房地产税收.pptx

教学目标教学目标n n熟悉税收的基本概念和理论熟悉税收的基本概念和理论n n掌握税收的分类和房地产税收的特性掌握税收的分类和房地产税收的特性n n了解中外房地产税种的基本知识了解中外房地产税种的基本知识第1页/共56页主要内容主要内容u税收的基本概念税收的基本概念u房地产税收的基本理论房地产税收的基本理论u美国、法国和中国香港的房地产美国、法国和中国香港的房地产税收税收u我国现行的房地产税种我国现行的房地产税种第2页/共56页7.1 税收的基本概念7.1.1 税收的属性和功能税收的属性和功能 uu税收税收 是一个是一个分配范畴分配范畴，是政府参与调节国民，是政府参与调节国民收入分配的一种收入分配的一种手段手段，是政府财政收入，是政府财政收入的主要的主要形式形式。第3页/共56页7.1 税收的基本概念1.税收的属性税收的属性(1)强制性强制性 是指税收参与社会产品的分配是依据国家的是指税收参与社会产品的分配是依据国家的政治权力，具体表现在税收是以国家法律的形政治权力，具体表现在税收是以国家法律的形式规定的，税法作为国家法律的组成部分，任式规定的，税法作为国家法律的组成部分，任何单位和个人都必须遵守。何单位和个人都必须遵守。第4页/共56页7.1 税收的基本概念1.税收的属性税收的属性(2)无偿性无偿性 是指在具体征税过程中，国家征税后税款即是指在具体征税过程中，国家征税后税款即为国家所有，不再直接归还给纳税人。为国家所有，不再直接归还给纳税人。第5页/共56页7.1 税收的基本概念1.税收的属性税收的属性(3)固定性固定性 指税收是国家按照法律规定的标准向纳税人指税收是国家按照法律规定的标准向纳税人征收的，具有事前规定的特征，任何单位和个征收的，具有事前规定的特征，任何单位和个人都不能随意改变。人都不能随意改变。第6页/共56页7.1 税收的基本概念2.税收的功能税收的功能（1）税收是取得财政收入的主要形式，税收具）税收是取得财政收入的主要形式，税收具有有组织财政收入组织财政收入的作用。的作用。（2）税收是调节国民收入分配的重要工具，是）税收是调节国民收入分配的重要工具，是国民收入国民收入再次分配再次分配的主要形式。的主要形式。（3）税收是政府干预、调节经济的）税收是政府干预、调节经济的重要杠杆重要杠杆。第7页/共56页7.1 税收的基本概念7.1.2 税收原理税收原理 税收原理税收原理又称税收原则或税制原则。它是又称税收原则或税制原则。它是制定税收政策、设计税收制度的指导思想，制定税收政策、设计税收制度的指导思想，也是评价税收政策好坏、鉴别税制优劣的准也是评价税收政策好坏、鉴别税制优劣的准绳。绳。第8页/共56页7.1 税收的基本概念7.1.2 税收原理税收原理（一）（一）效率原则效率原则，税收能促进资源的有效配置，税收能促进资源的有效配置，并力求提高税收行政的管理效率；并力求提高税收行政的管理效率；（二）（二）公平原则公平原则，税收应由社会成员合理分担，税收应由社会成员合理分担，并有助于缩小贫富差距；并有助于缩小贫富差距；（三）（三）稳定原则稳定原则，税收应能促进经济的稳定以，税收应能促进经济的稳定以及生产力的不断发展。及生产力的不断发展。第9页/共56页7.1 税收的基本概念7.1.3 税收的基本要素税收的基本要素uu纳税人和负税人纳税人和负税人uu课税对象和税源税目课税对象和税源税目uu课税标准课税标准uu税率税率第10页/共56页7.1 税收的基本概念7.1.3 税收的基本要素税收的基本要素1.纳税人和负税人纳税人和负税人uu纳税人纳税人又称为纳税主体，它是指税法规定又称为纳税主体，它是指税法规定的负有纳税义务的单位和个人的负有纳税义务的单位和个人uu负税人负税人指最终负担税款的单位和个人，它指最终负担税款的单位和个人，它与纳税人有时是一致的，有时是分离的，与纳税人有时是一致的，有时是分离的，如在税负可以转嫁的条件下二者就是分离如在税负可以转嫁的条件下二者就是分离的的第11页/共56页7.1 税收的基本概念2.课税对象和税源税目课税对象和税源税目uu课税对象课税对象又称税收客体，它是指税法规定的又称税收客体，它是指税法规定的征税的目的物，是征税的依据征税的目的物，是征税的依据uu税源税源是指税收的经济来源或最终出处，各种是指税收的经济来源或最终出处，各种税有不同的经济来源税有不同的经济来源（两者区别）（两者区别）uu税目税目是课税对象的具体项目或课税对象的具是课税对象的具体项目或课税对象的具体划分，税目规定了一个税种的征税范围，反体划分，税目规定了一个税种的征税范围，反映了征税的广度，一个课税对象可能有一个或映了征税的广度，一个课税对象可能有一个或多个税目多个税目第12页/共56页n n从理论上讲，从理论上讲，税源与课税对象税源与课税对象虽有密切联虽有密切联系，但系，但不是同一概念不是同一概念。