房地产税收管理完毕.pptx

房地产经营管理房地产经营管理2 第第八讲八讲 房地产税收管理房地产税收管理房地产经营管理房地产经营管理房地产税收房地产税收概概 述述8.1 8.1 什么是税收（取之于民用于民）什么是税收（取之于民用于民）一、税收的概念一、税收的概念税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。规定的标准，无偿地取得财政收入的一种手段。二、税收的特征二、税收的特征强制性强制性无偿性无偿性固定性固定性房地产税收房地产税收概概 述述1 1、纳税人、纳税人国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。接负有纳税义务的单位和个人。2 2、课税对象、课税对象税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。课税对象是区别征税与不征税的主要界限课税对象是区别征税与不征税的主要界限三、税收制度及构成要素三、税收制度及构成要素流流转转税税收收益益税税财财产产税税资资源源税税行行为为目目的的税税房地产税收房地产税收概概 述述3 3、税基、税基即课税基础即课税基础4 4、税率、税率据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例比例税率；比例税率；累进税率；累进税率；定额税率；定额税率；5 5、附加、加成和减免、附加、加成和减免附加附加地方政府在正税之外附加征收的一部分税款地方政府在正税之外附加征收的一部分税款加成加成对特定的纳税人实行加成征税对特定的纳税人实行加成征税减税减税减征部分税款，减征部分税款，免税免税免交全部税款免交全部税款房地产税收房地产税收概概 述述6 6、处理、处理偷税偷税纳税人有意识地采取非法手段不交或纳税人有意识地采取非法手段不交或 少交税款少交税款抗税抗税纳税人对抗国家税法拒绝纳税纳税人对抗国家税法拒绝纳税欠税欠税纳税人不按规定期限交纳税款纳税人不按规定期限交纳税款漏税漏税纳税人无意识地漏缴或者少缴税款的行为纳税人无意识地漏缴或者少缴税款的行为偷税和抗税属于违法犯罪行为偷税和抗税属于违法犯罪行为漏税和欠税属一般违纪行为，不构成犯罪漏税和欠税属一般违纪行为，不构成犯罪7 8.2 8.2 房地产开发企业基本税制房地产开发企业基本税制房地产经营管理房地产经营管理流转税流转税所得税所得税行为税行为税财产税财产税房地产税收房地产税收流流 转转 税税1 1、营业税（有销售就要纳税）、营业税（有销售就要纳税）（1 1）纳税人）纳税人在中华人民共和国国境内提供应税劳务、转让无形在中华人民共和国国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。资产或者销售不动产的单位和个人。营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。动产的单位和个人开征的一种税。（2 2）税率）税率建筑业建筑业 3%3%销售不动产销售不动产 5%5%交通运输业交通运输业 3%3%服务业服务业 5%5%娱乐业娱乐业 5%-20%5%-20%金融保险业金融保险业 5%5%邮电通信业邮电通信业 3%3%文化体育业文化体育业 3%3%转让无形资产转让无形资产 5%5%房地产税收房地产税收流流 转转 税税1 1、营业税、营业税（3 3）营业税的有关计算）营业税的有关计算应纳税额应纳税额=营业额营业额税率税率（4 4）营业税纳税义务发生时间）营业税纳税义务发生时间纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。项凭据的当天。房地产税收房地产税收流流 转转 税税1 1、营业税、营业税个人将购买个人将购买不足不足5 5年年的非普通住房对外销售的的非普通住房对外销售的,全额全额征收征收营业税营业税自自20102010年年1 1月月1 1日后日后个人将购买个人将购买超过超过5 5年年(含含5 5年年)的的普通住房普通住房对外销售的，对外销售的，免免征征营业税；营业税；个人将购买个人将购买超过超过5 5年年(含含5 5年年)的的非普通住房或不足非普通住房或不足5 5年的年的普通住房普通住房对外销售的，按其对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款销售收入减去购买房屋的价款后后的余额征收营业税。的余额征收营业税。（5 5）房地产企业营业税）房地产企业营业税房地产税收房地产税收流流 转转 税税2 2、城市维护建设税（城市建设靠大家）、城市维护建设税（城市建设靠大家）（1 1）纳税人）纳税人缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。城市维护建设税是随城市维护建设税是随增值税增值税、消费税消费税和和营业税营业税附征并专附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。门用于城市维护建设的一种特别目的税。房地产税收房地产税收流流 转转 税税2 2、城市维护建设税（城市建设靠大家）、城市维护建设税（城市建设靠大家）（2 2）税率）税率采用采用地区差别税率地区差别税率纳税人所在地在城市市区的，税率为纳税人所在地在城市市区的，税率为7 7在县城、建制镇的，税率为在县城、建制镇的，税率为5 5不在城市市区、县城、建制镇的，税率为不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1 1（3 3）计税依据）计税依据纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税房地产税收房地产税收流流 转转 税税3 3、教育费附加（教育乃兴邦之道）、教育费附加（教育乃兴邦之道）税率税率营业税的营业税的3%3%“两税一费两税一费”即指即指 营业税、城市建设为含税和教育费附加营业税、城市建设为含税和教育费附加教育费附加是随教育费附加是随增值税增值税、消费税消费税和和营业税营业税附征并专门用附征并专门用于教育的一种特别目的税。