房地产登记法律制.pptx

第第4章章 房地产登记法律制度房地产登记法律制度1第一节第一节 房地产登记概述房地产登记概述1 1、登记的概念与特征、登记的概念与特征 房地产权属登记房地产权属登记，是房地产登记部门对各项房地产权利，是房地产登记部门对各项房地产权利（主要是土地使用权和房屋所有权）进行审查、确认、发（主要是土地使用权和房屋所有权）进行审查、确认、发证的职能活动。证的职能活动。房地产权属登记可分为房地产权属登记可分为土地权属登记土地权属登记和和房屋权属登记房屋权属登记。登记具有如下几个特点：登记具有如下几个特点：（1 1）不动产登记是就不动产物权的）不动产登记是就不动产物权的设定、变动进行的登设定、变动进行的登记记。（2 2）不动产登记的客体）不动产登记的客体仅限于不动产仅限于不动产（3 3）登记在性质上是一种）登记在性质上是一种公示方法公示方法2 2 2、房地产权属登记的目的和意义、房地产权属登记的目的和意义 1 1）保护保护房地产权利人的房地产权利人的合法权益合法权益2 2）保证保证交易安全，减少交易成本交易安全，减少交易成本 3 3）有利于有利于减少、解决房地产权属纠纷，维护社减少、解决房地产权属纠纷，维护社会安定团结。会安定团结。4 4）有利于有利于房地产行政管理和税政的落实。房地产行政管理和税政的落实。5)5)为为城市规划、建设、管理提供科学依据城市规划、建设、管理提供科学依据33 3、房地产权属登记管理的原则、房地产权属登记管理的原则 （一）（一）权利主体一致权利主体一致的原则的原则 房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人同属一人。(二二)属地管理原则属地管理原则 房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。房地产权属登记管理的资产。房地产权属登记管理必须坚持属地管理原必须坚持属地管理原则，即只能由市则，即只能由市(县县)房地产管理部门负责所辖区范房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作围内的房地产产权管理工作。4 城市房地产管理法城市房地产管理法规定：规定：“国家实行土地使国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登房地产权属登记发证制度记发证制度是权属管理的首要核心内容。是权属管理的首要核心内容。房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进行登记，行登记，审查确认产权，核发权属证书审查确认产权，核发权属证书，办理权属，办理权属的的转移变更转移变更的行为，的行为，建立准确、完整的权属档案资建立准确、完整的权属档案资料料等，从而建立正常的产权登记秩序，更好地保护等，从而建立正常的产权登记秩序，更好地保护权利人的合法权益。权利人的合法权益。第二节第二节 房地产权属登记制度房地产权属登记制度51.1.契据登记制契据登记制（又称登记对抗主义）（又称登记对抗主义）契据登记制的理论基础是对抗要件主义。契据登记制的理论基础是对抗要件主义。契据登记制度，也称形式主义登记契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产，是指不动产物权的变动，经当事人物权的变动，经当事人订立契约即发生效力订立契约即发生效力，但非，但非经登记，不得对抗第三人。经登记，不得对抗第三人。契据登记制度的主要特点是：契据登记制度的主要特点是：a a 自愿登记自愿登记；b b 形形式审查式审查；c c 登记登记仅具有对抗力仅具有对抗力；d d 无公信力无公信力一、房地产登记制度类型一、房地产登记制度类型62 2.产权登记制产权登记制（又称登记要件主义）（又称登记要件主义）不动产物权的设立、变更、转让，经不动产物权的设立、变更、转让，经依依法登记，发生效力。法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。未经登记，不发生效力。将登记作为房地产成立的要件，所以又称登将登记作为房地产成立的要件，所以又称登记要件主义。记要件主义。产权登记制又分为产权登记制又分为权利登记制权利登记制和和托伦斯登托伦斯登记制记制两种。两种。7 1 1）权利登记制，权利登记制，又称实质主义登记。又称实质主义登记。具有以下几个特点：具有以下几个特点：a a 实质审查实质审查；b b 强制登记，一经登记，具有确定之效强制登记，一经登记，具有确定之效力力；c c 登记具有公信力；登记具有公信力；d d 不发权利证书不发权利证书。