房地产开发企业评价指标研究.pptx

主要内容主要内容第一部分第一部分 企业评价理论企业评价理论第二部分第二部分 现代企业评价方法现代企业评价方法第三部分第三部分 房地产企业综合评价法房地产企业综合评价法研究目的研究目的研究房地产企业指标评价方法，通过合理的评价体系，为公司健康、均衡、可持续发展提供理论依据。战略动因战略动因解决代理问题解决代理问题价值评判价值评判与投资决策与投资决策评价动因评价动因量化战略目标，促进企业战略目标的实现。企业存在多层次不同性质的委托代理关系，解决代理问题有依于构建激励约束机制，业绩评价具有激励和约束功能。投资决策的依据是投资价值的评估和判断，价值评判是在对既定业绩评价的基础上，对未来的收益与风险进行判断。所谓企业评价，是指运用数理统计和运筹学原理，采用特定的指标体系，对照统一的标准，按照一定的程序，通过定量定性的对比分析，对企业一定期间的经营成果作出客观、公正、准确的评价。现代企业评价采用财务指标和非财务指标相结合的综合评价指标体系。评价原理评价原理1、代理理论、代理理论为什么要进行业绩评价为什么要进行业绩评价（1）节省交易成本）节省交易成本 有利于对企业业绩形成的诸因素获得规律性的认知，进而降低有限理性所引发的交易成本；制定防范措施，抑制机会主义倾向，进而降低管理性交易成本。（2）缓解代理问题，降低代理成本。）缓解代理问题，降低代理成本。代理问题包括股东与经营者的代理问题；小股东与大股东的代理问题；债权人与股东的代理问题；内部层级代理问题。理论依据（一）理论依据（一）2、管理学理论、管理学理论怎么进行业绩评价：系统观念、权变观怎么进行业绩评价：系统观念、权变观念、效率观念念、效率观念(时间效率）、人本观念等。时间效率）、人本观念等。理论依据（二）理论依据（二）1、定性指标处理、定性指标处理 主要采用问卷调查法，将定性指标分为5个档次（优秀、良好、平均、较低、较差），分别对应5-1分，用加权平均的方法对调查结果进行计算，确定该企业的定性指标档次。2、定量指标处理、定量指标处理 指标类型一致化和指标无量纲化。将逆指标和适度指标采用倒数的方法转换为正指标，根据不同的权重得出各项指标的贡献，通过线性求和法得出结论值。指标处理指标处理20世纪初发展历史发展历史1920年1993年20世纪90年代20世纪末财务评价杜邦评价经济增加值平衡计分卡综合评价对企业财务数据进行简单分析，后来发展成为从成长能力、盈利能力、运营能力、偿债能力等各项指标结合的评级体系。美国杜邦公司通过财务指标的内在联系，综合、系统地分析企业的盈利水平。美国斯腾斯特公司根据企业的税后净利润减去全部资本成本后的净值，衡量企业价值。哈佛大学教授卡普兰与复兴方案公司总裁诺顿创立平衡积分卡法，从财务、顾客、内部经营、学习和创新四个方面对企业进行评价。财务指标与非财务指标结合，充分考虑股东、员工、顾客等因素，兼顾经济效益与社会效益。主要内容主要内容第一部分第一部分 企业评价理论企业评价理论第二部分第二部分 现代企业评价方法现代企业评价方法第三部分第三部分 房地产企业综合评价法房地产企业综合评价法（一）偿债能力指标（一）偿债能力指标短期偿债能力短期偿债能力流动比率、速动比率、现金流动负债比率流动比率、速动比率、现金流动负债比率长期偿债能力长期偿债能力资产负债率、利息保障倍数、固定费用保资产负债率、利息保障倍数、固定费用保障倍数障倍数一、财务指标评价一、财务指标评价偿债能力指标偿债能力指标优秀值优秀值良好值良好值平均值平均值 较低值较低值较差值较差值 资产负债率(%)38.846.664.678.589.7 利息保障倍数8.46.54.83.12.1 速动比率(%)112.191.768.850.837.2 现金流动负债比率(%)15.311-1.1-8.1-19.2 带息负债比率(%)30.339.350.974.286.1 或有负债比率(%)11.96.915.324.6大型房地产企业偿债能力2010年标准值数据来源：wind （二）盈利能力指标（二）盈利能力指标 