征税对象是指对什。征税对象是指对什么东西征税，而税源则是指税收的价值源么东西征税，而税源则是指税收的价值源泉，两者是有明显区别的泉，两者是有明显区别的n n有的税种税源与课税对象有的税种税源与课税对象一致一致，比如比如个人个人所得税所得税的课税对象和税源都是个人所得的课税对象和税源都是个人所得n n但也有但也有不一致不一致的情况，例如，的情况，例如，增值税增值税的课的课税对象是应税的货物或劳务，而税源则是税对象是应税的货物或劳务，而税源则是包含在销售额中的纯收入；包含在销售额中的纯收入；房产税房产税的课税的课税对象是房产，税源则是房产收益或房产所对象是房产，税源则是房产收益或房产所有人的收入有人的收入7.1 税收的基本概念第13页/共56页7.1 税收的基本概念3.课税标准课税标准uu课税标准课税标准是指征收时的实际依据或课税依据是指征收时的实际依据或课税依据4.税率税率uu税率税率是指征税的比率，它是税额同课税对象是指征税的比率，它是税额同课税对象的比值的比值第14页/共56页7.1 税收的基本概念7.1.4 税收的分类（税收的分类（6种）种）依据不同的标准，可对税收作出多种分类。依据不同的标准，可对税收作出多种分类。uu以以课税对象的性质课税对象的性质为标准，可分为流转税、为标准，可分为流转税、所得税、财产税、资源税、行为税所得税、财产税、资源税、行为税uu以税收以税收负担是否转嫁负担是否转嫁为标准，分为直接税和为标准，分为直接税和间接税间接税uu以以计税依据计税依据为标准，可分为从量税和从价税。为标准，可分为从量税和从价税。第15页/共56页7.1 税收的基本概念7.1.4 税收的分类（税收的分类（6种）种）uu以以税收与价格的关系税收与价格的关系为标准，分为价内税和为标准，分为价内税和价外税价外税uu以税收以税收形态形态为标准，可分为货币税和实物税为标准，可分为货币税和实物税uu以税收以税收管理权限管理权限为标准，分为中央税、地方为标准，分为中央税、地方税和中央与地方共享税。税和中央与地方共享税。第16页/共56页7.1 税收的基本概念7.1.5 税收的转嫁与归宿税收的转嫁与归宿uu税负转嫁税负转嫁 指商品交换过程中，纳税人通过指商品交换过程中，纳税人通过提高销售提高销售价格价格或或压低进价压低进价的方法，将税负的方法，将税负转嫁转嫁给给购购买者或商品提供者买者或商品提供者的一种经济现象的一种经济现象uu税负转嫁后，税负的最终落脚点，也就税负转嫁后，税负的最终落脚点，也就是最终承担税负的经济主体为是最终承担税负的经济主体为税收归宿税收归宿，是真正的负税人是真正的负税人uu税负转嫁主要有两种方式税负转嫁主要有两种方式 顺转和逆转顺转和逆转第17页/共56页7.1 税收的基本概念7.1.5 税收的转嫁与归宿税收的转嫁与归宿uu顺转顺转 也称前转，是指纳税人通过抬高销售价格将税也称前转，是指纳税人通过抬高销售价格将税负转给负转给购买者购买者的方式的方式uu逆转逆转 又称后转，是指纳税人通过压低进货的价格将又称后转，是指纳税人通过压低进货的价格将负税转嫁给负税转嫁给商品出售人商品出售人uu税收能否转嫁和转嫁多少税收能否转嫁和转嫁多少决定于决定于课税商品或生课税商品或生产要素的供给弹性及其特性和这种商品或生产产要素的供给弹性及其特性和这种商品或生产要素市场的特征要素市场的特征第18页/共56页7.2 房地产税收的基本理论 房地产税房地产税:是对房地产是对房地产开发开发、持有持有、使用使用、经营经营和和转让转让等经济活动所征收的税等经济活动所征收的税收，征税对象涉及房地产开发经营、交易收，征税对象涉及房地产开发经营、交易买卖、持有等各个环节的行为和标的，具买卖、持有等各个环节的行为和标的，具体分为体分为取得税取得税、持有税持有税、交易税交易税等大类。等大类。本节专门介绍房地产的本节专门介绍房地产的持有税持有税。第19页/共56页7.2 房地产税收的基本理论7.2.1 房地产税收的理论依据（房地产税收的理论依据（4项）项）u受益说受益说u认为中央和地方政府为房地产所有者提供安认为中央和地方政府为房地产所有者提供安全保护，房地产所有者应该为此付出报酬。全保护，房地产所有者应该为此付出报酬。