房地产市场运行的一般规律.pptx

2.12.1房地产市场概述房地产市场概述房房地地产产经经济济学学研研究究房房地地产产资资源源配配置置的的一一般般规规律律，这这些些规规律律既既包包括括与与一一般般的的资资源源配配置置相相似似的的数数量量配配置置规规律律，又又包包括括考考虑虑房房地地产产特特殊殊性性的的空空间间配配置置规规律律。本本章章阐阐述述房房地地产产需需求求、供供给给的的基基本本特特性性以以及及房房地地产产市场达到数量均衡的一般规律。市场达到数量均衡的一般规律。2.2.1.11.1房地产市场的含义房地产市场的含义 一一般般而而言言，市市场场是是指指供供需需双双方方见见面面、买买卖卖双双方交易的场所，同时又是指交易活动的总和。方交易的场所，同时又是指交易活动的总和。(1)(1)狭狭义义的的房房地地产产市市场场是是指指房房地地产产交交易易的的专专门门场所，如房地产交易所或交易中心；场所，如房地产交易所或交易中心；(2)(2)广广义义的的房房地地产产市市场场是是指指房房地地产产交交易易活活动动的的总总和和或或房房地地产产商商品品流流通通中中所所有有交交换换关关系系的的总总和和。市市场场兴兴盛盛或或衰衰落落往往往往以以市市场场交交易易的的活活跃跃程程度度来来衡衡量。量。2.1.22.1.2房地产市场体系房地产市场体系 房地产市场与其他的商品市场如一般日用品市场、劳动力房地产市场与其他的商品市场如一般日用品市场、劳动力市场、金融市场等一样，是一个完整的市场经济体系中不可或市场、金融市场等一样，是一个完整的市场经济体系中不可或缺的部分；同时，房地产市场又相对独立，有其自身的体系。缺的部分；同时，房地产市场又相对独立，有其自身的体系。房地产市场体系可以从不同的角度划分。房地产市场体系可以从不同的角度划分。(1)(1)按市场运行层次划分按市场运行层次划分 按照运行层次可分为房地产一、二、三级市场。按照运行层次可分为房地产一、二、三级市场。房地产一级市场是指国家房地产一级市场是指国家(土地所有者土地所有者)作为出让人与土地作为出让人与土地受让人之间形成的土地使用权出让市场。在市场化运作的条件受让人之间形成的土地使用权出让市场。在市场化运作的条件下下，一一级级市市场场是是受受让让方方“原原始始”获获得得土土地地使使用用权权的的惟惟一一渠渠道道，其其中，出让方占据垄断地位。中，出让方占据垄断地位。房地产二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，对土房地产二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，对土地开发和房屋建设完成之后，作为卖方与房地产买方进行交易地开发和房屋建设完成之后，作为卖方与房地产买方进行交易而形成的市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易而形成的市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易主要集中在二级市场。主要集中在二级市场。房地产三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而房地产三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而形成的市场。形成的市场。在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶上、超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，三级市上、超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，三级市场的交易量远远大于二级市场的交易量。场的交易量远远大于二级市场的交易量。(2)(2)按市场交易客体划分按市场交易客体划分 按按照照市市场场交交易易客客体体划划分分可可分分为为土土地地使使用用权权市市场场、房房产产市市场场、房房地地产产金金融融市市场场和和房房地地产产中中介介服服务务市市场场等等。其其中中还还可可以以进进一一步步细细分分，比比如如房房地地产产中中介介服服务务市市场场又又可可以以分分为为房房地地产产评评估估、房房地地产产经经纪纪、房房地地产产咨咨询询市市场场等。等。(3)(3)按物业类型划分按物业类型划分 可可以以分分为为住住宅宅市市场场、商商业业物物业业市市场场、写写字字楼楼市市场场、工工业业物物业业市市场场、农农用用物物业业市市场场、休休闲闲娱娱乐乐物物业业市市场场等等。