82 2）托伦斯登记托伦斯登记 托伦斯登记制度的主要特点是：托伦斯登记制度的主要特点是：a a 实质审查实质审查；b b 自愿登记，自愿登记，初始登记不强制，但经登记后则强制初始登记不强制，但经登记后则强制，具，具有有 公信力，公信力，一经登记，国家保障，具不可推翻之效力一经登记，国家保障，具不可推翻之效力 ；c c 发放权利证书，发放权利证书，以权利证书作为房地产权利归属和房以权利证书作为房地产权利归属和房 地产权利状态地产权利状态的证明；的证明；d d 错误登记负赔偿责任错误登记负赔偿责任。9 各国不动产登记制度各国不动产登记制度10 物权法物权法第第1414条规定：条规定：“不动产物权的设立、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时自记载于不动产登记簿时发生效力发生效力”。区分登记的效力与合同的效力区分登记的效力与合同的效力 ：第第1515条规定：条规定：“当事人之间订立有关设立、变当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未未办理物权登记的，不影响合同的效力办理物权登记的，不影响合同的效力。”二、二、我国房地产登记的效力我国房地产登记的效力11【案例案例1】孙某孙某于于20052005年年2 2月用多年积蓄购买了位于北京市宣武区月用多年积蓄购买了位于北京市宣武区的一座二手房。为了购房安全，孙某十分慎重，的一座二手房。为了购房安全，孙某十分慎重，同卖房人同卖房人“郭某郭某”在宣武区国土资源和房屋管理局在宣武区国土资源和房屋管理局办理完房屋产权办理完房屋产权过户手续之后，才将房款付给对方。过户手续之后，才将房款付给对方。20052005年年3 3月月6 6日，原真日，原真正的房主郭某发现自己的房屋已经被过户给孙某，向公安正的房主郭某发现自己的房屋已经被过户给孙某，向公安机关报案，孙某才知道卖房人机关报案，孙某才知道卖房人“郭某郭某”是假房主是假房主。据查，。据查，房主郭某于房主郭某于20052005年年1 1月将该房屋委托给北京市一家房地产月将该房屋委托给北京市一家房地产经纪公司出租，假冒人经纪公司出租，假冒人“郭某郭某”是从房屋经纪公司租了房是从房屋经纪公司租了房主的房子，向宣武区国土资源和房屋管理局主的房子，向宣武区国土资源和房屋管理局提供了一套伪提供了一套伪造的身份证、房屋所有权证、已购公房上市出售申请表等造的身份证、房屋所有权证、已购公房上市出售申请表等材料后，出售给孙某的材料后，出售给孙某的。12 房主郭某遂向法院起诉，房主郭某遂向法院起诉，要求北京市建设委员会撤销要求北京市建设委员会撤销孙某的房产证。孙某的房产证。本案的被告本案的被告房地产登记机关认为房地产登记机关认为，在办，在办理该房屋产权过户手续过程中，其始终是按照有关规定理该房屋产权过户手续过程中，其始终是按照有关规定执行，程序合法无误，不应当承担赔偿责任，执行，程序合法无误，不应当承担赔偿责任，但表示其但表示其有权撤销因欺诈而进行的登记。有权撤销因欺诈而进行的登记。而而孙某作为第三人则认孙某作为第三人则认为，自己在办理房产过户手续中并没有任何过错为，自己在办理房产过户手续中并没有任何过错，也不，也不知道知道“郭某郭某”是骗子，自己房产过户手续办理完毕，是骗子，自己房产过户手续办理完毕，并并基于对行政机关的信任，基于对行政机关的信任，已经付款给已经付款给“郭某郭某”，被告不被告不能将自己的行政过错责任转移给自己，撤销善意第三人能将自己的行政过错责任转移给自己，撤销善意第三人的房屋产权登记的房屋产权登记。二者孰对孰错？如何处理？。二者孰对孰错？如何处理？13三、我国的房地产登记制度三、我国的房地产登记制度1 1、我国房地产登记的特点、我国房地产登记的特点登记具有登记具有强制性强制性；登记实行登记实行实质审查实质审查；登记实行登记实行分别登记分别登记；具有具有公信力公信力14 1 1）土地登记）土地登记 国家依法对国家依法对国有土地使用权国有土地使用权、集体土地所有权集体土地所有权、集体土地使用权集体土地使用权和和土地他项权利土地他项权利的登记。的登记。2 2、房地产权属登记的种类、房地产权属登记的种类15房地产登记之土地登记土地总登记土地总登记初始登记初始登记其他登记其他登记注销登记注销登记国有土地使用权国有土地使用权集体土地所有权集体土地所有权集体土地使用权集体土地使用权其他权利（抵押权、地役权）其他权利（抵押权、地役权）更正登记更正登记异议登记异议登记预告登记预告登记查封登记查封登记变更登记变更登记权利人或者土地用途发生变化权利人或者土地用途发生变化16 初始土地登记初始土地登记 (1)依法依法以划拨方式取得以划拨方式取得国有建设用地使用权的：国有建设用地使用权的：批准用地文件批准用地文件、国有土地划拨决定书国有土地划拨决定书、新开工、新开工的大中型建设项目还应当提供的大中型建设项目还应当提供建设项目竣工验收建设项目竣工验收报告报告。(2)依法依法以出让方式取得以出让方式取得国有建设用地使用权的：国有建设用地使用权的：付清全部国有土地出让价款付清全部国有土地出让价款后，持后，持国有建设用国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证。