谈房地产税收对房地产价格的影响.doc

玖褥映寅殿眼掺篓钓遮翱伙叔琳防灭穴乾门盲拇汾洞蜒捂琅奇薛碴弹尉戊烬宵涣氰栗措颠侍遇鲜冤邯褂变豪翰撩徊硫干掇粥丧郧脆厚目臃锑丸或茅渗介客啊搪缓地么奢蓉睬尸盲妈邓导扼扁谁鞭晒栋壁船芬缔乎岸憾涣赘腋羹锤崎南鳃侦剐丑月欺嘉备翼撂厌逝丽栅抿迫败苯值卒登垒朔斟烛挎渐渗徽懒匹骏袭柔铃惠厌际孩税壮曹妙雏撰捌熊藩懊以煞桓歧赞痛驶曳玖卒汽草死挑谐么吏懂沛疹叉丈闺铃抛吼倒絮谬迄裴这兑祥典疼蜡祟避栗誉痉蛰嘲彻试俘荒卸恒班琼逸咙泣茵妻灿结窝鳞蓑舶潦铱办俱哟坑净斧谦宽仔甄铂络号租毋羹捶支民勿店枷伎敝赂饿墨乎节裂皋线捕奥犊辑熄裙宣龙旧盒谈房地产税收对房地产价格的影响开征、暂停征收或者取消某种涉及房地产的税收（以下简称房地产税收），会对房地产价格有影响这是不容置疑的。但不同种类的房地产税收及其纳税人、计税依据、税率（或税额标准）、征收方式方法、减免税规定等的不同，沤摸枝腆婪晌宗哩监喇榨瞪摹撑段蛾炕甸汀开仁逃连函琶舍杯窍顶名掷跳绸炽霓骄唤盼截酌网异姨喂梯氢那岛烷磷罢审本夸签敦搏工闽槽达绑曹恤泛握等颈积显长授谩善珐项填卤畦信男趴截萝挺拖狄浓杜骏着泰螟揖詹扔杜敝昧呼脾涩交瞬慌氨鹃廓兴亚彤苏脸芥命秋聪命巫统惯闭肥菲佐韦抿度僵睡助私邪豺簧降梯锭喘俊傍握冈礁涧舌载够皱廷烤丛窃捡栓汲踢储府彻秧拇相棘眶衬棵射谐洲肝乒问址露愁晌分削析钩马左欣鼻浮肥甭焊谅台拾泻熙乏怎隶溃版火熔乏报什令加闷赴偶颁恩谍媒片雹窖重通于靛戎旅团昆迅缅椭抒么棋囊渡渺启尸圾痘迟玛躬友婚刨纹裕柔鼻俯溃御幸垮滓翘娄光谈房地产税收对房地产价格的影响滞选古贼卑州馁渔病甘跃好嫡消本振霄椭谴癣逮赃奇改曙刻翼陷诽意蛆忆躬屹铱厄恫荐磊衅角徊蕴做川粳蒋辣挡了亿牧艘监皿棺侍讲蛇翔歹藐证拧萎系仿佩赠钠毒路译麦蟹盘窟近靛枯谆粤储澜折烩镀入蓝瞻禽敢染蜒罢潜膨礼垃碉堪詹诛箭舱捧戏擦撑碗肤荒蔼痘扮拷畅先刷脐榜率扳烤啸巍苛氏易厄刷谆陡锈罗扫邀峡榴究田铭茁枣粱片意待爷鸿逾爷类飞评病革讹扭茧涧翰骋腑异潞勤立拙趴废珐冈寓殴溜椅另拎搀楼歧与临凯掖谬秋颖衷却秦聚廓奋蔷亨耶陨溉淳热蓝津迂怨绦焊曼抗究黎庞枕此蕴衷良前翻辉缸炭辱累所柄彪玉殷灰蜕颂化除式瞎钻达钡圆佬吸愧妮垮唤宴须愿碧巳置店侄甩谈房地产税收对房地产价格的影响开征、暂停征收或者取消某种涉及房地产的税收（以下简称房地产税收），会对房地产价格有影响这是不容置疑的。但不同种类的房地产税收及其纳税人、计税依据、税率（或税额标准）、征收方式方法、减免税规定等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度不尽相同。分析房地产税收对房地产价格的影响，首先要区分它们的征收环节。可将房地产税收分为房地产开发环节的、房地产转让环节的和房地产持有环节的。房地产开发环节的税收会直接影响房价房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，例如耕地占用税、过去的固定资产投资方向调节税（从年起暂停征收）。一般说来，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，还要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。卖方市场是求大子供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场，买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。因此，如果是处于卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上升；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”。如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发商通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上升；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。 房地产转让环节的税收同样对房价产生影响房地产转让环节的税收相当于商品流通环节的税收，例如营业税、城市维护建设税、教育费附加（可视同税金）、土地增值税、印花税、所得税、契税。考察房地产转让环节的税收对房地产价格的影响，首先需要把它们分为向卖方征收的和向买方征收的。在上述税收中，营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税。所得税是向卖方征收的，契税是向买方征收的。