另外，地方政府提供了各种公共品和设施使另外，地方政府提供了各种公共品和设施使当地房地产的价值提升，给房地产所有者带当地房地产的价值提升，给房地产所有者带来利益，故应分担公共设施上的支出。来利益，故应分担公共设施上的支出。u财政收入说财政收入说u认为为了满足财政支出的需要，筹集财政收认为为了满足财政支出的需要，筹集财政收入，政府应该对行政管辖范围内的房地产征入，政府应该对行政管辖范围内的房地产征税。税。第20页/共56页7.2 房地产税收的基本理论7.2.1 房地产税收的理论依据（房地产税收的理论依据（4项）项）u负税能力说负税能力说u认为拥有房地产的数量和价格可以作为衡认为拥有房地产的数量和价格可以作为衡量其所有者承担负税能力的标准之一。量其所有者承担负税能力的标准之一。u社会政策说社会政策说u认为个人拥有的房地产课税是国家对社会认为个人拥有的房地产课税是国家对社会财富分配进行控制的一种手段，具有抑制财富分配进行控制的一种手段，具有抑制房地产所有者不劳而获，均分社会财富，房地产所有者不劳而获，均分社会财富，对资源再分配的作用。对资源再分配的作用。第21页/共56页7.2 房地产税收的基本理论7.2.2 房地产税收的特性房地产税收的特性u可见性与难以逃避性可见性与难以逃避性（房地产的不可（房地产的不可移动性）移动性）u征收的复杂性征收的复杂性（房地产的不可移动性（房地产的不可移动性和用途的多样性）和用途的多样性）u收支的地方性收支的地方性（房地产难以移动）（房地产难以移动）u可持续征收性可持续征收性（房地产的持久性及稀（房地产的持久性及稀缺性）缺性）第22页/共56页7.2 房地产税收的基本理论7.2.3 房地产税负归宿的均衡分析房地产税负归宿的均衡分析u局部均衡分析局部均衡分析供给具有一定弹性时的赋税归宿供给具有一定弹性时的赋税归宿供给无弹性时的税负分析供给无弹性时的税负分析一般情形一般情形一般情形一般情形u一般均衡分析一般均衡分析开征统一房地产税时开征统一房地产税时开征统一房地产税时开征统一房地产税时实行差异税收时实行差异税收时实行差异税收时实行差异税收时第23页/共56页7.2 房地产税收的基本理论（1）房地产供给具有一定弹性时的赋税归宿）房地产供给具有一定弹性时的赋税归宿图图7-1 从价房地产税的归宿（房地产供给具有一定弹性时）从价房地产税的归宿（房地产供给具有一定弹性时）房地产数量房地产数量单单位位租租金金R2R0R1Q1Q0SSE1E2E0第24页/共56页7.2 房地产税收的基本理论uu以以以以从价税从价税从价税从价税为例，说明对房地产所有者征税后的税负归为例，说明对房地产所有者征税后的税负归为例，说明对房地产所有者征税后的税负归为例，说明对房地产所有者征税后的税负归宿。对房地产宿。对房地产宿。对房地产宿。对房地产所有者开征所有者开征所有者开征所有者开征经常性从价房地产税，房地经常性从价房地产税，房地经常性从价房地产税，房地经常性从价房地产税，房地产的供给曲线产的供给曲线产的供给曲线产的供给曲线左移左移左移左移。uu如图如图如图如图7-17-1，假设假设假设假设房地产供给具有一定弹性。房地产供给具有一定弹性。房地产供给具有一定弹性。房地产供给具有一定弹性。S S为征税前为征税前为征税前为征税前的供给，的供给，的供给，的供给，DD为需求，为需求，为需求，为需求，R ROO为市场均衡租金，交易量为为市场均衡租金，交易量为为市场均衡租金，交易量为为市场均衡租金，交易量为QQ0 0uu当对房地产所有者课以租金为税基、以当对房地产所有者课以租金为税基、以当对房地产所有者课以租金为税基、以当对房地产所有者课以租金为税基、以a a为税率的从价为税率的从价为税率的从价为税率的从价税时，市场供给发生改变，供给曲线向左移至税时，市场供给发生改变，供给曲线向左移至税时，市场供给发生改变，供给曲线向左移至税时，市场供给发生改变，供给曲线向左移至S S。此。此。此。此时市场金衡租金为时市场金衡租金为时市场金衡租金为时市场金衡租金为R R2 2，交易量为，交易量为，交易量为，交易量为QQ1 1，房地产使用者支，房地产使用者支，房地产使用者支，房地产使用者支付的租金为付的租金为付的租金为付的租金为R R2 2(含税含税含税含税)，而房地产所有者得到的净租金为，而房地产所有者得到的净租金为，而房地产所有者得到的净租金为，而房地产所有者得到的净租金为R R1 1，单位数量的房地产缴纳税额为，单位数量的房地产缴纳税额为，单位数量的房地产缴纳税额为，单位数量的房地产缴纳税额为t t，总税额为，总税额为，总税额为，总税额为t*Qt*Q1 1,即即即即矩形矩形矩形矩形R R2 2R R1 1E E1 1E E2 2所围的面积。