净资产收益率、总资产报酬率、净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、盈余现金销售利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率、保障倍数、成本费用利润率、资本收益率资本收益率大型房地产企业盈利能力2010年标准值数据来源：wind盈利能力指标优秀值优秀值良好值良好值平均值平均值 较低值较低值较差值较差值 净资产收益率(%)2015.310.47.5-0.9 总资产报酬率(%)9.77.65.23.30.3 销售(营业)利润率(%)3226.421.313.14.5 盈余现金保障倍数9.74.2-2.2-3.1-7.4 成本费用利润率(%)27.221.316.812.76.6 资本收益率(%)22.718.611.96.83.1 （三）运营能力指标（三）运营能力指标 总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、流动资产总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、资产现金回收率、不良资产比率周转率、资产现金回收率、不良资产比率 大型房地产企业运营能力2010年标准值数据来源：wind运营能力指标运营能力指标优秀值优秀值良好值良好值平均值平均值 较低值较低值较差值较差值总资产增长率（次）0.70.50.30.20.1应收账款周转率(次)34.922.19.87.66不良资产比率0.11.42.45.115.4流动资产周转率(次)0.90.60.40.30.2存货周转率（次）4.12.21.41资产现金回收率(%)11.910.5-0.8-6.9-14.4 （四）成长能力指标（四）成长能力指标 销售增长率、净利润增长率、资本保值增值率、总资产增销售增长率、净利润增长率、资本保值增值率、总资产增长率、技术投入比率、净资产增长率、总资产增长率长率、技术投入比率、净资产增长率、总资产增长率 大型房地产企业成长能力2010年标准值数据来源：wind成长能力指标成长能力指标优秀值优秀值良好值良好值平均值平均值 较低值较低值较差值较差值 资本保值增值率(%)120113.5107.6105.6100.3 销售(营业)增长率(%)22.914.47.31.8-13.3 销售(营业)利润增长率(%)40.130.721.89.47.9 总资产增长率(%)34.124.816.65.9-2 技术投入比率(%)1.10.90.70.60.4 （五）规模实力指标（五）规模实力指标 总资产、净资产、市值、营业收入、净利润总资产、净资产、市值、营业收入、净利润 规模实力指标规模实力指标优秀值优秀值良好值良好值平均值平均值 较低值较低值较差值较差值总资产（亿元）1109724407186103净资产（亿元）2982031167835市值（亿元）49736319210263营业收入（亿元）150.4100.466.848.330.2净利润（亿元）271815.211.46.8大型房地产企业规模实力2010年标准值数据来源：wind （六）投资价值指标六）投资价值指标 市盈率、市净率市盈率、市净率投资价值指标投资价值指标优秀值优秀值良好值良好值平均值平均值 较低值较低值较差值较差值市盈率31.224.314.38.54.8市净率4.223.151.861.120.78大型房地产企业投资价值2010年标准值数据来源：wind总分为100分；一级指标：偿债能力、盈利能力、运营能力、成长能力指标满分分别为20分；规模实力、投资价值指标满分分别为10分；将各二级指标与行业平均值对比，根据各二级指标的权重，用线性求和的方法得出各一级指标得分；将各一级指标线性求和，得出财务指标评价总分。评分操作评分操作1、重视股东财富目标，忽视利益相关者价值最大化；2、注重有形资源，忽视无形资源方面的绩效评价；3、应根据不同行业、不同时期，不断优化评价体系。财务指标评价的局限性财务指标评价的局限性二、经济增加值法二、经济增加值法-EVA（一）计算原理（一）计算原理 EVA是公司经过调整的营业净利润（NOPAT）减去公司现有资产经济价值（NA）的综合成本后的余额即：EVA=NOPAT-NA*KW 式中：NOPAT的调整包括：（1）研究与开发费用；（2）折旧；（3）商誉的摊销；（4）重组费用；（5）费用识别。