7
交通情况
9
6
4
6
6
6
商业氛围
14
4
5
4
9
8
人流量情况
11
4
4
4
7
6
车流量情况
7
5
5
5
5
5
建筑外观
6
4
4
2
3
3
项目规模
6
4
2
2
3
3
停车位
6
4
3
3
3
4
经营管理
8
6
3
3
3
3
经营商实力信誉
8
5
4
3
5
5
未来发展
13
8
6
6
7
7
合计
100
Q=55
Q1=47
Q2=43
Q3=59
Q4=57
注：1).以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。
2).本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。
2、修正后各相关项目的价格
PZ=(Q/Q1)*PZ   P Z为租赁均价
P1 =(55/47) *40=42.55
P2 =(55/43) *35=44.76
P3=(55/59) *60=55.93
P4 =(55/57) *60=57.89
各相关权重取值为WZ
W1=25%       W2=25%       W3=25%        W4=25%
PZ=∑PIWI
租价     PZ=50.28

注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡.月。以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。