每每一一类类又又可可以以细细分分，如如住住宅宅市市场场可可以以细细分分为为普普通通住住宅宅市市场场、别别墅墅市市场场等等，工工业业物物业业市市场场可可以以细细分分为为厂厂房房市市场和仓储市场等。场和仓储市场等。(4)(4)按照购置目的划分按照购置目的划分 可以分为投资市场和自用市场。房地产投资市场的买方是可以分为投资市场和自用市场。房地产投资市场的买方是把房地产作为投资对象，期待通过房地产的保值、增值获取出把房地产作为投资对象，期待通过房地产的保值、增值获取出售、出租收益来达到盈利目的；房地产自用市场的买方则以自售、出租收益来达到盈利目的；房地产自用市场的买方则以自用为目的，供自己生活、生产使用。由于房地产兼具投资和消用为目的，供自己生活、生产使用。由于房地产兼具投资和消费的功能，两个市场实际上密不可分，之所以这样划分是为了费的功能，两个市场实际上密不可分，之所以这样划分是为了便于分析研究。便于分析研究。(5)(5)按照房地产价格的实现形式划分按照房地产价格的实现形式划分 可以分为房地产资产市场和使用市场。在房地产资产市场，可以分为房地产资产市场和使用市场。在房地产资产市场，房地产所有权的供求关系决定房地产所有权价格，即通常所说房地产所有权的供求关系决定房地产所有权价格，即通常所说的房地产价格；在房地产使用市场，使用权的供需关系决定使的房地产价格；在房地产使用市场，使用权的供需关系决定使用权价格即租金。也即房地产资产市场决定价格，房地产使用用权价格即租金。也即房地产资产市场决定价格，房地产使用市场决定租金。因此这两个市场简称为买卖市场和租赁市场。市场决定租金。因此这两个市场简称为买卖市场和租赁市场。房地产使用市场不同于自用市场，是为了分析租金的形成房地产使用市场不同于自用市场，是为了分析租金的形成而建立的一个合成概念。房地产使用市场的需求方，包括全体而建立的一个合成概念。房地产使用市场的需求方，包括全体的房地产使用权占有者的房地产使用权占有者租客和业主、家庭和企业，即无论租客和业主、家庭和企业，即无论使用者是否拥有该房地产的产权，无论使用者是家庭还是企业。使用者是否拥有该房地产的产权，无论使用者是家庭还是企业。此外还有一些其他的划分，比如，按照供货方式，可以划此外还有一些其他的划分，比如，按照供货方式，可以划分为现房市场、期房市场；按照供求状况，可以划分为买方市分为现房市场、期房市场；按照供求状况，可以划分为买方市场和卖方市场等。场和卖方市场等。2.1.32.1.3房地产市场的功能房地产市场的功能 房地产市场有如下功能：反映房地产市场的房地产市场有如下功能：反映房地产市场的需求变化，调节供需双方的相互适应，为政府制需求变化，调节供需双方的相互适应，为政府制定调控房地产业的政策提供参考依据。定调控房地产业的政策提供参考依据。2.22.2房地产需求房地产需求2.2.12.2.1房地产需求的内涵房地产需求的内涵 房地产需求一般是指在一个特定时期内，消费者或投资者房地产需求一般是指在一个特定时期内，消费者或投资者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。这也在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。这也称作房地产的有效需求。如住宅房地产的有效需求，一般是居称作房地产的有效需求。如住宅房地产的有效需求，一般是居民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数。通常，在一民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数。通常，在一个特定价格下，消费者愿意且能够购买房地产的数量，称为房个特定价格下，消费者愿意且能够购买房地产的数量，称为房地产的需求量。地产的需求量。与房地产有效需求相对应，房地产潜在需求是指过去和现与房地产有效需求相对应，房地产潜在需求是指过去和现在尚未转化而未来可能转化为实际购买力的需求，表现为消费在尚未转化而未来可能转化为实际购买力的需求，表现为消费者对房地产的消费欲望，也称需求能力。如住宅房地产潜在需者对房地产的消费欲望，也称需求能力。如住宅房地产潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量的影响，其中，人口数量是影响住宅需求最主要的因素。变量的影响，其中，人口数量是影响住宅需求最主要的因素。