于教育的一种特别目的税。房地产税收房地产税收所所 得得 税税4 4、企业所得税（有收获就要付出）、企业所得税（有收获就要付出）（1 1）纳税人）纳税人在中华人民共和国境内在中华人民共和国境内，企业和其他企业和其他取得收入的组织取得收入的组织为企业所得税的纳税人。为企业所得税的纳税人。（2 2）税率）税率企业所得税的税率为企业所得税的税率为25%25%（原来为（原来为33%33%）；）；（3 3）企业所得税计算方法）企业所得税计算方法企业应纳税所得额企业应纳税所得额所得税税率所得税税率房地产税收房地产税收所所 得得 税税4 4、企业所得税、企业所得税（4 4）房地产开发企业收入的确认）房地产开发企业收入的确认采取采取一次性全额收款一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。实现。采取采取分期收款方式分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。协议约定的价款和付款日确认收入的实现。采取采取银行按揭方式银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。入的实现。房地产税收房地产税收所所 得得 税税4 4、企业所得税、企业所得税（5 5）房地产开发企业扣除的成本、费用确认）房地产开发企业扣除的成本、费用确认期间费用期间费用开发产品成本开发产品成本开发产品会计成本开发产品会计成本计税成本计税成本已销开发产品计税成本已销开发产品计税成本未销开发产品计税成本未销开发产品计税成本开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分以下几个成本的界限按规定区分以下几个成本的界限房地产税收房地产税收行行为为目目的的税税5 5、契税（合同不是白签的！）、契税（合同不是白签的！）（1 1）纳税人）纳税人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。单位和个人。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。征收的一种税。（2 2）课税对象）课税对象发生产权转移变动的土地、房屋发生产权转移变动的土地、房屋（3 3）税率）税率3 3一一5 5房地产税收房地产税收行行为为目目的的税税契税契税（4 4）相关规定）相关规定法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）父母、外祖父母）继承继承土地、房屋权属，不征契税。土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于属，属于赠与行为赠与行为，应征收契税。，应征收契税。购买购买普通标准住房普通标准住房，契税的征收按原来标准执行，即，契税的征收按原来标准执行，即按房价的按房价的1.5%1.5%缴纳契税，缴纳契税，9090平米（含平米（含9090）以下普通住房）以下普通住房减按减按1%1%缴纳。缴纳。对于购买对于购买非普通标准的住房非普通标准的住房，契税，契税不予减免不予减免。房地产税收房地产税收行行为为目目的的税税6 6、印花税（贴了印花才有效）、印花税（贴了印花才有效）（1 1）纳税人）纳税人在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人因商事活动、产权转移、权利许可证、照授受等行为因商事活动、产权转移、权利许可证、照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。而书立、领受的应税凭证征收的一种税。（2 2）税率）税率采用比例税率和定额税率两种采用比例税率和定额税率两种对一些载有金额的凭证，如合同、资金帐簿等，采用对一些载有金额的凭证，如合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分比例税率。税率共分5 5档：千分之一、万分之五、万分之档：千分之一、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。三、万分之零点五、万分之零点三。房地产税收房地产税收7 7、耕地占用税（我国地少人多）、耕地占用税（我国地少人多）（1 1）纳税人）纳税人列入耕地占用税征税范围的耕地有：列入耕地占用税征税范围的耕地有：种植粮食作物、经济作物的土地种植粮食作物、经济作物的土地菜地菜地园地园地鱼塘鱼塘其他农用土地。例如已开发从事种植、养殖的滩涂、其他农用土地。例如已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面、林地等。草场、水面、林地等。