NA为公司资产期初的经济价值，是对公司帐面价值进行调整的结果。KW为综合资本成本。（二）（二）调整调整方法方法研发支出EVA:作为投资列入资产，在一定期间内分期摊销。会计：作为费用处理，减少了资产的账面减值。会计：作为费用处理，减少了资产的账面减值。折旧EVA:减少前期折旧，加大后期折旧。会计：折旧的计提，导致资本和资本成本较少。会计：折旧的计提，导致资本和资本成本较少。商誉EVA:当期摊销额加回NOPAT，往期摊销加到资本中。会计：按照会计：按照40年摊销，阻碍有利的收购行为。年摊销，阻碍有利的收购行为。重组费用EVA:重组费用资本化。会计：费用化处理不符合资源优化配置，提高获利能力目的。会计：费用化处理不符合资源优化配置，提高获利能力目的。费用识别EVA:将具有长期投资效应的费用加回到NOPAT中。会计：不加识别的费用化，如市场开发费用。会计：不加识别的费用化，如市场开发费用。（三）（三）EVAEVA与与MVAMVA的比较的比较 1、MVA（市场增加值市场增加值）=市值市值-总资本总资本 如果将公司看作是众多投资项目的集合，则MVA就是市场对这些项目净现值总和的估计值。2、MVA被认为是评价股东财富创造的最好方法。被认为是评价股东财富创造的最好方法。（1）反映了投入资本与股票市值的差额；（2）是外部投资者评价的最好方法；（3）能够反映企业的管理业绩；（4）反映市场对企业长期战略的评价。3、MVA的局限的局限 （1）会计稳健原则可能导致低估投入资本；（2）只能用于上市公司）；（3）只能用于外部评价。4、EVA的局限的局限（1）缺乏非财务指标（2）权益资本成本难以确定。平衡记分卡是一种综合绩效评价体系，平衡记分卡是一种综合绩效评价体系，既强既强调对财务业绩指调对财务业绩指标的考核，也注重对非财务指标的评价。标的考核，也注重对非财务指标的评价。平衡记分卡将与企业运营相关的各项指标清楚地反映在一张平衡记分卡将与企业运营相关的各项指标清楚地反映在一张卡片上，使经营者不依赖单一的指标进行片面的管理。卡片上，使经营者不依赖单一的指标进行片面的管理。三、平衡计分卡法三、平衡计分卡法-BSC平衡记分卡法用平衡记分卡法用顾客、内部经营过程、学习和创新顾客、内部经营过程、学习和创新三个方三个方面的非财务指标补充传统的面的非财务指标补充传统的财务财务评价指标对企业业绩进行评价指标对企业业绩进行分析。分析。（一）评价指标（一）评价指标 1 1、财务、财务方面方面 如资本报酬率、现金流、项目盈利性等指标。2 2、顾客方面顾客方面 如顾客满意度指数、市场份额、价格指数、顾客排名调查等指标。3 3、内部业务过程方面内部业务过程方面 如与顾客讨论新工作的小时数、投标成功率、返工、安全事件指数、项目业绩指数等指标。4 4、学习与成长方面学习与成长方面 从创新和学习角度评价企业运营状况：可用新服务收入所占比例、提高指数、雇员建议数、雇员人均收益等指标。（二）利益相关者之间的平衡（二）利益相关者之间的平衡 现代企业是利益相关者的企业。业绩评价的重要作用就是通过适当的计量，考察利益相关者的期望是否得到满足。1、有着不同目标的利益相关者必须在一种合作互惠的关系下共同帮助企业实现目标。2、目标的实现过程是一个“投入与获取的过程”。每个利益相关者之所以愿意为企业贡献，目的在于期望从企业获得回报。利益相利益相关关 者者投入投入获取获取股东资本与风险相当的投资回报客户采购忠诚度服务、质量与价值公众允许企业运作恰当的履行社会责任员工努力工作、承担义务良好的待遇（精神与物质）供应商努力工作、承担义务稳定的销售和利润（三三）建立平衡计分卡的步骤）建立平衡计分卡的步骤 1、明确实施BSC的意图，并在认识上取得一致。2、确定战略目标,并对战略目标达成共识。3、选择适当业务部门作为实施的起点，最好为综合部门。4、选择和设计评估手段，找到必要的信息源并为获得这种信息采取必要的行动。5、制定实施计划。6、通过实施计划，将BSC融入企业管理制度并发挥作用。