1718192 2）房屋权属登记：）房屋权属登记：总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记；项权利登记；注销登记；其它登记其它登记。其他登记其他登记具体又包括具体又包括预告登记、更正登记、异预告登记、更正登记、异议登记、查封登记议登记、查封登记。20212223 3 3、物权法物权法对我国房地产权属登记制度的完善对我国房地产权属登记制度的完善 建立建立预告登记预告登记制度制度 建立建立异议登记异议登记制度制度 建立建立公开查阅公开查阅制度制度 建立建立登记救济登记救济制度：制度：更正登记和登记错误赔偿制更正登记和登记错误赔偿制度度，明确申请人和登记机关的义务与责任，明确申请人和登记机关的义务与责任24登记救济制度：错误登记的赔偿责任登记救济制度：错误登记的赔偿责任 物权法物权法第二十一条第二十一条 “当事人提供虚假材当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔，应当承担赔偿责任。偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。造成登记错误的人追偿。”25 登记机构的责任登记机构的责任 当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害登记，给他人造成损害，登记机构没有尽到审查登记机构没有尽到审查职责的，职责的，应当承担责任。应当承担责任。因为登记机构的其他行为造成真正权利人受因为登记机构的其他行为造成真正权利人受损害的，登记机构应当承担责任。损害的，登记机构应当承担责任。264 4、房屋权属登记类型、房屋权属登记类型 1 1）总登记）总登记 总登记是一种针对辖区内所有不动产进行的一总登记是一种针对辖区内所有不动产进行的一种种普遍性和基础性普遍性和基础性的登记活动。的登记活动。2 2）初始登记）初始登记 不动产权利人就新取得的不动产权利不动产权利人就新取得的不动产权利第一次向第一次向登记机关提出申请登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。而进行的登记，称为初始登记。此时发放此时发放房屋所有权证房屋所有权证大照。大照。3 3）转移登记（房屋买卖）转移登记（房屋买卖）（1 1）购买商品房）购买商品房 （2 2）房屋买卖）房屋买卖 （3 3）购买房改房）购买房改房 （4 4）回迁房屋）回迁房屋27 4 4）变更登记（）变更登记（权属变化、现状变化权属变化、现状变化）初始登记后，不动产因各种法律行为和客观情况初始登记后，不动产因各种法律行为和客观情况而而发生标的物发生标的物改建、扩建改建、扩建、分割或合并分割或合并、产权的移产权的移转或限制转或限制等变化等变化，而向登记机关提出申请，要求变，而向登记机关提出申请，要求变更登记记载事项或原有权利而发生的登记，我们称更登记记载事项或原有权利而发生的登记，我们称为不动产变更登记。为不动产变更登记。28 5 5）注销登记）注销登记 注销登记注销登记是因某种原因而导致产权人登记的是因某种原因而导致产权人登记的权权利消灭利消灭，登记机关依法注销其登记簿上的权利的，登记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。注销登记是不动产登记制度的重要组一种登记。注销登记是不动产登记制度的重要组成部分。在不动产登记制度中成部分。在不动产登记制度中从总登记、初始登从总登记、初始登记，到转移登记，再到注销登记，是记，到转移登记，再到注销登记，是本登记本登记的完的完整过程整过程。29抵押抵押预售商品房抵押预售商品房抵押在建工程抵押在建工程抵押存量房抵押存量房抵押 预售商品房抵押预售商品房抵押是指购房人在支付是指购房人在支付首期首期规定的房价规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。6 6）他项权利登记）他项权利登记 房屋抵押时要进行他项权利登记。房屋抵押时要进行他项权利登记。30预售商品房抵押预售商品房抵押应当具备条件：应当具备条件：1 1、预售商品房抵押的、预售商品房抵押的主体主体合法。合法。2 2、商品房预售、商品房预售合同合同合法。合法。3 3、抵押人贷款、抵押人贷款用途用途的合法性。的合法性。4 4、依法办理预售商品房、依法办理预售商品房抵押登记抵押登记。31 不动产抵押登记制度的意义：不动产抵押登记制度的意义：首先，首先，有利于保护抵押权人的合法权益有利于保护抵押权人的合法权益。当抵。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行押物的权利进行限制限制。