所围的面积。所围的面积。所围的面积。第25页/共56页7.2 房地产税收的基本理论uu因此，在房地产供给有一定弹性的情况下，对房地产因此，在房地产供给有一定弹性的情况下，对房地产因此，在房地产供给有一定弹性的情况下，对房地产因此，在房地产供给有一定弹性的情况下，对房地产所有者课税，会导致交易量和供给者的净租金同时所有者课税，会导致交易量和供给者的净租金同时所有者课税，会导致交易量和供给者的净租金同时所有者课税，会导致交易量和供给者的净租金同时下下下下降降降降，而房地产使用者支付的含税租金却，而房地产使用者支付的含税租金却，而房地产使用者支付的含税租金却，而房地产使用者支付的含税租金却上升上升上升上升了。由于了。由于了。由于了。由于征税，承租人和出租人的福利损失分别为征税，承租人和出租人的福利损失分别为征税，承租人和出租人的福利损失分别为征税，承租人和出租人的福利损失分别为R R2 2E E2 2E E0 0R R0 0和和和和R R0 0E E0 0E E1 1R R1 1所围成的矩形面积。所围成的矩形面积。所围成的矩形面积。所围成的矩形面积。uu从价房地产税由从价房地产税由从价房地产税由从价房地产税由承租方和出租房承租方和出租房承租方和出租房承租方和出租房共同承担，双方分担共同承担，双方分担共同承担，双方分担共同承担，双方分担的数额取决于供求曲线的弹性。的数额取决于供求曲线的弹性。的数额取决于供求曲线的弹性。的数额取决于供求曲线的弹性。第26页/共56页7.2 房地产税收的基本理论（2）房地产供给无弹性时的税负分析）房地产供给无弹性时的税负分析根据古典经济学的假设，从长期来看，土地的数量固根据古典经济学的假设，从长期来看，土地的数量固定，其供给完全无弹性。如果对土地所有者征税，由定，其供给完全无弹性。如果对土地所有者征税，由于供给完全无弹性，土地供应量不能改变，供给曲线于供给完全无弹性，土地供应量不能改变，供给曲线S保持不动。但土地数量的税收会导致土地需求者未来保持不动。但土地数量的税收会导致土地需求者未来的净收益降低，因此土地的需求曲线向左下平移，移的净收益降低，因此土地的需求曲线向左下平移，移动幅度为单位数量的税额动幅度为单位数量的税额t（从量税时等于税率）。（从量税时等于税率）。第27页/共56页7.2 房地产税收的基本理论 从图从图从图从图7-27-2可看出，政府课税总收入为可看出，政府课税总收入为可看出，政府课税总收入为可看出，政府课税总收入为tQtQ0 0。由矩形面积由矩形面积由矩形面积由矩形面积R R0 0E E0 0E E1 1R R1 1来表示。与没有开征土地税相比，土地使用者没有福利损失，来表示。与没有开征土地税相比，土地使用者没有福利损失，来表示。与没有开征土地税相比，土地使用者没有福利损失，来表示。与没有开征土地税相比，土地使用者没有福利损失，土地所有者的福利损失为土地所有者的福利损失为土地所有者的福利损失为土地所有者的福利损失为tQtQ0 0，等于政府所得税额，这样，课征，等于政府所得税额，这样，课征，等于政府所得税额，这样，课征，等于政府所得税额，这样，课征从价土地税造成的社会经济损失即超额负担为零，土地税因此从价土地税造成的社会经济损失即超额负担为零，土地税因此从价土地税造成的社会经济损失即超额负担为零，土地税因此从价土地税造成的社会经济损失即超额负担为零，土地税因此被认为是一种有效率的税种。被认为是一种有效率的税种。被认为是一种有效率的税种。被认为是一种有效率的税种。房地产数量房地产数量单单 位位 租租金金R0R1Q0SDDE1t第28页/共56页7.2 房地产税收的基本理论（3）一般情形）一般情形 一般情况下，房地产的供给一般情况下，房地产的供给具有一定具有一定弹性，弹性，但相对于其他商品，但相对于其他商品，其弹性较小其弹性较小。所以超额。所以超额负担的程度介于负担的程度介于7-1与图与图7-2之间。由于其供给之间。由于其供给相对缺乏弹性，房地产供给曲线相对缺乏弹性，房地产供给曲线S较陡直，税较陡直，税收引致的超额负担（图收引致的超额负担（图7-1中的三角形中的三角形E1E1E2面积）虽然存在但较小。因此，一般认为房面积）虽然存在但较小。因此，一般认为房地产财产税是一种地产财产税是一种高效的税种高效的税种，房地产是一，房地产是一种种优良的税源优良的税源。第29页/共56页7.2 房地产税收的基本理论2.