房地产需求按目的划分有生产性需求、消费性需求和投资房地产需求按目的划分有生产性需求、消费性需求和投资性需求。生产性需求是指用来满足工商、服务等行业生产和经性需求。生产性需求是指用来满足工商、服务等行业生产和经营场所需要而形成的房地产需求。房地产生产性需求的主体是营场所需要而形成的房地产需求。房地产生产性需求的主体是各类企事业单位以及个体工商业者等。房地产消费性需求是指各类企事业单位以及个体工商业者等。房地产消费性需求是指用来满足人们居住需要的房地产需求，消费性需求的物业主要用来满足人们居住需要的房地产需求，消费性需求的物业主要是住宅，其需求主体是家庭。投资性需求又称保值增值性需求，是住宅，其需求主体是家庭。投资性需求又称保值增值性需求，是指购置房地产并非为了生产和消费，而是作为一种价值形式是指购置房地产并非为了生产和消费，而是作为一种价值形式加以储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目加以储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。的。2.2.22.2.2影响房地产需求的主要因素影响房地产需求的主要因素 影响房地产需求的因素是多方面的，主要有以下因素：影响房地产需求的因素是多方面的，主要有以下因素：(1)(1)国民经济发展水平。国民经济发展水平。房地产需求水平与国民经济发展水平呈正相关关系，从横房地产需求水平与国民经济发展水平呈正相关关系，从横向空间来考察，一个国家、地区或城市经济发展迅速，这个国向空间来考察，一个国家、地区或城市经济发展迅速，这个国家、地区或城市的房地产需求水平就高一些，反之则需求水平家、地区或城市的房地产需求水平就高一些，反之则需求水平降低。从时间序列来考察，一个国家、地区或城市哪个时期国降低。从时间序列来考察，一个国家、地区或城市哪个时期国民经济发展得快，这个时期的房地产需求水平就高一些，反之民经济发展得快，这个时期的房地产需求水平就高一些，反之则低一些。当国民经济发展水平发生变化，必然体现在投资规则低一些。当国民经济发展水平发生变化，必然体现在投资规模的变化和消费需求的变化两个方面，具体表现为房地产生产模的变化和消费需求的变化两个方面，具体表现为房地产生产性需求和消费性需求的变化。性需求和消费性需求的变化。(2)(2)人口数量和结构。人口数量和结构。房地产需求量与人口的规模成正比，人口增长必然需要更房地产需求量与人口的规模成正比，人口增长必然需要更多的住房和生产工作场所。房地产需求结构受人口结构如年龄、多的住房和生产工作场所。房地产需求结构受人口结构如年龄、性别、职业等因素左右，不同的人口结构对房地产有着不同的性别、职业等因素左右，不同的人口结构对房地产有着不同的需求。两个人口规模相同的区域由于人口结构差异会有截然不需求。两个人口规模相同的区域由于人口结构差异会有截然不同的房地产需求。如高校和中央商务区是单身青年集聚的两个同的房地产需求。如高校和中央商务区是单身青年集聚的两个区域，由于收入和消费能力的不同，对住房需求有所不同。高区域，由于收入和消费能力的不同，对住房需求有所不同。高校周围需要的是普通单身或合租住房，青年学生需要独立的居校周围需要的是普通单身或合租住房，青年学生需要独立的居住空间但支付能力较低；中央商务区附近则需要高级单身公寓，住空间但支付能力较低；中央商务区附近则需要高级单身公寓，高级单身白领、灰领有相对较高的支付能力，需要体现其地位高级单身白领、灰领有相对较高的支付能力，需要体现其地位的独立居住空间，居住投资两相宜。影响住房需求的因素还有的独立居住空间，居住投资两相宜。影响住房需求的因素还有家庭规模，三口人的核心家庭和四代同堂的大家庭需要的住房家庭规模，三口人的核心家庭和四代同堂的大家庭需要的住房面积和结构有很大不同。生活观念变化导致的大家庭分化以及面积和结构有很大不同。生活观念变化导致的大家庭分化以及离婚率的上升等因素正使家庭规模小型化。离婚率的上升等因素正使家庭规模小型化。(3)(3)房地产价格收入比。房地产价格收入比。房地产商品与其他商品一样，价格的高低对于房地产的需房地产商品与其他商品一样，价格的高低对于房地产的需求有很大的影响。在正常情况下，价格与需求量之间存在着反求有很大的影响。在正常情况下，价格与需求量之间存在着反方向变动的趋势。房地产价格相对于收入的比值，往往直接决方向变动的趋势。房地产价格相对于收入的比值，往往直接决定需求的有效性，只有当价格收入比在合理的范围内时，房地定需求的有效性，只有当价格收入比在合理的范围内时，房地产的潜在需求方能转化为有效需求。