32 其次，其次，有利于保护善意第三人的合法权益有利于保护善意第三人的合法权益。不。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。的合法权益。其三，其三，有利于维护社会交易安全有利于维护社会交易安全。33房地产的特殊登记制度房地产的特殊登记制度 7 7）预告登记）预告登记 预告登记的概念预告登记的概念：物权法物权法第二十条第二十条“当当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为为保障将来实现物权保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记。与商品房预售登记备案的区别？与商品房预售登记备案的区别？34预告登记35 物权法物权法第二十条第二十条“当事人签订买卖房屋当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现为保障将来实现物权物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效记失效。”36 预告登记的预告登记的效力效力 预告登记的效力属于物权性质，即预告登记的效力属于物权性质，即具有具有排他效力排他效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。意，处分该不动产的，不发生物权效力。37 预告登记的范围预告登记的范围 根据物权法根据物权法2020条，预告登记的范围实际上包括条，预告登记的范围实际上包括了两类：了两类：一是当事人一是当事人签订预售商品房的买卖合同签订预售商品房的买卖合同，可以，可以进行预告登记。进行预告登记。二是二是当事人签订存量房屋的协议当事人签订存量房屋的协议，如果不能及，如果不能及时转移登记，可以先进行预告登记。时转移登记，可以先进行预告登记。38预告登记的办理预告登记的办理 预告登记是不具有强制性，是预告登记是不具有强制性，是自愿登记自愿登记！预告登记的失效预告登记的失效 在出现两种情况时，预告登记将自动失效：在出现两种情况时，预告登记将自动失效：一是一是债权消灭债权消灭。二是二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的申请登记的，预告登记失效。，预告登记失效。398 8）更正登记更正登记 物权法第物权法第1919条第条第1 1款规定：款规定：“权利人、权利人、利害关系人利害关系人认为不动产登记簿记载的事项认为不动产登记簿记载的事项错误的错误的，可以申请更正登记。不动产登记，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。更正。”40更正登记的适用条件在于：更正登记的适用条件在于：权利人、利害关系人认为不动产权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载登记簿记载的事项有错误的事项有错误，并提出申请。，并提出申请。登记机构能否主动的、依职权进行更改？登记机构能否主动的、依职权进行更改？、经过权利人、经过权利人书面同意更正书面同意更正或者有证据证明或者有证据证明登记确有错误。登记确有错误。41 9 9）异议登记异议登记 概念：异议登记是指事实上的权利人概念：异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提提出异议而进行的登记出异议而进行的登记。42异议登记应具备异议登记应具备如下要件如下要件：（1 1）利害关系人认为不动产登记簿的记载）利害关系人认为不动产登记簿的记载存在错存在错误误。（2 2）异议登记）异议登记以不能办理更正登记为前提以不能办理更正登记为前提。（3 3）在提出异议登记后，）在提出异议登记后，即使登记申请人没有足即使登记申请人没有足够的证据够的证据，登记机构也应当为其办理异议登记。，登记机构也应当为其办理异议登记。（4 4）在办理异议登记后，申请人）在办理异议登记后，申请人应当在应当在1515天内向天内向法院起诉法院起诉。43异议登记的效力异议登记的效力阻断阻断不动产登记不动产登记公信力和推定力公信力和推定力。在异议登记后，权利人是否可以处分其财产在异议登记后，权利人是否可以处分其财产？44异议登记不当的责任异议登记不当的责任 异议登记不当，造成权利人损害的，申请人应异议登记不当，造成权利人损害的，申请人应当承担赔偿责任。当承担赔偿责任。物权法物权法第第1919条条“不动产登记簿记载的权利不动产登记簿记载的权利人人不同意更正的不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日日起十五日内不起诉，异议登记失效起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿请求损害赔偿。”45