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人（2 2）纳税范围）纳税范围行行为为目目的的税税房地产税收房地产税收耕地占用税耕地占用税实行从量计征的地区差别定额税制实行从量计征的地区差别定额税制以规定单位面积的税额作为征收标准以规定单位面积的税额作为征收标准人均耕地不人均耕地不超过超过1 1亩亩的地区，每平方米的地区，每平方米1010元至元至5050元元人均耕地人均耕地超过超过1 1亩但不超过亩但不超过2 2亩亩的地区，每平方米的地区，每平方米8 8元至元至4040元元人均耕地人均耕地超过超过2 2亩但不超过亩但不超过3 3亩亩的地区，每平方米为的地区，每平方米为6 6元至元至3030元元人均耕地人均耕地超过超过3 3亩亩的地区的地区,每平方米为每平方米为5 5元至元至2525元元以实际占用的耕地面积为计税依据，一次性征收以实际占用的耕地面积为计税依据，一次性征收行行为为目目的的税税（3 3）税率）税率房地产税收房地产税收（4 4）免税）免税军事设施占用耕地军事设施占用耕地学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地（5 5）加征税）加征税 经济特区经济特区、经济技术开发区经济技术开发区和和经济发达且人均耕地特别经济发达且人均耕地特别少的地区少的地区，适用税额可适当提高，但提高的部分最高不得，适用税额可适当提高，但提高的部分最高不得超过当地适用税额的超过当地适用税额的5050占用占用基本农田基本农田的的,在当地适用税额的基础上提高在当地适用税额的基础上提高50%50%。行行为为目目的的税税房地产税收房地产税收8 8、土地增值税（赚的越多交的越多）、土地增值税（赚的越多交的越多）（1 1）纳税人）纳税人有偿转让的房地产有偿转让的房地产包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物包括国有土地使用权及地上建筑物和其附着物转让房地产并取得收入的单位和个人转让房地产并取得收入的单位和个人（2 2）征收范围）征收范围（3 3）税率）税率实行四级超率累进税率实行四级超率累进税率增值额增值额末超过末超过扣除项目金额扣除项目金额5050的部分的部分3030超过超过5050未超过未超过100100的部分的部分440 0超过超过100100未超过未超过200200的的部分部分5050超过超过200200的部分的部分6060。行行为为目目的的税税房地产税收房地产税收土土地地增增值值税税（4 4）计税依据）计税依据增值额转让房地产收入扣除项目金额增值额转让房地产收入扣除项目金额取得土地使用权取得土地使用权所支付的金额所支付的金额开发开发土地和新建房及配套设施的土地和新建房及配套设施的成本成本开发开发土地和新建房及配套设施的土地和新建房及配套设施的费用费用旧房及建筑物的旧房及建筑物的评估价格评估价格与转让房地产有关的与转让房地产有关的税金税金财政部规定的财政部规定的其他项目其他项目销售费用销售费用管理费用管理费用财务费用财务费用房地产税收房地产税收资资源源财财产产税税9 9、城镇土地使用税（日常性的）、城镇土地使用税（日常性的）（1 1）纳税人）纳税人城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地拥有土地使用权的单位和个人拥有土地使用权的单位和个人（2 2）课税对象）课税对象（3 3）计税依据）计税依据纳税人实际占用的土地面积纳税人实际占用的土地面积房地产税收房地产税收（4 4）应纳税额的计算）应纳税额的计算由土地所在的税务机关征收由土地所在的税务机关征收按年计算，分期缴纳按年计算，分期缴纳采用分类分级的幅度定额税率采用分类分级的幅度定额税率（5 5）纳税地点和期限）纳税地点和期限每平方米的年幅度税额每平方米的年幅度税额大城市大城市0.50.5至至1010元元中等城市中等城市0.40.4至至8 8元元小城市小城市0.30.3至至6 6元元县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区0.20.2至至4 4元元资资源源财财产产税税房地产税收房地产税收1010、房产税（房产价格调控的利剑）、房产税（房产价格调控的利剑）（1 1）纳税人）纳税人房产税的课税对象是房产。房产税的课税对象是房产。房产税在房产税在城市、县城、建制镇城市、县城、建制镇和和工矿区工矿区征收。征收。凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。税的纳税人。（2 2）课税对象）课税对象（3 3）计税依据）计税依据非出租房产非出租房产房产原值一次减除房产原值一次减除10103030后的余值后的余值出租房产出租房产房产租金收入房产租金收入资资源源财财产产税税房地产税收房地产税收（4 4）税率）税率向向房产所在地的税务机关房产所在地的税务机关纳税。纳税。房产税房产税按年按年计征，分期缴纳。计征，分期缴纳。房产税采用比例税率房产税采用比例税率（5 5）纳税地点和期限）纳税地点和期限非出租房产非出租房产（按房产余值征收）税率（按房产余值征收）税率1.21.2出租房产出租房产（按租金收入征收）税率（按租金收入征收）税率1212对于按市场价出租用于居住的减按对于按市场价出租用于居住的减按4%4%征收房产税征收房产税资资源源财财产产税税房地产税收房地产税收8.3 房地产企业税收筹划Tax planning税收筹划是一种制度安排税收筹划是一种收益税收筹划是一种理财行为房地产税收房地产税收税收筹划是纳税人或代理机构在遵守税收税收筹划是纳税人或代理机构在遵守税收法律的前提下，通过对企业涉税事项的预法律的前提下，通过对企业涉税事项的预先安排，实现合理减轻税收负担目的的一先安排，实现合理减轻税收负担目的的一种自主理财行为。种自主理财行为。不违法不违法预先预先自主自主谢谢！谢谢！房地产经营管理房地产经营管理