产的潜在需求方能转化为有效需求。(4)(4)信贷能力。信贷能力。无论是出于什么目的，房地产生产、消费或投资，对大多无论是出于什么目的，房地产生产、消费或投资，对大多数人来讲都是一宗大笔的投资，很少有人全部靠存款或自有资数人来讲都是一宗大笔的投资，很少有人全部靠存款或自有资金一次性支付，往往需要信贷支持。获得信贷的难易程度及成金一次性支付，往往需要信贷支持。获得信贷的难易程度及成本高低会影响房地产的有效需求。近几年来，个人占住房购买本高低会影响房地产的有效需求。近几年来，个人占住房购买者的比例由百分之几提高到百分之九十几，很大程度上是由于者的比例由百分之几提高到百分之九十几，很大程度上是由于鼓励购买信贷政策的出台与实施，如贷款对象的放宽、可贷款鼓励购买信贷政策的出台与实施，如贷款对象的放宽、可贷款额与房价比的提高、贷款利率的多次下调等，提高了信贷能力额与房价比的提高、贷款利率的多次下调等，提高了信贷能力 (5)(5)消费者或投资者的偏好。消费者或投资者的偏好。消费者的偏好表现在愿意把大部分收入花在住房上还是花消费者的偏好表现在愿意把大部分收入花在住房上还是花在其他方面，愿意租房还是购房，喜欢多层还是高层，市中心在其他方面，愿意租房还是购房，喜欢多层还是高层，市中心或是城郊；消费者的偏好受职业、生活习惯、亲友观念等因素或是城郊；消费者的偏好受职业、生活习惯、亲友观念等因素的影响很大。投资者的偏好表现在愿意投资房地产还是投资其的影响很大。投资者的偏好表现在愿意投资房地产还是投资其他产业，是住宅还是商铺，等等。他产业，是住宅还是商铺，等等。(6)(6)对市场的预期。对市场的预期。与其他商品一样，消费者或投资者对市场的预期会影响其与其他商品一样，消费者或投资者对市场的预期会影响其对房地产的需求。一般而言，预期价格上涨，当期的需求会上对房地产的需求。一般而言，预期价格上涨，当期的需求会上升；预期价格下跌，当期的需求会下降。升；预期价格下跌，当期的需求会下降。(7)(7)政策因素。政策因素。税收、住房制度、产权制度等也会对房地产需求产生影响。税收、住房制度、产权制度等也会对房地产需求产生影响。如购买住房可以享受退税，住房不再福利分配、个人拥有房地如购买住房可以享受退税，住房不再福利分配、个人拥有房地产的合法权利得到保护等，都会刺激房地产的需求。若政策取产的合法权利得到保护等，都会刺激房地产的需求。若政策取向相反，则会抑制房地产的潜在需求向有效需求的转化。向相反，则会抑制房地产的潜在需求向有效需求的转化。2.2.32.2.3房地产需求的特性房地产需求的特性 房地产商品是一种特殊的商品，其需求具有房地产商品是一种特殊的商品，其需求具有以下特征：以下特征：（1 1）房地产需求具有区域性；）房地产需求具有区域性；（2 2）房地产需求具有层次性；）房地产需求具有层次性；（3 3）房地产需求具有消费与投资的双重性；）房地产需求具有消费与投资的双重性；（4 4）房地产需求的可替代性。）房地产需求的可替代性。2.32.3房地产供给房地产供给2.3.12.3.1房地产供给的内涵房地产供给的内涵 房地产供给是指开发商或房地产持有者在一个特定房地产供给是指开发商或房地产持有者在一个特定时期内，在每一个价格水平上，愿意并且能够租售的房时期内，在每一个价格水平上，愿意并且能够租售的房地产数量（称作房地产的有效供给）。房地产的供给一地产数量（称作房地产的有效供给）。房地产的供给一般是房地产价格、开发成本、房地产存量等因素的函数。般是房地产价格、开发成本、房地产存量等因素的函数。房地产的供给实现的两个条件：房地产的供给实现的两个条件：（1 1）供给意愿：取决于价格和租金；）供给意愿：取决于价格和租金；（2 2）供给能力：取决于经营者的实力与水平房地产的）供给能力：取决于经营者的实力与水平房地产的供给方包括开发商和房地产的持有者。供给方包括开发商和房地产的持有者。2 2.3.2.3.2影响房地产供给的主要因素影响房地产供给的主要因素 （1 1）成本价格比）成本价格比 是一个衡量获利能力的指标，当房地产价格高于成本，利是一个衡量获利能力的指标，当房地产价格高于成本，利润率水平高于其他行业时，开发商才有意愿开发与供给房地产。润率水平高于其他行业时，开发商才有意愿开发与供给房地产。一般情况下，只有当出售或出租收益高于投人时，才愿意将其一般情况下，只有当出售或出租收益高于投人时，才愿意将其出售或出租。成本价格比或利润率的高低会影响房地产的供给。出售或出租。成本价格比或利润率的高低会影响房地产的供给。价格远低于成本时，持有者会选择让其空置。