顾顾客客顾客满顾客满顾客满顾客满意度意度意度意度顾客保顾客保顾客保顾客保持度持度持度持度新顾客新顾客新顾客新顾客增长度增长度增长度增长度经营战略经营战略财务战略财务战略竞争战略竞争战略竞竞争争对对手手内内部部业业务务差异化差异化(学习与创新学习与创新)费用费用损失损失成本成本（四）（四）（四）（四）战略导向的全面预算管理：战略导向的全面预算管理：战略导向的全面预算管理：战略导向的全面预算管理：BSC BSC BSC BSC 模式模式模式模式（五）（五）对平衡计分卡的评价对平衡计分卡的评价 1、将企业战略与业绩评价系统联系起来，有利于实现长期战略与短期行动的协调统一。2、实现了动因与结果，并考虑了相关者的利益要求。3、建立了财务与非财务相结合的评价指标体系，强调企业从整体上考虑生产、销售、研发、财务、人力资源等方面的协调统一。4、局限：数据来源存在困难、指标权重确定相对复杂。其前提是战略已经确定下来，不适用于指定战略。主要内容主要内容第一部分第一部分 企业评价理论企业评价理论第二部分第二部分 现代企业评价方法现代企业评价方法第三部分第三部分 房地产企业综合评价法房地产企业综合评价法每一种评价方法都存在自身的优点和缺点，目的不同，着眼点不同，所采用的方法也不同。综合评价法是在吸收各个评价方法的基础上，取长补短，根据房地产行业的特点，结合财务指标和非财务指标，综合考虑经济效益和社会效益，对企业做出客观、公正的评价。（一）房地产行业的特点（一）房地产行业的特点房地产企房地产企业特点业特点产产品品周周期期长长供供给给弹弹性性小小流流动动性性偏偏差差受政策影响大受政策影响大市场反应敏感市场反应敏感财务指标财务指标不能完全反应不能完全反应当期效益当期效益（二）房地产行业的运营模式（二）房地产行业的运营模式房地产企业生产周期长，流动性偏低，市场反应敏感，运营模式多样，房地产企业生产周期长，流动性偏低，市场反应敏感，运营模式多样，在综合评价时，应根据实际情况加以调整。在综合评价时，应根据实际情况加以调整。分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类 综合运作型综合运作型土地开发型土地开发型房产开发型房产开发型开发持有型开发持有型金融投资型金融投资型 前期前期 准备准备 规划规划 设计设计 工程工程 建设建设 市场市场 销售销售 物业物业 管理管理项目项目获取获取 项目项目 后评估后评估土地开发模式土地开发模式房产开发模式房产开发模式物业经营模式物业经营模式城市城市规划规划拆迁拆迁 补偿补偿 土地土地 出让出让 项目项目招商招商物业物业 经营经营 资本资本 退出退出 文化、制度、考核、培训、资金、信息系统、创新等支撑体系系统能力竞争阶段系统能力竞争阶段房地产企业竞争将从单一资源竞争逐步走向综合实力和系统能力的竞争，综合评价体系也需不断完善。（三）房地产行业的发展路线（三）房地产行业的发展路线（四）财务指标（四）财务指标规模实力指标总资产、净资产、市值、营业收入、净利润成长能力指标总资产增长率、收入增长率、每股收益增长率盈利能力指标净资产收益率、总资产报酬率、销售毛利润率、价值变动净收益占利润比率财务稳健性指标货币资金余额、经营性现金流量净额、已获利息倍数营运效率指标总资产周转率、存货周转率、应收账款周转率偿债能力指标资产负债率、流动比率、速动比率投资价值指标市盈率、市净率资产结构指标投资性房地产占总资产比重、货币资金占总资产比重、存货占总资产比重、权益乘数（五）非财务指标（五）非财务指标市场竞争力指标市场占有率、市场覆盖率、市场增长率、市场收益率、广告费用比率客户满意度指标交房及时率、客户保持率、客户获得率、产品满意率、投诉率员工满意度指标薪酬、福利、晋升、奖励、自我实现、社会交往、流动率、培训次数技术创新指标新产品贡献率、技术人员比例、研究费用率、工艺改造能力业务流程指标安全生产率、成本降低率、费用降低率、房屋退货率、设备利用率社会认可指标品牌知名度、民众信任度、口碑、公益事业投入量、低碳环保类指标（六）评价步骤（六）评价步骤1、选择评价指标；2、确定各指标的标准值及标准体系；3、确定各评价指标的权数；4、各类指标得分计算；5、综合评价得分计算；6、综合评价结果分级。评价体系随着时间、空间的变化，不断发展、完善；评价方法要根据行业特点和产业周期加以调整；财务指标评价是目前用的最多，也是最能量化、最客观的评价方法；EVA的计算方法比较复杂，操作性较强；BSC多用于企业内部绩效评价考核。综合评价法适用于客观评价一个公司的综合实力，操作最为复杂。总总 结结谢谢！谢谢！