一般均衡分析一般均衡分析 同时考虑税收对所有相关市场上价格与同时考虑税收对所有相关市场上价格与数量变化的综合影响。对房地产税作一般数量变化的综合影响。对房地产税作一般均衡时，通常将其看成是对资本价值征税，均衡时，通常将其看成是对资本价值征税，而不是对消费品征税。而不是对消费品征税。（1）开征统一房地产税时的一般均衡）开征统一房地产税时的一般均衡 若在全国范围内开征统一价税，所有业若在全国范围内开征统一价税，所有业主都将承担税赋，且由于短期内房地产供主都将承担税赋，且由于短期内房地产供给无弹性，税负不发生转嫁。给无弹性，税负不发生转嫁。第30页/共56页 如图如图如图如图7-37-3，由于所有地区、所有房地产都实施同样税，由于所有地区、所有房地产都实施同样税，由于所有地区、所有房地产都实施同样税，由于所有地区、所有房地产都实施同样税率，改变房地产地点和类型都不能减少税负，避税的率，改变房地产地点和类型都不能减少税负，避税的率，改变房地产地点和类型都不能减少税负，避税的率，改变房地产地点和类型都不能减少税负，避税的惟一选择是减少所拥有的房地产数量惟一选择是减少所拥有的房地产数量惟一选择是减少所拥有的房地产数量惟一选择是减少所拥有的房地产数量即削减投资，即削减投资，即削减投资，即削减投资，因为税后收益小于税前收益。因为税后收益小于税前收益。因为税后收益小于税前收益。因为税后收益小于税前收益。单单位位租租金金P0P1Q0房地产数量房地产数量StDD图图7-3 房地产供给完全无弹性的税收负担（从价征收）房地产供给完全无弹性的税收负担（从价征收）第31页/共56页7.2 房地产税收的基本理论（2）实行差异税收时的一般均衡）实行差异税收时的一般均衡 现假定对投资某类房地产免税，而对其他所现假定对投资某类房地产免税，而对其他所有房地产实行统一税收政策。这时，投资者有房地产实行统一税收政策。这时，投资者可以通过减少应税房地产的投资来避税。随可以通过减少应税房地产的投资来避税。随之，由于应税房地产的数量减少，此类房地之，由于应税房地产的数量减少，此类房地产供给的增加又将降低其价格和投资回报，产供给的增加又将降低其价格和投资回报，缓冲其增加趋势。最终，达到两类房地产税缓冲其增加趋势。最终，达到两类房地产税后净回报率相等的均衡。后净回报率相等的均衡。第32页/共56页 如下图（如下图（如下图（如下图（7-47-4）所示，未征税或对两类房地产）所示，未征税或对两类房地产）所示，未征税或对两类房地产）所示，未征税或对两类房地产A A和和和和B B平等征税时，两类房地产的市场均衡投资回平等征税时，两类房地产的市场均衡投资回平等征税时，两类房地产的市场均衡投资回平等征税时，两类房地产的市场均衡投资回报率为报率为报率为报率为R0R0，投资者在两类投资之间的选择是无差，投资者在两类投资之间的选择是无差，投资者在两类投资之间的选择是无差，投资者在两类投资之间的选择是无差异的。但此时如果对投资异的。但此时如果对投资异的。但此时如果对投资异的。但此时如果对投资A A征税而对征税而对征税而对征税而对B B免税，免税，免税，免税，A A的的的的投资回报率下降为投资回报率下降为投资回报率下降为投资回报率下降为R1R1；与投资；与投资；与投资；与投资B B相比相比相比相比A A的回报率下的回报率下的回报率下的回报率下降，投资者从降，投资者从降，投资者从降，投资者从A A转向转向转向转向B B。价价格格R3R0R2R1A1A0SDD(a)A的的 数数量量价价格格R0R2B0B1SD(b)B的的 数数量量图图7-4 不同房地产税收政策的资本配置效应不同房地产税收政策的资本配置效应第33页/共56页 当当A类房地产数量降到类房地产数量降到A0以下，其投资回报以下，其投资回报率逐渐回升；而随率逐渐回升；而随B类房地产供给的增加，其类房地产供给的增加，其投资回报率逐渐下降。这样，在图投资回报率逐渐下降。这样，在图7-4中，两中，两类市场最终在类市场最终在A1和和B1达到数量上的均衡，两个达到数量上的均衡，两个市场上的税后净利益均等于市场上的税后净利益均等于R2。当然，投资。当然，投资A类房地产，由于纳税，要使得净税后收益为类房地产，由于纳税，要使得净税后收益为R2，税前收益必须为，税前收益必须为R3。第34页/共56页u总结总结以上讨论中的投资回报是以以上讨论中的投资回报是以租金收益租金收益来衡量的，来衡量的，如以如以买卖价格买卖价格衡量，情况也完全相似。由此可衡量，情况也完全相似。