价格远低于成本时，持有者会选择让其空置。（2 2）土地供应量）土地供应量 土地是房地产的首要构成要素，土地供给的数量和价格直土地是房地产的首要构成要素，土地供给的数量和价格直接影响房地产的供给。土地的供给数量取决于可供使用土地的接影响房地产的供给。土地的供给数量取决于可供使用土地的总量、经济发展水平和土地利用规划。总量、经济发展水平和土地利用规划。土地的供应量很大程度上决定了房地产开发量，土地价格土地的供应量很大程度上决定了房地产开发量，土地价格直接影响开发成本；而经济发展水平高低、土地利用规划决定直接影响开发成本；而经济发展水平高低、土地利用规划决定了开发利用土地的能力和范围，从而影响房地产的供给。了开发利用土地的能力和范围，从而影响房地产的供给。（3 3）税收、信贷政策）税收、信贷政策 税收是构成房地产开发经营成本的重要因素，在房地产价格既定、其税收是构成房地产开发经营成本的重要因素，在房地产价格既定、其他成本不变的情况下，税收是影响房地产盈利能力的决定因素。信贷是房他成本不变的情况下，税收是影响房地产盈利能力的决定因素。信贷是房地产融资的主要渠道，信贷成本也是主要的开发成本之一。对于房地产持地产融资的主要渠道，信贷成本也是主要的开发成本之一。对于房地产持有者而言，交易税收的降低也会起到鼓励出售、增加供给的作用。因此，有者而言，交易税收的降低也会起到鼓励出售、增加供给的作用。因此，税收、信贷政策的变化，如税收优惠、税收减免或延税、贷款利率的优惠税收、信贷政策的变化，如税收优惠、税收减免或延税、贷款利率的优惠等，可以降低开发成本，提高开发经营者的盈利水平，吸引更多的社会资等，可以降低开发成本，提高开发经营者的盈利水平，吸引更多的社会资本从事房地产开发，因而往往能增加房地产的供给。本从事房地产开发，因而往往能增加房地产的供给。（4 4）对市场的预期）对市场的预期 房地产的潜在供给者对市场的预期包括对国民经济发展的预期、通货房地产的潜在供给者对市场的预期包括对国民经济发展的预期、通货膨胀率的预期、经济周期的预期、国家政策和产业政策的预期及对未来房膨胀率的预期、经济周期的预期、国家政策和产业政策的预期及对未来房地产价格的预期等。由于房地产生产周期长，对未来的预期就显得十分重地产价格的预期等。由于房地产生产周期长，对未来的预期就显得十分重要。如果预期的投资回报率高，开发商会增加投资，从而增加未来的供给；要。如果预期的投资回报率高，开发商会增加投资，从而增加未来的供给；如果房地产持有者惜售，则给定价格下的供给减少。如果房地产持有者惜售，则给定价格下的供给减少。2 2.3.3.3.3房地产供给的特性房地产供给的特性 （1 1）房地产供给的层次性。）房地产供给的层次性。房地产由于其使用年限长、价值量大，消费者不会轻易舍房地产由于其使用年限长、价值量大，消费者不会轻易舍弃其所有但不再需要的物业；房地产又极具投资价值，投资者弃其所有但不再需要的物业；房地产又极具投资价值，投资者购买、持有然后待机出售。由于城市发展由内而外的扩张规律，购买、持有然后待机出售。由于城市发展由内而外的扩张规律，先开发的房地产往往占据较好的区位，同时蕴含文化和历史的先开发的房地产往往占据较好的区位，同时蕴含文化和历史的沉淀，为消费者或投资者所追逐。因此，在一个完整的房地产沉淀，为消费者或投资者所追逐。因此，在一个完整的房地产市场体系中，房地产的供给方有两个层面：开发商和非开发商市场体系中，房地产的供给方有两个层面：开发商和非开发商存量房的原产权人。存量房的原产权人。（2 2）房地产供给的滞后性。）房地产供给的滞后性。由于房地产开发建设周期较长、房地产商品不能实现异地由于房地产开发建设周期较长、房地产商品不能实现异地调运的原因，房地产供给往往不能及时随着需求的变化而变化。调运的原因，房地产供给往往不能及时随着需求的变化而变化。需求减少时，在建项目往往不能中止，供给量的变化有很大的需求减少时，在建项目往往不能中止，供给量的变化有很大的惯性；需求增加时，无法将在建项目提前上市。房地产供给的惯性；需求增加时，无法将在建项目提前上市。房地产供给的这种滞后性给开发商带来较大的风险。这种滞后性给开发商带来较大的风险。（3 3）房地产供给缺乏弹性。）房地产供给缺乏弹性。根据经济学的一般原理，所谓房地产供给弹性，就是指供根据经济学的一般原理，所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示为应程度。