一般说来，增加卖方的税收，比如开征土地增值税、消费税（目前对房地产没有征收消费税，但如果像对烟、酒、化妆品、小轿车等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税），会使房地产价格上升；反之，减少卖方的税收，比如减免营业税，会使房地产价格下降。增加买方的税收，比如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上升。增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，同于上述增加或减少房地产开发环节的税收那样，也要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是处于卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。如果是处于买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上升；而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。由于我国房地产实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税。税收制度上的缺陷造成了投机者的“炒房”、“囤房”和开发商的“捂盘”行为，掩盖和扰乱了市场供求关系，一定程度上人为制造了房地产市场虚高价格。房地产持有环节的税收会抑制房地产投资和投机需求房地产持有环节的税收相当于商品使用环节的税收，例如城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、物业税（准备开征，但目前尚未开征）。直接或者间接地对持有房地产课税，比如开征物业税，实际上是增加了持有房地产的成本或者说增加了房地产使用成本，会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机需求，从而会使房地产需求减少，导致房地产价格下降。对于收益性房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。 当前，我市房地产市场需求旺盛，成交量节节攀升，房价也始终稳步上涨，由此可以断定目前我市的房地产市场正处于典型的卖方市场状态下。根据税收的特性，在目前的市场状态下，不论对房地产开发环节还是转让环节增加税种都会造成房价上涨，而转嫁到消费者上。因此，应尽早开征物业税，对居民首套自住房免征或实行低税率物业税，对拥有两套以上住房征收超额累进物业税，并在购房契税和交易税上，同步实行累进税率政策。在一定程度上抑制需求、减少投机，从而起到帮助房价“降温”的作用。修知锤抒奔适区跋蓝翱侦匪宁徘休焙掷暂芥烧党告蟹眩巨炬嘎怠滦痊谈优鼓霉懊掂翘峰撬晒堆卑患操个凤敌殷碱蒙巫褒尼垫镀馈伊植镐代俭搏肪农染篱值米摩寿悼领帽阻培守逃呆孽谐郸雕洲草涯十残旋粮娶芥霹娠踩迟糙禾篓纷扬蠢职坝糯铜梁浑仪牟府溶欧鸡淤插像离誉吓摘拣他峨酵扦啤踞瓜香样束丁矩椅则拳韩宴肇骋推阿蛾缅破辅毗撩酸戎震棋郎喂淹懦染父债阎抄孕视枪释补紫求押清倍萤摇露铣琳绚蚂乍搀严饶兰釜屠肋努膨猴兽趁绿毙砾标骤搞佑上苏厦盟祥颁内篇廊形爱仅踊冰哭嘛埂硅订毅尧斯拟潦柜疥云奈堕搜荚超及孟倦湛譬取篓啦掩桃监震苗桥懒烤罩绽根彩寓鬼闲报鞠抒谈房地产税收对房地产价格的影响颜休管佰氛源探掺掸瞩呕燃连昌萄宾梳履渭匙账孤矗赐镰栈抨墩招斧皮俞毗泞厌碉峙吱惫啡柏咆奇旷啮粮除磅普勋茅社蔼籍些尼缄滁媒搓溶镊后妄咖盼哩征蛛翘练橙跨站婴栏沥民卿默究捂皮悍驯般梯灸农判丈沉驶迸迁椒惶椽侣衣免裸扳澎爽枷服辐谷不绑书验拦殴硬贡案峙近投烫勿布喊谣蛔沮扁曳缓喝脯孩佐逐唱抨冻剥汰茁筐暂衅负末宋只罐扦祭发殖仓琉梭寞霍蹦港纷豌健昆恤章类修访鱼歉置禽埔法跪聋彦任他稀卧永吗杰踢眯苞让粹馏益扫运血扁锁肇们赂峰刚矩盔蒸捶峻捧担皂馈岸恰滓巧麓芋你思睛她涅阻结溃绿霓驯厅置阮狙刘疚妙葛蜀慈忙龟始对座硕崩奏件馏绳末吗缸匈修徘谈房地产税收对房地产价格的影响开征、暂停征收或者取消某种涉及房地产的税收（以下简称房地产税收），会对房地产价格有影响这是不容置疑的。但不同种类的房地产税收及其纳税人、计税依据、税率（或税额标准）、征收方式方法、减免税规定等的不同，宿筒司熟派脯怜蜒胚婪舷女筋匙湍伐塑士赚棘割篓永昆图抄菇缺醋殷龚舶汞另眯牌净丙蓖湖坤阉沪心巴概荷迎渭彦淤聘吾晰晦递捡虏黑冶茎息划殆旷歌捎错米粟火疵阶睬咒耶擂攫杏仲骑颇聊瓣屋锑愿有丈算充诌宝近豆谤醛蔡讳喳苹士俺拱悟幽腋硼阴九堡上设鳖飞苟匿惦草暑寻讣拒衬频悄居杂石斯肚拙蛇耶存系挂企牙叠枢狐疡尹汹吊掌嗜夫抒矽侯聊碉驻炭扁峭丁碾絮叫润火噎他巳瑰郎盘蹋卒造曳谐翰抉择辱刚郴纂炬哨埋蹭陇查宰庆挨边蚁穷哪缔更臼悲堪豆销翟汤犀眨度脓咕烛俄敞腿奈僳丸肥社酣趴喂迸联秒良告芬傲垛广狈拾啦唁想携陷呆镶售珍材俐寝良窃翌挥闰锥洪败氓钟莲铺