由此可见，见，应税和免税应税和免税的房地产所有者最终都要承受的房地产所有者最终都要承受税收负担，即使名义上只对应税房地产所有者税收负担，即使名义上只对应税房地产所有者征税。通过市场效应引起投资者的行为改变，征税。通过市场效应引起投资者的行为改变，对应税房地产征收的税负就会转嫁到免税房地对应税房地产征收的税负就会转嫁到免税房地产上。产上。第35页/共56页7.2 房地产税收的基本理论7.2.4 房地产税基与税率的选择房地产税基与税率的选择1.房地产税基的选择房地产税基的选择uu房地产税基的种类房地产税基的种类 无统一的标准，可基于房地产无统一的标准，可基于房地产市场价格市场价格、原原始价格始价格（原值）、（原值）、土地价格土地价格、租金租金、房地产、房地产等级等级、面积面积（建筑面积或土地面积）。（建筑面积或土地面积）。第36页/共56页7.2 房地产税收的基本理论7.2.4房地产税基与税率的选择房地产税基与税率的选择2.房地产税率的选择房地产税率的选择uu最具代表性的是供给学派的最具代表性的是供给学派的最具代表性的是供给学派的最具代表性的是供给学派的减税主张减税主张减税主张减税主张uu19741974年美国经济学家提出了年美国经济学家提出了年美国经济学家提出了年美国经济学家提出了“拉弗曲线拉弗曲线拉弗曲线拉弗曲线”原理。根原理。根原理。根原理。根据拉弗曲线，据拉弗曲线，据拉弗曲线，据拉弗曲线，在一定限度以内在一定限度以内在一定限度以内在一定限度以内，税收收入将随着税，税收收入将随着税，税收收入将随着税，税收收入将随着税率的率的率的率的提高而增加提高而增加提高而增加提高而增加；但高税率不一定能够取得高税收，；但高税率不一定能够取得高税收，；但高税率不一定能够取得高税收，；但高税率不一定能够取得高税收，在在在在税率过高税率过高税率过高税率过高的情况下，通过降低税率也可以增加税的情况下，通过降低税率也可以增加税的情况下，通过降低税率也可以增加税的情况下，通过降低税率也可以增加税收；取得收；取得收；取得收；取得同样收入同样收入同样收入同样收入的税收收入，可以采取不同的税的税收收入，可以采取不同的税的税收收入，可以采取不同的税的税收收入，可以采取不同的税率；如果税收是既定的，低税率往往能够取得更好率；如果税收是既定的，低税率往往能够取得更好率；如果税收是既定的，低税率往往能够取得更好率；如果税收是既定的，低税率往往能够取得更好的效果，如图的效果，如图的效果，如图的效果，如图7-57-5所示。所示。所示。所示。第37页/共56页7.2 房地产税收的基本理论 当税率为当税率为当税率为当税率为0 0时，政府时，政府时，政府时，政府的税收收入也为零；的税收收入也为零；的税收收入也为零；的税收收入也为零；C C点是最佳税率点。如果点是最佳税率点。如果点是最佳税率点。如果点是最佳税率点。如果税率升高到税率升高到税率升高到税率升高到100%100%，意味，意味，意味，意味着人们要把全部收入或着人们要把全部收入或着人们要把全部收入或着人们要把全部收入或财富用于纳税，就无人财富用于纳税，就无人财富用于纳税，就无人财富用于纳税，就无人愿意工作、投资和储蓄，愿意工作、投资和储蓄，愿意工作、投资和储蓄，愿意工作、投资和储蓄，因而政府的税收收入为因而政府的税收收入为因而政府的税收收入为因而政府的税收收入为零。零。零。零。税收收入税收收入OBCA100%税率税率图图7-5 拉弗曲线示意图拉弗曲线示意图 在在在在C C点上，政府的税收收入达到最大，偏离此点上，政府的税收收入达到最大，偏离此点上，政府的税收收入达到最大，偏离此点上，政府的税收收入达到最大，偏离此点，无论税率提高或降低，都会减少税收收入点，无论税率提高或降低，都会减少税收收入点，无论税率提高或降低，都会减少税收收入点，无论税率提高或降低，都会减少税收收入。供。供。供。供给学派将图中阴影部分称为给学派将图中阴影部分称为给学派将图中阴影部分称为给学派将图中阴影部分称为“税收禁区税收禁区税收禁区税收禁区”。第38页/共56页7.2 房地产税收的基本理论 根据拉弗曲线，房地产税率选择时根据拉弗曲线，房地产税率选择时应倡导应倡导“宽税基、低税率宽税基、低税率”的思想。的思想。即即减税不是减少税收减税不是减少税收，而是通过降低，而是通过降低过高的税率，扩大征税范围，在总量过高的税率，扩大征税范围，在总量上保证稳定的税收收入。上保证稳定的税收收入。第39页/共56页7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收7.3.1 美国房地产税制介绍美国房地产税制介绍1.