用公式表示为 式中式中 E E0 0房地产商品供给弹性系数；房地产商品供给弹性系数；P P房地产商品价格；房地产商品价格；P P房地产商品的价格变动量；房地产商品的价格变动量；Q Q 房地产商品的变动量；房地产商品的变动量；P P 房地产商品的供给量。房地产商品的供给量。房地产供给弹性具体表现为土地总体供给的刚性和房地产房地产供给弹性具体表现为土地总体供给的刚性和房地产供给的缺乏弹性。土地供给分为自然供给和经济供给两类，自供给的缺乏弹性。土地供给分为自然供给和经济供给两类，自然供给是指自然界为人类所提供的天然可利用的土地，它是有然供给是指自然界为人类所提供的天然可利用的土地，它是有限的，相对稳定的，土地的自然供给是没有弹性的，具有刚性。限的，相对稳定的，土地的自然供给是没有弹性的，具有刚性。土地的经济供给是指在自然供给的基础上，经社会经济的协调土地的经济供给是指在自然供给的基础上，经社会经济的协调规范，可供开发利用或再开发利用的土地。土地的经济供给是规范，可供开发利用或再开发利用的土地。土地的经济供给是有一定弹性的，随着经济、政治、法律等因素的变化而变化，有一定弹性的，随着经济、政治、法律等因素的变化而变化，但由于受自然供给的刚性的限制，以及土地用途转换的相对困但由于受自然供给的刚性的限制，以及土地用途转换的相对困难性的约束，其弹性也是不足的。房地产供给由于受土地经济难性的约束，其弹性也是不足的。房地产供给由于受土地经济供给的缺乏弹性的影响，加上房地产开发建设周期较长，房地供给的缺乏弹性的影响，加上房地产开发建设周期较长，房地产增量部分供给缺乏弹性，存量部分相对而言具有弹性。产增量部分供给缺乏弹性，存量部分相对而言具有弹性。根据考察期限的长短，分别做简要的阐述。根据考察期限的长短，分别做简要的阐述。特短期内土地、房产供给无弹性。由于特短期内土地供特短期内土地、房产供给无弹性。由于特短期内土地供给是刚性的，加之房地产生产周期长，特短期内其生产要素和给是刚性的，加之房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生变化，因而土地、房产供给无弹性，即产品不可能发生变化，因而土地、房产供给无弹性，即E E0 00 0。表示土地、房产供给曲线。当价格低于某一特定水平时供给消表示土地、房产供给曲线。当价格低于某一特定水平时供给消失，因此失，因此S S线与线与0Q0Q没有相交，存在一段虚线的距离。无论价格从没有相交，存在一段虚线的距离。无论价格从P P。变化到。变化到P P1 1或到或到P P2 2，供给量总是，供给量总是Q0Q0，因而，因而S S线表现为垂直于线表现为垂直于OQOQ线。线。短期内土地供给无弹性，房产供给弹性较小。短期内土短期内土地供给无弹性，房产供给弹性较小。短期内土地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性，参见图地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性，参见图1 11 1。房产可以通过要素的增减而改变其供给，但变动幅度不会太大，房产可以通过要素的增减而改变其供给，但变动幅度不会太大，因此，房产供给弹性较小，即因此，房产供给弹性较小，即OEOE0 0111。如图。如图1 13 3所示，供给曲线所示，供给曲线S S呈呈现较为平缓的形态。现较为平缓的形态。以上三种情况是房地产供给弹性的一般情况，在特殊的情以上三种情况是房地产供给弹性的一般情况，在特殊的情况下，也会发生一些特殊的现象。例如，当房地产需求低迷而况下，也会发生一些特殊的现象。例如，当房地产需求低迷而价格下降时，开发商短期内将未完成的楼宇预售，会造成局部价格下降时，开发商短期内将未完成的楼宇预售，会造成局部暂时的供给量上升，弹性系数也变为负值，其绝对值或大或小，暂时的供给量上升，弹性系数也变为负值，其绝对值或大或小，但这只是一种特例。但这只是一种特例。房地产作为一种商品有其特殊性，导致了房房地产作为一种商品有其特殊性，导致了房地产需求和供给的特殊性，进而使房地产市场不地产需求和供给的特殊性，进而使房地产市场不具备一般商品市场的完全竞争性。具备一般商品市场的完全竞争性。2.42.4房地产市场的特性房地产市场的特性2.4.12.4.1房地产市场与一般商品市场的区别房地产市场与一般商品市场的区别 房地产需求与供给具有一般商品所不具备的特殊性，那房地产需求与供给具有一般商品所不具备的特殊性，那么，一般商品的市场供求规律在房地产市场还适用吗？答案是么，一般商品的市场供求规律在房地产市场还适用吗？答案是肯定的，供求规律在房地产市场仍然起着相当重要的作用。肯定的，供求规律在房地产市场仍然起着相当重要的作用。但是必须认识到，在房地产市场中供求规律运作的方式但是必须认识到，在房地产市场中供求规律运作的方式有所改变。在一个完全竞争的市场，供需双方随着市场条件的有所改变。在一个完全竞争的市场，供需双方随着市场条件的变化及时地做出反应；在房地产市场，供给不能及时反映需求变化及时地做出反应；在房地产市场，供给不能及时反映需求的变化。在短时间内考察，供给是固定的，市场价格随着需求的变化。在短时间内考察，供给是固定的，市场价格随着需求发生变化，即由需求决定。房地产市场与一般商品市场的不同发生变化，即由需求决定。房地产市场与一般商品市场的不同具体体现在七个方面，如表具体体现在七个方面，如表1 11 1所列。所列。与一般商品市场比较，房地产市场的特点可以归纳如下：与一般商品市场比较，房地产市场的特点可以归纳如下：（1）影响范围的区域性。）影响范围的区域性。房地产市场的区域性是指房地产市场供求的影响范围具房地产市场的区域性是指房地产市场供求的影响范围具有地域性，只能在同一供需圈内实现供求调剂。有地域性，只能在同一供需圈内实现供求调剂。房地产市场的区域性是由房地产的位置固定性和异质性房地产市场的区域性是由房地产的位置固定性和异质性所决定的。所决定的。房地产位置固定、不可以移动，这就决定了当某一区房地产位置固定、不可以移动，这就决定了当某一区域的房地产供过于求或供不应求时，不可能与其他区域进行域的房地产供过于求或供不应求时，不可能与其他区域进行调剂来达到平衡。调剂来达到平衡。2.4.22.4.2房地产市场的特点房地产市场的特点 当供过于求时，由于不可能将建成的房产运送到异地市场，当供过于求时，由于不可能将建成的房产运送到异地市场，导致本地房产空置或市场价格下跌；导致本地房产空置或市场价格下跌；当供不应求时，由于同样的原因，又加上房地产生产周期较当供不应求时，由于同样的原因，又加上房地产生产周期较长，将导致本地房产价格的急剧上升。长，将导致本地房产价格的急剧上升。房地产具有异质性，房地产之间因地域位置不同具有差房地产具有异质性，房地产之间因地域位置不同具有差异性，而相邻或邻近的房地产往往具有一定的可替代性。异性，而相邻或邻近的房地产往往具有一定的可替代性。因此，同一区域内的房地产可以形成一个供给和需求可相互因此，同一区域内的房地产可以形成一个供给和需求可相互替代的供需圈，由此形成一个区域性的市场。替代的供需圈，由此形成一个区域性的市场。（2）竞争的不充分性。房地产市场竞争的不充分性是由）竞争的不充分性。房地产市场竞争的不充分性是由房地产供给的垄断性和交易信息的不充分性导致的。房地产供给的垄断性和交易信息的不充分性导致的。房地产市场的垄断性是由房地产资源的稀缺性、位置的固房地产市场的垄断性是由房地产资源的稀缺性、位置的固定性以及房地产交易的分散性等特性造成的。定性以及房地产交易的分散性等特性造成的。由于土地稀缺、房地产区位固定，导致房地产具有惟一由于土地稀缺、房地产区位固定，导致房地产具有惟一性，同一区域房地产供给数量也是有限的，不可能因为需求增性，同一区域房地产供给数量也是有限的，不可能因为需求增长而不断开发上市。因此，供给方占据垄断地位，往往掌握价长而不断开发上市。因此，供给方占据垄断地位，往往掌握价格上的控制权。格上的控制权。房地产交易的分散性也是导致房地产竞争不充分的原因，房地产交易的分散性也是导致房地产竞争不充分的原因，房地产交易分散进行，其信息不像证券及其他普通商品一样易房地产交易分散进行，其信息不像证券及其他普通商品一样易于获得或交流，使得买卖双方难以了解市场行情，导致竞争的于获得或交流，使得买卖双方难以了解市场行情，导致竞争的不充分。不充分。（3 3）供给调节的滞后性。）供给调节的滞后性。房地产供给调节的滞后性是指当市场需求发生变化时，房地产供给调节的滞后性是指当市场需求发生变化时，房地产的供应难以及时随之调节。房地产的供应难以及时随之调节。当供不应求时，由于房地产项目从申请立项到开发建成，当供不应求时，由于房地产项目从申请立项到开发建成，需要相当长时间才能供应市场；需要相当长时间才能供应市场；当供过于求时，由于已经开发建成的房地产难以改变用当供过于求时，由于已经开发建成的房地产难以改变用途，多余的供给需经过较长时间才能被市场所消化。因此，途，多余的供给需经过较长时间才能被市场所消化。因此，相对于需求的变动，房地产供求的变动总是存在着滞后性。相对于需求的变动，房地产供求的变动总是存在着滞后性。（4 4）交易的复杂性。）交易的复杂性。