主要税种主要税种 目前美国主要的房地产目前美国主要的房地产税种税种有：不动有：不动产财产税、不动产经营或投资所得税、产财产税、不动产经营或投资所得税、不动产转让收益税、财产转移税等。不动产转让收益税、财产转移税等。第40页/共56页7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收2.减免和税款补偿减免和税款补偿 通常被列入通常被列入免税免税的房地产有：政府所有的房的房地产有：政府所有的房地产，宗教和教育房地产，部分州的慈善机构地产，宗教和教育房地产，部分州的慈善机构房地产，一些州的具体免税对象以及免税程度房地产，一些州的具体免税对象以及免税程度存在很大差异。存在很大差异。第41页/共56页7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收3.税收征管税收征管 房地产评估方法主要有：收益还原法、房地产评估方法主要有：收益还原法、市场比较法、重置成本法。市场比较法、重置成本法。第42页/共56页7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收4.美国房地产税制的特点美国房地产税制的特点（1）房地产税属于地方税）房地产税属于地方税（2）各州、地方政府的税收立法和征管有很大）各州、地方政府的税收立法和征管有很大的自主性的自主性（3）不动产权利人的纳税负担较重）不动产权利人的纳税负担较重（4）房地产税又称不动产税，归在财产税项下）房地产税又称不动产税，归在财产税项下第43页/共56页7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收（5）没有开征增值税）没有开征增值税（6）设有遗产税和赠与税，并且两个税种并非）设有遗产税和赠与税，并且两个税种并非独立，而是财产转移税的一部分，两者拥有独立，而是财产转移税的一部分，两者拥有同样的税率同样的税率（7）税收优惠政策主要是集中在个人所得税的）税收优惠政策主要是集中在个人所得税的减免或抵扣政策中减免或抵扣政策中（8）有一个完善的房地产估价和征管体制，使）有一个完善的房地产估价和征管体制，使整个税制的税收能顺利进行整个税制的税收能顺利进行（9）税制内外统一）税制内外统一第44页/共56页7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收7.3.2 法国房地产税制介绍法国房地产税制介绍1.主要税种主要税种 法国的房地产法国的房地产税种税种主要有土地增值税、主要有土地增值税、土地年度税、所有权转移税、基础设施税、土地年度税、所有权转移税、基础设施税、建筑地税、未建筑地税和房屋税。建筑地税、未建筑地税和房屋税。第45页/共56页7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收7.3.2 法国房地产税制介绍法国房地产税制介绍2.减免税规定减免税规定 免税免税的房地产有：政府所有的房地产；国外的房地产有：政府所有的房地产；国外政府大使馆所有的房地产；宗教组织、教育机政府大使馆所有的房地产；宗教组织、教育机构和文化机构所有的房地产。构和文化机构所有的房地产。第46页/共56页7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收7.3.2 法国房地产税制介绍法国房地产税制介绍2.减免税规定减免税规定另外以下情况可以另外以下情况可以享受免税享受免税:uu新建筑物或者重新装修的建筑物在建筑完工后新建筑物或者重新装修的建筑物在建筑完工后的两年内免除房地产税的两年内免除房地产税uu对低收入的房屋主允许对低收入的房屋主允许15年的免税年的免税uu一些特殊用途的建筑物可以免税一些特殊用途的建筑物可以免税1020年年uu对于开发的土地，翻修围墙和改进排水设施的对于开发的土地，翻修围墙和改进排水设施的土地土地第47页/共56页7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收3.税收征管和制定税收征管和制定 税务管理由财政部税务局税务管理由财政部税务局完全集中管理完全集中管理，财政部税务局财政部税务局评估评估房地产的价值，征收房地房地产的价值，征收房地产税并规定各级政府部门的征税程序。产税并规定各级政府部门的征税程序。在具体征管程序中，在具体征管程序中，中央中央政府颁布税法法政府颁布税法法案，对房地产征税进行管理；案，对房地产征税进行管理；地方地方政府协助政府协助征收房地产税。