房地产交易的复杂性指交易手续繁杂、需要专业知识或专房地产交易的复杂性指交易手续繁杂、需要专业知识或专业人士的服务。房地产交易的复杂性的原因：业人士的服务。房地产交易的复杂性的原因：房地产交易形式的多样性；房地产交易形式的多样性；房地产交易是权益的交易，而房地产实物不发生转移。房地产交易是权益的交易，而房地产实物不发生转移。房地产交易的方式有土地使用权转让、房地产买卖、租赁、房地产交易的方式有土地使用权转让、房地产买卖、租赁、抵押及典当等；房地产位置的固定性导致房地产交易完成的标志抵押及典当等；房地产位置的固定性导致房地产交易完成的标志是权益的让渡，需要经过产权产籍资料的查阅、签订契约、产权是权益的让渡，需要经过产权产籍资料的查阅、签订契约、产权过户或设定登记等一系列手续。这些交易的完成需要有一定的专过户或设定登记等一系列手续。这些交易的完成需要有一定的专业知识或由中介机构提供专业服务，有的还需要有律师、评估师、业知识或由中介机构提供专业服务，有的还需要有律师、评估师、经纪人及管理部门等的参与。经纪人及管理部门等的参与。（5）对金融业的依赖性。房地产市场对金融的依赖性是）对金融业的依赖性。房地产市场对金融的依赖性是指房地产市场几乎离不开金融业的支持。由于相对于普通商品指房地产市场几乎离不开金融业的支持。由于相对于普通商品而言，房地产商品的价值量大、占有时间长，无论开发商还是而言，房地产商品的价值量大、占有时间长，无论开发商还是一般的购房者，都需要金融机构的支持，而金融政策的变化、一般的购房者，都需要金融机构的支持，而金融政策的变化、利率的变动，会对房地产市场产生很大的影响。利率的变动，会对房地产市场产生很大的影响。（6）易受政府干预。房地产市场易受政府干预是指房地）易受政府干预。房地产市场易受政府干预是指房地产市场容易受到政府政策变化的影响。一方面，由于房地产是产市场容易受到政府政策变化的影响。一方面，由于房地产是重要的资源，对经济的发展和社会的稳定，起着非常重要的作重要的资源，对经济的发展和社会的稳定，起着非常重要的作用，政府会出于满足公众利益的需要，实时地进行干预；另一用，政府会出于满足公众利益的需要，实时地进行干预；另一方面，由于房地产开发受土地供给、金融、城市规划等政策的方面，由于房地产开发受土地供给、金融、城市规划等政策的影响，便于政府干预房地产市场。影响，便于政府干预房地产市场。房地产市场供求双方是如何运行达到均衡的？房地产的存房地产市场供求双方是如何运行达到均衡的？房地产的存量、开发建设量、租金、价格有怎样的联系量、开发建设量、租金、价格有怎样的联系?房地产市场又如房地产市场又如何受到各种政策的影响何受到各种政策的影响?以下结合房地产供给的滞后性及房地以下结合房地产供给的滞后性及房地产供求调节过程的特殊性，就房地产市场的均衡进行阐释。产供求调节过程的特殊性，就房地产市场的均衡进行阐释。2.5房地产市场的均衡房地产市场的均衡（1）房地产需求上升时）房地产需求上升时当房地产需求上升时，将会有以下结果：当房地产需求上升时，将会有以下结果：需求上升导致空置房的消化；需求上升导致空置房的消化；随着空置房的消化，房地产租金和价格随之上涨，吸引随着空置房的消化，房地产租金和价格随之上涨，吸引更多的买家进入既定供给量的市场；更多的买家进入既定供给量的市场；当需求导致房地产租金和价格持续上升到某一点时，投当需求导致房地产租金和价格持续上升到某一点时，投资者和开发商因利益驱动开始进入开发建造市场；资者和开发商因利益驱动开始进入开发建造市场；如果经济状况良好，政局稳定，建设项目陆续上马，供如果经济状况良好，政局稳定，建设项目陆续上马，供给就会逐渐上升；给就会逐渐上升；2.5.1房地产供给对需求的反应过程房地产供给对需求的反应过程供给满足部分需求之后，空置率开始上升；供给满足部分需求之后，空置率开始上升；空置率上升导致租金和房地产价格下挫，有时下挫表现空置率上升导致租金和房地产价格下挫，有时下挫表现并不直接，如租金打折优惠或允诺买方优惠的付款条件；并不直接，如租金打折优惠或允诺买方优惠的付款条件；随着租金和房地产价格的进一步下降，价格和成本的差随着租金和房地产价格的进一步下降，价格和成本的差额变小，利润降低。同时，建设量上升引致开发成本上升。开额变小，利润降低。同时，建设量上升引致开发成本上升。开发成本上升而销售价格下挫，促使利润快速降低甚至消失。开发成本上升而销售价格下挫，促使利润快速降低甚至消失。开发商停止新项目的启动，甚至中止在建项目。发商停止新项目的启动，甚至中止在建项目。2.5.1房地产供给对需求的反应过程房地产供给对需求的反应过程