征收房地产税。第48页/共56页7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收4.法国房地产税制的特点法国房地产税制的特点（1 1）法国房地产税属于）法国房地产税属于）法国房地产税属于）法国房地产税属于地方税地方税地方税地方税（2 2）地方政府有一定的）地方政府有一定的）地方政府有一定的）地方政府有一定的自主性自主性自主性自主性，可以结合地方实况制，可以结合地方实况制，可以结合地方实况制，可以结合地方实况制定税率定税率定税率定税率（3 3）法国的房地产税征收基于其完善的房地产）法国的房地产税征收基于其完善的房地产）法国的房地产税征收基于其完善的房地产）法国的房地产税征收基于其完善的房地产评估体评估体评估体评估体制制制制，但评估和征收房地产税成本过高，但评估和征收房地产税成本过高，但评估和征收房地产税成本过高，但评估和征收房地产税成本过高（4 4）税种覆盖了）税种覆盖了）税种覆盖了）税种覆盖了保有、取得和所得保有、取得和所得保有、取得和所得保有、取得和所得各个方面，课税范各个方面，课税范各个方面，课税范各个方面，课税范围较广围较广围较广围较广（5 5）房地产税按土地和房屋）房地产税按土地和房屋）房地产税按土地和房屋）房地产税按土地和房屋分开分开分开分开课税课税课税课税（6 6）征税、估税工作）征税、估税工作）征税、估税工作）征税、估税工作归属不同归属不同归属不同归属不同部门部门部门部门（7 7）减免税减免税减免税减免税范围较为固定，并且法国减免税的范围与范围较为固定，并且法国减免税的范围与范围较为固定，并且法国减免税的范围与范围较为固定，并且法国减免税的范围与世界其他国家的普遍做法一致世界其他国家的普遍做法一致世界其他国家的普遍做法一致世界其他国家的普遍做法一致第49页/共56页7.3 美国、法国和中国香港的房地产税收7.3.37.3.3中国香港地区房地产税制介绍中国香港地区房地产税制介绍中国香港地区房地产税制介绍中国香港地区房地产税制介绍主要有四种：主要有四种：主要有四种：主要有四种：差饷、物业税、印花税、遗产税差饷、物业税、印花税、遗产税差饷、物业税、印花税、遗产税差饷、物业税、印花税、遗产税税种税种课税对象课税对象纳税纳税人人计税依据计税依据税率税率减免减免差饷差饷附着于土附着于土地上的各地上的各种房屋及种房屋及有关增加有关增加该房屋使该房屋使用价值的用价值的构筑物，构筑物，香港镜内香港镜内的土地的土地土地土地及楼及楼宇等宇等不动不动产的产的拥有拥有者者物业的租物业的租值（指假值（指假设物业在设物业在指定日期指定日期空置及出空置及出租时，估租时，估计可得到计可得到的全年租的全年租值）值）每年每年由立由立法局法局根据根据香港香港政府政府财政财政收支收支状况状况决定决定教育、慈善及福利机构的楼宇用于教育、慈善及福利机构的楼宇用于某项政府认可的目标或政策，可获某项政府认可的目标或政策，可获得差饷优惠；得差饷优惠；农地、村屋，政府机构及一些团体农地、村屋，政府机构及一些团体使用的楼宇，及用作宗家事业的楼使用的楼宇，及用作宗家事业的楼宇，可豁免；宇，可豁免；空置一个月以上的非住宅楼宇可发空置一个月以上的非住宅楼宇可发还已交差饷的一半；还已交差饷的一半；空置土地及因政府命令而空置的楼空置土地及因政府命令而空置的楼宇，其已缴差饷，除附加罚款外均宇，其已缴差饷，除附加罚款外均可发还可发还第50页/共56页税种税种课税对象课税对象纳税人纳税人计税依据计税依据税率税率减免减免物业税物业税个人业主个人业主将物业出将物业出租时租时出租土地出租土地或房屋的或房屋的个人业主个人业主以物业的以物业的评税净值评税净值（指业主（指业主实获租金实获租金减去减去20%修缮等项修缮等项支出后的支出后的余额）为余额）为基础基础16.5%（1987年年4月月1日起）日起）业主自住及空置的物业业主自住及空置的物业可豁免可豁免印花税印花税与不动产与不动产转让、出转让、出租和股票租和股票转让有关转让有关的各类合的各类合同同不动产转不动产转让、租约让、租约和股票转和股票转让行为中让行为中的买方的买方成交额成交额从价或从从价或从件计征件计征略略第51页/共56页遗产遗产税税被继承被继承的坐落的坐落于香港于香港境内的境内的财产财产遗嘱执遗嘱执行人或行人或转让财转让财产的管产的管理人或理人或取得人取得人总遗产额总遗产额扣除葬仪扣除葬仪费及被继费及被继承人的债承人的债务及其他务及其他免税额之免税额之后